某大厦新建工程项目可行性研究报告.doc

xx 大厦新建工程项目 可行性研究报告可行性研究报告 k0906 黑龙江省纺织工业设计院 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司 二 oo 八年十二月 - 1 - xx 大厦新建工程项目 可行性研究报告可行性研究报告 院 长： 可行性研究 报告负责人： 参加编制人员： 规划专业： 建筑专业： 结构专业： 暖通专业： 给排水专业： 电气专业： 经济专业： - 2 - 目目 录录 1.总总 论论 .- 1 - 1.1 项目背景 .- 1 - 1.2 项目概况 .- 3 - 2.需求分析与建设规模需求分析与建设规模 .- 4 - 2.1 需求分析 .- 4 - 2.2 项目使用功能与建设规模 .- 7 - 3.场址选择场址选择 .- 9 - 3.1 场址现状 .- 9 - 3.2 场址自然条件 .- 10 - 3.3 地质条件 .- 11 - 3.4 建设条件 .- 12 - 4.工程建设方案工程建设方案 .- 12 - 4.1 指导思想与原则 .- 12 - 4.2 总平面布置 .- 13 - 4.3 建筑设计方案 .- 15 - 4.4 结构设计方案 .- 16 - 4.5 给排水设计方案 .- 17 - 4.6 供暖通风与空调设计方案 .- 21 - 4.7 电气设计方案 .- 22 - 4.8 弱电工程规划 .- 23 - 5.消防与人防消防与人防 .- 25 - 5.1 编制依据 .- 25 - 5.2 消防设施与措施 .- 25 - 5.3 人防 .- 25 - 6.环境保护环境保护 .- 27 - 6.1 编制原则 .- 27 - 6.2 评价依据 .- 27 - 6.3 评价结论与建议 .- 27 - 6.4 卫生标准 .- 29 - 7.节节 能能 .- 30 - 7.1 编制依据 .- 30 - 7.2 节电、节水、节煤措施 .- 30 - 7.3 建筑节能 .- 31 - 7.4 选用节能型的建筑材料 .- 32 - - 3 - 8.组织机构与人员编制组织机构与人员编制 .- 32 - 8.1 组织机构 .- 32 - 8.2 人员编制 .- 33 - 9.项目投资估算项目投资估算 .- 33 - 9.1 投资估算编制说明 .- 33 - 9.2 投资估算 .- 33 - 9.3 资金筹措 .- 34 - 10.项目实施进度项目实施进度 .- 35 - 10.1 项目建设实施进度 .- 35 - 10.2 建设实施组织管理 .- 35 - 11. 项目经济分析项目经济分析 .- 36 - 11.1 经济分析的依据 .- 36 - 11.2 贷款偿还 .- 36 - 12结结 论论 - 37 - 附录附录 - 38 - 黑龙江 xx 大厦新建工程项目可行性研究报告 1 1.1.总总 论论 1.11.1 项目项目背景背景 1.1.1 项目名称 xx 大厦新建工程（暂定名） 1.1.2 建设单位概况 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司是省内最大的农资企业，是 黑龙江省化肥流通的主渠道。公司创建于 2004 年 12 月 27 日，现有员 工人数 484 人，注册资金 1 亿元，总资产 49 亿元。单位性质为有限责 任公司。 企业发展情况：公司现拥有一家全资分公司、十四家控股子公司、 两家参股公司。公司年产、销化肥近 300 万吨，销售额 70 余亿元，黑 龙江省市场占有率近 60%。曾获得“中国企业 500 强”、 “中国服务业企业 500 强”、 “中国优秀诚信企业”、 “全国供销系统先进集体”、 “黑龙江省企业 50 强”等荣誉称号。公司法人代表由刘斌担任。 辽宁亿森房地产开发有限公司于 2007 年 7 月 13 日取得企业法人营 业执照，注册号为 2101001108436；公司住所为沈阳市皇姑区黄河南大 街 106 号，公司办公位置为沈阳市皇姑区淮河街 20 号，经营范围为房 地产开发、商品房销售、小区物业管理、建筑工程设备租赁等；系由黑 龙江倍丰农业生产资料集团有限公司及两位自然人出资组建的有限公司； 注册资金 2000 万元，公司资质为暂定级别，公司员工目前为 13 人，其 中具有专业资格人员为 11 人。辽宁亿森房地产开发有限公司目前正在 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 2 - 开发建设沈阳市皇姑区“向工西-1”项目，该项目占地 18.8 万平方米。 1.1.3 可行性报告编制依据 1、哈尔滨市城市建设总体发展规划 2、 关于黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司建设用地的批复 哈政土合字2008松北 19 号文 3、哈尔滨市松北新区开发建设管理委员会第 2008005 号储备用 地控详规划图 4、 民用建筑设计通则gb503252005 5、 办公建筑设计规范jgj672006 6、 高层民用建筑设计防火规范gb50045-95（2005） 7、 建筑设计防火规范gb500162006 8、国家现行有关建设法律、法规、规范、标准 9、 xx 大厦新建工程岩土工程勘察技术报告 10、 投资项目可行性研究指南 11、建设单位提供的有关资料 1.1.4 项目提出的过程和理由 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司原办公地点已无可发展空间， 随着企业规模不断壮大，对办公环境和条件的要求与企业现有办公环境 和条件之间的矛盾逐渐凸显，而且日益突出：办公室内十分拥挤、狭小， 办公楼周边环境嘈杂脏乱、道路拥堵不堪，给公司业务经营、合作伙伴 往来及员工出行带来诸多不便，严重影响企业形象的提升。