银轩大厦项目裙楼商业定位调查报告.doc

惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告裙楼商业定位调查报告惠州银轩大厦项目目录第一部分、项目宏观环境分析3一、惠州概况3二、惠州市宏观经济与优势产业状况41、以电子为龙头，构建电子、化工、纺织、机械四大支柱产业42、一、二产业稳步增长，第三产业呈现快速增长5第二部分：惠州当前的商铺投资市场分析7一、惠州商业地产市场调查与分析71、惠州商业地产市场概况72、典型在售商业楼盘调查7二、惠州商铺投资客户分析101、目标客户对象102、目标客户投资能力与心态分析11第三部分：项目所在区域及自身状况调查13一、江北区域概况131、地理位置新中心区132、区域交通分析133、区域社会经济特征分析174、区域目前建筑特征分析185、区域发展规划19二、银轩大厦项目地块分析211、项目地块状况分析：212、项目交通分析：223、项目周边设施调查23第四部分：裙楼商业定位调查24一、电子专业市场方向定位调查241、惠州电子产业现状与特点242、惠州及周边地区电子专业市场调查273、惠州电子类厂家调查424、惠州主要电子类工业园区调查55二、纺织原材料市场定位调查611、惠州纺织服装产业发展概况612、纺织原材料专业市场调查633、惠州服装抽样厂家调查71三、惠州写字楼裙楼商业调查78第五部分：裙楼商业定位分析80一、电子类专业市场定位的初步可行性分析801、产业基础雄厚802、厂商及市场反应积极803、本地电子器件类专业市场基本空白804、本项目拥有便利的交通条件815、周边区域电子市场较多、对惠州形成较大分流81二、纺织布料市场定位的初步可行性分析811、惠州地区纺织服装业具有强大产业基础812、惠州地区纺织服装市场空白823、服装厂家及商户反应积极824、本项目拥有便利的交通条件825、定位方向的制约因素82三、倾向性定位选择83第一部分、项目宏观环境分析一、惠州概况惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州市属于珠三角经济区内，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。惠州市常住人口321万，其中市区人口140万。图1：惠州辖区图二、惠州市宏观经济与优势产业状况1、以电子为龙头，构建电子、化工、纺织、机械四大支柱产业惠州市于1998年列入珠江三角洲经济区，是广东省的重点发展地区。惠州市以电子工业为突破口，建立起以电子、化工、纺织、机械四大支柱产业为主体、层次较高的外向型工业体系，培育出了tcl、德赛、麦科特、华阳等一批大型国有（控股）企业集团以及侨兴、富绅等一批民营企业集团。创立了tcl电话机、tcl王牌彩电、tcl手机、富绅衬衫、麦科特照相机、德赛电池、德赛数码龙音响、侨兴电话、cect手机等一批工业产品名牌。全市累计实际利用外资超过100亿美元，办起了8000多家外资企业，其中世界500强企业17家。目前，惠州已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地之一，成为中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。2、一、二产业稳步增长，第三产业呈现快速增长初步统计，2005年全市实现生产总值803.94亿元，增长15.8，增幅居“十五”期间各年之首，并创下1998年以来的增长新高。其中，第一产业增加值82.17亿元，增长1.8；第二产业增加值460.76亿元，增长17.5；第三产业增加值261.01亿元，增长17.2。三次产业构成（）为10.3：57.2：32.5，其中，第三产业比重由2004年经济普查调整后的31.7再上升了0.8个百分点，而农业比重由上年同期的11.2下降了0.9个百分点，第二产业比重则微升了0.1个百分点。显示三次产业的结构调整是由第三产业发展主导的，反映了城市化水平的迅速提高。从三次产业的贡献来看，第一、第二、第三产业对经济增长的贡献率分别为：1.2、65.7、33.1，分别拉动gdp增长：0.2、10.4、5.2个百分点。其中，工业的贡献率为60.6，拉动gdp增长9.6个百分点。2002年11月，中国最大的中外合资项目中海壳牌南海石化项目正式动工建设。该项目总投资43亿美元，外方投资者是世界著名的英荷壳牌有限公司，将于2005年正式投产。该项目的上马建设，带来了巨大的牵动效应，预计在未来的5-10年内，该项目将给惠州带来600-1000亿元人民币的投资。