南京阿尔卡迪亚房产项目可行性研究报告.doc

目 录第一部分、项目总论11 项目背景 111项目名称 112开发公司 113承担可行性研究单位 114研究工作依据 115项目简介 12 可行性研究结论 121市场预测 122方案评价 123投资估算与资金筹措 124项目综合评价结论第二部分、项目投资环境和市场研究 21 宏观市场背景 211全国投资环境 212南京市投资宏观背景2121地理环境2122 经济环境2123政策环境2124人文环境 213南京市房地产发展现状2131供应量与需求量2132价格2133近期市场描述2134市场走势预测 214宏观市场与本项目发展借鉴 22 区域市场分析 221区域市场概况222供给分析 223需求分析 224区域房地产市场特征分析 23 项目板块分析231项目板块地段划分232项目所在地段总体规划233板块功能234板块开发动态235板块价格水平236板块项目分析237板块内竞争关系分析 24 市场分析结论第三部分、项目分析及评价 31 条件分析311用地条件、规划限制条件312项目成本条件313规模资源条件314品牌资源条件 32 地块建设条件 321地形、地势、地质 322 抗震设防 323气象 324基础配套设施 33 项目swot分析 第四部分、市场定位及项目评估 41 发展商定位42 项目形象定位43 项目主题定位44 产品定位45 价格定位46 客户定位 第五部分、项目开发建设进度安排 51 有关工程计划说明 52 开发计划 53 组织架构第六部分、投资估算与资金筹措61 估算依据62 取费标准 63 投资估算 64 资金投入计划65 资金筹措第七部分、销售及经营收入测定 71 各类物业销售收入估算 72 项目销售回款计划 73 销售利润第八部分、盈亏平衡及敏感性分析 81 项目不确定性分析 82 社会效益和影响分析第九部分、可行性研究结论与建议 91 拟建方案的结论性意见911项目核心价值体系的建立912产品建议 92 可行性研究结论 第一部分、项目总论11 项目背景111项目名称：阿尔卡迪亚 项目地点：南京市沿江工业开发区112开发公司：荣盛房地产发展股份有限公司开发资质：一级法人代表：耿建明注册资金：16500万元荣盛房地产发展股份有限公司是荣盛控股股份有限公司的控股子公司，具有国家一级房地产开发资质。公司以房地产开发为核心业务，以商业住宅作为房地产的主导开发方向。截止2004年底，公司已成功开发了南京方州花园、水榭花苑、廊坊群星小区、锦绣家园、阿尔卡迪亚、沧州丽水华庭、蚌埠阿尔卡迪亚等项目，现开发面积愈200万平方米。公司以人为本的居住理念，质量至上的精品意识，诚信守法的经营原则，获得了社会和业主的高度满意和赞许。连续多年被权威机构评为“中国房地产信誉aaa”、“消费者信得过单位”、“重合同守信用单位”；开发的项目曾获得“中国水景名盘”、“健康住宅区”、“明星楼盘”等多项殊荣。公司具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的远景和战略；拥有一支具有海内外教育背景、熟悉行业运营模式且成熟稳健的管理团队。113承担可行性研究单位：荣盛房地产发展股份有限公司南京分公司公司负责人：谢金永公司地址：南京市六合区现有员工：30人南京分公司自成立以来，已经在南京市六合区成功建设了方州花园、水榭花苑，积累了一定的房地产开发经验。114研究工作依据1、土地使用权出让合同2、项目选址意见书，编号：宁沿管会建（2004）字第017号3、建设用地规划许可证，编号：200410017号4、岩土工程勘察报告，工程编号：200508k205、项目规划设计要点。6、阿尔卡迪亚项目初步规划设计方案。7、国家及地方有关规范标准。115项目的背景阿尔卡迪亚项目的建设符合南京市沿江工业开发区经济发展趋势，符合沿江工业开发区城市总体规划。沿江工业开发区2003年7月份委托南京市六合区国土资源局将地块公开挂牌出让，土地性质为国有土地，土地的上市及挂牌程序符合南京市土地政策。根据土地挂牌文件，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。荣盛房地产发展股份有限公司，具有一级开发资质，符合参加竞买条件。荣盛房地产发展股份有限公司在南京分公司对地块充分调研的前提下，授权并委托南京分公司参与该地块的竞标。最终在南京市六合区公证处现场公证的情况下，经过多轮竞价，荣盛房地产发展股份有限公司以358412703.68元的价格竞得该地块的土地使用权。116项目简介 地理位置：南京市沿江工业开发区（原南京市大厂区）居住区用地面积： 377949总建筑面积：713076，容积率：1.88其中：住宅建筑面积：607837商业建筑面积：105239居住户数：5418户，规划人口19000人机动车车库或车位1220个。