华夏广场产权式酒店项目投标书.doc

华夏广场产权式酒店项目投标书目录：一、 公司组织架构二、 公司服务内容及服务范围三、 公司业绩说明四、 产权式酒店的认识与案例说明五、 本项目组人员构成及人员介绍六、 本项目初步定位建议及项目营销策划构思附件1：公司营业执照复印件及法人委托书附件2：项目服务内容收费标准及合同广本四、产权式酒店的认识与案例说明a、 产权式酒店的认识1：住房的革命-产权式酒店引发投资置业新理念 人需要财富。也需要精神满足-高品位的生活。人往往是积聚了财富之后，才想象拥有高品位的生活。 现今一个变化创新的时代。能不能有一种生活方式，一边是在创造财富，一边享受高品位的生活？又或者一边工作，同时享受休闲？ 有!房地产业发展进入第三个时期，出现了产权式酒店，该种物业已经风靡国外，在国内城市如广州、上海、深圳亮相，便在房地产界引发震撼置业投资、自用、商务于一身的新型物业，令人耳目一新。 房地产发展的第一个时期，是住宅公寓时期，第二个时期是小区配套完善的智能家居。而第三时期-产权式酒店，集合了智能家居、商务环境、星级酒店服务的优势。家，既是勤奋工作、安身立命的地方，同时更是时尚休闲与获取财富的地方。 所谓产权式酒店，就是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租经营，获得投资回报。 自用和投资，是产权式酒店的两大卖点。难怪产权式酒店在国内其他地区，在聪明的投资置业者手中炙手可热。 b、产权式酒店的认识2：产权酒店除了投资优势外，还能给我什么好处？产权酒店是一种既是消费又是存储，既是服务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和酒店业的有效结合。一般来说产权酒店所在地环境优美，周边文化娱乐氛围浓厚。酒店本身具备良好的物业形象及高贵品质。室内全部采用精装修及配备全套家用电器。产权酒店除了投资优势外，对个人而言，还可以作为a、 度假住宅您可以携妻擎子，来此度假，尽情享受酒店高品质的服务，不必为房间打扫、清洁厨房等琐事而烦恼。同时可为远方来的亲戚朋友提供一个比较好的居住场所。b、 养老住宅可以让您的父辈在此颐养天年，全方位家居式的酒店服务必能让老人称心如意、愉快居住。c、 会员专属服务在您购买产权酒店后即可享有消费金卡（vip）优惠，自动成为酒店各俱乐部、会所成员，同时成为酒店管理公司旗下连锁酒店的受惠对象，当您出差或是外出旅游可以享受到全国连锁酒店网络对会员的优惠价格。 对公司而言 a、 减低公司运营费用，提高公司形象您请到了一位高级职员，想要安排点好的住处，产权酒店最适合。您的公司经常接待客人，安排高消费的宾馆不如同样优越的产权酒店。b、 会员专属服务在您购买产权酒店后即可享有消费金卡（vip）优惠，自动成为酒店各俱乐部、会所成员，同时成为酒店管理公司旗下连锁酒店的受惠对象，您或是您的员工经常出差可以享受到全国连锁酒店网络对会员的优惠价格。c、产权式酒店的认识3：风险最低的组合投资“产权式酒店”实际上为酒店起了一个组合投资的作用。首先，他不是集资形式的债务关系，投资者获得的饿时明确界定的产权，今后要变现，就应该通过产权转让方式自行处理，由社会的产权机构完成。其次，他不是一般的购买房产，因为其产权除了单独的酒店中某间客房外，还包括酒店统一提供的各种配套服务设施的享用权。因此，其产权边缘具有延伸性，权益也更广泛。第三，他更不是股权，投资者自然不必承担酒店的经营风险，也不享有类似股东的权益。因此，他的实际意义时有效的解决了庞大的投资难于流动变现而个人闲散投资难于有效积聚之间的矛盾，从而寻到了两者双赢的结合点。对投资者来讲，是一种风险小、回报稳定的投资方式，有明确的产权所有作为投资凭证，具有很强的稳定性何增值预期。对宾馆酒店来讲，为直接融资开辟了新的渠道，是实施滚动发展的有效措施。对当地政府来讲，又增加了新的税源。