这个项目的建设，标志着惠州新一轮经济建设高潮的到来，奠定了惠州百年发展的格局，必将对惠州乃至广东的产业结构调整升级和经济发展产生不可估量的推动作用。第二部分：惠州当前的商铺投资市场分析一、惠州商业地产市场调查与分析1、惠州商业地产市场概况上个世纪九十年代初的房地产泡沫给惠州房地产的发展带来了相当大的拖累，使得惠州房地产市场整体滞后于周边城市。房地产市场的落后，一方面导致房地产商品种类单一，一直以来都是住宅类商品一枝独秀，另一方面导致商业设施建设的落后，国内的主要城市自1998年后，商业地产市场的发展都非常迅速，而2002年以前的惠州基本上没有什么大型的商业设施。但是从2003年开始，随着惠州房地产市场复苏步伐越来越明显，以家居、建材业、社区超市为代表的商业设施开始大量涌现，金海马、三环、人人乐等本地及外来的大中型商业零售企业成为惠州商业发展的旗帜。商业的快速发展也带动了商铺投资市场的发展，从2003年开始商铺投资成为普通市民关注的焦点之一。根据对近年在售商铺的调查，处于新兴城市商业中心和具有较大消费潜力的专业市场，均取得了不错的销售业绩，比如盛世清华家居商铺，世贸中心购物广场，女人世界、流行前线，美高国际建材城等。2、典型在售商业楼盘调查4 fox狐狸商城地理位置：惠州市江北云山西路与文昌一路交汇处 市场基本情况：8楼 层：金宝江畔花园裙楼3层占地面积：7000单层面积：6500总建筑面积：1.6万开盘时间：2005年12月10日开业时间：2006年1月（春节前）铺 位 数：134铺位面积及使用率：主力铺位3070平方米；使用率约50%经营定位：市场整体租赁给上海富客斯实业有限公司开办foxtown名牌折扣商场，foxton统一进行招商和经营管理。销售价格及策略：（以建筑面积计算）楼 层均价（元/）一 层15000二 层8500三 层6000一次性付款96折，银行按揭98，建行提供最低四成首付，最高六成十年贷款。采用返租形式，按月包租六年，前两年回报率为8%，第三、四年为9%，第五、六年为10%。配套设施：中央空调、自动扶梯8部、货梯2部、彩色闭路防盗监控系统、自动消防系统、小区广播系统。 促销策略：买铺送车：按30万元/单位领取奖券，届时抽取汽车大奖，号称中奖比例为2：1。买铺送钻石：购买铺位者均赠送钻石，最高价值18880元综合评述与分析： 项目在销售面积上是按照foxtown各经营品种的经营面积来销售的，面积较大，导致三楼铺位总值在12万左右，一楼内铺总值在30万以上，外环铺位更高达120万以上，铺位总值相对较高； 同时在实施返租销售政策上，采取按月返租策略，达不到降低首期款的目的；据了解，开盘以来销售的32间铺位多为三楼和一楼的环中心小铺位，该项目日后的销售情况不容乐观。4 广禾楼裙楼商铺地理位置：惠州市惠淡大道(三环路口往南300米) 演达一路(三环装饰城对面)市场基本情况：楼 层：5占地面积：约1000 单层面积：约800 总建筑面积：4200 开盘时间：2005年12月18日开业时间：无铺 位 数 ：一楼9间街铺，24整层销售销售价格及策略：（以建筑面积计算）均价18000元/、最低价17000元/、最高价19000元/；一次性97折，按揭98折；农业银行提供最高五成最长十年按揭。铺位基本情况：铺位面积70左右，使用率100%综合评述与分析：该项目坐落于交通枢纽的演达路中心地段，拥有较大的社区消费群，紧邻人人乐演达店，地理位置十分优越，但是由于铺位面积过大，总价过高，目前销售状况不理想。4 东江明珠花园裙楼地理位置：麦地东路1号 市场规模：楼层：3层占地面积：约3000单层面积：约3000总建筑面积：约10000总体规划：新一佳超市开盘时间：2005年10月底开业时间：未定铺位数：150个销售价格及策略：（以建筑面积计算）均价20000元/、一层最低价18000元/、一层最高价26000元/；一次性和按揭付款两种方式；包租15年，共返租121%，其中购买时一次性返租三年共25%，后12年，每年8%回报，按月返还。管理费2元/铺位基本情况： 主力铺位面积1030，使用率：57%硬件配套：电梯、自动扶梯及中央空调系统。综合评述与分析：经过前期1个月的内部认购期于2005年10月底开盘，现对外只售裙楼一层，主要购买群体为深圳和惠州本地人，其中惠州本地占多数。目前街铺已售完，内铺约销售50%。