某省某市某大酒店（五星级）可行性研究报告(doc) (2).doc

湖南省湘潭市鑫田大酒店（五星级）可行性研究报告第 61 页 共 61 页第一章 湖南挂牌五星酒店基本情况概览据湖南2008统计年鉴记载，截止到2007年年末湖南省内共有挂牌五星酒店11家，但2008年，长沙又有两家酒店挂牌五星，即到2008年年末，湖南省内共有挂牌五星酒店13家。其中长沙10家，株洲、湘潭、郴州各1家。具体情况见下表：星级名称所在城市客房数（间/套）客房价格（间/晚）五星2007统计年鉴共11家但2008年长沙有两家新的酒店荣膺五星1湖南华天大酒店长沙7083502长沙神农大酒店3754783长沙通程国际大酒店4504984湖南佳程酒店2383385湖南国际影视会展（中心）酒店2254086长沙普瑞温泉酒店2224487长沙运达喜来登3858888长沙明城国际大酒店3594289同升湖通程山庄酒店30041810华雅国际大酒店86848811株洲华天大酒店株洲29340812湘潭盘龙山庄大酒店湘潭市30952813郴州华天大酒店郴州289458各酒店特色及其经营项目简介：1、长沙华天大酒店长沙华天大酒店拥有各类客房，餐位2100余个，各类风格的餐厅，适应不同规模会议的多种会议厅，独特的天子商务会所，以及功能齐全的演艺厅等娱乐休闲设施，可泊车300余辆的电脑管理立体车库。2、长沙神农大酒店长沙神农大酒店主楼高26层，附楼高13层，建筑面积约六万平方米。酒店欧陆式设计风格庄重典雅，高贵宁静，彰显豪华尊贵。酒店拥有格调高雅的豪华客(套)房，设备齐全，温馨舒适。另有十余个风格迥异的各式餐厅和酒吧，传承粤菜和传统湘菜饮食文化之精华，宣扬异域风情。经营项目还有神农夜总会、外商娱乐中心、神农健康温泉、健身中心等场所，康娱皆备。3、长沙通程国际大酒店长沙通程国际大酒店集客房、餐饮、购物、办公和娱乐休闲于一体，兼备商务旅行、休闲度假和大型国际会议接待功能。客房设施齐备高档，风格典雅温馨，环境舒适自由。风格各异的餐厅和酒吧，可供客人自由选择：有荟萃南北小食24小时营业的“萃华苑食街”，精制传统潮、粤菜式、生猛海鲜和正宗湘菜的“鹏程食府”，风味独具的“玉堂春淮扬厅”，充满异域风情的“云裳宫”咖啡厅，高雅考究的“天上宫阙西餐厅”，以及蓝天白云间的“阳光酒吧”。24小时送餐服务，可随时为客人提供各种风味的美味佳肴。国际会议中心配有同声传译系统、自动投影、活动舞台和先进的影音及灯光设备；四个不同面积、不同风格的会议室适合各种规模和规格的会议；富丽堂皇、气派非凡的多功能厅可同时容纳1600人的会议，亦可根据客人的需要，随意分隔成大小不等的会议室、展览厅和宴会厅。设备先进、效率快捷的商务中心，可为客人提供秘书、翻译、票务、商业资料查询及国际互联网等专业服务。4、湖南佳程酒店湖南佳程酒店客房类型多种多样，山景客房、江景客房、商务客房、明星客房、情侣客房、家庭客房等各种主题客房可供选择。所有房间均备有生态健康的床上用品、品质优越的私人卫浴、vod电影点播系统、电子保险箱、宽带接口、国际国内直播电话、多达42个卫星频道。全天24小时提供快速周全的送餐、洗烫、托婴以及贴身管家服务。湖南佳程酒店设有风格迥异的各式餐厅和酒吧。主营湘粤小炒、自助美食的嘉会阁；精制燕鲍翅及生猛海鲜的金叶庭；秘制正宗湘菜和民间大菜的湘翠轩；闲情逸致的“琴韵”大堂吧；另有集空中高尔夫、品茗赏景于一体的“星月廊”天台酒吧。湖南佳程酒店商务及会议设施齐全，有容纳1000人的多功能宴会厅，适合举行各种规模的用餐和会议；贵宾接待厅及若干不同规格的会议室，适合各种中、小型会议、签约、会见、谈判。另外，湖南佳程酒店的健康中心规模宏大，功能齐备，台球室、乒乓球室、健身中心、棋牌室、足浴包房、美容美发中心随时满足度假和商务客人的需求，冰蒸桑拿乃长沙一绝。酒店娱乐设施堪称一流，其中独具旧上海贵族气质的佳程百乐门引领长沙娱乐潮流。5、湖南国际影视会展中心湖南国际影视会展中心拥有22栋卧仙楼别墅、9栋钓鱼湾别墅、4栋雅韵庐及总统套房等，客房装饰高雅，极具想象力，房内配有中央冷暖空调、国际卫星频道和中心闭路电视、因特网接拨插头、私人保险箱、房内小酒吧、桑拿、蒸气浴等，设施齐全。中心中餐厅九嶷食府风格古雅凝重，以宫廷谭家菜为主，结合粤、潮、湘菜等，精制鱼翅系列生猛海鲜及传统特色佳肴，由国家特一级厨师主理；地中海岸西餐厅，典型的欧陆建筑风格，安谧幽雅，轻盈与凝重相嵌，雍容与质朴并举，提供口味纯正的法、意各式佳肴。中心多功能厅总面积逾2700平方米，可容纳2500人，其设计理念更具现代化、人性化，整个大厅为无柱式结构，金碧辉煌，气势恢宏。大厅亦可分割成三个大小相同的会议厅，皆配备高档先进的视听设施，是举行大型宴会、冷餐会、记者招待会、国际性会议、文艺演出、音乐会的最佳场所。