高纬国际)沈阳太原街商业项目市场和定位市场空白点分析及初步市场定位.ppt

沈阳项目 初步定位与特色建议,8.0市场空白分析,8.1经济快速发展带来的市场机会,8.0市场空白分析,8.2商业市场发展机遇,8.0市场空白分析,将本项目打造成为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合购物中心； 以国际二线品牌和国际时尚品牌为主的时尚前沿基地； 整个商场为体现时尚、娱乐、教育、家庭的“时尚家庭育乐馆”。 商业定位的差异化特征： 主题不同，消费体验不同 更加时尚，品牌店的升级 业态之间的融合，餐饮与娱乐、餐饮与购物的融合 细节的关注，设计细节，业态布局细节，例如在运动用品层，布置一个小足球场,8.0市场空白分析,8.3酒店市场发展机遇,8.0市场空白分析,8.4写字楼市场发展机遇,8.0市场空白分析,8.5公寓市场发展机遇,8.0市场空白分析,8.6市场空白点分析总结 综合上述市场空白分析，本项目适合发展中高档的购物中心、中档写字楼、loft商务公寓、四星级酒店、经济型酒店和服务式公寓。 根据上述物业及客户特征，本项目将成为集购物、餐饮、休闲娱乐、办公及住宿为一体的综合商贸平台。 根据项目规模条件，本项目适合发展两种方案的综合体： 方案一（部分出售）：购物中心、中档写字楼和loft商务公寓、四星级酒店和经济型酒店为一体的综合体； 方案二（针对投资者）：购物中心、中档写字楼、四星级酒店和服务式公寓为一体的综合体； 方案三（加速资金回笼）：购物中心、loft商务公寓、四星级酒店和中档写字楼为一体的综合体 相比较而言，方案一的市场风险更小；方案二更有利于提升项目的整个档次；方案三有利于加快资金回笼。,9.0定位,9.1整体定位 根据市场空白分析，本项目适宜发展集购物、休闲、娱乐、办公、住宿的综合体，成为太原街商圈引领型的商贸综合平台。 作为方案一商贸综合平台内各物业之间的良性互动关系如下：,写字楼/loft商务公寓,经济型酒店,4星级酒店,商业,商贸综合平台,提升档次,提供客源,提升形象,酒店客户层面的延伸,提供客源,提升便利,提供消费人群,提供便利配套和办公客户,提供客源,提供便利配套,提供便利配套,提升档次,9.0定位,作为方案二商贸综合平台内各物业之间的良性互动关系如下：,写字楼/loft商务公寓,服务式公寓,酒店,商业,商贸综合平台,提升档次,提供客源,提升档次和服务水平,为长期客人提供更好居住环境,提供客源,提升档次,提供消费人群,提供便利配套和办公客户,提升商场形象，提供客源,提供便利配套,提供便利配套,提升档次,9.0定位,9.2规模建议 根据所做的市场研究内容，将本项目各部分物业的规模和目标客户建议如下：,9.0定位,9.3商业定位 根据问卷调查，家庭月收入5000元以上、28-40岁之间的占比40；由于沈阳目前家庭收入水平高、时尚人群主要集中在28-40岁之间。 这部分消费者具有较好的经济实力和消费意愿，本项目的目标消费者主要定位为这部分人群。 这部分人群有两大特征： 其一，从生长环境看，这部分人主要出生在60年代末到70年代末，开始工作于90-95年间，收入水平高于上辈，消费意愿强，餐饮娱乐消费高，且对品牌有所认知； 其二，从家庭成长周期看，这部分人群基本已结婚，并且大部分有孩子，孩子年龄主要在1-10岁之间，对于孩子投入大； 同时在未来45年后项目开业时，28-40岁之间的中高收入人群包含有较多出生于70年代末和80年代初的人群，这部分人绝大部分为独生子女，物质极大丰富于之前的任何一代，更有个性，更时尚，紧跟国际时尚潮流。 随着沈阳经济的快速发展，预计未来中高收入人群的更趋年轻化，也更加时尚。 根据目标消费者时尚以及家庭特征，建议将本项目打造成“时尚家庭育乐馆”。 