c、案例说明顺德soho时代大厦楼盘介绍顺德soho时代大厦是继深圳雅兰酒店、广州远洋商务大厦后，珠三角地区内，第三家产权式酒店公寓。 产权式酒店国外兴于20世纪70年代，国内则从2000年起风靡多个大城市。在顺德市，soho时代大厦为首家。大厦拥有酒店式公寓339间，均拥有独立的产权及契证。业主可以自用、投资、商务，三为位一体。在时代大厦，既可以享受时尚生活，星级酒店服务，同时又可获得最大的投资回报。 时代大厦楼高13层，带电梯、酒店式套间星级豪华装修。流线型的外立面，落成之日，soho大厦将成为从顺德大道（105国道大良段）进入大良的标志性建筑物。 时代大厦的入口是酒店式豪华大堂，底层为大型地下停车库。 一至三层为商务区，特别适合证券公司、保险公司、旅游公司、电脑软件业等作商务、办公的场地。待招商完毕，将形成一个集结商业、服务行业的精英商业圈。 四层是物业管理商务中心。大厦家政服务中心，为业主提供个性化的服务。大厦个性化小会所，设有室内休闲广场。 五至十三层是实行酒店式管理的soho酒店式公寓。300多个带装修、配置厨房、浴室洁具的酒店式公寓，既有星级酒店的时尚格局，又多一份温馨家园的归属感。 顶层是一个设计别致的多功能圆形商务会议室。 交付的酒店式公寓将是全屋装修，带厨房、浴室。并配送部分适用家电。整座大厦生活上设计以时尚、环保、安全。摒弃管道煤气存在的消防隐患，采用的中央式太阳能热水供应。 时代大厦拥有顺德市政府批准的酒店经营特种行业经营许可证：一间住宅既是商品房，又是酒店套间，双重价值，投资潜力彰显。价格等级 全数单元中的售价范围 投资回报相当理想 单元总售价分别为： 8.3万元 10.8万元 19.98万元定金 5000元结合业主不同时期的个人需要，物业可以交由大厦酒店管理公司经营，投资回报率较高而且收益相对稳定。投资、自用、商务，三大功能自由转换。轻松的按揭付款方式，令投资者利用当月的收益除了交付月供楼款外，还有可观的盈余。商务业主可以值此减少商务公干的费用支出，宜商宜居的物业同时可以弹性委托经营降低投资成本，一举两得，付款方式为： 10天内再付首期 19900元 27400元 54940元 按揭款分别为： 58100元 75600元 139860元 按揭15年月供 分别为：477.19元 620.93元 1148.71元 按揭10年月供 分别为：632.84元 823.46元 1523.4元 产品主要成功之处1、 经营空间大首先在于比较上有价格优势。该项目（soho时代大厦）一般套间定位是90元/晚出租。对比市内，酒店标准房一般要200元/晚，最低也要130元/晚（团体价）；如果酒店房是月租的，最低也要3000元/月。而soho时代大厦配套三星级酒店式的服务；在家居和商务方面的配置，更优于三星级酒店的套内配置，而房价低于同等标准时，soho时代大厦的竞争优势则不言而喻了。配套三星级标准，还有一种家的感觉。在欧美等国家和国内广州、深圳，产权式酒店比一般的酒店更好住，入住率更高。为什么？酒店式公寓的精致橱房、吧台，业主在创业、网络办公之余，炮制三几款拿手好菜，享受舒适生活的同时，细细品味温馨家园的感觉。2、推广理性的投资按有关经济学原理，一般的物业，是以10年能否收回投资成本，来计算投资价值的。比喻，10万元的投资，用10年收回，每个月应收回825元。如果能，证明是属于理性的投资，是良性的物业；如果仅用9年，则是良性加一个a，8年则加两个a。依次来评估投资回报。该项目（soho时代大厦）完全是良性的投资物业。3、可进可退创业者和投资者呢，现在做大厦的业主，几年后你可能二次置业换楼了，可以把房间交给物业管理中心以酒店式的租赁。4、位置优越往南不出100米是顺德市金融机构的“高潮区”中国银行、央行、农业银行、建行各大银行的总部。多间保险公司、证券公司，以及大良信用社、工商银行、交通银行等近在咫尺。5、总价低投资人群广8.3万元 10.8万元 19.98万元的价格，就工薪族也能进行投资购买。