某新城七区工程管理策划

中山君华新城七区工程管理策划 1 一一 项目概况及分期发展策略项目概况及分期发展策略3 3 1.1 项目位置 .3 1.2 用地指标 .3 1.3 市政配套 .4 1.4 项目规划设计方案 .6 1.5 项目发展分期 .8 1.6 售楼展示区的要求 .9 二二 总平面管理策划总平面管理策划1010 2.1 工程概况 10 2.2 地质状况及土方平衡 10 2.3 基础施工方案 .11 2.4 施工区域划分 11 2.5 办公及生活区设置 13 2.6 临水、临电和排水的设置 13 2.7 施工道路组织 14 2.8 施工机械及场区的布置原则 15 2.9 施工总平面布置 17 三三 进度管理策划进度管理策划1919 3.1 工程进度管理概要 19 3.2 工程进度的计划管理 20 3.3 竖向流水施工策划 24 3.4 平面流水管理 26 3.5 工程进度管控措施 29 四四 工程质量管理策划工程质量管理策划3333 4.1 工程质量管理的目标 33 4.2 设置质量控制点 33 4.3 图纸会审和技术交底 35 4.4 样板先行 .35 中山君华新城七区工程管理策划 2 4.5 多级验收 36 4.6 专项策划 38 4.7 质量控制的体系和执行 40 五五 安全文明施工管理策划安全文明施工管理策划4444 5.1 安全文明施工管理目标 44 5.2 安全施工管理策划 44 5.3 文明施工管理策划 47 5.4 安全文明施工管控措施 47 六六 售楼展示区专项策划售楼展示区专项策划4949 6.1 售楼展示区的范围和进度要求 49 6.3 售楼处工程 50 6.2 实体样板房参观通道的配合 52 6.4 售楼展示区的管理要求 54 中山君华新城七区工程管理策划 3 一一 项目概况及分期项目概况及分期发展策略发展策略 1.1 项目位置项目位置 该区域项目位于中山市火炬开发区大环村“后门坑” 、义学村与小隐村之间，博爱路 以北，港义路以西，逸仙路以东，华佗山公园以南，结构类型：框架剪力墙结构。 项项目所在地目所在地 1.2 综合技术经济指标综合技术经济指标 七区用地总面积 26181 平方米，分 1 期、2 期同时进行开发。其主要经济指标如下表所 中山君华新城七区工程管理策划 4 示。 1.3 市政配套市政配套 1.3.11.3.1 周边道路周边道路 七区项目南边为博爱七路，东边目前为在建的三区工地（其中一、二、三期为 30 层高层 建筑，已经封顶，进入装修，已拆除部分外架；四期正在施工主体阶段），西边为君华工业厂 房，未来规划为六区建设用地，北边规划为二区三期（包括洋房和叠拼，基本）和幼儿园的 建设用地，和本区域同时开发建设。 序号项目名称 面积 （） 容积率 建筑高度 （m） 建筑密度 （%） 绿地率 （%） 集中绿地 （） 00总建筑面积Far3.9 2636 01基底面积6870 02居住面积97372.3 03商业面积5333.2 04底下停车库面积11654.0（ 05架空层面积3264.0 中山君华新城七区工程管理策划 5 目前人工挖孔桩正在施工 中山君华新城七区工程管理策划 6 1.3.21.3.2 市政接驳点市政接驳点 在已建成的博爱路、港义路上，有多个市政接驳点如给水、雨水、污水、燃气、通信、电 力等均预留接驳井，但目前均还在市政施工工程中，估计年后可以施工完成，具体分布如下： （ （1） ）给给水水：博爱路上市政将要埋设 DN400 的给水管线，未来可作为小区正式水接驳点。预计 接驳点仅有一个，接驳点表后管径均为 DN200，满足小区用水要求。 （ （2）雨）雨污污水水：博爱路上正预埋 DN300 污水管和 DN400 雨水管，且留有相应的水井，后期直 接与雨、污水驳接即可。 （ （3）燃气：）燃气：港义南路下埋设有燃气管道，中压系统，可接驳本项目，接入位置燃气公司可根 据我司管综设计出具意见。 （ （4）通信：）通信：博爱路均有通讯电缆经过。 （ （5） ）电电力：力：小区正式供电的配网施工（外电源线路的施工）已在招标中。设计施工图纸（2#号 线）已经设计完成，并完成相关成本预算。招标完成即可施工。 中山君华新城七区工程管理策划 7 1.4 项目规划设计方案项目规划设计方案 七区规划设计有 9 栋 30 层的高层住宅建筑和 1 栋 2 层商业用房。高层住宅建筑基本按 照正南北排布。总体分为两期，靠三区的 73、74、80、81 栋为七区 1 期，靠六区的 75、76、77、78、79 栋高层住宅建筑和 82 栋 2 层商业建筑为七区 2 期。 地下负一层分为地下车库和商铺两部分，1 期和 2 期均设有地下车库，两个地下车库完 全连通位于小区的北边。地下车库的南边（靠博爱路）为商铺，车库与商铺完全断开。 楼栋排布、户型分布如下图所示。 1.5 项目发展分期项目发展分期 根据项目发展策略，项目开工建设的思路为： 具具备备开工条件的的区域尽可能快地开工，根据开工条件的的区域尽可能快地开工，根据营销营销可可实现实现的最大的最大销销售量尽可能多地开售量尽可能多地开 工，工，销销售展示区提前开工。售展示区提前开工。 根据这一思路，项目分两期开发，目前场地已平整完成，具备开工条件。 根据制定的营销计划，两期工程同时开工，分期如下图所示。 