某地区经济适用住房小区建设项目申请报告.doc

- 1 - 目 录 1.1.申申报单报单位及位及项项目概况目概况 1 1 1.1 项目单位基本情况3 1.2 项目概况3 2.2.发发展展规规划、划、产业产业政策和行政策和行业业准入分析准入分析 1616 2.1 发展规划分析16 2.2 产业政策分析20 2.3 行业准入分析23 3.3.资资源开源开发发及及综综合利用分析合利用分析 2424 3.1 资源利用方案24 3.2 资源节约措施24 4.4.节节能方案分析能方案分析 2727 4.1 节能政策与规范分析.27 4.2 能耗状况28 4.3 节能措施和节能效果分析29 5.5.建建设设用地、及土地利用合理性分析用地、及土地利用合理性分析 3333 5.1 项目选址及用地现状33 5.2 土地利用合理性分析33 6.6.环环境和生境和生态态影响分析影响分析 3535 6.1 环境和生态现状35 6.2 生态环境影响分析36 - 2 - 6.3 生态环境保护措施37 6.4 地质灾害及特殊环境影响分析39 7.7.经济经济影响分析影响分析 4141 7.1 经济费用分析41 7.2 经济效益分析41 8.8.社会影响分析社会影响分析 4343 8.1 社会影响分析43 8.2 社会适应性分析45 8.3 社会风险分析45 附件：附件：1、岳阳经济适用住房建设投资计划申请表 2、总平面图 3、企业法人营业执照 4、组织机构代码证 5、岳阳市发展和改革委员会文件 6、岳阳市房地产管理局文件 7、岳阳市人民政府办公室公文处理单 8、关于经济适用住房、廉租房建设及旧城改造有关问题 的会议纪要（岳府阅200729 号） 9、关于经济适用住房廉租住房建设旧城改造等有关问题 的会议纪要（岳府阅2007103 号） - 3 - 1.申报单位及项目概况 1.1 项目单位基本情况 本项目建设单位是岳阳*置业有限公司。 岳阳*置业有限公司是隶属于*集团*房地产开发有限责 任公司的子公司，公司位于岳阳市城陵矶洪家洲，成立于 2008 年 1 月，注册资金 500 万元，公司资质为暂定四级，经营范围为 其资质允许范围内的房地产开发与经营。 *房地产开发有限责任公司成立于 2000 年 6 月，现有资产 总额 3 亿 1 千 1 百万元，公司以房地产综合开发经营为主，兼有 民用与工业建筑施工、建筑安装、建筑装修、广告设计等业务， 具有房地产综合开发二级资质和房屋建筑总承包二级资质。公 司自成立以来累计完成开发工程量达 30 余万平方米，完成单位 工程 85 个，施工面积 24 万平方米，工程合格率、合同履约率达 100%。 1.2 项目概况 1.2.1 项项目基本情况目基本情况 1、项目名称 - 4 - 岳阳*经济适用住房小区建设项目 2、建设地点 项目地位于岳阳市岳阳楼区北港北路以西与桐子岭路以北 的交汇处，项目占地面积 27614.7 平方米（41.42 亩），属于岳阳 楼区洛王社区，项目地块西面为羊毛山路，东面为北港路，南面 为桐子岭路，交通便捷。同时，项目区地势平坦、三通一平已经 完成，水、电等基础配套设施完备，具备经济适用住房小区开发 建设的条件。 3、项目建设的背景和理由 （1）落实岳阳市“十一五”及住房建设规划的要求 改善人居环境、提高市民生活质量，提高城市辐射带动能力， 是岳阳市“十一五”期间的重要发展目标之一。同时岳阳市城市 住房建设规划（20062010 年）明确提出建立完善的住宅建设 和供应体系，开发建设一批规划合理、质量优良、配套完善、环 境优美、体现以人为本的现代居住小区；合理进行旧城居住区和 “城中村”改造，逐步实现其综合环境改善。 岳阳*经济适用住房小区建设项目按照城市规划要求合 理布局，精心设计，其总建筑面积 48000 平方米，总户数为 480 户，其建设符合岳阳市“十一五”发展规划及岳阳市城市住房建 设规划的要求，是岳阳市城市住房建设的一环。 - 5 - （2）满足中、低收入家庭住房需求的需要 “居者有其屋”一直是千百年来中国人的一个理想，也被视 为百姓生活的一个最基本的问题。温家宝总理在政府工作报告 中一再强调要“以人为本”，就是要求我们应当关注民生问题，满 足广大人民群众的基本要求。 “居者有其屋”也就必然成为我们党 和政府所必须解决的问题。随着人民生活水平的提高，购房需求 量增大，供求矛盾日益突出。同时，随着社会的进步、经济的发 展和人们生活水平的提高，人们的居住观念也发生了很大变化， 人们开始向往环境良好、服务完善的高品位住宅空间。本项目位 于岳阳市岳阳楼区北港北路以西与桐子岭路以北的交汇处，该 处基础配套设施、公共配套设施齐全，是理想的居住及生活场所。 同时项目建设中将充分体现以人为本的设计、施工、管理原则， 体现人文与自然和谐统一，积极倡导绿色环保人居的理念，住宅 建筑均为 6 层单元式住宅，户型面积在 90 平方米以内，能够为 城市中、低收入家庭提供一个舒适的居住和生活环境，其开发建 设，对于构建和谐社会，促进经济发展、社会稳定都具有重要作 用。 （3）是调整住房供应结构，促进社会和谐发展的需要 发展经济适用住房是岳阳市当前和今后一段时期解决城镇 中低收入家庭住房困难问题，保持全市房地产业健康持续发展 - 6 - 的一项重要举措。多年来，市委、市政府一直把解决城镇中低收 入家庭住房困难问题作为一项重要工作来抓，岳阳*经济适用 住房小区建设项目严格按照经济适用住房管理办法的要求， 户型面积保证在 8090 平方米之间，规划设计坚持标准适度、 功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社 会的目标，优选规划设计方案，项目建设对岳阳市进一步建立和 完善住房供应和社会保障体系，逐步解决城镇中低收入家庭住 房困难问题，加快和谐社会建设都具有重要的意义。 （4）带动相关产业和地方经济共同发展 房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地 位，地域性很强。