长春南环路南国际社区项目工程管理策划方案（111页）.doc

工程指导文件 工程管理策划 国际社区项目部国际社区项目工程管理策划1、国际社区项目情况介绍1.1基本情况本项目位于南关区（少部分归属净月区），规划路（与力旺用地相连接）以南，102国道以北，临河街以西，伊通河以东。中海国际社区占地面积59.87万平方米，总建筑面积106.6476万平米，项目新建可销售建筑面积890583平方米，不可售面积（包含配套设施，学校，幼儿园、半地下、地下停车库等部分）175893平方米。预计分三期开发完成。1.2项目位置1.3现土地情况该地块为市里企业“长春市城开集团”行政拨划土地，为国有土地。土地已交付，地上拆迁工作已开始，受各方面因素影响进展缓慢，对工程整体策划有一定影响。为了防止搭建违章建筑，我项目部已施工临时围档。1.4周边情况概述长春市政府已于2006年10月18日迁入南部新城。随市政府南迁，势必会带动整个国际社区区域的快速发展、加速市政配套基础设施的完善、刺激区域内房地产升温。周边与社区沟通的主要交通路线有三条：南北方向的临河街，东西方向的南环路、已经规划的102国道。周围已开发项目，水乡人家成型社区、北京金辰10万用地、力旺地产25.5万用地、金逸12万用地国际社区项目北京金辰10万用地吴太25.5万用地金逸12万用地长春公司现有项目水乡人家等现有成熟园区1.5周边市政配套路：市里承诺07年8月底临河街（南环路至102国道段）完成。现已经开工，由于违章建筑等受影响，目前工程进展缓慢，今年修建完成的可能性不大。没有开工，动迁没开始。预计9月初完成可能性不大。需公司加大力度督促。（由发展管理部负责）1.6地块的自然地貌情况地形现状图（附件1）1.7国际社区工程情况：a区工程由25栋单体建筑和5个地下车库4栋公共建筑组成，建筑面积289036.5b区工程由b1-b45为别墅区建筑面积62161.2。c区工程c1-c30#为别墅区建筑、建筑面积44903.82e区工程e1-e16、ed1、ed2 为高层、多层、公共建筑等建筑组成，建筑,建筑面积78130f区工程f1-f29、fg1-fg10为多层建筑组成，建筑面积71878g区g1-g6为多层建筑、公共建筑，建筑面积2.3 万。h区h6-h10、hg1-3#为配套商业区，建筑面积12 .3万。国际社区规划分区面积表（附件2）1.8项目工程管理的特点和难点1）拆迁地域广，工作量大，包括违章建筑（大棚），拆迁进度缓慢。南侧与西侧由于原有地貌为鱼塘，所以土地回填量大。2）本工程具有占地面积大，多层、小高层、高层交织在一起，同期施工栋数多，分包项目多，总工期及各阶段工期要求紧的特点。工程管理协调难度大。3）分期设计图纸设计周期长，供应缓慢。4）全部个单体建筑物，总共70万m2分期开工，竣工验收备案，包括室外道路、管线、景观绿化整个施工工期短，工程量大，时间紧。2、国际社区开发计划与管理目标2.1中心思路按公司整体策划定位执行，为完成长春公司2008年销售40个亿，中海国际社区项目为长春公司重点项目，周边小区初具规模，南部新城整体规划已经日趋成熟，随着市政府的南迁，销售前景光明，为保证公司整体销售目标的完成，中海国际社区全盘考虑工程工作的进展与开发速度并制定工程管理目标。2.2分期开发计划2.2.1本项目结合长春公司年度经营目标，预计分三期开发完成，各分期组团及栋号如下：分期组团栋号一期a组团a1-a18#b组团b1-b45e组团e2、3、7、8、10、11#f组团f1-f15#j组团j1-j8#h组团h1-h6#二期e组团e1、5、6、9、12-16#f组团f16-f29#三期c组团c1-c30#d组团d1-d17#g组团g1-g6#h组团h7-h9#、hg1-hg3#2.2.2各组团开发步骤1）拆迁工作（协调各部门配合）2）场地平整（考虑土方平衡）3）规划设计（制定严密出图计划，跟踪优化设计方案）4）合约分判（含施工、监理、供货商）5）前期手续办理。（协调各部门）6）开工前准备（图纸审查、工程定位等）7）施工中控制。（强调施工单位自身管理、发挥监理作用）8）示范区域完成。（抓好展示区工作，为销售创造条件）9）外网小区建设，环境绿化建设（配合工程进度施工）10）入伙前验收（保证整体施工质量）11）竣工验收（按程序办理移交手续）12）维修及保修工作。（达到业主满意）2.3项目管理目标2.3.1质量管理目标：示范区工程必须获得“东北三市优良工程”银奖，其余达到市级“君子兰”杯；与物业公司交接时一次验收通过；入伙后保证业主投诉率控制在总户数的8；努力达到零索赔。杜绝建筑产品功能问题，避免产品舒适性、美观问题。满足政府主管部门竣工验收要求。