邢台喜尔登中央商务广场定价方案.doc

喜尔登中央商务广场定价方案谨呈：新顺德房地产开发有限公司邢台喜尔登中央商务广场定价方案 （讨论稿） 深圳安佳置业顾问有限公司 邢台喜尔登中央商务广场项目组 二00六年一月二十日目 录一、商业市场调查 3二、面积的统计及使用率 5三、定价策略 6四、楼层价差、级差的制定 9五、商铺楼层级价、分级价、系数表 12六、销售价格的统计 13七、投资回报分析 14八、付款方式方案 16 九、返租策略 17十、2003年销售计划 19十一、附：喜尔登中央商务广场价格表喜尔登中央商务广场定价方案一、 相关商业市场调查商业市场调查内容对比表（一）各层功能划分租金及价格汇源商场一层百信鞋业超市 珠宝二层家电 针织品 床上用品三层丹兰女人街女裤 女装 毛衣商场一层为百信鞋业市场商场二层的价格为(60元平方米)合同签定一年预交三个月和租金由于淡季或优惠期间租金有所浮动商场三层的价格为：40元平方米合同签定一预交三年月的租金新世纪家乐园超市一层家乐园超市(租赁)新世纪商场(自营门口的柜台2500-3000元/月(大多数为转让，所以价格高)服装区周边的柜台(针织、小首饰) 700-400元/(位置不同、大小相同)服装区周边的精品站60-40元/(面积的不同押金1万-2万不等)小柜台的押金为1 万 税金 70-150/元不等双安购物广场押金 1万元 一层至三层60-40元/ 人工自理押金 1万元 销售额16% 人工自理新亚购物中心一层家电、自行车、化妆品、珠宝钟表、箱包皮具、非处方药品二层针纺用品、男女内衣、布料、鞋、精品店三层男/女成衣、童装、体育用品进场费100元/面积 押金为1个月的租金服装区 100元/化妆品区 每年为5-6万家乐园购物中心地下室 家电、自行车、厨房电器一层 超市、化妆品二层 男装、男裤三层 女装、休闲装四层 针织用品、床上用品、男女内衣、童装、玩具五层 鞋业、体育用品(服装、鞋)进场费: 50元/平方米面积(不退)租 金: 采用保底5%扣率面积 高档90 中档80 低档70押 金：100元/平方米面积南方乐购地下一层 自营超市地上一层 珠宝首饰、钟表、工艺礼品、摄影器材、皮具地上二层 鞋业、男正装、休闲装、水吧地上三层 女正装、休闲装、少女装、针织内衣、水吧地上四层 童装、图书、儿童乐园、床上用品、水吧6年租金买断20年使用权二层 106元/ 边厅 120元/三层 100元/ 边厅 120元/四层 85元/ 押金 500元/面积买断二、三层 3980元/ 四层 3580元/中北商城一层：家电 饰品 帽子 袜子箱包 内衣二层： 服装 三层：鞋业 布料 床上用品地下室：精品服装 童装地下室：120-130元/一楼：100元/二楼：50-80元/三层：50-80/押金1.5万商业市场调查内容对比表（二）汇源商城新世纪家乐园超市双安购物广场新亚购物中心家乐园购物广场南方乐购商场中北商城地理位置中兴东大街桥东中兴东大街达活泉大街188号桥西中兴街桥西中兴大街桥西中兴街顺德路建筑面积600027000260002600030000259346000车 站23路6路21路18路23路7路18路、11路18路2路18路6路2路23路18路11路16路13路街区功能中兴大街是一条中心商业街周围有银行政府机等部门客运站、火车站、中心商业区敦守敬路沿线有我市很多行政事业单位商业氛围较淡贯穿本市东西最主要的交通干道客源较多坐落东、西主要干道，上下班客流大，商业氛围比较浓贯穿本市东西最主要的交通干道客源较多邢台市主干道出 租 率35%100%98%100%100%90%100%周边环境商场本身定位为中、低档地处中心商业区客源较多宣传时强调休闲购物交通不够便利地处主要的商业街，商业氛围较浓地处主要的商业街，商业氛围较浓外观标志无有(霓虹灯)有有有(霓虹灯)有(比较显眼)无经营品种经营业态商 场超市+商场商 场商 场超 市商 场商 场商场通道宽 度2米(平均)二层2米-1.5米三层1.2米-1.5米平均为1.5米1.5米-1.8米平均为1.5米平均为1.5米平均为2.2米服装区2.5米小商品1.8米1.2米-2米不等一层1.2米-1.6米二层1.2米-2.0米装修档次一般理石地面、玻璃隔断、石膏板吊棚一般理石地面、玻璃隔断、石膏板吊棚中等比较高档理石地面、石膏板吊棚理石地面、石膏板吊棚比较高档除地面和天棚还有玻璃落地窗一般石膏板吊棚、玻璃隔断、铝合金扶梯数量2部无6部5部8部6部1部商场外广场的面积100平方米左右200平方米左右8000余平方米500平方米300余平方米3000平方米100平方米左右租赁期限合同签定一年合同签定一年签定一年合同签定一年合同签定一年经营形式自营自营租赁自营租赁自营自营+租赁自营租赁自营配套设施停 车 场有有有(比较大)有有有(比较大)没有扶 梯只有上楼的扶梯没有下楼的扶梯无商场共三层每层2组2组1组1组在顺德路入口有一组扶梯二、 喜尔登中央商务广场面积统计及销售使用率1、 销售使用率为55%，计算方式：(本项目使用率最终由房管部门确定，55%为计算用假设)销售使用率=使用面积建筑面积100%2、 面积统计-1-5层使用面积为铺位测量之和，建筑面积按55%的使用率估算得来，但使用率的最终确定应以房管测量部门最终结果为准。