房地产开发工作内容及流程.doc

房地产开发工作内容及流程节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地价值深判可行性研究报告现状图市场深度调研市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等；项目最终定位根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性方案。成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选进行项目开发的方案设计和成本测算。开发周期及付款计划根据土地的开工条件、市场情况，制定开发节奏。项目方案确定现金流测算规划设计阶段区域市场调研房地产市场调查项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等竞争性楼盘调查项目周边竞争性楼盘详细调查项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等；提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向。项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量完成公建部分业态选择与数量确定市场定位客户定位产品定位价格定位依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作 完成公建类配套定位经济测算逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算项目发展报告开发计划： 根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划； 结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议； 按营销计划和工程情况排定工期。项目考核指标初定： 组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求资金流： 根据工期制定工程款支付计划； 制订配套费及土地款支付计划。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段设计前期工作明确产品设计思路根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。成设计院初步选择明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。制定设计组织计划方案设计组织方案、规划设计院选择与合同签订合同文本审核,设计费用审核设计任务书与相关技术指标初订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标；制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见；提供各项配套费用标准。彩色总平面图方案送规划预审彩色总平面图（含经济指标）修建性详规成果详细性规划方案的报建及确定建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化、细化。各部门结合项目实际，从不同角度提出合理化建议。彩色立面效果图送规划预审及审批建筑方案报建图景观概念方案设计及确定各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段项目指标确认项目成本指标确定对销售费用指标，进行讨论确定；结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议；项目前期、工程、配套、费用等指标落实。项目考核指标确定营销：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系；工程：制定工期。年度考核指标调整营销：根据集团发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系； 工程：制定工期考核标准。施工图设计组织施工图、建筑设计院选择与合同签定进行设计招投标；对结构方案、设备选型进行评估；合同的审核。制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定；提供工程技术专业建议。结构方案及设备选型研讨及确定针对不同结构方案进行经济测算，选优；结构方案及设备选型研讨。地质勘察报告组织现场勘察，并提供地质勘察报告施工图成果总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图施工图审查全图及计算书编制典型楼座建安预算施工图会审施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见；对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。施工图全图编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化；图纸优化变更；对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段施工图设计组织综合管网方案设计提供各专业局设计条件景观扩初及施工图设计成本核算及费用控制景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化施工准备阶段建设工程规划许可证规划方案及市政方案送审设计方案(含总平面图)申报表土地出让合同修建性详细规划2份，电子文件1份（注：审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书建筑方案送审建筑设计方案申报表1/500现势地形图1份土地出让合同投资计划建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）重要项目需提交模型申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