2.3.2进度管理目标：在公司各部门积极努力下，一期工程准备于07年9月20日部分开工，08年4月份达到销售条件，a组团多层a2、a3、a5与b组团示范区工程工作于08年7月15日前完成，其余各栋号（除高层项目外）08年8月30日底入伙，高层项目j1-j8于2009年9月30日入伙。高层项目e2、3、7、8、10、11于2009年7月30日入伙。f1-f15于2009年12月30日入伙。一期工程有会所（售楼处）工程、多层、高层、别墅各种物业类型，建筑面积达45.94万平米。进度：2007年a组团多层与高层（不受拆迁影响）工程桩基础施工完成，高层工程土方开挖至水位线以上，降水井成孔完成，避免明年开工后挖冻土层。2.3.3安全文明施工管理目标：1）安全管理目标：安全无事故，死亡为零、重伤为零、轻伤频率为3。2）文明施工管理目标：全面执行集团下达的安全文明施工管理制度，规范施工现场的安全作业环境和内外形象，以统一的标准模式保障我司开发楼盘施工现场的安全目标和文明形象。加强对承建商、监理单位文明施工管理的同时保障中海地产品牌形象，增加中海地产的美誉度。3）项目成本管理目标设计变更与现场签证控制在合同总价的1内。 3、项目部建设3.1项目部的定位项目部是在公司的领导下代表企业履行施工承包合同，按合同要求完成项目建设任务的项目管理机构。项目部是一个组织体，要具有凝聚管理人员的力量并调动其积极性，促进管理人员的合作；协调部门之间、管理人员之间的关系，发挥每个人的岗位作用；沟通项目部与公司各部门之间，项目部与政府主管部门、监理单位、指定分包单位等关系。3.2项目管理组织架构中海地产长春公司国际社区项目部职能部门（营销、设计、合约、发管）总包施工单位监理公司配套专业分包施工单位指定专业分包施工单位甲供材料设备、甲指乙供材料设备供应商支持监督管理监督管理管理、配合3.3项目部管理架构:3.3.1项目部人员组成：项目部人员：项目经理：1人助理经理：1人土建工程师：10人（5万平米/人）；电气工程师：2人（25万平米/人）；水暖工程师：2人（25五万平米/人）；项目建筑师：1人；造价工程师：1人；3.3.2组织架构图：设计部项目部经理合约物资部经理项目部助理经理物料工程师内业项目造价师水暖工程师土建工程师项目建筑师电气工程师3.4项目部的工作内容负责工程质量、进度、安全、成本的控制，项目经理承担直接领导责任；公司各职能部门承担指导、评估和监控职责。项目控制要素的具体工作分工如下表：工作内容责任部门报批报建项目前期区级报批报建工作、办理工程建设施工许可证、报质监安监项目部协助负责开工准备包括现场确定红线点；场地拆迁清理；地形图测量；申请施工用水用电；申请施工用水排放许可；临时施工路口报批；临建施工报批；围墙、道路及临时设施施工；市政配套管线到位情况的进一步落实；等等项目部与发展管理部负责施工及监理合同施工队伍考察、招标及签约项目部、发展管理部，合约物资部、招标小组负责监理单位选择及签约零星工程零星工程施工队伍的招标及签约项目部、合约物资部负责， 图纸及方案评审初步设计、各专业施工图纸专家评审设计部负责，合约物资部及项目部参与基础及主体工程施工图纸会审及其施工组织设计审定项目部负责物资选样、定型设计部、合约物资部负责制订材料设备供货计划项目部、合约物资部负责 甲供材料设备询价及订货合约物资部负责，设计部、项目部参与甲供材料设备的到货验收项目部负责工程验收基础验收项目部负责 主体结构验收工程竣工核验各专业工程验收（规划、消防、配套、电梯等）3.5岗位职责项目经理经授权负责组建项目部，确定项目主要管理人员建议名单，参与项目人员招聘工作；落实各管理人员职责，负责编制、组织和实行项目部各项规章、管理制度；具体负责项目日常管理工作；批办来函，签发项目文件，对项目部管理工作全面负责。1）编制项目总体发展计划，并定期或根据项目发展状况适时修订并及时向公司汇报；以项目发展计划引领，推动各职能部门，推进项目按计划发展。代表公司履行甲方所签的施工方面的合约责任。2）负责项目发展计划的制订、落实和控制。严格执行公司制定的成本管理制度，负责审核工程进度款的发放审批工作。3）针对项目相关事宜，负责与设计单位、施工单位、监理单位等各方面之间的综合协调工作，参与政府部门、市政部门、公用事业的协调工作，以及 与公司内其他部门的配合和沟通。4）确定各岗位人员对工程质量、进度、安全与文明施工管理的程序，指导各岗位人员的具体工作，协调各岗位之间的工作关系。5）负责部门内部行政工作，对员工进行教育、培训和管理，负责项目团队建设与人才培训工作，编制员工培训计划，检查各岗位人员的工作绩效，提出使用和奖惩建议。6）完成领导交办的其他工作。项目助理经理1）接受项目副经理的直接领导，辅助项目副经理完成具体工作。