房地产建设项目与货场投资项目可行性研究报告(共两份各一份）.doc

房地产建设项目与货场投资项目可行性研究报告鑫泰湘园房地产建设项目可行性研究报告湖南城建置业房地产咨询研究所房物0801班廖旭丽、阎伟2010年6月目录第一部分：项目概况分析1项目基本情况介绍1项目决策背景2第二部分：项目市场调查分析3项目投资环境分析3项目竞争环境分析7项目客户群分析11项目定位分析12第三部分：项目规划设计建议13项目规划设计建议13第四部分：项目开发进度安排15项目开发进度安排15第五部分：项目费用估算1编写投资成本费用估算表1开发期经营税费的计算1第六部分：项目资金筹措1收入估算1借款偿还1第七部分：项目财务评价2盈利能力分析2清偿能力分析4资金平衡分析1第八部分：项目不确定性分析1敏感性分析1第九部分 项目可行性研究结论与建议4结论4建议5房产项目可行性分析报告第一部分：项目概况分析一、 项目基本情况介绍1. 项目名称：鑫泰湘园2. 土地位置本案鑫泰湘园可行性分析项目地所处于湘潭市岳塘区双拥中路、霞光东路、火炬北路的包围圈附图：项目在该城市的区位图，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述。3. 项目合作单位介绍湖南城建置业有限公司成立50年来，先后完成了国内外一大批大型复杂的工业与民用建筑、道路桥梁、水利水电、装饰装潢、信息网络、市政等工程设计、施工任务，连续几年都被评为优秀单位。目前，正在进一步开拓国内市场，并与湖南建工集团、中建五局等国家企业建立了良好的关系。近年来，湖南城建置业有限公司大力弘扬“真心创业、实意做事。 本着“以人为本”、 “高品质”、“超现代”时尚雅居理念，打造跻身国际市场的宏伟目标。4. 项目经济指标介绍主要经济技术指标表规划用地面积14870.98其中基地面积14566.00 道路面积304.98总建筑面积47848.71其中住宅建筑面积13653.75架空层面积676.55阁楼面积211.56a座商业建筑面积6450.871-3f裙房a座酒店建筑面积18682.444-5fb座商业建筑面积2671.081-3fb座公寓建筑面积5373.454-15f其他建筑面积129.01建筑基底面积4914.16净容积率3.29建筑密度33.74%绿地率22.74%酒店地下停车库建筑面积5527.55停车位其中地面停车位103个地下停车位158个架空层停车位39个注：地下车库不计入容积率，地下停车位按35/个计算，住宅底层架空2.18m，用作车库或者杂物间。二、 项目决策背景1. 城市发展规划与土地的关系及对项目开发的影响，湘潭市城市中心区位于河东岳塘区，地处湘潭河西、板塘、易俗河三片之中心位置，其核心区规划有市级行政、文化、经贸三大中心，范围由丝绸中路、芙蓉路、宝塔路、河东大道为东南西北四至所围合的地块构成，用地2平方公里。它是湘潭市委、市政府为加快城市发展、改善城市形象、提高城市品位、加速长株潭经济一体化城市群的形成而实施的“城市中心东移战略”的城建重要工程。通过以城市中心区核心区的发展来向四周辐射，带动周边区域的经济发展，再用35年的时间建造一个河东“新湘潭”。2. 土地所属地域在该城市的文化名城：以“伟人故里、文明湘潭”为主题创建“全国文明城市”；发掘伟人文化、名人文化、湖湘文化等历史文化遗产，申报“省级和国家级历史文化名城”；促进教育均衡快速发展，扩大职业教育规模；发展文化产业和文化事业。第二部分：项目市场调查分析一、 项目投资环境分析1. 政策环境分析(1)湘潭政策环境分析a. 总体战略定位湘潭是全国“两型社会”建设的示范区，中部地区率先崛起的经济强市，长株潭城市群向西辐射的城乡服务中心，具有国际品质的文化旅游名城和现代化生态型宜居城市。b. 城市建设用地控制按照“两型社会”建设要求，切实加强土地资源的管理，集约节约利用土地，确定建设用地标准，严格控制建设用地规模。建立城市发展的动态监控机制，依据人口增长和经济发展的趋势与变化等因素，调控城市建设用地投放总量和建设时序。明确城市空间发展重点，合理调整城市空间结构。 规划建设用地指标选择：a. 居住用地 规划人均居住用地达到31平方米，提高居住区的建设质量，注重居住区的配套设施和环境建设。加快旧城与城中村改造，提高土地集约利用水平。b. 