书取得许可证投资计划配套消防人防节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明施工准备阶段现场工程放线准备相关文件建设工程规划许可证规划局批复的项目总平图及电子文件首层平面图出放线报告按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告现场保护与移交施工单位配合做记录、现场保护移交施工单位施工许可证准备相关文件建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工图纸及技术资料报告书工程施工中标通知书及经过签证的施工合同建设资金证明（银行存款证明）注：资金情况需满足施工中标价的1/3以上项目年度投资计划（当年计划）施工图审查质量监督手续质量监督登记表安全措施安全施工措施登记表企业投资项目备案规划成果大配套开工前期工作“三通一平”临水、临电 工程：确定临水、临电位置及数量； 项目：协助临时电送电、接入水接入； 财务：提供资金； 成本控制：审核相关费用和成本。场地平整施工组织方案招投标、签订合同勘察单位桩基施工单位监理单位土建施工单位甲供材、分包商沉降观测节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明施工准备阶段开工前期工作招标合同备案指土建施工单位的公开招标及合同备案确定备选单位、提供招标资料及备案合同；确定合同约定的各项条款。施工图会审组织监理、施工单位一起对图纸进行会审会同设计院进行会审，签定图纸会审记录设计交底会同设计院进行技术交底，签定交底记录质量监督手续办理质检委托办理安全检查委托环卫、环保等相关报建手续项目临时、永久路口的报建手续申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续办理施工人员暂住手续开工工程建设阶段项目开工施工放线建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置。规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线桩基施工试桩施工，确定桩基施工标准桩基全面施工桩基检测委托桩基检测单位进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告开 槽土方工程支护工程降水工程基础施工地基备案基础施工地基处理混凝土垫层地下防水混凝土基础基础验收备案承建单位自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查监理组织相关部门验收签定建筑工程分部工程（基础）验收表基础处理竣工结算核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段主体施工审核施工方案、施工组织设计钢筋混凝土工程施工单位填报材料进场报验单三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）模板分项工程钢筋分项工程预应力分项工程混凝土分项工程现浇结构分项工程装配式结构分项工程混凝土结构子分部工程配套管线预埋重要分项工程及隐蔽工程质量验收核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋图纸问题解决图纸问题的发现及分析设计变更施工质量问题、事故处理施工质量问题、事故的调查分析处理方案的制定、审核、审批处理方案的实施变更签证设计变更完成设计变更；核定变更成本影响。工程变更工程变更技术经济分析工程变更申请现场进行变更签证；测算变更对成本的影响，对可行性判断。设计变更核定成本影响工程款支付工程进度的确认工程款申请表审批按合同约定审核付款比例。工程款支付审核工程价款单及发票，付款。主体验收主体验收备案施工单位自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查监理组织相关部门验收签定建筑工程分部工程（主体）验收表节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段销售许可证准备相关文件公司营业执照房地产开发资质证书国有土地使用证或建设用地规划许可证年度投资计划(计委批文)建设工程规划许可证建设工程施工许可证公用基础设施配套证明获取前期物业备案证明工程施工达到办证要求的形象进度基础工程形象部位达到正负零及图象文件按规定达到相应的形象部位面积计算及图纸获取面积计算成果表项目总平面图获取商品房网上销售数据录入合格证明项目亮相前准备推盘策略确定产品策略：根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期、阶段性重点聚焦提合理化建议；根据产品推广排期，提供具体产品的房型图、户型卖点、专业设计人员支持、讲解产品等。价格策略：协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素，制定价格体系及制作销控；提供产品成本，提出售价建议。推广策略：项目推广策略的讨论，提出合理化建议，实现推广效果的最大化；提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持。招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略。确定外部资源广告公司寻找及确定制作公司寻找及确定媒介公司寻找及确定根据目标客户群的日常生活、行为习惯，选择和确定有效的媒体形式，监控、反馈媒体实施的效果。活动公司寻找及确定活动公司的沟通，各个阶段活动组织的配合协调，活动过程的实时关注，反馈调整后期活动营销的内容。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段项目亮相前准备项目推广定位确定项目名称、组团名称根据对产品的理解提出合理建议。根据对市场客户的理解提出合理建议。