商业街区规划的规律研究.ppt

2019/8/8,商业街区规划的规律研究,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,世联研究,思维导图,街区的核心价值研究,商业街区失败典型案例,知名商业街区规律总结,商业街区规划要点,常见的商业街区规划：伟岸、景观、宽大,伟岸、宽大的街道不利于消费者两侧穿梭，难以形成繁闹的意象。 景观则影响视野和街区内的通达性。,如兵营般整齐排布的商业街,某城市伟岸、宽大的商业街,常见的商业街区规划：宽大、笔直、大一统,笔直、一览无余的街道容易让人产生疲劳感，失去逛街的乐趣。 大一统的街道不符合商业生动活泼、富于变化的特点，留不住人流，难以形成商业气氛。,宽大、笔直的商业街,某城市大一统的商业街,东莞世博广场：主力店与商业街区的布局错位,东莞世博广场商业价值最高的部分全部为主力店占据，造成主力店经营红火，而商业街区门可罗雀。,东莞新世界花园街区：交通规划的失败,思维导图,商业街区核心价值研究,商业街区典型失败案例,知名商业街区规律总结,商业街区规划要点,商业街区的核心价值点在于商铺，而商铺的KPI包括位置、交通、视野和质素,商铺是商业街区的基本元素，是街区商业价值的最终体现,商铺价值KPI,位置,交通,视野,质素,聚客点、距离、人流、阳街/阴街、双面铺、单面,可达性、道路、出入口、交通枢纽,可视性、远距离、中距离、近距离,形状、面积、层高、开间进深比、梁、拄,商铺价值KPI：位置,交通枢纽,主力店,与聚客点的距离,阳街/阴街,坡道,共享空间,商铺价值KPI,位置,交通,视野,质素,需要添加对每个图示的基本解释，关键要点就OK,商铺价值KPI：交通,商铺价值KPI,位置,交通,视野,质素,商铺价值KPI：视野,商铺价值KPI,位置,交通,视野,质素,商铺价值KPI：质素,商铺价值KPI,位置,交通,视野,质素,思维导图,街区的核心价值研究,商业街区典型失败案例,知名商业街区规律总结,商业街区规划要点,我们研究了多个国内外著名商业街区，从中总结出成功的基本规律,位于城市中心区，以城市居民消费为主 为城市中商业价值最高的地点之一 其成功经历了时间的考验 具有一定的规模,初步考虑案例 纽约第五大道 FIFTH AVENUE，美国 巴黎香榭丽舍大街 CHAMPS-ELYSEES，法国 伦敦牛津街 Oxford street，英国 东京银座大街，日本 东京浅草仲见世大街，日本 东京都新宿大街 Shinjuku Odori Shopping Street，日本 大阪心斋桥大街，日本 首尔明洞大街Myeong -dong commercial area，韩国 乌节路 0rd Road，新加坡 柏林库达姆大街 KUDamm，德国 维也纳克恩顿大街 the most famous pedestrian zone，奥地利 莫斯科市阿尔巴特大街Arbat-street，俄国 蒙特利尔地下城 Montreals underground city，加拿大 上海南京路，中国 广州上下九商业街，中国 广州北京路，中国 ,着重分析以下几个 纽约第五大道 FIFTH AVENUE，美国 东京都新宿大街 Shinjuku Odori Shopping Street，日本 首尔明洞大街Myeong -dong commercial area，韩国 乌节路 0rd Road，新加坡 维也纳克恩顿大街 the most famous pedestrian zone，奥地利 上海南京路，中国 广州上下九商业街，中国 深圳东门商业街，中国 上海新天地，中国,15,BergdorfGoodman是最高档的商场，以名贵珠宝首饰著名Saks百货公司、被称为“香水化妆品博物馆”的Sephora都赫赫有名。 第五大道几乎拥有全球所有最顶级的品牌店，如LV、Dior、Tiffany、Cartier、Gucci、Versace、Chanel、Escada等，货品以齐全、更新速度快著称。,APPLE店,LV旗舰店,ALDO店,Bergdorf Goodman百货,第五大道,纽约第五大道：顶级的品牌专卖店和百货商店成为街区的焦点，也使街区成为世界的焦点,16,主力零售商家：永安百货公司，广州服装店，鹤鸣鞋帽店，大陆钟表店，妇女儿童百货商店，广州纺织商场，锦华床上用品店等老字号。 