2）协助项目副经理完成项目部的土建施工管理制度建设和工作流程编排。3）协助编制项目发展所需的土建各类计划并对其执行情况进行跟踪。4）协助项目副经理完成项目施工的准备工作。5）在施工阶段配合项目副经理完成各土建施工单位之间的协调和管理工作，负责有关重点分项工作的管理和协调。6）起草、撰写由项目经理和项目副经理要求的各项事务性文件和工程指令性文件。7）协助项目经理召集召开各类紧急会议并做好相应的会议记录。8）协助完成项目的完工调试和竣工备案工作。9）完成领导交代的其他工作。土建工程师1）熟悉并执行技术规程、规范、标准及各种有关文件，参与技术问题决策，对专业化较强的技术问题提出意见和建议。2）负责各自分管区域内的所有工程质量、进度控制，监督现场文明及安全施工；每天巡视总、专业承包商施工质量、进度状况。3）在项目部经理的指导下, 参与编制工程进度计划,甲供材料的进场计划；督促专业承包商按规定的期限呈报施工组织设计、安全施工方案、文明施工方案，并作初步审核。4）熟悉合同有关工期要求的条款，务使各方依照合约完成工作, 并随时协调各方间的施工程序及工艺问题；确定不同总、专业承包商之间相互配合工序的施工先后顺序，减少工序交叉影响，避免返工。协调总、专业承包商之间场地、工作面、工序的交接，解决总、专业承包商之间的责任纠纷。确保实施合同工期。5）编制及执行所管辖区的规划及控制, 使场地清洁及整齐(例如：机械布置、物料堆放、项目部通道、进出口控制等)；监督管理现场的安全、文明施工；巡视总、专业承包商的安全、文明施工状况；6）按进度计划执行和推动工程用料及进度工作；协助材料工程师验收甲供材料、设备和甲定材料、设备；做好重要材料进场的检验工作，必须做到证、物统一；7）记录所管辖区施工过程中的有关资料,施工日记；处理日常施工中的技术问题；8）仔细阅读和清楚图纸的要求, 向有关人员提出图纸上不明确或与标书、惯例有矛盾的地方, 并寻求解决办法。熟悉施工图纸，参与图纸会审和技术交底，审查会审纪要并贯彻执行；9）执行有关质量管理、安全文明施工计划的工作；10）检查各分项工程的质量,监督监理人员的工作。重点部位、关键工序、特殊工序施工时进行旁站监督，保证施工质量。每一工序或分项工程完成一个基本单位后，及时检查施工质量，填写检查记录；发现偏差的，及时指示总、专业承包商纠正，避免质量缺陷重复出现。及时将不合格项、潜在不合格项，下发施工、监理单位,并跟进监督；11）熟悉有关合同内容，按规定给总包及专业承包商办理完成量确认手续，收集整理本分包工程的工程文件（设计图纸、设计变更、工作联系函等）；做好各种技术文件的签认工作，涉及人工、材料、工期增减的文件和资料必须转送给现场qs，供办理总、分包工程竣工验收和决算使用；12）负责审核每月施工单位上报申请工程进度款计划，每月、每期的供方进度款；13）参与工程质量验收。按验收规范要求督促施工单位及时填报与提供全部竣工资料；14）参加工程竣工验收；初步审核总、专业承包商的竣工验收申请；参加总、分包工程竣工验收，提出初步验收意见；15）组织施工单位和物业公司完成的土建工程交接工作，对交接中发生的遗留问题，督促施工单位在要求的时间内处理解决；16）负责所管辖区域内景观工程的施工管理；负责协调景观专业和其他相关专业的配合工作。17）负责所管辖区域内道路工程的施工管理；18）完成领导交办的其他工作。项目配套工程师（水、电工程师）接受项目经理的领导，开展项目配套工作，对项目的正式水、电、煤等能否及时接通和使用负有直接责任。根据项目发展总控制计划组织编制项目报建计划、配套计划和成本控制计划，制定相应工作规范制度和管理体系，及时根据项目发展需要进行调整，协调与公司专业职能部门的配合工作。1）负责协助项目经理完成与政府部门、市政部门、公用事业单位等各方面之间的综合协调工作，协调、管理水、电综合管线图的设计出图与现场施工。2）根据项目发展进度，协调及时和市政部门签订相关合同和协议，引入配套施工队伍，在其进场后配合项目助理经理做好场内协调工作。3）按项目进度要求完成竣工、备案的有关准备工作，在交房阶段做好相关取证工作。4）具体负责各市政工程（包括供电、水、雨污水、电信、燃气等）方案的征询、设计交底、施工交底和验收取证工作。协调接驳手续办理工作。5）协助设计部完成管网综合布线图，各市政专业的施工图设计。6）认真熟悉图纸，参加配套工程方面的设计交底和图纸会审工作，审核配套工程分包施工单位编制的施工组织设计和各项专门施工、调试方案。7）建立配套工程成本控制全过程分析的机制。8）参与编制机电设备材料供应计划。9）与设计院配套设计师取得密切联系，及时解决配套工程施工中的设计、技术、质量等有关问题。10）协调各专业配套部门进入现场施工后的交叉施工；配合土建工程师做好与土建交叉施工的协调等工作。