武汉城市房地产公司某项目可行性研究报告.doc

武汉城市房地产开发有限公司cb项目可行性研究报告2004年8月48- -目 录一 总论1（一）项目背景11、项目名称12、项目承办单位概况13、项目提出的理由与目的1（二）项目概况21、项目区位22、项目土地现状33、项目开发规模与目标34、项目主要建设条件45、项目主要经济指标4（三）项目可行性研究报告编制依据5（四）项目可行性研究报告研究范围5（五）项目建设存在的问题与项目实施建议51、项目建设存在的问题52、项目实施建议6二 项目开发市场环境分析7（一）项目开发经营政策层面分析71、土地供给政策调整72、房地产金融政策调整83、物业管理政策94、房地产业政策调整10（二）项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析10（三）项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析11（四）a区国民经济和社会发展状况131、a区历史与发展现状132、a区交通及配套133、a区发展定位134、a区国民经济发展指标14（五）武汉市房地产市场分析141、2003年房地产市场运行特点142、2004年上半年房地产市场运行特点173、武汉市房地产业未来发展趋势18（六）项目供需圈区域房地产市场分析201、d片区202、b片区21（七）项目开发经营机会与风险分析231、项目开发经营优势232、项目开发经营劣势233、项目开发经营机会234、项目开发经营风险24三 项目建设方案25（一）项目规划设计目标25（二）项目规划构思26四 项目定位28（一）项目目标顾客群定位28（二）项目产品定位28（三）项目价格定位28五 总体开发经营模式29（一）独创性模式29（二）差异化模式29（三）充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式30（四）分期滚动开发模式30六 项目环境影响评价32（一）项目实施过程中的环境影响及对策321、工程建设对环境的影响322、建设中环境影响的缓解措施32（二）项目完成后的环境影响及对策33七 项目建设指标及实施进度34（一）项目建设指标34（二）建设周期34（三）项目实施进度安排35（四）项目实施进度表35八 项目投资估算与资金安排37（一）建设投资估算371、投资估算范围372、投资估算编制依据373、投资估算说明37（二）项目投入总资金及分年投入计划38九 项目融资方案39（一）项目融资主体39（二）项目资金来源391、项目资本金筹措392、项目债务资金筹措39（三）融资方案分析401、资本金来源可靠性分析402、融资结构分析403、融资成本分析40十 项目财务评价41（一）财务评价基础数据与参数选择411、财务价格412、利率413、项目计算期选取414、财务基准收益率（ic）设定41（二）营业收入与成本费用估算411、销售收入估算412、成本费用估算41（三）项目利润估算与财务评价表42（四）盈利能力分析421、财务内部收益率422、财务净现值423、投资回收期424、投资利润率42（五）不确定性分析42（六）财务评价结论43十一 项目风险分析44（一）风险因素的识别和评估441、风险等级划分442、风险因素的识别和评估44（二）风险防范对策461、风险回避462、风险控制463、风险转移464、风险自担46十二 研究结论与建议47（一）结论47（二）建议47附表49一 总论（一）项目背景1、项目名称项目暂定名称：cb。需要根据市场策划拟定合适的项目名称。2、项目承办单位概况开发商：武汉c房地产开发有限公司武汉c房地产开发有限公司，是浙江c实业集团有限公司的全质子公司。浙江c实业集团有限公司于1992年7月批准成立，注册资本金人民币1.7亿元，其业务涉及房地产开发、公路桥梁建设、酒店娱乐、商业贸易、纺织品生产及销售、广告策划等多个领域，是浙江省的大型民营企业集团公司，又是浙江省房地产开发的龙头企业。武汉c房地产开发有限公司成立于2002年，注册资本金人民币3000万元，是c实业在武汉专业从事房地产开发的企业。3、项目提出的理由与目的项目的提出主要基于项目地块极佳的地理位置、良好的开发前景、成熟的开发条件、以及公司自身发展的需要。“仁者乐山，智者乐水”，古往今来，历代居民就有倚水筑屋，临水而居的喜好和传统，并且，千百年来，历久不衰。湖北历有“千湖之省”的美誉，湖泊星罗棋布。武汉作为湖北省的省会，更是以其湖泊众多、风光优美、水系发达而享有“百湖之市”的盛名，水是武汉的灵魂也是其魅力之所在，而武汉城郊众多的湖泊则是武汉项颈上串联起来的一颗颗迷人的珍珠，湖泊给予我们的不仅仅是基本的蓄水、调节功能，伴湖而居，临湖而住更是一种生活品位的提升和对生活魅力的重新向往。伴随着城市人口的增加和建设规模的扩大以及人们对居住品质要求的提升，越来越多的人选择了湖泊旁边作为自己的休养生息的地方。项目位于a区“楚天第一路”金山大道以北，紧临b，分布于环湖公路两侧，属b生态旅游区的核心地段。其中有约600亩的卧龙岛三面临湖，向b中延伸，余下400多亩地一面临湖。