中山君华新城七区工程管理策划 8 中山君华新城七区工程管理策划 9 二 总平面管理策划 2.1 工程概况工程概况 七区项目南侧为博爱路，西侧为君华工业园区，东侧为在建三区工地。考虑到小区展 示等因素，进入本地块需两条施工临时道路，一个路口开在博爱路七区中间处，保证 7781 栋施工的正常进出；由于商业用房处未来作为展示区，故另一施工道路应从工业园区的北 边（平行于博爱路）设置，此条临时施工道路可保证 7374 栋正常进出，施工出入口主要设 置于逸仙路。 七区项目总用地面积 26181.5.规划建筑 9 栋 30 层高层建筑和 1 栋 2 层商业建筑，负一 层整体为地下车库（局部商业），其中地下车库建筑面积 18642.0，商业建筑面积 5126.2。 地下室设置变电所、生活泵房、消防泵房、消防水箱等；外立面拟采用外墙砖配局部石材，门窗 采用普通铝合金型材门窗；住宅高层区按毛坯房交楼。 地块周边市政配套详见第 1.3.2 条。 2.2 地质状况及土方平衡地质状况及土方平衡 2.2.12.2.1 地质状况地质状况 （1）地块隶属海陆交互相沉积地貌，现场场地平整，场地内分布大厚度软弱土层且各下伏地 层起伏大，场地内分布的岩土层层位不稳定。 。 （2）根据地质勘察报告，岩（土）层自上而下为： 1 层 人工填土 2-1 层 淤泥 2-2 层 淤泥质砂 3 层 砂质粘土 中山君华新城七区工程管理策划 10 4-1 层 全风化花岗岩 4-2 层 强风化花岗岩 4-3 层 中风化花岗岩 （3）根据地质报告及区域地质构造，本区无活动性断层通过，历史上无大的破坏性地震发生， 从地质构造和地震活动历史等因素分析，本场地为相对稳定区，适宜本工程建设。 （5）本场地地下水位在 0.6110.94m 左右。 2.3 基础施工方案基础施工方案 2.3.12.3.1 桩基施工方案桩基施工方案 根据地质勘察报告结果，设计采用人工挖孔桩和旋挖桩，施工时桩端以进入持力层深 度控制。图纸设计人工挖孔桩采用 1200 和 1400、1500 3 种桩径，由于本地块属海陆交互 相沉积地貌。 2.4 施工区域划分施工区域划分 2.4.12.4.1 总包单位划分总包单位划分 项目总建筑面积.6 万平方米，其中住宅面积 97372.3 平米，商业面积 5333.2 平米，架 空层面积 3264.0 平米；地库面积 11654.0 平米。 根据项目体量、楼栋设置以及进度要求，拟由两家单位负责土建总包施工及分包管理， 划分为两个期组织施工。其中 1 期包括 73、74、80、81 栋，由一家总包单位施工；2 期包括 7579 和 82 栋，由另一家总包单位施工，具体划分如图： 中山君华新城七区工程管理策划 11 地下室施工期间采用先主楼、后施工周边地下车库的方案，塔楼地下室四周与地下车 库周边地下室设置后浇带划分；1、2 期各自地库的施工区域，原则上结合后浇带进行划分。 各区块间由相应总包单位设置围墙封闭施工，分别设置独立的出入口。 总包主要配合管理任务如下： （1）总包项目部对工程项目申报相关手续的全部组织工作负主要责任。 （2）总包项目部负责整个工程项目竣工资料的搜集、整理、归档工作，对资料进行签章。 （3）总包项目部代表各个专业分包单位负责整个工程项目的竣工验收的组织工作。 （4）负责日常施工临时道路、临时水电、排水设施的维修、维护、保养工作。 （5）分包单位管理原则： 内 容 统一原则对专业分包、直接发包工程，我们将纳入总包的统一管理之中 公正原则 要求总包制定周密、合理、科学的施工总承包管理措施和办法，对任何分项 工程和施工方法的管理都将按照事先确定的统一措施和方法实施管理 服务原则 项目部将遵循“将管理寓于服务”之中的管理理念，通过做好服务工作实现 管理目的，从而达到齐心协力共同建好本工程的目的 中山君华新城七区工程管理策划 12 （6）总包合同内约定不得收取分包单位除合同约定水电管理费以外的其他任何费用。 2.4.22.4.2 其它合作单位区域划分其它合作单位区域划分 （1）桩基单位：由于七区项目开发节奏衔接较紧，可考虑在 2013 年 4 月进行桩基施工，由一 家桩基单位完成。 （2）监理单位：七区分为两个总包区域，基本平行施工。楼栋类型较为类似，且施工工艺较 为普通，已经选用一家在中山地区比较有实力的监理单位。 其它合作单位建议根据工程量，整体分包或结合总包单位进行选取。 2.5 办公及生活区设置办公及生活区设置 2.5.12.5.1 甲方、监理单位办公及生活区布置甲方、监理单位办公及生活区布置 鉴于本项目开发周期较长，且可能存在分期入伙情况，考虑的甲方及监理办公、生活 区尽可能避免搬迁，建议将甲方及监理办公、生活区设置于君华工业园区已有建筑内，但 必须在施工现场设置一间监理和一间甲方的临时办公室，以便现场管理和值班使用，具体 可设置在七区总包施工单位现场办公室内，由总包单位免费提供 2.5.22.5.2 总包单位办公及生活区布置总包单位办公及生活区布置 为方便整体地下室施工、预留堆场/加工场、施工管理及后期室外工程提前作业，避免 二次搬迁情况发生，综合考虑上述因素总包办公区方案如下： 七区两家总包先后进场，生活区均设置于君华工业园区西侧（原石材场位置）， 基本能 满足总包单位人员住宿要求，进场前自行搭建活动板房且要求各自建生活区围墙封闭管理。 