此外，多功能厅还配有100平米、50平方米的大小贵宾休息厅两个，是与会贵宾休憩的理想场所，也可举行各类中小型会议。国际会议厅面积近300平方米，可举行150人的国际性圆桌会议，配备四声道的无线同声翻译系统，2个由电脑控制的投影幕，异域情调的装饰风格华丽高贵，气韵非凡。6、长沙普瑞温泉酒店长沙普瑞温泉酒店地处青山绿水之中，风光迤逦，景色怡人，集商务会议、疗养健身、餐饮娱乐、休闲度假于一体，是中南地区第一家生态酒店。长沙普瑞温泉酒店由主楼、餐饮会议楼、康体娱乐楼、别墅区、原生态休闲区和主景台组成。拥有大小会议室11个，多功能厅设施先进完善，可容纳300-1200人；生态会议室更是会议室中的亮点和创新，给予会者的生态体验在长沙绝无仅有。餐饮、娱乐等项目一应俱全，为商旅客人带来各项便利。取自地下数百米深处的偏硅酸型温泉，结合国外引进的先进水疗设备，打造出真正的温泉spa。作为具有出版背景的酒店，力求营造湖湘文化氛围，传承优秀民族文化，成为国内首家大堂内开设文字博物馆的酒店。7、长沙运达喜来登长沙运达喜来登酒店是一家商务酒店，酒店提供24小时送餐服务，商务中心，24小时礼宾服务，美容美体沙龙、自动提款服务、外币兑换、国内外快递服务、停车服务、无线上网服务。酒店拥有客房和套房及各式户型的公寓，所有房间均配备喜来登甜梦之床、雨淋之露淋浴设施及32寸液晶电视，为您营造舒适怡人的休息空间。宽敞舒适的健身中心配以先进的健身设备，通透日光的室内恒温游泳池，美丽安静的空中花园，创造出完美的健身空间。融合现代的水疗法和中国远久的养生之道，您能领略到独一无二的身心体验。酒店拥有近2,000平方米的大型宴会厅及多个多功能会议厅，其中包括一个800平米的大宴会厅，9个多功能厅/会议室，酒店拥有经验丰富的专业团队为您提供服务，从而确保您在长沙运达喜来登的活动成功而与众不同。设于酒店大堂的linksheraton为您提供免费高速无线上网服务，让您轻松享受办公和网上休闲的乐趣。位于酒店裙楼的美美百货，汇聚了当今世界奢侈品的顶级品牌，在这里不仅可以同步领略到全球时尚潮流的前沿，更可以全方位感受时尚购物的愉悦体验。8、长沙明城国际大酒店长沙明城国际大酒店是以欧洲文化、历史、建筑、艺术和著名人物为主要表现形式的主题文化酒店，浓缩了以欧洲著名城市为代表的国际经典名城的特征。长沙明城国际大酒店建筑面积65000平米，总投资为4亿元人民币，是集豪华客房、中西餐饮、高尚娱乐、健身休闲、商务、会议接待等综合服务为一体，功能齐全，服务一流，是长沙市内又一处高档次社交、旅游、商务活动的场所，堪称湖南酒店行业一颗耀眼的新星。长沙明城国际大酒店拥有以日内瓦为主题的国际会议中心，可容纳千余人的宴会厅以及中餐厅、西餐厅、韩餐厅和食街。另外，酒店还拥有各类型会议厅、多功能健身房、商务中心、美容美发等，满足顾客不同需求，令顾客心情舒畅，流连忘返。9、长沙同升湖通程山庄长沙同升湖通程山庄酒店位于风光秀丽的同升湖畔，与长沙通程国际大酒店（五星）同属于长沙通程实业集团。长沙同升湖通程山庄酒店拥有湖景豪华双（单）人房、山景豪华双（单）人房、网络房、湖景套房、山景套房等多种房型。酒店餐饮经营湘菜、粤菜以及各种地方特色风味美食，出品各种生态健康茶饮。会议室则兼备各种会议功能，可举办各种会议和宴会，最大的多功能宴会厅可容纳500人，五个会议厅配备高档先进的视听设备。长沙同升湖通程山庄酒店休闲娱乐项目配备齐全，有国内一流的网球场、乒乓球室、桌球室、天然游泳池、羽毛球、篮球场、垂钓馆、健身中心等健康运动项目设施，以及桑拿中心、ktv、电游、棋艺中心等健康休闲项目。10、长沙华雅国际大酒店是华雅集团投资兴建，是集餐饮、客房、娱乐、商务、办公、休闲于一体且拥有100000平方米城市高尔夫俱乐部的超豪华生态酒店。酒店位于长沙市万家丽路，北临机场高速，南靠劳动东路，处于市中心与体育新城的中间节点上。奎塘河绕区而空间格局，交通十分便利，距黄花机场十分钟车程，离火车站五分钟车程，一分钟即可上京珠高速，是全国少有的将东方文化与西方艺术融于一体的综合性生态酒店。长沙华雅国际大酒店主楼高十九层，分布在6层至19层，豪华别墅，生态园林，园内种植百年古树，尽情释放负氧离子。山水瀑布、宫廷长廊，令居者置身于磅礴大自然中。客房整体设计和谐，合理的空间布局尽显尊贵大气。别致的家具，和谐的墙地；独特的照明体系与stanta风格的灯饰；暗金色的床头兽纹，无不渗透出高贵儒雅的氛围，给思想以沉演升华，是艺术与人文相结合的经典之作。长沙华雅国际大酒店精心打造世界风味美食街、中西式餐厅、咖啡厅、南北风味美食街、宴会厅、酒吧、茶座等各类餐饮服务设施，ktv、演艺中心、美容美发、美体、spa水疗、游泳馆、健身房、高尔夫球场、高尔夫练习场、乒乓球、台球、桑拿、足浴等休闲、娱乐设施，以及商场、商务中心、票务中心、委托代办、外币兑换、商务会所、各类会议室，及多功能国际会议厅、车队出租等综合服务设施。