12 可行性研究结论121市场预测南京房地产市场经过两年的持续高温，在政策的调控下正逐步走向成熟，但是政策的调控并没有结束，项目开发过程必须时刻关注政府政策的变动和导向，随时调整开发方案。区域内房地产市场发展时间较短，住房的现状还停留在有房住的基础上，住房的面积和户型都相对较差，表现出的购房欲望强烈，且需求特点清晰，这给项目的定位提供了一定的依据，同时为项目的成功找到了一个强有力的支撑点。且当地居民收入水平相对于当地的房屋价格具有很强购买力。在市场消化能力方面，由于该项目在区域内地理位置较佳，市场供需基本平衡。靠开发区的消费能力、化学工业园内每年新增的消费能力及沿江工业开发区的城市化进程，基本可以支撑房地产市场上的住宅供给。本项目在板块内面临的直接竞争对手较少，间接竞争对手较多，所以必须在产品的品质上提高产品的竞争力，减少客户向区外流失。根据上述项目的swot分析，该地块在配套、环境污染等方面都有暂时的劣势，其综合条件也不尽人意。只有时刻保持清醒地头脑，克服项目在开发过程中的种种困难，深入细致的做好工作，并采取相应对策，对项目作最大价值的挖掘，才可以很好的提升竞争力。122方案评价项目的主题定位为“绿色生态 温馨家园”对于一个工业区具有一定的冲击力，高起点的规划和现代主义的建筑风格为项目引导当地房地产市场又奠定了基础，同时户型定位也满足市场的需求特征。123投资估算与资金筹措销售收入：182632.8万元 销售税金：10136.1万元 税后收入：172496.7万元总投入：137889.4万元 利润：34607.3万元 利润率：25.10%项盈亏平衡时住宅均价为1841元/。盈亏平衡时的销售率为79.9%。目启动资金约15000万元，其中：土地款10000万元、建设启动资金5000万元，其他所需投入资金由项目滚动开发自己解决。124项目综合评价结论通过对项目的综合评价可以得出：项目符合国家和南京市的管理规定；产品的市场定位合理，符合市场需求特点；目标客户明确；具有一定的获利能力；项目风险较小，因此项目是可行的。第二部分、项目投资环境和市场研究21 宏观市场背景211全国投资环境2004 年上半年中国房地产经历了宏观调控最严厉的 “ 春天 ” ，监察部和国土资源部曾发出在 2004 年 8 月 31 日 前今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕；国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从 20 提高到 35 以上；银监会加强了对房产信托的监管力度，房地产开发资金将进一步吃紧的趋势已经明朗；中央 5 家大型房地产企业受命整合国有房地产行业；针对货币供应量增长偏快、信贷增幅偏大、固定资产投资增长过快的情况，央行今年已经出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业的投资增长，控制通胀。众多政策动态表明国家近期在宏观调控上 对 房地产行业采取了进行适度打压和紧缩态度。而在这种背景下， 2004 年 6 月，全国共完成 商品房 施工面积 165499.36 万平米，同比增长 23% ，其中住宅 93414.62 万平米，同比增长 20.2% ，竣工面积 20888.49 万平米，同比增长 14.4% ，其中住宅 12905.5 万平米，同比增长 7.8% 。其中房地产业投资额为 5413.58 亿元，同比增长 28% ，在各行业中占全社会固定资产总投资额的 24.8% ，各项同比增幅普遍有所回落。 今年上半年，全国的商品房销售价格比去年同期上涨 9.1% ，土地交易价格上涨 9.5% ，房屋租赁价格上涨 0.8% ； 2004 年二季度以来中国房地产市场继续升温，价格大幅上涨，与一季度相比，商品房销售价格上涨 2.3% ，土地交易价格上涨 4.1% 。从统计数据可以看出，房地产市场的宏观调控已经取得一定的效果，投资开始从高位持续回落，但是投资增幅仍较大，投资结构不够合理、商品房价格继续走高的现象仍然存在。 212南京市投资宏观背景2121地理环境南京是一座古老、美丽的城市，地处中国长江下游平原，东望大海，西达荆楚，南接皖浙，北联江淮。全市总面积6597.6平方公里，城区面积200.85平方公里。户籍总人口553.04万人。境内山地、河流、平原交错，城东有钟山屏障，城南有十里秦淮。境内地理条件优越，物产资源丰富。公元世纪以来，先后有十个朝代和政权在这里建都，使南京成为古代和近代长江中下游地区经济、政治、文化的中心，留下了光辉灿烂的民族文化。今天的南京是中国经济发达省份江苏省的省会，长江流域四大中心城市之一，在全国宏观生产力布局中居于重要地位。