经过对现有 建筑及场地的分析，认为在原址上改扩建的可行性不大。为促进公司事 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 3 - 业迅速发展的需要，公司经与市有关领导汇报并获得支持后，决定拟将 集团总部搬迁至哈尔滨市松北区。 1.21.2 项目概况项目概况 1.2.1 拟建场址 xx 大厦新建工程拟建于哈尔滨市松北区规划路 25 与哈黑公路交 叉口处，松北新区 2008-005 号地（中国移动哈尔滨分公司东侧） 。附近 有哈尔滨市人民政府、哈尔滨市松北区人民政府、大唐公司、哈尔滨商 业大学、世茂花园等住宅小区。风景秀丽的太阳岛国家森林公园距离该 项目仅 1000 米左右，该项目地理位置优越、市政基础设施齐全、交通 方便。仅需十五分钟即可到达中心城区。 1.2.2 项目规模与目标 1、建设规模 项目建设规划总用地面积 16586.364 平方米。其中，建设用地面积 为 9563.463 平方米，道路用地面积 7022.901 平方米。规划建筑面积 34151 平方米。地上 26971 平方米，地下 7180 平方米。建筑由主楼和 裙房组成，主楼建筑主要作为办公用房，拟建 20 层，裙房为附属用房， 拟建三层。地下室一层，除设备用房外用于地下停车，停车 246 辆。 建设用地上除建筑基底外，设 1000 平方米地面停车场一处，停放 车辆 30 辆。用于篮球等的活动场地一处，其余为广场和绿化用地。 2、建设目标 xx 大厦新建工程是企业的形象工程，其规划与建设应与哈尔滨市 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 4 - 城市整体规划要求相适应，在松北区城市重要地段上建设一个环境优雅、 造型独特、绿色节能、生态环保、功能完备的现代化的办公建筑。项目 建设不仅应满足当前各方面的需要，而且应具有现代意识和前瞻性，要 为公司将来的发展留有充分余地；场区的整体构思和功能分区应在技术 上可行、经济上合理，应反映出二十一世纪新型企业的整体风貌；也应 成为哈尔滨松北区城市形象的亮点，提高城市的文化品味。 1.2.3 主要建设条件 本项目建设场区周围环境极佳，除场地内部分回填土需平整外，范 围内的道路、给排水、供热、供电、燃气和通信等基础设施比较完善。 可以满足项目建设的需求。 1.2.4 项目建设期、投入总资金及效益 项目拟于 2009 年 1 月进行建筑设计方案招标，2 月开始施工图设 计，3 月进行施工招标，4 月正式开始施工，2010 年 4 月开始使用。 本项目总投资为 9855.11 万元。其中工程直接费为 9385.82 万元。 2.2.需求分析与建设规模需求分析与建设规模 2.12.1 需求分析需求分析 2.1.1 发展农资事业的重要性 黑龙江是农业大省和国家重要的商品粮基地，承担着保障国家粮食 安全的重任。我省的农业和农村经济能够连年上台阶，倍丰集团功不可 没。尤其是 2008 年春季我省化肥市场货源严重紧缺，公司顾全大局， 带头限价保供，充分发挥了农资流通的主渠道作用，确保了全省的农资 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 5 - 供应，受到省委、省政府的高度评价，省委书记吉炳轩、省长栗战书等 4 位省级领导作出批示，对公司的社会责任意识和主渠道作用给予肯定， 并殷切期望公司进一步提高省内市场占有率，为实施黑龙江省“千亿斤 粮食产能建设工程”发挥支撑作用。 2.1.2 我国农资发展面临的困难 现阶段，我国农资行业经营主体过多过滥，流通秩序混乱。一些不 具备经营资质的个体商贩通过挂靠经营、租照经营、卖经营权等手段披 上合法外衣的化肥经营权，使国内化肥市场经营主体迅速膨胀，他们推 销一些杂牌、劣质肥料，加高价来赚取利润，损害农民利益，影响到农 业生产和社会稳定。为此，国家鼓励大型流通企业集团发展农资连锁经 营，并对区域内占主导地位的农资流通企业给予必要的扶持，以切实减 少流通环节，保证商品质量，降低农业成本，减轻农民负担。 2.1.3 国家对三农的大力支持 近年来，国家非常重视“三农”工作，加大对“三农”的投入。在农资 方面，国家建立了化肥淡季商业储备制度，并实施了“万村千乡”市场工 程，投入了大量引导资金。xx 集团在这一系列的支农政策中扮演着重 要角色，每年承担国家和省级化肥淡季储备任务近 50 万吨，同时，xx 集团被评为国家“万村千乡市场工程优秀试点企业”荣誉称号。 2.1.4 企业转变观念，为农资的发展提供优质的服务 xx 集团积极响应政府号召，大力开展以测土配方、平衡施肥为核 心的农化服务。公司成立了农化服务中心，投资 600 多万元在省内建立 了 5 个大型土壤检测中心化验室和混配肥服务站，在 14 个市县设立了 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 6 - 土样收集处理站，指导营销网点开展测土配方、平衡施肥等农化服务。 