广州正佳广场购物中心负一层至七层商场经营性物业抵押贷款咨询报告(26页).doc

经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 经营性物业抵押贷款咨询报告经营性物业抵押贷款咨询报告 评估报告名称：评估报告名称：广州市正佳企业有限公司广州市正佳广场购物中心广州市正佳企业有限公司广州市正佳广场购物中心 负一层至七层商场负一层至七层商场经营性物业抵押贷款咨询报告经营性物业抵押贷款咨询报告 评估报告编号：评估报告编号： 20092009zx1102zx1102 号号 评估机构：评估机构：深圳市世联土地房地产评估有限公司深圳市世联土地房地产评估有限公司 评估日期：评估日期：20092009 年年 1111 月月 2424 至至 20092009 年年 1212 月月 1515 日日 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 项目评估负责人： 刘春海深圳市世联土地房地产评估有限公司副总经理 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 目目 录录 一一报告摘要报告摘要.1 1 项目基本情况1 2 贷款基本情况1 3 评估结论与建议2 二二贷款企业概况贷款企业概况.5 1 贷款企业概况5 2 公司架构图 .5 三三项目基本情况项目基本情况.6 1 物业概况.6 2 物业经营情况简介 8 3 物业发展前景9 4 分析结论.9 四四项目市场分析项目市场分析.10 1 总体市场分析10 2 区域发展及前景预测.13 3 市场分析结论16 五五项目现金流及偿债能力项目现金流及偿债能力.17 1 测算原则及前提条件.17 2 项目收入测算和贷款偿债预测 17 3 物业偿债能力18 六六经营性物业贷款风险分析经营性物业贷款风险分析.26 七七附件附件.27 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 p. 1 一一 报告摘要报告摘要 1项目基本情况项目基本情况 项目项目内容内容 项目名称广州市正佳广场购物中心负一层至七层经营性物业抵押贷款 项目位置广州市天河路 228 号 项目四至东临体育东路、南至天河南一路、西临内街、北临天河路 占地面积54,000 平方米 建筑层数地上 7 层，地下 2 层半 总建筑面积 根据贷款企业提供的租约明细表 ，本次承贷物业为正佳广 场购物中心负一层至七层商场物业，建筑面积合计为 199,785.34 平方米。 物业类型商场 项目现状 正佳广场项目总占地面积约 54,000 平方米，总建筑面积约 424,000 平方米，总共规划建设购物中心、东塔楼写字楼和西 塔楼超五星级酒店三部分，是集零售、休闲、娱乐、餐饮、 会展、康体、旅游及商务于一体的现代化大型购物广场。项 目于 2001 年开工，购物中心部分于 2005 年 1 月 15 日正式 开业；2005 年 6 月 13 日，共 25 层的东塔楼“广晟大 厦228”正式面市发售；西塔楼五星级酒店目前正在建设中。 本次承贷物业位于购物中心负一层至七层，目前已入驻上千 家国际国内知名品牌，主力店包括广州友谊商店、百佳超市、 季后风名牌折扣店、永乐生活家电、屈臣氏、万宁旗舰店、 龙粤数码、哇哇哇娱乐城、飞场影城、开心果玩具城等，与 周边的天河城广场、宏城广场、中信广场等形成的天河商圈 已成为广州市新城市中心最具价值的商圈，商业繁华程度非 常高，人流聚集量大。 2贷款基本情况贷款基本情况 项目项目内容内容 承贷企业广州市正佳广场有限公司 申请贷款金额260,000 万元 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 p. 2 申请贷款期限10 年 项目贷款偿还期 企业申请在贷款发放日起按月等额还本付息，还款 期为 10 年。 申请贷款利率 贷款利率有待协商，本次评估中按照 2008 年 11 月 27 日央行公布利率测算，五年以上贷款利率为 6.12%。 担保方式以物业作抵押担保 抵押物正佳广场购物中心负一层至七层商场物业 3评估结论与建议评估结论与建议 (1)评估结论评估结论 a)a)承贷主体合法性承贷主体合法性 承贷主体广州市正佳广场有限公司是经广州市工商管理局注册成立的外商独资企 业，具备贷款的主体资格；企业目前经营情况正常，具有一定的中长期还款能力。 b)b)承贷物业权属、工程款支付情况承贷物业权属、工程款支付情况 承贷物业正佳广场购物中心负一层至七层商场物业目前权属人为广州市正佳广场 有限公司。 承贷物业于 2005 年竣工，距今已有三年，经营状况良好，据企业介绍，物业工 程款已全部支付完毕（尚待银行落实确认） 。 c)c)贷款方式贷款方式 本次贷款采用抵押担保的方式，抵押物为正佳广场购物中心负一层至七层商场物 业，总建筑面积 199,785.34 平方米。 d)d)承贷主体借款情况承贷主体借款情况 本次贷款企业向中国农业银行申请 260,000 万元的贷款主要是用于西塔楼超五星 级酒店的建设开发。 e)e)贷款利率及还款方式的确定贷款利率及还款方式的确定 本次贷款的贷款利率暂时按中国人民银行现行 5 年以上贷款基准利率 6.12%计算， 企业申请贷款期限为 10 年，在贷款发放日起按月等额还本付息。