六、本项目初步定位建议及项目营销策划思考1、解放碑周边情况在区委、区政府“把解放碑购物广场建设成为西南地区最繁华的商贸中心，建设成设施一流、管理一流、商品一流、服务一流的全市两个文明窗口。”的既定方针指引下，解放碑商贸中心区的建设取得了新的成就，全年累计实现商贸销售总额达105亿元；其中，零售额达39亿元，同比增长达13%。解放碑商贸中心区目前已成为中国西南地区设施最好、管理最佳、规模最大、大型零售商场分布最集中的零售商店街（shopping mall），其年商贸销售总额目前更已雄据整个中国西部地区，成为西部之冠。从多个方面看，解放碑中心商贸区目前已具备了中国西南地区消费者的“购物天堂”。从邮电通讯设施看：这里有服务水平一流的解放碑邮电中心支局，有遍布交通要道口的各式造型优美的国内、国际直拨ic卡、磁卡电话。从金融服务设施看：这里有多家商业银行储蓄所及为消费者提供取款方便的自动柜员机。从餐饮设施看：这里目前已出现了多种类型的饮食业经营单位，从老牌的中餐名店冠生园、小洞天、颐之时到外来的西式快餐肯德基、德克士；从本地的川味特色饮食火锅、山城羊肉、吴抄手到外地引入的粤式海鲜、台北豆浆、云南过桥米线，饮食业品种已渐趋丰富。从娱乐休闲设施看：这里有电影院、保龄球馆、溜冰场、电子游戏厅、健身房、迪士高舞厅、ktv夜总会，还有数家颇具特色的酒吧、茶馆、咖啡店及网吧，给消费者提供的休闲娱乐空间渐趋广。解放碑的商业、金融、餐饮娱乐大大支持着当地的酒店业与居住条件。（除非典时期外）解放碑的酒店经营与地产销售都保持良好状态。着证明解放碑是修建产权式酒店的绝佳之地。2、 产权酒店和市场主要投资产品对比说明表项目类别产权式酒店酒店式公寓投资型商铺股票概念说明产权酒店于本世纪70年代兴起于美国的一些著名旅游城市和地区，英文全称是timeshare(中译为“泰慕赛尔”），即“时空共享”。产权酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则，它将闲置房产和酒店的大门向社会打开，向公众推出一种即是消费又是存储，即是服务又是家产，即可自用又可赠送的特殊商品。 酒店式公寓起源于欧洲，由专门的物业管理公司管理，提供给旅客临时休憩的场所。既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”。酒店式公寓是按照星级酒店严密的管理模式，引进e时代生活管理模式，同时新增soho办公模式的综合公寓 商铺属于不动产投资的主要类型之一。一般指居于商业区，用于商业经营、具备较强投资回报的商业性物业。股票是一种有价证券，它是由股份有限公司公开发行的、用以证明投资者的股东身份和权益，并获利股息和红利的凭证。主要特性1、 产权酒店将每间客房分割为独立产权出售投资者。投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房红利，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。2、 聘请国际、国内知名的酒店管理公司1、 采用酒店式硬件设施，提供酒店式服务，但不一定要聘请知名的酒店管理公司。2、 不对所售产品统一出租。3、 投资者可自行决定物业用途。1、 其物业使用特性由其所在商场的经营特性决定。1、股票一经发行，持有者即成为发行股票公司的股东，有权参与公司的决策、分享公司的利益，同时也要分担公司的责任和经营风险。股票一经认购，持有者不能以任何理由要求退还股本金，只能通过证券市场将股票转让和出售。营运模式1、投资者可拥有酒店产权、享有酒店经营分红或每年固定现金收益，并可拥有每年一定时间段的免费或极大优惠折扣的居住权和酒店服务，来实现其投资盈利。但投资者无权决定其投资产品的使用功能。投资者可自行决定其产品的使用功能和使用时间。通过其对外出租、升值转卖来实现其投资盈利投资者的产品由其所在商场物业特性决定。