光泽绿州工业园可研报告.doc

福建绿洲食品加工园区项目可行性研究报告书福建绿洲食品加工园区可行性研究报告书第一章 总 论1.1项目名称及承办单位1.1.1 项目名称福建绿洲食品加工园区1.1.2 项目承办单位福建绿洲保健品有限公司法人代表:陈晓方项目负责人：陈晓方1.1.3 项目拟建地点福建绿洲食品加工园区位于光泽县鸾凤乡水垄村(光泽县鸾凤乡茶果场)内，距城区约5公里。项目区的用地为187亩，界线为：东边为316国道，西边为水垄鱼塘，北边为水垄村小路，南边为水垄村通鸾凤乡的道路，区内为低丘陵地。1.1.4可行性研究编制单位福建华融投资咨询有限公司南平分公司1.2 可行性研究工作依据和范围1.2.1 工作依据1、福建绿洲食品工业园控制性详细规划。2、福建绿洲保健品有限公司关于编制福建绿洲食品工业园项目可行性研究报告书的委托书3、光泽县“十一”规划4、供水、供电部门意向书5、资金承诺书1.2.2 研究范围1.2.2.1 研究工作的指导思想1、按照福建绿洲保健品有限公司宗旨，始终以生产“绿色放心食品”作为公司产品的生产指导思想，以取得更大的经济效益和社会效益。2、坚持规划论证在前，实施在后的原则，借鉴邻近及周边省份现有工业区的成功经念，使工业区从一开始就步入良性发展的轨道，使福建绿洲食品工业园独具特色的食品工业园区。3、采取积极有效的环境保护、工业安全和消防安全等措施，统一规划各入园企业的厂容厂貌，坚持不以牺牲环境换取经济发展的目标。1.2.2.2 可行性研究范围通过对本项目在工程技术上的先进性、可靠性和经济上的合理性以及产品市场的全面分析，论述本项目的可行性情况，主要内容有：对设备选择、市场需求预测、工艺技术、工程技术、配套公用工程、厂房利用、环境保护、生产组织和劳动定员等进行分析，并进行投资估算，对项目进行经济分析。1.3 承办单位概况及项目有利条件1.3.1 承办单位概况本项目主办单位为福建绿洲保健品有限公司，该公司于 年月注册登记成立，系有限责任公司，注册资金 万元，该公司主要从事保健品的研究、制造、批发销售等经营活动。园区建成后，由福建绿洲保健品有限公司设立园区管理办公室，并以土地作为投入与各入园企业形成相关的股份公司，并为实现产品的升级换代，负责整个园区的环境保护、消防及其它公用设施的正常运行，组织园内企业开发新产品，提高科技含量，充分发挥园区的特点和长处。1.3.2 项目提出的有利条件 1、光泽县位于福建西北部、为鹰厦铁路入闽第一站，项目区位置距离光泽火车站只有8公里路程；园区部分区段沿着316国道边，规划中的武邵高速公路光泽连接线光泽互通也在工业园区附近；通过公路网，可北接江西资溪、鹰潭、贵溪，西接江西省的黎川县，南接邵武市，东接建阳市、武夷山市，公路交通网络十分畅通。项目区距离武夷山机场只有130公里，约2小时车程，待武邵高速公路及宁武高速公路完成后，到机场道路交通将更加发达。 、项目建设资金基本落实，项目管理模式可行。本项目由福建绿洲保健品有限公司牵头承建，为达到工业园区统一设计、统一投入、统一建设、统一管理，基础设施和部分公用工程共享的目的，由主办单位来组织协调各企业的投资行为和今后运营中的协调，公用设施的管理，尤其是环保工作的管理，以达到项目设立的各项需求，从而保证了进园企业的高效运作。 、光泽县是个人口较少，经济欠发达，森林资源相对丰富的地区。当地政府与人民都有发展经济的强烈愿望，从政府支持到电力、给排水、通信、土地管理、规划、税务等部门必将全力以赴共同为项目的建设提供更好的政策优惠与更好的配套服务工作。项目区内及周边的居民也会以积极的热情支持项目的建设工作。 、福建绿洲保健品有限公司已经委托具有资质的南平市城乡规划设计院编制了“福建绿洲食品工业园区控制性详细规划”，该规划从用地布局、道路交通规划、竖向规划、给水排水工程规划、电力电信工程规划、管线综合规划、环境保护规划及防灾规划等方面，对将实施的工业区进行了详细的规划，各单位、各有关部门若严格按照规划实施，呈现在我们眼前的必将是一个集生产、生活于一体的布局合理、环境优美、充满活力的新型工业园区。 5、项目区内没有农住户，拆迁工作量较少，有利于加快项目的建设进度。项目区用地主要为灌木林山地、茶山地及田地，田地只占12%，项目实施后，不会对现有的农田产业结构形成大的改变。1.3.3 进入工业园区企业 本次进入本工业园的项目分别为江西省四特酒厂光泽“四特酒基”生产基地项目，厦门东海食品冷冻厂磨茹、草茹种植及加工项目及浙江省千岛湖港岛鱼业公司淡水鱼深加工项目。进入工业园区的企业必须具备以下要求：1.符合工业园区控制性详细规划； 2.固定资产投资额300万元以上；3.用地在20亩以上；4.