上半海南省房地产估价师《制度与政策》成套房屋建筑面积的测算试题.docx

精选资料2017年上半年海南省房地产估价师制度与政策：成套房屋建筑面积的测算试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。 A掌握的有关信息不同 B作出的估价师声明不同 C估价对象状况不同 D委托人不同 2、按照规定，商品房预售合同签约后， 要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。 A：购房人 B：中间人 C：中介代理商 D：房地产开发企业 E：执行层的组织协调3、城市房屋拆迁管理条例规定，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请。 A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地产估价机构必须加盖公章 4、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为万元。(建筑物报酬率为10) A：11.80 B：16.07 C：23.57 D：31.07 E：工业用地的监测点评估价格5、影响房地产价格的环境因素不包括（）。 A大气环境 B声觉环境 C卫生环境 D治安环境 6、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为_年。 A17 B18 C19 D20 7、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/r+b/r2表示_。 A房地产净收益按一固定数额逐年递增 B房地产净收益按一固定数额逐年递减 C房地产净收益按一固定比率逐年递增 D房地产净收益按一固定比率逐年递减 8、某建筑安装工程中，建筑安装发包与承包价按综合单价法计价，直接费为800万元，间接费为160万元，利润率为5%，该建筑安装工程利润应为_万元。 A36 B48 C64 D82 9、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。 A：累计深度百分率=平均深度百分率所给临街深度 B：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率标准临街深度所给临街深度 C：单独深度百分率=平均深度百分率所给临街深度 D：累计深度百分率=单独深度百分率标准临街深度 E：工业用地的监测点评估价格 10、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：执行层的组织协调11、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。 A方案甲 B方案乙 C方案甲和方案乙均可 D无法判断 12、财务内部收益率是指项目在整个_内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 A动态投资回收期 B项目寿命期 C计算期 D开发期 13、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到主管部门备案。 A：规划 B：土地 C：房地产开发 D：建设 E：执行层的组织协调14、若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是。 A：谨慎价值 B：市场价值 C：快速变现价值 D：投资价值 E：工业用地的监测点评估价格 15、企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限一般是_。 A1年 B12年 C35年 D56年 16、_是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。 A收益期限 B收益时点 C估价终点 D估价范围 17、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是。 A：单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费 B：分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C：工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格 D：指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果 E：工业用地的监测点评估价格 18、下列房产中，可免征房产税的是_。 A个人所有的营业用房 B军队出租的房产 C学校兴办的工厂 D企业办的各类学校自用的房产 19、以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取。 A：选址意见书 B：建设用地规划许可证 C：施工许可证 D：建设工程规划许可证 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人。 A：应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效 B：可以收回房屋出租给其他人 C：可以要求增加租金 D：应当继续履行原租赁合同 E：执行层的组织协调 21、某类房地产2000-2008年的价格如上题表所示，描述这类房地产长期变动趋势的线性方程式可以表达为 A：Y=4 85533+265X B：Y=3 52222-385X C：Y=4 97832+433X D：Y=3 52222+38500X E：工业用地的监测点评估价格 22、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于。 A：成本导向定价法 B：购买者导向定价法 C：竞争导向定价法 D：市场导向定价法 E：借款合同23、契税的课税对象为_。 A房地产的出售人 B房地产的购买人 C房地产的使用权人 D发生权属转移的房地产 24、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是。 A：土地使用期限 B：土地使用管制 C：土地面积大小 D：土地权利性质 E：工业用地的监测点评估价格25、供给价格弹性1，此时称。 A：供给完全无弹性 B：供给有完全弹性 C：供给富有弹性 D：供给缺乏弹性 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于房地产图的比例尺，表述正确的是。 A：城市地籍图比例尺一般为1：500 B：宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1：500或大于1：500 C：建筑物密集地区的房产分幅图一般采用1：1000的比例尺，其他区域的房产分幅图可以采用1：500比例尺 D：房产分丘图的比例尺为1：1001：1000 E：房产分户图的比例尺一般为1：200 2、管理中心运作住房公积金的基本要求是。 A：效益性 B：安全性 C：流动性 D：风险性 E：执行层的组织协调3、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是_。 A80% B120% C171% D200% 4、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有。 A：法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值 B：再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额 C：房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值 D：不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值 E：在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金5、某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是。 A：10.42 B：11.57 C：31.25 D：34.72 E：借款合同 6、对收益性物业来说空置率提高将会导致（）以及新租客要求更大的租金折扣等后果。 A租金收入减少 B附加支出增加 C物业资本价值下降 D运营成本下降 7、民法通则规定，如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过_年的，人民法院不予保护。 A1 B5 C15 D20 8、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于_年。 A15 B16 C17 D20 9、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。 A借款偿还期 B利息备付率 C流动比率 D偿债备付率 E资产负债率 10、资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。 A：一手 B：二手 C：原始 D：基础 E：借款合同11、国有土地上房屋征收与补偿条例规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于_日。 A7 B10 C15 D30 12、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定_。 A委托财产总值 B信托范围 C信托收益 D信托信用等级 13、下列关于当前经济适用住房政策，表述错误的是_。 A新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定 B经济适用住房建设用地使用权须采取出让方式取得 C经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、企业管理费、贷款利息和税金等七项因素 D计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等四项成本因素为基础计算14、商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为（）m2的，购房人有权退房。 A97 B103 C105 DA、B均可以 15、以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是_。 A房地产价格 B房地产市场预期 C金融相关因素 D相关商品价格 16、收益法中确定报酬率的基本方法有【2003年考题】 A：市场提取法 B：累加法 C：指数调整法 D：投资收益率排序插入法 E：收益乘数法 17、房地产价格与一般物品价格的共同之处是_。 A都是价格，用货币来表示 B都有波动，受供求因素的影响 C都是按质论价 D都有国家政策的扶持 E都是绝对合理的价值体现 18、某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10%，购买年为8，估价应为_元。 A54000 B32010 C48000 D60000 19、建筑平面设计常见的组合方式包括。 A：走廊式组合 B：套间式组合 C：单间式组合 D：大厅式组合 E：整体式组合 20、下列关于各级资质房地产估价机构的业务范围，表述正确的是。 A：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务 B：二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务 C：三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务 D：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务 E：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务 21、与非专业估价相比，专业估价的特点有。 A：是一种专业意见 B：估计价格或价值 C：实行有偿服务 D：承担法律责任 E：估价作业日期长 22、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指（）。 A资本价值风险 B未来运营费用风险