工业用地规划人均工业用地达到17平方米左右，未来重点提升工业用地的集约化水平，提高产业的集聚度和土地使用效率，控制占地规模，有效扩大产业的经济发展规模。c. 绿地规划人均绿地达到13平方米以上，其中人均公共绿地面积达到10平方米以上。d. 道路用地规划人均道路广场用地13.5平方米左右，使道路建设水平与其功能相适应。2. 经济环境分析生态宜居型的现代工业新城和文化旅游名城。即规划把湘潭打造成为经济强市、文化名城、宜居家园和旅游胜地。经济强市：促进经济又好又快发展，经济结构明显优化、人民收入持续增加，到2020年人均gdp超过8万元人民币，湘潭经济发展走在全省前列，成为湖南乃至中部地区的经济强市。宜居家园：在交通、通讯、电力、供热、燃气、水利和防震减灾等方面建立完备、高效、稳定的城市基础设施系统，有效处理生产、生活污染物，建立相应的危机处理机制，保障市民生活工作环境清洁安全，积极创建生态园林城市。旅游胜地：整合市域内旅游资源，培育壮大旅游支柱产业，强化伟人故里、红色文化、滨江风光、现代城市的特色，以红色文化旅游带动发展湖湘文化旅游、生态休闲旅游，将湘潭建设成为全国知名的旅游胜地。3. 土地现状分析1) 四至范围； 该地块位于湘潭市岳塘区中心地段，南临霞光东路、西靠双拥中路、东近火炬北路，该地块地势平坦，起伏不大。2) 该项目所在地地面凹凸不平，有小丘陵和沟壑，需要整平方可便于施工。周边没有高压电线等影响施工的网线便于高曾楼盘的机械运作。3) 项目所在地并无居民住宅对拆迁构不成影响，但是由于开发项目地块空间比较小可能会对居民生活有小小的影响。4) 项目开发土地的完整性：没有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映土地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。4. 项目周边的配套设施分析1) 交通状况本案（1） a:湘潭职业技术学院公交站（25路环城巴士、107路、109路、116路、czt-104路）、b:双拥中路公交站（24路、25路环城巴士、1078路、109路、116路）、f:职业技术学院公交站（长株潭104路）、h:金桥世纪苑公交站（24路、25路环城巴士、107路、116路、czt-104路）、j:金桥步步高公交站（109路）。（2） 出行主要依靠公交车即可。（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。本案附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2) 教育机构：湘潭职业技术学院、湘潭高新区火炬学校、小哈佛美语幼稚园金桥园、湘潭市教育局3) 医疗机构：湘潭第三医院、芙蓉医院、第六医院4) 购物中心/超市：金桥步步高(霞光东路)、步步高(宝塔路口)、芙蓉农贸(电厂新村侧)、华隆步步高(建设路)、万博港(吉安路)、盘龙布市(宝塔路口)、红旗商贸城、汽车城、中天家具城、农贸市场5) 文化、体育、娱乐设施：图书馆、6) 公园：东方红广场、锦源广场、湖湘公园、双拥广场7) 银行：中国农业银行、中国农村信用社、湘潭商业银行、中国交通银行8) 其他：锦城国际大酒店、梦泽山庄、莲湘酒店、亿安酒店附图：生活设施分布图，具体位置、距离。5. 城市规划分析湘潭市城市中心区的建设是按照高起点、高标准、新思路、新观念的要求进行的，力求把它建成一流城区。它的开发是采取“政府引导、公司经营、市场运作”的模式进行运作的，市政府授权市财政投入2600万元引导资金，成立了国有独资的湘潭市城市中心区开发建设有限公司，与指挥部两块牌子一套人马合署办公，以通过中心区内可售的约1100亩土地的经营收益，来平衡区内的征地拆迁和基础设施配套建设上近9亿元资金的投入。湘潭市城市总体规划提出：将在建设富裕湘潭、生态湘潭、文化湘潭、诚信湘潭、和谐湘潭5个方面着手，建设好“一江两岸三中心四公园五广场六道路”，打造湘潭精美名片。按照这一总体构想，湘潭市将系统规划、精心构建。一江：就是湘江城区段；两岸：即湘江东岸的经济生态风光带，湘江西岸的历史文化风光带；三中心：即市政府东移后形成的行政中心以及体育中心、齐白石文化艺术中心；四公园：即雨湖公园、和平公园、菊花塘公园、白石公园；五广场：指的是市政中心附近的东方红广场、建设路口的君子莲广场，丝绸广场、护潭广场以及湘潭西大门的砂子岭广场；六条道路：即韶山路、建设路、芙蓉路、河东大道、丝绸路、吉安路。 