房产企业法律顾问工作流程.doc

房产企业法律顾问工作流程一、服务目的(一)规范细致的法律服务更有利于房地产开发公司业务的规范化、法制化;(二)全面周到的法律服务将有效地帮助房地产开发公司规避法律风险，预防纠纷的发生。二、服务方案(一)考虑到房地产开发公司的业务主要集中在房地产领域，我们将结合房地产开发经营各个阶段需要解决的具体问题，分不同阶段可能出现的法律问题和各种需要制作的法律文件，确定相应的服务内容：1、征地拆迁及补偿安置期间，为房地产开发公司提供的法律服务包括但不限于：(1)为房地产开发公司的征地及城市房屋拆迁工作出具相关的法律意见;(2)协助房地产开发公司同被拆迁人进行拆迁谈判，在谈判中提供相应的法律服务;(3)负责草拟和审查征地及房屋拆迁过程中所需法律文件;(4)对补偿安置中可能出现的法律问题提供相应的法律服务;2、在土地前期开发期间，为房地产开发公司提供的法律服务包括但不限于：(1)受托参与土地使用权出让过程中的协商、招标、拍卖，为房地产开发公司依法受、出让取得土地使用权提供相应的法律服务;(2)受房地产开发公司的委托，进行房地产项目的法律评估、调查;(3)草拟、修改、完善地块前期开发合同，起草土地受让协议书等有关法律文件;(4)参与市政配套合同的洽谈、起草、审查，并协助处理合同履行过程中其他非诉讼法律事务;3、在施工建设期间，为房地产开发公司的法律服务包括但不限于：(1)参与工程设计、施工招标文件的制定，帮助房地产开发公司审查投标文件并为评标、决标提供法律意见;(2)审查修改工程设计合同、施工监理合同、委托测绘合同、委托勘察合同;(3)协助房地产开发公司与工程承包方洽谈、草拟、修改确定工程承包合同;(4)协助房地产开发公司审查承包方提出的工程分包单位的资质、信誉及队伍素质和履约能力，审查确定工程分包合同;(5)协助房地产开发公司依约履行工程承包合同、设备采购安装合同及对履约、反索赔资料的积累和保管;(6)协助房地产开发公司审查工程分部分项质量验收资料，协助处理因工程质量引起的争议;(7)参加房地产开发公司对工程竣工的验收工作，对验收工作提出法律意见。4、在经营期间，为房地产开发公司提供的法律服务包括但不限于：(1)房地产合作开发与土地使用权(项目)转让a、解答房地产合作开发与土地使用权(项目)转让的专项法律咨询，提供全方位的法律意见。b、受房地产开发公司委托，参与房地产合作开发模式及土地使用权(项目)转让的决策论证。提供法律方面的合法性、可行性论证，策划和制定化解法律风险的相关方案;c、根据房地产开发公司的委托出具律师函;为客户在房地产合作开发及土地使用权(项目)转让过程中保全己方权利或证据，进行法律交涉。d、参与房地产合作开发及土地使用权(项目)转让相关合同的策划与分析，制定所需合同及其他法律文件的文本并参与谈判。e、全程跟踪房地产合作开发及土地使用权(项目)转让活动，提供全方位动态法律服务，包括：审查有关法律文件、草拟有关合同及协议、参与谈判、提供法律意见、拟定转让方案、办理转让手续;f、处理房地产项目公司在设立、转让、兼并等过程中涉及的法律事务;g、为房地产开发公司进行房地产项目招商、融资提供法律意见、设计方案，参与谈判，并制作相应的法律文件;(2)商品房屋的预售、销售、租赁a、参与房地产开发公司与销售代理商关于代理销售、租赁事宜的谈判，审查、修改房地产开发公司与代理商的代理销售、租赁协议书，协助房地产开发公司完善商品房屋预售、预租条件;b、协助房地产开发公司与境外律师楼签署委托代理合同，为境外律师楼出具向境外预售商品房屋的法律意见书;c、协助房地产开发公司审查有关楼宇预、销售的广告内容;d、协助房地产开发公司起草、修改购房须知、订购书、预售合同、商品房买卖合同、房屋管理、使用、维修公约、租赁合同等法律文件，并就相关文本报送行政机关的核准备案;e、答复房地产开发公司或购房人、承租人针对上述法律文件提出的法律问题;f、准备商品房买卖合同文本，安排办理正式签约手续;g、配合房屋竣工的验收工作;h、代表房地产开发公司向买方出具律师催收楼款通知书;i、在收楼过程中，协商买卖双方进行相关法律咨询、协调解决双边矛盾;j、协助设计租赁实施方案及完善商品房租赁条件;k、草拟、审查租约、意向书，提供法律意见;(3)商品房屋的按揭a、参与房地产开发公司与银行有关商品房抵押贷款的谈判，起草和审查业主按揭中房产商作为担保的有关合同安全性、合法性;b、协助对业主主体资格及资信进行审查;c、将业主的申请资料及借款人与房产商签署的房地产预售契约及已缴楼款凭证送呈银行审核。d、协助办理房地产预售契约、房地产按揭贷款合同公证并监证;e、协助进行抵押登记备案;(4)物业管理a、为确定物业管理方案提供法律意见，协助论证物业管理方案的可行性;b 、协助房地产开发公司招标选聘物业管理企业;c、起草或审查、修改关于设立物业管理公司的合同章程及其他相关法律文件;d、协助房地产开发公司办理物业承接验收手续;e、协助办理相关手续，为物业管理公司的早期介入制度和后期管理制度的建立进行策划;f、起草或审查、修改使用公约、业主(住户)守则等相关法律文件;g、起草或审查、修改前期物业管理合同;h、其他有关物业管理的法律服务;(5)其他相关法律服务a、在建工程、工业、商业、住宅物业的抵押、收购和转让法律服务;b、物业调查、商品房评估、拍卖及测绘法律服务;c、受托代理房地产开发公司各种涉及房地产的诉讼、仲裁、复议案件;三、上述法律服务内容将通过以下法律服务方式得以实现：1、发挥集体智慧，共同研讨房地产开发公司复杂重大问题，力求为房地产开发公司提供最佳的法律服务。2、本网将根据具体情况及房地产开发公司的要求指定2名律师担任房地产开发公司的法律顾问。3、不定期与房地产开发公司负责人会晤，提供法律意见和方案。4、不定期与房地产开发公司进行电话联系，全面了解房地产开发公司现状，以便有针对性地提供法律服务。5、房地产开发公司可随时通过电话、信函、传真、电子邮件等方式或派人上门与律师沟通，本网律师也可上门提供法律服务，以便帮助房地产开发公司及时解决法律问题。6、如房地产开发公司有特殊要求，双方可协商确定。四、工作流程开展相关法律服务的工作流程：第一项：由本网专业律师负责，并组成专门工作团队，负责工作流程的法律服务;第二项：工作团队进行摸底调查，用合理时间了解基本情况;第三项：会同工作流程对法律服务内容进行分类。编制目录，初步分析后建档;第四项：制订相关法律服务的工作安排;第五项：根据工作安排，由资深律师负责具体工作;第六项：建立会商制度，根据工作要求，确定律师事务所与工作流程