济南市房地产形势分析报告 2011-31页.doc

济南房地产市场形势分析报告（20111121）一、 济南市重点项目成交及推货情况分析1、济南市住宅市场周成交信息（只包含济南五区，截止到11月13日）区域成交套数成交面积成交均价(元/)本周环比本周环比8.1-8.740982.60%481839208-3.10%8.8-8.14248-39.40%308361081717.50%8.15-8.2143475.00%489098663-19.90%8.22-8.284779.90%528627945-26.60%8.29-9.4327-31.40%3615884806.70%9.5-9.11264-19.80%2998689275.30%9.12-9.18172-34.80%2025291993.00%9.19-9.302140.24422519788373.90%10.1-10.936470.10%373518655-5.90%10.10-10.16761109.10%823698254-4.60%10.17-10.23239-68.60%27911915110.90%10.24-10.3027916.70%336829142-0.10%10.31-11.6278-0.40%317809051-1.00%11.7-11.13138-50.40%16475896311.00%合计4604日均成交：44套 从8月1日截止到11月13日，共105天，济南市住宅市场总体成交数量为4604套，日均成交44套。1) 成交套数变化济南市住宅市场周成交套数呈现整体下降趋势，八月份成交情况较为平稳，九月份成交套数急剧下降，各开发商加大促销力度，进入十月中旬成交套数略有回升，但11月份成交套数又直线下降。2）成交面积变化济南市住宅市场周成交面积呈现整体下降趋势，八月份成交情况较为平稳，九月份成交面积急剧下降，各开发商加大促销力度，进入十月中旬成交情况略有好转，但11月份成交面积又直线下降。3）成交均价变化济南市住宅项目周成交均价呈现整体下降趋势，各开发商通过各种促销方式，变相降低价格，以价换量，但效果并不明显。济南市住宅市场自八月份以来成交套数、成交面积和成交价格呈现整体下降趋势，市场表现较为平淡。十月中旬由于集中开盘放量，成交套数和成交面积虽然略有回升，但成交价格仍然在较低水平，没有再出现金九银十的地产场景。2、 济南市住宅市场月成交信息（只包含济南五个区）区域成交套数成交均价(元/)8月份15689158.259月份9778860.7510月份16438800.511月份（统计至11月13日）6428630合计460489041）月成交套数变化济南市住宅市场月成交套数呈现下降趋势。八月份成交情况一般，九月份成交数量迅速减少，随后各开发商加大促销力度，十月份市场略有回暖，但进入十一月份以来，成交数量直线下降。2）月成交均价变化 济南市住宅市场月成交均价呈现整体下降趋势。济南住宅市场情况概述：济南住宅市场整体呈现供需两不旺的局面，成交量大幅下降。楼市低迷局面有所加重，不但供需总量继续下降，整体均价也大幅下挫，部分楼盘或推出特价房，或由精装修改毛坯，价格已出现实质性下降。3、 济南市重点项目成交数据分析1）济南市重点项目选择标准： 品牌开发商开发的大盘； 项目在本区域内有代表性，产品线丰富； 选择项目有：恒大名都、万象新天、鲁能领秀城、中海国际社区、海尔绿城全运村、绿地国际花都。2）周成交数据：项目名称8月份9月份10月份11月份合计1234123123412恒大名都2625222528206355023301510315万象新天12269109569154530113鲁能领秀城2520211576730161519163200中海国际社区35181317583151525532164海尔绿城全运村35684101118011296绿地国际花都250281783622251276411合计1011457332178563112611910061453312993）月成交数据：项目名称8月份9月份10月份11月份合计恒大名都985413825315万象新天5720333113鲁能领秀城81208019200中海国际社区8316605164海尔绿城全运村712101396绿地国际花都250539513411合计640165416781299 恒大名都恒大名都总建筑面积35万平米，户型区间在92181平米，产品精装，之前销售均价在7300元/平米左右，包含1500元精装。