项目周边拥有大面积水域、成片山林，自然景观优美，且周边视野开阔。项目地块自然环境优越，具有较好的升值潜力，适宜于建造大型高档的园林式生态居住区。在该宗地上规划开发规模宏大、配套完善的居住区，对于武汉市、a区城市建设和社会经济发展以及承办方自身的发展，都是十分必要和有利的。（二）项目概况1、项目区位该项目位于武汉市主城区西北，中环线与外环线之间，素有“武汉市后花园”之称的a区内。京珠高速公路、107国道、汉渝铁路的存在使得本项目的对外交通极为便利。a区凭借自然环境优势和完善的城市建设，该区域已成为“城在森林中、街在绿化中、楼在花园中、人在环境中”的现代化城镇。项目位于a区“楚天第一路”金山大道以北，紧临b，分布于环湖公路两侧，属b生态旅游区的核心地段。宗地总面积706670.2平方米，约1060亩。其中约600亩的卧龙岛三面临湖，向b中延伸，余下400多亩地一面临湖。项目周边拥有优美自然景观，且周边视野开阔。项目所在地b板块水面面积超过2万亩，河流湖泊星罗棋布，自然的绿化带层澜叠翠，天然的水循环系统使湖水清澈明亮，处处绿环水抱，空气清新自然，形成了一整套天然的生态体系。经过几年的发展，该区域目前已经形成了一套完整的交通体系。从上空俯视b，金山大道、马池路、机场高速、环湖路、环湖中路、张柏公路等一条条宽阔的道路纵横交错，将b与汉口浑然连成一体。更重要的是，拟于今年年内动工的武汉城市轻轨1号线二期（宗关三店，全长11.5公里）预计2006年建成，届时将a区与汉口中心城区连成一个整体。并且规划中的地铁将横贯b而过。b地区凭借它得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的几年内房地产开发量迅猛增长。正在凭借顺畅的交通，优雅的自然环境，良好的生活氛围，正在逐步完善的配套设施，形成一个大型的居住区，成为武汉中产阶级的理想居住之所。项目所处的地理区位详见项目区位图（图11）。2、项目土地现状项目占地范围内地面较为平坦。大部分用地现在为鱼塘、藕塘以及养殖场。多处分布有13层建筑物，但总的来说规模不大。3、项目开发规模与目标项目拟规划建成现代化的、具有前瞻性的高尚居住区，物业形态主要有多层及小高层住宅、别墅、联排别墅、复式洋房等。根据项目所在地块特点和开发策略分四期实施（详见项目开发分期安排），各期实施后形成四个相对独立的居住区，各空间既分离又有联系。项目计划按照总体规划和布局分四期实施，项目开发销售期为7年，其中建设期为6年， 建设期与销售期重叠共7年。项目总体规划指标见下表（表11）。表11 项目总体规划指标序号项 目单位数量一规划用地面积m2706670.20二总建筑面积m2712003.56 其中： 1多层、小高层、高层住宅m2487469.102别墅、联排别墅、复式洋房m2168000.843公建面积m256533.62 三道路及停车场22.00%四建筑密度24.00%五容积率1.00 六绿化率54.00%4、项目主要建设条件1）已签订“项目开发协议书”（2001年12月）。2）土地使用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证，宗地拆迁工作已经进行。3）已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已着手开始进行项目的正式规划设计工作。4）项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。5）项目建设资金已经准备到位。6）项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定，并已取得同意立项的批复文件。5、项目主要经济指标项目主要经济指标见下表（表12）。表12 项目主要经济指标序号项 目单位数量备 注一主要经济结果和数据1项目投入总资金万元141563.80 2建设投资（不含建设期利息）万元138279.72 其中：自有资金万元48767.75 3建设期利息万元3284.08 4销售收入万元194659.24 5销售税金万元10706.26 6销售利润万元30709.63 7所得税万元10134.18 8税后利润万元20575.45 二主要经济评价指标1项目财务内部收益率%30.60%基准收益率ic=8%2税后项目财务内部收益率%20.67%基准收益率ic=8%3财务净现值（税后）万元10575.764财务净现值（税前）万元18107.095动态投资回收期（税后）年5.296动态投资回收期（税前）年4.627投资利润率21.69%8投资利税率29.26%（三）项目可行性研究报告编制依据1、国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2006年）；2、建设部房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号）；3、国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南（计办投资200215号）；4、武汉市城市总体规划(1996-2020年)；5、武汉市及a区2001、2002、2003年国民经济和社会发展统计公报；6、项目开发用地协议书；7、武汉市及a区以及项目周边地区市场调研和现场勘查资料。