建筑占地面积占总用地面积的40%以上，高科技企业适当放宽，办公住宅面积控制在总建筑面积的15%以内；5.符合环保和安全生产要求； 1.4.1 工业园区概况及土建 1.4.1.1 园区位址及土建福建绿洲食品工业园区项目位于316国道边，光泽县城区东部，距城区约5公里，园区距光泽火车站约8公里，整个园区交通与城市道路网相接，交通极为便利。 该园区计划总用地272亩，园区场地地势高差较大，自然标高在240-290 米（黄海高程）之间，园区主要建设项目有道路、围墙、给排水、电力引入、办公及服务房屋等。 1.4.1.2 土地利用情况 根据光泽县总体规划，及国家有关土地综合利用方面的法规要求，结合各部门的意见。该地块大部分为低产低矮的灌木林山地，北侧地块地势高，南侧地块地势低，地形高差较大，土地现状为山地和一般耕地，城市建设规划中为工业用地，有少量的拆迁建筑，新建园区地块符合城市总体规划。1.4.2 公用工程 1.4.2.1 给排水 、给水现状有一水库位于规划区的西南部，水源充足，水质良好，在水库附近设置一座水厂，水厂规模为1000吨/天。本园区用水总量为950m3/d。其中工业用水850m3/d，生活用水100m3/d。主干管在园区主干道铺设，各单元用水按枝状管网铺设，各生产厂房均独立装设水表，以资核算。 2、消防给水 本园区内工业建筑物耐火等级为二级，园区规划消防用水按同一时间一次火灾规划，根据建筑设计防火规范（gbj16-87）规定，室外消防水量为35l/s室内消防水量为10l/s。园区内建 500m3水池和30m2消防泵房，泵房内设isg200-400a型消防水泵 1台。室外以间距不大于120米布置ss150 型室外消火栓，各单体室内以间距不大于30米布置sn65型室内消火栓，各单元厂房内按80m2/组（只）密度设置mf4型手提式磷酸铵盐干粉灭火器。 、排水 园区污水排放量为527m3/d，规划污水管道尽量利用道路坡度，在园区设1个污水处理厂，日污水处理能力为600m3。室内排水采用污、废分流系统，室外排水分为雨水（含洁净生产废水）和废水两个系统。生活污水中粪便污水经化粪池预处理后，食堂含油废水经隔油池预处理之后，送至园区污水处理站。与生产废水一道接园区废水管网，废水汇总至园区污水处理厂，经处理达到国家污水综合排放标准的一级排放标准后，排入富屯溪。 1.4.2.2 供电区内规划设10kv变配电所1个，变配电所可独立建设也可与建筑物混建，建筑面积80m2左右。规划本区10kv电源引自城关110kv变电站。区内各用电单位电源引自10kv变配电所。 1.5 环境保护与综合利用 1.5.1 环境保护 本项目主要污染源为噪声、废气和生产废水。 、噪声：噪声主要来源主要为各类和产机械设备等，建议在车间厂房中采用隔音、消声材料以减少噪音的外泄。使园区界的噪音达到功能区要求：作业现场的噪声控制在85分贝，工业区边界处按gb3098-93城市区域环境噪音标准中的四类标准，昼间70分贝，夜间55分贝。 、废气：严格控制废弃污染物的排放，使本园区大气环境质量控制在二级标准。 、废水 实行污水排放总量控制，使工业区周边水质达到级水质标准，水源取水口附近水质达到级水质标准。生活废水经化粪池处理，食堂废水经隔油池处理，送入园区污水处理场。 生产废水：工艺生产过程中洗涤、预煮等工序产生的废水，生产废水收集后排入园区污水处理站处理。处理达国家一级排放标准后排放，待市政排水管网完善后再排入市政污水管网。 为了美化环境，主要道路二侧及周边地带均设绿化带，绿化率达20以上。 1.5.2 综合利用 园区内加工类企业在加工过程中的部份可利用的下脚料尽量考虑进行综合利用，变废为宝。 1.6 消防与安全 本园区生产企业建筑耐火等级为二级，生产火灾危险性为丙类，给水管网在厂区形成网状，室外设ss150 消火栓。车间内建筑灭火器按建筑灭火器配置规模设置，主要出入口设应急指示灯。生产工艺设备均有完善的安全措施，电气设备及外壳有安全接地措施，企业职工上岗前应经过培训。1.7 工作制度及劳动定员 1.7.1 企业组织 本工程建成后，园区内各生产厂家其管理机构和人员由所在企业统一管理。福建绿洲保健品有限公司将在园区成立管理办公室，负责对园区公共设施进行管理，同时对企业的环境保护、消防、卫生、安全及信息资源共享等进行监督和协调。 1.7.2 工作制度 全年按国家规定的工作日上班，按单班制组织生产，每班工作时间8小时。 1.7.3 劳动定员 本项目建成后需各种劳动人员约900人，除进入园区企业管理人员及向外地招聘的有关管理技术人员外，一般的人员主要在当地解决，新增人员可以从人才交流中心和劳动市场招聘解决，优先考虑下岗工人。 