通过对外出租、升值转卖来实现其投资盈利投资者通过证卷市场的差价买卖来实现其投资盈利产品用途对个人而言：1、100%独立产权+度假生活+丰厚收益+尊贵生活品质+身份和地位的象征2、 赠送亲人和朋友的礼品对公司而言：1、100%独立产权2、可作为公司商务接待、员工度假或公司会议的基地。3、 丰厚的收益4、 提升公司形象，促进业务发展。5、 增加公司的融资渠道对个人而言：1、 可作为自己居住场所2、 可作为居家办公场所3、 可出租4、 可委托物业公司经营对公司而言：1、 可作为办公场所2、 可作为公司商务接待、员工度假或公司会议的基地。3、 提升公司形象，促进业务发展4、 增加公司融资渠道投资、自用、赠送投资、赠送3、 解放碑地区酒店情况名 称项 目万豪酒店海逸酒店中天酒店扬子岛酒店大世界酒店银河酒店渝都酒店电 话6388888863700888637398986371888863781116380858563828888套房价格普848+15%=9761056480400998360豪138012509809001398600标 间牌550600318308598280308折480400240277338280260单 间牌688538380、 580398折688538268、385238电 梯6632535停 车 费 免免免免免免免会 议 室人20301012101210123个45406018费3500元/天 2000元/半天 1400元/天 800元/半天 1000元/天 700元/半天600元/天400元/半天 1500元/天800元/半天1500元/天800元/半天800元/天400元/半天商务中心打 字（元）中80、英50中70、英5016.520打 印（a4）1010520复 印（a4）1元1元0.9元1元传 真国内（发）11.45国内（发） 0.7+6+15% 国际（发） 15.2国内（发） 1.10 国内（发） 8 国内（收） 免费国内（收） 3国内（收） 免费国内（收） 64、产品初步定位建议华夏广场项目的重点为产权式酒店，在此我们对该项目的酒店部分着重进行建议。a、 功能定位建议a1 出租功能建议：建立重庆地区房地产投资新理念投资者可拥有酒店产权、享有酒店经营分红或每年固定现金收益收取租金，获得投资回报。重庆市还没有一家专业的产权式酒店。物以稀为贵，申请酒店经营权限碑酒店经营情况良好的参照对比下，出租投资将得到保障。无疑加大了特种行业经营许可证，业主购买一间普通的商品房，一跃晋升为酒店套间。而且在解放投资者购买的信心与兴趣。a2 居住功能建议：建立真正的人性化酒店该项目在产品设计方面进行突破重庆市现有的酒店设计概念。提供真正的人性化酒店居住。让居住者在小小的一个单间或一个套间中体会到家的居住感觉，而且可以选择自己喜欢的居家风格。建议改变以往酒店房间内呆板的基调（如：床单、被套等物品的单一色调与样式）与不同楼层的建筑风格。（具体的设计建议及理由在合作后企划报告中体现）a3商务功能建议：我们在销售产权酒店时的竞争对手，不是经营中的各大酒店而是酒店公寓。他们提供的服务（酒店服务标准），提供的房间面积（小），与我们的产权酒店在形式上极为相似。但他们往往缺少的是真正的酒店商务功能服务，特别是商务功能如：打印（中英文）、传真、复印、等。（具体的设计建议及理由在合作后企划报告中体现）b、 形象定位建议：我司经过对各大酒店与商务公寓的调查及分析，初步建议该项目在形象方面进行突破及转换。例如：巧克力，它如作为食品来卖，有太多的缺点，但如作为礼品卖时，就卖的不是糖、不是热量，而是一种特定的情感。这卖的就是产品的概念。可口可乐、百事可乐刚进入中国，几乎所有的中国人都不喜欢，觉得有股药味，但他不断的从青年人、从运动题材上进行挖掘，如今她已成为老少皆宜、中国饮料市场上不可或缺的产品。这卖的就是产品的感觉。