二、惠州商铺投资客户分析1、目标客户对象惠州市月收入1500元以上的中高等收入居民惠州市周边深圳、东莞等地的实力商铺投资者4 客户区域特征：以惠州市居民（包括惠州所辖的惠阳、惠东等地）为主，深圳、东莞等周边区域为辅4 主要客户职业特征： 政府公务员、企事业单位中层管理人员（包括大学教授）（具有一定的资历、在工商、税务、银行、公安等政府部门的工龄较长的公务人员，比例约为30%） 个体和私营企业主、职业投资者（如：本地有大量的电子、纺织、服装企业的老板和高层管理人员等，比例约50%）； 经营户（比如，来自广州、深圳或者惠州本地看好本项目，意欲在此长期经营的经营户）4 客户现有投资情况：有过国债、股票或商铺等投资经历，认同不动产投资的稳定性2、目标客户投资能力与心态分析4 政府公务员、企事业单位中层管理人员群体分析a、投资能力分析以个人月收入1500元计算，家庭月收入3000元以上，扣除生活开支1500元，可以承受的按揭月供款额应在500800元左右，但考虑到投资者一定的资金积累和铺位的租金收入，其实际供款能力可达到8001000元，相应按揭贷款额为710万元之间，以5成10年按揭方式计算，单个商铺总价控制在20万以内比较合适。但街铺及位置特别好的内铺，面积和总价可适当增加。b、投资心态分析这部分目标客户，现实生活稳定，手头资金有盈余，并且拥有稳定和可预期的收入来源，在国债、股票等投资收益不理想的情况下，面对“一铺养三代”的巨大诱惑力，希望为自己的退休和子女未来生活购买一份额外的保险。4 个体和私营企业主、职业投资者群体分析a、投资能力分析这部分客户的投资能力较强，如果对市场前景看好，几百万的投资也不少见，但也正因为如此，他们的投资取向较难判断。由于商铺分割时遵循可分可合的原则，其实力强，可以多购买几个单位的商铺，因此本项目不以他们的投资能力来作为铺位分割的控制标准。b、投资心态分析手中拥有较大数额的闲散资金或者有过投资商铺成功的经验，希望为自己的资金找到一个安全稳定的投资去向，或者希望延续商铺投资成功经验，获得更丰厚的投资回报。4 投资经历分析约70%具备一定投资经历，在选择铺位时考虑因素较多；约30%为初次投资人士，将会选择总值较小铺位作为投资，用于尝试。第三部分：项目所在区域及自身状况调查一、江北区域概况1、地理位置新中心区惠州市江北新区位于惠州市区东江北面，面积15平方公里，惠州市行政中心坐落其中，下辖二个村委会、六个社区居委会，本地人口3.6万人，外来流动人口约3.2万人。江北新区东临汝湖镇，北与小金口镇接壤，与桥东、桥西、江南街道办事处及水口镇一江之隔，通过惠州大桥、东江大桥与桥东、江南及水口镇相连。江北地理位置图2、区域交通分析1）江北区域主要道路、桥梁和铁路 惠州大道（原广汕公路）横贯江北，向北连接小金口，向南通过东江大桥连通东平，为交通主干道； 云山西路通过惠州大桥连通江北和下角、南坛等老城区； 文昌路连通惠博公路； 三环路江北段通过中信大桥连通江北和水口区域，为过境公路； 东江特大桥是铁路桥，属京九铁路和广梅汕铁路线，无机动车行驶； 修建中的下角东江大桥将连通江北和下角，以缓解惠州大桥和东江大桥的交通压力； 京九铁路和广梅汕铁路交汇于惠州火车站。2） 主要干道、桥梁及铁路车站分析以2006年3月13日通过该区域的车流统计与分析： 主干道的车流状况：道路名称车流量（辆/分钟）云山西路约60惠州大道约50 惠州大桥的车流状况：惠州大桥至江北的车流量（辆/分钟）江北至惠州大桥的车流量（辆/分钟）时间段车流量时间段车流量10：0012：00363810：0012：00243616：0016：30384716：0016：30253516：3517：25254516：3517：25385017：3018：00223517：3018：004370 途经惠州大桥的公共交通：车路起始站终点站1路陈江汤泉2路卫国苑美高装饰城5路汤泉陈江汽车站10路汝湖汽车总站11路城市花园潼湖部队16路湖滨公园梅湖市场18路亚太市场国商大厦24路机关幼儿园石湖厦25路金世界花园车管所29路火车站马安188路小金龙津889路火车站塘下短途客车惠州龙门短途客车惠州博罗长途客车广州惠州长途客车惠州河源小结：惠州大桥是连接老城区和江北的主要纽带之一，有多路公交车及长短途客车通过；随着江北高尚社区的日益成熟和主要政府机构的迁入，私家车和公务用车的数量也日益增多，上下班高峰时交通压力比较大，特别是目前东江大桥桥面正在整修，惠州大桥的交通压力更大，堵塞时常发生；目前在惠州大桥下游约500米处正在修建一座新桥下角东江大桥，以改善老城区和江北之间的交通。 