珠三角建材家居市场调研报告(108页） .doc

清远市汇祥置业有限公司 珠三角与清远建材家居市场调研报告第一部分珠三角建材家居市场外部环境 - 44 -一珠三角主要城市概况1各城市概况1.1广州市概况广州是广东省省会，地处广东省中南部，是华南地区区域性中心城市、交通通信枢纽和贸易通商口岸；是全省政治、经济、科技、教育和文化中心。辖东山、荔湾、越秀、海珠、天河、芳村、白云、黄埔、番禺、花都10个区和增城、从化2个县级市。总面积7344.4平方公里，总人口720.62万人（常住人口1015万人），每天平均流动人口约300万人。城市建设步伐加快，建成了国际会展中心等标志性工程。地铁二号线三元里至琶洲段已开通运营，三号线、四号线广州大学城和广佛线建设进展顺利。建成了广园东路延长线、华南路二期等一批快速路和一批城市主干道；全面启动了中心城区交通节点改善工程。1.2深圳市概况深圳地理位置优越，是香港与内地的重要通道。全市总面积1948.69平方公里，其中经济特区391.71平方公里。深圳东临大鹏湾，西连珠江口，南与香港接壤，北与东莞、惠州市为邻。深圳市辖6个县级建制区，即特区内的罗湖、福田、南山、盐田区和特区外的宝安、龙岗区，市政府驻福田区。特区内已于1992年完成了农村向城市、农民向居民的两个转变。深圳是一个移民城市。2002年末，深圳市常住人口504.25万人，比上年增长7.6%；户籍人口139.35万人，比上年末增加7.41万人；暂住人口364.80万人，比上年末增加28.08万人。1.3东莞市概况东莞市位于广东省中南部，北距广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。全市陆地面积2465平方公里，户籍人口156.19万人，常住人口640多万人。此外，还有港澳台同胞70多万人，海外侨胞20多万人，是著名的侨乡。东莞外向型经济发达，已成为一个国际性加工制造业基地。至2002年底，全市累计实际利用外资154.2 亿美元，办起了外商投资企业14000多家，其中包括世界排名前100强企业13家、跨国公司124家、境外上市公司800多家。东莞的鞋类产品占世界市场份额的十分之一以上，服装、玩具、家具等产品远销欧、美等国际市场。东莞交通发达。107国道和广深珠、莞深高速公路贯通南北；广深铁路、广梅汕铁路与大京九铁路在东莞交汇，东莞还设有铁路进出境口岸；有国家一类港口口岸-虎门港，对外国籍船舶开放。离市区南北行各50公里分别有深圳和广州两个国际机场，邻近还有香港、澳门等机场。2002年，全市等级公路密度每百平方公里103.12公里。东莞发达的制造业带动了酒店、会展的兴起。全市拥有三星级及以上的酒店有53家，其中三星级酒店33家，四星级酒店13家，五星级酒店7家。2002年，全年接待过夜旅客人数936.57万人次，其中外国及港澳台旅客98.57万人次。全年旅游业收入72 .5亿元。全年共举办各类商品展销会57个，成交总额321.7亿元。已建成的东莞国际会展中心和广东现代国际展览中心，其规模与档次均可承办大型的国际专业展览活动。1.4佛山市概况佛山市位于广东省中南部、珠江三角洲腹地，东倚广州，西接肇庆，南连珠海，北通清远，毗邻港澳，地理位置优越；佛山是著名的侨乡，祖籍佛山的华侨及港澳同胞有130多万人，其中港澳同胞60多万人。佛山现为地级城市，辖禅城区、南海区、顺德区、三水区、高明区五个区，总面积3848.49平方公里，目前市区(即禅城区)面积153.69平方公里；全市户籍人口338.98万人，常住人口560多万，目前市区(即禅城区)80.08万人，是著名的侨乡。近年来，佛山经济迅猛发展，先后被评为全国城市综合实力50强、经济社会发展水平前10名、投资硬件环境40优和全国率先达到小康水平的36个城市之一。基础设施完善。广珠、广湛、广肇公路和广佛、佛开、广三高速公路贯穿市内；广湛铁路通过佛山与全国铁路网联接。全市有对外口岸17个，其中一类口岸4个（顺德港、南海港、高明港和佛山火车站），集装箱码头11个。佛山市被广东省确定为信息化建设试点城市，全市已初步建成了高速率、宽带化、大容量、交互式信息网络体系；政府管理、企业经营和社会服务领域已广泛应用信息技术，信息化综合指数达到了60%。是珠三角地区经济发展快、经济总量大、投资环境好、综合实力强的地区之一。1.5中山市概况中山位于珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北接广州，南连珠海，西通江门，毗邻港澳。全市下设19镇，4个区，一个国家级高新技术产业开发区。中山是著名的侨乡，有海外侨胞、港澳台同胞80多万人，旅居世界五大洲87个国家和地区。2002年全市户籍人口136万人，家庭户43.4万户。汉族人口为230.18万人，占97.39%，少数民族人口为6.17万人，占2.61%。居住在城镇的人口143.41万人，占总人口的60.67%。2002年城市化水平达57%。全市公路通车总里程为1153公里，105国道、广珠公路和京珠高速公路贯穿全境。