11）参与配套设备进场开箱检查、验收工作，对配套设备材质证明，产品合格证检查、收集、整理、归档。12）做好各种配套技术文件的签认工作，收集有关工期、经济反索赔资料，为反索赔提供依据。13）协调施工和监理部，对配套各专业的现场施工质量负责。14）配合合约部门专业工程师完成项目配套工程标书的编制，单位选择，招投标等工作，做好全过程成本控制。15）协调发展管理部联系供电、供水管理部门，负责现场临电、临水的管理工作。16）完成领导交办的其它工作。17、协助合约物资部制定物资进场计划, 负责验收记录及制订收/发料帐单；18）参与合同交底，为施工单位解释合约条款，督促施工单位履行合约，并将合约履行情况及时反馈给合约物资部；物料工程师1）协助合约物资部制定物资进场计划, 负责验收记录及制订收/发料帐单；2）负责项目部物资月报表, 每季度盘点一次。工程完工后, 整理项目部仓库存货,并编制物资库存详细记录表；3）按照领取物资申请表发放物资, 并要求收料人(包括供方)签收及维持记录系统；4）负责建立现场甲供、甲控物资的样板库；5）控制用料计划。根据计划确定进货时间, 并配合工程进度制订交货计划及执行物资规格和数量的验收；6）负责甲供物资管理, 包括验收、清点、保管、核数工作；7）根据工程施工计划，汇总各种材料总需求计划；根据现场实际需要配合合约物资部及时、灵活地组织材料进场；8）材料进场时组织项目部有关工程师、监理公司根据国家规范规定、设计要求或现场具体情况进行复检或抽样检，保证质量，原始记录必须完整齐全；9）推行限额供料，建立限额领料制度，执行定额用料，搞好材料成本核算等工作，降低材料成本，提高效益；10）控制好竣工工程的材料进场数量，做好多余物资的收集，退库及处理等工作；11）完成领导交办的其他工作。内业1）负责接受、发放及复印文件资料和图纸；2）协助项目经理监督项目管理制度的执行情况及部门的安全卫生情况；3）负责做好各类公文的及时签收分发工作，严格按国家和公司的规定做好各类公文的处理工作；4）严格执行保密制度，认真做好来往公文归档及公章的保管工作，做到类别分明、编号统一；5）负责做好施工图纸、技术文件的及时签收分发工作，按系统与类别进行整理、编号统一；6）负责每月项目办公用品的领用工作。7）负责项目与公司行政人事部的联络，处理项目日常行政事务。8）负责项目卫生管理，指导保洁工作，保障工作环境卫生。9）负责项目考勤、考核管理，向项目经理汇报。10）负责项目传真、长途电话、报刊杂志的管理。11）负责项目劳保用品、办公用品的统一领用与发放管理。12）负责项目信息报道上传公司网络平台及电子文档网络备份。13）负责项目来访客人的接待、有关会议的会务安排。14）负责项目办公家具、复印机、打印机、饮水机、网络等固定资产设备的管理维护和维修工作。15）负责项目各类图纸、变更通知、工程合同及其它工程方面文件资料的收发，填好收发文记录，及时清理作废资料，保证不被误用。16）维护项目部所有期刊、文件和资料库，定期检查。17）成领导交办的其他工作。3.6项目的沟通管理3.6.1进场知会对于每一家进场作业的承建商、供应商，各主管工程师应在相关工作全面开始前，以书面形式签发进场知会，明确：项目部的联系人、联系电话，与公司的对口工作部门，文件收发制度，会议制度，工作流程与表格格式等。3.6.2周例会项目监理周例会定于每周4下午，由工程总监主持；项目部周例会定于每周5下午，由项目部副总经理主持。3.6.3工程月报工程部每月末编制工程月报，对本月工程进度、质量、存在问题、合作单位评价、工程款支付情况进行全面整理，并报送公司管理层。3.6.4里程碑形象进度工程基础（打桩）开工、主体封顶、外架拆除、单体验收、样板楼展示、销售开盘为项目工程里程碑，各标段工程里程碑形象进度完成后2天内应编制里程碑形象进度，通报公司。3.6.5文件的收发、传阅文件的收发由专职资料员统一管理，并在项目部内形成传阅制度。3.6.6文件的归档a册：公司管理规范：xx集团公司管理控制文件（a1） b册：合同文件：施工合同文件（b1） 监理合同文件（b2） 材料采购合同文件（b3） 合同登记汇总表（b4） 施工合同台帐（b5）c册：公司内部来往文件: 发文：（c1）收文：（c2）d册：监理公司往来文件 监理人员登记表及证明资料（d1） 监理规划（d2） 监理细则（d3） 监理例会纪要（d4） 监理备忘录及专题报告（d5） 监理月报及审核意见（d6） 发监理单位文件（d7）监理考核表（d8）e册：与施工单位来往文件 施工组织设计（e1） 施工方案（e2） 工程联系单（e3）工程整改单（e4）工程验收单（e4）分户验收档案（e5）f册：设计变更和工程签证 