除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家 电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的配套 完善，推动商业、金融、医疗卫生、教育、交通运输、邮政电信、 餐饮服务等公共服务行业的共同发展，在解决就业、繁荣地方经 济、刺激消费、增加财税收入等方面发挥着巨大的作用。 1.2.2 项项目建目建设设内容与内容与规规模模 岳阳*经济适用住房小区建设项目主要建设内容为 12 栋 6 层砖混结构住宅楼及其配套的绿化、道路等基础配套设施，项 目总用地面积 27614.7 平方米（41.42 亩），设计住户总数 480户。 本项目旨在缓解岳阳市中低收入家庭的住房困难问题，面向社 - 7 - 会低收入家庭开发建设，根据岳阳市中低收入家庭的收入和居 住水平等因素，合理确定项目户型面积和各种户型的比例，设计 户型面积在 8090 平方米之间，总建筑面积 48000 平方米，其 中住宅建筑 40000 平方米，配套设施 8000 平方米，并按照城市 总体规划及用地规划的要求科学规划，其容积率为 1.74，建筑密 度为 34%，绿化率为 35%。 1.2.3 项项目建目建设设方案方案 1、工程技术方案 （1）总平面布置 根据项目地的地形条件和项目功能定位，本项目在充分尊 重规划方案和周边自然条件的基础上，坚持合理、适度的平面布 局原则。在住宅的平面规模处理上，科学把握区域的平面和空间 尺度，营造适宜的行为空间；同时因地制宜，住宅建筑的居室、 户型、档次和空间布局充分体现以人为本，以满足未来业主的生 活居住需求。 岳阳*经济适用住房小区建设项目主体建筑为 12 栋 6 层 砖混结构住宅，为满足总体规划设计提出的规划要求，充分考虑 建设项目的周边环境条件，使建筑方案的总体构思能够融入周 围的场地环境中。合理安排项目内部功能分区及组织交通流线， 规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性，使本项目 - 8 - 主体及辅助工程与周边建筑物协调一致，同时坚持“以人为本” 的规划设计原则，着重于环境的立意和刻画，创造一个方便、安 全、舒适、和谐的生活、居住环境。 （3）建筑及结构设计 本项目主体建筑为 12 栋 6 层砖混结构住宅楼。其户型主平 面主要基于“以人为本”的设计理念，强调住宅功能的合理组织 和动静分区。采用单元式住宅，这种布局朴素实用，既能紧凑多 房间布局，满足多人家庭的使用要求，又可以开敞、豪华，适应 独居时的需要。 项目结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计。地 基基础的设计应根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作 综合评价，正确确定地基承载力。基础埋置深度应根据地质情况、 地下水位等情况，综合考虑后确定。因本项目主体建筑为 6 层的 住宅建筑，楼层较低，为了降低造价，提高经济效益，本项目主 体结构拟采用砖混结构。 2、公用工程 （1）给排水 根据项目区总体规划和道路情况，合理分布供水区，本项目 水源采用城市自来水。项目生活用水和消防用水可从项目地城 市自来水管网接入。 - 9 - 项目区内供水管采用地下敷设方式，管径为 dn100，以满 足室外消防用水、建筑单体用水以及绿化用水等的需求。 项目区排水系统采用雨污分流制，结合地形，分区排放。雨 水主要靠雨水口进行收集，雨水口分布在屋面、住宅区、绿化地 带等处。屋面雨水通过跌落管汇入室外雨水井，与室外雨水一起 排入市政雨水管网。污水收集系统包括了所有厕所、地漏等处的 排水。室内排出的污水经室外污水管道入化粪池腐化处理后，再 排入市政污水管网。同时，整个排水系统都设置器具透气管。 根据国家目前对输水管材的要求，项目区供、排水系统均采 用节能、耐用的塑料管材。室内外给水管材采用 pp 塑料管，排 水管采用高强度 pvc 管材。 （2）电气工程 根据各主体建筑性质，照明、动力负荷为三级负荷。根据项 目住宅楼功能以及目前的用电水平和国家有关标准，本项目按 单位面积进行用电负荷估算，年用电消耗量约 450 万千瓦时。项 目电源由项目地附近变电站直接引电缆线路至项目区内，能够 满足本项目建设及建成后生活用电的需求。 3、节能、节水、环保、消防 节约能源是一项复杂的系统工程，本项目从设计施工至营 - 10 - 运管理全过程，各个环节贯彻厉行节约能源的原则，通过合理利 用、科学管理、技术进步等途径，提高能源利用率。 为降低水资源的消耗，达到节约用水的目的。项目拟采用节 水型设备和器具，供水系统采取防渗、防漏措施。同时提高用水 回收率和重复利用率，采用中水处理装置，使部分废水经回收后 二次使用。 为了满足居民对环境卫生方面的要求，即为居民创造良好 的日照、通风条件，无空气污染、水污染及噪声污染的生活环境。 本项目规划设计完善的给水和雨水、污水排放措施，住宅布局保 持与临近建筑合理的间距及走向，项目区内规划建设大面积的 公共绿地，以达到改善小气候，净化空气，减少污染，防止噪声 等要求。 项目建设期设备较多，存在多种火源和大量可燃物，若管理 不善，很容易发生火灾，造成严重后果。建筑施工期间，合理设 置消防栓，并实行消防责任制，明确防火责任。另外小区内根据 消防设计规范敷设环形消防管网和设置室外地上式消火栓，消 防栓配置应符合建筑灭火器配置设计规范规定。项目建筑按 二级耐火等级设计，室内消火栓及灭火器采用组合式暗装，标示 明显标志。消火栓箱用击碎玻璃门式。针对主体建筑功能，选用 合理的灭火器，以减少二次灾害。同时主体建筑物设置完备的防 - 11 - 雷装置。 1.2.4 建建设项设项目管理目管理 本项目由岳阳*置业有限公司开发建设。按照现代企业管 理制度，实行项目法人负责制，机构按照统一领导、分层管理、 人员精简的原则设置。