项目核心推广理念确定Slogon确定项目核心识别系统确定Logo确定VI系统及延展方案确定亮相前项目知识系统培训建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合培训提供相关政策培训法：提供相关政策培训及统一口径的法律审查；提供建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格、各项控规指标、交工标准、户型卖点资料、全部图纸资料等； 提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等资料。销售分卖场设立为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房销售展示中心提供外卖场设计、包装方案并协助完成，卖场相关销售道具制作。销售道具准备现场房型手册（亮相版）提供各单体户型图和楼层平面图、小区摆位图等。售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架）提出装饰及指引系统的合理化建议；组织招标确定施工单位，协助企划部进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工；核算售楼处装修成本，进行合同审批和付款工作；提供装修及包装所需资金支持。样板间及样板环境指示说明系统协商决定样板间建造的具体户型；组织招标确定施工单位并施工，组织样板间施工和节点支持；样板间装修成本核算及合同审批工作；沙盘（概念）模型、主力户型单体模型节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段项目亮相前准备销售道具准备入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等）项目周边的主要道路设置醒目指示系统(意向)派筹卡及纪念礼品联动工作的准备配备看房车及看房车包装组织进行联动单位人员的培训和包装意向商家签约进驻意向书确定项目亮相方案项目形象表情、主题、创意表现确定。项目亮相细化方案确定项目亮相媒体确定项目亮相项目亮相项目形象出街，媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）相关印刷文件的法律审核以及合同的审核。新闻媒体新闻信息亮相亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排项目亮相各项工作的配合开展，电话接听解答，现场客户接待，活动的协同组织等。项目开盘前准备销售内部资料房型、房号及面积对照表销控方案及销控表答客户问客户接待、客户问题汇总及反馈（统一说词）客户积累意向卡销售，客户梳理，意向销控制定，客户关系维护节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段项目开盘前准备交工标准确定价格体系确定对不同组团、不同楼座、不同楼层和户型制定合理的价格体系。合同准备房型附图交工标准确定交工标准交工标准中法律风险的提示和规避；审核合同中的交楼时间及交工标准。合同、附加协议等文本审查确定商品房合同、附加协议、补充协议等文本的审查确定。开盘前销售道具的准备现场房型手册深化版及最终版楼书，宣传海报、折页，物业管理公约购房须知，房型图，详细价格表售楼处内外展示道具统一更换(道旗、吊旗、背板等)沙盘（细化景观及外檐）样板间、样板环境的指示系统的数据更新销控表及销控贴，认购书，合同袋项目形象的提升及深化户外媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）报纸媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）小众媒体及创新媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）开盘信息告知媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）银行大协议的签订节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明开盘项目销售阶段项目开盘开盘庆典活动活动形式（演出说明会发布会）与会人员（演艺名人专家学者）告知途径（报广海报门票DM）客户转化明确合理流程，接待、回访、邀约客户，完成客户转协议、转合同工作。收定金、购房款；签订购房协议，进行客户关系维护，协助合同、文件的签署回款落实按每月考核指标定时定额完成销售量，为回款落实提供支撑。日常销售月度指标分解根据公司资金情况与项目进程，进行月度指标分解与调整产品分析、聚焦销售重点来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交客户分析、滞销产品分析、竞争项目动态关注，对项目所处销售阶段进行准确判断和适时调整阶段性项目推广总结，根据库存产品现状，合理安排推广节奏和推广方向；根据库存产品现状和考核指标要求，讨论协商调整价格体系，聚焦重点产品的销售；月度操作手册的制定根据财务指标，产品情况，客户情况，制定月度的推广策略、销售策略和重大节点价格监控及调整定期进行价格测算，与销售沟通，根据库存产品和聚焦销售的重点及市场形势变化，调整项目价格，实现项目利润最大化阶段性考核指标调整；动态调整售价，实现利润最大化；根据阶段性产品销售情况和库存产品现状，沟通协调销管调整价格体系。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段日常销售客户到访及接待成交工作客户资源利用大客户，社区活动，置业推荐，物业推荐等工作带来大批意向客户提供DM单，海报、楼书、单体沙盘等销售道具支持。项目销售现场利用电话，回访老客户，并进行客户接待成交工作通过日常培训，提高销售人员的接待水平，现场通过电话回访，邀约客户到访，促成签约成交销售费用月度付款计划及支付根据销售费用发生及以往支付情况，制定月度合同支付额度，审核付款计划并上报集团；合作方合同签订合同签订及审批工作；商品房合同、附加协议等检查，风险提示；确认物业及置业联动，送各部门存档。销售回款制定回款节点，协调银行及房管局保证按期回款：为客户创造便捷交款条件，快速收款。月度指标考核公司考核指标完成及调整按当月完成情况逐步调整全年销售回款指标编制月度资金预算，填列各项目实际发生数。