完整的房地产开发各节点流程.xls

分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 现状图落实地块具体位置及周边情况拓展部 规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件拓展部 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的 因素详细了解。 拓展部 了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况拓展部 了解该区域未来规划情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑 。 拓展部 了解地块的上市方式和土 地款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以 及能否调整。 拓展部 了解当地的建安成本、政 府收费项目和具体情况 成本测算拓展部 了解当地的房地产市场状 况 产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发 周期的安排 拓展部 对接发展中心汇报土地初判结果宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果拓展部 区域内宏观经济、发展前景等的分析拓展部 该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。拓展部 现状图（四至电子文件）拓展部 市场深度调研 销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户 分析、产品分析、市场竞争分析等 研发部：负责协助进行区域市场调研 拓展部 项目最终定位 销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品 分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建 议 拓展部 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析 及比选 研发、运营：协助进行方案设计和成本测算拓展部 开发周期及付款计划 工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情 况，共同制定开发节奏。 拓展部 项目方案确定拓展部 现金流测算拓展部 对接发展中心深判结果项目可行性报告及后续工作拓展部 研究并确定融资方式如信托基金、战略合作、贷款平移等财务体系、法务：给予技术及资源上的支持拓展部 区域宏微观市场研究拓展部 项目招商版盈利能力分析拓展部 项目商业策划书财务中心：制定项目财务数据拓展部 合作伙伴确定拓展部 合作方案确定拓展部 合作细节确定拓展部 引资（商业计划书）签署战略合作协议 财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报 综合管理部：协议盖章，存档 拓展部 合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理 财务中心、集团资管部、法务：协助办理股权、增资等相 关财务问题。 综合管理部：工商局办理公司注册 拓展部 财务中心、集团资管部、法务：制定合作方式、投资回报 可行性研究报告 项目招商报告（前期阶 段） 明确合作伙伴、寻找合作 方式（招商阶段） 土地信息收集 土地初判 土地深判 寻找合作资金（与 战略发展部共同研 究） 主要 阶段 土 地 获 取 阶 段 节点 房地产项目开发流程 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 第 1 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 投方案标项目方案确定研发中心：项目方案拓展部 投经济标确定土地上限拓展部 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍 卖战术 拓展部 挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出 价战术 拓展部 获取土 地 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、 用地条件 交纳政府净收益，契税，交易费 法务：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金 拓展部 土地出让合同法务协同：提供土地出让合同开发部 出让金、交易费交费证明财务：提供资金缴纳出让金、交易费开发部 办理房地产开发资质预审表开发部 委托工程咨询资格机构编制申请报告研发：协助提供相关项目资料开发部 向项目备案机关提交申请报告开发部 建设用地规划许可证开发部 原地上物土地证登报声明 （原有土地证作废） 开发部 土地补偿费（原户主需交 纳的土地使用费） 开发部 土地出让合同发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发部 核定用地图、核定用地相 关图、规划地界坐标图 开发部 交费证明缴纳土地费用开发部 1：500现状地形图3份（反 楼座） 开发部 详规研发：委托设计详规开发部 土地出让合同开发部 交费证明缴纳土地费用开发部 建设用地规划许可证开发部 地籍图4份（薄膜图）开发部 土地登记申请书开发部 土地确权来源证明文件开发部 申请人主体资格证明、法 人代表证明或个人身份证 明 综管：提供相关证明资料开发部 土地抵押贷款 积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合 适贷款承载公司 开发部：提供但当地政府同意的土地评估公司，协助办理 评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同 财务中心 企业投资项目备案 投标、摘牌 用地规划许可证 确权 办理土地证 第 2 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户 