2122 经济环境根据南京市统计局发布数据：上半年南京市完成生产总值 902.81 亿元，同比增长 18.2% ，增幅比去年同期高 4 个百分点，比全国平均水平高出 8.5 个百分点，比全省平均水平高 3.1 个百分点；上半年南京城市居民人均可支配收入达 5839.32 元，同比增长 13.7 ，增幅比去年同期高出 5.5 个百分点；今年 1-5 月南京市全社会固定资产投资总额达 357.84 亿元， 比去年同期增长 30.5% ，房地产开发投资额达 80.32 亿元， 比去年同期增长 26.7% ，占全社会固定资产投资总额 22.45% ， 增幅有所回落。2123政策环境 对项目影响较大的主要是金融政策，其次是当地的拆迁政策。银行利率的上调，将抑制一部分市民举债购房的提前消费行为；新的拆迁政策不能出台，将直接影响到项目的启动时间。2124人文环境南京人文荟萃，人才济济，是我国重要的科研和教育基地。现有中科院、高等院校、部、省、市及企业所属各类自然科学研究和开发机构近600家，研究领域涉及自然科学和工程技术各大门类，科研设施先进，科研开发实力雄厚。拥有以高校、科研院所为依托、代表国家一流学术水平和科研水平的实验室和研究中心百余个，其中国家重点实验室18个,国家工程技术研究中心10个。拥有体系完善、功能齐全的科技服务网络，其中科技推广、科技信息、科技出版、专利、标准、计量、检测等专门科技服务机构百余家。各类科技协会、学会400余个，其中省、市级学会200个。拥有科技人员近40万人，聚集了一大批高素质的科技英才，在宁中国科学院院士、中国工程院院士63人。南京地区现有各类大专院校37所，中等专业学校50所。小结：南京房地产市场经过两年的持续高温，在政策的调控下正逐步走向成熟，但是政策的调控并没有结束，项目开发过程必须时刻关注政府政策的变动和导向，随时调整开发方案。213南京市房地产发展现状房价继续稳步上升，市场需求实现比例有所降低，这是 2004 年上半年南京市房地产市场的基本表现。在房地产金融方面，国家连续出台的相关政策，如提高房贷门槛，减少贷款投放，对南京市房地产业的影响较大，观察南京市 2004 年二季度以来的房地产需求实现情况可以发现，由于拆迁量有限，刚性购房需求减少，消费者普遍认为目前房价过高而推迟购房时间，持币观望群体绝对总量有所增加。在存量房交易方面，受贷款政策的影响，成交量波动较大， 5 月成交量降低， 6 月有所恢复。土地一级市场方面， 4 月底国务院办公厅决定农用地转非农建设用地的审批暂停半年，南京在半年内停止征用农用地。由于南京市国有储备土地充足，因此短期内不会影响土地的供给，相反，南京市短期内提高了国有土地的供给量，但土地价格仍然继续稳步上升。 根据抉策地产研究中心本期季度调查显示，南京市 2004 年二季度房地产市场有两个主要特征，一是商品房总体供需比和新建商品房的供需比都大于 1 ，说明房地产市场已经供过于求，买方市场已经到来；二是结构性的供求矛盾仍然很突出，相应的细分市场微观特征错综复杂。 众多事实也表明，南京市房地产市场，已进入全面竞争时代。市场表现为供需平衡被打破，已出现局部的供过于求的状况，供需依旧存在着比较严重的结构性矛盾，价格涨幅回落、某些层次的商品房交易量有所降低、消费者购买心理更加成熟。由于市场逐步成熟，法律法规的不断健全、产品竞争的加剧，一批资金不足的房地产发展商面临被淘汰、优势企业之间开始寻求联合等等，一个更开放、资源整合水平更高的新市场平台正在形成中。在南京的开发企业“阵容”非常庞大，大大小小共有421家。今年这些开发商中，总共有125家“无开发工作量”，即这些开发商连1平方米的房子也没开发出来。 另外，市场开始出现了：部分项目采取降价打折推盘，有的项目为追求细分市场，掀起打造挑高商住项目、小户型住宅、酒店式高级公寓、精装修房等特质产品的热潮，而在不同片区各分物业的表现差距拉大， 2003 年全面热销的局面不再出现，一些名盘、大盘的广告营销费用开始大幅增加等种种市场表现。2131供应量与需求量根据南京市统计局发布的数据， 2004 年 1-6 月，南京市商品房交易总量为 436 万平米。南京市新建商品房销售持续走旺，销售面积达 216.35 万平米，同比增长 48.4% ，新建商品房销售额 84.92 亿元，同比增幅高达 78.4% ；其中新建商品住宅销售 187.05 万平米，同比增长 39.7% 2132价格现状南京房地产经过两年的快速发展，价格水平已经上升到较高的位置：江宁房价：均价：3300-3400元/平方米城北：4800元/平方米城中：8000元/平方米浦口：2900元/平方米（长江大桥一带）江浦：2700元/平方米河西：5500-6500元/平方米 5900元/平方米/平方米（均价）南京市准购房者对南京房价的评价 ：连续几个月来，南京房价的涨幅逐渐趋于平稳，但是目前南京建材成本上涨、土地出让价格上涨、供需比例不平衡等一些因素仍然在促使房价上涨。