项目考核指标完成及调整按当月完成情况，调整次月及全年销售任务指标；编制月度资金预算，填列各项目实际发生数；提供下月指标落实的政府相关证件支持；提供下月指标落实的工程节点支持，统计汇报工程指标完成情况及指标调整，提供月度工程款计划。清盘销售清盘清盘后项目各种资料移交接收商品房合同、协议、优惠单并存档。项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档项目营销推广效果的监控、评估、修正，通过销售体系例会、项目协调会、部门例会、各种主题总结会等形式做工作总结，指导后期工作节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明甲供、甲分包材料的招标制定招标计划编制招标文件拟定投标单位确定材料招标技术要求确定定标原则考察投标单位招标、定标装 修地 面基层处理找平层面层防 水基层处理防水层施工面层砂浆抹 灰基层处理抹灰饰面板（砖）排砖面砖安装勾缝门 窗型材加工安装窗框安装窗扇封胶轻质隔墙放线定位隔墙砌筑及安装幕 墙幕墙专业设计预埋件安装龙骨加工及安装幕墙面材安装封胶涂 饰基层处理底料施工面料施工节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段水、暖、电安装室内给水系统给水管道及配件安装室内消火栓系统安装给水设备安装管道防腐，绝热室内排水系统排水管道及配件安装雨水管道及配件安装系统水压试验及调试防腐，绝热变配电室变压器、箱式变电所安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装裸母线、封闭母线、插接式母线安装电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设电缆头制作、导线连接和线路电气试验接地装置安装避雷引下线和变配电室接地干线敷设供电干线裸母线、封闭母线、插接式母线安装桥架安装和桥架内电缆敷设电缆沟内和电缆竖井电缆敷设电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆穿管和线槽敷线电缆头制作、导线连接和线路电气试验节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段水、暖、电安装电气动力成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装低压电动机、电加热器及电动执行机构检查、接线低压气动力设备检测、试验和空载试运行桥架安装和桥架内电缆敷设电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆穿管和线槽敷线电缆头制作、导线连接和线路电气试验插座、开关、风扇安装电气照明安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷线，槽板配线钢索配线，电缆头制作导线连接和线路气试验灯具、插座、开关、风扇安装建筑照明通电试运行备用和不间断电源安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装柴油发电机安装不间断电源的其他功能单元安装裸母线、封闭母线、插接式母线安装电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷线电缆头制作导线连接和线路气试验接地装置安装防雷及接地安装接地装置安装避雷引下线和变配电室接地干线敷设建筑物等电位连接，接闪器安装研发：配合验收节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段智能化通信网络系统通信系统，卫星及有线电视系统，公共广播系统火灾报警及消防联动系统火灾和可燃气体探测系统，火灾报警控制系统。消防联动系统安全防范系统电视监控系，入侵报警系统，巡更系统，出入口控制（门禁）系统，停车管理系统综合布线系统缆线敷设和终接，机柜、机架、配线架的安装，信息插座和光缆芯线终端的安装智能化集成系统集成系统网络，实时数据库，信息安全，功能接口电源与接地智能建筑电源，防雷及接地环境空间环境，室内空调环境，视觉照明环境，电磁环境住宅（小区）智能化系统火灾自动报警及消防动系统，安全防范系统（含电视临近系统，入侵报警系统，巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统），物业管理系统（多表现场计量及与远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统），智能家庭信息平台通风与空调送排风系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试防排烟系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，防排烟风口、常闭正压风口与设备安装，风管与设备防腐同，风机安装，系统调试节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明电梯安装招标选定安装单位选型及招标提供电梯井道土建节点图预埋件设置、预留洞口的设置指导电梯井道土建施工土建交接检验电梯安装及调试驱动主机导轨，门系统，轿厢，对重（平衡重）安全部件，悬挂装置，随行电缆补偿装置，电气装置整机安装调试、验收竣工验收备案会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。整理竣工资料及竣工图 施工单位提供建筑工程质量保修书组织销售、研发、运营、物业共同验收。报建委质监部门审定备案与物业进行交接。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段竣工验收土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算核对各栋建筑面积，核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。（1）申请甲供材结算，提供四方（甲方、总包方、甲供方、监理）签字确认的领料汇总表，及全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础