锦华世纪新城可行性研究报告1.doc

锦华世纪新城可行性研究报告n 项目名称：n 组长： n 成员： 目 录项目可行行研究报告大纲4第一章 总论4一、项目的背景4二、项目概况4第二章 项目开发经营环境分析5一、项目开发经营宏观环境的分析5第三章 产品开发方案5一. 户型选择5二. 技术设备条件7技 术 经 济 指 标9第四章融资方案9一、融资形式9二、资金来源选择10三、融资方案分析11第五章、风险方案12第六章、营销方案14一、未来发展趋势14二、房地产全程营销策划16第七章、经济分析20第八章、环境影响评价22一.项目建设对环境的影响22二.环境保护治理措施24第九章、 组织机构与人力资源配置25一组织机构设置25一.管理机构组织方案及体系26二劳动定员29第十章、项目进度安排30一.建设工期与进度安排30二.项目实施进度表30第十一章、 投资估算32一.建设投资估算32二.流动资金估算34三.投资估算表35第十二章 项目开发经营风险的分析37一.项目敏感性分析37二定性分析37第十三章 结论与建议40一结论40二建议40锦华世纪新城项目可行行研究报告大纲第一章 总论n 一、项目的背景：通过2009年的长沙市房产报告分析得出，长沙房产还有巨大的发展前途。基于打卦岭村欲建第三代批发市场，黄兴镇初步规划以现代服务业为主导产业，5000亩现代市场群将要打造第三代批发市场黄兴市场集群地初步规划设在打卦岭村，此处西连长沙武广客运新站、东临黄花国际机场，紧靠长沙绕城高速（东南段）和长株高速。黄兴市场集群区位优势十分明显，距黄花国际机场8公里、星沙10公里，与武广新长沙站一河相隔，临近已开工的地铁2号线终点站，经黄江公路、长沙绕城高速（东南段）、黄兴大道进入城区十分方便。因此我公司决定在打卦岭与双桥村之间开发一个集商业街，住宅，酒店于一体项目锦华世纪新城。市政府规划如此大的一个市场群，其必定也会在规划中有相应的社会服务配套设施，教育，医疗配套设施必定也会齐全。二、项目概况：n 1.地理位置：打卦岭与双桥村之间，北临黄兴大道。nnn 2.建设规模与目标：占地80亩，建筑面积为18万平米，临湖而建，以商城楼为主，底层1-5层为商场，主要为商业休闲场所和购物商城。商场上面为7栋独立的小高层住宅，西南角两栋连体式小高层为通程国际大酒店。住宅容积率为3.5。东西面为休闲娱乐为一体的小广场。第二章 项目开发经营环境分析一、项目开发经营宏观环境的分析n 打卦岭村5000亩现代化市场集群必定带动本地的经济发展，大量的人口涌入，并且基本都是做生意的人，从事服务行业。本处交通便利，北临黄兴大道，黄兴大道站紧邻锦华世纪新城。距黄花国际机场8公里、星沙10公里，与武广新长沙站一河相隔，临近已开工的地铁2号线终点站，经黄江公路、长沙绕城高速（东南段）、黄兴大道进入城区十分方便。n第三章 产品开发方案n 一. 户型选择：本项目规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。n 锦华世纪新城项目利用大规模居住区的优势，以“中等收入阶层”为主流消费群体，讲求住宅产品的多样化。n 户型选择：主力户型以155平米三房为主占到百分之50，二房以90110平米为主n 根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表户 型 分 配 表户 型 分 配 表楼型户型格 式面积（）数量（套）1a三室两厅一厨两卫一阳台150.341802b两室两厅一厨两卫一阳台110.261053c两室两厅一厨一卫一阳台100.69864d 两室一厅一厨一卫一阳台89.68755e 一室一厅一厨一卫一阳台60.5260n二. 技术设备条件n 1) 室外n 1.外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。n 2.屋面：现浇平屋面、屋顶花园。n 2) 室内：n 1.内墙：厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。n 2.顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。n 3.地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。n 4.窗：户外窗用彩铝窗。n 5.门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。n 6.厨房：赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。n 7.卫生间：公卫：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。其余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。n 8.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。n 配套设备n 1.电梯：6层以上商品房均配置高档名牌电梯。n 2.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。n 3.电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。n 4.煤气：煤气管道安装到厨房。n 5.给水：变频式供水系统，每户独立水表。n 6.排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。n 4) 智能化系统：n 1.安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时、电子巡更系统、车库管理系统等。