设计变更（f1） 技术核定单（f2） 工程签证（f3）工程指令单（f4）g册：计划管理 总进度控制计划（g1） 施工图纸交付计划（g2） 甲供材料进场计划（g3） 总进度计划（施工单位）（g4） 月计划（施工单位）（g5） 周计划（施工单位）（g6）h册：作业指导书 工程管理策划书（h1） 成本管理指导书（h2）册：材料设备管理 封样登记一览表（i1） 收（调）料单（i2） 设备调试验收记录（i3）j册：进度款支付 工程付款台帐（j1） 扣款通知单（j2） 奖/罚款通知单（j3）k册：会议纪要 公司每月例会纪要（k1） 甲方召集专题会议纪要（k2）工程月报（k3）l册：后勤管理 考勤表（l1） 项目经理部固定资产登记表（l2） 其他文件（l3）3.7项目的风险与对策管理3.7.1进度控制风险与对策本工程具有占地面积大，多层、小高层、高层交织在一起，同期施工栋数多，分包项目多，总工期及各阶段工期要求紧的特点。针对此特点，项目部应做好以下工作：1）优选总包施工队伍，要求总包单位有足够的机械设备能力和劳动力配置。2）合理调整各单体工程的开挖计划，先高层后小高层、多层。3）结合销售和对外开放、展示要求，部分小高层和高层建筑采用悬挑外架施工方法。4）雨、污水管施工先行施工5）协调公司各职能部门工作，落实招标采购计划、出图计划、样板确定计划。3.7.2质量控制风险与对策吴太25.5万用地定位放线困难，地下室抗裂、防渗，屋面、墙面、卫生间抗渗漏，粉刷开裂、空鼓是本工程质量控制的重点。项目部应充分发挥监理公司、总包单位及各分包单位的主动性，完善质量保证体系，强化过程监督、检查和工序验收，把好竣工验收最后一关。3.7.3成本控制风险与对策项目部积极配合职能部门设计部、成本部，推行现额设计、优化设计，展开部品部件的调查研究，加强现场变更和签证管理。3.7.4其它根据总体工程进度要求，在扩初设计文件尚未正式批复、施工图设计正在进行中，工程桩基提前施工，可能产生由于设计不完善、设计变更而带来的返工和浪费，项目部协助设计部积极跟踪施工图设计进程，合理调整打桩进程，力求把可能的损失降低；另一方面，积极与当地城管主管部门沟通，取得支持。 3.8会议管理制度详见长春中海地产有限公司会议管理制度。3.9海无涯学习计划在业余时间展开学习活动：公司企业文化和各部门制度、现场工程问题讨论、管理知识学习。入职导师计划：为每位新来员工配备入职导师。积极参与公司、其他部门、项目部内部各项活动通过各种活动（如比赛、联检、联谊活动等）改善人际关系，增强凝聚力和集体荣誉感。3.10部门纪律上、下班时间：早7晚7，值班早6晚10。工作时间必须在施工现场，多与施工单位交流，解决现场90的问题。施工技术研讨、内业工作、看图等工作在加班时间完成。工作资料上墙。保持办公桌面整洁干净。工作日记。联系方式：保证24小时内手机都开机，并保证在服务区内。3.11项目例行工作表序号内容时间召集人参加人备注1部门内部会议每周五下午4:00项目经理所有项目部成员时间控制在1小时以内，主要针对工地现场实际问题研讨解决，及内部建设2工程例会每周六下午1:30项目经理承包商、监理部、项目部人员解决工程进度、质量、文明施工管理等方面问题3每周质量检查每周六上午9:00助理经理所有项目部成员、监理部监理总监及各工程师、施工单位项目经理及技术员每周检查一个单项工程，采取打分制，检查后当场打分、评判。视分数高低决定工程继续进行还是停工整改、返工整改等。4现场协调会每周一至周五上午7：00各标段工程师承包商、监理部、项目部人员解决工程进度、质量、文明施工管理等方面问题5计划讨论会每周五下午6:307：00助理经理项目部成员讨论工程进度总体计划，存在问题及纠偏措施6内部培训不定项目经理所有项目部成员培训管理制度、技术标准，分项管理经验。培训资料提前一周发给各工程师。7员工周进度工作计划每周五上午9:00项目文员项目部所有成员由文员汇总提交项目经理审核后报公司主管领导、部门。8安全文明施工月度检查每月25日助理经理项目部、监理部所有成员集团公司、项目部的检查标准9项目月报每月24日中午12:00前项目经理按项目月报格式由经理组织编写项目月报报公司发展管理部4、监理与施工单位管理4.1监理单位管理措施4.1.1监理区域划分：编号标段划分特点监理公司配备计划优点缺点备注a组团按高层、多层，结构类型进行划分二个监理公司监理部1： 