设置工程部，其下设筹备工作组、计划财 务组、施工供应组、器材供应组和总务组，劳动定员 8 人。 项目建设工期（不含前期工作时间）预计为 2 年，即 2008 年 4 月开工建设， 2010 年 4 月全部竣工验收。 项目在施工建设时，必须采取整体规划，分项施工的方针。 在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对工程质量、 实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。 为了保障项目开发建设资金的连续性，项目单位应做好资金筹 措工作，同时在项目的开发建设中要注意管理工作中的以下问 题： 1、质量管理 从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制， 坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系， 使质量管理工作制度化。招标选择具有相应资质的监理机构，督 促承包单位设专职质量部、质量科及质检员，形成质检网络。 2、进度管理 - 12 - 要求承包单位针对工程特点进行施工组织设计，合理安排 工程进度，采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先后逻 辑顺序组织施工，在严格遵守安全规范的情况下，组织平行流水， 交叉作业，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工进程， 以确保工程总进度计划的落实。 3、合同管理 合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档全 过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等 性。实行全过程合同管理，每个合同都有专人管理，使得每个分 项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。 4、资金管理 本项目在建设过程中要及时支付工程款，防止承包商以此 为由拖延工期，对项目资金实行分阶段验收报帐管理，对不达进 度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金。 5、现场管理 工程建设期间，要确保施工现场有条不紊、文明施工。要以 系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。根 据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查 各分包商文明施工的落实情况。结合施工现场周边的具体情况， 对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准 - 13 - 则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。 1.2.5 投投资资估算与估算与资资金筹措金筹措 （1）投资估算 岳阳*经济适用住房小区建设项目建设投资 4000 万元。 项目具体投资明细见下表： - 14 - 岳阳岳阳*经济经济适用住房小区建适用住房小区建设项设项目建目建设设投投资资估算表估算表 序号项目名称单位投资比例%备注 一 土地费用 万元1904.75 二 前期工程费 万元 1002.5 36.2 元/m2占地面积 1 规划、可研 万元 20 2 勘测、设计 万元 40 3三通一平 万元 40 三 基础设施建设费 万元 2005.0 72.4 元/m2占地面积 1 给、排水 万元 60 2 供电、路灯 万元 60 3 道路、绿化 万元 80 四 建筑安装工程费 万元 280070.0 700 元/m2住宅建筑面 积 1 建筑工程费 万元 2240 2 设备购置与安装工程 万元 560 五 公共配套设施费 万元 3007.5 375 元/m2公共建筑面 积 六 开发间接费 万元 250.625 七 管理费用 万元 250.625 八 财务费用 万元 1503.75 贷款利息及其他 九 销售费用 万元 200.5 十 其他费用 万元 701.75 1 工程质量监督费 万元 2.40.6 元/ m2住宅建筑 2 工程监理费 万元 56四*2% 3 工程保险费 万元 8.0十二*0.2% 4其他 万元 3.6 十一 不可预见费 万元 1203.0十二*3.0% 十二 建设投资 万元 4000100 - 15 - （2）资金筹措 本项目建设投资 4000 万元，其资金来源如下： 1、银行贷款：2000 万元； 2、单位自有：2000 万元。 - 16 - 2.发展规划、产业政策和行业准入分析 2.1 发展规划分析 2.1.1 国民国民经济经济和社会和社会发发展展规规划符合性分析划符合性分析 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划 纲要指出必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从 解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社 会协调发展，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济 适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房 价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进 住房梯次消费。 湖南省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出 要大力推进城镇化，以提质扩容和安居乐业为目标，不断完善城 市功能，发挥城市特色。