建筑面积（m2）使用面积（m2）商 铺负一层31181714.9首层4306.982376.44二层5592.073075.64三层5730.293151.66四层5730.293151.66五层5730.293151.66总计30207.9216621.96三、 定价策略1、 各层择铺推出，低价入市，适时提价 选择各层的部分商铺以较低的价位推向市场，主要是考虑尽可能小的降低客户流失量，减少意向客户持币观望情况的发生，也易于造成热销的开盘局面，为以后的销售奠定基础。根据销售情况适时提价，稳步推进，以达到项目销售的最佳效果，即最大程度地把握能为市场所接受的价格空间。2、 分级定价，扩大价差本项目销售面积及层高在邢台同类物业中均属首位，而按照购买习惯，多数客户的购买意向首选是临街铺位或首层商铺。楼层较高及位置较差的商铺形成尾盘的可能性较大，所以采取扩大首层与较高楼层的价差，形成强烈的价格对照。有利于高楼层商铺的销售，同时更能体现首层商铺的稀缺性，刺激首层商铺买家的“势在必得”的购买欲望。又可以兼顾到不同层次的客户需求，以达到“整体售出”的目标。 3、 总均价的制定 （1）、市场相关价格比较表位 置各层功能划分售 价总均价恒泰商场桥东新华北路负一层、一层：国际超市二、三层: 国际、国内知名品牌店四、五层: 商务酒店一层超市、四五层酒店不售地下一层：均价3000元/二层：均价8000元/三层：均价6000元/5800元/新世纪商场桥东中兴东大街一层：家乐园超市(租赁)新世纪商场(自营)鞋区：6000元/ 终身产权服装区：均价6000元/6000元/中北商城桥东中兴东大街一层：家电 饰品 帽子 袜子箱包 内衣二层：服装 三层：鞋业 布料 床上用品地下室：精品服装 童装一、二、三层不售地下一层：8000元/(一年半前)一层临街铺位：15000元/(最低)11500元/明 月购物广场桥东中兴东大街一层：百货、五金、妇儿用品、儿童服装二层：靺业、床上用品、羽绒服区三四层：男女服装、毛衣、羽绒服区商场内部铺位只租不售一层临街铺位：11000元/11000元/南方乐购桥西中兴西大街地下一层 自营超市地上一层 珠宝首饰、钟表、工艺礼品、摄影器材、皮具地上二层 鞋业、男正装、休闲装、水吧地上三层 女正装、休闲装、少女装、针织内衣、水吧地上四层 童装、图书、儿童乐园、床上用品、水吧地下室、一层不售二层、三层：4100元/四层：3700元/20年使用权3900元/港龙广场桥西中兴西大街一、二层：连体商铺三层：写字楼四层六层：住宅一、二层连体商铺 终身产权临街铺位：30008000元/ 均价：5800元/5800元/（2）邢台市各商场铺位售价(均价)比较表（3）、本项目价格体系的制定，是采用的市场比较法及市场价值认知法。 通过对邢台同行业（已售、在售）物业的销售价格的比较，参考了多项技术指标，加权后，得出本项目的销售均价为6500元每平方米。加之本项目的各种的各项优劣势参考，采用价值认知法得出本项目的销售总均价为6880元每平方米。四、 楼层价差、级差的制定 1、楼层均价、系数表楼层负一层1层2层3层4层5层系数10462.0781.12308140.6690.523建筑面积均 价7200（元/）14300（元/）7730（元/）5800（元/）4600（元/）3600（元/）2、楼层差价订价依据1）按市场惯例1层与2层应扩大差价至一倍左右，达到各自物有所值的选择性，同时项目首层为商业价值最高的楼层，也是最为抢手的部分，所以其商铺赘手的可能性较低。2）2、3层按购物习惯及功能布局上应为男装，女装分区，而2层的商业价值仅次于1层，而3层的楼层相对来说已经较高，所以2、3层的价差设在25%30%应较为合理。 3） 4、5层商铺中销售压力最大的部分，应与2、3层扩大差价，故4层与3层相差15左右。使之以相对较低 的价格提高竞争力，4层与5层间相差15左右，不宜过大。4）负一层因其经营规划用做超市，其均价应低于2层均价，应在以后超市入口及招牌的展示等方面有所考虑，所以其价格与2层间的差价不宜过大，为10%。3、级差系数表 级 别楼 系层 数a 级b 级c 级d 级负一层1.091.051.021.00首 层2.142.092.041.98二 层1.151.131.111.10三 层0.900.860.830.77四 层0.730.680.640.62五 层0.590.540.500.474、级差价格表 级 别楼 价格层 （元）a 级b 级c 级d 级负一层7500725070506880首 层14700143801403013630二 层7890779076707600三 层6220593056805330四 层5050471044104210五 层4050371034103210说明： a:级位于主入口、电梯、扶梯入口、位置显著，人流量大，铺位显眼。