其中，多功能国际会议厅面积达1700平方米，可容纳会议客人1000余人，并配有4+1同声传译系统、活动舞台、多制式录像机、电子笔记等先进的会议设施，同时还附有会见厅、谈判厅等不同规模的会议室，为全国少有的多功能国际会议中心，能为中外宾客提供最完善的服务。华雅园内古树参天，小桥流水，可垂钓，可泛舟；琼楼玉宇，雕梁画栋，竹林、桃林、柚林、银杏林分布其中，集中体现了人与自然和谐发展的生态主题。占地10万平方米的城市高尔夫俱乐部，46个打位的练习场，9个球洞的精致高尔夫球场，开阔的视野，完善的设施，给你足够的自由空间，是成功人士健身休闲，放飞心情的最佳选择！11、株洲华天大酒店株洲华天大酒店是由湖南华天实业集团有限公司、湖南省烟草公司株洲市公司、湖南省株洲市国有资产投资经营有限公司经营的酒店。位于株洲市高新技术开发区内，地理位置得天独厚，毗邻炎帝广场，与长江广场、株洲大桥、中心广场连为一体，距火车站仅五分钟路程。 株洲华天大酒店占地30余亩，建筑面积4万多平方米，共24层，设有总统套房、豪华商务房、标准房及风格迥异的中西餐厅、酒吧、国际会议厅、保龄中心、桑拿中心、健身中心、美容美发中心、演艺中心、旅游池等。12、湘潭盘龙山庄大酒店湘潭盘龙山庄大酒店始建于2000年5月，是集客房、餐饮、会议、商务、娱乐于一体的国内顶尖级的园林式酒店。酒店占地面积160余亩，特色建筑26幢，建筑面积6万多平方米，绿化面积70%，本酒店设有商务楼层、无烟楼层、女士楼层及专为残疾人士设计的房间。山水相间，错落有致，动静分明，快慢协调；绿植逾万株，名树过千种，热温寒带交替出现，高中低度此起彼落；巨石珍品上百，硕果香花无数；自然的飞鸟和放养的锦鲤互答共处，其乐融融；精品点缀其间，底蕴散发其中；艺术小品遍布，中国文化丰厚；空气质量优良，体感舒适；正是“镇山自有五龙玺，爽心最是盘龙夜”。湘潭盘龙山庄大酒店先后成功接待了国务院总理温家宝等十余批党和国家领导人，世界卫生组织、国际体育联合会、多国政府代表团、毛新宇、姜昆、宋楚瑜等政要名流，累计接待全国及53个国家的客人达200多万人次。酒店地处湘潭市河东新城中心，毗邻商业繁华区；交通也极为便利。 13、郴州华天大酒店郴州华天大酒店位于郴州市七里大道108号，地理位置优越，矗立在郴州新兴的繁华中心地区五岭广场，这里环境优美，交通便利，毗邻高新技术产业开发区，到火车站仅需十分钟，京珠高速、107国道近在咫尺，从酒店出发，到东江漂流、苏仙岭观光及其他风景优美的旅游景点观光都十分方便。附近更有郴州市政府、市交通局、市建设局等政府机关和移动、联通、广电等大型企、事业单位，是旅游休闲和商务考察的最佳下榻场所。郴州华天大酒店整体建筑雄伟，内部结构考究，既充满了现代文明气息，又沉淀着浓厚的湖湘文化。主楼高12层，雄伟壮观，设计新颖，是郴州市新兴中心区的标志性建筑之一。建筑面积近4.5万平方米，酒店大堂面积1500平方米，气度非凡，宽敞明亮，装修典雅，色调和谐，风格独特，厅内配套功能齐全；商务楼层各项配套商务服务设施齐全；拥有4个风格各异的中、西餐厅，1个独立酒吧、1个咖啡厅、豪华包厢21个，餐饮总面积3748.53平方米，可同时容纳1600余人就餐；酒店还可为宾客提供多功能会议厅、美容美发中心、ktv、桑拿、足浴、保健按摩以及乒乓球室、壁球室、网球场、形体房、室内游泳池等康乐服务。湖南省五星级酒店竞合分析一览表名称优势劣势1湖南华天大酒店位置好、棋牌室、餐饮有特色、贵宾楼客房大、配套服务齐全堵车严重、老楼陈旧、客房小2长沙神农大酒店客房价格有优势会议设施一般3长沙通程国际大酒店会议礼仪服务非常规范停车位有限、堵车严重4湖南佳程酒店位置较好、价格便宜设备陈旧、会议设施一般5湖南国际影视会展（中心）酒店临近金鹰影视文化城、园林环境好价格较贵、入住率较低6长沙普瑞温泉酒店温泉是独特卖点设施陈旧、能耗大7长沙运达喜来登设施齐全、客房个性化服务到位价格昂贵8长沙明城国际大酒店坐落在长沙县经济开发区，规模大会议设施落后、电梯不够9同升湖通程山庄酒店山水环境好、价格较好位置稍嫌偏远10华雅国际大酒店园林式酒店设施配套较差、客房较差11株洲华天大酒店二级城市商务酒店未来的主要竞争对手12湘潭盘龙山庄大酒店园林式酒店未来的主要竞争对手13郴州华天大酒店二级城市商务酒店小结：近年来由于我国经济的不断发展，各城市的商务、旅游活动日渐频繁，而一些二线城市的酒店业相对落后，谁可以立即嗅到这一商机，在二线城市建造高星级酒店，谁将是将来二线城市酒店业的主宰者。据不完全统计，目前在湖南省内，仅长沙就有不少于25家按五星级标准建造并运营的酒店。按照挂牌五星级酒店比例计算，长沙的五星级酒店已经占到湖南五星级酒店76.92%的比例，投资商看中了长沙是湖南政治、经济、文化中心优势，但没有考虑到竞争的激烈程度。像湘潭这样在湖南省内综合条件仅次于省会长沙的城市建造五星级酒店是明智之举，未来市场前景广阔。