主要餐饮：清平饭店，广州酒家，陶陶居酒家，莲香楼等。 附近还有西来初地、华林寺、玉器圩、酸枝街、古董街等历史悠久的传统专业街和全国最大的农贸杂市一条街清平路。,上下九,广州上下九商业街：主力商家分布在800多米的商业街区两侧，带动了街区的繁荣发展,17,韩国首尔市明洞大街：功能齐全和交通方便是其历经百年经久不衰的关键,明洞是韩国代表性的购物街，由明洞大街、中央路、中国街和中间的“胡同”组成。 主街明洞大街长约1.5km，街道两旁布满了百货公司、商场、餐厅、酒店、戏院，另外还有一批超现代大型购物广场和商场、观光酒店、金融机构。 明洞大街两旁都是高级名牌的店铺，明洞大街两侧的胡同里都是中档品牌的店铺和保税商店。,明洞大街,18,明洞大街：以短街、曲径、窄巷、小尺度共享空间营造愉悦的休闲购物空间,明洞大街的商业街区道路都不宽，主道宽度在810米之间，辅道宽度在46米之间，热闹繁华。,明洞商业街保存着中国大使馆、明洞圣堂等文物级建筑物，围绕着这些建筑，建造了许多欧洲风格的街道和共享空间,使明洞成了朝鲜文化与西方文明接触的象征，开放的共享空间也成了人流的聚集点。,明洞大街,19,新宿大街：众多主力商家使整个街区形成了多个焦点,长度：900米 主要购物区：日本最大的电器街秋叶原sofmap、新宿西口相机街、“西口地下街”、“小田急地下街”等。 主力店：伊势丹百货、丸井百货、Alta大楼、三越百货、MyCity、纪伊国屋书店、小田急百货、京王百货、高岛屋时代广场。,新宿大街,20,新宿大街：丰富的功能和四通八达的交通使其一直保持着充沛的活力,娱乐区：主要位于中央公园旁的歌舞伎町，以“酷马剧场”为中心有各种娱乐饮食场所约2500家和电影院15家。 “黄金街”的纯文化气息十分浓郁。在这儿，经常可见到作家，编辑等文化界人士漫步街头，或坐在小酒馆里聚会聊天。,新宿大街,维也纳克恩顿大街：与城市公共设施和交通的完美融合成就了其今天的辉煌,位置：位于市中心；由于它的形状很特殊，像个U字，在维也纳又拥有独一无二的地理位置，所以也被称为金色的U字 交通：在砍特大街的入口就有地铁1路、2路和4路的停靠站 规模：拥有53400平方米购物面积的步行区，年销售额40亿,地铁交汇口及 维也纳歌剧院,史蒂芬教堂,米夏艾尔门,地铁交汇口及 维也纳歌剧院,配套：入口处世界最著名的歌剧院维也纳国家歌剧院，中央维也纳最重要的主教教堂史蒂芬教堂，终点米夏埃尔广场和米夏埃尔门，从米夏埃尔门可以通向维也纳胡浮堡皇宫。,维也纳克恩顿大街,新加坡乌节路：文化设施以及共享空间使街区形成了独特的商业氛围,CKTANG 购物中心,乌节路 市场,中心点购 物中心,乌节戏院,酒店,酒店,来福村和 杰克保龄球,乌节路,23,武汉吉庆特色餐饮商业街：以民间艺术打造“汉味文化”氛围,吉庆街大排档市场主要集中在长170米、宽9米的马路两侧，大排档经营户有35家左右，同时吉庆街聚集着100多名民间艺人。 吉庆街的“汉味文化”和“民间艺术”使得天南海北的游人食客纷至沓来，已成为武汉乃至华中最火爆的餐饮商业街。,吉庆街,吉庆路,24,上海南京路：繁华源于深厚的历史沉淀,南京路,南京路始建于1851年，是上海开辟后最早建立的一条商业街。,25,深圳东门商业街的交通：四通八达的路网带来了滚滚人流,深南东路、建设路为城市干道，与街区存在过渡，如永新路、永兴路，车辆可以进入，但路线和方向受限制。 过渡区由永新路、永兴路和支线辅路围和组成，主要为双向2车道，车道边则各为2m左右的人行辅道或建筑物外廊。 东门中路为城市次干道。 深南东路、建设路、东门中路均属于快速路。,百货广场下的人行通道,车流、人流过渡区,令人愉悦的空间,国内外著名商业街的成功规律总结,第五大道 新宿大街 明洞大街 南京路 北京路 乌节路 克恩顿大街 上下九商业街,关键词：商户 功能 交通 环境 建筑 文脉,成功因素,对文化的传承,特色的建筑,丰富的功能,主力商家,便利的交通设施,27,思维导图,街区的核心价值研究,商业街区典型失败案例,知名商业街区规律总结,商业街区规划要点,28,成功商业街区规划要点,街区规划,愉悦空间,商业氛围,功能布局,建筑,打造令人愉悦的商业空间：曲径、短街、窄巷和共享空间,令人愉悦的空间,共享空间,曲径,短街,窄巷,打造令人愉悦的商业街空间曲径、窄巷、小尺度共享空间,国内外大多数成功商业街的规划都很好的利用了窄巷、短街、折线、连廊以及小尺度共享空间，以营造良好的商业氛围。 