现阶段加大促销力度，销售均价在6800元/平米，现推出房源为90120平米中小户型，总价较低，项目成交情况尚可，除10月份一次小规模加推外，整体成交量仍出现下降趋势。 万象新天万象新天总建筑面积为95万平米，主力户型区间在80135平米，主打学区房概念，自八月份开盘以来，虽然一直保持较强的推广力度，但是成交量仍然呈下降趋势。现推出房源以70110平米中小户型去化为主。 鲁能领秀城 鲁能领秀城作为济南具有代表性的大盘，总建筑面积420万平米，户型区间在96147之间，之前销售情况较好，但八月份成交情况一般，九月份成交迅速减少，受中海国际社区影响，九月份被迫大幅降价1500元左右，从均价9500元/平米跌至8000元/平米；十月份加推，成交情况有所回升，但十一月份成交数量直线下降。现阶段去化房源以中小户型为主，大户型房源销售困难。 中海国际社区中海国际社区总建筑面积约300万平米，主力户型为85平米两室和105平米三室。之前项目精装，均价在10000元/平米左右，由于销售困难，现取消精装，均价在8300元/平米。八月到九月成交数量逐渐下降，由于十月份开盘促销，成交数量有所回升，十一月份成交数量迅速下降，现阶段去化房源以中小户型为主，大户型房源销售困难。 绿地国际花都绿地国际花都总建筑面积160万平米，主力户型为85平米两室和110平米三室，前期销售情况较好，八月底开盘，推出313套房源成交250套，去化户型以中小户型为主。从济南住宅市场重点项目整体成交量呈下降趋势，虽然由于十月份加大促销力度集中推货，成交量有所回升，但进入十一月以来，依然成交惨淡。相比较而言，中小户型产品去化速度比大户型产品去化速度快，低总价产品比高总价产品易于销售。4、济南市重点项目开盘推货情况 济南市重点项目开盘加推统计：时间项目动态均价户型面积（）楼座推出房源成交量成交率（元/）2011/8/7绿地卢浮公馆加推8500-9000两室：98三室：12413#楼2282000.88 2011/8/14海尔绿城全运村加推12160-19600149-3851#、7#、10#96560.58 2011/8/13万象新天加推745090e240200.50 2011/8/19绿地泉景园开盘630085-1259#、10#264710.27 2011/8/20名泉春晓开盘7860-9100103-1402#240800.33 2011/8/21鑫苑名家开盘880058-1167#232600.26 2011/8/20黄金99开盘1100087-14410#54190.35 2011/8/20连城水岸加推7500100-1306#108180.17 2011/8/27发祥福邸开盘980095-1606、7、9#258280.11 2011/8/21绿地国际花都开盘650058-11610、11、163132430.78 2011/9/2路劲御景城开盘850094-1359#1981030.52 2011/9/10恒生伴山开盘800068-1314#、10#、186800.43 2011/9/17海信慧园开盘8700101-1886#33150.45 2011/9/29中海国际社区开盘750088-1076#、7#6502600.40 2011/9/30翡翠清河开盘8550811424122010.49 2011/10/1大学士花园开盘760090-1302#、4#146740.51 