我们认为：在产品的价格和价值的数学公式中：只有当产品的价值 产品的价格时, 才能刺激消费冲动，才能让所有的消费冲动变成消费行为。 这时所有的抗性都将因为他的高价值而被弱化。所以，我们的行动是：塑造具有高价值感的产品形象。（具体的建议理由及准确内容在合作后企划报告中体现）c、 本项目格局、面积配比设定建议：1、产权酒店的售租客户一般都会把楼盘和宾馆相比，所以产权酒店在设计上应尽可能综合宾馆的优点，又体现公寓的特长，从而在产品上确立对竞争对手的优势。故我司将一室一厅一卫35（+-2）m2作为本项目的主力产品。其理由有四：理由一：成功经验，是产品划分的重要参考。根据我司对上海、广州产权酒店租用客户及重庆市本地目标租用群体相关调查。统计可知：本项目主力租用群体一般而言，6070%左右为散户（散户一般指租期在30天以内的客户），从散户的出租情况来看，一房一厅一卫（一般在3545 m2）因其套内功能齐全、单位面积适宜最好出租，但面积较小的一房一卫因房型和宾馆标准房基本相近，客户接受度一般。理由二：控制总价，促使产品在投资者资金承受力内激发其最大的投资热情，保证本项目获得最大效益化的销售率。本项目均价为9000元/ m2，目标投资者资金能力在30万左右，本项目主力面积35（+-2）m2的设定即能在目标投资者资金承受力范围内，又能保证租用者对产品面积的使用要求。可以说，一室一厅一卫和35（+-2）m2的搭配是同时满足投资者和租用者需求之间较佳的平衡点。并且对目标投资者而言，小面积风险相对较小，转让或出租得到的回报率较高。理由三：充足的客源，保证了本项目物业出租的前景。中国即将加入wto，国内各大城市将迎来更多的境外公司、外地知名企业。经济已经入快速增长期重庆自不例外。国内旅游人数2300万人次（其中有65%以上的客户会在重庆至少驻留一天以上）。由此所带来充足的客源，使本项目物业回报较为广阔。理由四：35（+-2）m2的设置可以保证在设计上的弹性空间，以灵活面对不断变化的市场。因为有了较弹性的面积空间，可以根据市场的不同需求，将其空间改变为可变式吧台或开放式厨房等设施，以适应市场发展变化的需求，降低本项目市场运作的风险。2、两室一厅一卫的设计，对本项目而言会带来两大直接的好处。一是，丰富本项目的产品线，满足商务高端人士的顶级需求，扩大本项目的消费层面。二是，作为本项目高价高质的产品，可在不影响出租的情况下，以各种灵活的方式获得较佳的金融支持。d、装修定位建议：我司考虑：酒店以多元化装修基调展现产品高价值的形象。使产品的形象定位得到实质性的支持。使购买者对该项目充满信心与兴趣，同时保证酒店后期的经营。一、公用部分初步建议举例：结构：本工程为钻孔桩基础，钢筋混凝土框架，墙体为加气砼砌体。外墙：首层立面选用高级花岗岩。楼梯：铺梯级防滑砖，装饰扶手。天面：聚胺脂防水，轻质砼隔热层。窗户：设置铝合金钢化大玻璃固定窗及平开窗。走道：地面优质抛光砖，墙身优质乳胶漆，天花为硅酸钙板扫高级乳胶漆。电梯大堂：富有时代气息的豪华装饰。二、室内部分初步建议举例：大门：带装饰面防火门地面：铺优质抛光砖墙身：高级乳胶漆及部分固定木装修天花：钉硅酸钙板扫高级乳胶漆地脚线：高级抛光砖消防系统：每层设消防警钟及消防栓等消防设施。厨房：地面防滑砖、墙身贴瓷片至顶、铝合金扣板天花送：高级橱柜、电煮食炉、排气扇洗手间：地面防滑砖、设排气烟道、墙身贴瓷片至顶、铝合金扣板天花，设置高雅淋浴室，供应太阳能热水送：国产名牌坐厕、洗手盆、抽气扇窗户：选用优质塑钢，钢化玻璃电器装置：全部暗线暗掣，预备电器插座电话：预留线入户电视：预留宽频入户光纤：线扣留到每户（随报即可用）空 调：配置中央空调注：装修标准需要在合作中双方进行仔细的，慎重的研究制定，达到销售与经营的最佳目的。e、配套定位建议：1、设名牌电梯以满足垂直交通。 2、大堂及各层主要位置设保安监控。3、大厦设应急发电机组，确保照明。4、配置家政中心为住户提供个性化保姆服务。