（四）项目可行性研究报告研究范围1、项目开发市场环境分析；2、项目建设初步方案；3、项目定位；4、项目开发经营模式；5、项目环境影响评价；6、项目投资估算与资金安排；7、项目融资方案；8、项目财务评价；9、项目风险分析。（五）项目建设存在的问题与项目实施建议1、项目建设存在的问题1）项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不能最后确定。2）项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。3）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素较多，此方面风险较大。4）项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成严重影响。存在预期利益难以兑现的可能。5）资金供应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。6）存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培育。2、项目实施建议对本项目的实施建议主要有以下几点：1）宜迅速解决余下部分土地使用权问题。2）及时解决本项目施工临时用水、用电问题，开发商要敦促开发区早日启动本项目的市政配套工程，最迟应在项目一期开始销售前完成正式供水、供电、通讯等工程。3）尽快组织国内外优秀规划、建筑、园林设计机构完成项目设计。4）集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。5）项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。6）既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。7）临环湖公路的一期、三期项目的绿化和主题景观应先期建成，先树形象后卖楼。8）项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴。以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。9）重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。二 项目开发市场环境分析房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目的定位、运作和最终成效。项目开发经营机会产生于它所依赖的市场环境之中。同样地，项目的开发经营风险，也埋藏在项目依赖的市场环境的不确定因素集合之中。（一）项目开发经营政策层面分析由于房地产业是国民经济发展极为重要的基础性产业，它是各行各业必须的生产资料，又是广大城市居民必要的生活条件，所以它的波动将对国计民生产生重大的影响。因此，世界各国政府、包括经济自由化程度最高的美国政府都密切关注、甚至深刻干预房地产市场，以房地产市场的健康发展从正面促进与保证整个经济的稳步发展。我国房地产市场依然是政府政策主导型市场，尚未达到市场机制起主导作用的市场。所以，对一个大型房地产投资项目来说，政策层面分析处于首要地位。1、土地供给政策调整2003年9月24日，关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知（国土资发2003356号）通知指出，必须严格实行土地供应的集中统一管理。必须严格控制土地供应总量。各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让。通知要求，严格控制高档商品房的土地供应。凡高档商品住房、写字楼等商业性用房积压较多的地区，要严格限制土地供应量，或暂停供应土地。停止别墅类用地的土地供应。严禁以科技、教育、观光农业和生态建设等名义取得享受产业优惠政策的土地后用于房地产开发；2004年3月30日，关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（国土资源部和监察部，国土资发200471号）通知指出，2004年要继续全面推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，建立健全具体制度和操作规范，认真纠正和严肃查处土地出让中违规操作问题和违纪违法行为。通知强调，各地要严格按国家有关政策规定界定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。 