深圳某地块立项可行性研究报告.doc

selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf 1 目目 录录 1 1项目总论项目总论3 3 1.11.1 项目背景项目背景3 3 1.1.11.1.1项目名称项目名称3 3 1.1.21.1.2开发公司简介开发公司简介3 3 1.1.31.1.3承担可行性研究公司承担可行性研究公司3 3 1.1.41.1.4研究工作依据研究工作依据3 3 1.1.51.1.5项目建设规划内容项目建设规划内容4 4 1.1.61.1.6项目开发手续项目开发手续4 4 1.21.2 可行性研究结果可行性研究结果5 5 1.2.11.2.1市场预测市场预测5 5 1.2.21.2.2项目建设进度项目建设进度5 5 1.2.31.2.3投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措5 5 1.2.41.2.4项目综合评价结论项目综合评价结论7 7 2 2项目投资环境和市场研究项目投资环境和市场研究9 9 2.12.1 市场宏观背景市场宏观背景9 9 2.1.12.1.1全国投资环境全国投资环境9 9 2.1.22.1.2深圳市投资宏观背景深圳市投资宏观背景 1111 2.1.32.1.3区域发展及前景预测区域发展及前景预测 1414 2.1.42.1.4宏观市场与本项目发展借鉴宏观市场与本项目发展借鉴 1414 2.22.2 区域市场分析区域市场分析 1515 2.2.12.2.1区域市场界定区域市场界定 1515 2.2.22.2.2供给分析供给分析 1515 2.2.32.2.3需求分析需求分析 1616 2.2.42.2.4竞争分析竞争分析 1616 selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf 2 2.2.52.2.5片区房地产市场分析结论片区房地产市场分析结论 1717 3 3项目分析与评价项目分析与评价 1818 3.13.1 地块解析地块解析 1818 3.1.13.1.1项目地理位置项目地理位置 1818 3.1.23.1.2地形、地势地形、地势 1818 3.1.33.1.3规划限制条件规划限制条件 1818 3.23.2 项目项目 swotswot 分析分析1919 3.33.3 项目评价项目评价 1919 4 4市场定位及项目评估市场定位及项目评估 2020 4.14.1 项目定位项目定位 2020 4.24.2 方案建议方案建议 2121 5 5项目开发建设进度安排项目开发建设进度安排 2222 5.15.1 有关工程计划说明有关工程计划说明 2222 5.25.2 施工横道图施工横道图 2222 6 6投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 2323 6.16.1 项目总投资估算项目总投资估算 2323 6.26.2 资金筹措资金筹措 2525 6.36.3 投资使用计划投资使用计划 2525 7 7销售及经营收入测定销售及经营收入测定 2626 7.17.1 物业销售收入估算物业销售收入估算 2626 7.27.2 资金来源与运用分析资金来源与运用分析 2727 7.37.3 销售利润销售利润 2727 8 8财务与敏感性分析财务与敏感性分析 2828 8.18.1 项目盈利能力分析项目盈利能力分析 2828 8.28.2 项目不确定性分析项目不确定性分析 2828 8.38.3 社会效益和影响分析社会效益和影响分析 2929 selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform 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selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf 3 9 9可行性研究结论与建议可行性研究结论与建议 3030 9.19.1 拟建项目的结论性意见拟建项目的结论性意见 3030 9.29.2 项目主要问题的解决办法和建议项目主要问题的解决办法和建议 3131 9.2.19.2.1项目的主要问题项目的主要问题 3131 9.2.29.2.2建议建议 3131 9.39.3 项目风险及防范建议项目风险及防范建议 3131 1010附表附表 3232 selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf 4 a.a. 项目总论项目总论 项目背景项目背景 项目名称项目名称 项目名称暂定为项目名称暂定为“ ” 。 开发公司简介开发公司简介 承担可行性研究公司承担可行性研究公司 研究工作依据研究工作依据 （1 1） 关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知 （深圳市发展计划局：深计（深圳市发展计划局：深计20035902003590 号）号） （2 2） 房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价方法 （建设部：建标（建设部：建标20002052000205 号）号） （3 3） 建设项目经济评价方法与参数建设项目经济评价方法与参数 ( (国家计委、建设部：计投资国家计委、建设部：计投资19935301993530 号）号） （4 4） 关于印发经济评估方法的通知关于印发经济评估方法的通知及附件及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经（中国国际工程咨询公司：咨经199811199811 号）号） （5 5） 深圳建设工程价格信息深圳建设工程价格信息 （20032003） （6 6）企业提供的相关资料）企业提供的相关资料 项目建设规划内容项目建设规划内容 根据委托方提供的根据委托方提供的深圳建设用地规划许可证深圳建设用地规划许可证 、 方案设计方案设计等相关资料，项目经济技术等相关资料，项目经济技术 指标如下表：指标如下表： selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf 5 表表 1 1：项目经济技术指标：项目经济技术指标 项目名称项目名称整个项目整个项目 地块编号地块编号20012001 补补-05-05 总用地面积（总用地面积（m m2 2） 4,4811.44,4811.4 建设用地面积（建设用地面积（m m2 2） 4,4811.44,4811.4 道路用地面积（道路用地面积（m m2 2） 0 0 容积率容积率 2.222.22 覆盖率覆盖率 30%30% 计容积率面积（计容积率面积（m m2 2） 99,60099,600 其中：住宅公寓（其中：住宅公寓（m m2 2） 92,20092,200 商业（商业（m m2 2） 4,0004,000 可出售住宅（可出售住宅（m m2 2） 92,20092,200 可出售商业（可出售商业（m m2 2） 4,0004,000 建设配套建设配套 幼儿园幼儿园 30003000 m m2 2 ，居委会，居委会 100m100m2 2 ，水电房和管理房，水电房和管理房 300m300m2 2 总建筑面积（总建筑面积（m m2 2） 99,60099,600 项目开发手续项目开发手续 1 1、 项目已取得土地使用权项目已取得土地使用权 项目已取得土地使用权，并已补交地价款。