下半浙江省房地产估价师《制度与政策》房地产开发项目转让条考试题.doc

精选资料2015年下半年浙江省房地产估价师制度与政策：房地产开发项目转让条件考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、关于明确估价基本事项的说法，错误的是。 A：估价目的本质上由委托人的估价需要决定 B：估价时点由估价目的决定 C：估价对象由委托人和估价目的决定 D：估价类型由估价师决定 E：工业用地的监测点评估价格 2、某临街深度30.48m(即100ft)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50ft)，临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。 A：53.34 B：85.34 C：106.68 D：213.36 E：工业用地的监测点评估价格3、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3 600元，预测值为3 630元，修匀常数为065，则下一期房地产的预测值为。 A：3 6105元 B：3 6195元 C：3 7115元 D：3 7195元 E：工业用地的监测点评估价格 4、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为_万元。 A650 B687 C585 D6305、测量学按照作用范围分类，不包括。 A：空间测量 B：水文测量 C：陆地测量 D：海洋测量 E：执行层的组织协调 6、以下_因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素。 A开发成本的变化 B收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的预期 7、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的需求指标之一。_ A可供租售量 B房屋空间使用数量 C城镇登记失业率 D国内生产总值 8、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付万元的土地补偿费。 A：30 B：60 C：80 D：100 E：房地产估价机构必须加盖公章 9、按照国家标准城市用地分类与规划建设用地标准(GB 1371990)， 类居住用地是指市政公用设施齐全，布局完整，环境较好，以多、中、高层住宅为主的用地。 A：一 B：二 C：三 D：四 E：执行层的组织协调 10、下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是。 A：已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记 B：已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记 C：房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记 D：在建工程抵押登记后，由登记机构发放房屋他项权证 E：执行层的组织协调11、下面哪个说法是错误的：_。 A重新购建价格是估价时点的价格 B重新购建价格是客观的价格 C建筑物的重新购建价格是全新状态下的价格 D土地的重新购建价格是全新状态下的价格 12、2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了关于修改(中华人民共和国土地管理法)的决定，区分了。 A：“国有”和“集体” B：“有偿”和“无偿” C：“出让”和“转让” D：“征收”和“征用” E：房地产估价机构必须加盖公章 13、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是_。 A各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致 D各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值14、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付_万元土地补偿费。 A30 B40 C60 D70 15、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为_m2。 A10000 B12000 C180000 D15000 16、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的成本利润率为。 A：36 B：6207 C：7347 D：80 E：工业用地的监测点评估价格 17、_是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。 A标定地价 B政府调节价 C政府定价 D政府指导价 18、某商铺建筑面积为500，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元，运营费用率为租金收入的25该类房地产的报酬率为10，则该商铺的价值为【2006年考题】 A：521万元 B：533万元 C：695万元 D：711万元 E：工业用地的监测点评估价格 19、下列表述中正确的是。 A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 E：工业用地的监测点评估价格 20、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为_。 A新开发房地产项目 B用于出售用途的房地产项目 C具有投资开发或再开发潜力的房地产 D用于投资或再开发的房地产 21、房产分户图作为房屋权属证书附图时，图中应标注_。 A相邻土地权利界线 B海拔高程 C用地面积的分摊系数 D套内建筑面积与共有分摊面积 22、先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫做。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：工程量近似匡算法 D：概算指标估算法 E：借款合同23、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨 12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价格为_万元。 A923 B1111 C1353 D1872 24、城市房地产开发经营管理条例规定，设立房地产开发企业的注册资本应在万元以上。 A：50 B：100 C：800 D：2000 E：房地产估价机构必须加盖公章25、某建筑物相对标高0.000=30.500，且设计楼顶标高60.000m，则其楼顶的绝对标高为_。 A30.500 B60.500 C90.500 D98.500二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有。 