东江大桥的车流状况：东江大桥至江北的车流量江北至东江大桥的车流量时间段车流量（辆/分钟）时间段车流量（辆/分钟）10：0012：00约3010：0012：00约2416：0016：30约2816：0016：30约3417：3018：00约3016：3517：25约38 途径东江大桥的公共交通：车路起始站终点站4路红花湖三新6路陈江火车站16路梅湖市场三新20路南线小金口26路仲恺亚太市场168路沥林汤泉短途客车惠州惠阳短途客车惠州博罗短途客车惠州淡水短途客车火车北站大亚湾短途客车惠州罗浮山短途客车惠州龙门短途客车惠州黄埠/吉隆短途客车惠州杨村短途客车古竹桥杨村短途客车惠州仍图短途客车淡水龙门短途客车惠州石坝长途客车广州惠州长途客车惠州河源长途客车深圳河源小结：东江大桥是连接东平和江北新区的主要纽带，是主干道惠州大道的组成部分，也是连接惠州市区和下属各区县的主要通道，有多路公交和中短途客车通过；而且随着江北高尚社区的日益成熟和主要政府机构的迁入，私家车和公务用车的数量也日益增多；加之目前桥面正在整修，仅单向行驶，车流缓慢，上下班高峰期堵塞较严重；随着桥面整修工作的完成和下角大桥的修建通车，未来交通状况会比较乐观。 中信大桥的车流状况：中信大桥至水口的车流量（辆/分钟）水口至中信大桥的车流量（辆/分钟）时间段车流量时间段车流量10：0012：00约910：0012：00约1016：0016：30约1016：0016：30约1217：3018：00约1116：3517：25约12小结：中信大桥设计为双向六车道，为过境公路的组成部分，途径中信大桥的车辆以过境长途客车、货柜车为主，车流量较少。 惠州火车站惠州火车站是广梅汕铁路上客流量集中的站点之一，也是京九铁路在南端的重要站点；省内线路以通往粤东地区为主，有粤东门户之称；省外线路向北到达北京、沈阳等地，向东则通往江西、福建、上海等地；目前，惠州火车站日均发送旅客2600余人，春运高峰期日发送旅客最高达12万人。【区域交通综述】： 江北有着非常优越便利的交通条件，根据惠州市基础设施战略规划，惠州要建设珠三角东部公路枢纽和现代物流枢纽，在江北将大力发展物流园、大型商贸批发中心、专业交易市场等商业设施；利用广惠、深惠、惠河、韶惠等4条高速公路及其与京九铁路、广惠铁路在东江交会的水陆交通枢纽的优势，在江北东北区部地区发展商贸业，在铁路西侧沿线，重点发展物流产业。3、区域社会经济特征分析江北属新建城区，又是典型的城乡结合部，惠州市行政中心坐落其中，是未来重点拓展区域，是规划的城市中心区。惠州市中心区位于东江北南区的中心位置，规划总面积约211公顷，周边是以碧水湾、江畔花园、城市花园、村民安置小区等居住用地为主。东侧临惠州大道，西南侧临文晶一路和文昌二路，西北侧临三新南路，东江以东、西、南三个方向环绕而过。 主要有以下区域特征： 行政文化中心区域：江北作为市的行政文化中心区域，各行政职能部门林立，还设有市民广场、体育馆、体育公园、档案馆、慈云图书馆、报业中心、广电中心等大型文体设施，功能齐全，设施配套完善，这将吸引大量的金融和流通贸易。大量的商务活动将使之成为商务中心区域，吸引着众多的企业家、白领等精英阶层聚集；休闲文化设施也为企业家、白领及广大市民提供了良好的人居环境。 城乡结合部：作为典型的城乡结合部，农村城市化进程一定程度上影响着区域经济的发展。水北新村完成搬迁改造后，三新、望江两村的城市化进程也提上了日程，以适应新区的城市定位和规划发展需要，为中心区做好配套和服务。 工业园区：工业园区经济在江北的发展上提供了充实的经济基础，但随着江北新区定位行政、文化中心，工业化特别是园区经济将受到一定制约，园区的产业结构也要适应新的发展需要；规划显示，未来1-3年内，三环路以内的工厂将逐渐搬迁至仲凯开发区、数码城等工业区内。 物流产业区域：江北作为新城区，专业化市场有发展空间，又处在火车站、高速干道的边缘，对承接物流有着办事便利、交通方便、土地资源丰富等条件，对成为新的物流中心区域具有很强的地缘优势。目前，江北已有惠州义乌小商品批发城、亚太市场、农副产品批发中心、金泽物流园等一批专业市场，惠州大道两侧也已汇集了顺德家私、天志家居、环城家居、光辉家居等家私城。城市规划也为物流业的发展提供了充足的空间。4、区域目前建筑特征分析1）、望江路以北以民房（三新村和旺岗村）、大型批发市场和工业区厂房（三新工业区）为主，环境杂乱，政府规划还未执行，很多建筑有待改造。2）、望江路以南，惠州大道以东该片区工业园、农民房、拆迁安置小区与高档住宅并存，建筑形式主要是以工业厂房为主。3）、望江路以南，惠州大道以西该片区是市政府所在地，众多政府机构聚集与此，规划起点高，环境优美，绿化率高，市民广场、体育公园等大型文体设施都在此处落脚，同时也是高档住宅集中的片区。