全市有3个对外贸易港口及11个出口起运点，从中山港经海路往香港仅75分钟，1.5小时车程内可达广州、深圳、珠海、香港、澳门五大国际机场。1.6珠海市概况珠海市位于珠江口西岸，东隔珠江口与香港、深圳相望，南濒南海与澳门陆地相连，西与新会、台山为邻，北与中山接壤，是联系内地与香港、澳门的重要进出口岸。全市常住人口123万人，总面积7649平方公里，其中陆地面积1630平方公里。海域广阔，海岸线和岛岸线长达690公里，146个岛屿星罗棋布散落在浩瀚的海域中，有“百岛之市”的美称。珠海市的信息、能源、供水和城市公共设施配套完善。全市已建成大容量光纤、数字微波、有线和无线全面覆盖的宽带信息通信立体传输网络，长途电话可直拨世界各地和国内1800多个城市。水电设施完善，能充分保障全市生活、生产的用水和用电需要。 珠海市交通方便，海陆空立体交通网络已形成，现代化的珠海机场每年可处理10万架次航机升降，已有航班通往中国各大主要城市。珠海港是沿海地区主枢纽港之一 ，可建造1万吨级至25万吨级泊位100多个，年吞吐量可达1.5亿吨。由京珠高速公路至广州、深圳仅1.5小时的行程。珠海市是华南地区最具经济活力的地区之一，已形成颇具规模的电子及通讯设备、软件、医药及医疗器械、电气机械及器材、石化原料及制品等五个具有特色的优势产业。1.7韶关市概况韶关市位于广东省北部，南与广州、惠州市相连，北与湖南、江西省交界，被称为广东的北大门。辖北江区、武江区、浈江区、乐昌市、南雄市、曲江县、仁化县、始兴县、翁源县、新丰县和乳源瑶族自治县。总面积18385平方公里，人口313万人。市区面积339平方公里，人口53万人。韶关是华南地区重要的公路交通枢纽，是中国北方及长江中下游地区与华南沿海之间重要的陆上通道，粤赣湘3省交界地区传统的商品集散中心。京广铁路、京珠高速公路和106国道南北向贯穿全市，323国道东西向贯穿全市。市区到广州高速公路里程198公里。全市高级次高级路面公路3474公里，市区到县市均通二级以上公路。2. 城市经济发展情况2003年前9个月，广东城镇居民人均可支配收入和消费支出同步增长，分别比2002年同期实际增长4.5和6.2，9月份增幅均超过10个百分点，是今年以来增幅最大的月份。广东城镇居民的理财观念逐渐发生变化，购房、住房装饰、保险正成为新的消费热点。受房改政策和房屋租赁价格提高的影响，2003年1至9月份，居民人均居住支出增幅达13，人均商品房物业管理费用增长2倍。随着家庭社会化程度的提高，居民生活设备用品支出大幅上升，住房装饰业悄然兴起，人均家庭服务总支出比去年同期增长27.8。2.1广州市经济发展情况工业经济运行良好。全市完成工业总产值4705.91亿元，同比增长26.5%，全年新增产值917亿元。工业对全市经济增长贡献率达60.2%，直接拉动全市gdp增长9.0个百分点，创历史新高。工业经济效益综合指数和工业实现利税等效益指标均大幅提高，且远高于全国、全省平均水平。全市规模以上企业的重工业比重达到51.7%、超过轻工业，标志着广州市产业结构调整取得突破性进展，工业化进程步入重化产业为先导的新经济周期。2003年实现地区生产总值3466.6亿元，增长15%，为“九五”以来的最高水平，经济规模在国内城市中稳居第三，人均gdp接近5800美元。全市社会商品销售总额达4223亿元，同比增长15.3%；社会消费品零售总额达1494亿元，同比增长9%；餐饮零售额达282亿元，同比增长6%。居民生活水平不断提高。全市职工平均工资为28237元，增长10.4%。城镇居民人均可支配收为15002.59元，增长12.1%。农村居民人均纯收入6130元，增长5.1%，人均可支配收入5953元，增长4.6%，城乡居民储蓄存款余额3727.33，增长19.0%，恩格尔系数为38.9%，交通与通讯类支出1405元，增长18.5%；医疗保健类支出729元，增长23.0%；居住类支出1169元，增长19.1%；娱乐教育文化类支出1884元，增长7.6%。指标 单位 2003年比上年增长(%)年末职工人数万人186.965.2全年职工工资总额亿元533.5517.7职工年平均工资万人2823710.4城镇居民年人均可支配收入元15002.5912.1城镇居民年人均消费性支出元11570.588.4* 农村居民年人均纯收入元61305.1指标 单位 2003年比上年增长(%)* 农村居民年人均可支配收入元59534.6* 农村居民年人均生活消费支出 元4116-1.6城乡居民储蓄存款余额亿元3727.3319.02.2深圳市经济发展情况深圳已基本建成“以高新技术产业、先进制造业为基础，以现代服务业为支撑”的新型产业体系。2002年深圳市国民经济持续快速增长，实现国内生产总值2239.41亿元，按可比价格计算，比上年增长15.0%。人均国内生产总值46030元，增长6.5%。按现行汇率计算，国内生产总值达到270.57亿美元，人均国内生产总值5561美元。其中第一产业完成增加值18.87亿元，增长6.8%；第二产业完成增加值1234.82亿元，增长18.0%；第三产业完成增加值985.72亿元，增长11.5%。