经纪房地产价格制定N.ppt

房地产价格制定,目录,一、房地产定价方法 二、房地产定价策略 三、项目整体价格制定 四、项目各楼栋价格制定 五、价格表详细制作,一、房地产定价方法,方法分类,成本加成定价法：将产品的成本(含税金)加上预期利润即为房地产价格。 竞争价格定价法：竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价。 加权点数定价法：根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例。 顾客感受定价法: 依顾客感受而定价。,二、房地产定价策略,价格折扣与折让策略,现金折扣：购买者如能及时付现或提早付现,公司则给予现金折扣。 数量折扣：顾客大量购买时,则予以价格上的优待。,单一价格与变动价格策略,单一价格：无论谁来购买都是同样价格。若有折扣、优惠、赠品,则对每一顾客皆一视同仁。 变动价格：对每一顾客的成交价皆有所差异。,特价品定价策略,：使少数产品以非常廉价的姿态出现,来吸引消费者购买。所谓“特价品”在房屋营销中往往只有一户或少数几户, 如广告中常见的所谓“起价”元或者根据特殊产品或时间内规定的价格。,心理定价策略,：根据心理学家对消费者购买心理之研究调查,同一件产品当标价49元时,不但销量远大于标价50元的产品,甚至还比标价48元的销路还要好。这种策略也能用于房地产定价。现代心理定价还有其他一些新的表现,如吉祥数字、吉祥门牌号定价策略,像每平方米19888元这类定价。,非价格竞争策略,：价格竞争是市场竞争的基本策略,但在房地产营销中,也有在竞争中突破价格竞争而自主定价的策略,如在相邻同档次的项目中,一方不通过价格调整,而通过提供比竞争者更优惠的其他条件来竞争的情况,如提供良好的后期物业管理、较低的物业管理费等来吸引顾客。,三、项目整体定价方法,市场对比项目的选择说明：由于房地产产品所独具的地域性特点，在选取价格比对项目时，第一原则为选择同区同质项目，但某些项目所具有的特殊性，应在更大范围内寻找价格标杆进行补充比对才能使结果更趋于客观，,市场比对项目选择,同区同质项目,不同区同质项目,权重影响原则,影响度越大，权重越大,决定影响度的依据：竞争关系、客群的相似度、项目产品的相似度等,确定市场比价体系举例说明,项目权重比例确定,确定市场比价体系,比价体系六大影响因素权重确定,地段价值 37,楼体素质 34,环境设计 6,开发品牌 8,物业品牌 8,工程风险 7,100%,市场比较打分法说明,打分取值区间：-55 打分方式：打本项目得分 分值还原：最终得分需要进行还原，即以汇总分值除以取值区间10,地段价值37%,楼体素质34%,环境设计6%,开发品牌8%,物业管理8%,工程风险7%,比较打分体系汇总表,项目对比价格的确定,汇总比较打分体系得出比对价格,四、项目各楼栋价格制定,常用定价法,加权点数定价法：,单价形成=基准价+平层差+层差,平层差：按照户型的不同性质进行制定，如景观、噪音、 面积、户型结构、采光、通风等综合考量各户型的差价 楼层差: 根据楼层的区域定价，如1-9层层差可设置为 100元，9-18层设置为50元，18层以上可设置为30元。 特殊层差：凡遇到首层、顶层或带数字4、13等特殊楼层 需要单独定价,常用定价法,客户意向户型参考,五、价格表详细制作,价格表搭建框架,常用EXCEL公示运用,$符号：表示绝对引用 sum：表示求和函数 round：四舍五入，常用格式round（X,Y)。 roundup：取整数，进一位。 rounddown: 取整数，退一位。,