深圳居正行 - 写字楼营销策略（震撼）.ppt

新烨基项目沟通传播概念及策略,事业一部,2,新烨基项目的前期工作信息整理。,3,产品,。中档,4,5,存量,。巨大,6,7,8,2013年合肥写字楼供应量达到360多万平米。 2013年上海写字楼总体供应量为333万平米。 2013年深圳新增供应写字楼46万平米。,供应，合肥 = 1个上海，8个深圳,9,2013年合肥存量达到300多万平米，存量中尤以中档写字楼存量巨大。 2013年上海写字楼总体供应量为333万平米，成交量251万平米，存量82万平米。 2013年深圳新增供应写字楼46万平米，成交量23万平米，存量23万平米。,存量，合肥 = 4个上海，13个深圳,10,客群,。稀少,11,2013年，合肥办公楼销售面积达58.06万平米，消化300多万平米存量需要5年时间。 2013年上海写字楼成交量251万平米，消化82万平米存量只需要4个月。 2013年深圳成交量23万平米，消化23万平米存量只需要1年。,合肥的写字楼够卖5年！,12,甲方的预期：尽早完成销售！,2013年，合肥27个办公楼项目销售面积仅58.06万平米。 2014年，合肥还将新增22个，共计49个写字楼项目。,13,在高竞争的领域 ，创造热销的成绩,【海量竞争】 【持续销售】,行销面临最大的难题：,14,诉求性价比?,办法：,15,设施设备上，只能说做到了基本配置，并无其它过人之处。 每层的空中花园是个卖点，但无形中也增加了公摊，降低了得房率。,性能标配，与同档次对手无明显优势,16,除了天鹅湖，合肥其它几个区域的写字楼均价相差不大。若单纯的比便宜，合肥亦有更便宜的地方（如上图所示）。而且受到成本的压力，价格也不可能无限止的降低。,价格，无绝对优势,17,机会 给客户一个选择的理由！,18,客群行为特点：,精明； 多次置业，买房、卖房、收房经验足； 有闲置资本，置业亦有资产配置的考虑； 自用的客户往往已是运作成熟的企业，大多200平米起购；投资的客户购买面积存在很大的不确定性。 自用的客户看中使用的成本和便利性；投资的客户看中租金和升值潜力；,19,两条高架 三条环线 一个高速入口 一座高铁站,机会：,20,不止一条地铁,地铁1号线、地铁6号线,机会：,21,十二路公交车，极尽丰富的配套,（仅望江路车站）,机会：,22,虽然， 我们只有中档写字楼的配置 但是， 我们却有高档写字楼的位置,23,对于优秀的写字楼来说， 交通和配套是选址的第一步。 让在写字楼里工作的人方便上下班， 方便吃饭是最根本的， 这也是为什么深圳、上海的高端写字楼总是极力与地铁接驳， 总是会在裙楼里引入丰富的商业。 四两拨千斤，借力打力！,24,在同等价格和品质下， 本项目的交通和配套条件是最好的。,一个独特的销售主张,25,【海量竞争】 【持续热销】,具有绝对统治力的 交通与配套条件,小结,当价格和品质相同时， 拥有优秀的交通和配套条件的项目总是最先被选择。 而优秀的交通与配套，亦可以帮助我们抬高客户的价格预期， 当项目平价入市时，得以持续热销。,26,双高架 地铁旁 马望交口,USP提炼:,十二路公交 商圈 高速 高铁 地铁1号线 地铁6号线 铜陵路高架 马鞍山路高架,27,以上是对前期工作的重新整理 ,28,广告扮演什么角色角色,极力传播USP 并且 制造高的价格预期,29,市场的容量是有限的， 面对海量的竞争格局， 面对多达49个竞争对手， 本案的传播压力极巨。 这种情况下，饱和的广告投放是必须的，客户必须被告知,极力的传播USP,30,机会利用的不深入，传播将流于形式,制造高的价格预期,从案名开始拔高,31,我在望江路，我不在望江路。,32,亚太,“亚太”，极力的拔高项目的形象； “江淮”，让项目落地，同时更加清晰的表面项目的位置，同时也隐含着JAC之意。 “亚太”、“江淮”、“中心”三个词组合在一起，范围逐渐缩小。,一个高端大气上档次的称谓,江淮,中心,33,沟通的策略语言,站在亚太迎世界,虽然我们只有中档的写字楼配置，但是我们拥有高档写字楼的位置。任何一家发展中的企业，都可以在这里心无旁骛的做大自己的生意。从这里，企业可以立足江淮，面向亚太，走向世界。,34,如何让事业更加心无旁鹫 办公地点很重要,概念解读,站在亚太迎世界,亚太江淮中心 双高架地铁旁马望交口,35,生意要有长期发展的眼光 房子也是,概念解读,站在亚太迎世界,亚太江淮中心 双高架地铁旁马望交口,36,你能想象吗？ 在合肥最具备CBD气质的区域里，只有一座写字楼。,概念解读,站在亚太迎世界,亚太江淮中心 双高架地铁旁马望交口,37,告诉你一个事实