1.9 研究结论 食品加工园区建成后，将成为光泽县一个重要的绿色食品特色的加工工业园区，必将促进光泽县工业发展，为光泽经济的发展做出贡献。 该项目财务评价可行，环境影响评价可行，社会与经济效益显著。 综上所述，从本报告所做的技术和经济分析表明，本建设项目是可行的，也是非常必要的。第二章 项目背景 2.1 概述 2006年全县地区生产总值17.36亿元，增长10.1%。农林牧渔业总产值11.23亿元，增长16.2%，连续三年增幅位居全市第一。规模以上工业企业总产值10.22亿元，增长14.9%；工业增加值4.78亿元，增长19.87%。全社会固定资产投资完成5.34亿元，增长16.2%。社会消费品零售总额5.94亿元，增长11.3%。财政总收入突破亿元大关，达10429万元，增长19.1%，其中县级收入6219万元，增长19.5%。2006年，光泽县累计注册工业企业412家，其中规模以上工业企业34家，2006年全县工业企业实现现价工业产值12.3亿元，实现利税总额1.08亿元，上交税金2921.6万元。2006年以肉鸡加工、竹木加工、工艺箱包、矿产加工等四大特色产业，已成为工业经济的重要支柱，有力地拉动了全县工业经济的增长，但与周边市、县的发展情况相比，光泽县在工业发展的“质”与“量”上及速度方面都存在不少的差距，为改变全县经济落后的局面，就需要引进一批上规模的工业企业入驻，通过这些企业带动相关产业及全县的工业企业上个新台阶。而要引进企业进入必须建设各种工业园区及产业集中区。2.2 光泽工业的现状和存在问题改革开放使光泽县的工业得到了一定的发展，但与其他地区比较，则光泽工业的发展成就少得可怜，同现代化的企业相比，同加入wto 与国际市场接轨的要求相比还有相当的距离，主要表现在： （1）由于缺乏规划，企业分散，数量多、生产规模小， 产品重复，且档次低，营销方式落后，资源利用率低，难以形成产业的规模效应，效益低下，市场抗风险能力弱。 （2）工业总量呈现“两小两低”状况。一是工业总量小，水平低，2006年全县工业产值12.3亿元， 占全市工业比重的3.5%，占全省的0.1%，没有全国驰名商标，福建省著名商标仅1件，闽北知名商标仅4件。工业企业的数量、规模、产值、知名度在全省都处于比较落后的状态。 （3）由于受家庭作坊生产的制约，总体工艺水平较低，与国内先进水平差距较大，先进的机械设备少，手工作业量多，劳动强度大，生产效率低，产品质量难以进一步提高，影响了企业发展的后劲。 （4）由于企业分散，生活配套困难，难以吸引优秀的专业人才， 企业人才紧缺。（5）上规模的企业只有圣农集团等少数企业，大多数企业规模小，环保设施不配套，存在资源及原材料利用率不高、环境污染问题。（6）原有的大部份国有企业处于停产与半停产状态。上世纪80年代中期，光泽县还有一批省属企业，如福建机床电器厂、福建轴瓦厂、福建农药厂，还有一批企业当时在全省也小有名气，如光泽第一、第二造纸厂，光泽灯泡厂，光泽水泥厂、光泽合成氨厂，光泽磷肥厂等，在改革开放之初，这些企业都是为光泽的工业发展做出过突出的贡献，由于政策、管理及体制方面落后的原因，这些企业相继在市场经济的竞争中被淘汰出局， 2.3 解决光泽工业发展、经济发展问题的措施 1、不等不靠，只能大力改善投资环境，吸引外来投资注入光泽工业经济，要“筑巢引凤”，规划建设一个个产业集中的工业园无疑是一种很好的选择；2、发展光泽工业，要结合光泽特点，还要有统筹长远的眼光，不能以大量消耗资源和牺牲环境为代价；3、建设福建绿洲食品加工园区，一开始就要以发展的“向前看”的思想来指导工作，要注意走可持续发展的道路，实现能源的再利用。2.4 建设福建绿洲食品加工园区的必要性 （1） 光泽县的工业特点是要依托当地特色，如各种工艺品厂依托的是光泽县丰富的森林资源，福建圣农集团依托的是光泽县环境污染少、农村种养户较多的特点。光泽县工业发展主要要走公司加农户的模式，本次福建绿洲食品加工园区引进的企业项目符合这个特点要求； （2）降低生产成本，增强市场竞争力的需要。园区的建设必将促进企业上规模、上等级，促进企业间的分工协作，提高资源的利用效率、降低生产成本，增强产品的竞争力。（3）产品结构调整产业技术升级换代的需要。对于光泽工业整体水平来说虽然经过近十年的发展，但除个别企业外，产业深层次的问题也越加明显。产品结构单一，初级产品多，低档产品多，创新能力不足，企业赢利能力差，已不能适应现代工业的发展。因此，有必要以建设工业园为契机增加企业的科技投入，引进上规模、技术含量高的企业，以提高产品质量和档次，增加产品品种和科技含量，降低消耗为目标的技术改造。使企业的生产设备，生产工艺和生产标准能适应21世纪食品加工业的发展要求和加入wto后与国际市场接轨的需求。 （4）光泽经济发展，实施品牌战略的需要。光泽工业除圣农集团外，其他产品品牌知名度低，规模小，绿洲食品加工园区的建设为实现这一阶段性发展要求提供了机遇。通过园区可引导企业发展传统的优势产品，开发新产品，树立品牌意识，培养名牌产品，以期形成国内外有举足轻重的，具有光泽特色的工业基地。 （5）有力地促进工业向城镇集聚，促进光泽城市化进程。 园区建成后，必然会形成一个一定规模的产业集群，并辐射周边地区，也使一些“小、杂、乱”的企业慢慢消失，使有限的资源得到更好的利用。同时促使农村人口向城镇集中，加快了光泽城区的城市化进程。（6）发展公司加农户经营模式，带动当地经济发展的需要。 由于本园区引进的项目均为依托当地的农产品及养殖业，因此企业的发展可带动当地种养业的发展。 2.5 项目发展前景本项目建成后，将起到以下几个方面作用： （1）有利于人才、资源、生产设备、市场要素向园区聚集，产生集聚效益，促进城市化进程。 （2）有利于提高企业的规模，形成企业带动农户的效应，实现企业产生规模效益，农户收益得到增加。 （4）有利于采用新技术、新设备、新工艺，提高产品质量和档次，引导光泽现有的食品加工企业提高产品档次，顺利进入国内外市场。 综上所述，项目的建设是必要的，投资的经济效益和社会效益也都是十分明显的。第三章 绿洲食品加工园区的优劣势分析3.1 优势分析3.1.1位置上处于内地与沿海发达区的联系纽带光泽位于福建省西北部与江西省接壤，是联系内地与沿海经济发达区的联系纽带，距离原材料产地、劳动力资源输出地较近，在获取劳动力、原材料等方面运输成本更少。作为福建省的边远地区，在获取福州、厦门等经济发达地区的先进技术、先进经验、先进设备方面较内陆更具优势。3.1.2符合新时期福建省整体规划的要求2005年9月，福建省政府委托中国国际工程咨询公司编制了福建省中心城市框架规划研究报告，2005年9月23日，省政府在北京召开了福建省中心城市框架专项规划的论证会，按照框架规划中“大通道、大产业、大服务”的基本思路及“中心城市发展基本框架”的要求，在闽北建设发展武夷新区这个产业集中区，福建绿洲食品加工园区属于武夷新区的延伸和重要组成部份。3.1.3 具有政策方面的优势国家加大了对西部地区及东部经济欠发达地区的投入，各项优惠政策也开始向这些地区倾斜，光泽属于东部经济欠发达地区，为了推进光泽经济的发展，光泽县发展与改革局以 文批准绿洲食品加工园区建设。当地人民及政府对于工业园区的建设热情很高。3.1.4园区园址的优势园区距城区5公里，交通及生活都非常方便；同时园区所处地段，所居住村民较少，拆迁工程量少，本园区所占土地为福建绿洲食品有限公司既有地，且大部分为低产的低矮的灌木林地，农田较少，不会因为建设园区，而影响当地的农田结构；由于没有其他建筑物及单位，属全新开发的地域，可以全部按照园区的区规划认真实施，有利于园区的布置紧凑合理。园区位于316国道边，距光泽火车站8公里，在武邵高速公路建成后，自园区至武夷山机场只有1个半小时的车程。交通运输非常的方便。项目选址综合评价序号项目名称评价项目主要内容情况本项综合评价1与原材料产地距离情况项目所在地森林、农产品、粮食作物资源较丰富，减少部分原材料综合运距较好2交通情况项目位于316国道边，将来紧靠光邵高速公路，距火车站5公里，距武夷山机场约110公里较好3占地面积、地价、地势项目所在地地势较平缓、面积较大较好4工程量情况由于地势起伏不大，无较大沟河，故工程量相对而言不是很大较好5地质情况所在地气象条件较好，无不良地质及软土、膨胀土地基，水文地质较好，位于百年一遇水位6米以上较好6能源、动力情况所在地电网与省网并网，当地电源充足，位置靠近河边，自来水源充足，施工、生产及生活用水方便较好7施工条件情况当地建材充足，施工队伍及施工机械也能满足要求，施工人力及施工技术也能满足要求较好从以上评价可以看出，绿洲食品加工园区选址是可行的，具有一定的优越性。3.1.5自然资源优势光泽县自然资源十分丰富，全县耕地20万亩，山地278万元，林地234万亩。森林覆盖率达到77%，林木蓄积量达1063万立方米，竹林32万亩。是南方重点林区，武夷山自然保护区的核心地带，位于县境内，占地30万亩，崇山峻岭中有150多种珍稀动植物，堪称昆虫世界，植物王国，尤其以蛇源为最。3.1.6其他资源优势电力方面：光泽县属省完成农网改造比较早的县市之一，电力资源充足，为配合本园区的电力需求，本区10kv电源引自城关110kv变电站，区内设10kv变配电所1个。水利方面：本园区位于富屯溪边，现状有一水库位于规划区的西南部，水源充足，水质良好，在水库附近设置一座水厂，水厂规模为1000吨/天。