河北省故城县迎瑞温泉花园二期扩建工程住宅项目建议书.doc

目 录第一部分 总论2第二部分 选址方案4第三部分 市场分析6第四部分 建设规模与产品方案9第五部分 工程内容及相关技术11第六部分 组织机构与人力资源配置14第七部分 项目实施进度15第八部分 投资估算与融资方案15第九部分 经济效益分析 18第十部分 社会效益分析 19第十一部分 结论与建议 19第十二部分 附图、附表 20第一部分 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称：迎瑞温泉花园二期扩建工程住宅项目1.1.2 拟建地点：项目位于故城县郑口镇，东临顺风大街，西临扬帆大街，南临堤口渠。1.1.3承办单位：河北迎瑞房地产开发有限公司 法人代表：赵庆敏1.1.4企业概况：河北迎瑞房地产开发有限公司成立于2001年，三级开发资质，现有各类专业技术人员200余人，是一家以房地产开发、销售、物业管理、旅游、娱乐为一体的综合性企业。几年来，公司成功开发了“龙凤湖健身娱乐度假村”“邯郸商贸城”故城“迎瑞温泉花园一期”等项目，以及正在开发的“迎瑞温泉花园二期”“雄县渡假村” 等项目，总开发面积数十万平米，形成了一定的开发规模，积累了住宅地产的开发经验，并得到了广大业主的好评，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。1.2 项目建设背景1.2.1房地产业是国民经济的重要组成部分房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱产业之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其是住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。 1.2.2 故城经济发展分析和房地产业发展现状（1）2006年，国民经济保持稳定增长，县域经济实力明显增强，全县国民生产总值完成53亿元，人均总值达到9807元，其中裘革制品、摩擦材料、玻璃钢成为故城三大支柱产业。（2）故城县房地产业起步较晚，城镇化水平较低，迎瑞温泉花园作为故城县第一个大型房地产项目，引导了故城房地产业的发展。项目的开发带动了建筑、建材等多行业的发展，促进了当地经济的发展，仅项目一期就为政府增加税收900余万元。房地产业的发展，带动了故城城乡经济一体化建设步伐，带动了当地建筑业以及相关产业，一些农民走出家乡，到城市务工，参与城市建设，既增加了收入，又开阔了眼界，增长了才干，成为农民脱贫致富的重要产业。1.2.3项目建设的必要性 党的十六届五中全会明确提出了加快城镇化进程的战略决策。通过加快城镇化建设，吸纳农村剩余劳动力，减轻农村压力，实现农村生态环境和社会经济的可持续发展；同时起到开拓市场、扩大内需、促进开放、加快市场经济建设步伐的作用。为加快城镇化建设，改善投资环境，新一届领导根据“新区先行，改造旧区”的城市发展战略，进一步调整城市布局，优化城市空间结构，加强城市基础设施配套建设，推进生态环境与绿化环境建设，全面改善环境质量的建设。河北迎瑞房地产开发有限公司积极响应县委、县政府号召，为改变故城县的城市面貌，加快城镇化建设，贡献出一份自己的力量。按照城市总体规划，拟选择在顺风大街以西，扬帆大街以东，南依堤口渠，北临顺达路，开发建设迎瑞温泉花园二期扩建工程。本项目既符合国家产业政策，又符合故城县委、县政府规划改造的范围区域。因此该项目的建设是十分必要的，也是十分迫切的。只要按照县委县政府的宏观政策指导，抓住市场规律，制定一套切实可行的开发计划，就可以取得经济效益和社会效益的双丰收。第二部分 项目选址方案2.1 项目选址 该项目拟建于故城县顺达路以南、顺风大街以西、扬帆大街以东、堤口渠以北的区域内，项目地处原故城县西北部城乡相结合部，目前城建规划的县城行政中心，西邻迎瑞温泉花园住宅一期和故城迎瑞花园广场，是未来故城政治、经济、文化发展的良好地带，环境清新、道路宽阔、交通便利、地理位置优越。2.2 建设条件2.2.1 气象条件故城县地处中纬度内陆地带，华北平原中南部，属暖温带半湿润半干旱季风型大陆气候，本区四季分明，冬季干燥，夏季多雨。故城县年平均降雨量507.2毫米，全县总面积按937平方公里计算，年降水总量为4.75亿立方米，夏季最大降水量为343.6毫米，年雷电日数33次，长连阴雨天数8天，降水量42.3毫米，年最大积雪厚度20厘米，最大冻土深度48厘米，风向东北风为主，最大风速20.0米/秒，年平均气温为13.0，极端最高气温40.5，极端最低-21.1。2.2.2 水文地质条件 故城县淡水分布737.1平方公里，占县城面积的78.2，深层地下水77年埋深13.28米，2000年埋深14.7米，平均每年下降2.24米；深层静水位6075米，动水位8595米；浅层静水位1220米，动水位1625米，浅层水平均每年下降0.50.6米。