需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 研发部 3、项目所在商圈或临近商 圈现状调研（商业部分） 商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期 发展方向 商业销售部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专 业人士进行专业论证 商业销售部 市场组和招 商组 4、同期操作商业地产项目 调查（商业部分） 竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期 提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了 解相关信息 商业销售部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点 商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项 目的投资意向 商业销售部 市场组和招 商组 公建部分拟选业态种类确 定、所选业态数量确定 通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部 分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业 态开发数量 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定商业销售部 研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工 作 商业招商：配合完成公建类定位 销售体系 招商策略公 司 运营：逐步细化成本测算及利润率分析 财务：现金流测算 研发部 开发计划 销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同 研发部初步制定土地开发计划和销售计划。 商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同 业态产品开发顺序建议 工程：根据工程情况及销售推广方案排定工期 研发 项目考核指标初定 运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各 阶段经济指标要求 销管 资金流 工程：根据工期制定工程款支付计划，和财务结合，明确 资金要求 开发：配套费及土地款支付计划 财务 销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品 分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建 筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见 研发 研发 研发 项目发展报告 设计前期 区域市场调研 经济测算 明确产品设计思路 明确设计院选择标准 制定设计组织计划 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 项目定位 第 3 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 法务：合同文义审核 运营：成本审核 研发 运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安 、环境等成本指标。 商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合研发完成相 关设计 研发 规划方案结合成本测算的 研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价， 确保预期利润率。 销售 、商业：结合项目地块的基本素质、成本测算情况 和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见 开发：提供各项前期配套费用标准 研发 运营 研发部：负责提供图纸开发部 开发：提供参考意见研发 研发部：负责提供图纸开发部 建筑平、立面功能效果及 成本测算的研讨及确定 各部门共同商讨成本指标，逐步深化。 销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经 验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见 研发 运营 研发部：负责提供图纸开发部 研发：提供报建图纸开发 销售、商业：结合项目定位、客户需求情况和以往销售经 验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见 工程：从施工角度，对主要部位做法、材料的选用等提出 建设性意见 研发 销管：和企划对销售费用指标，进行讨论确定 商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设 施种类、数量建议 工程 研发 开发 财务：项目前期、工程、配套、费用等 指标落实 运营 销管：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部 门制定项目的考核指标体系 工程：根据项目方案及销售推盘方案制定工期 运营 销管：根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增 、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系 工程：制定工期 运营 方案设计组织 指标确认阶段 规 划 设 计 阶 段 项目成本指标确定 项目考核指标确定 年度考核指标调整 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 修建性详规成果 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府） 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府） 建筑方案报建图 景观概念方案设计及确定 方案与设计院选择与合同签订 