A：国有土地使用证 B：建设用地规划许可证 C：建设工程规划许可证 D：建设工程施工许可证 E：商品房预售许可证 2、经济分析将不同的市场结构分为四种类型。 A：完全竞争市场 B：完全垄断市场 C：垄断竞争市场 D：寡头垄断市场 E：寡头竞争市场3、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预测可行性研究，属于_阶段。 A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估和决策 4、测量学按照专业可分为。 A：空间测量 B：陆地测量 C：地籍测量 D：房产測量 E：矿山测量5、房地产权属登记是指，经权利人申请，由_将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿并进行公示的行为。 A土地管理局 B房地产权属登记机关 C国家房地产管理局 D房地产登记机关 6、财务分析不包括。 A：偿债能力分析 B：平衡能力分析 C：盈利能力分析 D：营运能力分析 E：执行层的组织协调 7、下列关于地方性法规，表述正确的是。 A：其制定主体主要是省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会 B：较大城市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情況和实际需要，也可以制定地方性法规 C：较大城市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，必须报省、自治区人民政府批准后施行 D：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，不能与法律、行政法规相抵触 E：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，其效力不能超出本行政区域范围 8、_指一个国家以当年价格计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。 A国民生产总值 B国内生产总值 C国民人均生产总值 D国内人均生产总值 9、以出让方式取得城市毛地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。 A：建筑安装工程费 B：土地使用权出让金 C：拆迁补偿费 D：公共配套设施建设费 E：城市基础设施建设费 10、A房地产开发公司在z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由_审批。 A国务院 B国土资源部 CZ省人民政府 DA市人民政府11、物业服务企业的工作内容包括(2009年试题) A：确立管理目标 B：制定维修养护方案 C：制定安全保卫方案 D：提出预算 E：确定物业服务费的收费标准 12、下列关于建筑详图，表述正确的是。 A：建筑施工图中的详图有：外墙大样图，楼梯间大样图，门头、台阶大样图，厨房、浴室、厕所、卫生间大样图等 B：为清楚地表达某些建筑构造，把局部细节缩小比例绘制成较详细的图纸，称为建筑详图或大样图 C：建筑详图是各建筑部位具体构造的施工依据 D：所有平面、立面、剖面图上的具体做法和尺寸均以详图为准 E：建筑详图一般包括：建筑的屋檐及外墙身构造大样，楼梯间，厨房、厕所、阳台、门窗、建筑装饰、雨篷、台阶等的具体尺寸、构造和材料做法 13、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。 A544.10 B709.99 C6300.00 D709.3814、房地产资产分为_。 A房地产实物资产 B房地产开发投资 C房地产证券 D房地产置业投资 E房地产混合投资 15、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有。 A：注册房地产估价师可以盖个人印章不签名 B：注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章 C：至少有两名注册房地产估价师签名 D：法定代表人或执行合伙人必须签名 E：房地产估价机构必须加盖公章 16、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括等， A：建筑高度 B：建筑结构 C：容积率 D：土地使用权来源 E：土地用途 17、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占_的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。 A毛租金收入 B净租金收入 C经营收入 D税后现金流 18、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括_。 A措施费 B规费 C利润 D企业管理费 E税金 19、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等。 A：有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B：“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C：有租约限制的房地产 D：未来状况下的房地产 E：共有的房地产 20、在工程量计算规则中，计算一半建筑面积的有。 A：有顶盖无围护结构的场馆看台 B：建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊 C：建筑物外有围护结构的挑廊、走廊 D：屋顶楼梯间、电梯机房 E：建筑物内的变形缝 21、不符合选取标准临街宗地要求的是_。 A一面临街 B土地形状为正方形 C临街宽度与临街深度的比例适当 D用途为所在路线区段具有代表性的用途 E容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率 22、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。 A：土地取得成本 B：开发成本 C：管理费用 D：销售费用 E：销售税费23、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致，不得随意变更的原则是_。 A客观性原则 B一贯性原则 C持续性原则 D相关性原则 24、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于【2007年考题】 A：被拆迁房屋的权属证书记载的面积 B：拆迁入提供的被拆迁房屋的面积 C：拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果 D：具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果 E：房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积25、下列关于普通混凝土变形性质的表述中，错误