目前中心区开发建设工作在市委、市政府的正确领导下，在市人大、市政协及各界的大力支持下，开发建设指挥部开拓创新、精心组织、积极推进，使中心区规划、设计、建设、管理都较有特色，得到了社会各界好评：一是现代特色，着力打造一流的城市中心现代气息。城市中心区按功能划分为行政中心、文化中心、商贸中心、高档住宅区四块，各区域既独成体系又相互关联，有机的结成一个整体。区内的所有建设项目的规划设计，坚持生态保护与文化传承并重的现代化建设理念，都是坚持科学择优按程序面向社会进行公开招投标的，一些新的设计思路、科学的发展理念被采纳实施；二是生态特色，着力打造一流的城市中心生态环境。上网征集、优化完善的规划具有较高水准，特别是规划充分利用原有的地形、地貌设计有一个生态公园（湖湘公园），因地制宜、适地开发，区内树林植被整体收购，尽量保持原有生态和地貌，并利用中心人工湖，在全国首例实施地温区域中央空调模式；三是文化特色，着力打造一流的城市中心人文环境。湘潭历史悠久、人文丰厚、人杰地灵。为发挥人文资源打造城市名片，一些历史人文、特色文化安排其中，如梦泽湖畔的莲诗文化、锦源广场内的历代颂潭城诗碑，还有东方红广场上即将矗立乡情雕塑等，通过这些着力营造以人为本、与人关怀、人文气息浓厚的城市环境。湘潭市中心区规划依据中心区的规划目标，将中心区结构规划成3轴、3心、4片的 布局。中心区城市设计延续总体规划的构思，在中心区设计一纵、二横景观轴。其一：沿河东大道以建筑景观为主体的景观轴，在沿线各路口形成主要建筑景观节点，两端路口 形成中心区的门户空间。其二：沿经三路、经四路之间，以100 m宽绿化开敝空间为主 ，以纬一路、河东大道、霞光路和市政广场形成序列景观节点，在福星路和芙蓉路口形成中心区门户空间，通过系列空间组织形成中心区环境为主的景观轴。其三：在行政中心与文化中 心之间，通过文化广场、市政中心广场、行政广场序列组合形成中心区另一重要景观轴。重点建设市政中心广场为了控制中心区建筑中的空间节奏，使空间变化有序，在重要地段安 排标志性建筑，形成标志作用。通过中心区环境设施和绿化空间组织形成南北绿化景观轴和东西绿化景观轴，以此构成中心区城市开敞空间框架，通过对景观轴两边建筑的重点控制，使景观轴成为湘潭市中心区的特色。湘潭城市中心区建设日新月异，成绩有目共睹，但要实现全部目标还许多困难有待克服。我们相信有市委、市政府的正确领导，有市人大、政协的支持，有全市各部门的鼎力配合，有社会各界的关注，在全体建设者的开拓进取、努力奋战下，一个功能完善、环境优美、文化浓郁、的新城区将会呈现在眼前。6. 市政设施分析（1）.充分利用现状，合理确定规划标准和建设规模，统筹优化市政设施布局，实现区域基础设施共建共享，保障城市健康发展。（2）.统一规划，近远期结合；分期、分步骤实施。（3）.充分体现节地、节能、节水和污染物减排等两型社会建设的规划理念。二、 项目竞争环境分析1、 房地产市场分析 2010年一季度，国家出台多项房地产调控政策，受其影响，我市房地产市场的各项指标与去年四季度相比，均有所下降，但仍高于同期水平，交易市场热度不减，呈现供小于求，商品房供销比为0.69：1，商品住房供销比为0.68：1，房屋销售均价小幅攀升。a、房产一级市场（商品房）1）市场供应量逐月回升。一季度，商品房批准预售面积25.39万，同比上升17%；其中商品住房批准预售面积为24.44万，同比上升16.73%。今年是我市的“形象提升年”、“项目建设年”，将重点推进十大类45个城市基础设施建设项目，尤其是沿江风光带及棚户区改造工程将于年内全面铺开，住房保障政策效应的显现，消费需求将进一步释放，这使得市场预期看好，投资信心提升。同时，中国首届长株潭三市房博会即将于四月召开，通过前期的活动路演、宣传造势，营造了良好的市场氛围，促使市场供应量逐月回升。2）易市场热度不减。13月，商品房销售面积36.99万，销售套数为3159套，同比分别上升31%、42%；其中商品住房销售面积35.76万，销售套数为2865套，同比分别上升48%、28%。月末累计可售套数为8766套，同比减少2873套，减幅达到25%。