2011年10月中国房市动向报告.ppt

1,2011,10月份房市動向,中国信义服务处 企研室 2011.9.26,2,2,1,经济情势汇整,3,国家统计局昨日发布数据显示， 8月全国房地产开发景气指数 为101.12，比7月份微幅下降0.38 点，比去年同期下降2.99点。 该指数继续下行符合预期，在持续 的宏观调控政策影响下，今年以来 国房景气指数已创2010年最低点 位，预计未来继续探底下行的概率 仍然较大。,国房景气指数连创新低,4,国家统计局：8月份我国 CPI 同比 上涨6.2% 2011年8月份，全国居民消费价格总 水平同比上涨6.2%。其中，城市上 涨5.9%，农村上涨6.7%；食品价格 上涨13.4%，非食品价格上涨3.0%； 消费品价格上涨7.3%，服务8月居民 消费价格同比上涨6.2%,CPI 今年首次同比小幅回落,2010年走势,2011年走势,5,国家统计局：8月份我国 PPI 同比增长7.3% 2011年8月份，全国工业生产者出 厂价格比上月上涨0.1%，比去年 同月上涨7.3%。工业生产者购进 价格比上月上涨0.2%，比去年同月 上涨10.6%。2011年18月，工业 生产者出厂价格平均同比上涨 7.1%，工业生产者购进价格平均同 比上涨10.4%。,PPI 同比上涨有所放缓,6,银监会近日下发通知，进一步明确银行需加强 对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住 房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必 须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭 等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。 就前8个月房地产市场状况来看，主流房企尤其 是前三十大房企所销售的产品结构已经发生明显 变化，不受限购影响的商业地产和二、三线城市 的占比显著加大。 银监会下发通知意在警示银行加强执行企业“名 单制”管理和开发贷款以在建工程抵押两项基本 要求，同时增加风险排查频度，加强对抵押物及 时估值和持续管理。此外，银监会还明确指出银 行对房贷不准贷新还旧和贷款展期。,政策面：房地产信贷再收紧,7,房地产限购令扩容的文件出台后，除了浙江衢 州市外，其他地方政府并没有如期公布限购 方针，而是推出“限价”令代替“限购” 令。业内人士分析认为，这主要是由于各方 利益博弈的结果，推出限购令势必阻碍其经 济的发展。而迟迟未出台的限购令，更令二 三线城市陷入深度观望。 中国房地产协会副会长朱中一指出，大多数地 方政府是不愿意限购的。限购会在一定程度 上抑制当地房地产市场的发展，尤其会降低地 方土地财政收入和房地产相关的其他财税收 入，经济增长速度也会受到一定影响。对一些 二三线城市而言，地方经济对房地产的依赖仍 然很强，限购的影响会更明显。,政策面：二三线城市限购“扩容”遇阻力,8,9月20日晚，京投银泰发布公告，称其控股 子公司分别以3027.82万元、2259.18万元 竞得鄂尔多斯市东胜区两宗商住用地。这 已经是继万科、保利、金地、金科、新城 等多家公司之后的又一起上市房企在9月出 手拿地。传统的住宅市场销售旺季，因调 控而失色，而已经冷清大半年的土地市 场，却在此时迎来一个成交小高峰。“底 价成交”与地产商“逆市拿地”成为今年 “金九银十”土地市场的最佳代名词。,土地市场：一线房企百亿资金抄底抢地 土地市场现“金九”行情,9,据国家土地副总督察甘藏春近日表示，我 国将会逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖 面，土地资源配置的最终目标是取消土地 供应双轨制，提高土地供应和调控能力。 除军事、保障性住房、特殊用地可以继续 划拨使用外，其他用地实行有偿使用。 未来政府行政办公用地，能源、电力等行业 用地，学校、医院、博物馆等使用土地也要 通过招拍挂形式有偿出让。,土地市场：土地供应将取消双轨制 或将导致地价上涨预期,10,国家统计局公布的数据显示，同比去年8 月，70个大中城市中新建住宅价格下降的 城市只有1个，涨幅回落的城市有26个。 环比数据显示，一线城市的新建住宅涨幅首 次出全面停滞，市场上涨的趋势基本被控 制。与7月相比，北京、上海等17城市新建 商品住宅价格出现停涨，价格下降的城市有 14个。 与7月份相比，8月份环比价格下降和持平的 城市增加了5个。价格上涨的城市有39个， 主要集中在省会城市和非限购三线城市，环 比涨幅均未超过1.0%，涨幅比7月份缩小的 城市有15个。,新建商品房市场：房价止涨城市扩围,11,从6月份以来，以中海、万科、恒大、世 房、远洋、碧桂园、金地等为代表的大开 发商在全国刮起了一股打折降价的旋风。 在严厉的行业调控背景下，这种大开发商 主动打折降价行为往往容易被理解为市场 步入淡市的标志。 在当前政策和市场环境下，打折降价现象 并不是因为市场步入淡市，而是意味着开 发商之间的竞争加剧，行业洗牌已经开始。