【综述】： 通过建筑特征可以看出该区域为新城区和城乡结合部，政府对城中村的改造和新城区规划的逐步落实将是一个重要内容和趋势。5、区域发展规划江北区域规划图根据城市发展要求江北将规划成为未来的城市中心区，集行政办公、商业、金融、居住、健身、休闲、娱乐、科研为一体。1）“一轴十区”布局的规划布局“一轴”是指以市政府所在地为起点，延伸至东江对岸的城市景观，轴线控制宽度为220米，其中在10号区内轴线控制宽度则为150米。“十区”是指江北17号区的市行政中心区、市民乐园区、文化娱乐区、体育运动区、科技展示区、江北8号区的生态休闲区、江北10号区的商业服务区、江北16号区的综合发展区、江北18号区的商务办公区及江北9号区的居住区等10个不同的功能区。“一轴十区”的建成，江北中心区将成为集办公、会展、文化、娱乐、休闲、运动、商业服务、居住于一体的综合片区。在规划中，江北南区1、2、6、7、8、9、10、16、17、18号区被纳入了用地范围。整个片区东南面临东江，规划总面积达到233.5公顷。2）四大功能组团完善区域功能江北是目前政府唯一能控制的、临近现状建成区的、基础设施配套比较成熟的、可以成片开发的综合性用地，惠州市近期（2005年-2010年）和远期（2010年-2020年）总体规划将该地区纳为重要的城市拓展地区。主要分以下四个组团： 江北文化行政组团：以江北南区的市政府、体育中心为核心，以完善原有规划功能、完成政府城市发展预期为主要目标，包括政府行政办公、会展设施和文化设施的建设，正在建设的有三防指挥调度中心和广播电视新闻中心等； 江北商贸居住组团：在江北中心区外围至三环路，主要包括14#、20#、21#、22#、24#、26#、27#、28#、29#、30#、32#、33#、34#、38#等小区，发展商贸区和住宅社区，作为江北中心区的配套区域，通过对目前城中村及工厂进行规划改造实现； 铁路客运中心、物流中心组团：将依托惠州铁路枢纽，在铁路西侧沿线，重点发展物流产业； 江北北区制造业中心组团：在江北北部地区打造一般制造业中心，同时三环内的工厂，都将在未来1-3年内搬迁至仲凯开发区、数码城等工业区内。84二、银轩大厦项目地块分析1、项目地块状况分析：位置：北面与惠州市司法学校相邻；南面是云山西路，中间隔着金城广场和珠江汽修厂；东面与云山工业区相接；西临惠州大道，与正在兴建的五星级酒店相对。占地面积：8800平方米总建筑面积：34000平方米，其中商场面积10000平方米，写字楼24000平方米层数：22层，其中商业裙楼4层停车位：164个项目周边现状：项目用地基本上为规整的矩形地块，主要展示面朝西，与市政府、双子星大厦隔惠州大道相对；南面有一个破旧的珠江汽车修理厂，严重影响项目形象；北面是司法学校，东面（即项目背面）是一个工地，再往东是云山工业区。项目周边现状图2、项目交通分析：1）、项目与周边道路关系及情况项目地块西面紧临惠州第一大道惠州大道，北距离新湖路约250米，南距离云山大道约150米。周边道路：道路名称宽度（米）等级备 注惠州大道65.5主干道双向六车道+绿化带+非机动车道+人行道云山西路60干道双向四车道，机动车和非机动车道混合。未来将穿过过沥村与新修的新寮路相连。新湖路38干道双向四车道+绿化带+非机动车道2）、公共交通情况：途径本项目公共交通有：1路东湖花园梅湖市场2路三环路卫国苑4路红花湖 三新5路陈江汽车站汤泉6路陈江汽车站火车站10路汽车站汝湖16路梅湖市场湖滨公园18路国商大厦亚太市场20路南线客运中心 金河工业区25路车管所金世界花园26路b线松山亚太市场29路火车北站马安金通专线168沥林客运中心汤泉（农科所）3、项目周边设施调查项目地块位置图主要设施设施名称位置距项目距离火车站惠州大道3公里汽车北站惠州大道3公里市民广场云山西路300米丽日百货云山西路1000米主要政府机关政府机关名称位置距项目距离离行政中心云山西路600米市交通局 江北文明路交通大厦770米市档案局江北三新南路9号900米市体育局江北云山西路体育公园600米市公安局江北20号小区公安大楼800米市人民检查院江北三新南路1公里市中级人民法院江北方昌路33号1.5公里市工商局江北33号小区900米区国家税务局江北文昌二路1.3公里第四部分：裙楼商业定位调查本项目的裙楼商业定位考虑到项目所处的位置及惠州产业发展的角度，初步的定位方向有三个，一是电子专业市场；二是纺织服装专业市场，三是写字楼配套商业。以下调查主要涉及惠州电子及服装产业的调查，以及目前惠州的写字楼裙楼配套商业的调查。