2.2.3 工程地质条件 根据人工地质剖面和钻孔及大地变形资料分析，故城县虽处在活动结构发育地区，即继承性活动大断裂带内，但不在强烈活动的大结构交汇点上，所以附近基底稳定性较好。根据已有的地质资料，项目场地范围内20米以上为粘性土，承载力为1425吨/平方米；20米以下为砂性土，45米至50米为粘性土质，承载力为5280吨/平方米。2.2.4 市政配套设施 供水：由县市政给水管网引进两条dn200给水管，基地内呈环状，生活用水920l/日和消防用水 10l/s。 排水：采用污、废合流和雨、污分流制。雨水直接排入市政雨水管网；生活污、废水经室外化粪池处理后，排入市政排水管网，最大污水排水量830m。 供暖：本项目采用集中供热方式,530kw。废水排放至景观池塘利用。 供电：由县城供电所引入一路10kv高压电源，用电总负荷4500kw。 电话：电话线1300对，住宅1100对，公建及商业200对。 有线电视：电视终端用户1100个，公建及商业200对。 小区智能化：住宅小区中住宅设宽带接口1100个，对讲门铃系统1100个；公建及商业设宽带接口200个。2.3建设项目地址在本地区的方位(附县域位址图【图 一】) 2.4建设项目地形及相对地域（建设用地范围红线图【图 二】） 第三部分 市场分析3.1 当前住宅市场现状进入2000年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房体制改革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：（1）商品房开发投资稳步回升。（2）在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。（3）住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。（4）房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。3.2 故城县商品房现状与市场需求 随着城市化建设的发展，故城住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积2006年达到了18平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小，居民居住生活质量比较低。从故城县城市居民住房构成现状来看，商品房市场蕴藏着巨大的需求潜力。3.2.1“精品住宅”的市场需求及发展“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着故城人民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件不仅只要求户内宽敞、舒适，而且居住环境，对住宅的功能、品质、科技含量等方面有着较高的要求。根据故城城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。3.2.2 商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发展和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。3.2.3 住宅开发向规模化发展 前几年，故城房地产开发还处于起步阶段，开发规模偏小。目前故城已开发的商品房楼盘，大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时期住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。目前故城市场只有“迎瑞温泉花园”开发建设规模在千户以上，具有很强的市场竞争力。3.3 营销战略根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：3.3.1 确定项目整体形象迎瑞温泉花园一期的成功开发，其形象得到了故城市民和政府的认同，在衡水市房地产市场有一定影响，建立了一定地域形象。“迎瑞温泉花园二期扩建工程项目” 地处故城文化广场西侧，南临堤河道。地段位置优越，小区整体形象根据“迎瑞.生活城”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业，“迎瑞温泉花园二期扩建工程” 的开发将是故城乃至衡水房地产市场又一个精品住宅小区。