目前，政府正在加大宏观调控力度，增加经济适用房和中低价房的建设，进一步缓解了供需不平衡状态。从目前的南京房地产市场发展态势看，市场竞争加剧，产品向多元化趋势发展，市场更加规范化，价格逐渐走向平稳。2133近期市场描述即将过去的2004年，南京楼市发生了历史性的变化商品房市场改变了以往几年供不应求的状态。南京今年商品房的施工面积将首次突破2000万平方米。这表明，除去今年已批准上市销售的大约1000万平方米商品房，今年的施工面积中，又将有大约1000万平方米的总量要在明年上市，从而成为明年的楼市“增量”。因此，“存量”加上“增量”，明年南京商品房市场的总供应量差不多在1200万平方米上下。2134市场走势预测今年南京预计大约800万平方米的商品房销售量，是在国家进行宏观调控，进而提高存贷款利率，南京适度放慢拆迁进度，不少消费者又持币观望的大背景下取得的。因此，今年的大量需求，事实上并没有充分释放出来。 “明年南京楼市的需求量，应该不会低于今年。”这里至少有3个理由：明年国家仍将采取稳健的调控措施；本月起，南京提高了住房公积金贷款的最高额度，支持缴存公积金的职工改善住房条件；随着购房人对调息的适应度增加，观望气氛将有所减弱，有效需求将会缓缓释放。 214宏观市场与本项目发展借鉴未来南京房地产市场的增长率有所放缓既是在宏观调控的影响下的合理表现，也是其走向成熟与理性的标志，地产企业只有以科学的发展观为指导，将项目规划建设与城市经济、文化的发展结合起来，才能打造出市场能够接受、消费者迫切需要的产品。22 区域市场分析221区域市场概况沿江工业开发区前身为南京市大厂区，位于长江北岸，北接六合，南临浦口，全区下辖山潘、西厂门、卸甲甸三个街道办事处及葛塘、长芦两镇，总人口18.5万人，2003年实现财政收入3.5亿元；gdp为26亿元人民币；零售额13亿元，年增幅10%。区内主要以化学工业、能源工业为支柱产业，如：扬子石化、南京钢铁集团、华能电厂、南京热电场厂、南化集团等。沿江工业开发区交通方便，南京长江二桥和江北大道直接将它与南京主城区有机的连接起来。1、人口情况根据2001年人口普查，沿江工业开发区在籍人口为185841人，其中：卸甲甸街道办事处47878人、西厂门街道办事处29579人、三潘街道办事处67281人、葛塘镇17174人、长芦镇23929人。在185841个在籍人口中，沿江工业开发区人口约6.7万人、企业人口约12万。另外区内流动人口约4.5万，整个沿江开发区总人口合计23万。2、各大企业人口及收入情况各个大型企业的附属企业相继改制与大企业脱离，在12万的企业人口中，各个大型企业的在职人数分别如下：扬子石化1.5万人、南钢集团1.5万人、南化集团1.3万人、华能电厂750人、南京电厂2000人、扬子巴斯夫300人（筹建人员），合计4.6万人。各个大企业附属企业及当地中小企业人口7.4万人。近几年五家大型企业每年增加员工合计大约500人。根据2003年统计数据，沿江工业开发区人均年收入16220元。具体各个大型企业人均年收入如下：扬子石化4万元/人年、扬子巴斯夫5万元/人年、南京电厂2.5万元/人年、华能电厂6万元/人年、南钢集团2.5万元/人年、南化集团1.5万元/人年、机关人员2.3万元/人年。五家大型企业的中层人员的收入水平都在6万元/人年以上，部分高层人员年收入达到100万元。小结：这样的收入水平相对于当地的房屋价格具有很强购买力。222供给分析1、现有福利房和自建房存量350万平方米沿江工业开发区由于长期受到福利分房的影响，市场上除了福利房就是自建房，在户型、面积、配套等方面相对较差。这部分总量约350万平方米。其中：扬子石化100万平方米、南化集团100万平方米、南钢集团约50万平方米、其他100平方米。几个大型企业福利房具体情况如下：企业名称福利房规模及类型主要户型及面积最后一批福利房的分房对象最后一批福利分房时间扬子石化100万平方米、1.4万户，多层和高层4060平方米（多层）7090平方米（高层）96年以前参加工作员工。2004年南化集团100平方米，以多层为主集合少量平房60平方米为主96年以前参加工作员工。计划继续筹建南钢集团多层住宅50万平方米60平方米为主85年以前参加工作员工2001年备注：南化集团96年以前进厂职工中有相当一部分人没有住房，南化集团准备继续筹建10万平方米集资房。2、到2010年市场总供应量180平方米沿江工业开发区城区面积非常有限，平顶山路以北为扬子石化绿化隔离带，扬新路以南基本为南京市浦口区土地，向东为长江，西为江北大道。