时尚：包含时尚的品牌、时尚的生活方式、时尚的消费体验 家庭：不仅是满足女性逛街的需求，也满足男性放松休闲、交友聚会的场所，同时还是小孩娱乐和成长的推动器； 育：小孩投入是年轻家庭最重要投入之一，尤其是孩子才艺的教育投入；以此为基础延伸到小孩服饰、玩具的投入和父母自身适应竞争的教育投入、美的投入。 乐：乐不仅仅是玩乐，而是结合餐饮的娱乐；在餐饮中沟通感情，在娱乐中促进感情，成为重要的休闲和聚会场所。,9.0定位,由于一层的档次定位是决定整体商场档次的重要基础，一层的商业档次要尽量提高，才能提高整体商场的档次，同时将零售向更高楼层延续； 考虑到目前太原南街的商业气氛并不浓厚，给人的直观感觉还是停留在杂乱的层次上；另外，在沈阳卓展、西武百货、新世界1店、中兴商厦、将开业的美美百货，以及分布在高档酒店内一线品牌店已较饱和，预计一线品牌在初期引进有较大难度。 本项目低层可以以国际二线品牌为主，辅以部分钟表、配饰方面的国际一线品牌。在项目成熟的过程中，逐渐调整品牌，提高项目的档次。 一层的主力货单价为3000-5000元的国际二线品牌，并在较好的位置布置一些货单价在5000元以上钟表、配饰以及服饰方面的国际一线品牌。 由于未来消费者将更具有个性、时尚，而沈阳目前较多商场的品牌为国内品牌和港澳台的品牌，不够时尚个性。本项目可以利用此空缺引进国际活跃时尚个性品牌。价位在1000-3000元之间，并且在一层和二层设置跨层的时尚品牌旗舰店，带动整个项目的时尚氛围。 考虑到部分消费者的随机性购物需求以及充分利用太原街收入中档的时尚消费人群，可以在较高楼层布置些500-1000元的时尚大众品牌和运动品牌。 将有目的消费的餐饮娱乐安排在高层，利用通天梯直接引导到高层，使其从上往下逛。 早教中心、才艺教室的课程时间长；可以在其周边安排儿童服饰、玩具，成年人教育以及女性美甲、美容美发等，使陪同父母的等待时间更有乐趣。 购物中心内商业经营区域的划分通常应遵守一个原则，即任何一个购物中心的业态都是非常丰富的，任何一个购物中心都不应该片面地适应某一类消费者，而应尽量适应更大范围的消费者，因此在同一购物中心内应存在不同档次的商品，但不应把档次差别很大的商品放在一起，而应将不同档次和价位的商品分别设置于不同的楼层。 根据以上思路，初步有以下的业态布局：,9.0定位,9.0定位,国际精品廊,9.0定位,时尚旗舰,9.0定位,摩登前沿,9.0定位,个性潮流,9.0定位,动力天地,笼式足球,9.0定位,青春活力，街铺概念,9.0定位,儿童动力加油站,9.0定位,精彩周末,9.0定位,健康生活,无处不在的餐饮,10.0商场设计特色,Coffee,Desert & Cake,Cheese & Ice Cream,Beers& Wine,Theme Restaurant,Food Court,香港购物中心发展的三个阶段 启蒙阶段 此阶段的购物中心设施简单，功能单一，但购物环境已经明显好于传统百货公司； 娱乐化阶段 此阶段的购物中心以太古广场项目为代表，它将休闲购物理念带进了购物中心内，从而也引发了香港商业的全面变革，各购物中心的竞争也愈加激烈，为了区别竞争对手，各项目都规划了更多的娱乐设施，以吸引更多的顾客； 主题化服务化阶段 此阶段的香港购物中心竞争较为激烈，发展趋于饱和，因此各购物中心开始求新求变，代表项目包括IFC和朗豪坊，在此阶段建成的购物中心更加注重消费者的需求与感受，强调与人为本。同时在外在形式上也强调拥有项目自身的主题，如青衣城和朗豪坊。此阶段购物中心具有更强的个性和差异优势。,10.0商场设计特色,冰天雪地变成,室内春天,炎炎夏日变成,10.0商场设计特色,将购物变为,愉悦的享受,10.0商场设计特色,主题化概念,10.0商场设计特色,中庭的利用,10.0商场设计特色,混业经营的布局,10.0商场设计特色,在每层的商业布局中，除主力店和相对集中功能区域外，通常采用混业经营原则，这种看似凌乱的布置可以使消费者在购物时充满偶然性和随机性，并使消费者体验到“逛街