监理部2：按结构类型划分缓解监理公司人员压力保证公司管理b组团按场地划分1家监理公司监理部1：由于为别墅区施工单位为一家，监理一家公司便于管理工程造型复杂，1家监理公司人员素质要求较高e组团按分期开发划分为1个监理公司监理部1： ：面积大栋数少，便于管理由于高层项目对于监理公司素质要求较高g组团按场地划分1个监理公司监理部1：由于为别墅区施工单位为一家，监理一家公司便于管理工程造型复杂，1家监理公司人员素质要求较高d组团结构类型、面积进行划分为2个监理公司监理部1：监理部2：按结构类型、面积划分缓解监理公司人员压力保证公司管理建筑面积大，工作量大对于监理公司素质要求较高f组团按分期开发划分为1个监理公司监理部1： 多层项目，标准统一便于管理单体栋数多，协调工作量大h组团为商务配套区考虑由1家监理公司监理部1：便于管理公共建筑要求标准高，对于监理公司素质要求较高g组团公共建筑应考虑与h区为1家监理公司监理部1：便于管理公共建筑要求标准高，对于监理公司素质要求较高4.1.2监理要求：4.1.2.1监理模式：为了达到工程上“精益求精”的原则，采用全程式监理。4.1.2.2人员要求：总监工程师：男，国家监理工程师，土建工程高级工程师，45岁以下，八年以上土建监理工作经验。土建工程师：按1.5万平米/人配置，土木工程专业专科毕业以上，男性，28岁55岁，三年以上监理工作经验。电气工程师：1人，28岁50岁，三年以上监理工作经验。水暖工程师：1人，28岁50岁，三年以上监理工作经验。内业工程师：1人，两年以上监理资料工作经验。4.1.2.3工作范围：项目部委托监理部对下列各项主承包及分包工程实行监理：1）基坑支护及土方开挖、地基处理工程；2）桩基础工程；3）土建工程：砼结构，砌体，抹灰，外墙保温，屋面，外立面装饰，地库及消防、人防工程；4）各类防水工程；5）机电工程；6）电梯安装工程；7）门窗工程；8）防火门、人防门工程；9）土建单位完成的装饰工程等（如门厅）；10）栏杆工程；11）弱电系统工程； 12）地库地面处理工程；13）小区道路、雨、污水工程；14）小区园林景观、绿化；15）小区围墙工程；16）交工样板房工程：土建、装饰、水电安装；17）防雷检测工程；4.1.2.4现场监理部的管理制度：1）管理制度详见长春中海地产有限公司对现场监理部的管理细则2）具体管理要求：项目部职责：甲方负责协调项目内各单位事务，控制工程质量、进度和安全文明施工。监理部职责：现场监理部必须对工程进行全方位、全过程的监督管理，负责全面监控工程质量、进度和安全文明施工，及时传递信息；全面维护中海地产的项目合法权益；为项目部提供技术、法律等方面的咨询意见；帮助项目部实现预定的质量目标及进度目标。3）工作范围a施工准备阶段监理工作内容：a.工程前期地形高程方格网图测绘，单体建筑定位测量监控。向项目部提出总体土方平衡方案。b.根据项目部发展需要负责对工程总进度计划、施工技术方案、质量目标及工期目标提出合理意见。c.对投标人的施工组织设计进行审核，在项目部有要求时参加会议并澄清技术疑问。d.协助项目部与中标单位解释主承包及分包合同中有关质量及进度事宜，落实质量及进度目标保证措施。b施工阶段监理工作内容：a.参加项目部组织图纸会审，审核图纸会审纪要并督促各方完成签署手续。b.每项分项或分部工程开工前向施工单位下发监理细则。c.审查主承包及分包单位提出的施工技术方案、施工进度计划、质量保证措施等，并随时检查实施情况。按项目部要求做好各种进度、质量、投资记录，定期向项目部提交工程情况汇报。d.参加或代表项目部召开工程例会，检查工程质量、进度，帮助项目部协调各主承包及分包单位之间在施工场地占用、工序交接、水电使用、公共设施使用等方面的关系。e.督促、检查主承包及分包单位严格执行主承包及分包合同、国家工程技术标准、施工规范，对违规操作及违章施工提出处理意见或立即作出处理。f.检查工程使用的主要设备及关键材料是否符合设计图纸或标书所规定的厂家、型号、规格和质量标准，严格核查主要材料、构配件的出厂合格证明、材料检验、试验证明，做好记录及归档技术资料收集工作。g.做好隐蔽工程的检查和验收。协助项目部和主承包单位提出竣工验收申请报告。h.按照现行规定督促主承包及分包单位做好安全、文明施工工作，对违反者采取上报项目部。i.参与处理工程质量、安全事故，监督事故处理方案的实施。j.在项目部组织下参与交楼阶段分户验收工作。k.协助项目部完成室内户型放大图；室外管网、道路综合图，解决各专业之间错、碰、漏的问题。l.督促、审查主承包及分包单位归整技术资料，确保归档资料符合政府有关规定要求，并将完整的竣工资料移交项目部。m.协助项目部做好工程结算资料收集工作。4.1.2.5甲方对监理部行政管理要求现场施工过程中监理部人员必须按合同（答辩确定）约定数量进场，如人员配置不全或离职超过一周以上还补充不到位，甲方扣违约金1000元/人.次。水电监理工程师必须全勤在场，发现有不到场或兼职现象，甲方扣违约金500元/人.次。监理部必须定编定岗，对每个工程师的工作范围固定下来后，正式发函通知甲方。