目前已累计检测土样 10 多万份，测土面积 1300 多万亩，初步建立起了 覆盖全省的土壤档案。在 xx 连锁店可随时上网为农户调取检测结果， 提供施肥建议方案。农化服务的扎实深入开展，有效提高了化肥利用率， 促进了农业节本增效，深受广大农民欢迎。 同时，公司还开展助农综合服务，成立了倍丰农民技术学场，免费 食宿，为广大农民免费提供科普培训，开创了业内先河；与东北农业大 学结成合作共建关系，通过组织产品试验、示范，加快了新技术的转化 速度和农民科学施肥的进程；通过集中培训、科技下乡、村屯授课、田 间巡诊等方式，解决农民产前、产中、产后的各项难题，以服务为纽带 赢得了农民的信赖。几年来，倍丰农民技术学场共计免费培训农民 5,000 多人次；开展新品种试验示范项目 130 余项次，设立示范田 2,000 亩以上；开展田间巡诊 150 余次，组织各类农化培训 200 多场次，通过 800 免费电话回答农民的技术咨询 3,000 多人次，发放测土宣传资料 50 多万份。 2.1.5 政府与企业共同努力，积极建立一支高素质农资队伍 在政府有关部门的大力支持下，经过几年来的培养和历练，公司已 经形成了一支能征善战、敢打敢拼、想干事、能干事的干部员工队伍， 在“企兴我荣、人企共进”的共同愿景下，为大家提供和谐的工作环境， 切实做到人尽其才，大家深感作为“倍丰人”的荣誉和自豪，这正是促进 企业快速、持续、健康发展的基础。 “十一五”期间我们的目标就是要坚 持改革创新，继续做大做强，进而打造百亿规模龙头企业，使 xx 集团 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 7 - 成为民族农资企业的骨干力量。我们愿为保障我省农业与国家粮食安全， 增进龙江乃至全国人民的福祉而不懈努力。 企业发展目标：倍丰集团始终坚持搞好农资流通主业思想不动摇， 并在做大做强农资流通主业的同时，积极延伸产业链条，不断探索新的 效益增长点，以谋求企业的多元化发展；倍丰集团以连锁经营理念为指 导,积极发展分销连锁网络，树立良好企业形象，已在全省发展 2,200 余 家直营和加盟连锁店，市、县、乡网络覆盖面达 90，在黑龙江省成 功打造农资放心工程xx 连锁；倍丰集团始终坚持为“三农”服务的 宗旨，以诚实守信的经营理念，以提高化肥有效利用率、降低农业投入 成本为目的，开展以测土配方施肥为重点的农化技术服务，促进农业生 产节本增效，实现企业与社会的协调发展。以保真无假的商品质量，完 备通畅的营销网络，专业优质的服务水平，打造国内一流农资企业品牌。 企业管理目标：在体制方面，公司建立符合现代企业制度的股本结构、 法人治理结构，严格按公司法及企业章程规范运作；在制度建设方面。 公司先后出台了一系列规章制度，并强化审计监察，使业务经营流程安 全、规范、有序，实现了有效监管。 2.22.2 项目使用功能与建设规模项目使用功能与建设规模 2.2.1 使用功能 本项目主要使用功能为办公楼，是黑龙江倍丰农业生产资料集团有 限公司在哈尔滨总部办公地点。建筑应能满足办公人员的一切使用要求， 包括餐饮、娱乐、健身、后勤服务等，为使用本建筑的 500 名本公司职 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 8 - 工和外来办事人员创造一个良好的工作和生活环境。同时，考虑到现代 办公方式的发展，使用功能空间应具可变性和灵活性。也应考虑建筑内 部使用功能与外部功能空间的联系，布置好室外活动场地、停车场和绿 化等。 本项目的建筑功能空间组成包括：办公空间、附属用房空间、服务 用房空间。各功能空间组成见表 2-1，2-2，2-3。 表 2-1 附属面积统计表 类别类别数量数量拟需单位面积拟需单位面积合计面积合计面积备注备注 合计 6625 阳光大厅 130003000 含仓库 10 个 多功能厅 110001000 报告厅 1400400 中会议室 2150300 展览室 1140140 洽谈室 1535525 图书室 13535 监控室 13535 卫生间 17701190 走廊 电梯、楼梯 休闲厅 表 2-2 生活楼面积统计表 类别类别数量数量拟需单位面积拟需单位面积合计面积合计面积备注备注 合计 11801180 厨房 1280280 2 个休息间、库房 食堂 1600600 200 人，3 个单间 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 9 - 健身洗浴 1300300 洗衣间 表 2-3 其他面积统计表 类别类别数量数量拟需单位面积拟需单位面积合计面积合计面积备注备注 合计 80808080 收发室 2 运动场 2900900 地下车库 171807180 216 车位 2.2.2 建设规模 项目建设用地面积为 9563.463 平方米，总建筑面积 34151 平方米。 其中地上 26971 平方米，地下 7180 平方米。 3.3.场址选择场址选择 3.13.1 场址现状场址现状 3.1.1 地点与地理位置 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 10 - 图 3-1 倍丰农资大厦新建工程选址图 xx 大厦新建工 程选址在哈尔滨市 松北区规划路 25 与 哈黑公路交叉口处， 松北新区 2008-005 号地块，该项目地理位置优越、市政基础设施齐全、 交通方便，环境优美。