260,000 万元 10 年贷款期的利息合计为 88,267.10 万元，本息合计 348,267.10 万元。 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 p. 3 f) f)承贷物业经营状况及承贷主体持续支付能力承贷物业经营状况及承贷主体持续支付能力 预期经营状况良好，主要还款来源稳定预期经营状况良好，主要还款来源稳定 本次承贷物业为广州市正佳广场购物中心负一层至七层物业，于 2005 年 1 月 15 日正式营业，由于自身定位及区域升级影响，预计该物业经营前景良好。承贷企 业与国际国内众多知名品牌签订约 300 多份租约，且与友谊百货、百佳超市、麦 当劳、百胜餐饮等华润万家超市签定长期租约，到期日为 2014 至 2025 年不等， 确保了承贷物业出租收入作为主要还款来源的稳定性。以下为本次还款来源的构 成情况： 还款来源还款来源 还款期内收入还款期内收入 总额（万元）总额（万元） 占总收入的比例占总收入的比例 租金收入515,217.8877.79% 押金利息收入3,245.870.49% 物业管理费收入143,845.4421.72% 收入合计收入合计662,309.20662,309.20100.00%100.00% 物业发展前景良好，商业价值有较大提升空间物业发展前景良好，商业价值有较大提升空间 承贷物业所处区域体育中心商圈位于广州市区的新城市中心区域，属于广州市的 黄金商圈，来往人流量大，片区居住人群素质和收入水平高，具有良好的发展前 景。 (2)项目风险及建议项目风险及建议 承贷物业贷款风险承贷物业贷款风险 通过市场调查及专业经验，我们认为，本次承贷项目的主要风险是商场市场风险 及承贷企业整体运营能力的风险： 本次贷款的还款资金来源于商场每月租金收入。而商场经营收入受其自身的 出租收入的限制，随着物业所在商圈未来即将建成的相似类型购物广场 太古汇，市场竞争将日趋激烈，今后商场的出租率及租金要达到预期指标有 一定的不确定性，故本次贷款存在风险主要为本商场经营风险和市场风险。 银行应了解抵押物现状，是否在抵押中，避免重复抵押造成的风险。 承贷物业尚未办理房地产权证 ，存在一定的产权风险。 银行操作建议银行操作建议 由于本次贷款的主要还款来源为承贷物业的出租收入，要确保该出租收入优 先偿还银行借款，银行需签订切实有效的还款协议，确保租金收入作为银行 主要还款来源； 密切关注承贷企业的资金运作情况，制定行之有效的监管措施，确保承贷项 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 p. 4 目在偿还贷款前，资金能封闭运行，确保本次 260,000 万元贷款的按期足 额偿还； 在贷款期内对抵押物价值和市场信息进行动态监测，确保抵押率控制在合理 的范围内，及时跟踪商场经营情况及其他物业的出租情况，以确保还款来源 的稳定性。 综上所述，我们认为银行在采取资金监管使用等有效的风险防范措施、其他主要 贷款风险可以控制的条件下，可以给予项目信贷支持。 项目具体分析请仔细阅读全文。项目具体分析请仔细阅读全文。 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 p. 5 二二 贷款企业概况贷款企业概况 1贷款企业概况贷款企业概况 广州市正佳企业有限公司是于 1993 年 12 月 2 日在广州市工商管理局注册成立 的外商独资企业，该公司由正大天河投资有限公司（chia tai tianhe investment limited，注册地开曼群岛）投资设立，投资总额为 8,643 万美元， 注册资本为 3,000 万美元，经营期限为 50 年，法定代表人为谢铁牛先生。 2公司架构图公司架构图 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 p. 6 三三 项目基本情况项目基本情况 1物业概况物业概况 (1)物业位置物业位置 正佳广场位于广州市重点发展地区天河区，坐落于广州市的城市核心商业区中 轴线天河路与体育东路的交界处。随着广州“南拓北优、东进西联”城市发展战 略的实施，城市核心商业区东移，天河体育中心商业圈成为广州目前最重要的核 心商业圈，也是政府重点扶持的商圈，而正佳广场正是位于该商业圈的核心位置。 图图 1 1：项目位置图：项目位置图 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 p. 7 物业现状照片：物业现状照片： 物业外景 街铺外景 商场内景 商场内景 (2)物业现状简介物业现状简介 物业门前人行道 所临道路-天河路 (3)物业现状简介物业现状简介 正佳广场项目总占地面积约 54,000 平方米，总建筑面积约 424,000 平方米，总 共规划建设主体商场、东塔楼写字楼和西塔楼超五星级酒店三部分，是集零售、 休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的现代化大型购物广场。项 目于 2001 年开工，主体商场部分于 2005 年 1 月 15 日正式开业；2005 年 6 月 13 日，共 25 层的东塔楼“广晟大厦228”正式面市发售；西塔楼五星级 酒店目前正在建设中。 