第二章 湘潭市宏观经济及社会发展状况分析一、湘潭市区位、交通优势日益凸显湘潭市位于湖南省中部偏东，地处湘江中游，东接株洲，南连衡阳，西与娄底交界，北与长沙相邻，东西宽108公里，南北长81公里，总面积5015平方公里。现辖一县两市两区，即湘潭县、湘乡市、韶山市、雨湖区、岳塘区。与长沙、株洲构成了湖南的“金三角”，既是我国“长三角”、“珠三角”沿海经济发达地区向内陆推进的过渡带之一，又是内陆地区发展外向型经济通往广州、上海等沿海地区的重要通道。经过近六十年的发展，湘潭已成为湖南省的重工业重镇。党的十六大提出走“新型工业化”道路，湘潭就着眼于打造“湖南先进制造业基地”、“湘中南现代物流基地”和“长株潭生态休闲基地”，全面落实科学发展观，奋发图强，锐意进取，全市国民经济快速健康协调发展，城乡人民生活水平继续提高，“三化”进程稳步推进。湘潭市处于“3+5”城市群经济增长极，湘江从城区穿过，上下游连接着岳阳、长沙、株洲、衡阳四座城市，通过洞庭湖，可达益阳和常德，通过涟水，可通娄底，水运网络己将湘潭与“3+5”城市群内的其他城市紧密连接起来。陆路交通比较发达，与长沙机场相邻，形成了由航空、公路、水运构成的立体交通网络体系，在“3+5”城市群体系中，区位、交通优势比较明显。公路方面：湘潭市形成了密集的高速公路网络，实现了每个县市区通高速，公路密度居全国前列。2005年湘潭市公路密度和高速公路密度，高速公路密度居于8市之首，公路密度与排在前三位的娄底、衡阳、岳阳非常接近。在空间联系上，与长沙、衡阳连接的有京珠高速长潭段、潭来段以及新近通车的长潭西线和正在建设中的潭衡西线，特别是长潭西线将长沙岳麓大学城、麓谷高新区与湘潭市的北二环大学区和九华经济区紧密的联系在一起，车程不超过20分钟，为湘潭市的企业、科研机构与岳麓大学城的技术合作提供了良好的基础条件，这也是长株潭地区得天独厚的优势。上瑞高速醋潭段和上瑞高速潭邵段分别与株洲、娄底相连，也是湘潭市与东部、西南和西部联系的重要通道。水运方面：依托14个总集装箱码头、铁牛埠港区与河西中心港区，湘潭港已跻身全国内河大港之列。现有千吨级泊位7个，年吞吐量达500万吨，到2010年，将拥有千吨级泊位巧个，年吞吐量将超过 1000万吨。为在河西中心港区基础上建设的九华工业物流园提供了重要的物质支撑，也将为涟钢、衡钢等大企业和湘中、湘西地区提供通江达海的便捷通道。航空方面：湘潭市紧邻黄花机场，市中心到黄花机场的时间不超过50分钟。通过黄花机场的56条航线可达国内45个大中型城市，以及香港、澳门、首尔。二、湘潭城市化进程已进入高速发展期，人口的吸附力越来越强1人口总量增长出现波动，城镇人口比重不断提高2004年到2007年期间，全市的人口呈缓慢增长的态势，到2007年总人口达到292.7万人。2007年城镇化率达到46.55%，4年间提高了5.65个百分点，位居湖南省前列。城镇化水平高代表着湘潭市居民生活水平的提高，同时人口增长和城市化水平提高也会对湖南省内甚至来自全国各地的人有着越来越强的吸附力。具体情况请参见以下图表：表：湘潭市2004-2007人口增长情况年份2004年2005年2006年2007年总人口（万人）282.82290.62291.64292.7总人口增长率2.76%0.35%0.36%城镇人口115.67123.51132.7136.25城镇人口增长率6.78%7.44%2.68%城镇化率40.9%42.50%45.50%46.55%注：原始数据来源于2005-2008年湖南统计年鉴图：湘潭市2004-2007总人口增长情况和城镇人口增长情况表三：湘潭市2004-2007城镇化率情况1997年，湘潭市总人口276.18万人；2007年全市总人口为292.7万人。未来20年间考虑到人口基数的变化和计划生育政策的调整，预计2010年之前，人自然增长率基本维持目前水平；2010年前后开始人口自然增长率有上的趋势，但随着基数的增大，人口则逐步下降。据有关资料显示，到2010湘潭市区人口将达到293万人，其中城镇人口149万，城镇化水平51%，到2020年，湘潭市区人口将激增至311万，城市化率继续保持稳步增长大约会在61-63%，城市的旅游功能也将随着城市化进程的快速提高而大大增强，势必引发旅游及度假群体对酒店消费的需求的全面大幅度提高，从而为本案酒店物业的开发提供了良好的社会与经济环境。2.gdp增长速度快，为湘潭酒店业良性发展提供了良好的经济大环境2004年到2008年期间，湘潭市经济快速发展，城市经济实力显著提高。地区生产总值从2004年的332.78亿元上升到2008年的654.76亿元，翻了一番。2005年湘潭地区生产总值在全省排到了第7位(其人口相比于长沙，株洲等城市少得多，几乎只有长沙的一半)。2006年，湘潭市在巩固“十五”巨大成就的基础上，开创了“十一五”经济社会发展的良好开局。