三次产业结构为0.8:55.2:44.0； 全市实有企业12万户以上，遍布国民经济各行业。经济增长由二、三产业共同推进，以高新技术为主导的工业发挥了龙头作用。以物流、信息、金融为主题的现代服务业蓬勃发展，商贸旅游业、房地产业也在经济活动中占据重要份额。全社会劳动生产率64723元/人，比上年提高6.5%。深圳是中国大陆人均国内生产总值最高的城市，经济总量相当于一个中等省份，是经济效益最好的城市之一，国内生产总值居大中城市第四位;财政收入居大中城市第三位;进出口总额占中国大陆七分之一，连续10年居大中城市第一。港口集装箱吞吐量居中国大陆第二位，世界第六位。深圳机场是中国大陆四大航空港之一，华南航空货运的重要枢纽。深圳去年实现了“五个一千”的重大突破，包括，外贸进出口总额突破一千亿美元；港口集装箱吞吐量达到一千多万标箱，跃居世界集装箱枢纽港第四位；机场旅客吞吐量超过一千万人次；年度新增工业总产值超过一千亿元；金融机构新增本外币存、贷款余额分别突破一千亿元，体现了深圳物流、人流、资金流的畅旺和经济活动的活跃繁荣。2003年，深圳gdp比上年增长了17.3%，创8年来的新高，在全国城市中居第4位；人均gdp继续居全国第1位，达到54560元/人；在经济持续增长、产业继续升级等因素的影响下，深圳成为全国经济最为活跃的城市之一。随着经济的发展，深圳社会发展步入新的阶段，人民生活水平进一步提高。2003年，深圳人均可支配收入达到25935.84元，比上年增长4%，而居民消费欲望也不断增强，人均消费支出达到19960.32元，比上年增长了5.5%。2003年恩格尔系数为27.9%，远低于中国46%的平均水平，算得上“富裕”的标准了。根据“深圳市年国民经济和社会发展统计公报”，年深圳市在岗职工年平均工资为元，折算成月平均工资为元，较上一年增长，扣除物价因素实际增长。收入的平稳增长使得深圳人消费信心大增。去年深圳市居民人均消费支出为19960.32元，增长5.5%。在居民八大类消费支出中，比重占前3位的仍然是食品、交通通信和教育文化娱乐服务。而交通通信类、杂项商品和服务类、医疗保健支出有较大增长，增幅都超过10个百分点。另外，食品类、衣着类、教育文化娱乐服务类的支出也有所增长。家庭设备用品及服务类、居住类支出则下降。在各类消费中，交通类支出增幅领先，家庭汽车成为居民消费的新热点。随着轿车价格不断下跌和居民收入水平提高，促使购车热不断升温。抽样调查显示，去年深圳居民购买小汽车的均价从上年的13.9万元上升到18.5万元，致使人均交通类支出3143.04元，增长32.5%。由于交通工具改善，人们出行更加便利，户外活动增加，带来各种费用随之加大。如车辆用燃料及零配件同比增长57.6%，交通工具服务同比增长1.8倍。随着可支配收入的提高，深圳居民的理财观念也在悄悄改变，越来越多的居民开始把手头的闲钱从银行中取出来，投向各类投资渠道。据统计，去年深圳市居民人均借贷支出19147.92元，比上年增长6.8%；人均银行存款15986.28元，增长16.2%；人均提取存款17207.05元，增长6.3%，人均取款高于存款1221元。据调查，相当部分居民将存款用作各类投资。另外，储蓄性保险加大，储蓄性保险支出517.56元，增长34.5%。2.3东莞市经济发展现状“以现代制造业名城为特色的现代化中心城市是东莞市发展的战略目标。从不同行业看，2003年农业投资0.12亿元，制造业投资129.08亿元，电力、煤气及水的生产和供应业投资9.99亿元，建筑业投资9.96亿元，交通运输、仓储和邮政业投资1.62亿元，信息传输、计算机服务和软件业投资7.37亿元，批发和零售业投资6.10亿元，住宿餐饮业投资0.95亿元，金融业投资0.74亿元，房地产业投资57.40亿元，租赁和商务服务业投资5.66亿元，水利、环境和公共设施管理业投资38.32亿元，居民服务和其他服务业投资2.33亿元，教育投资3.29亿元，卫生、社会保障和社会福利行业投资2.74亿元，文化、体育和娱乐业投资0.46亿元，公共管理和社会组织投资43.14亿元。2003年新增公路47公里。其中东江大道全长7.4公里，连接新老城区，投资9.9亿元，于2003年5月28日竣工通车；五环过境路全长28.8公里，将于2005年春节前完成；松山湖大道全长16.5公里，已完成路面清表和桩基；虎门港大道全长22公里，于2003年7月动工，建设期为2年。开发面积；建筑业取得新进展。建筑企业通过深化改革，形成投资多元化、管理社会化、经营市场化的新机制，取得了较好的经营效益。全市施工建筑企业完成增加值13.98亿元，比上年增长39.6%，实现利税总额4.6亿元，增长34.6%；总产值76.48亿元，增长16.1%。城乡居民收入继续增加。全市职工年平均工资9341元，比上年增长10.9%，扣除价格因素，实际增长10.1%。城镇在岗职工年平均工资22598元，比上年增长26.9%，扣除价格因素，实际增长26.0%。城镇居民人均可支配收入18471元，农村居民人均纯收入8481元，分别比上年增长9.0%和7.3%，扣除价格因素，实际增长8.2%和6.6%。