2011/10/10南益名泉春晓开盘830088-1404#196560.29 2011/10/16泉景天沅开盘8700881103、5、6#5581900.34 2011/10/14名士豪庭开盘16000167-17810#3680.22 2011/10/15鲁商御龙湾开盘10000220-260/5050.10 2011/10/16宏瑞星城开盘670079-1163#4502400.53 2011/10/15杰正岭寓1250036-751#168540.32 2011/10/22连城水岸开盘788072-1148#80250.31 2011/10/23中海国际社区开盘2100040-20061300.49 2011/10/22海尔绿城加推16500150-2108、11、1214080.06 2011/10/30绿城百合花园开盘8990100-1401#、4#206700.34 2011/10/29银座中心开盘1450063-1322#192720.38 2011/10/29四建美林苑开盘870098-1422#、3#260350.13 2011/10/29他山花园13000140-2006#、7#70260.37 2011/11/6翡翠清河开盘870070-1324、6、7、9280950.34 2011/11/6名士豪庭加推7#：16000 32#：10000135-1807#、32#272300.11 2011/11/6泉景天沅开盘880070-1304#、5#3701250.34 2011/11/12海信慧园开盘800088-107 2#112180.16 2011/11/13尚品清河开盘8000129-171 90100.11 2011/11/12恒大城开盘6800108二期9#64140.22 济南市场开盘成交率自八月份以来呈整体下降趋势； 成交率较好的项目有绿地卢浮公馆、绿地国际花都、万象新天、宏瑞星城、中海国际社区等，这些项目推出的房源以中小户型为主，总价较低，迎合了现阶段刚需市场的需求，成交情况较理想。 海尔绿城、发祥福邸、鲁商御龙湾等项目以高价位的大户型产品为主，成交率较低，成交情况较差。从济南市住宅市场开盘成交情况可以看出，中小户型、低总价产品比大户型高总价产品易于销售。二、章丘市竞品项目成交及推货情况分析1、章丘市项目成交数据分析章丘市场选择福泰新都城、山水泉城北城和中国诺贝尔城三个竞品项目进行分析。项目名称8月份9月份10月份11月份合计1234123123412福泰新都城4535465003501169中国诺贝尔城302321535834323191山水泉城北城353233452530745合计1010810916214135446311305 福泰新都城 福泰新都城总建筑面积为100万平米，东区进入收尾阶段，90平米两室和120平米三室基本售罄，138平米大户型房源去化困难。10月22日西区开盘，推出108套房源，推出房源为98平米两室和121平米三室，成交35套，成交情况一般；进入十一月份以来，成交惨淡。之前东区销售价格约6200元/平米，现西区销售价格约5800元/平米。 山水泉城北城山水泉城北城自八月份以来一直保持较低的成交量，11月12日开盘，推35套房源，当天成交7套，销售情况较差。140平米大户型去化困难。之前销售价格保持在6300元/平米，现开盘均价在5900元/平米。 中国诺贝尔城中国诺贝尔城八月份销售惨淡，较之前销售情况有较大差距。由于项目以中小户型为主，价格较低，九月中旬开盘销售情况尚可，但之后一直表现平平，周平均成交量在3套左右。 