岳阳、衡阳、常德、邵阳等基础条件好、 发展潜力大的城市，要进一步壮大规模，提高质量，向具有区域 影响力的综合性城市发展。要健全房地产市场运行机制和服务 体系，积极推进市场化供应、规范化服务。积极发展经济适用房、 廉租房和普通商品房，控制高档商品房。建立公正、透明的一级 市场，培育和完善二、三级市场，放开租赁市场。推行房地产开 - 17 - 发、销售和物业管理分业经营，大力发展和完善物业管理服务。 岳阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出 要以产业为支撑，以提质扩容和安居乐业为目标，提高城镇综 合承载能力，加快城镇化进程，扩大城市容量，到 2010 年，实现 城镇化率 48的宏伟目标。要改善人居环境、提高市民生活质 量，创建国家园林城市和国家环保模范城市。加快产业发展，提 高城市辐射带动能力。城市中心地带以商贸、物流、房地产等为 主，发展高层次、大流通、外向型的第三产业，大力发展现代商 务、房地产、社区服务、养老服务等新兴产业，培育服务领域新 的增长点。 岳阳*经济适用住房小区建设项目符合国家、湖南及岳阳 市加强和谐社会建设、推进社会福利社会化、调整住房供应结构、 增加普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求；在 空间区域布置上也符合优化人口布局的要求。本项目的建设，符 合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则 的具体贯彻和落实。 2.1.2 区域和空区域和空间规间规划符合性分析划符合性分析 岳阳市城市总体规划（1996-2015 年）拟定的岳阳市城市 性质为国家级历史文化名城和重点风景旅游城市，是湖南省的 重要工业基地和唯一的长江对外口岸，将发展成为长江中游地 - 18 - 区国际化、现代化的中心城市之一。 本次总体规划初步拟定的 城市规模为：远期（2015 年）城市人口 98 万人， 规划建设区用地 面积 92 平方公里，按城市人口计算，人均建设用地约 94 平方米。 本次总体规划的城市形态布局为：沿长江、洞庭湖东岸，从陆城 到湖滨，形成以中心城区为核心的、带状组团式结构布局，按“一 中心（中心城区）多组团”进行总体规划布局。岳阳城市的主要发 展方向：中提、东移、南延。 岳阳*经济适用住房小区建设项目位于岳阳市岳阳楼区 北港北路以西与桐子岭路以北的交汇处，项目占地面积 27614.7 平方米（41.42 亩），属于岳阳楼区洛王社区。项目区地势平坦、 三通一平已经完成，水、电等基础配套设施完备。项目四周交通 便利，公共配套设施齐全，项目建设将有利于加快该地区的建设 步伐，促进该区域建设发展，落实岳阳市总体规划的目标要求。 本项目按照岳阳市城市总体规划的要求细致规划，合理布 局，精心设计。拟建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美 的经济适用房住宅，提高土地使用率，改善现有环境，改善人文 景观。规划设计中，住宅楼为 6 层砖混结构，通过合理设计，可 保证有较高的使用率，并与邻近建筑物错落有致，疏密合适、完 全可保证通风，日照、采光的要求。项目场地四周有完备的市政 设施，周边交通便捷，项目建设符合岳阳市城市总体规划的要求。 - 19 - 2.1.3 房地房地产专项规产专项规划符合性分析划符合性分析 岳阳市城市住房建设规划（20062010 年）要求完善以市 场为主导、多渠道、多层次的住房供应结构体系，满足不同收入 层次居民的住房需求；合理安排政府保障型住房和中小户型、中 小套型普通商品住房用地，改善中低收入群众的生活环境，降低 生活成本，切实考虑民生问题；坚持“总量控制，区域平衡、项目 落地”和“总量与项目相结合”的原则，有效调整岳阳城市住房的 供给结构，形成有序、健康的供需关系。 岳阳市城市住房建设规划（20062010 年）明确的住房建 设目标为：建立完善的住宅建设和供应体系，着重开发建设一批 规划合理、质量优良、配套完善、环境优美、体现以人为本的现 代居住小区；进一步完善住房保障供应体系，按照国家关于对住 房调控的宏观政策，加强对房地产开发行为的引导，重点推进中 低价位、中小户型普通商品住宅，以及经济适用房、廉租房建设， 有计划、有步骤地解决中低收入人群的住房问题；合理进行旧城 居住区和“城中村”改造，逐步实现其综合环境改善。规划期内拟 建设各类住房 7.02 万套，总建筑面积 600 万平方米（其中套型面 积 90 平方米以下住房 5.02 万套，建筑面积 429.5 万平方米）；至 规划期末，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，解决 - 20 - 50%双困家庭的住房问题；市区人均住房建筑面积达到 30 平方 米。 本项目面向城市中、低收入家庭开发建设，其住宅建筑面 积 40000 平方米，设计户数为 480 户，户型面积均在 80-90 平方 米之间，同时本项目在总体规划和户型设计上严格按照规划部 门规定各项指标规划设计，将有助于解决岳阳市中、低收入家庭 的住房问题，在一定程度上完善保障住房制度，维护社会稳定， 有助于提高岳阳市的住房品质和居住质量，符合住房建设规划 要求。 2.2 产业政策分析 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中指出： 房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房 地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量， 满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大 内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措 施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现 房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社 会主义现代化具有十分重要的意义。 