全年实现地区生产总值422.1亿元，增速达13.2%，仅次于长沙，居全省第二；2007、2008年经济总量继续保持快速增长，到2008年年末，湘潭国内生产总值已经达到654.76亿元。无论是gdp总量还是人均gdp排名均在湖南省前列。表：湘潭市gdp增长情况表（单位：亿元）年度城市gdp同比增长2004332.7813.40%2005367.032006422.113.20%2007523.115.40%2008654.7613.80%图：湘潭市gdp增长情况表（单位：亿元）图：湘潭市2004-2008年gdp增长情况表（单位：亿元）图：湘潭市2006-2008年gdp增长率情况 从上图表可知,近年来，湘潭的城市gdp都保持了两位数以上的增长速度，到2008年，湘潭城市gdp达到654.76亿元，同比增长13.8。据有关资料显示，湘潭市年人均为元，同比增长.，年人均已达元，同比增长.从世界各国的经济发展过程看，当一个国家或地区人均gdp处于3000美元至10000美元之间，正是国民经济具备了相当实力，进入活跃、加速发展的重要阶段。因此，人均gdp突破3000美元是湘潭经济发展新的里程碑。200年，全市人均gdp为元，按当期汇率折算（1美元兑人民币6.95元），约合306.0美元，按照世界银行的标准，湘潭的经济发展已经相当于世界上中等收入国家和地区的水平。据有关权专家预测，按照近年增长率计算，预测到2020年, 湘潭人均gdp将达到113679元（约合16240美元，人民币和美元汇率按7计算），而湘潭城市化进程的发展与人均gdp的快速攀升也必将要求对城市商业需求量的不断增大。基于以上分析可知，湘潭酒店业仍将保持快速发展，酒店总体需求在未来将处于增量型发展阶段。为本项目酒店的整体开发建设提供了良好的经济基础。3.居民生活水平继续稳步提高，消费力逐步增强在过去的五年里，湘潭市人民的生活水平稳步提升。2004年，城镇居民人均可支配收入为8602元； 2008年，全市城市居民人均可支配收入已达14377元，比上年增长16.4%； 2004年-2008年间，城镇居民人均可支配收入年增长超过10%；湘潭市人均可支配收入情况（单位：元）年度城市居民人均可支配收入同比增加同比增长2004860212.14%20059685108320061049581013%200712742224716.40%200814377163515.20%湘潭城市居民人均可支配收入2006-2008同比增长情况湘潭市城市居民消费性支出情况（单位：元）从上表及图可知，近年来，湘潭市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度的增长，生活水平稳步提高，通过对湘潭市民收入与消费性支出的比较，2008年上半年湘潭居民消费性支出占到收入的70.33，不难发现湘潭是一个消费极为活跃的城市。调查可知，湘潭城市居民可支配收入与消费购买力的持续增强，为本项目酒店开发建设、销售将带来利好，同时也为本项目提升销售价格提供了保障。三、湘潭市旅游发展迅速，现有酒店无法满足消费者日益增长的需求（一）湘潭旅游业近年来发展状况近年来，湘潭旅游业飞速发展。2004年湘潭率先在全国大规模开展红色之旅活动，全年共接待旅游者562.3万人次，增长40%；实现旅游综合收入20.86亿元，增长32%。2005年，湘潭大规模的红色旅游已经在在全国首屈一指。旅游业获得长足发展。2005年，全市共接待国内外旅游者626.66万人次，实现旅游综合收入26.72亿元，分别比2000年增长1.52倍和 2.8倍。红色旅游、绿色山水旅游、历史文化旅游三大板块构筑了湘潭市旅游产品的大框架，特别是红色旅游在全国首屈一指。2006年旅游业蓬勃发展。成功打造出“花枝精神”和红色旅游两个品牌。全年共接待国内外旅游者680万人次，实现旅游综合收入29.4亿元，分别增长8.5%和 9.8%。2007年旅游业快速发展，全年共接待国内外旅游者883.9万人次，实现旅游综合收入42.0亿元，分别增长29.1%和41.9%。2008年旅游业继续发展，全年共接待国内外旅游者967.12万人次，实现旅游综合收入44.85亿元，分别增长9.4%和6.8%。“中国红色旅游第一品牌”形象进一步深入人心。随着人们日益增长的对物质和文化的需求，湘潭旅游业会有更加长足的发展，从而对住宿、餐饮业的接待规模和接待质量提出了更高的要求，因此，在湘潭再建一家五星酒店是十分有必要的。湘潭市2004-2008旅游收入情况：年度接待量（万人次）旅游综合收入（亿元）增长率2004562.320.8632%2005626.6626.7210.03%200668029.49.8%2007883.942.041.9%2008967.1244.856.8%（二）市场对湘潭县建造五星级酒店的反映根据调查结果显示，有52.7%的被访问者认为目前湘潭县的酒店没有办法满足自己的需求或没概念，因此，在湘潭县建一家五星级酒店是十分有必要的。