附近有哈尔滨市人民政府、哈尔滨市松北区人民 政府、中国移动哈尔滨分公司、大唐公司、哈尔滨商业大学、世茂花园 等住宅小区。图 3-1 为 xx 大厦新建工程选址图。中国移动哈尔滨分公 司办公楼位于本场址的西侧，可与 xx 大厦新建工程形成了一个现代办 公区域，增加了建筑的可识别性，便于外来办事人员寻找。该场址也便 于车辆的到达，从哈尔滨市区驱车过松花江大桥，到松北路与哈黑路交 叉口回车，往回走 200 米即到。参见附图 1。 根据规划，场址东侧建设用地边线距哈黑公路中心线 62 米，北侧 距松北规划路 25 路中心线 15 米，西侧距松北规划 284 路道路中心线 10 米，南侧无道路。 3.1.2 场址土地权属类别 xx 大厦新建工程场址属哈尔滨市松北区，编号为松北新区 2008- 005 号地块，类别为建筑用地，场地内无需要动迁的住户和需拆迁的建 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 11 - 筑。场地选址符合城市总体规划要求以及相应的国家法律、法规。是由 哈尔滨市人民政府通过国有土地使用权招标拍卖的方式出让给黑龙江倍 丰农业生产资料集团有限公司使用。宗地编号为 8-03-001-0088、地籍 图号为 20960-29000。见附录哈尔滨市人民政府建设用地审批件 。 3.23.2 场址自然条件场址自然条件 哈尔滨属温带大陆性季风气候，四季分明，多年平均气温 3.6， 极端最高温度 39.2，极端最低温度气温-37.7，平均降水量 531.12mm，全年日照时数 2729h，年均无霜期 137d，最大冻结深度 2.05m，夏季主导风向为 sw 向，冬季主导风向为 ssw 向，全年主导风 向为南向，夏季平均风速 2.8m/s，冬季平均风速 3.2m/s。 3.33.3 地质条件地质条件 经有关部门对拟建场区工程建设用地进行地质灾害危险性评估工作， 通过现场调查及资料整理，经分析研究，得出主要结论和建议如下： 1、按照国土资源部国土资发1999392 号文件附件的技术要求，本 项目确定为三级评估； 2、该评估区位于松花江漫滩区，地势低平，6-9 月份降水量占全年 降水量的 77.89%；地下水位埋藏较浅，表层普遍分布粉质粘土 层，最大季节冻土深度为 2.05m,易发生冻融陷地质灾害； 3、评估区内岩土体类型较单一，多为粉质粘土、淤泥质土、粉细 砂、细砂、中砂、中粗砂、粗砂、及砾砂；淤泥质土多为薄层 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 12 - 状或透镜状； 4、评估区现状地址灾害主要为冻融，应以预防为主，采取合理措 施预防地质灾害地发生或降低地质灾害的损害程度； 5、场区为地质灾害危险性小地区； 6、评估区为地震基本烈度 vi 度区。 建议对场内重要建筑采取桩基础形式；按国家现行有关规定进行地 震设防。 综上所述，本区为地质灾害危险性小的区域，冻胀融陷、地基土不 稳定及地震为主要地质灾害类型。若能采取科学有效的措施做好防治工 作，将会避免或降低地质灾害的危险性，不会影响场内工程的安全；因 此在此地区建设本项目是可行的。 3.43.4 建设条件建设条件 本项目施工场地开阔、交通便利、道路良好，施工设备和材料可以 方便地运达施工现场并存放。场地内施工用水、用电条件具备，满足工 程施工作业要求。但在施工建设时，本着保护环境的原则，尽量减少对 环境的不利影响，及时清运施工过程中排出的残废料，降低噪声污染， 并尽量保护场地上原有的植物。 4.4.工程建设方案工程建设方案 4.14.1 指导思想与原则指导思想与原则 1、项目建设不仅应满足当前各方面的需要，而且应具有现代意识 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 13 - 图 4-1 倍丰农资大厦新建工程总平面布置图 和前瞻性，要为公司将来的发展留有充分余地； 2、场区的整体构思和功能分区应在技术上可行、经济上合理，应 反映出二十一世纪新型企业的整体风貌； 3、场区规划与建设应与哈尔滨市城市整体规划要求相适应； 4、场区功能分区应避免设施重复，同时也应注意办公、生活等之 间的内在联系，优化场区规划方案； 5、建设方案应充分考虑现代化企业的特点，合理地采用新材料、 新技术； 6、建设规模与建设标准要考虑国家、当地政府和企业的实际财政 能力，项目建设应切合实际。 4.24.2 总总平面布置平面布置 4.2.1 基地概况 xx 大厦新建工程拟建于哈尔滨市松北区规划路 25 与哈黑公路交 叉口处，基地呈平行四边形，南北长 109.47 米，东西长 90.50 米。基地 地形较平坦，均为回填 土填平。 4.2.2 总体布局设计 及功能分区 在 xx 大厦新建工 程总体布局设计方案中， 结合周边城市主要道路 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 14 - 和建筑情况，合理地处理建筑与周边广场、建筑群体的关系，解决场地 入口与松北大道的交通联系，创造现代办公建筑与自然景观融合的特殊 气质。