江北大道以西在短时间内由于配套和规划原因发展速度肯定较慢，不会形成住宅的潜在供给形势，而且江北大道在一定程度上限制了沿江工业开发区向西的扩张。这样在未来几年内，沿江工业开发区房地产市场的住宅供给就集中在城区。而城区剩余的一点土地在2003年已经全部推向市场，合计约1500亩土地。从土地供给来看，在近几年内市场上总供给量约180万平方米（包括本项目）。223需求分析沿江工业开发区内由于扬子石化、南化等污染企业的存在，所以市场上的住房需求主要以当地为主，不考虑区外人口的需求。沿江工业开发区不包括葛塘和长芦两镇，城区在籍人口约14.3万，流动人口约4.5万人。假设项目开发过程中，区内进出人口相等，总人口数量保持不变，人均住房需求为35平方米。则城区人口住房需求总量500万平方米。小结：市场上供需总量基本持平。224区域房地产市场特征分析一、分析依据：市场调研 （1）作为市场调研的重点，消费者调研这部分主要通过入户问卷调查完成。调中共走访了扬子、南化、南钢等生活区，共发放220份问卷，其中有效问卷200份，有效率达90.91%. （2）调查对象的甄别：调研的甄别条件是年收入在2万元以上，而且在近期有在大厂区购房的打算。二、调查结果分析 消费者基本情况由于大厂区有五六个大的国有企事业单位，而且都有一定历史的积淀，所以入户调查大厂区居民的年龄结构主要以36岁以上的人群组成，而他们是有一定的购买力的人群。从水榭花苑的客户资料统计中也可以看到，各大企业特别是杨子的购房者一般都是在杨子有一定工龄的职工，他们不仅有早先的福利房的产权，而且有一定的积蓄。 从图中可以看出，被访者主要是以扬子、南化职工组成。 从图中可以看出，调研的最多人群是各大企业的一般员工，占了35%，而专业技术人员和工程师也是比较大的一个群体，而一般这类白领人士也是有能力买房的主要的目标客户群。从上图可以看出，大厂区各大企业职工的主要以高中/中专和大专组成两者一共占了所有被访者的68%，本科生也仅仅占了10%,比初中学历的还少了11%。从图中可以看到，大部分的人在大厂区的居住年数都在16年以上，而且在大厂生活超过30年的人也大有人在。这和大厂区的实际情况是分不开的，各大企业都建于建国后不久的时期，老的员工在大厂区还算多数。 消费者住房现状从被访者现在居住的户型可以看出，两室一厅的户型还是占了大多数，有58%的人还住在两室一厅里。但根据实地考察，各大企业的福利房中的所谓两室一厅不过是一室半加一个厅而已。从下面的被访者居住的面积便可以看到这一点。和消费者现在居住的户型统计图相比较，被访者现在居住的面积就显得太过局促。两室一厅的房子，只有51-70平方米。不仅如此，50平米以下的房子还有30%的人在住，71平米以上的仅占了20%。这些数字充分说明了大厂区居民的住房现状的恶劣情况。从上图中可以看到，被访者的家庭常住人口还主要是以三口之家为主，五人家庭（三代人）和两人家庭（一代）也占了较大的一部分，但两者相对三口之家还是少数。从上图中可以看出，被访者中对自己的房子满意的不过14%，基本满意占了43%，不满意和非常不满意也占了43%，说明总体上大厂人对自己的住房现状很不满意。 从图中可以看到被访者认为现在的住房现状最主要是面积太小，其次是户型不合理，还有现在的社区物业管理太差，社区档次低，安全性差，社区环境差也是比较重要的不满意原因。消费者需求状况分析从图中可以看出，消费者购房的主要原因有两点，即原住房面积太小和户型不合理，两者相加超过了其他所有原因的总和。这充分说明了从最实际的最表面化的方面来说大厂区的居民买房的潜力是巨大的，和上文中提到的被访者对现在住房不满意的原因以及他们的住房现状是相呼应的。而子女结婚用房也是买房的另外一大原因。从消费者计划的购房时间统计图可以看出，消费者在一年以内有买房大算的只占了13%，而三年之内买房的人去占了68%，说明了大厂区潜在的购房需求还是很大的。从上图中也同样可以看到，除过对单位面积价格的关注以外，消费者最关心的还是户型和房屋面积，而社区状况社区环境等因素都不是怎么重要的因素。图中数据还进一步说明了大厂区居民买房的观念还比较实际，价格还是大厂人关注的第一因素，而对户型的要求、对房屋面积的要求源于对现有住房户型和过小面积的不满。从上图可以看出，消费者在看房选房时看中的还是住宅的最基本用途的空间，说明了大厂区的购买人群还是比较偏向生活型、经济型。而从消费者愿意承受的总房价数字统计结果来看，大部分的人还只是愿意将总房款控制在25万元一次下。仅次于它的也是在26-30之间的总房款定位。 从上图可以看到，消费者对住宅面积的需求大概在80-110之间，这实际上也是同居民的消费现状中演化而来的。现在居住的面积过小使得居民对80-90平米和120平米的区分没有太大观念上的关注。从消费者计划购买的套型统计图来看，两房两厅一卫和三房两厅一卫的需求量是最大的。