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订 第 4 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 运营：配合研发进行设计招投标 工程管理：对结构方案、设备选型进行评估 法务：合同的审核 研发 制定建筑、综合管网、景 观施工图设计任务书（交 工标准确定、建筑、景观 限额指标确定） 按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设 计指标 销售、商业 ：结合项目定位和客户需求及经验判断，参 与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定 工程：提供工程技术专业建议 研发 运营 运营：针对不同结构方案进行经济测算，方案优选 工程：参与结构方案及设备选型研讨，筛选最佳方案，反 馈研发 研发 地质勘察报告 组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察，并通过研发 向设计提供地质勘察报告 研发：负责提供规划总平面图工程 总平面图研发 放线图研发 桩位图研发 施工图报建图研发 消防、人防报建图研发 施工图审查全图及计算书研发 编制典型楼座建安预算运营 施工图会审 运营：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提 出优化意见 工程：根据以往经验总结对施工图的完整性、设计选材、 选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，及时反 研发 施工图全图结合以往客服反馈经验，图纸设计便于使用维修研发 编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈 并进行图纸优化 销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施 工方案的成本情况，讨论并加以优化 研发：负责图纸优化变更 工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行 运营部 开发部：提供各专业局设计条件研发 运营：成本核算及费用控制研发 施工图成果 施工图设计组织 景观扩初及施工图设计 施工图设计院的选择与合同签定 结构方案及设备选型研讨及确定 综合管网方案设计 第 5 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与 景观施工的讨论制定 研发：负责图纸优化变更 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见 运营部景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 第 6 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 设计方案（含总平面方案）申报表研发：配合提供设计院盖章确认开发部 土地出让合同发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发部 修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定 前，提交10本规划设计方案，电子文件1份） 研发：提供所需图纸开发部 申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书开发部 建筑设计方案申报表研发：配合提供设计院盖章确认开发部 1/500现势地形图1份开发部 土地出让合同发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发部 投资计划开发部 建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立 面、剖面图等）、重要项目需提交模型 开发部 申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书开发部 投资计划(项目备案)开发部 大配套财务：提供资金保障开发部 小配套财务：提供资金保障开发部 消防证明研发：负责提供消防报建图开发部 绿化证明研发：负责提供绿化报建图开发部 人防证明研发：负责提供人防报建图开发部 规划方案及市政方案送审 建筑方案送审 取得许可证 建设工程规划许可 证 第 7 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 地名证明销售部：确定楼、栋眼号排布和地名意义开发部 协助工程提供队伍信息工程部 开发部 开发部 研发：出图及图纸问题解决 工程：现场配合 开发部 按照施工总平图进行楼座 点放置，出放线报告 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告工程：配合勘测、清除现场障碍开发部 施工单位配合做记录、现 场保护 施工单位配合做记录、现场保护组织施工单位做好记录及现场保护开发部 研发：现场发现问题，及时解决 工程：组织施工单位交接，做好交接记录 开发部 现场工程放线 移交施工单位 施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择 建设工程规划许可证 规划局批复的项目总平图及电子文件 首层平面图 第 8 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 开发部 开发部 开发部 开发部 财务 开发部 研发：负责提供施工图及计算书开发部 工程：配合办理，与相关部门接触，搞好关系开发部 工程：制定现场文明施工及安全施工标准，组织施工单位 做好现场围墙及现场相关安全措施。 