5、提供会议厅、餐厅、娱乐设施、健身保健设施场所5、目标消费群定位方向“把信交给加西亚”专项产品卖给专项客户才能最快速度的完成销售任务。 我们不可能要求所有的人都来认同我们的楼盘 ，因为做到面面俱到就等同于放弃我们的个性，消耗我们的资金。所以我们必须正确的判断该项目的消费群。a、按面积范围分为两大类：a、 2040 m2 ：此面积的户型一直受年轻人的青睐，由于总价易控制，亦是投资的一大热门。因此我们将该种面积户型命名为“城市精英型”。b、 4060 m2：此部分产品颇受商住两用客户或企业投资者青睐。因此，我们将该种面积户型命名为“soho族”vs“甜蜜生活型”。b、按分类产品进行的目标消费群分析l 城市精英型目标消费群分析如下：居住型：年龄：25至35岁之间职业构成：政府公务员、企业白领、其它职业者家庭： 单身公寓约占67%以二人世界为主，约占总体的33%教育背景：普通接受过大专或大专以上的高等教育，教育背景会影响其对事务的接受心态。收入： 平均月收入在25003200元之间，个人存款在8-15万元左右。（未包括股票、债券等其他收入）支出：按重庆市中高收入40%的恩格尔系数计算，每月食品等基本开支在8001200元左右，月储蓄额在个人总收入的30%至40%，约在600元至1120元不等，这部分开支有可能转为购买住宅时的月供款。因正值人生及事业的上升期，为将来打算，在失业、养老和医疗保险上有一定支出，个人储蓄中的20%暂时不会动用；而储蓄中的15%到20%会留存作为个人添置耐用消费品或其它如旅游、培训或急用；换言之月储蓄额中约有60%至65%是这部分消费者现实能承受的月供款数额，按最高上限计算在728元左右。消费方式：这部分目标消费群是在改革年代成长的，因此他们的消费观或多或少受西方思想影响，崇尚个人主义和个性化，对迎合时尚趋势的事物特别感兴趣，在通讯、娱乐、交友、自身素质提高上花费较多，容易接受提前消费和信贷消费等消费新观念。这部分消费者的购买决定一般是个人决定，但家人和朋友的建议也会起到一定作用，特别是已购房朋友的意见有时会起决定性作用，这部分人群较信任朋友间的口碑。购房最关心的问题：根据我们的调查数据显示，这部分消费群购买住宅时最关心的问题按百分比高低排列依次为：价格93。7%； 付款方式86%； 交通85。3%；物业管理82%； 配套设施78%； 开发商信誉72%；住宅质量72%。投资型：年龄：30至50岁之间，其中65%为二次购房者。职业：政府公务员、企业中高级管理人员、自由职业者、小业主及私营业主。教育背景：其中40%受过大专或大专以上高等教育。收入： 由于处在人生的顶峰期，所以收入、职业都相对较高、较稳定。平均个人月收入约在40006500元之间，家庭或个人存款10万至30万之间。（未包括股票、债券、分红等其他收入）支出：这部分消费者中约占65%在50岁以下。家庭或个人基本开支在10001500元左右；由于工作稳定，收入需要有新的突破口，因此投资支出占了一定的比例，约为20%至30%。月储蓄率在40%至50%之间，为1200至3000元之间。因此能负担月供款金额为18002500元左右。消费方式：尽管这些人的投资目的各有不同（扩充日常收入、变相保险投资、企业自营、投资自用、商住两用等），但总的来说这是最有消费能力的群体。购房者最关心的问题：以百分比高低排名分别为：价格90%； 投资回报90%； 交通80%；付款方式78.5%；开发商信誉76%； 质量75%。 l soho族vs 甜蜜生活型年龄：35至50岁之间，其中65%为二次购房者。职业构成：私营业主、企事业单位、自由职业者。家庭结构：30%为soho族， 70%为商业投资。收入： 平均个人月收入在30005000元之间，个人/家庭储蓄在1525万元。（未包括股票、债券、分红等其他收入）购房者最关心的问题：以百分比高低排名分别为：品质感92%； 价格87.9%； 物业管理85%；交通81%； 付款方式78。2%；开发商信誉76%；楼盘质量75%。