数据显示，一季度我市商品房销售情况保持稳定，市场库存消化加快，各项数据虽与四季度相比略有下降，但同比仍有较大增幅。自去年四季度以来，商品房市场持续热销，已经透支了部分市场需求，加之一季度为传统销售淡季，国家调控政策又相继出台，使得市场成交量的上扬趋势有所抑制。但是仍有一部分购房者受到“买涨不买跌”心理的影响，房价上涨预期加深，选择入市购房，在一定程度上提升了交易市场的活跃度。3）商品房销售均价小幅攀升。13月，商品房的销售均价为2978.77元/，同比增长16%；其中商品住房的销售均价为2724.46元/，同比增长20%。分区域来看，岳塘区商品住房均价为2855.64元/，雨湖区商品住房均价为2329.71元/；分层数来看，多层商品住房均价为2294元/，高层商品住房均价为2699.5元/；分套型来看，90的销售均价为2611.47元/，90144的均价为2619.52元/，144的均价为2845.54元/。一季度，商品房成交均价在良好销售预期的带动下，继续保持上升趋势，预计在一段时间内将在上行区间内运行。b、房产二级市场（二手房） 一季度，我市二手房市场共成交面积8.85万，成交套数983套，成交金额13278.09万元，销售均价为1499.6元，同比分别增长160%、145%、223%、24%；其中二手住房成交面积7.89，成交套数873套，成交金额10241.42万元，销售均价为1298.33元，同比分别增长140%、127%、175%、15%。一季度，我市二手房市场交易量同比增长较大，但与去年四季度相比，成交量明显回落，跌幅达到五成。究其原因，主要是受个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年的政策影响，同时银行对于二套房贷政策收紧，促使二手房交易成本增加，一部分投资性和刚性需求受到抑制。2、 楼盘竞争对手分析城郊新府华城1) 位于丝绸路（现又称双拥路）与晓塘路交汇处（也即帝景国际楼盘背后），本楼盘是湘潭龙头品牌地产商城郊置业在本年度又一力作，将投入巨资建设成一个以高尚、生态环境为主题的高档小区。 2) 整个楼盘总占地约150亩，总建筑面积达30余万平米，是目前湘潭唯一既紧挨大型市政绿化广场、又拥有高达56%超高小区绿化环境的高档小区，整个小区将规划40栋清新并具有现代感的小高层和高层建筑，建筑密度低至29%。3) 整个楼盘分2期开发建设，即将上市销售的是一期一组团7栋楼，一组团将作为整个楼盘的样板来打造建设，作为样板当然就会在环境和小区配套设施上力图最优。4) 楼盘价格为3200 小户型均价2900东方名苑545亩小高层和高层住宅、酒店、写字楼、集中商业、商业步行街1) 城市核心区的居住和商业价值2) 大型综合体的聚集效应3) 东方红广场、大剧院的配套优势4) 具有较长的商业沿街面，且位于十字路口金荣世纪外滩1) 地标美筑 高端居住梦想 30层高近百米建筑，为西城之最；8公里一线江景，水云之间，视界无垠；极具现代感外观，悠然呈现湘江之滨，万众朝觐。2) 90000平米宜居空间，全面实现城市精英高端居住梦想。 多样户型 南北阔景空间 50-140一房、两房、三房多样户型，全面迎合您的需求。3) 空间格局紧凑，布局新颖。户户南北朝向，私享阔景阳台，南望云水，北瞰繁华，九华平畴，尽收眼底。完美配套 优雅生活典范 2000休闲娱乐、购物中心，6000空中奥林匹克主题运动场临江而栖，网球场、篮球场、户外健身器械区全天候开放，椰树、水杉、银杏等东南亚风情乔木搭建幽静园林休闲区，全城绝无仅有；4) 社区周边广场、公园、学校、餐饮、运动配套一应俱全。芙蓉铭都1) 毗邻“湖南第一大道”芙蓉大道，雄踞北城门户，湘潭东线融城的必经要道，处在长株潭融城东线战略核心位置，与省城长沙仅15分钟车程，2) 与湘江遥遥相望，位于三市融城的核心区域，距板塘市中心200米距离，步行5分钟，3) 据岳塘区政府5分钟车程北接岳塘区委区政府，尊处岳塘区行政板块、板塘商业中心。