房屋装修、维修管理.ppt

物业管理 8 房屋装修、维修管理,8 房屋装修、维修管理,物业管理 8 房屋装修、维修管理,本章要点 房屋装修、维修管理是物业管理的重要内容。本章介绍房屋装修管理，房屋维修管理，以及房屋的日常养护。,物业管理 8 房屋装修、维修管理,8.1房屋装修管理 8.1.1房屋装修管理的含义和规定,8.1.1.1房屋装修管理的含义 房屋装修管理是指物业管理企业对业主或使用人的房屋装修按照房屋装修的有关规定而进行的审批、检查、监督和协调工作，以保证房屋的完好和安全，保持物业管理区域的整洁美观，维护全体业主的合法权益，同时保证房屋装修的顺利进行。 8.1.1.2房屋装修管理规定 物业管理企业为加强装修管理，应按国家的有关法律、法规制订装修管理规定。业主或使用人在入住后有权对自己所购或所租房屋进行装修，但装修必须符合国家有关法规和物业管理企业制定的装修管理规定，同时应按一定的程序进行。,物业管理 8 房屋装修、维修管理,8.1.2 装修申报与审批,8.1.2.1装修申报 业主或使用人在入住后，凡欲进行室内装修改造，应及时向物业管理机构申请，填写“装修申请表”。 8.1.2.2装修审批 物业管理机构应详细审查装修申请表中的装修申请内容，在一定的时间内予以答复。对符合有关规定的装修申请应及时批准同意。对不符合有关规定的，要求装修申请人进行修改，重新提交审批。 8.1.2.3签订装修协议书 物业管理机构在批准同意装修施工之前，应与装修申请人签订装修协议书。,物业管理 8 房屋装修、维修管理,8.1.3装修施工管理,8.1.3.1签订“装修施工责任承诺书” 为维护房屋安全，强化装修施工管理，应要求施工单位在进场施工前，与物业管理企业签订“装修施工责任承诺书”。 8.1.3.2施工人员管理 装修施工单位的施工人员要到物业管理机构处进行登记，填写装修人员登记表，规定装修施工人员的活动范围。 8.1.3.3施工时间管理 施工时间管理包括： （1）一般施工时间限制； （2）噪音施工时间限制； （3）电梯使用时间限制 8.1.3.4施工现场管理 在装修过程中，物业管理处要派专人对装修情况进行检查，通过加强施工现场管理，确保装修的规范运作和安全。,物业管理 8 房屋装修、维修管理,8.1.4装修验收,房屋室内装修工程竣工后，装修人应当通知物业管理处，并会同装修施工单位按照原装修方案、装修协议和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装修人、装修施工单位、物业管理公司在房屋装修验收书上签字。,物业管理 8 房屋装修、维修管理,8.2房屋维修管理 8.2.1房屋维修管理的含义和意义,8.2.1.1房屋维修管理的含义 房屋维修是指房屋自建成到灭失的整个使用过程内，为了修复由于各种因素造成的房屋损坏，维护和改善房屋的使用功能，延长房屋的使用年限而进行的各种检修、维修和养护活动。 8.2.1.2房屋维修管理的意义 房屋的维修管理是物业管理的重要环节。做好对物业的维修和养护，对保证房屋正常的使用，延长房屋使用寿命，实现物业的保值增具有十分重要的意义。同时，房屋维修管理的好坏，直接反映一个物业管理企业的服务水平和管理质量。,物业管理 8 房屋装修、维修管理,8.2.2房屋维修的特点和原则,8.2.2.1房屋维修的特点 （1）房屋维修工作的经常性； （2）房屋维修的广泛性和分散性； （3）房屋维修的技术性； （4）房屋维修的经营和服务的双重性 8.2.2.2房屋维修的原则 （1）“预防维修”原则； （2）“及时维修”原则； （3）“服务为本”原则； （4）“质量第一”原则； （5）“安全、经济”原则,物业管理 8 房屋装修、维修管理,8.2.3房屋维修分类,8.2.3.1按维修是否有计划而划分的类型 房屋维修按是否按计划维修分为计划性维修和非计划性维修。 8.2.3.2按维修是否收费而划分的类型 房屋维修按是否向业主和使用人收费分为不收费维修和收费维修。 8.2.3.3按维修工程项目大小而划分的类型 房屋维修按维修工程项目的大小可分为小修工程、中修工程、大修工程、综合维修工程、翻修工程。,物业管理 8 房屋装修、维修管理,8.2.4房屋的日常维修,8.2.4.1业主或使用人房屋室内损坏的报修和维修 （1）业主或使用人报修； （2）维修登记； （3）派维修人员上门维修； （4）业主或使用人验收； （5）管理处收取维修费； （6）维修回访 8.2.4.2公共设备设施的报修和维修 一方面要求管理处各个岗位的员工，发现公共设备设施损坏的，均有责任及时报修；另一方面，通过业主大会、业主委员会，或者通过制定业主公约，要求所有业主和使用人在发现公共设备设施损坏时，均有报修的义务。维修处（班）接到公共设备设施报修后，做好登记记录，及时派人修复处理。,物业管理 8 房屋装修、维修管理,8.3房屋的日常养护 8.3.1房屋的日常养护的含义,房屋的日常养护是房屋维修管理的重要环节，是物业管理公司为确保房屋的完好和正常使用所进行的日常性的检查维护、季节性预防保养以及房屋的维护管理等工作。,物业管理 8 房屋装修、维修管理,8.3.2房屋的日常养护的原则,（1）因地制宜，合理维修； （2）对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准； （3）定期检查、确保安全；及时维护，保证正常使用； （4）最大限度的充分发挥房屋的有效使用功能。,物业管理 8 房屋装修、维修管理,8.3.3房屋日常养护的内容和要求,（1）房屋主体结构的养护； （2）顶棚、墙体、墙面饰面的养护； （3）楼梯、扶手、公共门窗的养护； （4）屋面的养护； （5）水箱、水池的养护； （6）房屋标识、室外建筑小品、信报箱的养护； （7）管、沟、池、井的养护； （8）道路的养护； （9）室外停车设施的养护； （10）清洁设施的养护； （11）文化宣传、娱乐设施的养护； （12）室外各类围墙护栏的养护,物业管理 8 房屋装修、维修管理,某小区业主委员会成立后，发现物业专项维修基金存在许多问题： 1、开发商未交纳物业专项维修基金 2、物业公司挪用部分物业维修基金 在前期物业管理维修期间，开发商应将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门账户。业主委员会成立后，开发商应将物业维修基金转交给业主委员会，或由业主委员会委托物业公司管理，专项用于物业维修。,物业管理 8 房屋装修、维修管理,住房维修基金的收取办法： 商品住宅在销售时，购房者应与售房单位签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属于全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 维修基金应当在银行专户存储，专款专用。维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。维修基金先由房地产主管部门代管，业主委员会成立后，经业委会同意，交由物业服务公司代管。,物业管理 8 房屋装修、维