2.2.1 调调整住宅供整住宅供应结应结构政策构政策 - 21 - 2005 年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要 大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经 济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结 构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构 方面的倾斜。 2006 年 “九部委新政”的 “9070”政策要求套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开 发建设总面积的 70%以上，要求开发商的产品主要定位中、小户 型商品房，对未来的住房供给结构将产生重要影响。 按照市房地产局的总体工作部署，把经济适用住房建设列 入重要议事日程，确定 2008 年重点项目 9 项，总建筑面积 12.5 万平方米，总户数 1403 套，确保经济适用住房建设成为政府的 德政工程。岳阳*经济适用住房小区建设项目用地面积 27614.7 平方米（41.42 亩），总建筑面积为 48000 平方米，其中住 宅建筑面积 40000 平方米，配套设施 8000 平方米，套型面积均 在 80-90 平方米之间，符合经济适用房管理办法的要求，同时 项目建设严格按照国家相关部门搞好规划设计，依据岳阳市城 市总体规划及土地利用规划的要求统一规划，其容积率为 1.74， 建筑密度为 34%，绿化率为 35%。项目建设符合国家有关调整 住房供应结构的政策。 - 22 - 2.2.2 土地政策土地政策 2006 年的“九部委新政”再次重申对闲置土地的处置条件， 从而打压囤积土地行为，逼迫开发商加速将土地投放市场，减少 市场投机，以形成土地的有效供应。 2006 年版的限制用地项目目录和禁止用地项目目录将 大型商业设施项目，低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑 容积率低于 1.0、单套住房建筑面积超过 144 平方米的住宅项目） 等列入限制用地项目目录，并且禁止占用耕地，亦不得通过先行 办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地；对别墅类房 地产开发项目及党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项 目等国家明令禁止投资的项目，则列入禁止用地项目目录。 本项目地位于岳阳市岳阳楼区北港北路以西与桐子岭路以 北的交汇处，属于岳阳楼区洛王社区，项目地块西面为羊毛山路， 东面为北港路，南面为桐子岭路，项目总占地面积 27614.7 平方 米（41.42 亩），通过政府划拨取得，拟建设 12 栋 6 层砖混结构经 济适用住房，总建筑面积 48000 平方米，户型面积均在 80-90 平 方米之间，容积率为 1.74，绿化率为 35.5%，根据国土资源部公 布的全国工业用地出让最低价标准、 限制用地项目目录和 禁止用地项目目录的要求，本项目符合国家有关项目用地限 制政策要求。 - 23 - 2.3 行业准入分析 根据经济适用住房管理办法第三章第十三条规定“经济适 用住房开发建设应当按照政府组织协调、企业市场运作的原则， 实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具有相应 资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉”。 本项目作为经济适用房建设项目，按照经济适用住房管理 办法及中华人民共和国招投标法的要求，2007 年 8 月 16 日 召开的关于经济适用住房、廉租住房建设及旧城改造等有关问 题的会议一致通过由市发改委牵头组织，规划、国土、建设、房 产、物价、监察等单位参加，采用邀请招标的方式确定岳阳* 经济适用住房小区建设项目的开发企业。隶属于*集团*房地 产开发有限责任公司岳阳*置业有限公司，作为本项目的开发 建设的中标单位，具有房地产开发与经营的暂定四级资质，其注 册资金 500 万元，具有良好的社会信誉，符合本项目的开发建设 条件。 - 24 - 3.资源开发及综合利用分析 3.1 资源利用方案 本项目为居住建筑项目，根据项目居住人数初步估算项目 水资源消耗量约为 10 万吨/年，因此合理的利用水资源，是本项 目资源利用方案的重点。 3.1.1 给给水水 给水系统从市政自来水干管上接两根 dn100 进水管，并在 建筑周围敷设成环状以满足住宅居民生活、消防用水。 3.1.2 中水中水 本项目在小区内设置中水处理设备，主要用于卫生间冲厕、 绿地、道路浇洒用水、景观水系等用水。 3.1.3 雨水、雨水、污污水水 排水系统采用雨污水分流制，本项目居住区产生的污水经 汇集后，排入市政管网。雨水可经汇集后，排入市政雨水管网。 3.2 资源节约措施 3.2.1 水水资资源源现现状状 岳阳位于长江中游南岸，由面积 2691 平方公里的洞庭湖和 - 25 - 入湖的湘、资、沅、澧 4 条河流和直接入湖的汩罗江、新墙河等 中小河流组成，经城陵矶口注入长江，流域面积 26.28 万平方公 里，占长江流域总面积的 14.6，水资源丰富。 3.2.2 水水资资源源节约节约措施措施 根据现行建筑给水排水设计规范（gb50015-2003）， 室外 给水设计规范（gb50013-2006）选取给水用水定额。 