如有换人或更换岗位，必须提前两天通知甲方，甲方同意后方可调整。甲方对监理单位派出的监理工程师进行资格审查，核对监理人员数量、资格证书是否与监理合同的规定相一致、是否具备资格、工作人员数量是否足够等。在核对无误后，再将监理工程师的姓名、性别、专业、技术职称、资格证书名称、证书号码等登记在监理工作人员登记表上，为了更有效的监控监理工作监理单位各施工阶段需上报甲方监理人员分工表。所有现场监理部工作人员必须每天早7：00前到现场上班（施工期间），不得兼任其它项目职务。为更有效地掌握和控制监理人员工作情况，要求监理部人员要同甲方管理人员一起施行上下班打卡制度，每天打四遍，每月20日前上报打卡记录。总监理工程师离岗时间在一天及以上的，应向甲方请假；项目经理同意后安排好工作后方可离开。其他工程师离岗一天及以上的，必须上报甲方相关负责工程师，甲方工程师同意后安排好工作后方可离开。所有请假人员手机必须24小时开机，并保证在服务区内。现场施工过程中监理部须每日早、晚设专人值班，值班表每周上报甲方；值班时间早6:00,晚上到10：00，如有夜间施工的隐蔽工程须全程跟踪。值班人员必须保证值班时手机开机，每日做好值班记录，每周工程例会前上报甲方；监理部自行准备检查标识物品“喷红”，按监理细则的检查率在检查处做监理检查标识，有待甲方抽查和检查。监理工程师必须随身携带检查记录本，并在检查过程中做好记录。甲方随时抽查，发现一次不安要求记录，处违约金100元。甲方按月统计监理工程师的出勤、检查及旁站等表现，评出2名优秀工程师，给与表扬与物质鼓励；评出1名不合格工程师，给与批评和物质处罚。此费用包含在监理费用中，由监理公司下发。例会制度：为确保工程顺利进行，现场监理部每周五下午4：30进行监理内部会议，总结每周现场问题。甲方工程师视情况是否参加。4.2工程监理质量管理制度中海国际社区项目为了对工程项目的整个施工过程进行有效的监督监控，确保工程进度和质量、安全文明施工达到预期目标值，结合本工程的特点，甲方特制定以下监理管理制度对工程监理进行全方位、全过程的系统监督管理。4.2.1监理实施细则制度针对不同的分部、分项工程，项目监理部须编制监理实施细则。监理实施细则是在工程项目监理规划的基础上，根据监理规划的要求，由项目监理机构中的专业监理工程师针对所分管的具体监理任务，结合项目具体情况和掌握的工程信息，制定具体指导监理业务实施的文件。其内容主要包括工程概况或特点、监理依据、监理目标及分解、控制点和针对性措施及技术资料及检查率等。监理实施细则在该项工程开工前三天上报甲方。监理实施细则编制的内容：4.2.1.1对本分部、分项工程的质量要求:在监理实施细则中，首先要明确对本分部、分项工程监理工作的流程，同时还应明确该分部工程所要达到的质量要求，并应注明质量标准所采用的依据。4.2.1.2工程施工中可能出现的质量通病:作为专业监理工程师，应该十分清楚该分部、分项工程所采用的施工工艺可能导致的质量问题（通病），在监理实施细则中，把他详细的罗列出来。4.2.1.3监理控制点的设置:根据对工程质量通病的分析，具体写明在哪里应设置控制点，在哪里设置检查点。总监工程师应根据不同的工程特点，不同施工人员的不同技术水平和素质设置不同的控制点。当监理工程师把监理实施细则提供给施工单位时，实际上等于事先告诉施工单位，在哪里需要监理工程师见证检查，在哪里监理工程师需要旁站检验；同时也通知了施工单位，在那些工序到来前，应通知监理工程师。4.2.1.4监理质量控制手段:在监理实施细则中，详细、具体、明确地叙述工程质量通病的预防措施和对工程控制点的检查手段。从专项施工方案的审核到检验批质量的检查验收，从原材料进场报验到施工现场试块（件）的见证取样，明确告诉施工单位，监理工程师将通过怎样的程序和手段对工程进行监督，对可能出现的问题，采用什么样的处理措施。同时还应明确工程难点、重点部位监理工程师如何进行质量检查、控制和监督。从而有效地指导监理工程师对那些点到来之时应做何种检查和验收，从而可以避免由于工程繁杂而遗忘某些内容，确保监理工作到位。4.2.1.5明确监理工程师的检查率:在监理实施细则中，需详细、具体、明确地说明检查手段的检查率。分别说明旁站、平行、巡视检查的检查率。4.2.2监理旁站管理制度1)监理部进场前一周制定监理旁站方案，明确旁站监理的范围、程序及工作职责，上报国际社区甲方批准后实行；2)针对与关键部位、关键工序实行全程监控，如桩基础施工、隐蔽工程、混凝土浇筑、屋面防水等工程须派专人跟踪，并做好旁站监理记录，在关键工序施工过程中每日向甲方上报旁站监理记录；3)在旁站过程中如发现施工质量问题、施工工艺不正确等问题，专业监理工程师须及时上报甲方，由甲方责令其施工单位整改、返工或停工；4)现场施工过程中监理部须每日早、晚设专人值班，值班表每月20日前上报甲方；值班时间早6:00,晚上到10：00，如有夜间隐蔽工程施工须全程跟踪，值班人员必须保证值班时手机开机，每日做好值班记录，每周工程例会前上报甲方。