本次抵押物位于正佳广场购物中心负一层至七层，目前已入驻上千家国际国内知 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 p. 8 名品牌，主力店包括广州友谊商店、百佳超市、季后风名牌折扣店、永乐生活家 电、屈臣氏、万宁旗舰店、龙粤数码、哇哇哇娱乐城、飞场影城、开心果玩具城 等，与周边的天河城广场、宏城广场、中信广场等形成的天河商圈已成为广州市 新城市中心最具价值的商圈，商业繁华程度非常高，人流聚集量大。 商场各楼层主题及主要业态构成商场各楼层主题及主要业态构成 楼层楼层主题主题业态业态主力租户主力租户 1 层时尚都会百货、服饰、珠宝、钟表、名店城、 休闲餐饮 广州友谊商店、lilys 百货馆、星巴克、 ck、esprit、mng、miss、sixty、依波路、周生 生 2 层潮流天地百货、服饰、皮具、零售、特色餐饮 广州友谊商店、ur、屈臣士、必胜客 3 层多彩生活百货、服饰、保健用品、特色餐饮广州友谊商店、季候风、盏记燕窝、麦当劳、元 绿回转寿司 4 层动感之都服饰（运动服饰、用品）数码、特色 餐饮、ktv 永乐生活电器、尚苑餐厅、龙粤数码、yy胜道 体育、欢歌 ktv 5 层缤纷城市百货、童装、玩具、家居用品、琴行、 书店、真冰溜冰场、特色餐饮 正佳百货、开心果玩具城、美时橱柜、冰河湾溜 冰场、面点王 6 层美居美食家居、主力餐饮店恒生好佳家居、大椰丰饭、金本台湾涮涮锅 7 层及夹 层 世纪欢乐城 电影院、机动游戏、健身、特色餐饮 飞扬影院、哇哇哇游乐城、伊太郎日本料理、力 美健俱乐部 m 层零售略 b1 层大型超市百佳超市 2物业经营情况简介物业经营情况简介 正佳广场购物中心按照餐饮 18%、娱乐 30%、零售 52%的比例安排商业布局， 广场内商铺分为套内面积 1000-20000 平方米不等的大型主力店（百货、超市） 、 套内面积约 100-300 平方米的旗舰店和套内面积约 30-80 平方米的标准店铺， 截至 2008 年 11 月，正佳广场签有 354 份租约，出租率达 100%，主要租户依次 是百货、服饰、娱乐、餐饮、家居用品、超市、数码电器、运动用品等。详细租 户列表见附件。 物业 2008 年合约月租金收入一览表 层数层数面积（平方米）面积（平方米）总租金（万元）总租金（万元） 平均租金（元平均租金（元/ /平方米）平方米） 121,066.711,376.60653 26,852.70288.25421 36,816.09213.50313 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 p. 9 43,591.5897.98273 56,016.0275.94126 大客户 155,442.241,262.4481 合计合计 199,785.34199,785.343,314.713,314.71166166 3物业发展前景物业发展前景 近年来，广州加快城市发展的步伐，重心东移的趋势越来越明显，位于新城市中 轴线上的天河北和珠江新城新 cbd，其向心力将会越来越强烈，在广州、珠三 角甚至在整个华南地区都具有强大的辐射作用。正佳广场位于此区域的中心位置， 享有巨大区域优势。 随着体育中心商业圈的扩大，目前体育中心商圈已经形成正佳广场和天河城广场 等为中心向外辐射的格局，周边分布有中怡时尚广场、维多利广场、宏城广场、 在建中的太古汇广场、万菱广场等大体量综合性购物中心。尽管未来竞争局面难 以避免，但商圈的集聚效应带来的是商业的更加繁荣，吸引更多的消费者来此购 物，从而也使众商家信心倍增。 4分析结论分析结论 承贷物业定位中、高档，规划理念超前，业态划分合理，市场前景较好。 承贷物业位于广州市天河区体育中心成熟商圈，属市级商业中心，人流量大， 辐射范围广，出租率高，收益有保障。 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 p. 10 四四 项目市场分析项目市场分析 1总体市场分析总体市场分析 (1)广州市宏观经济分析广州市宏观经济分析 广州市近年国内生产总值（广州市近年国内生产总值（gdpgdp）保持较快稳定增长）保持较快稳定增长 2007 年广州市实现生产总值 7050.78 亿元，增长 14.5%，较全国平均水平高 3.1 个百分点。 自 2002 年起，广州 gdp 增长均高于同期北京、上海的 gdp 增长水平。 2003 年至今，广州市经济年均保持 14%以上的较快增幅，初步预测 2008 年 仍具备增长 12%的潜能。 图图 4-14-1：广州市历年：广州市历年 gdpgdp 变化趋势图变化趋势图 0 2000 4000 6000 8000 20002001200220032004200520062007 11.00% 12.00% 13.00% 14.00% 15.00% 16.00% 单位（人民币）亿元 gdp本市生产总值年增长率 广州市人均广州市人均 gdpgdp 稳步增长稳步增长 2007 年广州市人均 gdp 达 63,100 元，同比增长 11.30%。 图图 4-24-2：广州市历年人均：广州市历年人均 gdpgdp 变化趋势图变化趋势图 0 20000 40000 60000 80000 20002001200220032004200520062007 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 单位（人民币）元/人 人均gdp年增长率 广州市居民生活水平大幅改善广州市居民生活水平大幅改善 广州人均工资水平和人均可支配收入逐年上升，其中 2003-2007 年人均可支配 收入的年平均增长幅度为 10.9%，为房地产市场持续发展提供可靠保障。 