n 2.“一卡通” 智能系统：ic卡门禁、停车、消费“一卡通”。n 3.信息服务系统：局域网（可接入internet）、背景音乐、视频点播等。n 5）人性化设施n 1.停车场：入口处有宽广的地下停车场n 2.指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。n 3.座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。n 4.垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、商户楼旁设置。n 5.广场：商业游览及社交游憩公共场所，附设小型游乐设施。技 术 经 济 指 标附表：技 术 经 济 指 标项 目单 位数 量居住户数户996居住人数人3187户均人口人3.2总建筑面积万181.住宅建筑面积万11.62.公建面积万5.3住宅平均层数层20容积率3.5绿地率%45用 地 平 衡 表用 地 平 衡 表项 目单 位数 量规划用地万4.951.住宅用地万2.162.公建用地万1.563.道路用地万1.064.公共绿地万1.59其他用地万0.41第四章 融资方案一、融资形式n 1）既有项目法人融资形式是依托现有法人进行的融资活动。n 2）新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动。二、资金来源选择n 1）资本金筹措。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是30。资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权等，实物出资必须经过有资格的资产评估机构评估作价，并在资本金中不能超过一定比例。另一种有效的资本金筹措形式是合作开发模式：以资金或土地使用权作价入股。n 2）债务资金筹措。债务资金筹措有信贷融资和债券融资两种。债券偿付方式有三种：偿还，通常是到期一次偿还本息；转期，即用一种到期较晚的债券来替换到期较早的在发债券，也可以说是以旧换新；转换，即债券在有效期内，只需支付利息，债券持有人有权按照约定将债券转化成公司的普通股。可转换债券的发行，不需要以项目资产和公司的其他资产作为担保。n 3）预售或预租收入。由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。但预售楼宇通常是有条件的，一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资的25以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。三、融资方案分析n 1）资金来源可靠性分析。资金来源可靠性分析主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。n 2）融资结构分析。融资结构分析主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。n 3）融资成本分析。融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息），一般通过计算债务资金的综合利率，来判断债务融资成本的高低；资本金融资成本中的资金筹集费同样包括承诺费、手续费、担保费、代理费等费用，但其资金占用费则需要按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。n 4）融资风险分析。融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。资金供应风险是指融资方案在实施过程中，可能出现资金不落实，导致开发周期拖长、成本增加、原收益目标难以实现的风险。利率风险则指融资方案采用浮动利率计息时，贷款利率的可能变动给项目带来的风险和损失。汇率风险是指国际金融市场外汇交易结算产生的风险，包括人民币对外币的比价变动风险和外币之间比价变动的风险，利用外资数额较大的项目必须估测汇率变动对项目造成的风险和损失。第五章 风险方案n 是的，大部分消费者头脑中与房产有关的保险，也许就是这种被强制购买的还贷保证保险，也可以成为住房的抵押贷款综合保险。但是对于它有什么功能，保障了谁的利益，似乎并不在消费者考虑的范围之内。n 于它的投反正不管你愿意不愿意，这种保险都得买。至保技巧，可能消费者最耳熟能详的就是：提前还贷别忘了去退这种住房抵押贷款综合保险。n 那么当你拿几年甚至几十年的积蓄购置房产时，有没有想过住房抵押贷款综合险有什么功能，自己的房产可能面临哪些风险，怎样才能全面的规避这些风险呢？还贷越快 保额越小从保监会的数据我们可以看到，目前消费者给房产上保险的意识严重缺乏，家财险的投保率仅为15%。这与寿险、养老险等形成鲜明的对比。n 一方面是消费者对房产的保障不足，另一方面却是房地产愈来愈热，同时消费者最为熟悉的住房抵押贷款综合保险，在收取保费的方式、保额的大小等方面都不尽合理。n 华泰财产保险公司的常务副总经理张嘉麟解释，住房抵押贷款综合险首先保障的是银行的利益，并且它的保额是根据贷款金额的大小，并不是通常意义上投保的金额越高、保额也越高。这就意味着，你还贷的速度越快，你的保额越小。n 听起来似乎有些不可思议，但我们从住房抵押贷款综合险的具体功能中，可以看出它只是一款保证消费者有能力支付贷款的保险，大都采取将抵押物财产保险与贷款信用保险合二为一的形式。n 也就是说，住房抵押贷款综合险有两个功能。一是财产损失保险，当抵押的房产出现规定范围内的财产损失，例如火灾、暴风雨、坍塌等，保险公司将承担该损失；另一项是还贷保证责任险，当购房人因人身意外或失业，以致无法偿还购房贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。