1、充分利用市政供水压力 （1）通过调查收集和掌握准确的市政水压、水量及供水可靠 性的资料，为合理设计给水系统、利用市政供水压力提供依据。 （2）根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水最低工作压 力要求，确定直接利用市政供水的层数。 2、回收屋面雨水作为浇洒绿地和道路用水，室外部分地面 采用渗水砖使雨水回渗，绿地采用滴灌。 3、所有给水龙头等用水器具采用节水型产品，管材采用焊 接或电熔连接管道，以防漏水。 4、雨水利用 （1）屋面雨水设计为重力流内排水。在建筑物旁设初期雨水 弃流池和贮水池，收集屋面雨水，用做浇洒绿地和道路用水。 （2）小区内道路雨水尽量流向绿地和渗水砖。雨水渗入地下 涵养水源。 - 26 - 5、合理配制水表等计量装置。建筑物的引入管、住宅的入 户管及公用建筑物需计量的水管上均应设置水表。 - 27 - 4.节能方案分析 4.1 节能政策与规范分析 当前，我国经济进入新一轮持续快速增长周期，与此同时也 遭遇到资源、能源、环境的瓶颈制约，节约能源成为我国一项长 远的战略方针。中国建筑能耗的总量逐年上升，在能源消费总量 中所占的比例已从上世纪 70 年代末的 10%，上升到近年的 27.8%。 而建筑最大的耗能点是采暖和空调，据悉，我国在采暖和空调上 的能耗占建筑总能耗的 55%。据介绍，我国城乡既有建筑达 430 多亿平方米，数量如此之巨的建筑中，最乐观估计，达到节能建 筑标准的仅占 5%左右；即使是新建筑，也有 90%以上仍属于高 能耗。与气候条件相近的发达国家相比，我国每平方米建筑采暖 能耗尽管约为发达国家的 3 倍左右，但热舒适程度远不如人。无 论从整个国际经济气候还是中国宏观经济大势来看，中国能源 问题已经日趋严峻，节约能耗势在必行，而建筑能耗则是人们通 常被忽视的重大问题。建筑节能问题已经得到国家和有关部委 高度重视，建设部下发了关于新建居住建筑严格执行节能设计 标准的通知200555 号、 民用建筑节能管理规定(建设部令第 143 号)，明确规定：新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准要 - 28 - 求，民用建筑工程扩建和改建时，应当对原建筑进行节能改造。 2004 年湖南省制定颁布了湖南省居住建筑节能设计标准 dbj43/001-2004，该标准的总体目标是使湖南省新建、改建和扩 建的居住建筑空调采暖能耗降低 50以上。岳阳市人民政府也 就进一步加强全市建筑节能工作有关事项下发了岳阳市人民 政府关于进一步加强全市建筑节能工作的通知岳政发（2007） 16 号，要求全市范围内新建、扩建、改建的民用建筑，必须严格 执行建筑节能强制性标准，在进行建筑围护结构和用能系统施 工时，要按照现行建筑节能标准采取建筑节能措施。对达不到节 能 50%标准的建筑，不得办理开工许可和竣工验收备案手续，不 准销售使用。 4.2 能耗状况 4.2.1 项项目能源品种目能源品种选选用原用原则则 本项目根据国家和岳阳市的相关节能与环保政策，本着节 能、环保、因地制宜的原则，结合本项目区域定位、住宅建筑类 型和外部条件等具体情况选择能源形式。 4.2.2 项项目所在地能源供目所在地能源供应应状况状况 项目地位于岳阳市岳阳楼区北港北路以西与桐子岭路以北 的交汇处，属于岳阳楼区洛王社区。该区域市政设施可以得到保 - 29 - 证，只要项目本身进行必要的区内管线的建设及与大市政的接 入，即可满足本项目建设和使用要求，能源供应条件具备。 4.3 节能措施和节能效果分析 4.3.1 节节能措施能措施 1、节能措施综述 本项目在方案设计中，充分考虑利用既有资源，提高设备的 运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，建筑 本体围护采用保温隔热设计，结构设计适当考虑压缩建筑结构 空间；空调冷却水系统采用多台并联技术，送风采用变风量方式 调节室内温度，以及空调系统均采用自动控制，冷媒管，冷冻水 管均采用橡塑海绵保温材料；合理选择配电系统布局，加强节能 管理。 2、相关专业的节能措施 （1）建筑及结构专业的节能措施 建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面 考虑。 本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规 划和单体初步设计中，科学合理地确定了建筑朝向、平面形状、 空间布局、外观体型、间距、层高，初步设计将选用节能型建筑 - 30 - 材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最大限度减 少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。 建筑围护结构的保温隔热性能 使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传 热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直 墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕 墙、植物覆盖绿化等。 门窗 尽量减少门窗的面积：门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位， 因此，本项目在进行初步设计时，在保证日照、采光、通风、观景 条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。 提高门窗的气密性：初步设计中将采用密闭性良好的门窗。 通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空 气对流传热。 尽量使用新型保温节能：门窗将选用新型保温节能门窗。 