人民生活水平进一步提高。据抽样调查资料显示，全年城镇居民人均消费性支出15446元，比上年增长1.9%。其中，食品支出4804元，下降0.7%；交通通讯支出2062元，下降52.1%；娱乐文教服务支出2512元，下降5. 6%；居住消费支出2966元，增长1.8倍。居住条件进一步改善，年末城镇居民人均居住面积41.4平方米；每户家庭独用厨房，独用卫生间。2.4佛山市经济发展现状2002年11月18日，国务院做出了调整佛山市行政区划的决定，撤销原佛山市城区和石湾区以及由佛山市代管的南海市、顺德市、三水市、高明市，形成“一市辖五区”（即辖禅城区、南海区、顺德区、三水区、高明区五区）的管理体制。未来五年，佛山市将以提高城市综合竞争力为核心，以结构调整、资源整合为主要任务，以体制创新、科技创新、扩大开放为动力，以提高人民生活水平为目的，围绕建设广东省第三大城市这个目标，把佛山建设成为产业强市、文化名城和现代化大城市。2003年，经济总量持续快速增长：全市国内生产总值1381.39亿元，比上年增长16.1%，为1997年以来的最高增幅。人均gdp为40830元，比上年增长15.9%。三次产业发展态势良好，其中，第一产业增长3.8%，第二产业增长20.5%，第三产业增长12.0%，一、二、三次产业对gdp增长的贡献率为1.4%、68.8%和29.8%，其中工业对gdp的贡献率达65.8%，拉动全市gdp增长10.6个百分点，对全市的经济增长起到关键作用。市场销售平稳增长。随着居民收入水平的逐步提高，以汽车、住房、电子通讯等为代表的新型消费增长较快，有效刺激了消费市场的发展。全市全社会消费品零售总额473.19亿元，比上年增长12.7%。居民收入稳步提高，物价小幅上升。全年城镇居民人均可支配收入为14827.20元，比上年增长9.2%，人均消费性支出11264.88元，增长3.0%。居民消费价格总指数比上年上涨0.6%。2.5中山市经济发展现状中山市的发展目标是：努力开拓、建设市场，大力搞活商贸流通，各类专业市场和农贸市场繁荣，如小榄五金、古镇灯饰、东凤小家电、大涌红木家具、沙溪布匹市场以及独具园林风格的沙岗墟农贸市场。全市外经贸易出口总值36.8亿美元，比上年增长30.4%。招商引资力度加大，外来投资持续增长，全市实际利用外资6.5亿美元，增长12.4%，其中投资500万美元以上的项目29个。居民消费价格指数上升2.5%。据初步核算，2003年实现本地生产总值（gdp）497.10亿元，按可比价格计算，比上年增长17.8%，同比提高1.3个百分点，增长速度居全省第三位，创1995年以来的新高。其中，第一产业增加值27.03亿元，增长3.4%；第二产业增加值312.08亿元，增长23.9%；第三产业增加值157.99亿元，增长9.5%。三次产业结构调整为5.4:62.8:31.8，第一、第三产业比重分别下降0.9和2.6个百分点，第二产业比重提高3.5个百分点。第二产业仍占主导地位。全市按户籍人口计算人均生产总值达36278元，折合4381美元，同比增长16.4%。2003年完成建筑业增加值15.16亿元，比上年增长2.7%。资质以上建筑企业的4100个施工工程中，竣工工程2291个，竣工率55.9%。实现营业利润1.81亿元，增长19.8%。与2002年同期相比，全年居民消费价格总水平上升1.2%。其中，服务项目价格水平上升3.2%，消费品价格水平止跌回升，微升0.4%。从八大类消费构成看，除家庭设备用品及维修服务、交通和通讯价格下降以外，食品、烟酒及用品价格均微升0.1%，衣着类、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务、居住等价格，分别上升3.6%、2.0%、5.4%和1.3%。全年社会消费品零售总额151.71亿元，比上年增长12.9%，考虑价格因素，实际增长12.5%。分城乡看,城市消费品零售额65.17亿元，乡镇消费品零售额86.54亿元，分别增长13.2%和12.7%;分行业看，批发零售贸易业实现零售额127.08亿元，增长13.9%。其中限额以上贸易企业实现零售额40.10亿元，增长17.8%。餐饮业在“非典”过后逐渐恢复增长，全年实现零售额24.34亿元，增长8.2%。2003年末，全市金融机构各项存款余额845.19亿元，比年初增长19.4%。其中，企业存款和居民储蓄存款分别为196.96亿元和543.70亿元，分别比年初增长35.0%和17.5%。各项贷款余额495.66亿元，比年初增长12.1%。其中，个人消费贷款余额100.42亿元，比年初增长34.1%。全年现金净投放87.20亿元，比上年多投放25.42亿元。据城市、农村社会经济调查队数据显示，城镇居民年人均可支配收入14906元，增长4.9%，扣除价格因素实际增长4.5%；农村居民年人均可支配收入7211元，增长4.9%，扣除价格因素实际增长4.5%。年末城镇、农村居民人均住房面积分别为30.03平方米、34.15平方米。全市城镇在岗职工（不包括农户、乡镇企业、私营单位及个体户）年平均工资21020元，增长11.8%。