2004年4月29日，国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知（国办发明电200420号）通知要求清理检查2003年以来的土地占用情况，整顿未批先用、征而未用、乱占滥用和随意改变土地用途等问题；在治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地；暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。土地供给政策的调整：大大规范了政府和开发企业在土地一级市场的行为；使资本实力雄厚的开发商处于市场极为有利的地位；促使城市土地价格上涨。将在总体上增大房地产投资风险。2、房地产金融政策调整2003年6月5日中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号）通知要求：1）房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。2）商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。3）商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60，贷款期限最长不得超过10年。4）对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。2003年9月25日和2004年4月25日两次提高存款准备金率，从6%提高到7.5%，回笼资金2500亿元。 2004年9月2日商业银行房地产贷款风险管理指引（中国银行业监督管理委员会）指引发布是为了以引导商业银行充分理解和有效识别房地产贷款风险，切实关注借款人的偿贷能力等。规定所有住房贷款的贷款成数不超过80%，借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。指引在对商业银行提出总体风险控制要求的基础上，对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理分别提出了要求，并对银监会的相关风险监管措施进行了规定，要求商业银行建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择。着重规范商业银行如何有效管控房地产贷款，包括管控开发贷款和个人住房贷款风险的手段和方法，提供和介绍最佳做法。指引还从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注借款人的偿还能力，将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80%。中国人民银行出台的房地产金融一系列新规定旨在从金融政策层面抑制房地产“过热”和“泡沫”现象的出现。它提高了开发商的入市门槛，资本实力弱的开发商面临出局局面；它将以釜底抽薪强力打压高档高价位物业的发展势头。3、物业管理政策2003年6月8日物业管理条例于2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，自2003年9月1日起施行（中华人民共和国国务院令第379号）物业管理条例的实施将：强化开发商承担售后服务的责任；有力促进房地产市场全面健康的发展；使物业管理服务成为物业附加价值的重要组成部分。4、房地产业政策调整2003年8月12日，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）通知指出 “房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业” 。要求完善供应政策，调整供应结构；改革住房制度，健全市场体系；发展住房信贷，强化管理服务；改进规划管理，调控土地供应；加强市场监管，整顿市场秩序，促进房地产市场持续健康发展。2004年4月26日，国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200413号）通知要求“水泥、电解铝、房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20及以上提高到35及以上”。房地产业是国民经济的支柱产业和基础产业，是牵引力大、关联性极强的产业，土地供给、房地产投资必须与其他相关产业发展相协调。上述政府出台的一系列房地产宏观调控政策，是针对我国房地产业“结构性”的、“区域性”的“过热”苗头，其目的是为了房地产业的健康持续发展。此次宏观调控不同于上世纪90年代初期的房地产宏观调控，它是发展性调控、主动性调控、改革性调控，是在我国房地产市场自我调控能力差的情况下进行的一系列政府调控行为。但从长期来看，政府鼓励、支持房地产业的健康持续发展应该是我国政府长期的政策取向。房地产业政策的调整将继续推进住宅业成为国民经济支柱产业与消费热点，促进房地产市场持续健康发展。（二）项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析我国国民经济在经历了20年代初高速运行与房地产大范围“泡沫”期、1997年亚洲金融风暴冲击和国内经济低谷期以后，步入健康、稳定、持续发展期。