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 p. 11 图图 4-34-3：广州市历年人均可支配收入变化趋势图：广州市历年人均可支配收入变化趋势图 0 5000 10000 15000 20000 25000 200220032004200520062007 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 单位（元） 人均可支配收入年增长率 广州市社会消费品零售总额增长迅速广州市社会消费品零售总额增长迅速 社会消费品零售总额增长迅速，居民消费明显升温。 图图 4-44-4：广州市历年社会消费品零售总额变化趋势图：广州市历年社会消费品零售总额变化趋势图 0 1000 2000 3000 20002001200220032004200520062007 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 单位（亿元） 社会消费品零售总额年增长率 宏观经济对本项目的启示：宏观经济对本项目的启示： 广州市广州市 gdpgdp，人均，人均 gdpgdp 的快速增长，有力地支撑了房地产市场的持续发展。人的快速增长，有力地支撑了房地产市场的持续发展。人 均可支配收入的提高，社会消费品零售总额的持续增长，表明了市民的购买力越均可支配收入的提高，社会消费品零售总额的持续增长，表明了市民的购买力越 来越强。来越强。一、二、三一、二、三产业结构的稳定性逐渐增加，经济结构进一步合理，更能充产业结构的稳定性逐渐增加，经济结构进一步合理，更能充 分保障经济的持续增长。分保障经济的持续增长。 (2)广州购物中心市场分析广州购物中心市场分析 广州购物中心发展的特点广州购物中心发展的特点 广州作为中国大陆较早兴起购物中心的城市之一，其购物中心的发展一直在国内 处于较为领先的地位，不仅形成了一些知名的购物中心品牌，如天河城、正佳广 场、中华广场等，而且不断有新的购物中心项目在建设，如太古集团和广州日报 合作打造的太古汇。纵观广州购物中心发展的历史及现状，其主要特点有： 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 p. 12 从全国范围内来看，广州购物中心的起步早、发展快。广州有中国大陆最早 的大型购物中心天河城，其于 1996 年 2 月 9 日建成试业，虽然试业 不久国内租赁市场便步入萧条期，但天河城却逆市而上，开业率和租金收入 逐年大幅度上升。除天河城外，广州还建成了中华广场、正佳广场、维多利 广场、天河娱乐广场等多家购物中心，目前正在建设的有太古汇广场、中怡 时尚购物中心等，呈现出快速稳定发展的势头。 广州购物中心的选址以市中心为主，而且布局相对比较密集。目前广州大型 购物中心基本都位于市中心，这与国外购物中心兴起时的郊区化发展是不同 的，但与我国当前的国情是相适应的。由于我国城市中心区人口密度更大， 因此我国购物中心也普遍位于交通方便、购买力更强的市内商业区。特别是 广州，仅天河商圈就聚集了好几家规模较大的综合型购物中心，如天河城、 维多利广场、正佳广场、天河娱乐广场、中怡时尚购物中心，正在建设的太 古汇广场，此外还有广州购书中心等力量型购物中心，可见广州购物中心的 集聚度较高，这一方面增强了天河商圈对消费者的吸引力，扩大了其商圈范 围，另一方面也必然导致更加激烈的竞争。此外，广州也有一些小型购物中 心建设在人流量较大的地铁站上方，逐步成为日益兴旺的地铁商业的重要形 式。 广州购物中心的定位以中高档消费为主导，购物中心的种类较为齐全，个别 购物中心开始尝试走差异化发展之路。目前广州购物中心的目标市场以中等 及中等以上收入阶层为主，所提供的商品以及服务以中高档为主，具有一定 的引导消费功能，并且日益成为广州市商业的标志性建筑，起到引领时尚的 窗口作用。购物中心的种类除了代表性的区域性购物中心外，还有社区型购 物中心以及力量型购物中心等，规模上大中小型购物中心均有，而不是一味 求大，如经过整修之后最近新开业的天河娱乐广场，经营面积不足 5 万平方 米，而且打出“青春”主题，体现了差异化的发展思路。但从整体上看，目 前广州购物中心定位的差异化特点并不突出，绝大多数购物中心是以综合性、 中高档定位为主，特色不明显，存在一定的同质性竞争的问题。 从购物中心所具有的零售、餐饮、娱乐、休闲等功能来看，广州大多数购物 中心的功能以零售为主导，餐饮、娱乐、休闲功能仅起到辅助性作用，购物 中心的多元化功能展现得还不充分，特别是休闲功能往往被忽视，因为多数 购物中心为了增加商用面积，而尽可能减少公共活动空间，供消费者休息的 设施也较少，这其实并不利于消费者在购物中心内长时间的逗留。而且广州 一些购物中心在经营方式上和国内其他地区的购物中心一样，也存在商铺出 售、返租等现象，违背了购物中心经营管理的一个重要原则只租不售， 这对购物中心的长远发展是十分不利的。 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 p. 13 广州购物中心发展的趋势广州购物中心发展的趋势 通过对广州购物中心发展特点的总结，并借鉴国内外购物中心发展的经验，展望 广州购物中心的发展将呈现出以下趋势： 与世界各国购物中心发展的未来趋势一致，广州购物中心也将会朝着年轻化、 娱乐化、主题化的趋势发展。