但施工现场任需设置临时办公室及仓库，以便于施工现场管理。 2.6 临水、临电和排水的设置临水、临电和排水的设置 2.6.12.6.1 施工临时用水施工临时用水 施工用水在工业园区的西北角，有一条 150 的自来给水管，留有驳接头。施工前装上 中山君华新城七区工程管理策划 13 水表即可。该供水管可以满足施工、消防用水需要，由驳接点引到现场各用水点（办公区、 堆场区、厕所等各用水点）。 2.6.22.6.2 现场临电现场临电 本工程现场临时用电采取 TN-S 供电系统，放射式多路主干线送至各用电区域，然后 在每个供电区域内再分级放射式或树干式构成配电网络，并在配电柜及二级配电箱处做重 复接地。按照总配电箱（一级配电箱）现场分配电箱（二级配电箱）开关箱（三级配电箱）， “三级配电，两级漏电保护”配电。在工业园区的西南角已装备了两台 630KVA 的变压器， 可以保证施工现场用电。施工前装好电表即可使用。 2.6.32.6.3 现场雨、污水排放现场雨、污水排放 要求雨、污水严格按照要求设置三级沉淀池进行排放，现场雨、污水排放可沉淀后就 近排入市政雨污水井内。南边博爱路应设窨井。总包单位生活区内雨水可就近排入园区雨 水官网；生活区内每个临时厕所均设置化粪池一座，然后排入园区区污水管，严禁将生活污 水直排至园区管网中。 中山君华新城七区工程管理策划 14 2.7 施工道路组织施工道路组织 2.7.12.7.1 桩基础施工阶段桩基础施工阶段 桩基单位较总包单位提前约 30 天开始施工，采用博爱路上已有道口（即未来六区和七 区交接口处）进入场内进行施工。此阶段场内不设置混凝土临时施工道路，由桩基单位通过 就地采用土方夯填或建筑垃圾铺设等构筑临时施工道路，待桩基工程完工后移交给总包单 位修筑场内砼施工道路。 2.7.22.7.2 外部通道及施工出入口外部通道及施工出入口 本地块整体方正，南边为已建成的博爱市政路。 （1）已建成的博爱路为主要外部通道，博爱路上有现成出入口一个（在三区和七区交接处）。 （2）结合外部道路和内部楼栋情况，拟为每个总包设置两个出入口。分别设置一个施工主出 中山君华新城七区工程管理策划 15 入口（施工车辆、机械）和一个次出入口（施工车辆、机械）。 各施工出入口均需设置洗车台。 2.7.32.7.3 内部施工道路内部施工道路 拟在七区平行博爱路沿地库边各修筑一条 5m 宽场内主施工道路，作为 7781 的施工 场地道路；在靠近二区和七区施工道路边修一条 5m 宽场内主施工道路，作为 7376 的施 工场地道路。施工通道单侧必须设置砖砌 300*300 排水明沟。场内主施工道路的路线由甲 方划定，施工单位可作微调。原则上要求总包单位进场后先行完成施工道路砼硬化，采用 200mm 厚 C25 砼浇筑。 各总包区域的场内施工辅路由该总包单位自定标准、自行规划建设，但须报甲方批准。 堆场要求采用 150mm 厚 C25 混凝土浇筑。其他位置硬化总包自行考虑。 施工期间各总包范围的道路由相应总包进行维护及管理，公共道路由总包单位分段维 护及管理。 2.7.42.7.4 土方运输临时通道土方运输临时通道 由于本项目成本压力较大，但施工场地原始地貌标高较低，平均在 7.5 米左右（绝对标 高），而地下室底板面标高为 11.6 米，经土方平衡计算，需外购土方，最大限度实现土方一 次回填到位。 该场区南北面的临时通道由场内施工通道兼用，中间的的临时通道可由片石铺设，由 各总包单位自行建设并管理。 2.8 施工机械及场区的布置原则施工机械及场区的布置原则 2.8.12.8.1 塔吊布置塔吊布置 计划每两栋楼设置一台塔吊（臂长 55 米），全面覆盖塔楼且尽可能兼顾地下室施工。塔 吊基础必须采用桩基础，由总包单位提供桩 中山君华新城七区工程管理策划 16 基础施工定位方案，桩基单位施工。费用予以桩基单位签证。塔吊基础及安装时间定于土 方工程开始前。 塔吊布置不得穿过地库设备房，以免影响消防验收等工作。塔吊位置必须考虑拆卸时 可卸下大臂并能运出场，塔吊附墙不得穿过门窗进入室内。 2.8.22.8.2 施工电梯布置施工电梯布置 拟计划每栋楼设置一台人货梯。按照通道近、材料运输距离短、避免二次搬运的原则 布置。尽量布置在非地下室区域，避开地下室顶板，方便基础设置并节省成本。其中部分人 货梯必须位于地下室顶板区域的，须对人货梯基础部位结构顶板进行荷载验算及采取加固 措施，回土前采用搭设临时跑道的方式解决材料运输，待回填土后拆除；为加快砌体进度及 后期工序提前插入，要求人货梯在每栋楼结构施工至 8 层时必须安装完成并投入使用；人 货梯位置布置宜在客厅阳台推拉门位置，不布置于卧室或拐角窗的位置，以避免后期收尾 工程量大。 塔吊、人货梯的装拆时间必须经我司确认，不得过早拆除以影响现场正常施工。塔吊 的拆除时间原则上安排在外架全部拆除完成之后，人货梯的拆除要求室内电梯已投入使用、 室内地坪全部浇筑完成、公共部位精装完成、楼层垃圾已基本运下方可拆除。塔吊须在外 脚手架拆除完成并配合人货梯拆除完成后方可拆除，以提高人货梯的拆除进度。 