国家实施以扩大内需为中心的积极的财政政策和稳健的货币政策对刺激国民经济发展发挥了重大的、根本性的推动作用。进入21世纪后，我国国民经济较快增长，连续几年国内生产总值增长速度保持在8%左右。2004年上半年，中国宏观调控取得明显成效，国民经济保持平稳较快增长，经济效益继续提高，经济运行中的一些不稳定、不健康因素得到初步抑制，整体经济正朝着宏观调控的预期方向发展。经济增长保持了较快速度，gdp同比增长9.7%；固定资产投资增速逐步回落；市场价格上涨在可控范围，且涨势有所减弱；城乡居民收入增长加快。上述情况表明，当前经济运行的总体态势良好，为下一阶段国民经济持续平稳较快增长创造了有利的条件。（三）项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析1、上世纪90年代以来武汉市在全国的经济地位中的变化1992年到1998年，作为一个拥有近800万人口的大城市，武汉经济曾连续7年年均递增16%，一度被称为上世纪90年代中国经济的“武汉现象”。然而，在中国加入wto和“西部大开发”的宏观背景下，以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海三大经济圈为主要支撑的东部沿海地区引领全国经济增长，西部地区、东北老工业基地也在相关政策的推动下，经济出现集中、连片发展振兴的势头，而作为中部地区惟一的特大城市，武汉拥有“得中独厚的区位优势、得天独厚的气象优势、得水独厚的生态优势、得土独厚的资源优势、得才独厚的创新优势”，其担纲中国东、西部地区资源、信息、技术交流和交换的战略结点的功能却出现了日趋弱化的态势。在全国19个副省级以上城市中，改革开放之初综合经济在全国排名第4的武汉，到2003年下滑到第11位，落在了青岛和宁波之后。2、2003年武汉市经济和社会发展状况2003年，尽管遭遇了非典疫情、持续高温等不利因素的影响，武汉市经济仍保持了较快发展，多项主要经济指标创近年新高。gdp达到1662.40亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1%，增速比上年加快0.3个百分点，为1998以来的最高增幅，连续13年实现两位数增长。投资推动经济增长格局更加明显。2003年全社会固定资产投资完成645.06亿元，增长13.1%，增幅为1997年以来最高水平。投资对经济增长的贡献率达到51.5%。其中房地产投资比上年增长28.0%，同比提高了13.1个百分点。3、武汉市经济目前经济形势判断就武汉市经济形势而言，总体上基本正常，“不热”也“不冷”。其理由是：武汉市经济发展的波动性减小，稳定性增强，经济运行实现了多年来期盼的速度和效益的协调统一，先行和滞后指标未明确显示经济“过热”信号。对当前经济运行的总体判断是：国民经济运行健康协调，武汉市经济正处在短周期波动的扩张期、中周期波动的复苏期和中长周期波动的谷底，处在一个温和上升、逐步提速的增长平台上，其发展潜力和空间较大，已开始新一轮扩张。4、武汉市近期及未来经济和社会发展趋势受经济内在增长机制增强的影响，2004年中国经济仍将保持高速增长的良好态势。但2003年政府适度微调政策的作用将在2004年中显现，消费需求明显加速，投资和出口增势趋缓，需求结构更趋合理，物价涨幅在合理范围之内，国民经济协调性和稳定性增强。从近期来看，武汉市经济和社会将发生如下变化：政策因素仍是武汉市经济发展的保障十六届三中全会和中央经济工作会议，明确要进一步摒弃某些限制经济发展的观念，打破落后体制对经济发展的束缚，树立新的全面发展观，从而有利于改善非公有经济和中小企业的资金供给，刺激市场力量和非公有制经济积极投资，保证政治和经济的稳定协调。消费结构继续升级，消费需求明显回升住房、汽车、旅游、教育、文化等消费热点将带动消费需求增长和消费结构升级，并成为我国内需稳定增长的最大内生动力。投资将继续拉动武汉市经济增长，市场引导企业投资活力依然强劲 2004年，武汉市计划安排全社会固定资产投资750亿元，比2003年增长16.3%。市场引导企业投资活力依然强劲，投资仍处于快速增长区间。从长远看，武汉市将成为中国中部经济的增长极。2004年初，中央提出了“中部崛起”的战略，武汉又成为了海内外客商的关注。今年年初以来，一大批来自国内外包括国际著名财团在内的客商纷纷来汉考察，与武汉签署投资和合作协议。同时，地处中部的各个省市，也相继制定出台了与武汉的合作与交流计划。武汉正以其“得中独厚”的区位优势，加强与周边20多个大中城市的合作，加速兴建以武汉为重心的超越行政区划和行政约束力的城市经济圈。借助新一轮经济发展的机遇，以九省通衢的区位优势，武汉将进入打造新的中部经济增长极、重塑辉煌的必由之路。（四）a区国民经济和社会发展状况1、a区历史与发展现状a区位于武汉市主城区西北部，建国初期为了适应本区域社会经济发展的需要，在a成立了国营农场实施围垦造田，大力发展农业。