3.3.2“卖点”分析“迎瑞温泉花园”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”主要是：（1） 小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有突出的环境特点。（2）配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。（3）物业管理服务更加周到全面，管理高质量、高水平。3.3.3 营销推广策略 高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。由于项目一期及周边的环境已经在故城人民心目中建立了良好的形象，对二期扩建工程项目的开发销售较为有利。“迎瑞温泉花园二期扩建工程”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传。3.3.4定价策略 从故城2006年3月楼盘销售情况分析，与“迎瑞温泉花园”同地段中高档住宅售价每平方米在12001500元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异。 “迎瑞温泉花园二期扩建工程”价格定位为中高档住宅，考虑各方面因素，多层住宅价格每平方米定在10001300元之间。第四部分 建设规模与产品方案4.1 项目建设规模（占地面积、建筑面积、投资总额等） 项目内容 单位 数 量 规划总用地面积 5580总建筑面积 8090容积率 1.45绿化率 38 投资总额 万元 785.64.2产品方案（建筑类型数量、户型类型、户型面积、户型比例）4.2.1建筑产品类型数量 总建筑面积 8090普通住宅建筑面积 80904.2.2户型设计面积、规划户数及户型比例表户型面积规划户数占总户数百分比（%）建筑面积（平方米）占总建筑面积百分比（%）平方米以下6075582572平方米1620169921平方米以上455667合计801008090100.相关说明a.多层住宅的每种户型类型中功能区域相对较小的户型,以基本居住功能设计为主,以免辅助功能空间占据居住空间,使得基本居住空间感觉太小；b. 多层住宅的每种户型类型中功能区域相对较大的户型,在满足基本居住空间的前提下,适当增加辅助功能空间设计；c. 多层住宅三室两厅两卫(120135)四室两厅两卫(140150)两种户型,设计厅廊挫层,其比例占此户型的7； d本期开发区域为2栋多层住宅楼，总建筑面积为8090；e. 多层均为五加一楼型，总计80户，第一层全部设计车库、储藏室，规划停车位90个。 4.3 初步方案总平面布局【图 三】第五部分 工程内容及相关技术5.1工程内容（多层住宅、市政设施配套、区内道路景观等）5.2 迎瑞花园二期扩建工程产品总体要求 迎瑞花园二期扩建项目贯彻国家建设部住宅产业化中心推进住宅现代化，提高住宅产品质量的要求，结合本地市场、经济、技术、文化发展水平，最大限度地采用国家康居示范工程、生态工程的技术要求，把小区建成规划布局合理、环境清洁、优美安静、居住舒适的建筑产品。5.3采用目前国内先进的规划设计技术内容 住宅产品设计a满足多层次、多类型、不同标准和不同需求，严格执行建筑、结构、抗震、防火、热工、节能、隔声、采光、照明空调、给排水、暖通、电气等各项专业现行设计标准和规范；更新理念，创新设计，强调均好性、多样性、和协调。b小区选址符合故城县城市总体规划，小区多层第一层设车库、储藏间，草坪停车区尽量采用就近停车，车位为住户的 10以上，交通组织与道路布置合理；日照间距为1：1.5，通风良好，建筑密度27，容积率1.45 ，绿化率为38% ，节约用地，适度开发；设置幼儿园、会所、垃圾转运站、变配电所、物业管理中心、社区医疗站等兼顾经营管理的合理性和经济性；地下管线统一规划，合理布设。c住宅设计执行模数协调、节能、节地、节材的原则，适合本地气候和居民生活，合理组织套内空间，即公共与私密、就餐与居寢、便浴与盥洗、动静分区、洁污分区关系；起居室直接采光、宽敞明亮，适度增加淨高，视野良好；大户型增加书房走入式衣柜或更衣间，适量采用错层，观景台，同时考虑老、幼安全，其中低层住宅可设工人房和较大露台。d充分体现地域和自然环境特征，因地制宜创作景观，注重功能性、观赏性、实用性、经济性、均好性，有利于户外健身休闲，同时景观重点突出，主景观区景观特色鲜明，形成完整的景观系统，绿地率35 以上，适当设置水景；体现社区文化，小区主要出入口、主景观轴线、步行街区、中心广场、集中绿地、围合庭院重点设计，小区入口设明显标志，小品硬景少而精，标志设计简洁美观醒目，照明设计安静优雅，健身游戏器材尺度安全。住宅成套技术 a.建筑与结构推广混凝土小型空心砌快和非粘土砖砌体结构，采用大开间现浇混凝土楼板及异形柱框剪结构；推广施工方便、性能良好、互换通用、灵活分隔，具有放火、防潮、隔声、抗冲击性能的轻质隔断墙 。.