开发部 工程：配合现场安全，进行安全措施实施的监督及安全管 理 开发部 建委各内部相关部门及配套各专业局确认开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 研发：负责提供所需的全部图纸开发部 施工许可证 营业执照 资质证书 国有土地使用证或建设用地规划许可证 年度投资计划(项目备案) 建设工程规划许可证 建设项目年度投资计划（当年计划） 施工图审查 质量监督登记表 安全措施 安全施工措施登记表 交费各专业会签单 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同 建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上） 第 9 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 开发部 开发部 物业：签订物业合同、业主公约、普通住宅小区提供物价 局核定的物业管理服务费收费等级和中准价格标准（5万 平米以上的要通过招投标手续完成） 研发：负责提供所需的全部图纸 开发部 工程：到达基础部位，递交报验材料，组织五方验收，提 供基础验收证明 开发部 开发部：提供地名批复及附图、图审证等证件 研发部：提供全套施工图 销管 研发：出图开发部 销管：配合网上录入开发部 销售许可证 公用基础设施配套证明 获取前期物业备案证明 基础工程形象部位达到正负零及图象文件 获取面积计算成果表 项目总平面图 获取商品房网上销售数据录入合格证明 建设工程施工许可证 第 10 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 开发部 开发部 工程 工程：根据现场情况确定临水、临电的位置、数量，协助 临时电送电、接入水接入，做好保护 财务：提供资金， 运营：审核 开发部 开发部 工程 研发：负责提供所需的全部资料 运营：共同确定甲供分包项目及各种特殊材料的档次价格 。 工程 勘察（拿下土地后即定队伍，进行勘查，向设计提供设计 依据） 研发：负责提供总规划图等所需的全部资料 运营：配合招标 法务：合同的审核 工程 桩基施工单位运营配合招标、测算成本工程 监理 运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核 工程 土建施工单位 运营配合招标、测算成本 法务：招投标文件的法务审核、合同的审核 工程 甲供材、分包商 运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核 工程 沉降观测运营配合招标、测算成本工程 工程：确定备选施工单位、考察筛选队伍、提供招标资料 、组织招投标、签订合同、进行合同备案 运营：共同确定合同约定的各项条款 开发部 组织监理、施工单位一起对图纸会审研发：配合会审工程 会同设计院进行会审，签定会审记录研发：负责提供所需的全部图纸,并配合会审工程 企业投资项目备案 开工准备 施工组织方案 土建施工单位的公开招标及合同备案 招投标、签订合同 施工图会审 规划成果 大配套 移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场 临水、临电 临水、临电 平整场地 第 11 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 设计交底会同设计院进行技术交底，签定交底记录研发：负责组织设计单位交底和变更工程 办理质检委托开发：配合办理相关手续工程 办理安全检查委托开发：配合办理相关手续工程 申办项目临时、永久路口的报建手续开发：配合办理相关手续工程 申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续开发：配合办理相关手续工程 办理施工人员暂住手续开发：配合办理相关手续工程 质量监督手续 环卫、环保等相关手续 第 12 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 开工施工放线 组织施工单位进场、建立平面和高程控制系统。建立控制 主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位 置，组织施工单位进行有效保护并接管 研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持工程 规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线研发、开发：配合验线工程 试桩施工，根据施工图及有关施工规范制定桩基施工标 准，审核桩基单位的施工组织设计，施工人员资质，进场 材料是否合格等 研发：配合确定桩基施工标准工程 桩基全面施工研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持工程 委托桩基检测单位、签订合同工程 进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告工程 土方工程工程 支护工程工程 降水工程工程 研发：配合参与验收工程 地基处理工程 混凝土垫层工程 地下防水工程 混凝土基础研发：负责提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计问题工程 承建单位自评工程 监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查工程 桩基施工 桩基检测 开槽（办理各种手续，组 织协调环卫、市容等政府 部门） 基础施工 基础验收备案 开工 开 工 开 盘 地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加 第 13 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 材料报送监督站，协调监理组织相关部门验收研发：配合参与验收工程 签定建筑工程分部工程（基础）验收表工程 基础处理竣工结算核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。 