50年来该地区在区位条件不断改善的情况下，由传统的农业生产区和分蓄洪区逐渐演变成城市化生长区和农业化产业区并重的区域。a区因湖而名，因水而兴。目前形成了以国家级d海峡两岸台商投资区、绿色食品加工工业区为主体的工业新区；以舵落口为主体的物流大区；以环b为主的商住新区。2、a区交通及配套到目前为止，a区公路主骨架基本形成，公用事业迅速发展。a区道路交通、环境、市政配套、城市功能开始从城关镇向卫星城升级换代。a经汉口火车站7公里，距天河国际机场及武汉客运港均15公里，a交通十分便利，107国道，316国道，京珠高速公路，汉宜铁路，汉江航道贯通全境。市中环线、外环线、轻轨一号、地铁线、十余条公交线与中心城区连成网络；区内，以金山大道，惠安大道形成了纵横交错的交通体系。构成了以开发园为中心的四通八达的立体交通网络。3、a区发展定位今后五年武汉市将逐步把a区建设成为新型工业园、现代物流区、生态居住区和水乡旅游区。按照这一发展定位：对工业。将扶持壮大一批现在骨干企业，优先引进一批大型工业项目，盯上一批国内外制造业项目，从而加快全区工业化水平；对建设现代物流区。将充分发挥良好的区位优势和交通优势，着力培植和引进一批现代物流企业，加快以武汉西客运总站、轻轨a段等为主的重点工程建设，提升物流园区功能；对生态居住区。将利用好b、径河地区生态环境优势，引进一批知名的房地产企业，高品位、高规格地发展房地产业，形成具有a特色的最佳人居环境，推进城市化进程；对发展旅游业。将重点规划建设好柏泉万亩森林公园、b3千亩生态广场，完善配套设施，引进大型旅游项目，建设水乡旅游区。4、a区国民经济发展指标近年来，a区经济超常规的发展，国民生产总值每年以两位数的速度递增，财政收入连续四年均增加1亿元，被武汉市列为三大经济增长极之一。2004年上半年，a区房地产开发呈持续增长的势头。a区完成房地产投资1.45亿元，在武汉市13个区中位列第二位。2004年上半年，在传统商品消费转入平稳增长的同时，新型消费持续升温，住房、电信、教育等消费需求旺盛。上半年，a区社会消费品零售总额增长17.1%，超过全市平均水平。（五）武汉市房地产市场分析武汉市为华中腹地最大的交通、贸易、金融、科技中心城市，是我国最大而典型的内陆城市。 “内陆大城市”使之既无改革开放初期沿海城市的中央优惠政策，又无西部大开发中西部城市享受的中央政策扶持，因而，经济发展速度相对较慢，居民收入水平相对较低，房地产业发展也随之速度较慢，投资增长速度低于全国水平，周期性波动存在而又不是很明显。1、2003年房地产市场运行特点1）房地产开发投资再创新高，对经济拉动作用明显2003年，武汉市房地产开发完成投资170.41亿元，同比增长28.90%，增幅为近几年之最（见图21）。房地产开发投资对武汉市国民经济的持续发展起到较强的支撑和拉动作用。图21 1999年2003年武汉市房地产投资增长速度2）房地产开发市场供求呈现良性互动效应需求决定发展，发展适应需求。纵观全年房地产市场的发展，政策的拉动效应明显。武汉市加大旧城改造力度，全面实行货币化拆迁，住房货币化分配工作的全面推开等，都极大的刺激了武汉市房地产开发速度。2003年，在反映房地产开发市场状况的主要指标中，施工面积达1977.94万m2，同比增长14.00%，其中住宅施工面积达1679.66万m2，同比增长19.32%；新开工面积891.63 m2，同比增长10.49万m2；武汉市房地产开发共竣工面积689.45万m2，其中住宅竣工624.29万m2，同比分别增长9.70%和16.32%；武汉市销预售商品房961.32万m2，实现销售收入168.53亿元，同比分别增长26.60和42.16%。从上述数据来看，2003年，武汉市房地产开发呈现快速增长的发展态势，各项指标均创出历史新高，增幅也大大超过往年，不仅建设规模逐步放大，而且商品房销售市场也持续火暴，投资销售比达98.90%，继续保持供销两旺的良好局面（图22），市场供求平衡，互动效应明显。图22 1999年2003年武汉市房地产竣工面积和商品房销售面积对比图3）住宅销售价格在稳步上扬由于受建材价格的上涨和住宅建设科技含量的提高等因素的影响，使住宅建设成本逐步提高，使我市住宅价格保持上扬趋势，增幅在12%左右（图23），略高于今年9%的武汉市人均可支配收入的增幅，与我市年均12%的经济发展速度是基本相适应的。随着国民经济的持续发展，住房消费市场更加活跃，我市商品住宅价格将在一个较长的时期内保持上扬的趋势。 图23 2002年2003年武汉市住宅价格指数图4）房地产产品品质不断提高2003年武汉市房地产项目，从规划水平、园林设计、户型创意都体现出非常高的水平，这主要得益于行业竞争所带来的发展，每个开发公司仔细研究市场，高度重视项目品质和细节，日益满足居民消费品位提高带来的新的购房需求。在规划设计上纷纷请来外域或者外地大师参与，在建筑施工方面大量地运用了新技术、新工艺、新材料，尤其是在大规模社区体现得更加突出。5）政策扶持和监管力度不断加大围绕启动居民住房消费和市场发展的需要，国家有关房地产业政策体系不断完善，政府对市场调控和监管的力度不断加大。