结合寒地城市的特点，考虑建筑形态的适风、适雪、适寒设计， 总体布局以建筑各功能空间均能获得良好的朝向作为内外空间组织的出 发点，顺应寒地城市人群的行为特性，使建筑入口、活动场地、主要使 用空间均能获得充足的采光，避免西北风的侵袭和雪灾带来的结构破坏。 办公楼主体为 20 层，裙房为 3 层。主体采用南北朝向，垂直于松 北大道布置。裙房为东西朝向，平行于松北大道布置。建筑入口前广场 位于场地的东侧，活动广场位于场地的西侧。进入场地的入口在松北区 规划 5 号路上。图 4-1 为 xx 大厦新建工程总平面布置图。 4.2.3 规划方案与城市的关系 考虑到城市的景观要求，本建筑形体应顺应城市群体空间的秩序， 尊重周边建筑的整体风格，尤其是与其相邻的中国移动哈尔滨分公司办 公楼应尽量协调。由于都是办公楼，使用功能上的一致使其形式风格协 调的一致性存在。因此，本建筑的风格确定为现代简洁形式，以求与中 国移动哈尔滨分公司办公楼相协调；在建筑外表面上突出绿色科技主题， 用以与其相区别。 本规划方案设置了两个场地入口，主入口在松北区规划 5 号路上，距 松北大道道路中心线 80 米，距道路边线大于 30 米，满足民用建筑设 计通则gb50325 中对场地开口的要求。次入口设在松北规划 284 路上， 距松北区规划 5 号路 30 米。 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 15 - 4.2.4 规划设计基本理念与原则 1、避免重复建设，达到整体规划合理； 2、节约用地，留有可持续发展的余地； 3、场区构架简洁、清晰，达到功能分区明确、合理； 4、路网成环，人车分流，创造宁静、安全的环境； 5、营造绿色园区、创建绿色空间； 6、创造适合的建筑风格，不盲目求异； 7、严格控制投资、创新与节约相统一。 4.2.5 经济技术指标 总用地面积：9563.5 m2 总建筑面积：34151m2 容积率：2.82 总绿地面积：2326 m2 道路广场面积：3862 m2 停车泊位数：246 辆 4.34.3 建筑设计方案建筑设计方案 4.3.1 建筑风格 本项目建筑基本性格应是朴实、大方、有文化气息，不过分追求华 丽。基于此观点，场区建筑整体风格应协调统一。由于周边已有建筑形 成的近代灰白色建筑为主的基调，则采取与之协调为主的对策，并有所 变化。主要是在灰白色调上增加一些暖色调，以增加清新、活泼的感觉。 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 16 - 规划后场区建筑造型风格，其主体均统一为浅灰色，适当增添协调颜色 的局部装饰，既有协调的一面，又有传统文化的内涵。建筑造型着重放 在比例、尺度的推敲与细部的精心设计，也不用过多昂贵的新材料，以 适应实际情况，落实可操作性，有利于控制建设投资。处理手法上力求 创新，建筑的风格、形式与功能吻合，内容与形式统一，以体现时代感。 4.3.2 建筑规模与内容 地下一层：地下车库及设备用房，总计 7180 平方米 一层：餐厅厨房（共 880 平方米） ，娱乐室（140 平方米） ，健身房 （300 平方米） ，阳光大厅（700 平方米） ，办公接待用房（430 平方米） ， 展览室（105 平方米） ，多媒体室（35 平方米） 。 二层：多功能厅（1120 平方米） ，会议室（245 平方米） ，图书馆 （70 平方米） ，休息厅（280 平方米） ，办公室（500 平方米） 。 三层：报告厅（560 平方米） ，休息厅（210 平方米） ，办公室（500 平方米） ，会议室（70 平方米） 。 四到十八层：普通办公室及会议室, 每层有普通办公室 （32.714=457.8 平方米） ，大办公室（65.5 平方米） ，会议室（65.5 平 方米） 。 十九层：领导办公室（65.57=458.5 平方米） ，普通办公室 （32.76=196.2 平方米） ，会议室（65.5 平方米） 。 二十层：董事长、总经理办公室（180.72=361.4 平方米） ，领导办 公室（65.53=196.5 平方米） ，普通办公室（32.72=65.5 平方米） ，会 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 17 - 议室（65.52=136.5 平方米） 。 根据建筑功能要求和设计的优化，安排办公楼坐北朝南，占据场区 最佳位置。与附属楼呈“l”形布置。 建筑整体造型设计简捷、大方，风格协调一致，具有现代建筑风格 的文化底蕴。 4.44.4 结构设计方案结构设计方案 本建筑的主体为 20 层，层高 3.9 米，裙房 3 层，层高 5.4 米。根据 建筑的平面和剖面的关系，确定该建筑主体结构方案为钢筋混凝土框架 结构，裙房入口大厅局部采用桁架结构。 高层主体柱：地下室和 1 至 3 层为 800x800 方柱，4 至 12 层为 600x600 方柱，12 至 20 层为 400x600。楼主梁为 350x700，次梁 300 x600，板厚 150。裙房部分钢桁架采用钢管桁架，地下室采用 300 厚防 渗钢筋混凝土墙，基础采用现浇超流态桩基础。 4.54.5 给排水设计方案给排水设计方案 4.5.1 给水工程规划 1、基本现状 场区给水由市政水厂水源供给。 