一、电子专业市场方向定位调查1、惠州电子产业现状与特点 电子产业规模庞大、基础雄厚目前，惠州已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地之一。2004年累计生产手机1260万部，电话机3367万部，收录放机797万台，组合音响1130万部，激光视盘机1438万部，计算机60万台，光头5621万件，汽车音响9万台。根据市工商局的统计资料，惠州现有电子类制造及服务企业5000多家，其中大中型企业占2400多家。惠州市涉及电子配件类生产企业300家，其中惠城区涉及电子配件类企业33家。电子工业总产值及主要产品产量项目单位2003年2004年2004年比2003年增长（）电子工业总产值亿元733.32841.0617.6电视机产量万台726.78947.6630.4电话机产量万部2988.533367.6112.7计算机（电脑）产量万部55.1960.519.6激光视盘机产量万台362.831437.90296.3移动电话产量万部803.63702.6212.6注：电子工业包括：电气机械及器材制造业、电子信息设备制造业、仪器仪表及办公机械制造业。数据来源惠州市统计局2005年统计年鉴。 大中型企业占据惠州电子产业的绝大多数份额2004年惠州市规模以上电子企业累计完成工业总产值841亿元,比去年同期增长17.6%,占全市工业总产值的54%。其中tcl集团、德赛集团、华阳集团、侨兴集团为代表的大型企业占到生产总值的86%，大型企业占据惠州电子产业的绝大部分份额。 电子产业以来料加工oem为主惠州的电子产业制造业现阶段还主要停留在“三来一补”为主的oem生产模式中，尽管惠州生产了不少数码产品，但这些产品的核心技术绝大部分是掌握在别人手中，市场的最大获利者是国内外那些掌握了核心技术的公司和厂家。惠州的企业赚取的只是加工层面上的简单的加工费用，因为没有掌握产品的核心技术，整体it制造业的技术优势无从谈起。 电子信息产业链尚不完善、产业规划落后惠州数码产业虽然已形成一定规模，但是与珠三角的深圳、东莞或是长三角的无锡等城市相比，仍处于落后，其中很重要的一点就是惠州数码产业未能形成规模效应，聚集力较差。另外，惠州市电子信息产业产品产业链配套不够完善，整个行业的资源整合做得较少，生产使用效率较低、产品成本较高，难以实现资源共享。惠州对电子信息制造业的发展一直缺乏一个专项规划，可以说惠州的数码制造业发展思路不够清晰。各个县区发展不平衡，企业间发展不平衡，对几个开发园区在功能上定位不够明确，制造业生产没有在方圆一定范围内形成产业的完整配套链。例如，电话机、手机、电视机、dvd在惠州的生产量均很大，但分布很分散，没能在地缘上形成一个与这些产品生产联系密切、上下配套的功能产业园区。 惠州电子企业主要分布区域惠州的电子企业分布比较零散，通过对各工业区分布和实地调查得出的大概比例：惠城区约占30%左右，主要分布在陈江、仲凯、沥林、小金口、水口镇区；惠阳区约占20%左右，主要分布在新圩、淡水、秋长镇区；惠东县约占15%，主要分布在平山、白花、大岭、吉隆镇区；博罗县约占27%，主要分布在罗阳、龙溪、湖镇镇区；大亚湾约占8%，主要分布在响水河，澳头。 惠州各区县主要电子产品及产量以下统计数据来自惠州市统计局2005年统计年鉴，统计数据截至2004年底主要产品惠城区惠阳区惠东县博罗县电池（万只）265542 家用风扇（台）4045588 电话机（部）1976975413906332传真机（部）4331移动电话（部）6779628246535计算机（电脑）（部）605086显示器（部）6080829彩电（台）9476555激光视盘机（台）8888625545159238736收音机（台）1614298574344录放机（台）57950433122462647组合音响（台）95619861747904照相机（部）1215412364036214262、惠州及周边地区电子专业市场调查 惠州电子市场基本概况目前惠州电子市场主要有两家，一是赛格电子专业市场，二是黄塘电脑市场，两者都是以经营电脑整机及配件、耗材为主，而电子元器件、电子工具、仪器仪表、安防等产品只有在赛格市场有小部分在经营，总数约30家。黄塘电脑市场更以品牌电脑及几个大型电脑销售公司为主，无电子器件类产品。 本地电子市场调查 惠州赛格电子市场调查市场名称赛格电子广场市场地址惠州市环城西二路68号市场规模裙楼三层，4000余平方米建筑及规划调查市场形式批发兼零售建筑形式框架通道宽度主通道2m,次通道1.8m铺位形式独立铺位+柜台主力铺位大小（使用面积）15/24铺位面宽与进深35,46装修情况通道:瓷砖,普通吊顶,玻璃隔墙或轻质隔墙层高3m出入口数量3个内外部交通状况市场临环城西路,多路公交经过,交通便捷,但停车场较小,造成停车不方便;内部通道也不够宽敞,且有占道经营,显得比较拥挤.