2.6珠海市经济发展现状珠海市致力于建设道路、港口，发展高科技企业，重点发展技术含量高、附加值大的高新技术项目。据珠海市统计局城调队抽样调查资料显示，年全市市区居民人均可支配收入为.元，比上年同期增长.。具体特点表现为工薪收入仍为家庭收入主要来源，与此同时非劳动收入保持增长。工薪收入仍为家庭收入的主要来源。就业者人均月工薪收入为.元，比上年同期增长.。其中工资及补贴收入为.元，增长.。在各种经济单位的就业收入中，国有经济单位职工人均月工资及补贴收入增长.，其他经济单位职工收入增长.。珠海市居民消费步入新的转型期，逐步由生存型向发展和享受型转变，吃、穿、用的消费比重减少，新的消费热点不断出现。调查显示，年市区居民人均消费支出为.元。在八大类消费结构中，呈现“三降五升”的格局。主要表现为：吃、穿、用的消费比重减少，文化教育、旅游、医疗保健、交通通信、保险等成为居民新的消费热点。住房装修降温，耐用消费品减少。年度，居民月人均居住支出元，与上年同期相比下降。其中，家庭装潢支出比上年同期下降.。随着装修热的降温和家庭设备拥有量的饱和，居民用于购买设备用品和文化娱乐用品的支出也分别下降了.和 .。2.7韶关市经济发展现状韶关市工贸旅三业发达，是粤北政治、经济、文化中心和交通枢纽。2003年全市生产总值268.1亿元，按可比价格计算增长12.9%。其中第一产业增加值51.7亿元，增长3.8%；第二产业增加值125.3亿元，增长17.8%；第三产业增加值91.1亿元，增长11.9%。三次产业结构为19.3：46.7：34.0，第一产业下降1.7个百分点，第二产业上升1.9个百分点。工业化进程加快。2003年工业增加值首次迈上100亿元大关，达到102.2亿元，增长18.4%，增长率比上年加快6.8个百分点，在国民经济增长中发挥主导作用。规模以上工业增加值82.2亿元，增长22.7%。建筑业稳步发展。2003年建筑业实现增加值23.0亿元，增长15.3%。四级及四级以上建筑业完成施工产值29.0亿元，增长59.0%。实现利润3109万元，下降10.6%。施工工程1599个，其中投标承包工程1111个，占全部施工工程的69.5%。投资规模继续扩大。全年固定资产投资突破百亿元大关，达到104.0亿元，增长24.1%。其中：基本建设完成投资31.3亿元，下降8.4%；更新改造完成投资24.8亿元，增长52.0%；房地产投资9.7亿元，增长74.8%。年内新开工项目500个，增长11.6%；竣工项目318个，减少23个。全年在建重点项目12个，韶钢系列技改、韶关卷烟厂技改、粤北医院住院大楼、韶关电厂11号机组、东阳光铝箔厂扩建等重点项目进展顺利，对拉动全市投资的增长起到了重要的作用。市场销售稳中有升，假日消费活跃，消费领域进一步拓宽，住房、汽车、旅游等成为消费热点。全年全社会消费品零售额113.3亿元，增长10.6%。其中：城市消费品零售额85.0亿元，增长11.0%；农村消费品零售额28.3亿元，增长9.4%。金融业积极落实国家的货币政策，不断强化和完善服务功能，存贷款业务健康发展。2003年年末金融机构各项存款（不含外币）余额356.1亿元，增长14.0%。其中城乡居民储蓄存款余额240.1亿元，增长13.4%。金融机构各项贷款（不含外币）余额176.9亿元，增长8.1%。其中：短期贷款30.1亿元，下降6.7%；个人中长期消费贷款16.3亿元，增长23.2%。银行货币净投放2.2亿元，下降80.5%。城乡居民生活水平继续提高。据居民家庭抽样调查，韶关市区居民人均可支配收入为9135元，比上年增长12.9%；居民家庭人均消费性支出为6923元，比上年增长16.3%；居民家庭食品支出占消费支出的比重（恩格尔系数）为41.1%，比上年降低1.4个百分点；全市农民人均纯收入3204元，增长3.3%。 2003年年末在岗职工全年工资总额38.64亿元，比上年增长13.2%；在岗职工年平均工资13976元，增长15.1%。其中：市、县人均工资11190元。3. 各城市发展对比分析3.1 城市特点、总面积、总人口城 市城市特点面积 (平方公里)人口(人)广州广东省省会、华南地区区域性中心城市，是交通通信枢纽及贸易通商口岸。7300户籍：720万 常住：1015万300万流动人口 深圳连接香港与内地重要通道，移民城市，以高新技术产业、先进制造业为基础，以现代服务业为支持的现代化中心城市1948(其中特区391)户籍：139万 常住：504万365万流动人口东莞著名侨乡，其外向型经济发达，已成为一个国际性加工制造业基地，制造业带动了会展业，已建成东莞国际会展中心和广东现代国际展览中心。2465户籍：156万 常住：640万484万流动人口佛山是珠江三角洲腹地，著名侨乡，珠三角陶瓷生产基地，有“南国陶都”之美誉。3848户籍：339万 常住：560万221万流动人口中山国家级高新技术产业开发区，著名侨乡，特色产业有古镇灯饰、小榄五金等。1800户籍：136万 常住：374万238万流动人口珠海是联系内地与香港、澳门的重要进出口岸。