屋顶 初步设计时，屋顶将采用浅色屋面，以隔热太阳辐射热，减 少阳光直射。建议在屋顶涂上隔热防水膏, 使屋面具备保温、隔 热、防水等节能效果。 - 31 - （2）电气专业的节能措施 合理确定供电线路长度及电缆截面，降低供电线路上的 电能损耗。 用现场和集中补偿的方法,提高功率因数，使供电系统的 功率因数达 0.9 以上。 采用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。 照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合 理的照度值,充分利用天然光。 采用具有节能效果的新系列高、低压电器，以取代功耗 大的老产品。 设置合理的计量和检测设备。 （3）他节能措施 采用高效节能的名牌水泵、风机以提高运行效率。 绿化：对建筑周围环境进行绿化设计，绿化将对居住区气 候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气候，调节碳氧平衡， 减弱温室效应，减少城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是 改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效 措施。 4.3.2 节节能效果分析能效果分析 - 32 - 为达到节能、环保的目标，在建筑热工设计、采暖与通风的 节能设计方面项目建设严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能 设计标准、 公共建筑节能设计标准和湖南省居住建筑节能设 计标准，通过采用积极选用高效节能的设备、材料和技术方案 等节能措施，达到在传统能耗标准基础上节能 50%的目标；预计 本项目在建筑围护结构上节以节能 25%，在采暖、降温、照明上 节能 25%。 - 33 - 5.建设用地、及土地利用合理性分析 5.1 项目选址及用地现状 5.1.1 项项目建目建设设地点地点 项目地位于岳阳市岳阳楼区北港北路以西与桐子岭路以北 的交汇处，属于岳阳楼区洛王社区，项目地块西面为羊毛山路， 东面为北港路，南面为桐子岭路，交通便捷。同时，项目区地势 平坦、三通一平已经完成，水、电等基础配套设施完备，具备经 济适用住房小区开发建设的条件。 5.1.2 项项目用地目用地现现状状 本项目占地总面积 27614.7 平方米（41.42 亩），地块原为廉 租房建设用地，后因该地块全部建设廉租房有一定困难，于 2005 年划转为经济适用房用地。项目地地势平坦、地质条件稳 定，便于建设，同时区位优越、交通便利，便于居家生活。根据工 程设计及现场调查，在本项目征地范围内没有压覆矿床和文物， 具备开发建设条件。 5.2 土地利用合理性分析 项目地位于岳阳市岳阳楼区北港北路以西与桐子岭路以北 - 34 - 的交汇处。项目地附近有多路公交线路通过，交通十分便捷，项 目占用的土地用地性质为经济适用房用地，项目建设符合岳阳 市土地总体规划，不占用宝贵的耕地，也不覆压矿藏，项目建设 内容符合国家产业政策和地方经济社会发展规划，依据国土资 源部、发展改革委联合发布实施 2006 年版限制用地项目目录 和禁止用地项目目录，项目用地不属禁止或限制类用地。 项目地形状规整、便于规划、地势平坦、地质条件稳定，便 于建设，交通便利，便于生活发展。本项目拟建设功能齐全、设 施完备、交通便利、环境优美的经济适用房，可以提高土地使用 率，改善现有环境及人文景观。符合土地利用规划要求，占地规 模较为合理。 - 35 - 6.环境和生态影响分析 6.1 环境和生态现状 项目地位于岳阳市岳阳楼区北港北路以西与桐子岭路以北 的交汇处。本区域在长期雨水侵蚀和物理化学风化作用下，形成 了较厚的风化壳，由板页岩、砂页岩、灰岩、红色砂岩和花岗岩 构成。项目建址岩层出露较完整，构造不太复杂。项目区属大陆 性亚热带季风湿润气候，温暖多雨，四季分明，岳阳市主要气象 参数如下（市气象站统计资料）：年最高气温 39.3；历年最低气 温-11.8；历年平均气温 16.417；历年最大降水量 2336.5mm(1954 年 164 天降雨日)；历年最小降水量 787.4mm（1968 年 137 天降雨日）；历年日最大降水量 256.4mm（1954 年 6 月 16 日）；年均蒸发量 1422.9mm；每年最高 气温季节为七、八月份；每年最低气温季节为一、二月份。 项目所在区域内的地表全部被人工地表所取代，项目区域 区内种植有绿化植物，生物结构单一。 总体来说，项目区内环境质量较好，但项目建设应按规定搞 好环境评价，防止水土流失和环境污染，随时搞好环境质量的监 测工作。 - 36 - 6.2 生态环境影响分析 本项目对环境的影响主要表现在项目的施工期间，施工噪 音及施工过程中粉尘、废水和固体废弃物对周围居民、单位和环 境造成影响。依据工程特点，现场施工中，需要使用大量建筑材 料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，施工期间内燃 机械和车辆尾气污染。 6.2.1 施工噪声施工噪声污污染染 施工噪声污染主要来自各种车辆运输、混凝土搅拌、道路施 工等，声功率几乎都在 100db(a)以上。 6.2.2 水水污污染染 主要为生活污水和施工过程中的土方阶段降排水、冲车水、 混凝土养护水及路面清洗水。施工活动产生的污水主要污染物 为泥沙悬浮颗粒和矿物油；生活污水含有较大量的有机物和悬 浮物。 6.2.3 固体固体废废弃物弃物污污染染 本项目施工期间产生的固体物主要为建筑垃圾、施工及挖 土方产生的弃土、装修垃圾及施工人员产生的生活垃圾。建成使 用后主要是生活垃圾。 - 37 - 6.3 生态环境保护措施 本项目建设内容主要为 12 栋经济适用房及其配套基础设 施，因此，项目无特殊污染源，主要污染源是生活污水、生活垃 圾、噪音、烟气，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环 境的不利影响较小。