具体比例可参见下表：（注：表中条形图代表频率，即在225份回收的有效问卷中有8人认为完全可以满足，96人认为可以满足，76人认为无法满足，40人认为没概念。折线代表选每项的百分比。以下图表与此类似。）当被问到您认为湘潭是否有建五星级酒店的必要时，有11.10%的被访问者认为非常有必要，64%的认为有必要，认为没必要和没概念的共占24%，具体情况请参见下图：此外，在本次市场调研中，当被问到您希望湘潭所建酒店的档次时，选择五星级的比例是32.9%，经济型饭店的比例是32.4。因此五星级酒店的定位，同时兼顾经营部分大众消费的餐饮和其他相关项目是满足市场需求的恰当方式。当被问到，如果湘潭县建造一家五星级酒店您希望她的定位方向是什么这一问题时，有高达47.5%的被访问者选择了综合性酒店，因此，湘潭鑫田大酒店五星级综合性酒店的定位是十分准确的。各选项所占比例具体情况可参见下表：小结：湘潭县位于湖南省中部偏东，湘江下游西岸，东与株洲市区接壤，西与湘乡接界，北与宁乡、望城为邻，南与衡山毗连。境内交通便利，湘黔铁路横贯县境,320、107两条国道和上瑞、京珠两条高速公路从东西、北南穿插而过，湘江常年通航。2008年湘潭县交通建设取得了显著成绩，投资1.4亿元，完成农村公路建设任务600公里，投资4000万元，完成韶茶干线云乌段建设任务20.8公里，并在全市率先启动农村公路养护改革试点。 按照县委、县政府关于2009年确定为“项目建设年”和市交通局提出的“三提一加强”的要求，以及认真落实市“百千工程”和“八件实事”的工作任务，县交通局09年主要工作目标为高速公路建设、省道s313建设、农村公路建设、干线公路建设、桥梁码头建设以及城区交通重点工程建设。湘潭县得天独厚的区位优势定会为湘潭鑫田大酒店的良好经营打下坚实基础。此外，据国家旅游局作的中国旅游业发展预测，到2020年，入境过夜旅游者为950013900万人次，年平均增长率为5.7%7.75%。国际旅游组织进行前景预测，认为到2020年，全球将有16亿国际游客，中国将有1.3亿游客入境，成为世界上第一大入境国。随着有薪假期的实施、交通条件的改善、民众收入水平的提高，国内旅游迅速发展，国内客人对旅游酒店的需求也原来越旺盛。湖南是旅游大省，湘潭市红色旅游大市、强市，因此旅游业会是永远的朝阳产业。根据旅游乘数效应，旅游业的发展会带动其吃、住、行、游、购、娱的各个环节。综观以上各因素，在湘潭县建造五星级酒店是十分有必要的。通过市场反馈回来的信息，湘潭县五星酒店一定会有很广阔的发展空间。第三章 湘潭鑫田大酒店可经营项目可行性分析及价格建议一、湘潭鑫田大酒店可经营项目设定及经营规模、种类根据市场调研反馈结果，在被问到您在酒店消费，感兴趣且使用较多的设施有什么时候。在所给22个酒店常备设施设备选项中，按选择频率和比重排序如下表：做多重响应后获得每个选项的百分比，排序后结果请参见如下图表：选项内容频率比重（%）人次率%排序标准客房12215.554.51湘菜厅10813.748.22自助餐厅759.533.53中小型会议室597.526.34健身中心486.121.45多功能厅395.017.46露天咖啡厅384.817.07食街374.716.58从表中可以看到消费者对客房、餐饮、娱乐、康体等方面的需求非常大，因此酒店经营项目可大致定为客房、餐饮、娱乐、康体。其中客房按照五星级酒店要求需要有总统套房、商务房、标准房等。餐饮分中餐和西餐。湘菜厅属于中餐范畴，中餐还包括宴会和食街，从提升价格和档次来讲还应有一定比例的粤菜。调查结果显示，被访问者对西餐兴趣不大，建议不必大范围设置西餐厅，评星必备项目具备即可。以下将结合本次湘潭鑫田大酒店顾客消费需求与偏好调研结果与五星酒店星评标准对鑫田大酒店可经营项目进行分类详细分析。1、 客房调查结果显示，市场上对标准房的需求量较大。当被问到您一般入住的客房类型时，按选择频率排序排在前三位的分别是双标、单标和商务房。因此标准房的比重要占相当大的比重才能迎合市场的需求。具体比例为，双标35.6%，单标30.2%，商务房15.1%,套房8.9%，请参见下图：调研结果显示，当被问到，您所在单位对会议的要求时，对客房的要求这一问题中，有42.8%的比例选择了会议期间同时会用到客房，由此可见，消费者对客房的需求量也很大。具体情况见下图：由数据可知，纯会议不多，会议+餐饮比较多。可以这样理解，会议运营会带动餐饮、客房、娱乐消费。如何靠会议争取客源，也是鑫田大酒店在以后经营中要重点考虑的问题。 本次调研中，被访问者对客房设施设备和客房舒适度取决于什么的回答情况如下图：由上图可知，客人需求排名前三的是万能充电器（70.5%），电热水壶（62.7%），电脑（62.3%）；超过50%的需求设备还有宽带。