楼盘名称开发商主要特征销售价格（元/）开发规模备注城郊-新府华城湘潭城郊置业有限公司56%超高小区绿化环境，建筑密度低至29%3200建筑面积300000小户型均价2900东方名苑湘潭多凌华城置业有限公司处于湘潭市河东新区的核心区块，是湘潭市市政府重点工程3200建筑面积364000有较长的商业沿街面金荣世纪外滩湘潭金荣房地产椰树、水杉、银杏等东南亚风情乔木搭建幽静园林休闲区3000建筑面积90000极具现代感外观，悠然呈现湘江之滨，万众朝觐芙蓉铭都湘潭三荣房产毗邻“湖南第一大道”芙蓉大道2800建筑面积100000尊处岳塘区行政板块、板塘商业中心三、 项目客户群分析1. 项目客户群购买能力分析由于大量机关单位东迁，单位所建小区普遍档次不高，所以机关单位公务员仍是购买主力；电机、电化、湘钢等企业所开发的项目，集团内的客户都占有一定比例；由于长株潭经济一体化的推进，外来湘潭投资客户逐渐增加；相对河西，河东的客户群体更为丰富，包括区域内客户，外来投资客，河西、湘潭县等客户群2. 项目客户群消费动机分析客户在购房时，因区域不同而重视的因素也各异，客户最为关心的包括价格及对河东居住环境、交通、公共配套及未来发展看好等因素，同时，物业管理也逐步成为客户关注重点。3. 项目客户群家庭人口分析购买项目目标客户主要由三口之家组成，需求户型以三房为主力户型，辅以两房与四房产品；对户型的要求多喜欢周正，需求主力面积则为100-120平米的经济三房与120-140平米经济四房。同时，随着市场价格的上升，在客户承受总价一定的情况下，客户更趋向购买面积较小物业；四、 项目定位分析1. 项目客户特征定位 客户职业构成分析：工业区企业管理人员、技工、白领阶层；国家公务员、机关、企事业单位工作人员；私营业者；退休老人、干部等； 长沙、株洲等外来投资人士it、广告、新闻等单位工作人员。、置业特征：分户置业：主要是湘潭常住居民，由于成家立业需要，扩大住房面积或成立小家庭。换房置业：主要是企业管理人员、个体私营老板、机关、事业单位人员及矿老板等。投资置业：主要是小部分高收入人群，通过置业增值保值。也有部分外来置业者投资中小户型。2. 项目产品定位、1) 项目开发主题本项目以温馨家园为主题，为客户创造一个和谐温馨的家园环境，让客户能在忙绿回家后有个放松舒适的空间。2) 项目产品档次项目主要以建筑中高档住宅和商场，营造形态亲切和谐的传统居住氛围，合适的密度也能体现出社区的可持续发展原则，为居民创造一个高智能化、布局合理、功能齐备、交通便捷、生活方便的现代化高档生活居住小区。3) 项目产品类型项目开发以小户型开发为主，商场、酒店、办公为辅的商住楼结合市场分析以及项目初步的规划布局、建筑面积，初步确定本项目户型如下：多层以三室两厅为主；沿街将以联排酒店和大型商场形式开发。3. 项目产品价格定位分析房地产价格始终是购房者、开发商以及竞争同行最敏感的问题。当同地区有多个楼盘参与销售竞争时，在楼盘素质相近的情况下，价格较低者往往能取得良好的销售成绩。在定价之前，作为开发商应仔细研究同区竞争对手的定价和有关楼宇设计、施工质量、建筑材料、销售手段等方面资料，以制定具有竞争力的价格。一般可以同地区同类房屋市场占有率最高的楼盘价格为基础价格，考虑自身位置、设计、技术水平、配套设施等不可或缺的因素，或以高或低于竞争者的价格出售，如高于基础价格，必须具备超过竞争者的有利条件，使顾客愿意支付较高的价格。以取得最大利润作为定价目标，是个抽象的数字，是大前提。如果要将目标具体化，也可将投资利润率作为定价目标。即在总体投资基础上加上事先确定的投资利润率，计算出售楼的价格。当市场趋于成熟和规范以后，房地产的平均利润仍可能高于社会平均利润，以高风险、高回报为特征的房地产平均利润将可在10%到20%之间。第三部分：项目规划设计建议一、 项目规划设计建议1. 设计依据该项目位于湘潭市城市中心区，他的建设是按照高起点、高标准、新思路、新观念的要求进行的，力求把它建成一流城区。它的开发是采取“政府引导、公司经营、市场运作”的模式进行运作的。它是湘潭市委、市政府为加快城市发展、改善城市形象、提高城市品位、加速长株潭经济一体化城市群的形成而实施的“城市中心东移战略”的城建首要工程。2. 设计指导思想充分依据人的居住情感需求，本着营造以人为本、与人关怀、人文气息浓厚的城市环境的规划原则，引入“家的完全空间”即“泛家”概念内部设施、建筑、道路、景观以及交流休闲等空间都属于“家”的生活环境范围，“家”延伸为一个开敞的环境空间。因此在家的设计上赋予丰富的情感化并体现精细、便捷性，淡化私有空间概念，强化“共享家”的独属感，似是独属实为共享。