n 第六章 营销方案n 由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。 一、未来发展趋势 n 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入（包括预期收入）持续下降，实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸yin，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群；“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中，将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静（密度低、生态景观台等）等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求；不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源？如何根据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉？如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风？如何适应“个人置业时代”的新趋势？这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。n 二、房地产全程营销策划 n 一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。 n 二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。 n 三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。 n 四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房；社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。 n 总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间；间隔合理、实用率高、采光好、空气流通；楼距较大，有开敞的空间和视野；完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理；交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。 n n 由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。 第七章 经济分析n 就锦华世纪新城的经济分析，可以从一下几个方面来阐述。n 从长沙经济方面来说，今年以来，全市上下以科学发展观为统领，以调整产业结构为着力点，大力推进经济发展方式转变，全市经济在高平台上保持了平稳较快发展，实现了速度、效益与结构改善的良性互动，呈现出发展加速、效益提升、结构优化、民生改善的良好局面。初步测算，1-6月，全市实现地区生产总值1951.8亿元，同比增长15.0%，为近六个季度来的最高增速。其中，第一产业增加值79.7亿元，同比增长6.2%；第二产业增加值1003.1亿元，同比增长21.6%；第三产业增加值869.0亿元，同比增长9.4%。经济的增长说明人们的生活好了，购买能力强了，购房的欲望就更加强烈。nnnn 从需求、供给方面来讲，作为消费品的中国房地产市场的需求是非常坚挺的。从消费者支付能力来看，随着经济的增长，人们的收入也不断增长，支付能力也是在不断增强的。从消费者的支付意愿来看，中国社会文化决定了对于消费者对于自由住房的推崇和热爱，使得消费者普遍具有购房意愿；保障性住房市场的缺失，使得住房产品缺乏替代品；长期以来对于房价未来上涨的预期也促使越来越多的人及时行动，迅速购房。更重要的是，在中国快速城市化的大时代背景下，即便进城的农民工有一大部分自己不买房，毕业的大学生、从城镇向城市、小城市到大城市的空间流动也使得城市住房产品消费者人数不断增加，这必将推动者住房市场需求的增加。n 从锦华世纪新城环境和条件来讲，基于打卦岭村欲建第三代批发市场，黄兴镇初步规划以现代服务业为主导产业，5000亩现代市场群将要打造第三代批发市场黄兴市场集群地初步规划设在打卦岭村，此处西连长沙武广客运新站、东临黄花国际机场，紧靠长沙绕城高速（东南段）和长株高速。黄兴市场集群区位优势十分明显，距黄花国际机场8公里、星沙10公里，与武广新长沙站一河相隔，临近已开工的地铁2号线终点站，经黄江公路、长沙绕城高速（东南段）、黄兴大道进入城区十分方便。因此我公司决定在打卦岭与双桥村之间开发一个集商业街，住宅，酒店于一体项目锦华世纪新城。市政府规划如此大的一个市场群，其必定也会在规划中有相应的社会服务配套设施，教育，医疗配套设施必定也会齐全。n 从锦华世纪新城本身来讲，我们的建筑物色彩鲜艳，设计个性，结构简约。有普通住房适合大部分人群，也有独立别墅，适合高档消费人群。小区内部有生态溪谷，环境优美，整体展现的是一个既富有西班牙风情又独具新都市主义特色的大型人文社区，各方面综合在一起，我们的房地产是适合大部分消费者的。购屋本身就是一种投资，长沙经济的持续增长会刺激长沙放假的稳定增加，这样来说，购买我们的锦华世纪新城房产是符合社会发展的需要的。n 总的来说，锦华世纪新城带给大家的是满足，安逸，经济的生活。