章丘市项目开盘推货数据统计：时间项目动态均价户型面积（）楼座推出房源成交量成交率（元/）2011/9/10中国诺贝尔开盘400095-108e4e6#2101530.73 2011/9/18翡翠东郡开盘410080-120/2861660.58 2011/10/22福泰新都城580086-13761#108350.32 2011/10/22龙昌新座加推660099-1603#190600.32 2011/11/12翡翠东郡开盘多层4300 小高层405074-11018#、27#97400.41 2011/11/12山水泉城北城开盘6000991274570.16 章丘市住宅市场开盘成交率成下降趋势，诺贝尔城和翡翠东郡以中小户型、低总价产品为主，迎合刚需市场需求，开盘成交情况较好；山水泉城北城和福泰新都城由于户型偏大、价格较高，成交情况并不理想。综上所述，可得出以下结论： 从8月份到11月份中旬，受市场环境的影响，济南市重点项目的成交数量在逐步减少，成交率逐步降低； 现阶段客户群体以刚需为主，小户型、低总价产品去化速度快，开盘成交率高；大户型、高总价产品销售困难。二、济南市项目精装产品数据分析1、精装修发展迅速的主要原因从房地产市场装修标准提升的历程来看，近几年市场集中出现精装房，适应市场需求，也为开发商提供了较大的价值空间，精装是市场发展的趋势，也是当前与未来关于房地产产品环保要求；同时更多远郊大盘为提升产品的便利性，以及创造溢价价值，而对产品精装予以广泛应用及肯定。精装修住宅对于开发商而言，主要有以下几点实质价值与意义：1）提高项目档次，树立开发商品牌形象。2）由于土地成本的高启，开发公司通过精装修，提升项目价值，从而提高楼盘的溢价空间，提升利润水平。3）由于市场供应量的加大，市场竞争的加剧，通过精装修提升项目的内在附加值，提升性价比，从而利于快速的销售成交。对于消费者而言，精装修主要带来以下便利：1）减轻了客户装修的繁琐；2）避免了装修的干扰，及垃圾的清运；3）通过按揭贷款，精装修住宅减轻了客户资金压力。2、济南市精装修市场发展分析（1）济南精装修发展趋势特征：济南房地产市场近两年出现的精装修项目主要体现以下特征：1、高端楼盘精装修集中出现，海尔绿城全运村、万达广场等；2、精装修的标准不断提升，如万达广场新推楼座精装标准达到3000元/平；3、随着精装楼盘的不断增多，精装修有着普及化的趋向。（2）济南精装修楼盘标准分析从目前济南精装修应用楼盘的主要分为三大类：a）豪宅项目通过高标准精装修，提升项目溢价空间。如海尔绿城全运村，高层装修标准1500/平米、平层观邸装修标达到4500元/平米，万达公馆装修标准为3000元/平米。由于统一精装的价格优势，与同区位楼盘相比，为开发企业增加溢价约500-1000元/平米。b）精装公寓通过精装修，更利于投资产品的打造。 如万达达人界，发祥巷一号公馆等装修标准在1500元/平米左右。c）城郊楼盘精装修应用，提升项目性价比。如恒大城、恒大名都装修标准为1500元/平米，优惠后精装修销售均价略高于周边在售楼盘价格，取得了开盘热销的佳绩，为开发企业快速回笼了资金。装修标准项目住宅类型装修标准均价800-1500元/万达达人界普通公寓1000元/9800元/中海奥龙观邸普通住宅1300元/12300元/1500元/恒大城、恒大名都高层住宅1500元/6965元/发祥巷一号公馆高层公寓1500元/10500元/天泰太阳树小高层1800元/14500元/中海国际社区1500元/10500元/1500元/以上海尔绿城全运村平层官邸4500元/23000元/小高层3000元/15000元/万达公馆豪宅3000元/15000元/中海奥龙观邸世家组团4000元/16500元/3、当前市场形势下精装修的尴尬随着今年限购政策的出台，投机投资客户受到抑制，刚需成为主流。因为刚需客户对价格敏感度非常高，对总价承受力有限，于是济南的精装项目纷纷全部或部分取消精装。1）2011年7月，中海国际社区原定价9000元/，取消精装后7240元/起价；2）2011年9月恒大绿洲取消精装，由5300变为3900；同时恒大城取消精装均价由7000元/变成5600元/；3）恒生伴山和保利海德公馆也纷纷取消精装，单价分别减低2000元左右；4）绿城百合花园，一期全部取消精装准备以起价7999元/开盘；众多项目迫于市场压力，纷纷取消精装，以迎合市场刚需对低总价的需求，结果销售良好。