值得注意的是，同时两房两厅的户型一个卫生间更受欢迎。三房两室一厅比起三房两室两卫畅销要的多。从计划购买的住宅类型来看，小高层与多层相差不大，比较多的人喜欢小高层，但还是不太喜欢9层左右的小高层。小结：区域内房地产市场发展时间较短，住房的现状还停留在有房住的基础上，住房的面积和户型都相对较差，表现出的购房欲望强烈，且需求特点清晰，这给项目的定位提供了一定的依据，同时为项目的成功找到了一个强有力的支撑点。23 项目板块分析231项目板块地段划分本项目的地理位置位于南京市六合区，属于江北板块。该板块位于长江以北，市场正处于升温阶段。对该板块的细分，可定为三类地段：第一类地段为：从长江大桥到高新技术开发区的浦口地区，此地段交通方便，与南京市区仅一桥之隔，以明发滨江新城为代表的几个规模在1000亩以上的大盘都集中在此区域，市场的现实供给量和潜在供给量都非常大。此区域拥有国家级高新技术开发区及南京主要几个装饰城，同时也是南京城区市民夸江购房的首选之地。第二类地段为：目前的沿江工业开发区（原南京市大厂区），此地段相对第一类地段距离南京市区相对较远，区域内拥有如：扬子石化等几家国有大型企业，由于各个大型国有企业以前采取福利分房的原因，当地房地产市场的发展只有三年的时间，市场上现实供应量较小，潜在供应量较大，且客户存在流失现象。由于企业存在污染原因，此区域吸引城区市民来购房的可能较小，第三类地段为：六合地区（原南京市六合县），该地段距沿江工业开发区20公里，是大厂区和六合县区划调整后的行政中心，目前的房价相对沿江工业开发区要低200400元/，对南京城区的吸引力较小，但对沿江工业开发区居民仍有一定的吸引力。阿尔卡迪亚项目处于江北板块的第二类地段沿江工业开发区，该地段吸引第一类地段和第三类地段潜在购买力的能力非常小，同时还面临着客户向这两类地段流失的压力。232项目所在地段总体规划 住宅规划 沿江工业开发区将建成以扬子石化等一批大型企业为主体的、兼具科研、居住功能的综合性片区。区内由于一些大型企业的存在，造成环境存在一定的污染。项目要成功，就要把建成一个综合素质高的高标准住宅小区作为开发方向。 配套规划 地段内总体的配套设施比较齐全。同时在此基础上将与开发同步中小学设施（与项目相邻）合一个变电站，解决地段内唯一不足：用电负荷不够。 道路规划 地段内的道路规划成熟，道路网发达。项目周围的经五路和纬二路将在2005年10月份修建完成。 小结：目前在水、电配套上还不能满足项目的需要，需要政府尽快解决。233地段功能 沿江工业开发区的总体功能定位为工业、科研、居住的综合区。纵观此地段，本项目周围楼盘功能定位具有单一性，主要是经济适用房和单位福利房在此区域内分布。对本项目而言，要建成一个高标准、高素质的居民住宅生活区，是本项目取得成功的指导方向。本项目将在此地段扮演一个领导者的角色，控制消费群的流失和推动居民二次置业。234板块开发动态 江北板块是继江宁板块之后，南京房地产市场的又一个焦点，以其特有的自然风光、生态环境及价格优势，成为南京市民置业的有一片热土。另外，南京市政府为了刺激江北房地产市场的发展，出台了一些政策来刺激市场。 江北板块今年来推出的楼盘如下： 第一类地段：碧云山庄、石林快乐城、嘉泰隆、翡翠城、华侨城、旭日华庭、浦东花园、江畔明珠广场、明发滨江新城、大华锦绣家园。 第二类地段：滕泰花园、福基国际花园、宝润花园、水榭花苑。 第三类地段：华欧国际友好城、龙池翠洲、新加坡花园城、秀林水苑、百合园。 小结：随着江北房地产市场供应量的放大，楼盘之间的竞争将越来越大，而且竞争格局也在不断的发生变化，目前在江北已经出现了一批规模在一千亩以上大盘，这将给江北房地产市场带来很大冲击。235板块价格水平 江北板块房地产物业以住宅为主，价格段的划分并不十分明显，以地段划分，总体上可以划分为三个价格区。地 段楼 盘均 价第一类地段旭日华庭2900元/平方米华侨城2900元/平方米江畔明珠广场2930元/平方米明发滨江3100元/平方米第二类地段福基国际花园2400元/平方米藤泰花园2400元/平方米第三类地段华欧国际友好城2600元/平方米（精装修）龙池翠洲2400元/平方米新加坡花园城2200元/平方米 由上表可见，第一类地段的价格和二、三类地段价格差距并不大，而二、三类地段的价格差距则更小。支持一类地段价格主要为临长江、距离市区近及交通三个因素。二、三类地段价格与一类地段的差距，其主要原因：第一是环境因素、第二消费者对价格比较敏感，当价格达到一定水平，消费者向第一类地段流失将会变得很明显。236板块项目分析 第一类地段项目分析：1、江畔明珠广场 装修状况： 毛坯建筑类别：小高层、多层物业地址： 浦口大桥北路20号 交通状况：149路、159路、136路、614路、盐浦线、鼓珍线、鼓扬线、汉江线。