此外还有大约20%的被访问者填写了吹风机一项。按照行业经验，20%以上的需求都是酒店要尽量满足的。因此，表中百分比超过20%的设施设备都是鑫田大酒店在二次装修期间要重点考虑的问题。建议更深层次的考虑顾客的需求，进行人性化设计。电脑配置方面，可以在商务房安放电脑，宽带一定要单独组网，网线接口应尽量满足客户需求。(建议墙壁放两个网线接口，床头放一个。)在此次市场调研中，当被访问者被问到您认为客房舒适度取决于什么时，被访问者的回答进行统计处理后排序如以下图：从上表中更可以很明显看出，房间面积大小、窗外景观、床的尺寸及配置、装修等几项排在前几位。房间面积大小已经固定，32的标准客房已经可以满足消费者的需求也符合评五星要求。窗外景观这一项，建议面对公路的一侧需要进行人工造景，另一侧是别墅区，基本可以满足顾客的需求。床的尺寸建议选择2m*1.5m的标准床，大床房建议选择2m*1.8m的大床。装修方面则建议走中国风路线，结合湘潭当地文脉进行整体设计施工。关于您最喜欢的客房预订方式一题中，有高达75.1%的被访问者选择了电话预订，网络预订也占了一定比例。具体参见下图： 建议鑫田大酒店在做好电话预订工作的同时要和艺龙、携程旅游网等旅游中间商进行合作。方便客户预订房间的同时也在无形中宣传自己。此外，鑫田大酒店官方网站也是预订非常重要的途径，网站建设时候一定要考虑到方便顾客，处处为顾客着想。2、 餐饮“民以食为天”，近年来，随着中国经济的迅速发展，人民生活水平的提高，已经有相当一部分人不满足于只是吃饱、吃好的层次，而是对菜品色、香、味提出了更高的要求。但湘潭县目前基餐饮消费场所已经没有办法满足这部分人的需求。本次市场调研过程中了解到，湘潭县的一些行政单位和企业有很多时候是到湘潭市消费，这说明目前湘潭县没有能满足消费者更高层次需求的餐饮消费场所。因此，在湘潭县建造五星级的酒店也是十分必要的。调研中了解到，市场上对本地特色餐饮需求量大，对西餐需求相对小得多。但考虑到吸引红色旅游的外国游客，建议湘潭鑫田大酒店餐饮方面以中餐为主，兼顾西餐。市场调研数据反馈，当被问到在您常去的中餐场所，您最满意的是：排名前两位是菜的口味（64.7%）和服务质量(27.3%)。其他选项所占比重，请参见下图：由上表也可以看出，消费者最看重的是菜和口味，然后是服务质量。菜的分量已经不是考虑的主要因素，中国人受中国传统文化影响深远，请客吃饭都会超量点菜。因此，建议鑫田大酒店要对目标市场进行更深层次的市场调研，来更好的了解消费者的需求。调研中主观问题部分，很多被访问者建议鑫田酒店菜的口味以湘菜为主，做好、做足地方特色。结论：综合以上各要素，建议鑫田大酒店主要经营以下餐饮项目：（1）湘菜厅（需求最大）（2）宴会厅（行政会议多，也占很大比重）（3）食街（当地特色小吃。散客）（4）露天咖啡厅（5）西餐厅（6）自助早餐（西式自助为主，兼顾地方小吃。）3、会务鑫田大酒店最重要的目标市场就是湘潭县的行政、事业单位，会务是盈利的重要项目。市场调研中了解到，会务每月一次和每月几次的单位占比例非常大。会议要求一项，纯会议很少，会议+餐饮形式最多（47.9%）具体情况见下表：从表中可了解到，会议除一年一次的比例略小以外，其他几项比例基本相当。此表说明了湘潭市场上会务有很大的盈利空间。由前面分析可知，被访问者中，纯会议的比例相当小，会务会带动客房、餐饮、娱乐共同发展。 关于问卷中涉及到的会议规模问题，100人左右、50人左右的会议最多，具体情况参见下表：会议规模这个题目的调研结果显示，100人左右、50人左右、20人左右会议较多。建议二次装修期间充分结合市场需求。此外会议规模和会议频率交叉表分析表明，每月一次的中小型会议所占比例最大，建议中小型会议厅占总会议厅间数的半数以上。贵单位会议情况* 贵单位会议规模 交叉制表贵单位会议规模合计450人以上450人以内200人左右100人左右50人左右20人左右贵单位会议情况每月几次10112181042每月一季度一次1391291448每半年一次1371211539每年一次017113224合计41232615544208会议性质行政会议所占比例最大68%，总结会和培训会也较多。因此要按照行政会议、总结会议、培训会议的要求进行会议厅的设计。市场调研中，当被问到您希望会议厅提供的设备问题中，市场上要求较多的是多媒体投影仪、专业音响、灯光和可视电话会议系统。具体比例见下表：因此，鑫田大酒店二次装修采购会议室设施、设备，进行装修时，可在参考以上数据。结论：综合以上所有内容，湘潭鑫田大酒店会务可以重点建设50、100人左右的小会议厅，方便行政、培训、总结会议。同时20人左右的高端配置会议厅也要一定数量。