b:级位于主要通道，人流量大。c:级偏于主通道，人流相对较少，面积较大。d:级位于较偏处，人流量少，面积较大五商铺楼层级价、分级价、系数表级级级级均价（元）负一层75007250705068807200a.17580(1.10)b.17360(1.07)c.17120(1.03)d.16940(1.01a.27510(1.09)b.27300(1.06)c.27080(1.02)d.26880(1.00)a.37450(1.08)b.37240(1.05)c.37040(1.02)d.36830(0.99)a.47380(1.07)b.47180(1.04)c.46990(1.01)d.46780(0.98)首层1470014380140301363014300a.114730(2.14)b.114460(2.10)c.114150(2.05)d.113800(2.00)a.214630(2.12)b.214390(2.09)c.214070(2.04)d.213710(1.99)a.314560(2.11)b.314330(2.08)c.314000(2.03)d.313610(1.97)a.414510(2.10)b.414260(2.07)c.413910(2.02)d.413510(1.96)二层78907790767076007730a.17930(1.15)b.17830(1.14)c.17720(1.12)d.17620(1.11)a.27900(1.15)b.27810(1.14)c.27680(1.12)d.27615(1.11)a.37870(1.14)b.37780(1.13)c.37660(1.11)d.37605(1.11)a.47840(1.14)b.47750(1.13)c.47630(1.11)d.47600(1.10)三层62205930568053305800a.16290(0.91)b.16060(0.88)c.15770(0.84)d.15480(0.80)a.26240(0.91)b.25980(0.87)c.25710(0.83)d.25380(0.78)a.36210(0.90)b.35890(0.86)c.35650(0.82)d.35320(0.77)a.46160(0.90)b.45820(0.85)c.45590(0.81) d.45230(0.76)四层50504710441042104600a.15140(0.75)b.14840(0.70)c.14500(0.65)d.14250(0.62)a.25080(0.74)b.24760(0.69)c.24440(0.65)d.24230(0.61)a.35030(0.73)b.34670(0.68)c.34380(0.64)d.34210(0.61)a.44970(0.72)b.44590(0.67)c.44320(0.63)d.44180(0.61)五层40503710341032103600a.14110(0.60)b.13860(0.56)c.13480(0.51)d.13250(0.47)a.24080(0.59)b.23770(0.55)c.23430(0.50)d.23230(0.47)a.34030(0.59)b.33670(0.53)c.33390(0.49)d.33210(0.47)a.43990(0.58)b.43560(0.52)c.43340(0.49)d.43180(0.46)六、 售价格统计1、 负一层至五层商铺价格统计表层数项目使用面积（）可售建筑面积（）均价(元/）总价(元)使用率（%）负一层商铺1714.9311872002244960055%首层商铺2376.444306.98143006158981455%二层商铺3075.645592.0777304322670155%三层商铺3151.665730.2958003323568255%四层商铺3151.665730.2946002635933455%五层商铺3151.665730.2936002062904455%总计：16627.9630207.92688020783049055%2、说明负一层至五层建筑面积30207.92m2，使用面积16648.96m2，如全部销售,销售均价为6880元/ m2，总销售额为207，830，49000元。七、 投资回报分析 1、 市场租金的测算通过对邢台各大商场及主要商业街的街铺市场租价的调查（请参阅市场调查表租价部分），商场散租租金大致在40元/120元/之间，街铺租金在100元/200元/之间。结合本项目各项因素的综合计算，得出本项目散租租金预计为：首层120元/，负一层60元/，二层70元/，三层50元/，四层40元/，五层30元/。 