2.8.32.8.3 脚手架的搭设方式脚手架的搭设方式 为同时满足上部结构、装饰施工、土方回填和后期室外工程提前插入的需要，要求本 项目所有楼栋外架搭设满足以下条件： （1）七层以下落地式外架架，七层以上为悬挑外架。外墙采用扣件式双排钢管脚手架，并在 七层开始悬挑（因七层以下要做外立面展示，展示时间到，外立面完成需拆除外架）。 （2）要求外墙脚手架从挑架层满搭至屋面，不得上下周转。 （3）本项目外立面可能局部采用石材幕墙（局部有大线条），脚手架搭设时内立杆距墙须大 中山君华新城七区工程管理策划 17 于或等于 50cm（暂定，最终以幕墙专项出图后由幕墙及总包共同确定），采用调节大 横杆的方式满足总包及幕墙单位的施工，便于幕墙骨架提前介入施工，外墙作业期间 分三段同时作业，以此加快进度。 （4）外架拆除可根据外立面分段施工进度，分层分段先行拆除。 （5）样板房和展示区范围内挑架防护需兼顾美观和安全性，还要具有防水措施。 2.8.42.8.4 加工区及材料堆场布置加工区及材料堆场布置 加工区及材料堆场布置均考虑设置于大地库外侧且临路边，尽可能减少二次搬运。地下 室主体施工完成后亦要求不得作为加工场或堆场使用，待地库顶板防水、保护层施工完成 后经批准方可作为材料加工场和部分轻型、小宗材料堆场使用。 售楼展示区域内严禁总包单位布置加工区或堆场使用。 2.9 施工总平面布置施工总平面布置 中山君华新城七区工程管理策划 18 （1）第一批楼栋开工阶段土方开挖量很小，可选择在楼栋周围设置临时土方堆放点，尽 快展开建筑主体的施工建设。待基础完成后及时回填。 （2）总包单位进场，尽快完成标段内的围墙砌筑和施工区域封闭。 （3）进场后尽快完成临时设施、临时水电布置和场内道路的建设。 （5）售楼区域独立施工、临时围挡独立围闭。 中山君华新城七区工程管理策划 19 三 进度管理策划 3.1 工程进度管理概要工程进度管理概要 根据中山君华新城项目的发展策略，成熟复制、快速推进是项目的核心，因此，工程进 度管理是项目的重中之重。 中山公司要求，七区项目需要“抢开工、抢销售、抢竣工”，实现资金快速回笼，力争 19 个月完成项目整体开发、入伙。 依据这一指导思想，七区项目的工程关键节点设置如下： 本项目属提前开工，存在着较多的不确定性和现场风险。主要包括：提前开工导致拆迁 不全、临时道路未完全开通，进而影响其他施工报建手续；室外工程施工及接驳（政府市政 正在施工）进度可能会受制于地块周边规划道路的修建进度和修建方案；初次进入中山建 筑市场而导致的总包单位、监理单位外围关系陌生等。 为实现项目发展进度节点，七区项目经理部将从认真执行项目进度计划、合理优化施 工流水和严格管控施工现场三个方面入手，力争发展进度目标的实现。 3.2 工程进度的计划管理工程进度的计划管理 3.2.13.2.1 计划管控的模式计划管控的模式 项目的计划管控，分为三大层级： （1）认真贯彻执行集团和区域下达的项目发展进度计划 （2）在地区公司层面，积极协调组织督促各相关部门，制订并落实项目发展进度节点计划 （3）在项目经理部层面，合理制订并严格把控项目施工进度计划 中山君华新城七区工程管理策划 20 3.2.23.2.2 项目发展进度节点计划项目发展进度节点计划 项目发展进度节点计划是指导公司各部门协同工作的准则。该计划在公司统一部署下 由项目主管领导牵头制订，经由公司审批签发并由各分管领导监督执行。项目经理部作为 项目发展的牵头部门和公司各业务线的中间关系人，必须积极主动做好协调督促工作。各 部门计划的实现将直接关系到项目施工的顺利推进。 结合中山项目的实际情况，项目经理部拟在以下方面做好牵头和协调工作： （1）牵头推动项目开发的外围保障工作，包括电力杆线迁移、临时道路的开通以及临水临电 审批施工等。 （2）配合开发部和设计管理部完成项目前期的报建工作； （3）根据营销区域的划定，提前进行施工规划； （4）提前针对项目中采用的各种材料制定详细的材料定板、签约、到场计划； （5）涉及两个以上部门协同的工作，项目经理部应主动担当起牵头组织的责任。 3.2.33.2.3 施工总进度计划施工总进度计划 项目各类楼栋的施工总进度计划控制节点如下： 中山君华新城七区工程管理策划 21 以上计划根据公司项目总节点倒排。 （目前主要是桩基工程 需放炮。放炮等行政审批手 续没有完成。桩基检测需要等 28 天龄期后方可检测） 3.3 竖向流水施工策划竖向流水施工策划 3.3.13.3.1 竖向流水施工的基本要求竖向流水施工的基本要求 （1）基本进度要求 标准层结构五天一层，要求不得甩下任何飘板和线条，同时计算每个月完成施工范围 内楼栋总层数。 砌体包括顶砖四天一层。 抹灰四天一层。 标准层二次配管（含水和电）两天一层。 （2）“回头”要求 中山君华新城七区工程管理策划 22 结构至六层时安装施工人货梯，确保在结构至八层时验收通过并投入使用；结构至地 上八层时开始墙体砌筑，墙体砌筑完成三层时开始二次配管和内墙抹灰。 高层主体施工完成 2/3 时铝窗、栏杆进场施工，外墙石材单位进场开始钢龙骨施工。 主体封顶后一个月内完成电梯机房及屋面构架施工，三个月内电梯安装及调试完成。 四个月内外架拆除完成。 （3）其它穿插施工 地库顶板结构完成养护后就立即分块施工防水及保护层，以利后续的场地布置及土方 回填。 高层部分外墙须分段施工。 