2、规划依据 （1） 室外给水设计规范gb500132006 （2） 建筑给水排水设计规范gb500152003 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 18 - （3） 给水排水设计手册 （4） 高层民用建筑设计防火规范gb500452005 3、给水水源 （1）生活给水 本工程生活用水为市政给水管网提供，由城市给水管网穿墙管引入 地下室，生活水箱间设于地上一层，水泵房放在地下室内，生活水箱为 不锈钢制作，水箱除供给楼内生活水外，还提供给地段内浇花草用水， 给水管采用涂塑钢管，卡箍连接，支管采用 ppr 管，融接。 （2）消防给水 消防泵房内设独立的消火栓泵两台，室外消火栓泵两台，自动喷淋 灭火泵两台。室内消火栓系统不分区。 消防给水设地下室消防水池和出屋面的高位水箱。地下消防水池容 量为 600 立方米，检修口开于侧墙上。高位水箱有效容积为 18 立方米， 保证火灾前 10 分钟消防用水水量，高位水箱内同时设有消防稳压装置， 保证火灾前 10 分钟消防用水水压，并设有检查用实验消火栓。消防给 水系统包括消火栓给水系统，自动灭火系统和灭火器配置系统。室内消 火栓设置直接启动消防水泵按钮,，设独立的室内消火栓系统水泵接合 器三个，消火栓布置保证两股充实水柱到达同一防火分区内任何部位。 建筑物内设自动喷水灭火系统，采用闭式喷头，喷水强度按中危险级 计算，设独立的室内自动喷淋灭火系统水泵接合器 2 个。灭火器选用 mf3 型磷酸盐类手提式灭火器。 （3）给水规划 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 19 - 供水采用市政管网直接供水与给水增压泵房增压供水的联合供水方 式。正常情况下，由市政管网直接供水，当用水高峰水压不足时进行补 给调节。 城市管网接入场区的给水压力要求不小于 0.20mpa； 场区内每个分区给水引入点的压力要求达到 0.350.4mpa； 场区用水最不利点出水压力要求不小于 0.1mpa； 场区内大部分地区管网压力要求达到 0.3mpa。 4、用水指标确定 （1）办公楼生活 40 升/人日 （2）食堂生活用水标准 23 升/人次 （3）地下车库生活用水标准 2 升/人日 （4）配属用房、后勤用房，以及道路、绿化、运动场地洒水扫用 水 以上述用水量的 10%计 （5）消防用水量 室外消防用水量：同一时间内火灾次数 1 次，水量 30 升/秒 室内消防用水量：同一时间内火灾次数 1 次，水量 40 升/秒 自动喷淋用水量：同一时间内火灾次数 1 次，水量 26 升/秒 （6）未预见用水量：按总用水量的 15%计 5、规划用水量计算 根据规划用水人数（600 人计）以及相应的用水标准，经计算得出 各项建筑用水量和场区总用水量。 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 20 - （1）办公楼生活用水量： 24m3/日 （2）食堂、生活用水量： 14m3/日 （4）浴室生活用水量： 60m3/日 （5）后勤用房及道路绿地用水量： 10m3/日 （6）未预见用水量： 15 m3/日 （7）场区总用水量： 123 m3/日 6、消防规划 在场区主要道路给水管道上，按照室外消防有关规范的要求设置室 外消火栓，间距为 120 米。 重点建筑物要按照“建筑设计防火规划”的要求设计，满足生活和消 防用水的要求。室外消火栓的设置距道路 2.0 米。 4.5.2 排水工程规划 1、排水工程现状 场区现状为商住区，有市政污水管道及雨水排水管道，分流制。 2、设计依据 （1） 室外排水设计规范gb500142006 （2） 城市防洪工程设计规范cjj5092 （3） 建筑给水排水设计规范gb50015-2003 （4） 给水排水设计手册 3、设计原则 （1）排水管网采用雨、污水分流制； （2）污水处理采用集中处理的方式，经集中后排入城市污水管网。 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 21 - 4、污水量预测 污水量按生活用水量的 95%计。 根据计算：场区内规划总污水量为 100 m3/日。 5、污水处理 （1）场区内生活污水均排入化粪池处理后，再排入城市污水管网 集中处理； （2）食堂污水须经隔油处理后再排入场区污水管网。 6、污水管网规划 在场区东侧修建一条排水干管。场区各建筑污水排入室外检查井后 排入化粪池处理后排入干管内，最后排至距 150 米处市政排水干线。管 材可用双壁螺旋塑料排水管。 污水管线通常布置在道路的两侧。 7、消防排水系统 本建筑电梯坑内设消防事故排水之用的集水坑，每个集水坑内设两 台水泵，采用电子水位控制器 udk 自动启停水泵，排水量为 10l/s。 4.5.3 雨水工程规划 1、设计标准 暴雨强度公式 q167a1(1+clgp)(t+b) 管道设计重现期：p 按 1 年计算。 径流系数：场区内部综合取 0.90。 2、雨水管道布置 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 22 - 场区内雨水经雨排水管汇总后排至场区内排水渠，雨水干管沿场区 内道路敷设，道路两侧设有间距为 25-50 米的雨水口。 。管材可用双壁 螺旋塑料排水管。 