特色将成为购物中心成功的重要手段，娱乐、 休闲功能将会更加重要，在娱乐与休闲中购物以及将购物行为娱乐化、休闲 化将会成为越来越多的广州消费者的一种生活方式，而购物中心也将成为广 州市民购物、聚会、游玩的另一个重要场所。特别是对年轻的白领阶级， “泡 mall”正日益成为一种新的概念、新的时尚、新的文化。主题型购物 中心将成为未来购物中心发展的重要方向，以主题凸现特色，实现差异化竞 争，将是越来越多购物中心的选择。 广州购物中心的投资建设将会更加理性化，购物中心的发展将会进一步成熟， 竞争也会日益的激烈。天河城的成功曾经引发广州购物中心兴建的热潮，然 而真正经营成功的却不多，随着广州购物中心建设经验的积累，盲目投资的 行为必然会较少，购物中心的兴建也将回归理性。广州市政府曾在 2004 年 颁布了首部商业网点规划，其中规划将在 10 年内建造 8 个大型购物中心， 这对广州购物中心的合理化建设必将起到积极的引导作用。同时，现有购物 中心的发展也会不断完善，并培养出更多的购物中心经营管理人才，特别是 一些运营成功的购物中心必将继续探索连锁经营的模式，可以预见，连锁经 营的商业模式不仅在百货、超市、便利店等零售业态中占据主导，而且也会 在购物中心这一业态中得到进一步的发展。当然，随着购物中心的建设发展， 竞争也会越来越激烈，特别是在一些购物中心比较密集的区域，如天河商业 区，各个购物中心之间的竞争将会更加白热化，为了避免在竞争中两败俱伤， 实行差异化发展的策略将是首选，其中既包括商品以及品牌的差异化，也包 括服务的差异化，甚至是环境即消费体验的差异化。 广州购物中心的类型还将进一步丰富。从目前来看，广州购物中心以地区型、 综合型、社区型、力量型购物中心为主，主题型购物中心、郊区型购物中心 和工厂直销购物中心还基本没有，但随着购物中心发展水平的进一步提升、 竞争环境的进一步加剧以及广州城市化水平的进一步提高，必然会有更多的 投资者、经营者涉足这些新的领域，市场中也会产生对这些购物中心的需求， 从而使得广州购物中心呈现出多样化发展的特色。而且，从国外购物中心发 展的经验以及上海、北京等城市购物中心建设的经验来看，主题型、郊区型、 工厂直销购物中心也将是购物中心领域重要的组成部分。 2 2区域区域发展及前景预测发展及前景预测 (1)项目区域概况项目区域概况 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 p. 14 天河区概况天河区概况 天河区位于广州市区中部偏东，是广州市重点发展地区，1999 年广州市委、市 政府正式对外宣布：天河区已经成为广州市的新城市中心，这标志着广州市的城 市建设形成了“双中心”的新格局。天河区作为新城区，城市建成区面积从建区 初不足 20 平方公里发展到 2002 年的 80 多平方公里。在 90 年代初，广州市提 出建设现代化国际大都市战略目标时，就把广州市的发展定位为“国际大都市” ， 而这个国际大都市的现代中央商务区（cbd）就在天河区的珠江新城内规划和建 设。2002 年，广州市最新的城市规划，再次明确广州市的城市建设目标定位为 现代化大都市，而广州市的 cbd 就在珠江新城。cbd 的功能给天河区的发展定 下最基本的格局，也成为天河区最具有区域竞争力的比较优势，甚至绝对优势。 今天的天河区，在城市空间和产业空间的布局上，初步形成了以 cbd 为基础， 以 itd（即信息技术圈）为依托的“双圈”结构，从而使天河区具有了越秀区、 东山区和荔湾区的传统历史文化城市中心区所不具备的新经济和新广州的城市中 心功能。 区域商圈概况区域商圈概况 正佳广场所在的天河体育中心商圈，坐落于广州市的城市核心商业区中轴线天河 路与体育东路的交界处。随着广州“南拓北优、东进西联”城市发展战略的实施， 城市核心商业区东移，天河体育中心商业圈成为广州目前最重要的核心商业圈， 也是政府重点扶持的商圈，而正佳广场正是位于该商业圈的核心位置。 交通优势交通优势 从正佳广场周边交通条件来看，政府不断加大天河商圈基础建设的投入，对交通 系统设施进行升级和改善。 首先，地铁 1 号线体育中心站 d 出口直驳正佳广场，距正佳 150 米处为地铁 1 号线和 3 号线的换乘站体育西路站。 其次，正佳北门西侧为一大型公共巴士总站。有 56 条公交线路经过，公交线路 覆盖广州八大区及珠江三角洲地区。 再者，正佳西南面设有广州最大的过境巴士、屋村巴士总站、站点，过境大巴将 广州新机场、澳门新机场、香港新机场连成一体，正佳广场也是广州市郊的屋村 巴士到达广州的第一站。 对于自驾者，来自广州全市、郊区和珠三角的客户，均可经过广州大道、天河路 及黄埔大道方便直达正佳广场，提供 1500 个停车位。 从广州城市规划看来，广州将在城市新中轴线上，建成北起燕岭公园，向南经过 火车站、中信广场、天河体育中心以及市民广场，穿越珠江新城林荫大道，越过 赤岗塔继续向南延伸的最大型的广州城市广场地带，其中天河体育中心、市民广 场至珠江新城的海心沙市民广场为市级广场，正佳广场就在计划兴建的市民广场 的东面。目前，正佳广场西面为宏城商业广场，该建筑将改建为下沉 6 米的与天 河体育中心连成一体的超大型的市民广场。