下半云南省房地产估价师《制度与政策》征地批准后的实施管理考试题.doc

精选资料2016年下半年云南省房地产估价师制度与政策：征地批准后的实施管理考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为_元。 A436000 B436500 C436562 D436685 2、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。 A14140 B42421 C56561 D600003、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会_。 A减少 B增加 C不变 D同步递减 4、某建筑物相对标高0.000=30.500，且设计楼顶标高60.000m，则其楼顶的绝对标高为_。 A30.500 B60.500 C90.500 D98.5005、在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。 A本估价机构所有 B所有参加该估价项目 C对该估价项目负第一责任 D任本估价机构法定代表人 6、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。 A信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道 B债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷 C企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为35年 D利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋” 7、以下各组商品之间，一种商品的价格下降后，另外一种商品的消费也会随着多起来的是。 A：普通商品住房和经济适用住房 B：普通住房及其配套的商业住房 C：普通商品住房和廉租房 D：普通商品住房和宾馆 E：工业用地的监测点评估价格 8、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为_。 A6% B8.4% C11% D15% 9、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75 元。现市场上类似的写字楼的月租金为100 元。假设折现率为10，目前承租人权益的价值应是万元。 A：7003 B：7103 C：72.03 D：7303 E：工业用地的监测点评估价格 10、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是。(2009年试题) A：定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式 B：定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法 C：定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式 D：定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单 E：执行层的组织协调11、新成立的房地产评估机构，其资质等级从_资质开始。 A临时 B三级 C四级 D预备 12、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元k。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60和40。银行贷款年利息为8，该土地的投资利息为元。 A：55.20 B：103.22 C：109.63 D：114.82 E：工业用地的监测点评估价格 13、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择_。 A买方代理 B卖方代理 C联合代理 D双重代理14、下列关于瑕疵请求规则的效力范围，说法不正确的是。 A：瑕疵请求权主要针对拍卖人和委托人 B：委托人必须受瑕疵请求规则的制约 C：拍卖人的责任以委托人的告知为前提 D：拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提 E：执行层的组织协调 15、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临。 A：政策风险 B：市场风险 C：财务风险 D：信用风险 E：借款合同 16、某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款利率年利率为5%，则该房地产期房价格为_元/m2。 A2949.44 B3124.44 C3194.44 D3500 17、需要对实际值加权的理由是，越接近_的实际值对估价更为重要。 A客观情况 B市场供求 C估价时点 D现在 18、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为_年。 A47 B57 C67 D77 19、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为（）万元。 A.9  B.1  C.14  D.6 20、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元. A：23.4 B：28.6 C：33.4 D：46.8 E：工业用地的监测点评估价格 21、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。 A目标定价法 B成本加成定价法 C随行就市定价法 D价值定价法 22、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的_。 A合法原则 B最高最佳使用原则 C替代原则 D公平原则23、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。下列不能发房屋拆迁许可证的部门是_。 A国务院 B省级人民政府 C市级人民政府 D乡级人民政府 24、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50假设该住宅楼的总价为2 000万元，平均单价为5 000元，楼面地价为1200元，则该宗土地的总价为【2006年考题】 A：96万元 B：192万元 C：240万元 D：480万元 E：工业用地的监测点评估价格25、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于_。 A交通的通达程度 B物业的规模大小 C人口的分布密度 D居民的购买能力二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、处分抵押房地产所得金额，应首先_。 A扣除土地出让金 B支付处分抵押房地产的费用 C偿还抵押权人债权 D扣除抵押房地产应缴纳的税款 2、关于商业物业投资的说法，正确的有。 A：商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势 B：商业物业交易常在机构投资者之间进行 C：区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性 D：商业物业不适合长期投资 E：商业物业投资收益全部来自出租收益3、地产业投资的物业类型包括_。 A居住物 B商用物业 C工业物 D特殊物业 E运输物业 4、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析。(2004年、2005年、2007年试题) A：物理结构 B：区域结构 C：产品结构 D：供求结构 E：总量结构5、根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。 A：人工式拍卖 B：电子式拍卖 C：无声拍卖 D：有声拍卖 E：现场拍卖 6、债务融资的资金融出方所获得的报酬有_。 A项目投资形成的可分配利润 B协议中所规定的贷款利息 C协议中规定的有关费用 D租售收益 E股息 7、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有。 A：居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升 B：如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升 D：如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E：居民收入水平的变化对房地产价格影响不大 8、直接资本化法的优点是_。 A指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和 B通常只需要测算未来第一年的收益 C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解 D资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系 E计算过程较为简单 9、下列_种情况会导致房地产的价格偏高。 A政府协议出让土地 B购买相邻房地产 C卖方不了解行情 D设立抵押的房地产 10、竣工房屋价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算，包括竣工房屋_的价值。 A基础 B结构 C屋面 D返修 E水、电、卫等附属工程11、申请核定一级房地产估价机构资质的应当向提出申请。 A：国务院 B：国务院建设行政主管部门 C：省人民政府建设行政主管部门 D：自治区人民政府建设行政主管部门 E：直辖市人民政府房地产行政主管部门 12、完好房的成新度一般为_。 A十成新 B九到十成新 C八到十成新 D七到十成新 13、下列有关经济寿命的描述正确的是。 A：经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本的持续时间 B：自然寿命一般与经济寿命相等 C：如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命 D：有关固定资产的折旧年限往往是根据其经济寿命来确定的 E：地产的经济寿命与其使用性质相关14、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。 A3.57% B4.00% C6.56% D10.56% 15、根据中华人民共和国物权法，不动产登记费按收取。 A：面积 B：套 C：成交价格 D：件 E：执行层的组织协调 16、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资_。 A能够保值和增值 B受通货膨胀的影响 C贷款利率较低 D经营成本较低 17、拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有_。 A线条图 B散点图 C网络计划技术 D统筹法 E抛物线 18、房地产所有权登记发证的法定机关是_。 A国家房地产管理部门 B国家土地管理部门 C市、县土地管理部门 D市、县房地产管理部门 19、下列关于价格弹性的表述中，正确的有。(2003年试题) A：供给价格弹性一般为正值 B：当供给价格弹性为时，称供给完全无弹性 C：需求价格弹性永远为负值 D：当需求价格弹性为时，称需求有完全弹性 E：一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性 20、下列房地产中，不得拍卖的是。 A：共有房地产 B：集体土地上的厂房 C：尚在诉讼中权属有争议的房地产 D：划拨用地上的住宅 E：执行层的组织协调 21、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。 A土地购置贷款 B土地储备贷款 C土地开发贷款 D建设贷款 22、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。 A：临街状况 B：是否便于动力取得 C：是否便于废料处理 D：是否接近大自然 E：是否便于产品和原材料运输23、下列属于品质标志的