工程：申请结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经 理签字确认）、水电扣款等基础性资料 运营 基础验收备案 第 14 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 产品策略 销售部、企划：根据项目定位、市场状况和项目推广策 略，对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建 议 研发：根据产品推广排期，提供具体产品的房型图、户型 项目销售 价格策略 销管：协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素 制定价格体系及制作销控 运营：提供成本测算，确定销售基本均价 项目销售 推广策略 销售：参与项目推广策略的讨论，提出合理化建议，实现 推广效果的最大化 研发部：提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专 业设计人员的支持 企划 招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目 全程招商策略 配合制定全程招商策略 商业销售部 运营组及策 略公司 广告公司寻找及确定销售：参与研究讨论广告公司的选择，参与沟通企划 制作公司寻找及确定企划 策略公司寻找及确定销售：策略公司的沟通，并进行相关的培训企划 媒介公司寻找及确定 销售：根据目标客户群的日常生活、行为习惯，选择和确 定有效的媒体形式，监控、反馈媒体实施的效果 企划 活动公司寻找及确定 销售：活动公司的沟通，各个阶段活动组织的配合协调， 活动过程的实时关注，反馈调整后期活动营销的内容 企划 项目名称、组团名称企划 项目核心推广理念确定企划 SLOGON确定企划 logo确定企划 VI系统及延展方案确定企划 亮相前项目知识培训 建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付 款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合系统培训。 销管：提供相关政策培训 法务：提供相关政策培训及统一口径的法律审查 研发：提供建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格、各 项控规指标、交工标准、户型卖点资料、全部图纸等 项目销售 分卖场设立 为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房展示中 心 企划：提供外卖场设计、包装方案并协助完成包装，卖场 相关销售道具制作 外卖场 研发：根据对产品的理解提出合理建议。 销售：根据对市场客户的理解提出合理建议。 销售：参与项目核心识别系统的讨论和确定 确定外部资源 项目推广定位确定 项目核心识别系统确定 推盘策略确定 项目亮相前准备 第 15 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 现场房型手册（亮相版）研发：提供各单体户型图和楼层平面图、小区摆位图等企划 售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神堡垒、工 地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示 架） 销售：提出装饰及指引系统的合理化建议 工程：组织招标确定施工单位，协助企划部进行售楼处内 部装修和项目指引系统的施工 运营：核算售楼处装修成本，进行合同审批和付款工作 企划 样板间及样板环境指示说明系统 销售：协商决定样板间建造的具体户型 研发：提供样板间户型的详细房型图和尺寸 工程：组织招标确定施工单位并施工，组织样板间施工和 节点支持 企划 沙盘（概念）、户型单体模型（外形、景观、绿化、车棚 、能源站点等位置应明确） 研发：提供项目整体规划方案和单体户型图，支持企划部 制作概念沙盘和单体沙盘 销售：与企划部协商，选定概念沙盘的方案及单体沙盘的 户型选择 企划 入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、 宣传海报等） 销售：各种印刷类销售道具制作的确定 研发：项目研发设计方面资料的提供，如平面规划图、景 观规划图、房型图、人行系统、车行系统等 工程：提供工程进度及交工标准，施工材料、施工工艺等 企划 项目周边主要道路设置醒目指示系统企划 （意向）派筹卡及纪念礼品企划 配备看房车及看房车的包装车管部：提供看房车及司机企划 进行联动单位的培训和包装企划：提供重点联动单位的包装，相关销售道具的制作 销售部（客 资组） 意向商家签约进驻意向书法务：合同的谈判以及审核 商业销售部 运营组 项目形象表情、主题、创意表现确定企划 项目亮相细化方案确定企划 项目亮相媒体确定企划 项目销售部：参与讨论，提出建设性意见 销售道具准备 联动工作的准备 确定项目亮相方案 第 16 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 项目形象出街，媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台 、车体、电梯） 法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核企划 新闻媒体新闻信息亮相品牌传播中心：通过媒体扩大宣传信息企划 亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排 研发：项目研发设计资料、研发设计专业人士的支持 销售：项目亮相各项工作的配合开展，电话接听解答，现 场客户接待，活动的协同组织等 企划 房型、房号及面积对照表 研发：提供房型本册、技术支持 销管：提供房号及面积表 项目销售 销控 运营：由运营确定考核均价； 销售：和销售现场根据推盘节奏确定销控 销管部 研发、工程：配合解释、解决客户提出的研发及工程问题项目销售 客户积累意向卡销售，客户梳理，意向销控制定，客户关系维护 销管：意向卡销售的组织工作 外卖场：意向客户推荐，客户关系维护 项目销售 销售、工程、开发、运营：讨论并确定项目交工标准 法务：法律风险提示。研发部 运营：牵头制定项目考核指标体系，提供项目经济指标要 求 销售：对不同组团、不同楼座、不同楼层和户型制定合理 的价格体系。 销售管理部 房型附图研发：提供所有房型的房型附图销售管理部 交工标准 研发：提供已确定的交工标准 法务：交工标准中法律风险的提示和规避。 