营造形态亲切和谐的传统居住氛围，合适的密度也能体现出社区的可持续发展原则，为居民创造一个高智能化、布局合理、功能齐备、交通便捷、生活方便的现代化高档生活居住小区。3. 总平面规划本案随着湘潭市的“城市中心东移战略”这个项目所在地将成为湘潭市以后的中心地段，项目采用现代建筑群的设计，建筑物采用外形方正，内部空间利用系数高，经济，合理，平面基本均衡对称，节地性和适地性好，结构简洁，技术合理，各方向刚度接近，抗风性能好，施工方便。建筑外墙周边长度较短，利于节能和自然采光。在拐角处加以曲线形平面表达优美，柔和，浪漫的设计创意和艺术形象，可以给人以自然，流畅和运动感，曲线平面因其灵活自由的适地性和视觉的延展性而颇受建筑师的关注，除圆形平面以外的曲线平面，一般多采用圆曲线或抛物线，便于作图，定位和便于施工的曲线构成，在实践创作中可有多种多样的艺术创意图形和建筑曲线，曲面平面形式和体形。4. 建筑立面建筑风格简约，高层建筑板塔结合，外立面时尚现代，空间变化丰富。因为规模小，建筑形态多，难以形成规模化的整体效果，浅暖色调感觉比较温馨。便捷交通、快速节奏、时尚商业、简约建筑、新城规划，令项目充满积极进取、时尚炫目、追求品位、掌握潮流，更将成为汇聚品味与潮流的都市商用居住的好处所。5. 户型设计沿街一二层将做为商铺和酒店，以上作居民住宅，户型主要是三室两厅（116）和两室两厅（88、89）的中小户型适当控制户型比例，其中小区内主要服务对象是小部分高收入人去、成功人士夫妇和建立小家庭的年轻白领。其次是按一定比例增添的一些为中老年人设计的节约空间。6. 景观设计丰富的绿化能营造舒适休闲的购物空间和温馨气氛，给购物者购物赏景的感觉。如同其他设计一样，景观绿化设计在项目开始时就要拿出方案来，比如对种植花树的荷载的考虑、与空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因素。建筑环境美观大方，实用性强、合理布局，根据人的心理测试形成小区内环境景观布置。还可以在屋顶上造园是一种特殊的园林形式,有别于陆地造园,它的特殊位置要求绿化设计要在有限的空间内进行,受限于建筑本身的承重条件,以及植物的生长习性,处理好屋顶防水、排水等要求,因此在屋顶造园的维护费用要比陆地造园要高一些,这是它的不足之处。另一方面,屋顶造园也有自身的优点,由于屋顶上空的空气清新,污染减少,光照增强,接受日光辐射较多,为植物光合作用提供良好环境,利于植物生长;屋顶花园的特殊位置决定了它没有交通车辆的干扰，也给人们提供了一个僻静的空间。第四部分：项目开发进度安排一、 项目开发进度安排1. 建议周期安排本项目按我公司的规划设想分为两年进行，由于本项目所开发的地段并不大，需要分期施工，才不会对施工造成影响。第一期先建住宅等第一期完工就开始第二期的商住楼。为减少项目的初始投入，本项目拟采用分期开发、滚动进行，以达到开发资金的自求平衡。项目的开发计划分为2期进行，总开发建设期为3年，具体进度安排见下表。2. 施工进度安排时间项目2011年4月至5月2012年1月至12月2013年1月至9月1季度2季度3季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度456789101112123456789101112123456789101112可行性研究项目审批规划设计主体工程一期主体工程二期绿化工程及酒店装修3. 销售周期安排该项目由于流动资金的周转不是很充实，我们预备把销售中的一部分资金转化为我们的流动资金，因此我们的销售计划是准备表建边销大体的安排如下：2011年10月2012年6月 开始销售第一期的普通住宅2012年9月2013年3月 已计划没销售完的普通住宅和在建小高层电梯住宅和电梯公寓2013年5月2013年9月 上个计划没有销售完的房子和应建成的商铺2013年6月2013年10月 酒店装修和各个业主的房屋装修期23第五部分：项目费用估算表1 投资成本费用估算表序号项目计算依据单价/ （元/m2）合计/万元 一开发成本18项之和1960.15 9379.08 1土地费用土地费用=土地使用出让金+拆迁安置补偿费+征地费用1500.00 2230.65 2前期工程费用建筑暗转工程费的5%53.74 