4、娱乐、健身、康体市场调研过程中，娱乐、健身设施中的几个项目具体按需求百分比排序如下：娱乐可经营项目（1） 桑拿（2） ktv 建议走高端路线，用最先进的设备，最好的服务，最高的价格。（3）足浴健身、康体可结合在一起做成健身俱乐部的形式。健身俱乐部在目前湘潭市场还是空白，因此鑫田大酒店可以填补这块市场空白。树立以消费者需求为中心的品牌营销理论，合理制定价格。建议在充分了解消费者对健身的需求强度，对细分市场进行深层次调再进行进一步策划和价格定位。三、经营项目的经营价格标准建议根据市场调研结果，被访问者的个人月均收入情况如下表：收入主要集中在1500-2500之间，占到44.4%，1500元以下的也占了很大比例40.8%，因此大众消费的定价部分不宜偏高。收徒比例如下表：当被问到您到酒店消费是什么付款形式时，有38.3%的消费是单位报销，36.4%的消费是自己付费。因此，行政付费包括会议、娱乐等项目可以走高位价格战略。具体情况参见下图：当被问到您所在单位往来客户订房及付款方式一题时，62%是单位预订并付费，根据这一原因，客房还可适当调高价格。餐饮定价方面，自己预订并付费的占22.7%。具体情况见下图：62%是单位预订并付费，根据这一原因，客房还可适当调高价格。餐饮定价方面，当被问到宴会没桌价格在400-800元之间，这个价格您是否能接受时，回答情况如下表： 图表反映信息400-800元每桌的价格，有89.4%的人基本能接受，定价可以接近800。综合以上因素及湖南省和湘潭市酒店业发展现状将鑫田大酒店可经营项目及建议价格列表如下：可经营项目建议价格备注客房472元/间前台现付价（门市价可在此价格基础上上浮40%-50%,最终经营价格以综合价格体系为依托）宴会800元/桌10人/桌不含酒水桑拿足浴ktv健身俱乐部年卡制员工平均工资：2007年湖南省住宿、餐饮业平均工资1230元。五星酒店工资标准应该处于住宿、餐饮业上游水平，参照此标准及近年湖南省住宿、餐饮业工资涨幅暂时预测鑫田大酒店员工平均工资1800元/人/月。四、鑫天大酒店定位根据前期的市场调研，我们可以将鑫天大酒店的总体定位初步拟定如下：（一）功能定位1、 总体定位：长株潭地区园林式、特色休闲娱乐型、商务会议酒店。2、 主要服务产品之一会议，包括政府会议、高校学术会议、行业会议、企业会议。酒店周边有株洲国家级高新产业开发区、湘潭国家级高新产业开发区、德国工业园区、易俗河经济开发区之间，各种企业会议应该成为酒店未来需要高度重视的消费群。因此本酒店的会议设施要充分考虑不同会议的需求进行个性化服务：包括配备先进的光纤宽带、同声传译系统、公信会议系统、高清投影系统。3、 主要服务产品之一休闲娱乐，易俗河是远近闻名的休闲之都，ktv、spa、咖啡厅、茶吧、康体保健中心、洗浴中心必不可少；除了配备一定数量的棋牌室，最好配备麻将楼层；建议增加水上party摩比瀑。4、 主要服务产品之一特色餐饮，湘菜为主，粤菜为辅；重点做足河鲜文章，兼营山珍野味、腊味。既要有多功能宴会厅，又要有面对大众消费的美食街。5、 商务针对商务人士，提供个性化服务，配备一定数量的商务套间或行政套间。 文化定位（二）文化是酒店的灵魂，建议在酒店内：1、 增辟湘潭名人馆或名人蜡像馆、齐白石画廊；2、 增加槟榔展览馆、湘莲展览馆，这些都是独特的本地特色。第四章 鑫田大酒店功能分布及能耗预算一、 功能分布序号项目面积（）标的地点备注1大堂9451f中庭2西餐连厨房4481f左3商务中心641f左4商场1901f左5中餐宴会厅11521f右6风味美食厅8962f右7中餐包房23003f、4f右8ktv包房26002f、3f左9棋牌室13004f左10桑拿足浴8801f客房11桑拿两用房17142f客房12大会议5605f中庭13中型会议室169、143、1434f中庭14小型会议室88、884f中庭15客房182003f-16f客房合计31880可经营面积二、 能耗的测算（按满负荷夏季测算）37242kw/h/天1、 空调：根据图纸实际空调使用面积：37383，冷量配比：210w/ 37383210w/=7851kw 能耗比按：1：2.75 则：7851kw/2.75=2855kw10小时/天=28550kw时/天1元=28550元2、 热水客房：500人200kg/天=100t其他：2000人30kg/天=60t则：160t9元/t=1440元/天3、 自来水78t+160t=238t/天4元/t=952元4、 电：6300kw1元=6300元照明用电：室内：40w/37383/=1500kw 室外：30kw/h12h=360kw动力用电：电梯：16kw/台5台12h=900kw16kw/台6台6h=900kw 厨房用电：300kw6h=1800kw 其他用电：50kw24h=1200kw三、 收入测算1、 客房：258间350元/间=90300元2、 餐饮：中餐包房：35个1500元/个=52500元 宴