6、项目营销策划构思一、 开盘前本案筹备工作细分：项目基本条件负责单位后续操作执行1、产品部分a、 户型：楼层分布、面积、公摊b、 配套：公建、智能、服务等申基泰阁：制定价格策略及推广策略2、价格部分a、 户型、面积明确b、 推广均价c、 产品利润空间d、 销售回款指标e、 销售政策确认申基泰阁：制定价格细分、付款方式、优惠政策等3、广宣部分a、 费用预算b、 广宣要求申基泰阁：制定广宣政策、设计推广道具及印刷资料a、价格策略泰阁4、销售部分b、定点销售： 售楼部装修布置完成申基泰阁：制定销售推广策略及宣传品内容的核定各宣传资料制作、印刷申基人员培训泰阁c、外案销售： 各宣传资料制作、印刷申基 人员培训 泰阁5、营销政策a、阶段性营销推广方案泰阁泰阁：阶段性营销策略部署及调整注：上述工作的顺利进展有待于各项条件的支持及配合，其过程是循序渐进的。b、案前筹备工作进度表以本案开盘日为标的，倒推本案各工作环节工作细项：二、 案前推广活动初步构思广告发布说明a、软文是本案不可或缺的一种推广方式。其优势在于能直接表达产品内容，相对推广费用较低。在地产推广中较用于产品后期的市场信誉维护，亦是产品概念巩固的一种手段。 根据人们阅读报纸的习惯，不少人都会选择自己钟爱的版面事先阅读，如体育版、娱乐新闻版等，其他新闻则较忽略的根据标题一扫即过。这也是“眼球经济”说法中的，利用“突出效应”达到“经济效果”。我们认为：如果本案单纯的从文字角度直颇产品，其结果只能是被消费者忽略。 预炒产品是个立体的战术，其目的是为后期销售累计客源。如单一的从一个层面挖掘市场是很难达到预期效果的。目前，酒店式公寓的概念在近来的媒体中都有所套用，（包括以此形式开展的会晤推广等）消费者是知其物，不知其利。如追随市场的已有套路再在产品概念上进行卖点重演，其结果只能是让消费者感到视觉麻木。因此，对本案（产权酒店）的市场预炒我们将从如下几方面进行： u 软新闻 + 动人故事 对于大部分人来说，消费者喜欢借鉴成功的范例。因为有成功者在先，所以风险系数相对减弱。此举利在通过对不同类型人士的投资颇析为消费者假设投资环境。用心理学的说法是“通过心理暗示影响人的行为”。u 软新闻 + 媒体操作战国策里有“四面楚歌，十面埋伏”，产品推广中也有“立体战术”。因为，人的意识通常是瞬间式的，要最大限度的挖掘和引导目标客户就要让消费者在听觉、视觉上同时受多重刺激。建议软新闻的推广结合电视、广播。其主要形式是以投资、新闻或经济类的节目出现，如重庆卫视的楼市纵谈等，其费用支持将远远低于直销广告的投入。u 软新闻 + 硬广告 硬广告是制造现场来人的关键，开盘人气的营造需要用最直接的手段予以体现。将软、硬广告结合发布，“地毯式”的制造“羊群效应”。b、本案的开盘期为暂定，我司建议在制造舆论及新闻热点的同时，现场奕开始接受造访登记。因为，产品被市场接受需要一定的时间及过程，对于开盘而言，其更多的是一种成交仪式而非产品入世，通过前期的新闻热点及誉论制造将意向性客户在开盘日予以汇集，利用现场的“羊群效应”促使成交，通过媒体的报道、操作直接进入强销期。每一则广告（无论软、硬）都是为销售做服务的，因此对目标客户的针对性必须式显而易见。注：具体方案详“案前推广策略”三、 各阶段广宣费用初步预算项目说明筹备期引导期强销期持续期户外媒体围墙看板工地现场四周围墙3万元户外看板主要路口15万/年引导路牌主要路口500元/块*20=1万元引导期竹竿三角旗、横幅2000-3000元2000元印刷媒体楼书10元/份* 2000份2万元海报2元/份* 3000份6000元小礼品2元/份* 1000份10元/份*100份50元/份*50份5500元销售名片10元/盒*30盒300元资料袋2元/份*2000份4000元公共传播报纸广告20万80万20万新闻发布采用记者发稿（软新闻）2万1万2万展销会议（促销）活动会场租赁布置10万30万10万接待中心销售制服500元/套* 8人4000元现场展板1.8米*1米8块*1000元8000元各配置图鸟瞰图、平面图等办公用品电话、传真、复印机、文具等3000元其它费用记者小费、道具修补费用等1万元各阶段广宣费用小计：25.8万32.3万111.2万32万广宣费用总计：201.3万说明：a、广告预算以销售总额的1-2%为计算标准； 预算范围：186.27万372.55万 b、广告支出以最大限度配合营销攻势为主，并视具体情况灵活调整；c、上述预算接待中心、样板房、模型除外四、营销策略思考 何以“思考”为命名？