改革土地供应制度，实行土地拍卖和挂牌交易，房地产开发收费实行“一费制”，提高商品房预售门槛，完善旧城改造房屋拆迁规则，进一步整顿和规范房地产市场次序等，这些都为房地产开发市场的持续发展注入了新的活力。6）外地企业继续看好武汉房地产市场2003年，有62家外地企业来武汉投资房地产，注册资金达12.43亿元。在外地来汉投资的企业中，有一批是全国知名品牌企业，如大连万达、深圳金地、上海复地、保利集团、龙腾置业、大华集团等等，这些外地企业的到来，加剧了武汉市房地产市场的竞争，进一步加快了市场调整组合的进程，推动了市场的发展。这些企业拥有雄厚的实力，较高的水平、先进的理念，具有多年的开发经验，在具体操作环节上（如项目规划、产品设计、户型设计、景观设计乃至项目营销等）各具特点，为武汉市房地产开发行业注入了新的理念、带来了新的活力。2、2004年上半年房地产市场运行特点1）房地产开发投资、销售仍呈高速度增长态势2004年上半年，在国家宏观调控的大背景下，武汉市房地产开发各项指标均有不同程度的增长，供需基本平衡，消费市场保持活跃。上半年武汉市房地产开发累计完成投资85.09亿元,同比增长38.43%。全市上半年实现销售额54.58亿元，同比增长26.47%。2）住宅供应呈多元化和精品化今年以来，武汉市商品住房除在户型、面积、质量、功能等内在品质上越来越面向消费市场外,品牌、环境、企业形象等也日益成为重要品质指标。同时，高品质而不是高档次的精品住房越来越赢得消费者的认同，竞争的加剧也使开发企业更为注重产品的内涵质量和外在形象。3）房地产销售价格总体上仍呈逐步上升状态上半年武汉市商品房销售价格涨幅进一步加大，与上年同期比，价格平均上涨21.2%，平均价格达到每平方米 2406元。从商品房销售价格指数变化情况看，基本呈平稳上涨趋势；从商品房销售价格结构看，价格在4000元以上的占2.6 %；40003000元的占24%；30002000元的占57.2%；20001000元的占16.0 %；1000元以下的占0.2%；可见，武汉市商品房销售价格的主体在3000-2000元。商品房销售主流仍是居民消费，并未出现成规模的楼盘热炒热卖现象。但根据武汉晨报楼市价格系统统计数据（图24）表明，今年上半年后期，住宅销售价格增长明显趋缓。图24 武汉市主城区一般住宅平均价格走势图4）房地产开发大盘项目不断涌现上半年，武汉市施工项目中，单个项目施工面积超过10万平方米的楼盘45个，施工面积合计占全市的35.29%；单个项目施工面积超过5万平方米的楼盘136个，施工面积合计占全市的69.02%。5）房地产开发企业投资能力不断增强2004年上半年，武汉市房地产开发投资过亿元的企业21家，年投资超过5000万的企业63家，同比增长近35%左右。这些都表明,在房地产开发市场日趋规范、竞争日趋激烈和市场需求拉动的情况下，武汉市房地产开发企业努力克服国家宏观调控带来的影响，经营状况明显好转，整体实力明显增强，竞争能力明显提高。3、武汉市房地产业未来发展趋势2003年以来，针对房地产市场发展中存在的突出矛盾和问题，国家采取了进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金和项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目等一系列宏观调控措施，对房地产和相关行业的发展产生了重大影响。在这些措施的综合作用下，宏观调控已经取得初步成效；随着各项调控措施逐步发挥作用，对房地产市场的宏观调控效果还将进一步显现。从上半年数据看，全国房地产投资仍保持快速增长，增速过猛势头得到初步遏制；销售增速继续快于竣工，但有所回落；房地产贷款得到有效控制，资金来源结构进一步调整；房地产市场结构逐步优化。武汉市房地产市场上半年的各项数据表明武汉房地产市场在本轮宏观调控中保持了稳健的发展态势，宏观调控已经对武汉房地产产生了明显的积极影响，在未来的时间里，武汉房地产市场仍将保持稳步健康的发展趋势。1）中央与省市政府将为房地产业的发展创造更加良好的环境2004年6月17日，省政府下发了关于促进房地产业持续健康发展的意见，明确指出促进房地产业持续健康发展是当前全省经济工作中的重要内容。虽然国家出台了一系列宏观调控的措施，但是应该看到，国家宏观调控政策并非想刻意打压房地产业，目的也是为了保持房地产开发的健康发展。因此，发展仍是主导未来的主旋律，作为国民经济未来的支柱产业，房地产业的潜力和空间是巨大的。2）房地产开发还有进一步发展的潜力武汉作为华中地区特大中心城市，城市规模大，而经济、房地产业的发展相对缓慢，与同类大中城市相比还存在一定的差距，因而房地产开发潜力大，发展空间也大。3）居民住房消费仍然巨大一方面，武汉城区居民的住房水平还比较低，人均住房建筑面积23.93平方米，而湖北省到2007年要求城镇人均住房建筑面积达到27平方米，市场潜力很大；另一方面，未来十年左右是建设全面小康社会的关键期，住房会是主要的消费热点，随着住房短缺问题的基本解决和收入的增加，居民住房需求开始从生存型向舒适型转变，逐步形成卖旧买新、卖小买大、卖劣买优的住房梯次替换消费，这些表明武汉房地产开发市场尤其是住房消费市场仍有较大的发展空间，加上近年来武汉加大了旧城改造力度，房屋拆迁规模较大，进一步刺激了住房消费。