开 发 商： 南京泰山房地产开发有限公司销 售 证：办理中（无销售证）起价： 2600元/平方米， 均价：2900元/平方米 最低价：2830元/平方米， 最高价：3150元/平方米付款方式：一次性或按揭 主力户型：3室2厅124.78、2室2厅125.092室2厅94.93、2室2厅90.89 开盘时间：2004-10-5占地面积：70300平方米， 容 积 率：2.64停 车 位：650个， 建筑面积：184500平方米绿化率：35.46%2、石林快乐城装修状况：毛坯建筑类别：多层物业地址：浦口浦珠路126号 交通状况：汉江线 、鼓珍线、 盐浦线 开 发 商：南京石林房地产开发有限公司 销 售 证：浦房销第04010号均价：2750元/平方米 付款方式：一次性或按揭 物业类别：普通住宅开盘价：2500元/平方米3、恒辉.翡翠城物业类别：公寓付款方式：一性次或按揭 装修状况：毛坯建筑类别：小高层、多层物业地址：浦口浦珠北路110号 开盘时间：2004-8-10交通状况：603、盐浦线、鼓扬线、江汉线、浦葛线 入住时间： 2005-1-1， 开 发 商：恒辉房地产 占地面积：73000平方米， 销 售 证：浦房销第04018号建筑面积：115000平方米， 均价：2600元/平方米容 积 率：1.50， 售楼处地址：浦珠北路110号绿化率：36%总 户 数：936停 车 位：2854、明发滨江新城整个社区占地1600亩，建筑面积160万平方米，其中住宅建筑面积140万平方米，商业建筑面积20万平方米。绿化率：40%，建筑形态：包括小高层、高层及联排别墅、独立别墅。交通：江汉线、鼓扬线、603w、盐浦线、浦葛线等多配套：邻近浦口区小红花幼稚园（市重点）、浦口区实验小学（省重点小学）、省级示范中学十七中。社区内设有五所幼儿园、两所小学、一所中学，充分满足业主子女就学的需要；三座大型会所，两个商业中心。景观：与筹建中11万平方米北堡中心公园连成一片，独享2.4公里长江黄金岸线卖点诉求：a、土地未来 b、建筑生活 c、风景灵韵11月28号开盘，首期60万平米开盘起价：2608元/平方米最高价：4200元/平方米（观景楼）第二类地段项目分析：1、腾泰花苑 建筑类别：多层、小高层付款方式：一次性或按揭， 装修状况：毛坯开 发 商：南京腾泰房地产、南京嬴仁房地产 物业类别：普通住宅销 售 证：六房预字第03030号开盘时间：2004-7-18 均价：2400元/平方米最高：2600元/平方米 建筑面积：120000平方米售楼处地址：大厂纬二路（大厂地税局旁）物业地址： 六合大厂纬二路（大厂地税局旁） 2、福基国际花园项目共分四期开发，一期位于杨庄、杨新路南侧，占地36亩，建筑面积28196平方米；二期位于杨新路北侧，建筑面积约为4万平方米；三期位于蒋家洼，占地约200亩，建筑面积近20万平方米，四期位于杨庄十字路口。装修状况：毛坯 建筑类别：多层付款方式：一性次或按揭 户型面积：115.68、112.69、91.57、85.59 物业地址：六合杨新路转盘（桂馨园东侧） 物业类别：普通住宅 开盘时间：2004-5-5交通状况：鼓扬线、浦葛线、盐葛线、1路2路环线 开 发 商：南京福基置业有限公司 入住时间：2005-2-1 均价：2400元/平方米 售楼电话：57023243 容 积 率：1.5绿化率:32%第三类地段项目分析：1、华欧国际友好城装修状况： 精装修均价：2600元/平方米 建筑类别：别墅、高层、小高层物业地址： 六合龙池湖畔 付款方式：一次性或按揭 开 发 商： 华欧集团 物业类别：公寓2、龙池翠洲装修状况：毛坯建筑类别：多层、小高层、别墅物业类别： 普通住宅物业地址：六合六合区政府新办公大楼旁 开盘时间：2004-10-21开 发 商：南京腾泰房地产开发有限公司 建筑面积：230000平方米 销 售 证：六商房预字第00041绿化率：49% 售楼处地址：六合区政府新办公大楼旁多层均价2450元/平米， 最低：2100元/平方米最高：2700元/平方米小结：江北板块的大盘时代已经来临，竞争将更加激烈。本项目地处江北板块第二类地段，要在这个并不理想的市场地理位置取得成功，就必须做到：把小区的各方面做好，特别是强调小区园风景观的营造，填补区域内高端楼盘的空白，扮演市场的领导者角色。237板块内竞争关系分析 地段间竞争关系分析，第一类地段由于特有的地理位置和交通优势，直接对第二、三类地段构成竞争威胁，特别是第一类地段内的大盘，如：160万明发滨江新城等；在第二、三类地段之间，由于第三类地段在环境和价格上占有一定的优势，也会出第二类地段客户向第三类地段流失的现象。 地段内竞争关系分析，地段内直接竞争的楼盘很少，主要有：福基国际花园、滕泰花园、恒丰、福基现代城。