节能与新能源利用。采用单一材料的外墙注意配套砌筑材料的防水、保温、粘结等性能；合理控制窗墙比，采用抗风压、抗雨水渗漏、抗空气渗透和保温的塑钢中空玻璃气密窗，分户门具有防盗、隔声、保温性能；采用高效节能灯具，公共区域采用延时、声控、光控开关。c住宅管线选择先进、新型、无毒、长寿命材料统一设计施工，避免交叉和重叠，集中隐蔽，设置管井；住宅和公建采用楼宇智能化技术，实行综合布线，合理设置对讲、有线电视、有线电话、网络宽带插头或接口位置及数量；家庭配电线路导线截面考虑未来增容，用电大的空间结构适当增加布线和插座数量，用电回路不少于六个。d环境及保障技术方面，采用先进的种植技术和防病虫害技术，选择适合当地气候条件的植物，地面、层面、平台、墙体及构架进行立体绿化，清洁空气、降低噪声、调节小气候；硬化地面尽量采用透气、透水性能的材料，室外停车位采用草坪砖；供水选用变频调速加压设备，消防、饮用、温泉洗浴分质供水，排水实行雨污分流；设置垃圾转运站、垃圾箱，推行垃圾装袋、分类收集。5.4工程建造技术a认真贯彻建筑工程质量管理条例等有关法令和规定，严格执行建筑工程施工工艺标准和规程规范，科学组织，严格管理，认真执行施工工艺程序，上道工序为下道工序负责；委托监理，落实监理条例和组织管理方案；全面实行施工全过程质量预控，及时发现及时解决施工工艺和工程质量存在的问题，确保建成质量合格的住宅建筑产品。b、对于本地区局部存在淤泥层和非自重失陷性黄土的问题，采用消除失陷量进行强夯或穿透失陷层进行桩基处理，防止地基浸泡，控制地基沉降。c严格控制钢材、水泥、河沙、承重砌体结构用砌块和砖的材料质量，严格审核进场水泥、钢材的生产资质和产品检验报告，确保主体结构安全。d禁止使用落后的被淘汰产品，积极采用国家推广的新技术、新材料控制成本，保证工程质量和使用性能稳定。第六部分 组织机构与人力资源配置6.1 组织机构总经理副总经理投资造价部总工程师总工办物业部工程部副总经理财务部销售部行政部6.2 人力资源配置该项目实行公司化管理，设立项目指挥部，项目总经理通过社会招聘、企业化运作，公司的中高级管理人员由总经理任命，其他人员在社会公开招聘，择优录取。项目建成后共需各类管理及服务人员64人，其高级管理人员 4 人（总经理人，副总经理人，总工程师1人），下设行政部、工程部、财务部、销售部、物业部，管理人员共20人，普通工作人员40人。第七部分 项目实施进度7.1 项目建设进度计划本项目根据资金投入计划，具体安排为：项目前期准备工作4个月，土建施工7个月，竣工验收1个月。序号内 容2007年2008年5678910111212341前 期工 作2土 建施 工3竣 工验 收第八部分 投资估算与融资方案8.1 估算依据本章评估依据河北省建筑工程综合预算定额单位估价表和河北省建筑工程安装标准定额文件汇编，参照相关基础数据和原始资料，按照实事求是、客观、公正、真实的原则进行估算。8.2 投资估算根据衡水市相关土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，迎瑞温泉花园二期扩建工程项目总投资 785.6万元，对各项投资测算如下：表81迎瑞温泉花园二期扩建工程投资估算表 单位：万元序号项目单位造价金额（万元）说明土地成本67.2建筑安装成本456.5前期工程费用30基础设施建设费97.1管理费用10其他费用12销售费用15不可预见费109税金87.8210总投资785.68.3 资金筹措 表82 迎瑞温泉花园二期扩建工程投资情况 单位：万元本期工程总投资自筹785.6785.6 迎瑞温泉花园二期扩建工程总投资785.6万元，企业自筹785.6万元。 综上所述,故城县“迎瑞温泉花园二期扩建工程”住宅项目，符合国家现行产业政策，自筹资金能够落实，建设条件具备。项目住宅价格定位较为科学合理，具有一定的市场优势，市场前景良好，财务分析可行，自身及社会效益明显。第九部分 经济效益分析9.1 住宅销售价格根据项目一期的销售状况，项目所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按每平方米1200元。9.1.1销售计划本项目计划在两年内销售完毕，各年销售计划见表91。名称可销售面积（）均价销售收入（万元）2007年2008年合计住宅80901200元365605.8970.8合计365605.8970.89.2 项目财务效益预测 根据市场评估预测和计算，迎瑞温泉花园二期扩建工程项目总投资785.6万元，可销售建筑面积为8090平方米，平均售价1200元/平方米，合计总销售收入970.8万元。9.3 盈利能力分析序号项目计量单位金额土地成本万 元67.2建筑安装成本万元456.5前期工程费用万元30基础设施建筑费万元97.1管理费用万元10其他费用万元1