满足加工园区的用水需求。建材方面：工程所需的各种地方材料、钢筋、水泥等在当地及附近区域范围能够满足工程所需。人力资源方面：光泽人口16万人，全县富余劳动力约1万5千人，而且劳动力价格与发达地区相比价格较低廉。能够满足工程建设及进行工业生产之需。3.2与其他工业园区相比劣势分析3.2.1缺少工业园区建设管理经验及相应的人才由于项目主办单位福建绿洲保健品有限公司在工业园管理上缺少经验、使得园区的建设、管理会面临一些困难，公司拟采取“走出去”及“引进来”的政策可以解决这些难题，“走出去”就是派有关人员去工业发达的地区学习工业园建设及管理的经验；“引进来”就是从外面聘请具有工业园区建设管理经验的专业技术人员加入到园区管理的队伍中来。3.2.2由于本县范围内正在建设光泽工业园区金岭工业园等园区，使得本项目在发展的过程中会遇到的问题还具有不确定性。第四章 建设条件与园址4.1 工业园址地理位置4.2 园址概述光泽县位于东经1170011740，北纬27182759之间，地处闽西北部，东邻建阳市，东北连武夷山市，南接邵武市，西临江西省资溪县，北边与江西省铅山县，西南及西北与江西省黎川县、贵溪市毗邻，全县总面积2232平方公里,人口16.2万人，下辖8个乡镇，90个村委会。绿州食品加工园区位于鸾凤乡水垄村南部，距城区5公里，北至水垄小路，东抵316国道，南至现状道路，西至水垄鱼塘。主要属光泽县鸾凤乡范围。4.3 园址地形、地貌园区主要属山区丘陵地形，区内高程在240-290米之间。区内的少量农田，山上植被以杂灌木居多，也有部份马尾松。地形整体起伏不大，场地平整后，园区主要建筑处于255-275米的高程范围。4.4 自然条件4.4.1 气象光泽属中亚热带季风湿润气候地区，气候温和，雨量充沛，日照充足，无霜期长，四季特征明显，春夏多雨，伏天易旱，冬季少雪，4-6月为雨季，夏季多西南风，冬季多东北风，年平均风速2.1m/s。冬季多偏北风，夏季多偏南风。全年无霜期271天左右。全年主导风向： 东南风年平均气温： 17.5年极端最高气温：40年度最低气温： -9.7年平均降雨量： 1878毫米左右年平均日照时数： 1873小时，居全省中等水平4.4.2 地震设防地震基本烈度为小于6度4.4.3 最高洪水位五十年一遇最高洪水位 米（黄海高程）第五章 食品加工园区建设承载力分析5.1水资源评价5.1.1食品加工园区水量预测根据城市给水水规划规范gb50282-98中单位工业用地用水量指标，建筑给水排水设计规范gb50015-2003中人均生活用水指标，根据以上规定计算本园区的用水量为：最高日用水量指标一类工业：100m3/hm2.d道路交通：20 m3/hm2.d市政设施：25 m3/hm2.d绿地：10 m3/hm2.d可得出本园区最高日用水量为900 m3/d 5.1.2 水源现状有一水库位于规划区的西南部，水源充足，水质良好，在水库附近设置一座水厂，水厂规模为1000吨/天。5.1.3管网布置给水管网在区内采用环状网与枝状网相结合的布置形式。给水管敷设在道路西、南侧的人行道下。规划在担任消防任务的给水管网上布置室外消火栓，其间距不大于120m，保护半径不大于150m，室外消火栓尽量设于道路交叉口。按同一时间发生一起火灾计算，一次灭火用水量20l/s计算流量进行管网平差。5.2地质条件光泽县属山地丘陵区，丘陵山地面积占全县总面积的90.56%，地貌分山地、丘陵、平原和山间盆地不规则分布。境内群山环绕，山高谷深，群峦叠嶂，千米以上的山峰有1000余座，故有“一滩高一丈，光泽在天上”之说。境内工程地质良好，无冻土、软土及地质断层、断裂带。5.3场地条件福建绿洲食品工业园区首期用地地貌类型为丘陵山谷地形，高程（黄海高程，下同）约为240-290米之间，现状用地主要为田地、林地、茶山用地等。其中田地面积有1.52公顷。园区地形整体起伏不大，场地平整后，园区主要建筑处于255-275米的高程范围。5.4交通运输条件园区位光泽县城位于光泽县鸾风乡范围，紧依316国道边，规划中的光泽-邵武高速公路光泽入口就在园区附近，园区至光泽火车站5公里，至武夷山机场110公里。1、区内道路网采用“方格网”布局形式，主干道形成“一横三纵”的骨架系统。2、区内道路等级分为主、次两级。主干道15米；次干道9米。3、区内道路总长1.53公里，道路占地面积2.2公顷。主次干道网密度达12.6km/km2，道路面积率为17.59，详见表2规划道路一览表。4、区内道路最大纵坡控制在8.0以下，最小纵坡度控制在0.3。