市场内规划的配套设施中央空调系统,消防自动喷淋系统,停车场消费者到达市场的交通方式公交、摩托车、汽车市场配套的客运站、货运站等配套设施情况有公交站牌，多路公交路过。经营状况调查各楼层经营品种区划区域经营品种所占面积比例1f数码摄像器材2%品牌电脑15%电脑耗材38%其他（银行及电动车）45%2f电子元器件33%光碟、光盘、软件类30%it产品及维修37%3f组装电脑45%安防产品30%品牌电脑25%商户种类代理商、经销商、维修商、厂家驻点商品来源厂家、上一级批发市场如广州、深圳。批发客户来源惠州市及周边下辖区域中小电子厂为主经营状况综述惠州本身市场容量有限，加之市场又不断新建，距深圳、广州又比较近，市场竞争比较激烈。赛格市场在深圳赛格品牌输出和惠州市政府扶持及市场培育推广下，经过4年的发展调整，目前整体经营状况较好。租金及经营成本调查各个楼层租金水平1f：140300元/月 2f：130元/月（铺位）；300元/月（柜台） 3f：56元/月 备注：含工商、税收、管理费，按使用面积折算。转租柜台或铺位则相应增加100-300元租金缴纳方式老商户一般按季交，新商户视具体洽谈而定。管理费用含在租金中（空调费在使用期间另行计算分摊）对本项目定位为电子元件市场的借鉴惠州赛格电子市场是目前惠州唯一的电子元器件市场，尽管市场内经营电子元器件的商户数量有限，甚至在几年的经营过程中不断萎缩，但分析个中原因，和市场的规模小、配套不完善、交通不便等因素分不开。实际上，惠州的电子产业在不断的发展壮大，对电子元器件及相关的工具、仪器仪表类产品的需求也在不断的扩大，赛格里的不少商户也在积极寻求更好的经营场所，只是苦于在目前惠州没有更合适的市场去经营。本项目作为电子专业市场，在这时候推出，正好符合市场的需求。同时，在硬件配套、商场规划、交通条件等方面比目前的赛格市场更完善、更专业，必能吸引他们过来经营。 惠州黄塘电脑市场调查市场名称黄塘电脑城市场地址惠州市鹅岭路市场规模市场分新老2个区，新区2000，老区建筑及规划调查市场形式零售建筑形式框架通道宽度主：8m，次：6m。内通道：2.5-3m铺位形式街铺+内铺+柜台主力铺位大小12（内） 24（街）铺位面宽与进深34/38装修情况地板瓷砖，普通吊顶，玻璃隔断或轻质隔墙层高3m出入口数量3内外部交通状况市场临鹅岭路，多路公交经过，交通便捷，市场配套有地下和地上停车场，停车方便。内部通道宽畅，但外通道有车辆停放，略显拥挤。市场内规划的配套设施停车场、消防系统消费者到达市场的交通方式公交车、摩托车、汽车市场配套的客运站、货运站等配套设施情况公交车站、停车场、货运站经营状况调查主要经营品种品牌电脑、散装电脑及配件、电脑维修、网络设备及配件、安防设备、数码产品各楼层经营品种区划1f：品牌电脑、散装电脑及配件、电脑维修、网络设备及配件、安防设备、数码产品 2f：仅有1栋有二楼电脑卖场商户种类代理商、经销商、维修商、厂家驻点商品来源厂家、代理渠道、上级批发市场如广州、深圳批发客户来源零售为主，惠州及下辖区域。经营状况综述作为惠州最早的电脑市场，主要以街铺形式经营，虽然陆续开了新的市场，市场本身也进行了扩建，目前经营商户经营状况良好。（街铺无空置，内铺空置30%左右，柜台区域正在招商）租金及经营成本调查各个楼层租金水平1f：150元/月（街铺好位置），100-120元/月（街铺一般位置）120元/月（内铺好位置），60-80元/月（一般）。柜台500元/个 东莞电子市场调查 东莞赛格电子市场市场地址东莞市东城中路市场规模2层，1300多个铺位，共20000多平米（建筑面积）建筑及规划调查市场形式零售和批发建筑形式住宅裙楼通道宽度2米铺位形式柜台和房间主力铺位大小房间16平米，柜台6平米铺位面宽与进深房间4*4，柜台2*3装修情况比较差层高约3米出入口数量6个内部交通状况门前有主干道“东城中路”，有16条公交线路配套设施电梯、冷气、停车场、标准柜台顾客到达市场的交通方式自己开车、坐公交配套的客运站、货运站情况经营状况调查主要经营品种1楼：电子元器件、附料、仪器仪表、电子工具、监控器材，其中电子元器件和附料约占75%， 