由此得出启示：当前市场形势下，精装抬升了置业门槛，取消精装比精装易于销售。4、住宅装修状况简析海尔绿城全运村是济南第一个整体全精装的项目，基于绿城多年开发经验和强大的高端物业营造能力，借助全运村作为全运会配套工程的特殊性质，全运村项目在市场上树立了良好的口碑；后续万达广场等推出高端精装修的项目也取得成功，精装住宅越来越受到高端置业者的青睐。但是，因为当前限购政策抑制高端置业者的需求，刚需成为主力之后，不带精装的房子反而更易于销售，这一现象还会随着限购政策持续，但长期看住宅精装是一个发展趋势。5、全济南市代表性精装项目的精装标准l 万达公馆均价15000元/户型区间235-290价格体系万达品牌，项目位置装修对外报价4000元/装修风格新古典主义装修实际价格2600元/产品硬装部分精装大堂入户门意大利公寓别墅装甲门卡门大厅/走廊名贵石材客厅地面/玄关/壁炉拼花大理石灯施华洛世奇水晶灯顶吊顶主卧/书房地面深胡桃色实木复合地板（地暖专用地板）卫生间/厨房地面/墙面进口墙面磁砖材料和天然石材电梯三菱室内软装部分卫生间德国杜拉维特卫浴德国汉斯格雅淋浴厨房和橱柜斯密格(smeg)厨房电器意大利miton精装橱柜暖气地暖空调户式中央空调l 天泰太阳树均价14500元/主力户型157-210价格体系不需要空调暖气的科技住宅装修对外报价1800元/装修风格现代风格装修实际价格1170元/产品硬装部分精装大堂入户门高档防盗门大厅/走廊/电梯厅大理石地板、墙砖、涂料客厅/餐厅/卧室地面大自然木地板墙面墙纸顶吊顶窗材中空玻璃彩色断热铝合金窗带纱扇主卧窗帘全遮光窗帘卫生间/厨房地面/墙面瓷砖室内软装部分卫生间乐家卫浴厨房和橱柜灶具/抽油烟机/橱柜西门子入户门高档防盗门新风系统全置换新风系统智能对讲彩色可视对讲机取暖地源热泵l 中海国际社区1) 均价：10500元/2) 精装修标准：对外报称1500元/；精装实际价格：975元/3) 核心卖点：中海品牌、南部生态大盘；主力户型：88-107位置项目材料室外外墙面砖、石材客厅/餐厅主入户门钢质门内门复合门窗断桥铝合金，中空玻璃地面抛光砖，局部波打墙面乳胶漆，局部墙纸 天花板乳胶漆，局部吊顶书房、卧室地面品牌实木复合地板天花板局部吊顶、乳胶漆厨房地面瓷砖墙面瓷砖顶防水石膏板，吊顶防水乳胶漆橱柜/油烟机/燃气灶华帝或同等档次品牌卫生间地面瓷砖墙面瓷砖顶防水石膏板，吊顶防水乳胶漆座便器/洗手盆/淋浴花洒/浴霸:国内知名品牌热水器华帝或同等档次品牌其他集体供暖，暖气片有线电视，宽带入户户内可视对讲系统l 海尔绿城全运村均价小多层23000元/高层15000-17000元/主力户型小高层150和176多层150-170价格体系产品品质+奥体中心区域价值装修对外报价小高层3000元/多层4500元/装修风格法式装修实际价格小高层2275元/多层2925元/产品硬装部分精装大堂入户门/入户门锁定做高级实木门-顶固牌大厅/走廊名贵石材客厅地面瓷砖墙面乳胶漆顶轻钢龙骨窗台断桥隔热铝合金门窗、双层中空玻璃主卧地面强化复合地板卫生间/厨房地面/墙面亚细亚瓷砖候梯厅地面地砖，局部大理石拼花墙面墙砖吊顶轻钢龙骨吊顶、乳胶漆室内软装部分卫生间toto洁具摩恩水龙头厨房和橱柜煤气灶、抽油烟机海尔配送五金件顶固牌排风扇罗格朗锁具凯特曼锁具入户门顶固门空调新风系统海尔智能对讲彩色可视对讲照明三雄极光灯具l 中海奥龙观邸均价19516000元/，剩余12300元/主力户型只有四种户型：87、115、137、195价格体系奥体中心区域价值+山景装修对外报价195：4000元/137：1800元/115和87：1500元/装修风格新古典主义装修实际价格195：2600元/137：1170元/115和87：975元/产品硬装部分大厅/走廊拼花石材（新西米、深啡网、浅啡网）客厅地面抛砖800800博德牌石材，玻化砖墙面乳胶漆，局部墙纸顶吊顶，乳胶漆窗材断桥铝合金，双层中空玻璃主卧地板安信实木复合地板卫生间/厨房地面/墙面防滑瓷砖室内软装部分卫生间座便器/洗手盆toto龙头/花洒/浴霸国内知名品牌厨房/橱柜/热水器/消毒碗柜华帝开关施奈德品牌中梅兰日兰系列6、济南市精装项目数据分析 恒大名都成交情况较为理想，目前销售均价为6800元/平米（含1500元精装），主力户型为90平米两室和110平米三室，总价较低； 万达公馆和海尔绿城全运村成交情况较差。