让我们期待锦华世纪新城给我们带来的惊喜。第八章 环境影响评价一.项目建设对环境的影响1.施工期污染源(1)施工期噪声污染源 施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115db(a)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。(2)施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。(3)施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。(4)施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2.施工期环境影响分析(1)施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80db以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，(4)施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2.施工期环境影响分析(1)施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80db以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，二.环境保护治理措施通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到三同时，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。第九章 组织机构与人力资源配置合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。一组织机构设置本公司是股份有限制公司,分为权力机构,经营管理机构和监督机构.最高权力机构是董事会,实行董事会领导下的总经理负责制,董事会由8人组成,董事长1人,副董事长2人,对股东大会负责.总经理受董事会任聘,. 各部门 分设经理, 负责组织公司的经营管理活动.高级职员由董事会商议任聘.监理会由股东代表2人和职工代表8人组成.对公司的财务和职权予以监督。组织机构图：董事会监理会总经理专家委员会行政副总 运营副总 销售副总办 人 财 保 采 工 营 售 物 公 事 务 安 购 程 后 业 室 部 部 部 部 部 销 服 管 务 理 部 部 部 一.管理机构组织方案及体系n 二.劳动者大概数量及技能要求办公室：1、负责公司文档管理:可对公司的文档进行分类管理。2、负责内部员工管理:对公司的内部职员的个人资料进行管理。人事部：负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。财务部：负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。保安部：负责巡察报告、物资保护、停车场管理工作。采购部：负责做好材料、购配件、设备等物资的采购工作。工程部：一.工程前期准备1. 技术准备：1)审核施工图纸。2)编制房地产开发项目组织设计。3)编制或审核施工图预算。4)编制或审核主要材料、半成品、设计计划。5)对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。2. 物资准备3. 现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。4. 其它准备：a利用招标形式、优选施工队伍。b 办理开工报告。c 办理质监委托。d 组织设计交底。e 摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。二.现场工程管理1. 前期阶段的部分工作：a 旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作。b、 “三通一平” c 其他的工作（临建、占路，占地的办理）2. 施工建设阶段的工作 a 施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理 b 做好质量控制与管理，加强经济签证的管理 c 做好工程收尾的组织安排，竣工验收。d 做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作。e 做好工程决算及项目移交。营销部：负责商品房的销售和管理;作好销售计划的编织机销售策划工作。售后服务部：负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。物业管理部：负责与业主委员会相配合，共同创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域。本公司采用直线职能制的组织形式，各级领导对下级部门和人员不直接下达命令,只是参谋作用。这一组织形式既能及时指挥,统一命令,又能发挥职能部门和专业人员的工作特长,但总经理要注意协调和联系各职能部门之间,领导层要把握管理系统中的各种矛盾。对此组织机构进行适应性分析知：组建方案符合公司法和国家有关规定的要求，执行机构具备指挥能力和组织协调能力，组织机构的层次和运作方式能满足建设和生产运营管理的要求，项目法人代表及主要管理人员的素质能适应项目建设和生产运营管理的要求，能承担项目筹资建设、生产运营、偿还债务等责任。