在规模上，本项目在今后几年内一直是当地最大的楼盘，具有绝对的竞争力。本项目所面临的直接竞争对手中，竞争力相对较强主要是福基现代城，该项目占地350亩，与本项目相邻，建筑主要以多层为主，建筑风格现代。在这样的市场环境下，公司面临的直接竞争对手只有两个：张家港福基开发公司和香港恒丰。香港恒丰开发公司，是一家刚成立的公司，还没有开发过房地产项目，其土地面积120亩，价格为99万元/亩，在土地成本上显得竞争力较小。张家港福基开发公司，在沿江工业开发区原有土地储备面积300亩，由四块土地组成，土地价格为64万元/亩。在土地成本上与该项目相同，但是参与五号地块竞争主要是今年再本项目隔壁征得的一块360亩土地。该公司在当地建设的项目品质和档次都一般，市场形象不佳。 小结：本项目在板块内面临的直接竞争对手较少，间接竞争对手较多，所以必须在产品的品质上提高产品的竞争力，减少客户向区外流失，同时在区域内确立竞争地位。24 市场分析结论 只要在第二类地段出现一个综合素质较好、价格较合理的楼盘，可以有所作为。因此，本项目只要在楼盘综合素质上下功夫，配合创新的小区主题定位，在其价格确定上，充分考虑一类地段的价格水平，就可以找到客观上的支持点。第三部分、项目分析及评价31 条件分析311用地条件、规划限制条件5#街区占地375537.2平方米，合计：563.31亩。西为江北大道、南为晓山路、东为纬二路、北为经五路。规划为商住综合用地，对该地块的规划要求如下：1、沿江北大道在红线内预留25米的景观带，实际与江北大道路幅红线距离50米，在建筑物与景观带之间，预留一条宽度约9米的消防通道；2、沿晓山路建筑物退让红线8米；3、沿纬二路建筑物退让道路中心红线23米；4、沿经五路建筑物退让道路中心红线25.5米。312项目成本条件 本项目由于受第一类地段楼盘价格的牵制，价格上涨的空间较小，为了充分降低楼盘的开发风险，实现利润最大化。必须严格控制项目的单位成本，将成本管理放在非常重要的位置。313规模资源条件 本项目占地375537.2平方米，563.31亩。在地段内属于规模最大房地产开发项目，规模竞争优势明显。314品牌资源条件 该项目是荣盛公司在南京开发的第三个项目，已开发的方舟花园和水榭花苑在当地已经树立了良好的口碑，得到消费者的认可。这些前期开发成果，将是本项目重要的优势之一。 小结：项目开发条件优势明显，但存在一个致命的问题就是价格受到牵制，所以在项目开发过程中必须加强成本管理。 32 地块建设条件321地形、地势、地质 场地地势平坦，局部地段起伏较大，地面标高在25.4438.87m,最大高程差13.43m，场地地貌类型为长江二级阶地。场地内拥有一些小水塘和两个相对较大的养鱼池，同时还拥有一个小山丘。地下水对混凝土结构无腐蚀性，对钢筋混凝土中的钢筋无腐蚀性，对钢结构有弱腐蚀性。通过对地质的初步勘查，场地内地质稳定，承载力较好，在一定程度上可以降低桩基础成本。322 抗震设防 根据建筑抗震设计规范（gb50011-2001），场地抗震设防烈度为7度，设计地震加速度为0.10g，设计地震分组为第一组。场地内无液化土层存在，不考虑地震液化的影响。 323气象 南京属亚热带湿润气候，四季分明、雨水充沛、光能资源充足，年平均温度为15.3c，最高气温43c（1934年7月13日），最低气温-14.0c（1955年1月6日）。年平均降雨117天，年平均降雨量1034.0毫米，无霜期237天。每年6月下旬到7月上旬为梅雨季节。根据六合气象局提供的信息：沿江工业开发区夏季以南风为主，其他季节以东北偏东风为主。地块距离扬子石化约5公里，距离南钢集团约2公里，基本不受污染企业的影响。324基础配套设施 目前区域内的市政配套，不能满足项目的用电要求，需要政府新建变电站；用水问题虽然不存在负荷不够的问题，但是项目周边还没有具备解决项目用水的供给源，需要从几百米外引进。小结：场地为可进行建筑的一般场地，满足房地产开发需要。前期需要督促政府尽快解决水电配套的问题。33 项目swot分析 1、优势分析a、地块规模较大，在将来几年内一直是沿江工业开发区最大的楼盘，有助于公司塑品牌，立形象，规模效应明显。b、交通便捷，出让方便。c、周围生活配套完善。d、学区优势明显，南化一中，育英二外与项目相临。e、项目本身的地理位置优势明显。距离行政中心和第二商业中心较近。f、与潜在竞争地块相比竞争力较强。d、环境较好。该项目既远离扬子的气体污染，又远离南京钢铁集团的粉尘污染。2、劣势分析a、项目主流客户群体对价格敏感性高，价格上升压力大。从目前的市场调查情况看，由于交通便利的因素，已经出现部分居民到六合和浦口房价相对较低区域购房的现象，说明这部分消费者对楼盘价格相当敏感，销售价格的上涨将会导致消费群向六合和浦口地区流失。b、与主要的竞争对手相临。c、地形复杂、