工程：审核合同中的交楼时间及交工标准 销售管理部 小区摆位研发：负责提供最终版的总平面图销售管理部 合同、附加协议等文本审查确定 法务：商品房合同、附加协议、补充协议等文本的审查确 定 销售管理部 现场房型手册深化版及最终版 研发：提供深化版房型图手册及逐步落实形成最终房型图 手册 企划 楼书，宣传海报、折页，物业管理公约 研发：协助制作楼书、折页等，提供技术支持 物业公司：提供物业管理公约 企划 购房须知，房型图，详细价格表 研发：提供项目详细的房型图，提供技术支持 销售：协助销管制定项目楼房的价格体系 工程：提供工程进度及交工标准 企划 项目亮相 销售内部资料 合同准备 项目亮相 项目开盘前准备 客户接待、客户问题汇总及反馈 交工标准确定 价格体系确定 第 17 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 售楼处内外展示道具的统一更换（道旗、吊旗、背板等）企划 沙盘（细化景观及外檐） 研发：提供项目总规划平面图，协助企划制作沙盘，提供 图纸和技术支持 企划 样板间、样板环境的指示系统的数据更新研发：负责提供样板环境图纸和技术支持企划 销控表及销控贴，认购书，合同袋 销管：协助企划制作销控表、认购书、合同袋等相关销售 用具 企划 户外媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）企划 报纸媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）企划 小众媒体及创新媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深 化） 企划 开盘信息告知媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）企划 财务中心：提供银行销售管理部 开盘前销售道具准备 项目形象的提升及深化 银行大协议的签订 第 18 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 开盘开盘庆典活动 活动形式（演出 说明会 发布会） 与会人员（演艺名人 专家学者） 告知途径（报广 海报 门票 DM单） 销售：开盘庆典活动的组织配合，最大化接待、积累客户 物业：积极为开盘庆典活动提供人力物力支持 企划 客户转化 明确合理流程，接待、回访、邀约客户,完成客户转协议 、转合同工作 财务：收取定金、购房款 销售：签订购房协议，进行客户关系维护，协助合同、文 件的签署 销售管理部 销售：按照每月考核指标定时定额完成销售量，为回款落 实提供支撑 销管部 月度指标分解根据公司资金情况与项目进程，进行月度指标分解与调整销售管理部 产品分析、聚焦销售重点 来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交客 户分析、滞销产品分析、竞争项目动态关注，对项目所 处销售阶段进行准确判断和适时调整 企划：阶段性项目推广总结，根据库存产品现状，合理安 排推广节奏和推广方向 销管：根据库存产品现状和考核指标要求，和销售协商调 整价格体系，聚焦重点产品的销售 项目销售部 月度操作手册制定 根据财务指标，产品情况，客户情况，制定月度的推广策 略、销售策略和重大节点 企划：与企划确定推广策略 销管：制定销管价格策略 销售体系 价格监控及调整 定期进行价格测算，与销售沟通，根据库存产品和聚焦销 售的重点及市场形势变化，调整项目价格，实现项目利润 最大化 运营：阶段性考核指标调整；动态调整项目售价，实现项 目利润最大化 销售：根据阶段性产品销售情况和库存产品现状，沟通协 调销管调整价格体系 销售管理部 报纸媒体：树立项目形象，宣泄产品卖点 销售：协同企划对于项目形象和阶段性产品宣泄点进行沟 通，确定报广内容 企划 户外媒体：强化项目形象，聚焦重大节点 销售：结合阶段性考核指标和项目销售情况，确定阶段性 节点的设置和媒体宣传 企划 营销活动：维系老客户促进老带新，制造新闻热点烘托项 目人气 销售：协助企划进行主题营销活动的组织和配合工作企划 客户中心：通过公益性活动强化客户品牌忠诚度，加强项 目口碑传播效应 销售：通过与企划部的沟通交流，创新性的组织公益性活 动，强化客户忠诚和树立顺驰品牌美誉度，逐渐形成项目 的独特卖点 企划 销售道具支持：楼书、客户通讯、生活手册折页、道旗、 吊旗 销售：协同企划制作各种销售道具企划 月度推广计划执行 开盘 日常销售 回款落实 第 19 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 客户资源利用大客户，社区活动，置业推荐，物业推荐等 工作带来大批意向客户 企划：提供DM单，海报、楼书、单体沙盘等销售道具支持项目销售部 外卖场客户到访 企划：外卖场销售道具的及时制作和补充，路演活动的组 织开展 销售本部 项目销售现场利用电话回访老客户，并进行客户接待成交 工作 企划：提供沙盘、单体户型、样板间等销售道具； 销管：提供销控 项目销售部 通过日常培训，提高销售人员的接待水平，现场通过电话 回访，邀约客户到访促成成交 行政：有行政组织一些专业化的培训，已提高销售员的销 售水平。 项目销售部 运营：根据销售费用发生及以往支付情况，制定月度合同 支付额度，审核付款计划并上报地产集团 财务：审核价款单及发票，按资金情况付款 企划 运营：合同签订及审批工作 法务：商品房合同、附加协议等文本抽查，风险提示 销售本部：确认物业及置业联动，送各部门存档 销售管理部 、企划部 回款制定回款节点，协调银行及房管局保证按期回款财务：财务：为客户创造便捷交款条件，快速收款销售管理部 公司考核指标完成及调整 销管：按当月完成情况，逐步调整全年销售回款指标 财务：负责编制月度资金预算，填列各项目实际发生数。 运营部 项目考核指标完成及调整 销管：按当月完成情况，调整次月及全年销售指标 财务：负责编制月度资金预算，填列各项目实际发生数。 开发：提供下月指标落实的政府相关证件支持 工程：提供下月指标落实的工程节点支持，统计汇报工程 运营部 清盘综管：接收商品房合同、协议、优惠单并存档销售管理部 项目销售、招商工作问题 总结、汇报并存档 项目营销推广效果的监控、评估、修正，通过销售体系例 会、项目协调会、部门例会、各种主题总结会等形式进行 工作总结，指导后期工作。 