市民广场将直接连通地铁体育西站， 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 p. 15 同时将与正佳广场负一层相连，未来正佳广场、市民广场及体育西路站将直接驳 接，体育西路站是地铁 1 号线与 3 号线唯一换乘站以及地铁 3 号线支线折返的第 一大站，目前的人流量已经成为仅次于公园前的广州第二大地铁站。 （2） 商业市场分析商业市场分析 周边商业氛围周边商业氛围 目前天河区以高收入人群居多。正佳商业广场处于天河商业区的中心，广场西侧 的天河城广场和宏城商业广场，是广州市城区东部的商业中心。广场东侧的太平 洋电脑城、南方电脑城则构成了华南最大的电脑零售和批发市场。广场北面面向 天河北区域，是包括中信广场、耀中广场、财富广场、大都会广场、中泰国际广 场等众多甲级写字楼积聚的地方，商务氛围浓厚。附近已建有广州市地中海国际 酒店、广州天誉威斯汀酒店，又有太古汇香格里拉酒店、广州城建索菲特酒店、 粤海喜来登酒店登等多间五星级酒店正在建设中，未来将与万豪国际酒店，成为 促进消费增长的重要因素。另外，广场周边地区文化氛围也相当浓厚。紧邻正佳 商业广场的天河购书中心，是华南地区最大的图书市场。天河体育中心，是广州 举办各种文艺体育活动、音乐演唱会的首选场所。广场西侧拟建的人民广场，将 为市民提供又一大型活动举办地和休息之所。 周边商业分布及现状周边商业分布及现状 体育中心商圈属于广州的 cbd，也是广州的黄金商圈，覆盖天河路、天河北路、 体育东路、体育西路，位于广州城市的新中轴上，以天河城、正佳广场为中心， 周边市场为配套的发展形式；商圈以大商场、中高档消费为主，裙楼商铺加临街 商业旺铺为辅。商圈内有众多的高级写字楼，云集了许多高学历、高收入的白领 阶层，拥有较高的消费能力，而且追求时尚、讲求品牌，是商圈内的核心消费群 体。 随着体育中心商业圈的扩大，目前体育中心商圈已经形成正佳广场和天河城广场 等为中心向外辐射的格局，周边分布有中怡时尚广场、维多利广场、宏城广场、 在建中的太古汇广场、万菱广场等大体量综合性购物中心。尽管未来竞争局面难 以避免，但商圈的集聚效应带来的是商业的更加繁荣，吸引更多的消费者来此购 物，从而也使众商家信心倍增。 现有相似类型大型购物中心分析现有相似类型大型购物中心分析 综合考虑项目整体档次、总体定位、业态组合、商业体量、购物环境、目标消费 群体等多方面因素，选取天河城广场、中华广场两个物业作为与正佳广场具有可 比性的分析对象，具体情况如下表所示： 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 p. 16 序序 号号 物业名称物业名称开业时间开业时间经营规模经营规模消费档次消费档次经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/） 1 天河城广场1996 年10 万平方米中高档 -1f：吉之岛百货； 1f：服饰、珠宝、钟表、鞋类、皮具； 2f：天河城百货、服装、精品； 3f：天河城百货； 4f：天河城百货、家电数码、娱乐； 5f：天河城百货、娱乐、玩具、文化； 6f：娱乐、餐饮； 7f：餐饮、百货； 1f：15001800 2f：10001500 3f：800 4f：600 5f：350 6f：250 7f：150 2 中华广场2000 年17 万平方米中高档 -1f：电器、服装、珠宝、鞋类、超市、 餐饮 1f：服装、精品、珠宝、鞋类； 2f：超市、百货； 3f：百货、服装、数码、鞋类、精品、 数码通讯; 4f：数码通信; 5f：家具、家居; 6f：百货、文化、精品、家具; 7f：餐饮; 8f：娱乐、健身; -1f：400520 1f：5001100 2f：7882 3f：320430 4f：150220 5f：80160 6f：50100 7f：5080 8f：120 3 3市场分析结论市场分析结论 本项目处于天河体育中心商圈内，该商业区域的商业氛围浓厚，目前已形成 广州市具主导力的消费购物中心商圈，片区商业的高度聚集给本项目的发展 带来机会； 本项目具有良好的交通地理优势，有利于汇集人流，给本项目带来商机； 本项目从 2005 年开业至今，商业的出租率已接近 100%，租金逐年稳步增 长，说明项目市场定位准确，符合市场需求，发展前景良好。 综合以上分析，本项目的市场前景乐观，体育中心商圈的进一步发展将给项目带 来契机，企业须加强商城的经营管理，准确市场定位，提高商场的市场竞争力是 本项目今后发展的关键。 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 p. 17 五五 项目现金流及偿债能力项目现金流及偿债能力 1测算原则及前提条件测算原则及前提条件 (1)商场经营面积的确定商场经营面积的确定 根据贷款企业提供的租约明细表复印件，本次承贷物业建筑面积合计为 199,785.34 平方米，通过分析承贷物业目前签订的租赁合同，我们把商场分为 首层至五层及大客户（租赁面积大的知名品牌，如友谊百货、麦当劳、必胜客等） 六个类别，各类别面积明细如下表所示： 类别类别面积面积( (平方米平方米) )主力商户主力商户 首层 21,066.71 钟表、珠宝、时尚服饰、皮鞋皮具 二层 6,852.70 眼镜、时尚服饰、皮鞋皮具 三层 6,816.09 时尚服饰 四层 3,591.58 运动服饰 五层 6,016.02 童装、家居、书店 大客户 155,442.24 百佳超市、友谊百货、主力餐饮、电影 院、溜冰场等 合计合计 199,785.34199,785.34 (2)计算期的确定计算期的确定 本项目申请的经营性物业贷款期限为 10 年，贷款额度为 260,000 万元。