表2 福建绿洲食品工业园区规划道路一览表路名道路性质路长（m）路度（m）用地面积（m2）断面组成规划一路主干道394.52155917.83+4.5+4.5+3规划二路主干道230.471534573+4.5+4.5+3规划三路次干道311.3392801.972+5+2规划四路次干道630956702+5+25.5能源条件现状电源引自城关110kv变电站，预测电力负荷1690kw,综合需用系数取0.6，电力计算负荷1014kw。建设总用地12.5ha，则电力负荷密度达81kw/ha。规划本区10kv电源引自城关110kv变电站，区内设10kv变配电所1个。规划本区10kv及以下电力线路均采用电力电缆沿电缆沟（或电力排管）敷设，电缆沟规格有800700、700600、600500四种，并沿道路的东、北侧人行道敷设。5.6资金筹措本项目经估算需要投资约660万元，计划由福建绿洲保健品有限公司出资360万元作为资金投入，争取商业银行贷款300万元。园区用地为福建绿洲保健品有限公司既有地。5.7环境影响5.7.1环境功能区划分5.7.1.1水环境按光泽县环境规划地表水功能区划，本建设项目所在地表水体富屯溪为一般鱼类保护区、游泳区和农业用水，执行现行国家gb3838-2002类标准。5.7.1.2大气环境根据光泽县环境规划，项目所在地空气质量定为二类区，执行环境空气质量标准（gb3095-96）二级标准。5.7.1.3声环境项目所在地为道路交通干线，执行城市区域环境噪声标准(gb3096-93)4类区标准（昼间标准为70db，夜间标准为55db）。5.7.2对环境的影响在施工期间，应采取各种除尘措施,减少灰尘,机械作业尽量在白天进行,基本无排放废气,所以施工期间对水环境、声环境及大气环境影响较小。在运营期间，由于本工业园在引进企业入住时就有所选择，限制各种污染型企业的进驻及对工业企业的日常生产加强监督，促使各企业的生产污水达标排放，控制大气污染物的排放量，做好固体废弃物的处理。在做好以上工作的基础上， 工业园区的水环境、声环境及大气环境质量能够满足规划要求。5.8人力资源光泽县人口16万，福建绿洲食品加工园区在建成后需各类人员约1万2千人，除需从外部引进少量专业技术人员外，在本县的人力资源能够满足项目建设与运营工作的需要。第六章 福建绿洲食品加工园区微观体制和开发模式设计 6.1福建绿洲食品加工园区的设立方式根据项目规划的要求，福建绿洲食品加工园区由福建绿洲保健品有限公司为项目发起单位，也是项目的承办单位，项目可行性研究报告批复后，正式成立项目管理办公室，管理办公室为福建绿洲保健品有限公司的直属部门。 6.2 体制框架福建绿洲保健品有限公司食品加工园区管理办公室负责加工园区的建设及管理工作，负责项目资金的筹措、项目的招投标、项目的建设管理。并做好园区设施的管理维护工作，承担园区公共事务管理费用，协助解决园区企业遇到的困难。工业园区建成后，福建绿洲保健品有限公司以土地作为投入与三家引进的企业成立股份公司。6.3福建绿洲保健品有限公司开发投资来源福建绿洲保健品有限公司出资360万元作为资金投入，争取商业银行贷款300万元。同时投入福建绿洲食品加工园区用地共272亩，其中：道路、绿化及公用设施用地114亩，工业用地158亩。第七章 福建绿洲食品加工园区产业选择园区产业的选择主要必须为食品加工类企业，并且要采取公司加农户的经营方式，本园区加工企业使用的主要原材料(稻米、草菇、蘑菇及各种水产养殖品)主要从当地采购，或与当地养殖、种植户联营，由公司统一收购,对于当地的农户收入起带动作用。7.1 产业选择的依据7.1.1南平市城乡建设规划设计研究院编制的福建绿洲食品加工园区分片区控制详细规划7.1.2光泽县工业发展的现状与特点。7.1.3福建绿洲食品加工园区所处位置及各种资源情况。7.1.4规划的食品加工园区配套设施情况。7.1.5国家宏观产业政策与新的产业导向。7.1.6食品加工园区规划中对于水环境、声环境及大气环境的目标要求。7.1.7在对省内及外省邻近的食品加工园区研究的基础上。7.2 产业选择结果经过研究与选择，本食品加工园区对于进入园区的工业企业须满足以下要求：7.2.1必须为食品类及相关产品的加工类企业；7.2.2必须采用公司加农户的经营模式；7.2.3能给当地农户有产业带动作用；7.2.4符合园区规划对于水环境、声环境及大气环境的目标要求；7.2.5尽量采取先进的生产工艺与设备，不断降低噪声源、废气及污水排放量；7.2.7占地20亩以上。第八章 绿洲食品加工园区实施进度安排8.1 总工期项目实施总工期自2007年9月至2008年6月，总工期10个月。