,新建商品房市场：打折意味着行业洗牌已 然开始,12,“金九”进入尾声，在限购等政策叠加的 效果下，一线城市部分房地产项目开 始频繁打折促销，而不少二手房项目 依旧价格坚挺。在很多区域，已经出 现了一二手房价格倒挂的特殊现象。 受到限购无法换房的影响，二手房业 主惜售心态越发明显，导致挂牌出售 价格居高不下。很多手中房产超过限 购标准的投资者，一旦出售房产就没 有购房资格，导致出售谨慎，不愿意 降价抛售。除非是金融环境大规模恶 化，导致小业主们不得不抛房套现， 否则这种倒挂现象还是会存在。,存量房市场：一二手房价格倒挂现象放大,13,重庆10月开征存量房房产税 外地炒房客无免 税面积。重庆市地税局相关工作人员确认,将 从10月1日起对主城区内符合要求存量独栋 商品住宅征收个人住房房产税。重庆因此成 为国内首个对存量住房开征个人住房房产税 的城市。 重庆市规定：独栋商品住宅和高档住房建筑 面积交易单价达到上两年主城9区新建商品住 房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为 0.5%；3倍(含)至4倍的，税率为1%；4倍(含) 以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、 无企业、无工作的个人新购第二套(含)以上 的普通住房，税率为0.5%。,存量房市场：重庆开征存量房房产税,14,（統計从2011/08/29至2011/09/25）,9月每周新增潜买分析,新增潜买总量环比分析,中介业务每周新增潜买组数,(8月数据为08/1-08/28 9月数据为08/29-09/25),15,9月每周新增带看分析,新增带看总量环比分析,中介业务每周新增带看组数,（統計从2011/08/29至2011/09/25）,(8月数据为08/1-08/28 9月数据为08/29-09/25),16,各地二手住宅成交套数月环比分析,各地一手住宅成交套数月环比分析,各地二手住宅与一手住宅成交套数比分析,数据来源：中国房地产指数系统、各地网上房地产,六城市一、二手住宅成交套数分析,17,国土部：将取消土地供应双轨制 国土资源部日前透露，我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面，土地资源配置 的最终目标是取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。 随着市场经济的发展，我国最终将取消土地供应双轨制。下一步，按照资源市场配 置的基本原则，缩小划拨地范围，扩大有偿使用覆盖面，最终取消土地供应双轨 制。除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外，其他用地实行有偿使用。,土地市场出现9月小行情 9月份以来，继万科、保利、金地、金科、新城等多家公司频频出手拿地。传统的 住宅市场销售旺季，因调控而失色，而已经冷清大半年的土地市场，却在此时迎来 一个成交小高峰。,正面影响:,10月房市動向预判,18,央企密集抛售地产项目 从8月份开始，各地产权交易所陆续发布挂牌转让地产业务的公告。但值得注意的的 是，在国资委发布78家央企“清退令”的一年半时间内，都没让诸多央企的房地产 业务离场，反而是房地产市场的持续调控，让越来越多的的非房地产主业央企打起 了退堂鼓。业内人士表示，央企退房主要由于利润原因，央企掉头或暗示楼市转向。,二三线城市限购“扩容”遇阻力 房地产限购令扩容的文件出台后，除了浙江衢州市外，其他地方政府并没有如期公 布限购方针，而是推出“限价”令代替“限购”令。业内人士分析认为，这主要是 由于各方利益博弈的结果，推出限购令势必阻碍其经济的发展。而迟迟未出台的限 购令，更令二三线城市陷入深度观望。目前，需要防止调控陷入“拉锯战”,但短期 内限购城市名单还将出炉。,负面影响:,10月房市動向预判,19,政策面 1. 政策从紧态势不会放松，调控效果初步显现，房价快速上涨态势基本得到遏制、市 场成交量处于低位、土地市场明显降温，未来出台更严厉的房地产调控政策可能性 不大。但需注意的是，受去年同期低位影响， 7-8 月全国及主要城市二手房成交量 同比下降趋势并不明显，预计10月成交量大幅下降的态势不会出现。 2. 限购政策进一步从严执行，限购范围或将扩大，近期“国务院常务会议”要求：房 价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。新一轮的限购范围政策城市将 最快在10月出台。“百城价格指数系统”中未限购房价较高的前10个城市：珠海、台 州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟 、江阴、扬州，这些城市出台限购措 施的可能性很大。,10月房市動向小结,20,成交量走势 三季度为传统的房市销售旺季，今年的“银十”同样可期，随着一手房项目的陆 续推盘上市，届时一二手房的供应量将会有效放大，部分第二季度观望客户的将 会选择在第三季度出手成交，成交量