257.14 3基础设施建设费一般占到建筑安装工程费的15%左右161.22 771.41 4建筑安装工程费根据楼层和结构进行估算1074.79 5142.75 5公共配套设施建设费可以按建筑安装工程费的4%进行估算42.99 205.71 6开发期间税费可以用建筑安装工程费用的10%进行估算107.48 514.28 7其他税费按实际计算也可用建筑安装工程费用的3%进行估算32.24 154.28 8不可预见费17项的2%21.50 102.86 二开发费用911项之和225.30 1078.05 9管理费用开发成本的3%58.80 281.37 10财务费用按实际计算45.35 217 11销售费用销售收入的5%121.15 579.68 三合计2185.46 10457.13 一、 计算并编写投资成本费用估算表二、 开发期经营税费的计算表2 税费表序号交易税费的类型计算依据合计（万元）1营业税销售收入*5%579.682城市维护建设税营业税*7%（外资企业免征）40.583教育费附加营业税*3%（外资企业免征）17.395印花税销售收入*0.05%（或房地产交易价的0.05%）5.806交易服务费销售收入*0.1%（或房地产交易的0.1%）11.59合计销售收入*5.74%，如果没有防洪工程维护费，则为销售收入*5.65%655.04第六部分：项目资金筹措一、 收入估算为减少项目的初始投入，本项目拟采用预售、预租方式，尽快回笼资金，以达到开发资金的自求平衡。表3 销售总收入表序号物业类型销售均价(元/)建筑面积（）及数量（个）合计/万元备注1小高层电梯住宅 /高层电梯公寓3200.00 10865.01 3476.80 2多层住宅2800.00 8373.75 2344.65 3阁楼211.56 0.00 半卖半送4酒店283.30 18682.44 529.27 自主经营、出租5商铺6000.00 9121.95 5473.17 出租6车库 261个半售半租地上车库 103个地下车库 158个7架空层4000.00 1170/ 39个468.00 出售、出租8物业管理用房2500.00 238.82 59.71 出租合计48663.53 12351.60 注意：其中车库按240元/个月，8万/ 个计算出售或出租 表4 销售收入与经营税金及附加估算表序号项目合计（万元）1 2 3 1 销售收入10996.42 2588.14 5473.17 2935.11 1.1 可销售面积28149.00 9243.36 9121.95 9783.69 1.2 单位售价2800.00 6000.00 3000.00 1.3 销售比列100%33%32%35%2 经营税金及税金 附加604.80 142.35 301.02 161.43 2.1 营业税549.82 129.41 273.66 146.76 2.2 城市维护建设税38.49 9.06 19.16 10.27 2.3 教育费附加16.49 3.88 8.21 4.40 合计10391.61 3 出租收入9366.61 37.44 2808.00 6521.17 4 自营收入12748.34 备注自营收入为酒店经营收入，从第四年开始经营年收入 579.47万元二、 借款偿还 表5 借款还本负息表序号项目合计1 2 3 备注1借款1339.00 3427.84 1.1期初借款本息累计0.00 1339.00 1.2本期借款4550.00 1300.00 3250.00 1.3本期应计利息216.84 39.00 177.84 1.4本期还本4550.00 1300.00 3250.00 1.5本期付息217.00 39.00 178.00 成本2609.61 4630.59 2723.19 2借款偿还资金来源2625.58 8737.27 3983.11 亏损1323.02644.18+615.73 从第三年开始盈利2.1利润0.00 0.00 615.73 2.2折旧费暂时不记2.3摊销费暂时不记2.4其他还款资金第七部分：项目财务评价一、 盈利能力分析1. 