楼层结构拆模并清理完成后开始安装卫生间竖向排水管，结构吊洞紧随其后，以确保 楼层砌砖时卫生间包管能一次到位。 3.3.23.3.2 高层（高层（3030 层）竖向流水计划层）竖向流水计划 主体结构工程：土方开挖完成后，塔楼部分达到0.000，上部结构按 5 天/层计算工期， 主体封顶后一个月完成结构验收，五个月拆除外架。 外架拆除后 20 天内完成人货梯拆除； 人货电梯拆除后 7 天内完成塔吊拆除； 主体结构至 8 层时开始下部砖墙砌筑； 地库封顶后 60 天内完成砌筑抹灰及天花施工，移交地库安装工作面； 地库封顶后 90 天内完成顶板防水、顶板回土等工作； 结构封顶后永久电梯即进场施工，45 天内完成电梯机房、井道清理、电梯底坑堵漏，移 交电梯安装工作面；电梯施工 90 天后具备验收条件； 公共部位精装修单位进场后 120 天内完成湿作业全部内容，干作业及时插入施工。要 求进场后 180 天内完成全部内容的大面施工，进入质量整改阶段。30 天完成质量整改和清 中山君华新城七区工程管理策划 23 洁开荒，具备入伙条件。 3.4 平面流水管理平面流水管理 平面流水是保障工期、节约劳动力最有效最直接的手段。理想的流水施工应该是 （1）楼栋所有工作面都有人在工作，不存在工作面等人的状态 （2）各主要工种都有活干，不存在窝工现象 平面流水需流水段划分均匀，以钢筋、模板、混凝土为主导的工序安排合理，机电穿插 进行，不占用关键线路时间。 3.4.13.4.1 各楼栋平面流水方案设置各楼栋平面流水方案设置 上述楼栋布置规整，均布置 1 个单元，且户型统一，每个单元单层面积适中，适合阴阳 跳平面流水作业展开布置；每个楼栋作业面固定小班组（钢筋工、木工、砼工），在平面上按 单元分段流水作业，以确保结构施工 5 天/层。 3.4.23.4.2 施工时序分解施工时序分解 按照五天一层的要求，单层的各工种施工时序分解如下表所示： 3.5 工程进度管控措施工程进度管控措施 3.5.13.5.1 进度目标责任制及考核制度进度目标责任制及考核制度 为了促使设计、报建、成本、采购、施工等进度计划的按期实施，计划将营销定位报告 完成、正式施工图设计完成、主体施工许可证的办理、达到预售条件、售楼区域开放及开始 销售等设置为关键进度节点，形成各相关部门及项目经理部的年度进度考核目标，签订部 中山君华新城七区工程管理策划 24 门/项目经理部年度经营管理目标责任状。年终通过进度目标与实际完成时间的对比，考 核各相关部门及项目经理部的进度执行情况。 3.5.23.5.2 进度计划月度评价和动态调整措施进度计划月度评价和动态调整措施 对公司相关各部门的设计、报建、成本、采购、施工等计划进度节点与实际完成情况进 行月度分析，对项目每月进度超前或滞后的原因进行分析和预警，对其中存在的偏差及时 予以纠正，使得项目开发进度总是沿着计划的轨道前进；对由于不可抗因素造成项目进度 计划重大延误的，可对项目发展进度计划进行及时调整并重新上报公司会签，使进度计 划更具有实际指导意义。 3.5.33.5.3 项目协调会制度项目协调会制度 在项目开发过程中，为避免项目发展进度计划中的设计、报建、成本、采购、施工等 各计划进度节点的延误和相互干扰，由项目主管领导牵头召集设计、报建、成本、采购、营 销等部门及项目经理部定期举行项目协调会，对各部门的进度执行情况进行检查，对进度 实施过程中存在的问题进行讨论并拟定解决措施。 3.5.43.5.4 紧跟出图、分包及材料进场计划紧跟出图、分包及材料进场计划 项目施工过程中，组织设计、成本、采购、项目等相关部门召开专题协调会，对各项设 计出图、材料施工样板确认、工程和甲供材料计划的执行情况进行检查，确保项目发展进 度计划的全面推进。同时定期将以上工作的计划时间和实际时间进行逐项对比，随时对设 计出图、采购、施工工作进行预警和调整，使设计、采购、施工工作的各项进度节点得到有 效控制。 3.5.53.5.5 合同约定施工单位代工制度合同约定施工单位代工制度 施工过程中，若出现个别施工单位在某方面能力上均存在欠缺，我司将依据合同相关 条款委派其他同级（或更高级）施工单位予以代工协助，所发生的工程费用由原施工单位承 担，相关款项在其工程款中扣除，以保证我司项目进度。 中山君华新城七区工程管理策划 25 3.5.63.5.6 审核施工进度计划与进度保障措施审核施工进度计划与进度保障措施 在工程施工前，对总分包施工单位的施工进度计划和劳动力、材料供应、机械设备投 入等资源投入计划进行严格审核。着重审查的内容包括：有无制定节假日（如春节）期间的 赶工人员、资金安排措施，有无拟定雨季、高温、台风等恶劣气候条件下施工的应急补救预 案，对石材、墙地砖等订货期较长的材料设备有无提前订货措施，有无考虑施工人员农忙 回家等赶工措施等。 3.5.73.5.7 保障进度的技术措施保障进度的技术措施 （1）桩基础施工：建议七区桩基施工只考虑一家单位，启动区安排 200 人同时进行人工挖孔 桩基施工，1 台旋挖机进场进行机械挖孔施工，先从 75、79 栋（这两栋 12 层有样板房） 开始施工。提前合理考虑需检测桩位并要求分楼栋先行完成此部分挖桩工作，预算时 间提前通知桩基检测单位，现场检测作业需有效流水。 （2）土方开挖：高层两个区域分别采用自东向西（7579 栋）和自西向东（73、74、80、81 栋） 开挖，采用独个承台单独放坡开挖分段移交工作面。施工期间密切关注未来几天内的 天气预报，严格组织、控制现场施工机械数量。 （3）地库结构施工：现场有一栋塔楼具备工作面时就立即进场施工，先塔楼后裙楼地库。塔 楼部位的材料和人员固定只施工塔楼部分，地库封顶后一直向上施工，以早日达到销 售条件。其他地库底板施工完成后可用独立零星班组施工。要求每个总包单位一次性 投入单层地库模板及支撑材料，地库可分片分段流水施工。 （4）标准层结构施工：确保平均工期五天一层，每道工序分解固定工作时间，根据时间要求 组织劳动力，木工及钢筋工要求单栋流水，砼工种可分栋流水以降低施工单位成本， 但前提条件是不影响五天一层的工期要求。 （5）砌筑抹灰：原则管道井、电梯井先行。同时理清各道工序，包括二次配管及卫生间工序， 提前完成相关的施工准备工作，避免因墙体拉结筋、结构反坎、排水管吊洞等影响墙 中山君华新城七区工程管理策划 26 体砌筑。砌筑完成后第一时间进行墙面弹线及打灰饼，以提供安装单位二次配管的工 作面。每道工序的工作时间分解后固定班组和人员，电梯厅、楼梯间等公共部位的砌 筑抹灰必须同时安排人员进行砌筑抹灰，以保证每层的施工进度。一旦现场进度无法 满足要求时，要立即要求土建单位进行分段施工，分出部分楼层另外找班组施工。 （6）卫生间工序：重点做好工序搭接和工序移交工作，每一道工序限定作业时间并及时移交 下一道工序，以保证整个卫生间的施工时间。需要保证：一是结构施工完成后清理楼 层场地时，土建单位就应做好包管井边打凿工作并第一时间移交给安装单位施工排水 立管，安装单位完成后移交回土建单位结构吊洞，以达到楼层砌筑时可将卫生间包管 井一次砌筑到位的要求。二是砌筑抹灰阶段要第一时间创造安装施工的工作面并及时 移交安装单位。三是保证防水的施工进度及质量，保护层完成后移交安装单位排水管 施工。四是各工序严控作业时间和验收移交工作，未经验收合格不得进入下道工序， 移交时必须办理书面手续。此阶段需填写工序交接表。 （7）外立面施工：结构验收分段组织，确保外立面粉刷尽快具备条件分段展开，外墙饰面层 施工时必须提前规划好铝窗、栏杆施工，一方面土建要尽快提供铝窗、栏杆的工作面 （模数线、标高等），另一方面铝窗、栏杆也要加快施工向土建单位返回工作面，以保证 外墙施工可顺利进行。此阶段需填写工作面检查移交表。 （8）地库及楼层安装：加大提供地库安装工作面的重视程度，地库封顶后要求土建单位立即 开始创造安装工作面，先完成墙体砌筑及天花处理，由于工作量大，土建、安装地库均 应固定班组施工，分片区移交工作面、流水作业。楼层安装工作面分层流水移交，流水 施工，固定每道工序的工作时间以确保总体施工进度。 （9）外架及垂直机械拆除：外架拆除阶段总包单位经常架子工不足，除此之外注意外立面排 水管、铝合金门窗、栏杆、外遮阳安装的进度配合问题，避免受其影响而无法顺利拆架。 外架拆除时要关注工字钢悬挑层拆除 中山君华新城七区工程管理策划 27 进度和洞口修补质量。塔吊待人货梯拆除后再拆除，用塔吊拆人货梯将大大加快人货 梯的拆除速度。 （10）精装修（主要为样板房和商业会所）：在现场真正具备施工条件的一个月前进场，熟悉 图纸、检查工作面并进行材料下单。尤其要重视甲供材的下单和供货管理，甲供材供 应不顺利将会严重影响精装修的施工进度。精装修施工的前期要做好土建及安装及时 向精装修移交合格工作面、特别是土建及安装单位工作面质量问题的整改进度，中后 期要做好精装修向木门、橱柜、木地板、灯具洁具安装等移交工作面。过程中做好工序 安排和协调工作，严控质量避免返工。一定要注意精装修容易忽视的乳胶漆施工进度 及质量，前期乳胶漆看似不重要，但中后期移交工作面时将成为瓶颈，乳胶漆质量问 题也要一开始就注意，腻子质量不好就不会有好的乳胶漆质量。精装修湿作业施工应 控制在半个月内基本完成，干作业及时插入，各工种和工序形成有效流水，整个精装 修工作应控制在两个月以内基本完成进入质量整改阶段。 （11）消防道路及室外管道：施工前先要解决好综合管线布置等技术问题，避免发生错漏及 互相冲突等现象引发二次开挖，注意煤气管与园建绿化的关系问题。室外工程施工的 重点是解决好工作面的提供问题，要解决室外工程施工时其它施工不受大的影响，又 能保证室外工程施工的正常开展，在室外工程开始前现场应提前规划分区分片移交室 外施工场地。 （12）工程专项验收及竣工验收：必须提前做出计划和安排，逐项列出验收所具备的条件，可 将文件资料与工程实体分开专人负责。在专项验收准备及实施阶段以逐条落实专项验 收的必备条件为工作重点。注意平时加强与政府相关部门的沟通和交流，以免出现新 的验收有关要求而延误现场验收工作。 3.5.83.5.8 强化外围保障措施强化外围保障措施 （1）与政府相关部门及时沟通，保证地质勘测、试桩单位、检测单位的提前进场； 中山君华新城七区工程管理策划 28 （2）在施工手续及证件不全的情况下，尽早与质监、安监部门沟通，邀请其提前介入中间过 程验收，留下记录不出正式报告，以便后期手续齐全后验收资料补办。 （3）尽早做好项目周边楼盘、管线的摸底，对基坑开挖提前做好技术措施，避免桩基施工过 程中可能对周边市政道路造成的不良影响； （4）在施工组织设计过程中，尽可能的减少施工噪音、扬尘、污水污染，减少投诉，以减少相 关部门对项目的非正常监管频率，顺利推进项目建设； 中山君华新城七区工程管理策划 29 四 工程质量管理策划 4.1 工程质量管理的目标工程质量管理的目标 工程质量不仅仅指施工单位的施工质量，它反映的是包括建筑产品施工质量在内的产 品综合品质。本工程的质量管理目标： （1）主体结构工程达到中上市优质工程标准，分户验收合格率 100，达到一次性竣工 验收合格。 （2）入伙阶段客户投诉率少于 10% （3）屋面、外墙渗漏 1%，铝合金窗、地下室顶板渗漏少于 10%。 （4）君华公司项目质量大检查前三名。 4.2 设置质量控制点设置质量控制点 4.2.14.2.1 基础工程阶段基础工程阶段 施工前施工中施工后分 部 子分部 测量 检验 测量 检验 测量 检验 基坑开挖、 支护工程 地面标 高引测 基坑尺 寸放线 开挖层 厚 喷射砼 厚度检查 坡顶水 平位移、沉 降 喷射砼 强度试 验 场地标 高 地面平 整度 坡顶水 平位移、沉 降 土质密实度 人工挖孔和 旋挖桩工程 定位放 线 桩心位 置复核 砼护壁检查进入持力层 深度检查 钢筋 原材检 查 桩砼 检查 桩顶标 高复核 超声波 检测、砼抽 芯检测 小应变 检测 基础工程 砼基础工程 定位放 线 标高复 核 原材料检测 钢筋接头检 测 定位放 线 几何尺 寸 砼坍落 度 几何尺 寸 标高 砼试块 平整度 裂缝开 展 中山君华新城七区工程管理策划 30 主 体 结 构 砼主体工程 定位放 线 标高复 核 原材料检测 钢筋接头检 测 砼性能检测 定位放 线 几何尺 寸 标高 砼坍落 度 几何尺 寸 标高 沉降观 测 垂直度 全高 砼试块 平整度 裂缝开 展 4.2.24.2.2 主体及装饰阶段主体及装饰阶段 施工前施工中施工后分 部 子分部 测量 检验 测量 检验 测量 检验 主 体 结 构 砌体工 程 放线 标高 砌筑材料 砂浆配合比 几何尺 寸 砂浆配合比 砂浆饱满度、 灰缝厚度 拉接筋规格、 数量、位置 砌体平直度 几何 尺寸 砂浆试块 平整度垂 直度 楼地面 工程 标高 原材料 配合比 基层处理 配合比 标高 平整度 密实度 墙面吊 顶 放线 标高 原材料 配合比 几何 尺寸 标高 平整度、垂直 度 材质、色泽 线脚 几何 尺寸 标高 平整度、 垂直度 观感 装饰装修 铝合金 门窗 放线 标高 三性试验 构件尺寸 防雷接地电阻测 试 塞缝材料配合比 几何 尺寸 标高 固定方法 塞缝密实度 平整度垂直 度 几何 尺寸 标高 淋水试验 平整度、 垂直度 开启灵活 4.2.34.2.3 其它分部分项工程其它分部分项工程 施工前施工中施工后分 部 子分部 测量 检验 测量 检验 测量 检验 防 水 地下室 外墙 屋面 卫生间 方式材料 配合比 基层处理 配合比 涂层厚度、密实 度 卷材层数、粘结 度 厚度 蓄水试验 中山君华新城七区工程管理策划 31 幕 墙 定位 放线 标高 原材料 相溶性试验 胶体试验 防雷接地测 试 物理性能试 验 几 何尺寸 标 高 平整度、垂直度 塞缝密实度 几 何尺寸 标 高 平整度、垂直度 淋水试验 观感 给 排 水 定位 放线 标高 管材 阀门 构配件 放 线 标 高 设备安装 管线安装 防腐层厚度 焊接检查 打压测试 标高复 核 管道压力 防 腐层厚度 回填 密实度 电火花 测绝缘度 计量 表校验 喷淋头 烟感器试验 通 球 系统调试 4.3 图纸会审和技术交底图纸会审和技术交底 4.3.14.3.1 图纸会审图纸会审 在图纸会审时应关注各专业图纸中的一致性，提前发现、解决错漏，避免日后返工。同 时对未来小业主使用中可能带来的不安全、不便利和不舒适问题应列明并知会相关部门及 早解决。对于可能影响工程质量的细部设计提出专业意见及早解决。 4.3.24.3.2 技术交底技术交底 各工种每道工序施工前必须进行施工技术、施工要求及验收标准的交底。技术交底分 三个层次，即项目经理部、监理工程师对施工单位技术负责人技术交底；施工单位内部对工 长的技术交底；工长对具体施工班组的技术交底。 涉及到特殊材料和工艺的技术交底工作，需工程管理部牵头组织，设计管理部、项目 经理部以及施工单位参加，进行交底。 要求技术交底有详尽的时间及签名记录，项目经理部在日常的巡视监控过程中，随时 抽查交底记录并询问交底过程，如施工工人不能明确回答施工方法及要求的，应立即通知 施工单位负责人，限期整改并附相应惩罚措施。 4.3.34.3.3 合约交底合约交底 合约交底则着重从合约条款的角度，明 中山君华新城七区工程管理策划 32 确各个施工单位的施工范围、所要求采用的施工工艺、要求选用的材料标准以及所要达到 的效果，因为往往采用不同的材料和施工工艺，产生的效果和最终的施工质量都会有很大 的差异。 4.4 样板先行样板先行 根据集团的制度要求，所有主体、园建及精装修等建筑材料均需经材料样板确认合格 后方可定货及进场；所有主体、装修工程包括钢筋、模板及粗装修的砌筑、抹灰工程等，在 大面积施工前必须先做施工样板，经确认后方可大面积施工。重点包括以下几个方面： （1）外墙石材及密封胶样板 包括材料样板和施工样板。