项目已取得土地使用权，并已补交地价款。 2 2、 项目开发合法性手续项目开发合法性手续 表表 2 2：项目开发合法性手续：项目开发合法性手续 开发条件开发条件取得文件证号取得文件证号 企业法人营业执照企业法人营业执照 selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf 6 建筑业企业资质证书建筑业企业资质证书 3 3、 结论结论 项目用地的项目用地的土地使用权出让合同书土地使用权出让合同书已签订，开发、建设手续正在办理。已签订，开发、建设手续正在办理。 可行性研究结果可行性研究结果 市场预测市场预测 项目建设进度项目建设进度 项目计划于项目计划于 20042004 年下半年动工，在资金及时到位的情况下，预计年下半年动工，在资金及时到位的情况下，预计 20062006 年三季度竣工，其开年三季度竣工，其开 发建设期为发建设期为 2 2 年年 2 2 个月。个月。 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 1 1、 投资估算投资估算 根据测算，项目的总投资为根据测算，项目的总投资为 43,255.7143,255.71 万元（含地价）万元（含地价） ，详见下表：，详见下表： 表表 3 3：项目总投资估算表：项目总投资估算表 万万万万万万万万万万 万万 万万/万万万万 万万万万万万 1万万万万16,318.921,638.4537.7% 2万万万万万747.0075.001.7% 3万万万万21,125.162,121.0048.8% 4万万万763.8276.691.8% 5万万万万万763.8276.691.8% 6万万万万527.8853.001.2% 7万万万万615.0061.751.4% 8万万万万1,896.11190.374.4% 9万万万万万万万万498.0050.001.2% 10万万43,255.714,342.94100.0% selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf 7 项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资和销售回款。项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资和销售回款。 项目总投资约项目总投资约 43,255.7143,255.71 万元，经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资、销售收入，其万元，经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资、销售收入，其 中自有资金中自有资金 16,318.9216,318.92 万元，银行借款万元，银行借款 8,000.008,000.00 万元，销售收入万元，销售收入 18,936.7918,936.79 万元。万元。 表表 4 4：项目资金来源表：项目资金来源表 注：自有资金为项目土地成本注：自有资金为项目土地成本( (按深圳市规划与国土资源局公告的市场地价测算按深圳市规划与国土资源局公告的市场地价测算) )。 项目综合评价结论项目综合评价结论 1 1、项目建设手续正在办理之中项目建设手续正在办理之中 项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，并已取得项目土地使项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，并已取得项目土地使 用权。用权。 2 2、项目建设后续资金保证项目建设后续资金保证 项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和销售回款。项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和销售回款。 3 3、项目具有良好的社会效益项目具有良好的社会效益 项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。 4 4、经测算经济效益良好经测算经济效益良好 经测算主要经济技术指标如下表所示：经测算主要经济技术指标如下表所示： 万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万 1万万万万16,318.9237.73% 2万万万万8,000.0018.49% 3万万万万18,936.7943.78% 4万万万43,255.71100.00% selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf 8 表表 5 5：项目主要经济技术指标：项目主要经济技术指标 注：上表指标按住宅销售率为注：上表指标按住宅销售率为 9595和商业销售率为和商业销售率为 100%100%的情况下预测的经济效益指标。的情况下预测的经济效益指标。 综上所述，该项目社会效益和经济效益良好，我司认为本项目可行。综上所述，该项目社会效益和经济效益良好，我司认为本项目可行。 万万万万万万 1万万万万万m 2万 44,811.40 2万万万万万万m 2万 99,600.00 3万万万万万万万万万 43,255.71 4万万万万万万万万万万 54,174.50 5万万万万万万万万 8,155.89 6万万万万万万万万 6,932.51 7万万万万万万万万万 17.72% 8万万万万万万万万万 15.06% 9万万万万万万fnpv万万万 3,221.54 10万万万万万万万万firr万 16.54% 11万万万万万万万万万万 2.96 12万万万万万万万万 2.0 selection.paragraphformat