毛选：“理论要靠实践来证明”对于原始资料和数据的不完备，以及项目的资本运作不甚了解的情况下，我们认为：此份报告重在为开发商提供我司在本项目运作上的思考与设想。希望谨以此方式为贵司在项目开发上提供参考。一、 项目优劣势分析1、优势： 规模：占地8820,建设规模105578.6，地上面积78796.1，地下26782.5。两栋一类高层塔楼与三栋七层群楼构成。两栋塔楼（分别为地上31层的酒店或商务公寓及29层产权式酒店）、华夏银行、人民剧场、商场、写字楼组成，总建面积105080。产品规模较大，能形成一定的产品效应。 大区环境：地属渝中区解放碑，商业、金融、餐饮娱乐，购物旅游发达，是开展酒店行业的绝佳之地。 大区配套：周边基础建设较多，商业及综合环境较强2、劣势： 交通： 地属解放碑，交通拥挤，而且项目并不是解放碑的绝对核心位置。 对手：酒店密集，同时推出大量的酒店公寓小户型在解放碑的绝对核心位置，使其竞争激烈。二、 项目的机会点1、对于地产而言，消费者认同的首先是产品的区域。本案具有着客观条件上的位置抗性（解放碑核心位置），这将直接制约产品的功能定位、市场定位和消费定位。虽然前景有待看好，但是消费者的耐心是有限的。因此，我们的第一步是寻找对产品（地段）有认同感的消费群。开展对地段有认同感的消费群 产品甄别会理由：a、传统的运作方式：征地 规划 设计 报批 边建边卖即先决定产品的属性再去找市场。我们通常会发现有这样的遗憾：客户会为了某一未被满足的要求，而放弃继续选择。例如：位置、朝向、面积合适的楼层已被认购产生的结果：客户损失的仅是一个机会，而开发商损失的却是回款速度、资金利息、广告费、利润等大额机会。解决办法：改变运作方式。b、建议之产权酒店运作方式：认同感 认同感 认同感把对产品设计的权力下放给所有的目标客户，引导他们对产品的认识 认知 认同 需求.。即找到了这个市场，再决定产品的属性。任何楼盘都有先天的抗性，就犹如旧时代的人幼年都会发“天花”一样，没有人能够一次性解决所有复杂问题，有时候步步为营就是胜利。所以，通过产品甄别会可以为本案挖掘有效的市场需求。通过一系列的会务分析和意向客户定位，了解他们在价格范围内的产品需求，为设计引导他们需求的产品提供决策支持。（具体执行略）2、挖掘产品优势产品最大的卖点就是升值潜力。而升值并非只取决于“地利”，塑造具有价值感的产品就是升值的保证。（1） 产品风格a、建筑风格风格是产品给客户的视觉和感觉效果。无论是欧陆风格、明清风情、东亚风情、北美风情，对于市场而言都是各个时期的潮流。既然要在如此大的市场中，克服抗性、获取竞争优势，就不应停留在某一个支点上去寻找差异化优势。尤其是产权酒店，作为投资经营产品，单一的将建筑定位在某种风格上，势必有背与他的多元化特征。如能在产品风格中，规划不同的楼层。将世界建筑风情溶入到酒店中，提供住客几种以上的风格选择：宫廷风格、江南风格、现代风格、古典风格等，不又是一“园艺博览”吗？且独创了酒店的文化内涵和理念。迪丝尼乐园为何如此风靡全球？因为它就是个缩小版的世界地图。在这里所有国家的建筑特色都被模拟，从欧洲板块到亚洲板块到非洲板块，尽略全球的风土人情。我们无法让一种潮流去吸引每个客户，因为任何潮流的事物都会被淘汰，我们的目的是：塑造一场没有对手的战争。 （具体执行略）3、创造产品卖点给买家一个购买理由。在产品的物质概念演变的