二劳动定员部 门管理人员营业人员工程技术人员业务人员合 计总经理办公室其中：总经理副总经理1313行政管理其中：办公室 人事部 财务部36153615运营管理其中：保安部 采购部 工程部51020210571035销售管理其中：营销部 售后服务部 物业管理部215220362757 合计3152261119第十章 项目进度安排一.建设工期与进度安排1.工期：从2011年2月-2014年5月，共计3年3个月。2. 为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。二.项目实施进度表2011. 22014.5项目实施进度计划表时 间任务2011年2月至2012年11月2012年12月至2013年11月2013年12月至5月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究项目审批规划设计主体工程一期主体工程二期绿化工程为了节约投资，决定分区分阶段开发。据市场分析，预计每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性。本项目工程开发建设进度计划安排，如下表所示第十一章 投资估算工程建设投资估算内容：总体工程包括室外管线系统、道路、绿化等；小区内全部土建和建筑物外立面装修；土地出让金按200元/平方米计；投资估算经估算,本项目建设投资总计为575320.86万元(含土地费用83900万元,前期费53850万元,基础设施费135540万元,建筑安装工程费用为261560万元, 不可预见费27400万元)。用款计划项目建设资金为自筹资金和银行贷款,自筹资金共计10000万元,银行贷款共17000万元。建设期第一年投入17163万元,自筹资金10000万元；第二年投入26941万元,全部来自销售收入,第三年的建设资金全部来自销售收入。一.建设投资估算n （一）根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量本建设项目总占地面积80亩，建筑面积为18万平米，临湖而建，以商城楼为主，底层1-5层为商场，主要为商业休闲场所和购物商城。商场上面为7栋独立的小高层住宅，西南角两栋连体式小高层为通程国际大酒店。住宅容积率为3.5。东西面为休闲娱乐为一体的小广场。房地产开发项目成本投资概算的具体内容包括：房地产开发项目费用成本由开发直接费和间接费两大部分组成。具体构成如下：开发直接费该土地的地块开发成本（包括安置费和土地批租费）为：拆迁安置费：项目用地范围内拆迁安置费主要分为：a.居民安置费：200户居民每户13万元计算共计2600万人民币。b.房屋拆除费：以每平方米200元计算，共拆除房屋面积2800平方米共计56万人 民币。c.其他费用：主要指拆迁安置管理费，按上述各项之和2%计算，共计65.36万人民币。土地批租费：主要包括土地出让金、回源费和市政工程配套费，共计400万人民币。城市建设配套费：城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施房屋开发费：包括建安工程费、附属工程费和室外工程费。开发间接费管理费：包括公司经费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、报废损失及其他管理费用。管理费可按项目投资或前述4项直接费用的一个百分比计算，一般为1%3%。销售费用：包括销售人员工资、资金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费。财务费：指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。其他费用：包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、开发管理费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。不可预见费：根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%7%估算。税费：包括固定资产投资方向调节税（总投资额的30%以下）、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施费、绿化建设费、建材发展基金、劳保基金、散装水泥保证金、人防设施建设费。二.流动资金估算序号项目最低周转天数周转次数计算期201120012201320141流动资产11197.620908.837886.21542531.1应收账款012545.318943.161701.41.2存货5467.86272.6411365.915425.31.2.1原材料2733.94390.857956.19255.21.2.2在产品1640.34627.2641136.591542.53三.投资估算表 总投资估算汇总表序号项目费用名称金额（万元）1土地开发费40820.562建筑工程费536010.703安装工程费20560.484其他投资费20700.865项目管理费1240.206不可遇见费1860.317建设期利息9460.568总投资148280.67开发项目固定资产投资估算表序号项目费用名称 金额（万元）1土地开发费40820.562建设工程费74180.18建筑工程费53610.70安装工程费20560.483其他投资费20700.864项目管理费1240.205不可预见费1860.316建设期利息9460.567项目投资总额14820.67第十二章 项目开发经营风险的分析为了确保风险分析的质量，有必要对锦华世纪新城项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。一.项目敏感性分析表敏感性分析表序号不确定因素变化率（%）内部收益率（%）变化幅度（%）敏感