从环境影响上看，项目建设是可行的，同时， 项目在建设过程中或建成后的使用中，仍将采取严格的环境保 护措施： 1、雨水、污水：项目排出的污水主要来源于生活污水，生活 污水的种类有洗浴污水、生活用水、冲厕水，其排水特点为 bob5/cod 较高，还含有一定量的阴离子合成洗涤剂。为保证 项目排入城市下水道的水中污染物达到岳阳市水污染物排放 标准，项目排水拟采用分流制排放生活污水和雨水，生活污水 经化粪池处理后再行排放，对排放出的含油污水，选用有相当处 理能力的隔油池处理后排除。 项目路面多为铺装路面和绿地，除雨水冲刷路面后有一定 的杂物外，排入雨水沟的雨水不会含有大量的有害物质。 2、生活垃圾处理。生活垃圾将纳入该地区的环卫垃圾消纳 系统，将生活垃圾采用封闭式垃圾袋和垃圾箱分类收集，并到管 理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾桶运输，由环卫部门统一清 运至垃圾处理场处理。 - 38 - 3、噪音治理。建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采 取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃 机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以 减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速 行驶。项目施工场地周围树立高于 3 米的简易屏障，或在使用机 械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。混凝土拌和等高 噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地 尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。本 项目建成后主要噪声来自建筑物的空调系统、电气等设备。拟采 用措施为：选用低噪音设备、对较大噪音源采取隔音措施、建筑 装修首先选用隔音、吸音材料。 4、烟气治理。本项目产生的烟气主要为厨房烹饪油烟气。 厨房烹饪油烟气可通过吸排油烟机将油气分离后经专用烟道引 到楼顶部排入空中。 5、施工期间环境保护。项目在施工过程中，机械设备噪音 及施工过程中粉尘对周围人群和环境会造成一定影响。项目建 设过程中的施工噪音将按环境保护部门的规定严加控制，合理 安排混凝土振动棒、电锯等噪音较大的设备的使用时间和场所， 减少对周围单位和居民正常工作和休息的影响。对粉尘进行喷 水降尘处理，严格执行岳阳市有关施工管理规定，把施工期间对 - 39 - 周边环境的不利影响降到最低。 6.4 地质灾害及特殊环境影响分析 6.4.1 项项目地地目地地质质灾害情况灾害情况 在大地构造上，本项目地位于汉江洞庭呦陷区边缘，地处 隆起区与盆地间连接统一的地带，其基底为元古界冷家溪群浅 变质岩系。其地震稳定性主要受湘江断裂的影响，历史上曾发 生 6 次 3.54 级地震，挽近时期仍在活动，根据邻区地质资料， 场地基岩为单斜岩层，地质构造相对简单。本项目区属低丘剥蚀 地貌，其地势平坦。项目建设主要位于平缓地带上，工程地质条件简 单。项目区内自然边坡稳固性好，没有发现不良工程地质现象。 5.4.2 项项目目诱发诱发地地质质灾害的灾害的风险风险分析分析 项目地表工程施工，占用土地主要为素填土、粉质粘土、强风 化板岩，面积小，破坏较轻。项目建设活动导致滑坡单独发生的可能 性较小，未来滑坡造成的危害性小。项目区内未有泥石流发生历史， 没有泥石流产生的松散冲击物，无形成泥石流的地形条件。预测通 过合理加强对弃土的堆放管理和对其他灾害的治理，预测泥石流的 危害小。 5.4.3 地地质质灾害防御灾害防御对对策和措施策和措施 - 40 - 依据建筑抗震设计规范（gb500112001）判定，场地土 层等效剪切波速140m/s，覆盖层厚度15 米,本场地为中软土， 类建筑场地,其地震基本烈度为 7 度，工程按照 7 度进行抗震 设防。设计基本地震加速度 0.1g，设计特征周期值 0.35s。 同时严格把关，坚决执行“三同时”制度，辅助设施与主体工程同时设 计、同时施工、同时投入使用，有效控制。 5.4.4 特殊特殊环环境影响分析及保境影响分析及保护护措施措施 本项目区内尚未发现任何历史文化遗产、自然遗产、风景名 胜等特殊环境，因此本项目不会对自然历史文化遗产产生不良 影响。 - 41 - 7.经济影响分析 7.1 经济费用分析 岳阳*经济适用住房小区建设项目建设投资 4000 万元， 主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、 公共配套设施肥、其他费用等；具体构成如下：土地费用 190 万 元，前期工程费 100 万元，基础设施费 200 万元，建筑安装工程 费 2800 万元，公共配套设施费 300 万元，开发间接费、管理费 用、财务费用、销售费用、其他费用共计 290 万元，不可预见费 约占工程建设投资的 3%，为 120 万元。 7.2 经济效益分析 根据项目总成本费用估算、工程进度计划及楼盘销售计划， 本项目销售过程从取得销售许可证开始，根据经济适用住房的 有关政策，本项目经济适用住房的销售实行政府直接指导管理， 销售方案报岳阳市经济适用住房建设领导办公室审查备案，销 售对象须经经住办审查、公示、批准，并发给经济适用住房准 购单，住房的销售价格实行政府指导价和一房一价原则，销售 价格暂按 1100 元/平方米估算，预计销售额为：40000 平方米（可 - 42 - 售住宅面积）*1100 元/平方米=4400 万元。 初步估算本项目利润总额为 4400 万元-4000