2楼：电脑、数码、耗材、电脑周边产品、办公器材（打印机、传真机等）商户种类品牌店、厂家设点、批发、零售、本地生意人、外地生意人商品来源东莞本地工厂、深圳市场、福建、广东、浙江等批发客户来源1楼：主要是以批发为主，大多对准本地的小型电子厂和其他用户，2楼：批发和零售都有，批发主要是针对附近的公司和工厂的办公需要，零售主要针对本地的个人用户经营状况综述该市场经营状况一般或者比较差，一楼大约有1/5的铺位空置，有一部分商户在聊天或者玩，根据商户反应，市场这两年比较差，可能和市场的经营管理有关，有一部分商户都撤柜了，二楼情况比一楼还要差一些租金及经营成本调查各楼层租金1楼：柜台100元/平米，房间130元/平米，免4个月租金2楼：60元/平米（含管理费），免半年租金租金缴纳方式2押1交管理费1楼：20元/平米洽谈商户的意向情况：总共洽谈了14家商户，从洽谈的情况来看，总共有3家有意向的，二楼的商户没有有意向的，3家有意向的商户都是一楼的，都是做电子元器件批发，其中一家是生产厂家，正有计划在惠州设点，其余两家是个人投资者，他们提出了看铺和询问了价格有意向商户原因：1、厂家想开拓新市场2、对惠州比较熟悉，认为有机会3、想多开几个点4、现有的点生意不好，想换地方无意向商户原因：1、电子类产品难做，不打算开新店2、东莞本地人，不去外地开店3、惠州已经有电子市场4、对新开的电子市场不报希望5、如果正式招商，可以去看看6、对惠州市场不熟悉。 长安明和电子广场市场地址长安镇s358省道（原来的107国道）上沙路段市场规模3层10000平米（实用率50%）建筑及规划调查市场形式批发和零售建筑形式独立建筑通道宽度23米铺位形式房间和柜台主力铺位大小房间30平米，柜台6平米铺位面宽与进深5*6装修情况良好层高3.5米出入口数量1个内部交通状况门前是s358省道（原来的107国道）配套设施电梯、冷气、停车场、标准柜台顾客到达市场的交通方式开车、公交、配套的客运站、货运站情况200米出上沙客运站经营状况调查主要经营品种1楼：电子元器件、附料、仪器仪表、电子工具、2楼：电脑、数码、耗材、电脑周边产品、办公器材（打印机、传真机等）、装机、品牌店3楼：软件、品牌店、办公用品、耗材、装机、监控器材商户种类品牌店、厂家设点、批发、零售、本地生意人、外地生意人商品来源东莞本地工厂、深圳市场、福建、广东、浙江等批发客户来源1楼：主要是以批发为主，大多对准本地的小型电子厂和其他用户，2楼和3楼：批发和零售都有，批发主要是针对附近的公司和工厂的办公需要，零售主要针对本地的个人用户经营状况综述该市场生意比较旺，去了两次，市场内都是人来人往，门前的停车场基本都停满了，根据观察，客户基本上是工厂材料采购和企业的办公采购，一二楼没有空置的铺位，三楼有25%的空铺位，三楼现在有几家大商户，红利多数码和电脑品牌店。现在的市场是一期，二期已经动工在建了租金及经营成本调查各楼层租金1楼：均价120元/平米， 2楼：7580元/平米，3楼：35元/平米，免租3个月租金缴纳方式合同一年，柜台押金2500元，房间押金7500元，租金半年一交管理费柜台22元/平米，房间18元/平米 洽谈商户的意向情况：总共洽谈了17家商户，有四家有意向的，一家是3楼做监控器材的，同时也承接安装工程，两家是三楼做盗版软件的，有意向去惠州开店，一家是一楼做电子元器件的。有意向商户原因：1、厂家想开拓新市场2、对惠州比较熟悉，认为有机会3、现有的点生意不好，想换地方无意向商户原因：1、电子类产品难做，不打算开新店2、东莞本地人，不去外地开店3、惠州已经有电子市场4、对新开的电子市场不报希望5、如果正式招商，可以去看看6、对惠州市场不熟悉，担心没有客源 深圳电子市场调查 龙岗电子世界市场基本情况市场地址龙岗龙翔大道与龙城大道交汇处市场规模市场共3层，总建筑面积约10000平米、共有铺位、柜台800多个建筑及规划调查市场形式商业裙楼、商场+写字楼建筑形式框架结构通道宽度主通道：2米辅通道1.2米铺位形式柜台+独立铺面主力铺位大小主力铺位：20平米柜台：12平米（按建筑面积计算）铺位面宽与进深铺面：3米4柜台：2米3米装修情况普通地板砖、乳胶漆刷白、卷帘门层高5米出入口数量5个内外部交通状况内部通道比较狭窄，最小通道0.9米，人流量拥挤市场内规划的配套设施四层以上规划为写字楼自动手扶梯：4部 客货梯：6部消费者到达市场的交通方式汽车、公交车市场配套的客运站、货运站等配套设施情况无经营状况调查主要经营品种电子元器件、电子成品、品牌电脑及配件、电脑耗材、办公设备、数码产品各楼层经营品种区划一层：电子元器件、电子成品、集成电路、仪器仪表、监控器材、开关及电缆二层：品牌电脑及配件、电脑耗材、办公设备、数码产品三层：品牌电脑及配件、电脑耗材、办公设备、数码产品、通讯产品、维修商户种类商户主要来自浙江、福建、朝州、湖南、本地商户所占数量不大 商户性质：代理商、经销商、厂家直销商品