7649(其中陆地面积1630)123万韶关广东北大门，是北方及长江中下游地区与华南沿海之间重要的陆上通道，工贸旅三业发达。18385313万小析： 从上表可见，以上城市大多数有不同程的外来人口，广州、深圳、东莞最多，均在300万以上；这三个城市同时亦是广东经济最发达的城市。3.2 人均gdp由广东省社会科学院发布的“广东省地区综合竞争力评估与分析”课题结果按照经济发展水平，将全省21个地级以上市分为三大类地区：一类地区6个（广州、深圳、东莞、佛山、珠海、中山），为经济发展水平较高地区，人均gdp为3000美元以上；二类地区7个（肇庆、惠州、江门、汕头、潮州、茂名、韶关），为经济发展水平中等地区，人均gdp为10003000美元之间；三类地区8个（阳江、汕尾、揭阳、湛江、河源、云浮、清远、梅州），为经济发展水平较低地区，人均gdp在1000美元以下。据世界经济发展的经验表明，人均gdp突破3000美元，居民生活开始进入富裕阶段，人们对生活便利和舒适程度的要求大为提高，家用电器占重要地位的小康型特征将不存在，住宅、家用轿车为主的富裕型消费特征日益显著，住房需求快速增加。联合国相关资料还表明，人均gdp8008000美元之间为房地产业的起步和快速上升阶段，只有当人均gdp达到13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。因此，人均gdp3000美元后，无论从需求还是供给看，居民住房数量快速扩张应是一个明显的趋势。在我们所调查的城市当中，据统计资料显示：广州、深圳、珠海、东莞的人均gdp已突破5000美元；中山、佛山人均gdp在30004000美元之间，韶关人均gdp为1027美元。可见，以上城市正处于房地产业的起步和快速上升阶段；除韶关外居民生活均开始进入富裕阶段。3.2恩格尔系数根据是世界粮农组织提出的标准：恩格尔系数在59%以上为贫困，5059%为温饱，4050%为小康，2540%为富裕，低于25%为最富裕。根据中国统计局的数字：我国城市居民恩格尔指数为46%，位于“世界粮农组织”的小康标准。我们所调查城市的恩格系数见下表：城市广州深圳东莞佛山中山珠海韶关恩格尔系数38.9%27.9%31.2%33.2%39.6%35.5%41.1%小析：由上表可知，深圳恩格尔系数最低接近25%，除韶关外各市均处于25%40%的富裕区间；而韶关亦处于小康水平。3.3人均可支配收入据资料显示，当人均可支配收入达到800美元时，将会出现类似百安居等建材大卖场。珠三角主要城市人均可支配收入(单位：万元)城市广州深圳东莞佛山中山珠海韶关人均可支配收入1.52.591.81.481.491.660.9小析： 以上城市人均可支配收入均超过了800美元，已具备建材超市进入的条件。目前，百安居已进驻广州、深圳，百安居、欧倍德正在努开发珠海、中山、东莞等市场；而佛山由于其特殊性(陶瓷生产基地)使建材大卖场不感贸然行动，欧倍德已在广州芳村选址开店，同时以此店作为佛山南海市场的试金石。而韶关建材大卖场暂时没有计划进入，但金海马家具超市已准备入驻亿华物流园。二珠三角主要城市房地产概况1. 房地产现状1.1广州2003年广州市全市十区房屋成交量为1638.87万平方米，较2002年同期增长15.83%，而其他包括预售商品房成交量、二手房成交量的同比增幅，都保持了双位数的增长，显示了广州房地产市场正向着快速持续增长的态势发展。2003年广州市房地产开发投资419.48亿元，同比下降1.6%，成为1991年以来房地产开发投资首次负增长的年份。2003年，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为35.7%，比重同比下降了6.5个百分点。广州市房地产开发投资规模得到有效控制。在2003年末的1285家房地产企业中，正在进行建设开发的有796家，占总数的61.9%，比2002年减少了99家；房地产新开工项目有770个，比2002年减少了101个。广州市房地产开发投资下降，与全国增长29.7%、全省增长8.3%形成鲜明对比。2003年，我市商品房新开工面积1086.16万平方米，同比下降3.2%。在商品房新开工面积中，除办公楼新开工面积增长外，其余的均有不同程度的下降。由于新开工面积减少，我市商品房施工面积有所下降。2003年我市商品房施工面积为4354.05万平方米，同比下降3.4%。2003年，广州市商品房市场需求旺盛，全年商品房销售（签约）面积为1210.77万平方米，销售（签约）合同金额为525.50亿元，分别比上年增长了10.7%和10.5%。其中住宅销售（签约）1122.38万平方米，增长10.2%；办公楼29.89万平方米，增长50.1%；商业营业用房44.82万平方米，下降0.9%；其他房屋13.69万平方米，增长35.5%。2003年我市商品房楼价走势平稳，销售均价为4340元/平方米，比2002年微降了0.2%；其中商品住宅均价为4074元/平方米，下降0.8%；办公楼均价为7138元/平方米，同比上升1.8%；商业营业用房均价为9198元/平方米，上升3.7%；其他房屋销售均价为4149元/平方米，上升28.5%。