4.2.3平行检验平行检验是指项目监理机构利用一定的检查或检测手段，在承包单位自检的基础上，按照一定比例独立检查或检测的活动。监理工程师可以随时抽查认为重要的部位，对所有分部、分项工程进行平行检验。平行检验的目的是监理机构能够真实的掌握施工质量情况，以便进行质量验收时拿出正确的结论。其中重点检查项为：1）外保温；2）门窗安装；3）外墙瓷砖粘贴；4）外墙涂料；5）内墙抹灰；4.2.4施工组织设计审查管理制度要求在开工前详细阅读各施工单位设计图纸及其他文件，认真审查施工组织设计的针对性、可操作性和先进性，作为今后工程施工的指导依据，对不认真编写的施工组织设计或施工方案给出整改意见。审查后将审查结果上报国际社区甲方，经国际社区甲方审核后方准施工单位进行施工。4.2.5对施工特种作业人员的上岗资格管理制度为确保工程质量，要求监理部对各施工单位特种作业人员上岗证进行检查，特种作业人员要具有丰富经验，如电焊工、电工、起重工、架子工等。其上岗证要求监理部备案，并将复印件上报甲方。4.2.6进场原材料、半成品和构配件的报验审批制度1)监督各施工单位进场的原材料、半成品和构配件，要求手续必须齐全（包括材料出厂合格证、技术证明书、检验报告等）。对于需要复验的材料必须提前一周进场，对不合格品施工方应立即清理出场，监理部必须全程跟踪，并将跟踪情况定期上报我甲方。2)对于进场的合格材料，各施工单位必须做好保管存放工作。如进场水泥必须设有干燥的水泥库、钢筋必须存放在钢筋棚内等。因保管条件不良造成材料质量恶化（如损伤、变质、损坏等）而不能使用的材料，监理部要及时上报我甲方，我甲方将勒令其清除出场。3)对有龄期要求的施工材料如苯板等，应超过产品龄期方可允许使用。4.2.7见证取样送检管理制度：监理部要按照相关规范及市质量监督办法的见证取样手册的要求，对承包单位进场的材料、试块、试件、钢筋接头等实施见证取样进行检查，进场前要提前通知现场见证取样的监理人员在其现场监督下，完成取样过程，装入木箱加封后，送往指定实验室进行试验，见证取样的频率和数量执行相关规范和取样手册。4.2.8分项（隐蔽）工程报审管理制度：1)要求监理部在每分项（隐蔽）工程的完成后或隐蔽前，组织施工单位进行报验，将施工单位的报验申请表及相应的分项（隐蔽）工程检查记录及相关材料证明、试验报告、复试报告、浇灌申请书等在施工前12小时内国际社区甲方，经甲方允许后方可进行下道工序施工；2)经甲方验收不合格者，由甲方工程师签发“不合格项目通知”责令总包单位进行整改，监理工程师应全程监督整改工程，并组织复验；3)现场所使用的台秤等计量器具必须定期校核，发现不经计量而施工的单位，上报甲方勒令其停工。4)季节性施工措施必须到位，监理工程师对春、秋季砌体及砼养护措施和冬季施工措施等要随时监督。5)监理部要对总包单位做以下要求，受施工作业条件和光线照度的限制的工程，如钢筋分项（隐蔽）工程的验收宜在下午16：00 之前报验。避免夜间进行钢筋验收的现象。4.2.9资料管理制度监理部负责管理各总包单位及分包单位的工程资料的及时性、准确性和完整性，保证建设单位办理各项手续的正常进行。4.3监理组织架构图项目总监安 资全 料员 员土建监理水暖监理测量监理见证员电气监理4.3.1工程会议流程各承包商提交周报表（每周五下午四点前）甲方工程师和监理工程师内部审核周报表（每周五下午五点开始）甲方工程师根据总体计划要求调整和完善周计划与会各方准时出席会议（携带相关资料）（每周六下午两点开始）甲方经理主持会议，监理部记录甲方计划专员对照上周会议纪要通报各事项进度落实情况并分析未完成原因，提出要求各责任单位需及时陈述并作出措施，调整落实时间（计入本次会议纪要中，跟踪）各发言单位需及时回答发言方提出的问题，落实到人、部位、和时间承包商对照周报表就上周以来的质量、进度、安全等事项陈述并提出需要协调解决的问题和下周计划和措施总监理工程师按照分管的专业或项目通报上周完成质量情况，并提出意见和要求甲方各工程师对上周以来的事项检查，并提出问题、意见和要求，并补充完善本周计划总监理工程师对上周工作和下周工作安排和要求总结发言甲方经理重述本次会议有关决议事项和总结发言监理公司整理会议纪要（每周二上午11：00前完成）甲方经理审核签字监理公司下发纪要（每周三下午5：30前完成）三下午5：304.4施工单位管理措施：4.4.1、施工单位责任： 按照承包合同具体规定完成施工单位的职责，同时积极配合中