企划：利用夹报、DM单、电视字幕、路牌等形式宣传清盘 信息，予以清盘支持 销售体系 日常销售 清盘 月度付款计划及支付 合作方合同签订 清盘后项目各种资料移交 客户到访及接待成交工作 月度指标考核 第 20 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 审核施工方案、施工组织 设计 工程 施工单位填报材料进场报验单工程 检验三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、 建委产品质量认证）、监督现场取样复试 工程 模板分项工程工程 钢筋分项工程工程 预应力分项工程工程 混凝土分项工程工程 现浇结构分项工程工程 装配式结构分项工程工程 混凝土结构子分部工程工程 配套管线预埋工程 核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面 层钢筋 工程 地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水暖电管线预埋； 超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。 工程 图纸问题的发现及分析研发：配合分析问题工程 设计变更 研发：配合完成设计变更 运营：核定变更成本影响 工程 施工质量问题、事故的分析及调查研发：配合分析问题工程 重要分项工程及隐蔽工程 质量验收 图纸问题解决 主体施工 材料进场验收 钢筋混凝土工程（过程监 控） 第 21 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 处理方案的制定、审核、审批 研发：配合制定方案 运营：核定成本影响 工程 处理方案的实施工程 设计变更与设计沟通，协调，收发相关变更文件 研发：配合完成设计变更 运营：核定变更成本影响 工程 工程变更技术经济分析 研发：配合技术分析 运营：进行经济分析 工程 工程变更申请 研发：协助现场进行变更签证 运营：测算变更签证对成本的影响，对其可行性进行判断 。 工程 设计变更、现场核实 研发：配合完成设计变更 运营：核定变更成本影响 工程 工程进度的确认工程 工程款申请表审批建立完整，准确的资金合同台帐 运营：按合同约定审核付款比例 财务：审核工程款的支付 工程 工程款支付财务：审核工程价款单及发票，按资金情况付款工程 施工单位自评工程 监理对验评资料审查、现 场观感质量量测和检查 工程 监理组织相关部门验收 参与单位：工程部、（研发）、设计、监理、施工，监督 部门 研发：配合参与验收工程 签定建筑工程分部工程 （主体）验收表 工程 施工质量问题、事故处理 工程变更 变更签证 工程款支付 主体验收备案 第 22 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 设计、研发定板考察相关单位及实际工程研发、运营：分别从技术、经济方面配合工程 施工样板制作工程 材料确定研发、运营：分别从技术、经济方面配合选用材料工程 制定招标计划工程 拟定投标单位运营：审核招标方案工程 确定材料招标技术要求运营：参与招标、测算成本工程 确定定标原则运营：参与确定定标原则工程 考察投标单位运营：参与考察并提出考察意见工程 招标、定标运营：参与招标、定标工程 基层处理工程 找平层工程 面层工程 基层处理工程 防水层施工工程 面层砂浆工程 基层处理工程 从业主的装修使用方面提出建议 施工工艺、施工顺序、交叉作业时的成品保护 施工工艺、顺序、外保温施工操作、伸缩缝处理 防水 抹灰 编制招标文件 地面 外檐装修材料确定 甲供、甲分包材料 招标（工作应有针 对性的提前展开） 第 23 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 抹灰工程 排砖工程 面砖安装研发：参与施工样板进行验收工程 勾缝成品保护工程 型材加工工程 安装窗框从业主使用方面检查安装效果工程 安装窗扇工程 封胶工程 放线定位工程 隔墙砌筑及安装 客服：从避免裂缝角度提出关于隔墙砌筑材料和施工工艺 的建议 工程 幕墙专业设计研发：审核幕墙专业设计图工程 预埋件安装工程 龙骨加工及安装工程 幕墙面材安装工程 封胶客服：考虑外墙防水工程 基层处理工程 施工工艺、顺序、外保温施工操作、伸缩缝处理抹灰 饰面板（砖） 门窗 轻质隔墙 幕墙 内外檐装修 第 24 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 底料施工工程 面料施工研发：参与施工样板进行验收工程 工程 涂饰 各分部分项工程的方案审核，过程监督验收，成品保护，工种及工序的协调 第 25 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 给水管道及配件安装安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护工程 室内消火栓系统安装工程 给水设备安装安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护工程 管道防腐，绝热工程 排水管道及配件安装安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护工程 雨水管道及配件安装安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护工程 管道及配件安装工程 辅助设备安装工程 防腐，绝热工程 卫生器具安装研发：参与施工样板进行验收工程 卫生器具给水配件安装工程 卫生器具排水管道安装工程 管道及配件安装工程 辅助设备及散热器安装工程 系统水压试验及调试工程 防腐，绝热工程 室内给水系统 室内排水系统 室内热水供应系统 卫生器具安装 室内采暖系统 第 26 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 变压器、箱式变电所安装工程 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜 安装 工程 裸母线、封闭母线、插接式母线安装工程 电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设工程 电缆头制作、导线连接和线路电气试验工程 接地装置安装工程 避雷引下线和变配电室接地干线敷设工程 裸母线、封闭母线、插接式母线安装工程 桥架安装和桥架内电缆敷设工程 电缆沟内和电缆竖井电缆敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆穿管和线槽敷线工程 电缆头制作、导线连接和线路电气试验工程 变配电室 供电干线 水、暖、电安装 