其他房屋均价增长较快，主要是汽车车位销售量大幅度地增长。 展望：2004年，国务院出台了控制全国固定资产投资增长过快的措施，要求深入开展土地市场清理整顿，严格土地管理；并从2004年起，商品房土地交易需一次性缴交地价。与此同时，金融机构也加强了对房地产行业贷款的控制力度，房地产开发投资资本金比例由20%提高到35%以上。这一系列政策措施的出台，必将进一步规范广州市房地产开发市场。同时，随着广州市经济实力的持续增长、人民生活水平的不断提高和外来人口的继续增加、城市环境的日益改善以及2004年cepa实施和广州申亚等有利因素的影响，市民对商品房的需求将不断增加。1.2深圳在经济持续快速增长的影响下，2003年深圳房地产业继续保持健康发展，房地产投资经过2002年的高速增长后，已开始呈现增速回落；房地产市场总体呈现：供求总量基本均衡、供求结构基本合理、房地产价格基本平稳的运行特征；各级房地产市场景气程度高，且需求持续旺盛。从房地产开发投资看，2003年深圳全市房地产开发投资达到449.05亿元，比上年增长了9.4，远远低于2002年27.3的增长速度。从近年来的投资情况看，深圳房地产开发投资一直保持着2030的高增长态势。尤其是2002年，开发投资达到27.3的高增长率，占全社会固定资产投资比重则高达54.9。理论上讲，在城市快速发展过程中，房地产作为先导性产业具有投资增速高的特征，但是增速过高易造成房地产市场过热隐患。尤其是2002年，深圳房地产开发投资与gdp的增长率的比例高达1.8：1,出现了投资过速的不利局面。2003年初，随着政府对房地产用地调控力度的加强及系列调控措施的出台，开发投资增幅不断减小，上半年增幅减至19.2，至年底减少到9.4，开发投资增速明显回落，而房地产开发投资增长率与gdp增长率的比值也呈现下降，至年底出现0.6：1的倒置比例，并在基本合理的比例区间内，投资过速问题得到明显缓解。今后，随着政府对房地产市场调控的进一步加强以及业界的不断理性，深圳房地产业将进一步保持平稳、协调的发展。2003年商品房施工面积：2737.48万平方米。商品房竣工面积达到994.52万平方米。商品房新开工面积达到957.62万平方米，但增长速度与上年相比减缓到1.38（2002年为6.74）。全市商品房销售面积为877.85万平方米，比上年增长了10.88，其中，住宅销售面积达到811.9万平方米，较上年增长了12.08，占商品房销售总面积的比例达到92.49。从全年销售情况看，住宅、写字楼销售面积持续增长，而商业用房销售出现下滑。根据统计数据分析，近年来写字楼销售平稳，其买卖需求并非因宏观因素的利好而出现较大变化；商铺物业销售尽管有所减少，但仍保持着去年的销售规模，实际销售量高于19982001平均销售水平近两倍，表明商铺物业买卖需求继续旺盛。总体来看，2004年深圳房地产市场将继续保持总量基本均衡、价格基本平稳的运行态势，房地产市场将持续景气，新的热点区域将逐渐形成，房地产市场将继续保持健康、平稳、理性的发展局面。1.3东莞在投资方面，固定资产投资始终保持较大力度，更新改造投资增幅大大超过去年同期水平。2003年1-11月，东莞市镇以上地方项目固定资产累计投资额为197.68亿元，同比增长79.36，增速在珠三角排第二位，仅次于惠州市。其中基本建设、更新改造、房地产分别完成投资84.66亿元、41.16亿元和4941亿元，同比增长5592、10362和12366。此外，2003年111月，全市商品房建筑施工面积达555.79万平方米，同比增长73.77；商品房实销面积达128.86万平方米，实销金额39.58亿元，同比增长7305。1.4佛山商品房施工面积950万平方米，竣工面积363万平方米，销售面积288万平方米，销售金额81亿元。与目前省内各大城市相比，佛山楼市事实上已经坐上广东楼市的第三把交椅。空置面积136万平方米，在全省排第六；在专家的数学分析模式中，房地产经营效率高于全省0.7的平均值达到1，正处于稳健发展平台上。居住条件不断改善，居住支出增幅较大。顺德经济保持较快增长，城镇居民的居住环境有较大的改善，小区配套设施完善、环境优雅的高档住宅小区不断涌现，居住面积不断增加。人均居住面积37.09平方米，比上年增长3.0%。每百户城镇居民家庭拥有两套住房的有26.0%，比上年增长8.3%。家居配套设施齐备，各具特色的装修，营造一种温馨、舒适、宽敞、优雅的居住环境，带动居住类消费大幅增加。2003年顺德城镇居民人均居住类消费支出1801.20元，比上年增长34.2%。居住类增长较大主要是住房类支出增长 62.2%，其中住房装潢支出增长70.9%，水电燃料增长9.5%，其中电费支出增长7.5%，燃料支出增长12.9%。1.5中山房地产开发投资51.94亿元，增长42.1%。竣工房屋面积1188.00万平方米，增长7.6%；房屋竣工率为56.5%。1.6珠海2003年珠海房地产景气上升；近半年兴建港珠澳大桥等利好消息带动，外销房成交剧增。