4）商品住宅价格将稳步上扬由于武汉市土地储备制度建立较晚，土地供应价格较低，导致全市商品房价格明显偏低，在19个副省级城市中位于倒数第五位。这一现状与武汉市特大城市的地位极不相称，也表明武汉市商品住宅价格上升空间较大。自武汉市土地供应实行招标、挂牌、拍卖以来，土地供应价格逐步上扬，加上拆迁安置成本增高、建材价格、住宅品质的提升等带来成本增大等因素的影响，以及住房消费需求的拉动，武汉市商品住宅价格将在一个较长的时期内保持上扬的趋势。从长期趋势来看，未来武汉市房地产价格仍会稳步上扬。但从目前房地产价格变化情况看，2004年下半年房地产价格上涨幅度不大。5）开发企业优胜劣汰的步伐将大大加快今年4月以来，国家相继出台一些金融调控政策，对房地产业的影响较大。信贷收紧后，自有资金不足、缺乏实力的房地产开发企业将很难获得银行信贷支持，少数开发企业将因资本金不足而不能如期开工建设。个别盲目扩张的房地产开发企业，一旦资金链断裂，将面临生存危机。这些将进一步加快我市房地产开发企业优胜劣汰的步伐，有利于开发企业降低投资风险，理性投资，促进房地产业持续健康发展。（六）项目供需圈区域房地产市场分析a区房地产项目主要分布在d和b两个地区。1、d片区d片区主要物业基本情况如下表。表21 d片区物业基本信息序号名称开发商占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率绿化率1海景大厦武汉海景置业发展有限公司130066.67125000 0.96较小2海景浪晴屿武汉海景置业发展有限公司50000 3祥泰家园武汉祥泰房地产有限公司17136 m226665.6 1.5636.2%4鑫海花城武汉东鑫集团物业发展公司300亩2万5富丽雅花园武汉跻巍房地产开发有限公司142亩15万1.640%6山水星辰武汉众合置业有限公司153亩133577 1.350%7嘉禾园武汉海兴房地产开发有限公司240亩20万1.2540%分析与结论：d板块的楼盘，从整体上来说，具有以下的特点：1）价格在汉口地区来讲比较低，因此它吸引了d及硚口部分居民的中低收入水平的需求。2）楼盘的品质相对而言还较低。户型设计不合理的居多，多为大户型，空间浪费较大。建筑设计理念较武汉市区还相当落后，建筑外观基本没有什么特色。内部配套设施还不够完善，嘉禾园、富丽雅花园有泳池和幼儿园，但水平不高。小区规划设计无新意，更谈不上景观设计，营造良好的景观环境了。物业管理还停留在市内五年前的水平。3）开发商实力较弱。多为本地民营开发商，实力有限，主要依靠预售款来滚动开发，所每期开发量在5000-30000m2之间，且开发周期较长。4）目标顾客群基本相同。这个板块中的在售楼盘，d本地居民消化了其中的30%，外地来d经商或打工的人占据了其中的1520%，来自硚口古田及市内交通方便的人在其中所占的份额最大，有50%。2、b片区b片区物业基本情况如下表。表22 b片区物业基本信息序号名称开发商占地面积建筑面积容积率绿化率1常青花园武汉新世界康居发展有限公司4000多亩360多万m21.435%2万科四季花城武汉万科房地产有限公司2000多亩110万m20.863碧海花园武汉宏宇实业有限公司武汉玉龙置业有限公司800亩40000 m20.856%4高尔夫城市花园武汉高尔夫城市花园房地产有限公司38万m260万m21.642%5汀香水榭武汉美好愿景房地产有限公司13.5万m212.3万m20.940%6奥林匹克花园武汉美好愿景房地产有限公司539亩23万m20.844%7黄金海岸湖北汇丰置业有限公司300亩8万多m20.598恋湖家园武汉深江物业发展有限公司450亩32万m20.950%9丽景湾耀江神马实业（武汉）有限公司558亩43万40%分析与结论：在b板块中开发的楼盘，从整体上来说，基本具有以下特征：1）八仙过海，各显神通b的开发主体以国内龙头房地产企业和外资力量为主，各自借助项目所在区域的可借资源，如恋湖家园借助的是水资源，高尔夫城市花园借助高尔夫球场资源，丽景湾借助赛马场资源等。如果没有明显的自然资源可以借助，就打造一份与众不同，如奥林匹克花园的超大型室内运动场馆。2）物业类型、价格档次全方位覆盖目前b板块内建筑形式多样化，有别墅、联排别墅、叠加复式、多层、小高层，产品齐全，价格的覆盖面极广，从2000-6000元/平方米不等。3）价格适中、符合汉口需求b地区多层住宅均价在21003500元/m2之间，联排别墅单价36005600元/m2左右；独立别墅价格差较大，从80万/套到500万/套不等。这个价位与武汉市内，尤其是汉口的住宅价格相比而言还是比较低的，与目前武汉地区的消费层次是比较适应的。4）总体生活配套缺少或不便，大多没有形成生活氛围目前大多数楼盘的学校、幼儿园等公建配套和菜场等社区配套还是停在纸面上，公交线路车少间隔长，出租车难得一见，影响了居住者的出行方便程度，因此b板块的楼盘普遍入住率较低。5）目标顾客群基本相同b板块内项目的目标顾客群体基本都是武汉市内的高收入阶层，没有重视