由于小区分期开发且体量较大，为了控制石材色差，石材 施工单位的采购将成为本项目的控制重点。 （2）外墙质感漆样板 包含材料小样和施工样板。如果合约定判两家以上单位施工，选定一家样板后另一家 调色对比可能需要时间更长。 （3）铝合金门窗样板 包括材料样板和施工样板。通过样板检验门窗设计和安装中存在的问题。 （4）砌筑及抹灰样板 针对每一种户型制作一个砌筑及抹灰样板，以检验建筑、结构及水电管线的相互关系， 明确需处理的露梁或露柱、构件、开关线盒，明确需增加的构造措施。 （5）毛坯房交付标准样板 针对每一种户型均作一个毛坯房交付标准样板，确定室内门洞、地面、墙面、天棚、踢 脚、阳台做法，推敲细部收口、房间布置及使用功能，并确定每种材料的采购周期及供货量 是否满足进度要求。 中山君华新城七区工程管理策划 33 （6）室外、园建样板 园建面层做法涉及到环境效果，确认过程可能反复多次，确认周期较长。且大多园建 装修材料定货周期较长，因此事先需考虑这一因素，提前将各种园建装修材料做出施工样 板并及早确认。 （7）防水材料样板 施工单位报送样板后，相关人员认真审查，验收合格后及时与现场工程师交底，以保 证防水效果。防止施工单位为了降低施工成本偷梁换柱 4.5 多级验收多级验收 4.5.14.5.1 工序验收工序验收 施工过程中的重要工序须经监理部及项目经理部联合检查认可后才能进行下道工序。 结构拆模需提交拆模申请书；外墙拆架需提交拆架申请书；防水工程施工前要求提交 工序交接单，抹灰施工前办理相关隐蔽工程验收记录等。 要求施工单位在混凝土浇筑前必须填写砼工程浇灌令（及报相关附件资料，经监理 部签字批准后，才能进行混凝土的浇筑。 要求施工单位在每一工序检验批完成后，进行分项工程检验批检查及填写质量验收记 录，经监理工程师签字后归档。 要求施工单位在各分部及单位工程完成后填写工程验收报验单，并提交监理部审核。 （1）桩基工程 本项目采用人工挖孔桩和旋挖桩，验收项目包括：桩位复核、护壁验收、进入持力层深 度验收，钢筋笼验收，桩身砼浇筑验收及桩顶标高复核等。特别注意桩顶标高的复核工作。 （2）主体工程 中山君华新城七区工程管理策划 34 验收项目包括：钢筋、模板、砼等质量验收，房间净高、开间尺寸、垂直度等进行主体阶 段的实测实量控制，办理隐蔽验收记录。 （3）防水工程 验收项目包括：基层、防水层防渗漏效果，检查防水层质量及防水材料有无偷工减料， 办理隐蔽验收记录和工序交接单。 （4）门窗工程 验收项目包括：型材验收（施工方加工厂），进场验收（半成品或成品的样板核对），洞口 及工作面移交验收，固定、塞缝、防水、发泡等工序验收。 （5）外墙螺杆洞封堵： 外墙螺杆洞处理不当渗水隐患是较大的。一般检查螺杆洞是否按照我司要求（下发专 业封堵法）进行封堵，有无封堵遗漏等； （6）工作面移交控制 通过控制工作面的移交达到“三检”目的，分清责任、确保质量。如铝合金门窗单位与总 包单位工作面的来回移交、入户门安装单位与总包单位工作面移交、精装修单位与总包单 元的移交等。 4.5.24.5.2 联合验收联合验收 对重要部位及关键工序，均由项目经理部经理/副经理、技术负责人、总监/副总监、各 专业工程师会同施工单位组织联合验收。 （1）桩基： 验收进入桩端持力层、垂直度、轴线偏差、砼浇筑质量等项目，及防护措施是否保证施 工安全及施工质量等。 （2）地下室： 验收钢筋、模板的施工质量，支撑搭设的安全性，各类预埋预留是否满足功能等。 （3）标准层： 中山君华新城七区工程管理策划 35 验收钢筋、模板的施工质量，支撑搭设的安全性，主要检查各类预埋预留是否满足功 能性等。 （4）防水： 检查防水层施工质量、材料真伪及厚度等。 （5）砌筑工程 验收砌筑质量、特殊部位加强设置及施工程序等。 （6）精装修工程 主要验收装修材料、装修工艺、装修效果及成品保护等。 4.5.34.5.3 联合检查联合检查 联合检查制度：为加强对工程质量的监控管理，项目经理部须建立总分包单位自查自 检、我方联合监理单位和施工单位的分部分项工程联合检查、竣工验收前联合普检、入伙 前质量普检等工程质量检查体系，对检查发现的问题进行及时反馈，总分包单位逐项进行 维修整改。 4.6 专项策划专项策划 4.6.14.6.1 防渗漏专项策划防渗漏专项策划 部位：屋面，外墙，卫生间，门窗，地下室底板、侧墙及顶板，露台，管洞封堵、电梯井基 坑、生活水池、消防水池、室外水景。应特别注意中间退台楼层的露空平台应做防水，架空 层或地下室局部露空部位的顶棚及侧墙装修材料应有防水性能。地下室及半地下室结构自 防水及柔性材料防水均应自成封闭体系。 材料：根据不同防水部位对防水材料的要求不同，选取合适的防水材料。如屋面选取卷 材防水或涂膜类防水材料既有利于施工又因其粘接性能好而易于保证施工质量。地下室顶 板一般有种植要求，选取耐根系的卷材类防水材料可能更合适。卫生间侧墙由于面层装修 一般贴砖，选取聚合物水泥基材料可能既能防水又能保证粘贴强度。 施工要求：屋面、地下室底板及顶板、卫 中山君华新城七区工程管理策划 36 生间地面、水池地面结构板施工时均要求原浆压光，防水施工前做 48 小时闭水试验。管洞 要求分两次封堵并试水。门窗要求分两次塞缝，必须保证发泡剂饱满并做好防水处理。 监管：材料用量应双控，并应