据珠海市统计局统计，2003年珠海市共完成房地产开发投资38.8亿元，同比增长4.2%，城中村改造投资25.9亿元，同比下降4.26%，房屋施工面积1408.6万平方米，同比增长18.27%，房屋竣工面积286.3万平方米，同比增长4.43%。房地产增加值14.88亿元，同比增长6.2%，实现增量1.01亿元，拉动gdp增长0.2个百分点，对gdp贡献率3.1%。商品房销售面积达121.3万平方米，销售金额39.21亿元，平均房价为3233元/平方米，同比分别增长6.2%、8.3%和2.1%。2003年8月，被雪藏几年的广珠铁路项目解冻重新公开招商，港珠澳大桥兴建又重现曙光，在相当大的程度上刺激了珠海楼市的外销市场。珠海市房地产交易登记中心的资料表明，03年8月至04年1月的半年期间，珠海普通住宅涉外（港币购买）成交宗数、建筑面积和成交金额分别为265宗、31.7万平方呎和1.16亿元，而02年8月至03年1月同期这些数据仅分别为7宗、9038平方呎和465万元。再有，03年8月至04年1月，珠海写字楼和商铺涉外（港币购买）成交宗数分别为18宗和84宗，而02年8月至03年1月同期这些数据皆为零。由此可见，半年来不但到珠海“安居”的港人数十倍增长，而且来此地“乐业”港商也显著增多起来。 另外，从市房地产登记中心的资料计算得出，近半年珠海市成交的265套涉外普通住宅，均价366.75元平方呎，平均每套面积则近1200平方呎。这从一个侧面反映港人到珠海置业从原来以度假目的为主开始向兼有居住、投资的目的转变。1.7韶关2003年房屋施工面积418.0万平方米，房屋竣工面积176.8万平方米。城乡居民居住条件继续改善。2003全年城乡竣工住宅面积285.45万平方米，比上年增长0.9%。其中：农村竣工住宅面积161.44万平方米，减少4.2%；城镇竣工住宅面积124.01万平方米，增长8.4%。2居民居住情况2.1 广州广州人居住环境的改善和住宅面积的增加，为家庭设备和文娱耐用品进入居民家庭营造了广阔的市场空间，加上近年来居民家庭对耐用消费品更新换代的需求日益旺盛，空调、大屏幕彩电、家用电脑、钢琴、淋浴热水器、吸尘器等拥有量持续上升，消费档次提高。现代化的家电在广州普通居民家庭中得到极大的普及。住房制度的改革，使广州居民家庭的居住消费发生了结构性变化，居民租赁房比例减少，广州人租房越来越少，房租的支出明显下降，而物业管理费、住房装修费等支出则大幅增加。据城调队的抽样调查资料显示，2002年广州居民人均居住支出为981.44元，比1997年上升7.5。其中房租支出受租赁住房比例的下降而大幅降低，2002年广州居民人均住房租金为82.82元，比1997年的204.48元下降59.5。随着拥有住房产权比例的不断上升，居民物业管理费近年来也不断上升，2002年人均交纳的物业管理费为58.95元，比2001年上升37.2。据统计，2002年广州市市区居民人均居住面积为15.57平方米，比1997年的10.79平方米增加4.78平方米，增长44.3。拥挤户大幅度减少，住房宽敞户的比重越来越高。2.2 深圳抽样调查显示，深圳市居民人均居住类支出仅为2100.24元，同比下降19.4%。而住房类装修支出更是下降了33%。但是，更多的深圳居民把购房作为投资，2003年度人均投资性购房支出为3263.8元，增幅高达59.8%。2.3东莞居民家庭购房支出仍呈高速增长态势，仅2003年12月份人均居住支出1149元，比上年同月增长2.71倍，全年累计人均居住支出2966元，比上年增长1.8倍。与此同时，私有产权房比例不断上升，至2003年末，有94%以上居民家庭住上私有产权楼房，住上单栋住宅占42%；住上三、四居室占54%；住上二居室仅2户，拥挤户基本消除，居住条件不断改善。住房配套设施日趋完善，截至2003年末，100%居民家庭使用液化石油气或管道煤气，大部分居民家庭居住装修得体美观，客厅和卧室还装上空调和配上高档的家具。2.4佛山（顺德）居住支出增幅较大。以顺德为例，经济保持较快增长，城镇居民的居住环境有较大的改善，小区配套设施完善、环境优雅的高档住宅小区不断涌现，居住面积不断增加。人均居住面积37.09平方米，比上年增长30。每百户城镇居民家庭拥有两套住房的有26.0，比上年增长83。家居配套设施齐备，各具特色的装修，营造一种温馨、舒适、宽敞、优雅的居住环境，带动居住类消费大幅增加。 2003年顺德城镇居民人均居住.支出1801.20元，比上年增长34.2。居住类增长较大主要是住房类支出增长62.2，其中住房装潢支出增长70.9，水电燃料增长9.5，其中电费支出增长7.5，燃料支出增长12.9。2.5 中山2003年，人均居住支出为1696元，比上年增长了65.94%，成为家庭开支中上扬幅度最大的一项。人均住房面积达到30平方米。2.6 珠海2003年珠海市住房装修降温，耐用消费品减少；居民人均居住支出为954.72元，与上年同期相比下降32%。其中，家庭装潢支出比上年同期下降85.4%。随着装修热的降温和家庭设备拥有量的饱和，居民用于购买设备用品和文化娱乐用品的支出也分别下降了5