上海房地产估价师《制度与政策》注册房地产估价师权利和义务考试题.doc

精选资料上海2017年房地产估价师制度与政策：注册房地产估价师权利和义务考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范围可能不包括 A：职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金 B：个人提取住房公积金账户内的存储余额 C：个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入 D：管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入 E：执行层的组织协调 2、投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与的比率。 A：总开发成本 B：项目投资的资本价值 C：项目总投资 D：总开发价值 E：借款合同3、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。 A：投资率是投资回收与投入资本的比率 B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 E：工业用地的监测点评估价格 4、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的_。 A50% B60% C70% D80%5、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5和3，则该宗房地产交易的正常成交价格为【2003年考题】 A：276万元 B：282万元 C：290万元 D：299万元 E：工业用地的监测点评估价格 6、下列关于写字楼租金的表述中正确的是(2008年试题) A：基础租金是租户能接受的最低租金 B：基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平 C：写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金 D：写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异 E：借款合同 7、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5，2.5，0.5，-1.5，-2.5，-1.0，1.5，-1.5，0。则该可比实例在2005年9月末的价格为元。 A：2938 B：2982 C：3329 D：3379 E：工业用地的监测点评估价格 8、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为_万元。 A4580 B5580 C6580 D7580 9、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相同。 A相互影响的 B相互独立的 C相互作用的 D相互无关的 10、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好_工作。 A项目建议书的编制 B施工图设计 C可行性研究 D成本收益分析11、房地产开发企业在领取营业执照后的_日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。 A15 B30 C60 D90 12、运用进行预测的条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。 A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：移动平均法 E：工业用地的监测点评估价格 13、业主委员会由_产生。 A业主大会选举 B当地房地产行政主管部门指定 C物业管理企业选聘 D业主大会及物业管理企业共同指定14、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为。 A：62.5 B：80.00 C：133.33 D：200.00 E：借款合同 15、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。 A信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道 B债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷 C企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为35年 D利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋” 16、保险活动所特有的内在功能是_。 A组织经济补偿 B分散风险 C融通资金 D防灾防损 17、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的_。 A变现风险 B政策风险 C利率风险 D市场供求风险 18、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是_。 A未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款 B房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款 C中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以是10年以下的有期徒刑，并处罚金 D中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金 19、全称为随机抽样调查。 A：重点调查 B：普查 C：典型调查 D：抽样调查 E：执行层的组织协调 20、房地产评估价值对应的日期称作_。 A估价日期 B估价时间 C估价时点 D估价基准日 21、路线价估价法是一种评估大量土地的_。 A迅速估价方法 B较慢估价法 C简易法 D延迟法 22、下列不属于民事法律行为成立的条件有。 A：行为人具有相应的民事权利能力 B：行为人具有相应的民事行为能力 C：意思表示真实 D：不违反法律或者社会公共利益 E：执行层的组织协调23、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指。 A：房地产泡沫 B：房地产市场申的过度开发 C：房地产适度经营 D：房地产过剩 E：借款合同 24、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是_。 A拆迁补偿费及有关税费 B市政基础设施建设有关费用 C贷款利息 D建安费用25、从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为。 A：单位工程总价分部分项工程单价工程项目总价建设项目总造价 B：分部分项工程单价单位工程总价工程项目总价建设项目总造价 C：分部分项工程单价单位工程总价建设项目总造价工程项目总价 D：分部分项工程单价工程项目总价单位工程总价建设项目总造价 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元.对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。 A39.51 B49.39 C49.96 D62.45 2、由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用作为评价指标。 A：较高的期望投资回报率 B：较高的实际投资回报率 C：较低的期望投资回报率 D：较低的实际投资回报率 E：借款合同3、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由_负责实施。 A开发商 B土地储备机构 C建筑商 D土地一级开发企业 4、商品房的建筑面积由组成。 A：套內建筑面积 B：套外建筑面积 C：套内使用面积 D：套外使用面积 E：分摊的共有建筑面积5、有下列_情形之一的房地产不得转让。 A用于投资开发的建设工程，其投资额尚未达到投资总额的25%以上的 B尚未支付全部土地使用权出让金并取得土地使用证 C未依法登记、领取权属证书或权属存在争议的 D依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利 E共有房地产未经半数人书面同意的 6、城镇房屋拆迁的货币补偿金额，按照被拆除房屋的_等因素，以房地产市场评估价格确定。 A区位 B用途 C权益 D建筑面积 E产权性质 7、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括_。 A估价目的、估价原则、估价时点 B估价目的、估价原则、委托人 C估价原则、估价对象、估价时点 D估价目的、估价对象、估价时点 8、是收集一手资料时最普遍采用的手段。 A：问卷 B：座谈 C：电话 D：邮寄 E：借款合同 9、城市房地产转让管理规定中规定“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后_日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。 A30 B90 C50 D60 10、A房地产开发公司在B市市区内建设一住宅小区，下面其提供的有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。 A：该建筑工程用地批准手续 B：取得的建设工程规划许可证 C：施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求 D：尚未确定施工企业 E：有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查11、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8，则下列表述中正确的有。 A：乙地块比甲地块贵 B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元 C：甲地块与乙地块的楼面地价相等 D：甲地块比乙地块贵 E：乙地块的70年使用权楼面价高于340元 12、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为_万元。 A8.0 B8.4 C9.0 D10.0 13、房地产中介服务收费分为三类。 A：房地产咨询收费 B：房地产估价收费 C：房地产经纪收费 D：房屋买卖收费 E：房屋交易收费14、投资基金的创立和运行涉及四方。 A：政府 B：投资人 C：发起人 D：管理人 E：托管人 15、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是_元。 A76800 B79104 C77952 D81562 16、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是_。 A销售利润率=销售利润/销售收入 B销售利润率=销售利润/总开发价值 C销售利润率=销售利润/总开发成本 D销售利润率=销售利润/项目总投资 17、下列风险中属于系统风险的是。 A：比较风险 B：市场供求风险 C：未来运营费用风险 D：持有期风险 E：借款合同 18、收益性物业的经营费用是除外物业发生的所有费用。 A：人员工资 B：抵押贷款还本付息 C：保险费 D：房产税 E：借款合同 19、房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择的方案。 A：资金来源可靠 B：审核程序复杂 C：资金结构合理 D：融资成本较低 E：融资风险较小 20、因取得收入而可能发生变化的会计要素有_。 A负债 B收入 C费用 D资产 E所有者权益 21、房地产开发程序中的前期工作包括_等。 A可行性研究 B获取土地使用权 C规划设计与建设方案的制订 D安排短期和长期信贷 E开发项目保险事宜洽谈 22、路线价法估价的第四个步骤是_。 A设定标准临街深度 B选取标准临街宗地 C调查评估路线价 D制作价格修正率表23、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为_元/m2。 A50 B250 C300 D350 24、长期趋势法的作用主要有。 A：用于收益法中预测未来的租金、空置率等 B：用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调