2、 计算公式投资回报率=单位月租金面积12个月总楼价100%3、实例（1）喜尔登中央商务广场首层1146#商铺建筑面积14m2，单价13510元/ m2，总价189140元，预计月租金120元/ m2（建筑面积）。年投资回报率=120元14m212个月189140元100%=1066%（2）喜尔登中央商务广场2层2185#商铺建筑面积1091m2，单价7620元/ m2，总价83134元，预计月租金70元/ m2（建筑面积）。年投资回报率=70元1091m212个月83134元100%=1052%（3）喜尔登中央商务广场负一层6013#商铺建筑面积1285 m2，单价6780元/ m2，总价87123元，预计月租金60元/ m2（建筑面积）。年投资回报率=60元1285m212个月87123元100%=1062%（4）喜尔登中央商务广场三层3321#商铺 建筑面积7127m2，单价5320元/ m2，总价379156元，预计月租金50元/ m2（建筑面积）。年投资回报率=50元7127m212个月379156元100%=1128%（5）喜尔登中央商务广场四层4013#商铺 建筑面积1582m2，单价4230元/ m2，总价66919元，预计月租金40元/ m2（建筑面积）。年投资回报率=40元1582m212个月66919元100%=1135%（6）喜尔登中央商务广场五层5226#商铺 建筑面积1154m2，单价3430元/ m2，总价39582元，预计月租金30元/ m2（建筑面积）。年投资回报率=30元1154m212个月39582元100%=105%八、 付款方式方案付款方式一次性付款银行按揭建筑期免息分期折扣95%97%99%签署认购书时付定金10000元签署认购书后7天内缴付40%楼款并签署买卖合同签署买卖合同后一个月内付清60%余款缴付40%楼款并签署买卖合同签署买卖合同后14天内向银行申请60%最长10年的按揭付40%楼款并签署买卖合同签署买卖合同后建筑期免息分期付款余款3个月内付清10%楼款6个月内付清10%楼款9个月内付清10%楼款12个月内付清10%楼款15个月内付清10%楼款交付使用前付清10%楼款九、返租策略1、 项目做返租的目的：主要是为了拓宽客户的层面，也就是说我们的目标客户，除了那些商业经营者和使用者这个客户层面以外，采用返租这种促销方式，可以吸引那些投资者，说得直白一点，就是吸引那些有闲钱的人来做投资。这样，才可能为本项目这样较大的销售体量，提供充分的客源保证。另外一个目的，也是为了项目尽快的回笼资金。2、 具体返租方式及返租预算：1） 返租方式a) 首层不做返租考虑到项目的首层的商业价值最大，同时其销售价格也最高，所以首层的临街铺位及内铺不做返租。b) 负一层、二层至五层年返租率为8%，返租年限为3年因项目在价格指定时，已充分的考虑了楼层价差的问题，故返租年限统一定为3年，但应根据具体销售情况，可以适时调整，如较高的楼层销售滞后，可相应增加返租年限。 2）、返租预算a、 返租额的计算公式楼层返租额=楼层销售价格元/楼层建筑面积8%/年3年总返租额=各楼层返租额之和b、 返租计算a、 负一层7200元/3118元/8%3年=5387904元b、 二层7730元/5592.07元/8%3年=10374408元c、 三层5800元/5730.29元/8%3年=7976564元d、 四层4600元/5730.29元/8%3年=6326240元e、 五层3600元/5730.29元/8%3年=4950971元 c、 总返租额=5387904元+10374408元+7976564元+6326340元+4950971元=35016087元十、2003年销售计划1、销售计划表月份销售面积比%销售面积（m2）均价（万元/m2）总价（万元）销售周期2-3开始内部认购，并收取诚意金3000元（可退）预计开盘时间为一个月内内部认购期3-4206000688041000000开盘期4-5103000688020000000持续期5-7103000688020000000蓄水期7-8206000688041000000强销期8-9103000688020000000持续期951500688010000000蓄水期10-12154500688030000000收盘期总计90270006880185760000 2、说明: 销售面积指计划用于销售商铺的建筑面积。注：本方案所有面积和价格数据均未最后确定，需根据设计院最终设计图纸及核准的公用面积分摊比例进行调整 深圳安佳置业顾问有限公司 邢台喜尔登中央商务广场项目组 二00三年一月二十日 2008攻坚战百日赢家计划方案2008年10月12月2008年10月09日百日赢家 全员营销一、 组织架构总负责：王道德执行：团购业务部孙治华成员：各项目分管老总、市场研发中心老总、非业务部门老总、品