4 4.6.6 供暖通风空调设计供暖通风空调设计方案方案 4.6.1 设计依据 （1） 采暖通风与空气调节设计规范gb500192003 （2） 城市热力网设计规范cjj342002 （3） 城市供热管网工程施工及验收规范cjj282004 4.6.2 设计参数 （1）室外气象参数（参照哈尔滨市气象资料） 冬季采暖计算温度-24.1，采暖期天数 179 天，计算相对湿度 75%，采暖期室外平均温度-9.5，冬季主导风向 ssw，风频 17%。 夏季空调计算干球温度 30.6，夏季空调计算湿球温度 23.8。 （2）冬季室内设计参数 办公室、图书馆、会议室：18，地下车库：5，宿舍：20， 浴室：25，餐厅：16。 （3）夏季室内设计参数 办公室、图书馆、会议室：26，餐厅：28。 4.6.3 热源 场区供暖热源为城市集中供热，在场区西北角的动力中心附近与城 市集中供热干线相连接，一级供热管网热水温度为 110/60。 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 23 - 4.6.4 供热管网规划 一级供热管网管道由场区西北侧接入，管径 dn250，进入场区换 热站，换热站内分别设置高低区换热器及配套设备，采暖换热量约为 3.5mw，冬季通风换热量约为 2.0mw，二级供热管网热媒温度为 95/70二级供热管网管道沿场区主要道路布置，采取地沟敷设方式， 供热管道采用异程式布置。 热水供应用热：冬季利用一级供热管网，夏季采取设置燃气热水锅 炉的方式。 4.6.5 采暖系统形式 采暖系统采用上供下回单管顺序式散热器采暖形式，竖向分高低区。 4.6.6 通风空调系统 本建筑内办公室、图书馆、会议室等主要用房设置集中空调系统， 同时设新风系统。采用电制冷冷水机组，制冷机房设于地下室。自动控 制系统采用分散式 ddc 系统，并接入楼宇自控 bas 系统。 按规范要求设置防排烟设施，地下车库、餐厅及加工间设机械送排 风系统，卫生间采用机械通风。 4.74.7 电气设计方案电气设计方案 1、现状概况 场区现状为荒地，基本没有用电负荷。 2、负荷预测 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 24 - 参考同类建设项目的规划经验，根据本次场区规划所确定的不同功 能的建筑，采用不同的用电指标分项进行负荷计算，具体指标如下：办 公用房 4065w/ 平方米，食堂等服务用房 4050w/平方米。用电指标 中已考虑了建筑物的用电需要系数为 0.650.7。负荷计算中，综合用电 同时系数取 0.80.9，则预测全场区总用电负荷为 2000kw。 3、供电电源及电压 本工程电源进线引自场区附近区域变电站 10kv 高压线路，在办公 楼地下设置 10/0.4kv 室内变电所及柴油发电机房，所有消防负荷均由 市电母线及柴油发电机组母线单独回路供给，采用双电源转换装置末级 配电箱自动切换。三级负荷由市电母线段供给，柴油发电机组启动时间 为小于 15 秒。 4、线路敷设 场区内电力线路全部采用电缆埋地敷设。埋深 1 米，变电所进出线 集中的地段采用电缆沟敷设，主要道路下均采用管道埋地敷设，与弱电 线路分置道路两侧。 4.84.8 弱电工程规划弱电工程规划 场区内弱电工程主要包括电信、有线电视、计算机网络、楼宇自化 控等系统。本次规划设置弱电综合网络中心，集通信、有线电视、计算 机网络、楼宇自控于一体，便于集中管理。市话通信光缆和有线电视光 缆接入网络中心机房，由中心机房配线至场区内各用户。 1、弱电外网 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 25 - 本工程弱电除由市政引入电话中继线、网络线、有线电视外，各栋 建筑物弱电机房之间亦有相应的线缆连接，以便于管理和使用。 消防控制室设有通讯总线，进行火警通讯。消防控制室设有消防设 施手动控制线以保证火灾情况下各消防控制室均能可靠启动消防设备。 管理中心监控机房、楼群监控管理间设置总线连接，可进行画面传 送。 弱电线缆采用排管埋地敷设，在分支、转角等处设置手孔井，在与 水暖管交叉的地方，交叉间距应满足规范要求。 2、电信工程规划 （1）容量预测 行政办公楼、后勤服务、生活用房 1 门/100-150 平方米，食堂、浴 室等生活用房 1 门/500600/平方米。根据上述指标，预测全场区电话总 需求量为 800 门。 （2）线路规划 本工程规划由场区东侧三环路引入市区通信光缆至弱电中心机房， 在弱电中心设置市话虚拟网模块设备，具体规模由专业部门及建设单位 确定。场区内各主要建筑均采用光纤宽带接入，满足宽带多媒体信息交 互的需求。 3、有线电视系统 有线电视光缆由市区引入场区弱电网络中心，作为全场电视系统控 制中心，场区内所有分支系统均由此转接。办公用房、生活及后勤服务 用房等各类建筑均应考虑足够的有线电视终端。本次规划为今后的专业 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 26 - 设计预留必要的有线电视线通道。 4、计算机网络 场区计算机网络中心设在弱电网络中心机房内。网络终端的设置由 企业实际情况确定，实验室、活动中心、行政办公等均应设置网络终端。 场区计算机网络系统设计由专业设计时统一考虑，本次规划为今后的专 业设计提供必要的线路通道。 场区内弱电管网按规划最终容量设置，避免道路重复开挖，弱电线 路可根据发展建设的需要，分期分批敷设。弱电管线敷设在道路的西侧 和南侧，与电力线路分置道路两侧。场区内广播音响及监控系统等工程 所需管道在道路建设时一并考虑。 