本次测 算在贷款发放期日起按月等额还本付息，还款期数共 120 期，故我们的计算期从 2009 年 1 月至 2018 年 12 月。 (3)贷款利率及还款方式确定贷款利率及还款方式确定 在本次测算中，本项目贷款利率暂按现行的中国人民银行五年期以上贷款利 6.02%计算，则月利率为 0.51%。每月还本付息见附表一。 2项目收入测算和贷款偿债预测项目收入测算和贷款偿债预测 具体测算过程及数据见附表一。 这里我们需要特别说明的是，由于本次承贷物业作为企业主营业务中的部分收入， 我们在测算还款来源时仅考虑项目在出租过程中必需支出的费用、客观税费，并 未从财务上考虑企业的其他支出。以下我们对表格中的相关项目进行说明： a)项目收入 项目收入主要为商场的租金收入： 1)在合约期内均按合约约定租金计算，且因承贷物业签订合约份数较多， 每份合约的递增率均有所不同，从谨慎角度出发，本次分析不考虑合约 期内的递增； 2)为简化计算，当年到期合约均假设其到期日为当年年底； 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 p. 18 3)合约期外负一层至五层按市场调查租金及递增率计算，大客户部分考虑 到已签租约时间均比较长，租赁面积大，且具有一定的品牌效应，故主 要以合约租金为主，并考虑一定程度递增； 4)据企业介绍，正佳广场购物中心目前出租率已接近 100，考虑到新签 租约有一定时间的免租期，本次测算取出租率为 95%； 5)据企业介绍，正佳广场购物中心未来两三年内将着力进行商场内商户品 牌组合调整及增加商场内出租面积，以提高整体收益，本次测算出于谨 慎原则，仅按现有租约面积预测还款期的租金收益，不考虑商场未来新 增出租面积部分的收益。 在测算收益时我们预计各物业类型市场租金收益如下表：在测算收益时我们预计各物业类型市场租金收益如下表： 类别类别面积面积( (平方米平方米) ) 平均租金平均租金 ( (元元/ /平方米平方米) ) 递增率递增率 首层 21,066.71800.00 二层 6,852.70550.00 20092011 年每年递增 5%，其后每年递增 3% 三层 6,816.09330.00 四层 3,591.58250.00 五层 6,016.02150.00 大客户 155,442.24 81.00 每年递增 3% 合计合计 199,785.34199,785.34187.00187.00 b)项目必需的支出 支出主要包括相关税费：营业税及附加（租金5.5%），印花税（租金 0.1%），保险费（租金0.1%），房产税（租金12%），维修管理费（租 金6%），经营管理及租赁手续费（租金6%）；财务费用仅计算本次贷款发 生的利息支出。 c)所得税：按应纳所得税额的 25%缴纳 d)当期可还款资金=a)-b)-c) e)可还款现金流 可用于偿还贷款的现金流=当期可还款资金+上年资金盈余 f)本期偿还本金及利息 该数值与附表一各期所需偿还的本金及利息一致。 g)本期资金盈余=可还款现金流合计-还本付息合计 3物业偿债能力物业偿债能力 根据附表一的测算，承贷物业拟贷 260,000 万元，并拟用其经营收入在 10 年内 还清贷款，我们通过对商场的租金收入进行测算，了解本商场作为本笔贷款的还 款来源是否稳定，经营性物业产生的现金流能否在还款期内足以偿还当月需偿还 的借款及利息。 以下我们截取了附件一项目收入测算和贷款偿债预测表的部分数据来重点分 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 p. 19 析本项目的还款情况，具体见下表： 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 p. 20 商场贷款偿还预测表商场贷款偿还预测表 20092009 年年 贷款偿还预测表贷款偿还预测表 1 1 月月2 2 月月3 3 月月4 4 月月5 5 月月6 6 月月7 7 月月8 8 月月9 9 月月1010 月月1111 月月1212 月月 可还款现金流合计可还款现金流合计2,742.152,742.152,580.072,580.072,415.972,415.972,249.842,249.842,081.662,081.661,911.441,911.441,739.161,739.161,564.801,564.801,388.361,388.361,209.831,209.831,029.191,029.19846.44846.44 当期净利润1,416.151,422.181,428.241,434.331,440.451,446.611,452.791,459.011,465.261,471.541,477.851,484.19 财务费用1,326.001,317.961,309.881,301.761,293.601,285.391,277.151,268.861,260.531,252.161,243.741,235.28 上期资金盈余 -160.07-160.07-322.15-322.15-486.26-486.26-652.39-652.39-820.56-820.56-990.78-990.78-1,163.07-1,163.07-1,337.43-1,337.43-1,513.87-1,513.87-1,692.40-1,692.40-1,873.04-1,873.04 还本付息合计还本付息合计2,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.23 偿还本金1,576.231,584.261,592.341,600.471,608.631,616.831,625.081,633.371,641.701,650.071,658.481,666.94 利息1,326.001,317.961,309.881,301.761,293.601,285.391,277.151,268.861,260.531,252.161,243.741,235.28 本期资金盈余本期资金盈余-160.07-160.07-322.15-322.15-486.26-486.26-652.39-652.39-820.56-820.56-990.78-990.78-1,163.07-1,163.07-1,337.43-1,337.43-1,513.87-1,513.87-1,692.40-1,692.40-1,873.04-1,873.04-2,055.79-2,055.79 续上表： 20102010 年年 贷款偿还预测表贷款偿还预测表 1 1 月月2 2 月月3 3 月月4 4 月月5 5 月月6 6 月月7 7 月月8 8 月月9 9 月月1010 月月1111 月月1212 月月 可还款现金流合计可还款现金流合计762.54762.54676.51676.51588.33588.33497.99497.99405.49405.49310.80310.80213.92213.92114.85114.8513.5513.55-89.97-89.97-195.72-195.72-303.72-303.72 当期净利润1,591.551,597.961,604.401,610.871,617.381,623.921,630.491,637.101,643.741,650.421,657.121,663.87 财务费用1,226.781,218.241,209.651,201.021,192.341,183.621,174.861,166.051,157.191,148.291,139.351,130.36 上期资金盈余-2,055.79-2,055.79-2,139.68-2,139.68-2,225.72-2,225.72-2,313.89-2,313.89-2,404.23-2,404.23-2,496.74-2,496.74-2,591.42-2,591.42-2,688.30-2,688.30-2,787.38-2,787.38-2,888.67-2,888.67-2,992.19-2,992.19-3,097.95-3,097.95 还本付息合计还本付息合计2,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.232,902.23 偿还本金1,675.441,683.991,692.581,701.211,709.881,718.611,727.371,736.181,745.031,753.931,762.881,771.87 利息1,226.781,218.241,209.651,201.021,192.341,183.621,174.861,166.051,157.191,148.291,139.351,130.36 本期资金盈余本期资金盈余-2,139.68-2,139.68-2,225.72-2,225.72-2,313.89-2,313.89-2,404.23-2,404.23-2,496.74-2,496.74-2,591.42-2,591.42-2,688.30-2,688.30-2,787.38-2,787.38-2,888.67-2,888.67-2,992.19-2,992.19-3,097.95-3,097.95-3,205.95-3,205.95 经营性物业抵押贷款咨询经营性物业抵押贷款咨询报告报告 p. 21 20112011 年年 贷款偿还预测表贷款偿还预测表 1 1 月月2 2 月月3 3 月月4 4 月月5 5 月月6 6 月月7 7 月月8 8 月月9 9 月月1010 月月1111 月月1212 月月 可还款现金流合计可还款现金流合计-179.96-179.96-58.47-58.4760.7360.73177.65177.65292.25292.25404.54404.54514.50514.50622.12622.12727.39727.39830.29830.29930.82930.821,028.951,028.95 当期净利润1,904.671,911.481,918.321,925.211,932.121,939.071,946.061,953.091,960.141,967.241,974.371,981.54 财务费用1,121.321,112.241,103.111,093.931,084.711,075.441,066.121,056.76