第 27 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜 安装 工程 低压电动机、电加热器及电动执行机构检查、接线工程 低压气动力设备检测、试验和空载试运行工程 桥架安装和桥架内电缆敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆穿管和线槽敷线工程 电缆头制作、导线连接和线路电气试验工程 插座、开关、风扇安装工程 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷线，槽板配线工程 钢索配线，电缆头制作工程 导线连接和线路气试验工程 灯具、插座、开关、风扇安装工程 建筑照明通电试运行工程 电气动力 电气照明安装 工 程 建 设 第 28 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装工程 柴油发电机安装工程 不间断电源的其他功能单元安装工程 裸母线、封闭母线、插接式母线安装工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷线工程 电缆头制作工程 导线连接和线路气试验工程 接地装置安装工程 接地装置安装工程 避雷引下线和变配电室接地干线敷设工程 建筑物等电位连接，接闪器安装研发：配合验收工程 备用和不间断电源安装 防雷及接地安装 第 29 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 通信网络系统通信系统，卫星及有线电视系统，公共广播系统工程 办公自动化系统 计算机网络系统，信息平台及办公自化应用软件，网络安 全系统 工程 建筑设备监控系统 空调与通风系统，变配电系统，照明系统，给排水系统， 热源和热交换系统，冷冻和冷却系统，电梯和自动扶梯系 统，中央管理工作站与操作分站，子系统通信接口 工程 火灾报警及消防联动系统 火灾和可燃气体探测系统，火灾报警控制系统，消防联动 系统 工程 安全防范系统 电视监控系，入侵报警系统，巡更系统，出入口控制（门 禁）系统，停车管理系统 工程 综合布线系统 缆线敷设和终接，机柜、机架、配线架的安装，信息插座 和光缆芯线终端的安装 工程 智能化集成系统集成系统网络，实时数据库，信息安全，功能接口工程 电源与接地智能建筑电源，防雷及接地工程 环境空间环境，室内空调环境，视觉照明环境，电磁环境工程 住宅（小区）智能化系统 火灾自动报警及消防动系统，安全防范系统（含电视 临 近系统，入侵报警系统，巡更系统、门禁系统、楼宇对讲 系统、停车管理系统），物业管理系统（多表现场计量及 与远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小 工程 送排风系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设 备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安 装，系统调试 工程 防排烟系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，防排烟风口 、常闭正压风口与设备安装，风管与设备防腐同，风机安 装，系统调试 工程 除尘系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，除尘器与排 污设备安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试 工程 空调风系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设 备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安 装，风管与设备绝热，系统调试 工程 净化空调系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设 备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安 装，风管与设备绝热，高效过滤器安装，系统调试 工程 制冷设备系统 制冷组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安 装，管道及设备的防腐与绝热，系统调试 工程 智能化 通风与空调 第 30 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 空调水系统 管道冷热（媒）水系统安装，冷却水系统安装，准凝水系 统安装，阀门及部件安装，冷却塔安装，水泵及附属设备 安装，管道与设备的防腐与绝热，系统调试 工程 第 31 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 招标选定安装单位选型及招标工程 提供电梯井道土建节点图预埋件的设置、预留洞口的设置工程 指导电梯井道土建施工土建交接检验工程 驱动主机工程 导轨，门系统，轿厢，对重（平衡重）工程 安全部件，悬挂装置，随行电缆工程 补偿装置，电气装置工程 整机安装调试、验收工程 会同监理、施工单位初步 验收 施工队伍整改。 工程 整理竣工资料及竣工图工程 施工单位提供建筑工程 质量保修书 工程 组织销售、研发、运营、 物业共同验收。 工程 报建委质监部门审定备案与质监部门，监理，勘查，设计，施工进行竣工备案验收 综管：办理建设工程档案预验收证明工程 与物业进行交接。（包括 图纸） 与售后一起组织施工单位及物业同步验收，向物业交房办理交接验收手续工程 毛坯房竣工结算 土建、给排水、采暖、电 气、空调、甲供材、各项 分包工程结算 核对各栋口建筑面积，核对全部设计变更、现场签证及各 项扣款的增减项造价。 工程：（1）申请甲供材结算，提供四方（甲方、总包方 、甲供方、监理）签字确认的领料汇总表，及全面的现场 签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性 资料 运营 电梯安装及调试 电梯安装 毛坯房竣工验收备 案 各专业方案的审核，材料的选用及验收，施工过程的组织与协调及事件的处理 第 32 页，共 76 页 分项主办部门 主办 岗位 协办 部门 主要 阶段 节点 主要工作内容工作部门