5.5.消防消防及人防及人防 5.15.1 编制依据编制依据 1、黑龙江省建委、公安厅（88）黑公消字 214 号关于建设单位 设 计部门在建筑工程设计中必须切实贯彻消防技术规范的通知 ； 2、 建筑设计防火规范gb500162006； 3、 高层民用建筑设计防火规范gb5004595（2005） ； 4、 建筑灭火器配置设计规范gb501402005； 5、 建筑内部装修设计防火规范gb5022295。 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 27 - 5.25.2 消防设施与措施消防设施与措施 1、建筑防火 新建建筑物耐火等级为一级，主体建筑每层建筑面积 1088 平方米， 设自动喷淋系统，每层为一个防火分区，设疏散楼梯 2 部，消防电梯 1 部，走廊和楼梯宽度和距离均满足相关规范的要求。裙房中的人群集中 使用房间均按要求设置了 2 个出入口，出入口宽度符合规范中的要求。 地下室车库部分均设置自动喷淋系统，设备用房均做甲级防火门。在建 筑物内按“规范”的规定，设置小型手提式化学灭火器，并定期更换化 学灭火剂。建筑物内按规范设置挂壁式消火栓，建筑中各楼层均设置自 动喷淋系统。场区内主要道路给水管道上，按照室外消防规范的要求， 设置足够数量的消火栓，间距为 120 米。室外消火栓的设置距道路路牙 2 米。 根据计算，消防水池储水量为 600 立方米。 2、消防供电及应急措施 所有消防负荷均由办公楼地下变电所市电母线及柴油发电机组母线 单独回路供给，采用双电源转换装置末级配电箱自动切换。三级负荷由 市电母线段供给，柴油发电机组启动时间为小于 15 秒。室内采用消防 自动报警及联动系统。当火灾发生时可自动将火灾信息传到消防控制中 心，消防控制中心具有如下功能： a、控制消防泵启、停；显示启泵按钮启动的位置；显示消防泵的 工作、故障状态。 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 28 - b、消防控制室在确认火灾后，能自动或手动控制电梯全部回降到 首层，并接收其反馈信号。 c、火灾报警后，停止有关部位的风机，关闭防火阀，并接收反馈 信号。 d、火灾确认后，接通事故照明和疏散指示照明；切断有关部位的 非消防电源。 3、建筑物的间距、消防通道 场区内的消防通道应布置合理、畅通，采用环形车道。新建场区建 筑物的消防通道要符合“规范”的规定，其路面宽度、转弯半径、净空 高度、路面承载能力，均符合消防车道的要求。 4、消防制度 消防控制中心能够和消防水泵房、配电室、电梯机房、风机房等应 急操作装置处实现对讲，与手动报警按钮处实现插孔电话对讲。消防控 制中心还设有向当地公安消防部门直接报警的外线电话。场区内有强有 力的消防网络，全体员工不断加强消防安全的教育，执行有关安全防火 的规章制度，切实做到防患于未然。 5.35.3 人防人防 本工程地下车库暂时可作为人员隐蔽所。 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 29 - 6.6.环境保护环境保护 6.16.1 编制原则编制原则 根据中华人民共和国环境保护法及国务院环境保护委员会国环 字（86）003 号文件关于颁布建设项目环境保护管理办法的通知的 要求，做到建设项目的“三同时”即与主体工程同时设计、同时施工、 同时竣工投产。对污染源和污染物实施有效的控制和治理，使之达到国 家所规定的环境质量标准。 6.26.2 评价依据评价依据 1、国家计委、国务院环境保护委员会国环字（87）002 号建设 项 目环境保护设计规定 ； 2、 环境空气质量标准gb30951996； 3、 污水综合排放标准gb89781996； 4、 城市区域环境噪声标准使用区划分技术规范gb/t15190 94； 4、 城市区域环境噪声标准gb309693。 6.36.3 评价结论与建议评价结论与建议 1、总体评价 本项目所在位置环境空气质量基本可以达到国家环境空气质量标 黑龙江倍丰农业生产资料集团有限公司倍丰农资大厦新建工程项目可行性研究报告 - 30 - 准 （gb3095-1996）中的二级标准；环境噪声基本可以满足城市区 域环境噪声标准 （gb3096-93）中的 i 类要求，场区周围生态环境质量 现状良好。 2、项目环境影响预测 （1）本项目排放废气，主要为职工食堂燃气锅灶的烟气。项目建 成后，由于排放量很小，所排废气经处理，可达标排放。在各种大气稳 定度条件下，最大落地浓度值，仍可满足环境空气质量标准中的要 求，对环境空气质量影响甚微。 （2）水泵影响，虽有一定的噪声，但采取了减振隔声措施，再加 上建筑物本身隔音的作用，以及四周植树对声音的阻隔作用，因此对场 区噪声影响不大，仍可保持原有的环境噪声质量级别。 （3）本项目废水主要为生活污水，经过污水处理站处理后，达标 排放，不会产生不良环境影响。 （4）每年产生固体废物 60 吨，100%得到处置和综合利用，不会 对环境产生不良环境影响。 （5）本项目位于松北新区，该区土地资源丰富。本次征地有属于 规划范围内的一次征地，所以不会对生态环境产生很大影响。 总之，本项目“三废”排放数量甚少，又采取必要的有效净化措施， 加之场区周围环境质量背景较好，经全市区域污染物的统一削减（如停 车场的汽车尾气） ，本项目污染物排放总量可以得到控制