静态盈利能力分析1) 利润总额（简称利润或税前利润）=经营收入经营成本管理费用售费用财务费用经营税金及附加土地增值税弥补亏损2) 投资利润率（也称投资回报率、投资收益率或总投资利润率）=年平均利润总额总投资100%3) 投资净利率=年平均净利润总投资100%4) 资本金利润=年平均利润总额资本金100%5) 销售净利率=年平均所得税利润总额资本金100%6) 销售净利率=税后利润销售收入100%7) 销售毛利率=（税前利润+开发费用）销售收入100%8) 成本利润率=（销售收入销售税金投资总额）投资总额100%9) 静态投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数1）+（上期累计净现金流量的绝对值当期净现金流量）10) 编写损益表表6 损益表序号项目合计1234251经营收入97961.812625.588737.279456.286052.646052.641.1销售收入11452.522588.145929.272935.111.2出租收入75044.6537.442808.006521.175473.175473.171.3自营收入12159.4579.47579.472经营成本9963.392605.114630.602727.69100.00100.002.1商品房经营成本6151.852020.101993.572138.192.2出租经营成本3811.54585.012637.03589.513运营费用600.004修理费用1000.0050.0050.005经营税金及附加655.046弥补前年度亏损1967.201323.02644.187利润总额87998.4120.484106.676728.585952.645952.648所得税34956.530.00695.911521.101488.161488.169税后利润53041.8820.483410.765207.484464.484464.4810盈余公积金5304.192.05341.08520.75446.45446.4511可供分配利润47737.6918.433069.684686.744018.034018.0312应付利润47737.6918.433069.684686.744018.034018.0313未分配利润0.000.000.000.000.000.00注：自营收入为酒店经营收入，酒店经营从第四年开始运营盈利表7 全部投资财务现金流量表序号项目合计1234251现金流入101656.57 2625.58 8737.27 9456.3 6052.6 6052.641.1销售收入11452.52 2588.14 5929.27 2935.1 1.2出租收入75044.65 37.44 2808.00 6521.2 5473.2 5473.171.3自营收入12159.40579.47 579.471.5其他收入1.6回收固定资产余值3000.00 2现金流出23168.43 6505.11 10680.6 4127.6 300.00 100.002.1开发建设投资10950.00 3900.00 6050.00 1000.0 2.2经营成本9963.39 2605.11 4630.60 2727.6 300.0 100.002.2.1运营费用600.00 400.00 200.00 2.2.2修理费用1200.00 50.00 50.002.5经营税金及附加655.04 3净现金流量78488.13 -3879.5-1943.35328.6 5752.64 5952.644累积净现金流量-3879.5-5822.9-494.35258.4 129674.95折现系数0.930.860.790.740.156折现净现金流量3607.951671.264209.584256.95829.907累计折现进现金流量3607.955279.221069.633187.3247293.4财务内部收益率irr=0.48财务净现值npv=41596.89投资回收期静态pt=3.09 动态pt=3.22注：自营收入为酒店经营收入，酒店经营从第四年开始运营盈利表8 资本金现金流量表序号项目合计1234251现金流入30505.362625.588737.273983.116052.646052.641.1销售收入11452.522588.145929.273983.111.2出租收入75044.65