8.2具体实施进度安排2007年9月至2007年12月，场地开挖及平整工作；2007年12月至2008年4月，室外给排水及电力引入工作；2008年2月至2008年6月，场地硬化、围墙、水厂、房屋施工；2008年3月至2008年6月，绿化、照明、大门等工程。第九章 园区开发投资估算和投资计划9.1 估算范围及依据9.1.1估算范围1、土建工程费用(道路、围墙及场地平整等) 2、配套设施改造费用(电力、给排水、消防等)3、绿化景观费用(场地、道路边绿化及园区标志景观等)4、工程建设其他费(规划费用、可研费用、设计费用、监理费用、建设单位管理费等)9.1.2估算依据1、福建省建设厅颁发的福建省建筑工程2003年费用定额。2、规划的工程项目、估算工程量及说明书。3、福建省颁发的现行工程概预算定额。4、参照邻近地区的工业用地征地、拆迁补偿费用标准。5、当地的外来材料、当地料及人工机械台班价格。9.2建设费用估算项目总投资660万元，其中:1、场地平整、道路硬化、水沟、围墙及大门等311万元；2、室外给排水工程77.9万元；3、电力照明工程74万元；4、绿化工程11.6万元；5、园区管理房屋106.1万元；6、工程建设其他费用25万元;7、基本预备费、涨价预备费、建设期利息及流动资金计54万元。绿洲食品加工园区工程投资估算单位：万元序号工程费用或项目名称单位数量单价金额备注一场地整理万平方米311.181挖填土石方万立方米9.21092填方需夯填2砂卵石垫层万立方米0.650303砂垫层万立方米0.250104浆砌片石排水沟百米8.61.311.185砖砌水沟百米2126混凝土道路硬化万平方米1.575112.57通透式围墙万米0.1527040.58园区标志雕塑处1559大门处188二给排水工程77.871铺设100mm铸铁给水管千米0.522.511.252铺设50mm镀锌给水管千米0.29.51.93铺设20mm镀锌绿化给水管千米0.62.31.384给水检查井座100.090.95铺设1000mm钢筋砼排水管千米0.338.511.556铺设500mm钢筋砼排水管千米0.817.5147铺设300mm钢筋砼排水管千米0.37.52.258铺设500mm钢筋砼排污管千米0.617.510.59雨水检查井座100.080.810排污检查井座120.121.4411沉砂井座50.060.312水表井座40.20.813园区外铺设1000mm钢筋砼排水管千米0.432.51314排水检查井座300.1315地上式消防栓套41.24.8三电力照明工程万元73.951区内配电所座160602高压电缆千米0.510.55.253低压电缆千米15.55.547m杆双头路灯套160.152.45草坪灯套200.040.8四绿化工程11.631铺草皮万平方米0.59.54.752种植绿化行道树棵1000.0222.23园区大门边花圃平方2600.0184.68五园区管理房屋106.081办公用房百平方米211.5232变配电房百平方米1.28.510.23门卫房百平方米0.39.62.885水厂座17070六工程建设其他费用25(1)项目规划费万元3(2)建设单位管理费万元6(3)勘察设计费万元8(4)工程监理费万元5(5)生产职工培训费万元3合计万元606 9.9 项目总费用9.9.1建设期的贷款利息计算商业银行贷款利率7%，项目建设期按1年测算，设贷款为平均发放，则项目的建设期的贷款利息计算为：商业银行贷款利息300万元0.57%=10.5万元9.9.2构成总投资其他费用1、基本预备费按建筑安装工程费、设备工器具费及工程建设其他费之和的2%计算；2、涨价预备费按建筑安装工程费及设备工器具费之和的2%计算；3、工业园完成后的流动资金按20万元考虑。9.9.3项目总投资估算总投资估算汇总表单位：万元序号费用名称投资额占总投资的%估算说明一建设投资639.938496.97%(一)建设静态投资部份617.824293.62%1建筑工程费428.8964.99%2设备及工器具8012.12%电力及给排水中3安装工程费71.8210.88%电力及给排水中4工程建设其他费253.79%5基本预备费12.11421.84%(二)建设投资动态部份22.11423.35%1涨价预备费11.61421.76%2建设期利息10.51.59%二流动资金203.03%项目总投资659.9384100.00%9.10 投资计划项目建设拟用工期1年，2007年9月开工，2008年6月建成。第十章 资金筹措10.1 融资方案本项目经估算总投资660万元，资金来计划为1、福建绿洲保健品有限公司自筹360万元；2、申请国有商业银行贷款300万元。10.2 融资风险及回避融资风险主要来自于自筹资金不到位，贷款利率变动。若自筹资金不到位可转而向国有商业银行贷款。