窄巷容易形成熙熙攘攘、摩肩接踵的热闹景象。 “曲径通幽”的短街不容易让消费者感到紧张和疲劳。 连廊可以较好的解决二层及二层以上商业的水平交通问题，提升其价值。 小尺度共享空间一方面是聚客点，另一方面也是商业街的活力空间。,澳门商业街,广州流行前线,万科运河东一号的街区规划：曲径、短街、窄巷、人车分流,建外SOHO，苹果街、万科运河东一号等项目吸取国外著名街区的成功经验：自然曲折的路径、镶嵌着尺度宜人的共享空间、小尺度街区、人车分流。 东莞万科运河东一号的商业街规划设计是对以往国内常见的商业街规划设计的一个反思。 因为规划设计和产品上的优势，运河东一号商业街的销售相当成功的。,功能布局,功能布局,功能丰富,主力店设置合理,交通组织得当,成功案例：华南MALL平面布局：主力店与街区关系,华南mall虽然现在面临着经营困境，但规划还是有科学性的一面。 四个角分别设置了四个主力店：OMOMO、铜锣湾百货、好又多、百安居 这样的布局使得整个MALL的人流动线十分清晰合理。,华南MALL商业人流设计,华南MALL由世界著名的捷得设计事务所担纲，整体布局、交通组织及动线安排颇有借鉴之处。 每个商业节点（吸引点）所能影响的有效范围为90120米，如此设置的这些吸引点，使整个MALL的人流分布合理，形成聚合型，从而使人流被充分共享，进而提高商业价值。,建筑,建筑,历史文化与建筑风格的传承,天际线,外立面,地面铺装 门窗 雨蓬 挑檐 灯具 栏杆,建筑细部及材质的运用,上海新天地：以独特的建筑风格实现了对商脉和文脉的传承,新天地独特的理念：昨天、明天，相会在今天。 石库门建筑可说是上海历史流金岁月的见证。而上海“新天地”以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，将上海的都市民俗与国际消费元素融为一体。,定位：是北京唯一的欧式风格商业街 规模：2.5km长，10万平米欧陆风情商业走廊 形式：采用欧洲常见的柱廊式商业街 元素：欧洲的神话成为建筑素材与基本语汇 风格：古朴、厚重,北京帝景欧陆风情街,国外街区的建筑细节表现挑檐、雨蓬、铁艺、壁灯、旗帜和招牌装饰构件,商业氛围的营造,广告柱、广告牌、招牌、路牌 灯光工程 软装饰 小品 配套设施（电话亭、凉亭、座椅） 绿化,商户招牌的设立墙面招牌、立面招牌、立柱招牌、门头招牌,公共广告位的设立广告柱、立柱广告、广告牌、立柱招牌、立面招牌,商业氛围营造具象表现灯光工程,商业氛围营造具象表现地面铺装、花艺、壁灯、装饰构件,商业氛围营造具象表现小品,商业氛围营造具象表现文化景观,商业氛围营造具象表现配套性设施 路牌、 垃圾桶、电话亭、邮箱,街区园林绿化以盆栽和高树冠乔木为主,商业单元设计,成功商业街规划建筑设计原则,曲径 短街 窄巷 共享 焦点 交通 停车 文化 氛围,The End,商业街成功运作规律,硬件,软件,后天：,先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模,规划,商业氛围,建筑,定位,招商策略,销售模式,营销推广,商业营运,政府资源,空间形态 共享空间 尺度 交通组织,历史文化与建筑风格的传承 天际线 外立面 建筑细部及材质的运用,广告柱、广告牌、招牌、路牌 灯光工程 软装饰 小品 配套设施,消费者 功能 形象 规模 档次,直接销售 带租约销售 返租销售,时间,商业街成功关键因素,人与人之间关系是街区的生命力,营业空间 共享空间 半室外空间 过渡空间,释义：街区人互为景色，互为欣赏，街区行人之间：急行的、闲逛的、休闲的；室内的人：悠哉、静思的、高谈阔论的；室内与室外人之间，服务者与被服务者之间，形成群体渲染互动，彼此认同欣赏愉悦，就成为群体催眠，后产生的一致的潜意识行为，进而形成明确的情感亲近。,商业街成功运作关键因素,硬件,软件,后天：,先天：位置、交通、规模、历史文化、竞争,规划,商业氛围,建筑,定位,招商策略,