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文档简介
上海来福士广场案例研究,2012-3-21,目录,一、项目概况,上海来福士广场是新加坡在沪最大独立投资项目,由上海华庆房地产开发有限公司开发建设。其主要投资商为凯德置地(中国)、信和置地、新加坡政府产业投资有限公司、淡马锡控股有限公司和上海大光明集团,当时总投资规模达29亿人民币。,项目投资、开发背景,凯德置地业务构成,新加坡嘉德置地集团,凯德置地(中国),住宅项目,来福士广场,百腾大厦,卢湾写字楼项目,来福士广场,百腾大厦,卢湾写字楼项目,来福士广场,百腾大厦,卢湾写字楼项目,公寓服务,酒店管理,物业管理,商业项目开发,住宅项目开发,在沪开发项目,上海来福士广场 是一座由凯德置地开发并管理的集8层大型购物中心、51层甲级智能化写字楼为一体的现代商业中心。项目位于上海城市中心,紧邻人民广场和南京路步行街,靠近上海市博物馆和上海市政府。 营业时间:10:00am-10:00pm 公交线路:18、20、37、46、49、108、123、139、167、518、537、584、802、916、921、980、隧道三线、新川专线、上川专线 轨道交通:1、2、8 人民广场站,项目概况,项目主要经济指标,来福士广场由一个4.6万的8层大型购物中心以及一座高200m、总监面积达8.7的甲级智能写字楼构成,主要面对年轻时尚人群。,二、来福士业态规划与布局,B1层业态分布情况,一层业态分布情况,二层业态分布情况,三层业态分布情况,四层业态分布情况,五层业态分布情况,六层业态分布情况,七层业态分布情况,作为一个成熟的商业项目,来福士广场零售比例远大于普通商业项目,每层业态布局以零售为主,引入部分特色品牌增加项目亮点,并引入部分品牌餐饮、生活服务营造轻松购物氛围,三、来福士物业情况调研,来福士广场地面一层共四个主入口,1层门厅225,七层挑高,扶梯前厅主通道8-11m, 次主通道3-4m,一般通道2-3m,中庭柱间距12m,铺位可自由分割,标准铺位面宽约为7-9m,进深7-15m。,来福士广场门厅通道铺位建筑标准,来福士广场其他配套设施,自动扶梯:每个平层配置四组进口奥的斯扶梯,两部进口奥的斯观光电梯( 21 人/1600 公斤) 外墙装饰系统:外墙铺花岗岩及双层铝制玻璃幕墙 标准间墙至主墙距离:8.5 米-18.5 米 (低区);9 米-20 米 (高区) 标准地板载重量:4 千牛顿/ 架空地板:高150 毫米 暖气,通风及空调系统:中央恒温变风量空调系统,壁装式温度调节器,每层约 30 个恒温变 风量空调控制箱 新风量:25 立方米/小时/人(每10 平方米每人,该10 平方米计算不包括走廊及共用部位) 电力供应:电压为 380 伏三相50 赫兹,220 伏单相50 赫兹 供电量设计标准:100 伏安/平方米(按实用面积,不包括走廊及共用部位) 应急电源:20 伏安/(按实用面积,不包括走廊及共用部位)(可供租客从配线架自行挑线) 通讯系统:共 10000 条电话线 出租率:100%,四、项目借鉴启发意义,核心商圈下的差异化项目定位:总投资额达200亿元的南京路商圈商业形态丰富,来福士广场主打年轻时尚主题,使之成为潮流枢纽 引凤筑巢策略,而非筑巢引凤策略:在保持项目基本定位的前提下,随时保持着项目业态调整,通过引进有活力的品牌带动项目繁荣 对项目保持正常的动态调整,目前项目零售比例已相当高,原先一些休闲餐饮品牌的数量在逐渐减少 充分利用交通优势,在地铁口通过
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