第十一章 财务效益分析11.1财务分析本项目的财务评价年限10年 (不含建设期1年)11.1.1 基本数据福建绿洲保健品有限公司以土地使用权作为与引入企业成立股份公司的出资投入，投入的土地价格：土地通过平整、道路、绿化、输电、给排水服务设施的建设取得增值。土地出让价格一般按现行市场价实行，本项目土地价格为4.5万元/亩。江西省四特酒厂光泽“四特酒基”生产基地项目，占地60亩, 福建绿洲保健品有限公司投入土地的费用为282万元,江西省四特酒厂以现金与设备投入为518万元，则项目总股本为800万元，福建绿洲保健品有限公司占股比为35%，按年产酒基2万吨计算，每生产一吨酒基获利润400元，则年利润为2万吨400元/吨=800万元，按股比计算，福建绿洲保健品有限公司年获利润=800万元35%=280万元。 厦门东海食品冷冻厂在本园区项目占地48亩，福建绿洲保健品有限公司投入土地的费用为216万元, 厦门东海食品冷冻厂以现金与设备投入为684万元，则项目总股本为900万元，福建绿洲保健品有限公司占股比为24%，按年产各类草菇、蘑菇等制成品9000吨计算，每生产一吨草菇、蘑菇等制成品按获利润600元测算，则年利润为9000吨700元/吨=630万元，按股比计算，福建绿洲保健品有限公司年获利润=630万元24%=151万元。浙江省千岛湖港岛鱼业公司淡水鱼深加工项目。占地50亩，福建绿洲保健品有限公司投入土地的费用为225万元, 浙江省千岛湖港岛鱼业公司以现金与设备投入为575万元，则项目总股本为800万元，福建绿洲保健品有限公司占股比为28%，按年产各类养殖水产品8000吨计算，综合每吨养殖产品按获利润800元测算，则年利润为8000吨800元/吨=640万元，按股比计算，福建绿洲保健品有限公司年获利润=640万元28%=179万元。福建绿洲保健品有限公司对于园区的管理成本：建设期间工程管理人员工资及费用已纳入工程总投资；运营管理楼、水、电、绿化管理等管理、技术及服务人员的工资、工资福利费及工资附加费按人年均12万元测算，该项费用在2008年7月-2017年7月为16人*12万元/人.年=192万元/年，办公管理费用按年90万元(含水厂运营费用)计划。11.1.2 财务收入预测计算期按10年(不含建设期1年)测算。福建绿洲保健品有限公司以土地投入各股份公司年收入为280+151+179=610万元11.2 财务收支平衡状况（计算期10年不含建设期），将项目全部用地按评估价计算成本内。总收入6100万元10年参股各公司收入6100万元建设投资与成本4704万元建设总投资660万元土地费用272亩(含非工业用地)1224万元管理成本1920万元办公费用900万元收支相抵、盈利1396万元。收支平衡效果理想。11.3 静态投资回收期5.7年(不含建设期1年)，即在项目开工后的第6年，不考虑资金的时间价值，可回收项目投资。11.4年投资收益率为(610-192-90)/(660+1224)=17.5%，远大于社会平均收益率10%，投资收益可观，项目可行。11.5借款偿还计划表在项目建成后，在运营期第1年末开始利用参股各公司收入偿还借款。建设期未借款本金总额300 万元，均为商业银行贷款，商业银行贷款均分5个还款年度还清。具体还款计划见表偿还借款计划表年份2009.062010.062011.062012.062013.12年初本金30024018012060年利率7.0%7.0%7.0%7.0%7.0%本年应计利息2116.812.68.44.2本年应还本金6060606060本年还本付息8176.872.668.464.2年未本金24018012060011.6财务评价从项目的收支平衡、投资回收期及借款偿还计划表可知项目的赢利能力及借款偿还能力较强，年投资收益率17.5%较高，项目财务评价效果较好。第十二章 社会效益评价12.1 项目与社会的互适性评价社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议一不同利益群体1项目实施范围及周边群众接受程度很好施工期对生活有少量影响减少施工扰民2征地及拆迁范围的群众接受程度较好因征地及拆迁补偿问题可能干扰施工要耐心做好群众的思想动员工作3政府有关部门接受程度很好各部门为建设服务，可能产生多部门管理统一由一个主管部门协调指挥二当地组织机构1政府部门接受程度很好积极支持该项目的完成做到投资到位、施工优良、运营良好2企事业单位接受程度较好施工期对工作环境、道路有少量影响采取措施减少干扰3材料供应商接受程度很好因工程的施工，扩大了材料销售渠道尽量选用质量合格的当地材料三当地技术文