其中，万达公馆销售均价为16000元/平米（含3500元精装），主力户型为230平米四室和290平米五室，总价较高，周平均成交1套；海尔绿城销售均价为16500元/平米（含4000元精装），主力户型面积为150210平米，周平均成交2套； 恒生半山项目7月份开始取消精装，单价降低2000元左右，九月份开盘成交80套，之后销售情况尚可，较之前精装产品成交情况有很大改观（恒生半山2010年12月份第一次开盘，推180套房源，成交29套）； 保利海德公馆2011年4月一期精装产品开盘，共推出420套房源，成交80余套，之后产品去化困难，现推出二期温莎堡，取消项目精装，但由于单价较高，面积较大，现阶段仍然去化困难；三、保障房发展情况及影响分析1、全国保障房情况概述未来五年，全国计划新建保障性住房3600万套，大约是过去10年建设规模的两倍；到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。2、济南市保障房建设情况济南市保障房发展以公共租赁住房为主，今年保障性安居工程任务目标为2.6万套、新增租赁补贴1500户，其中公共租赁住房2万套、占全省的27%，新建农房6.1万户(包括整村迁建5.5万户)、改造危房2260户。2011年济南市财政预算安排保障性住房建设资金达到18.35亿元。济南首批政府投资建设的六个廉租住房项目，包括沁园新居、文庄新居、雅居花苑、龙泉花园、清雅居和乐天居，总建筑面积近140万平方米。3、章丘保障房情况概述（1）、廉租住房项目位于铁道北路以南、绣水东路以西、胶济铁路以北区域，总占地面积30亩，其中在建项目100套廉租住房，户均建筑面积75平方米，总面积9335.32平方米。（2）公共租赁住房一期工程位于章丘市工业四路北首路东矿业工业园以北。整个工程面积为33569平方米，其中，二室一厅60平方米的176套，一室一厅40平方米的176套，公寓式集体宿舍30平方米的660套，共计1012套,建筑面积6.6万平方米(包括地下停车场,配套设施)，一期工程共计559套。4、保障房对房地产市场的影响（1）、济南保障房的发展来看，虽然近两年随着国家政策的变化，供应量较前几年有加大的增长，但从实际面向市场的保障房发展来看，真正投入市场的数量占整体市场的比重相对很少 ，而更多的保障房被用作政府部门的福利分房，对商品房市场的影响有限；（2）、从济南保障房的申请标准来看，以低收入人群为主的标准，同时受户口等硬性要求的限制，保障房的人群与商品房人群有着较大的区别，对商品房市场的客群分流有限；（3）、从保障房的功能来看，保障房以公共租赁、廉租房等形式为主，尤其是章丘本地保障房，面向市场发售数量极少，对于商品房市场影响微乎其微。四、整体房地产市场发展趋势从整体房地产市场发展趋势来看，房地产正经历近十年来的市场拐点，房地产市场未来一年内将保持下行趋势：1、政策趋势研判（1）房地产市场的严格政策将保持较长时间从房地产政策的连续性来看， 由于房地产市场与国民经济休戚相关的特殊性，房地产市场在经历多年发展之后，尤其是近两年的高速发展，存在一定的市场风险，同时对银行等金融机构形成了较大的冲击，从保证国民经济健康发展的角度，房地产的合理发展，避免市场泡沫是政府调控的主要原因，因此房地产调控政策将维持较长时间；（2）宏观调控目标是房价的合理回落此轮宏观调控从供需两方入手，多政策逐步施行，对市场形成较大的累加效应，从房地产调控的措施来看，增加保障房供给、限购政策、严格个人贷款及开发贷款的政策，对房地产市场形成较大的冲击，从政府调控的角度来看，促使房价合理回落，是本轮调控的