标准化厂房建设项目课程

目 录1 总 论11.1 项目简介11.2 项目单位概况21.3 可研编制依据21.4 编制范围及内容31.5 主要技术经济指标41.6研究结论42 项目建设背景及必要性62.1 项目建设的背景62.2 项目建设的必要性162.3 项目建设的可行性183 项目选址及建设条件203.1 项目选址203.2 建设条件204 建设规模与内容255 建筑设计方案275.1 规划说明275.2 建筑设计方案315.3 给排水设计说明335.4 电气设计355.5 弱电设计376 环境保护396.1 环境影响评价依据396.2 项目所在地环境现状396.3 影响环境因素分析396.4 环境保护措施416.5 环境保护评价427 节 能447.1 用能标准和节能规范447.2 能耗状况和能耗指标分析447.3 节能措施457.4 节能效果458 劳动安全卫生与消防468.1 劳动安全468.2 卫生478.3 消防设施479 组织机构与人力资源配置489.1 组织机构489.2 人力资源配置4910 项目组织管理与进度安排5010.1 项目实施组织管理5010.2 招投标5210.3 计划安排5510.4 进度安排5511 投资估算与资金筹措5611.1 投资估算5611.2 资金筹措与使用管理5812 财务评价6012.1 财务分析6012.2 评价结论6113 社会评价6214 风险分析6314.1 主要风险因素识别6314.2 主要风险及其防范措施分析6315 结论与建议6515.1 结论6515.2 存在的问题与建议66附件： 财务分析表 附图681 总 论1.1 项目简介1、项目名称*标准化厂房*建设项目2、项目建设单位*县*有限公司3、建设地点本项目位于*县*A地块、B地块内，A地块建设场地东临*，南临*公租房，西临*，北临*现状企业；B地块建设场地东临*，南临未利用建设用地，西临*，北临*加油站。4、主管单位*县*管委会5、主要建设内容和规模本项目用地面积为191.07亩（A地块142.48亩、B地块48.59亩），总建设面积为m2。项目主要建设内容为标准化工业厂房建设，同时配套电力工程、给排水工程、道路工程、绿化工程等其他附属设施工程建设，具体如下：1）标准化厂房：总建筑面积为m2，其中A地块为三层框架结构标准化工业厂房，建筑面积m2；B地块为三层框架结构标准化工业厂房，建筑面积68032m2。2）给排水工程：拟铺设给水管网3185m、雨水管3185m、污水管3185m。3）道路工程：拟新建混凝土路面31846m2。4）电力工程：拟新建配电房2座100m2，新购高效节能变压器4台；拟铺设电力电缆为3.1km、电信电缆为3.1km。5）绿化、亮化工程：拟铺设草皮、植树5095m2，新购路灯120杆。6）其他附属工程：拟新建公厕4座400m2等。6、建设目标通过本项目的建设，缓解*县*日益新增的入驻企业的发展需求，进一步优化*的产业结构，推动*产城一体化建设，促进*的发展。7、项目总投资及资金筹措本项目计划总投资34526万元（取整），工程直接费29410万元（取整），其他费用5116万元（取整）。资金来源：申请银行贷款*万元，项目单位自筹14526万元。8、建设时间本项目计划建设期2年。1.2 项目单位概况*县*有限公司于*年10月份成立，注册资本*万元，公司内设机构为办公室、工程建设部、物业管理部、人力资源*部、融资担保部五个部门。*1.3 可研编制依据（1）中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2）投资项目可行性研究指南（3）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（4）*省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（5）*市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（6）*县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（7）*县城市总体规划(2010-2030年)（8）*县土地利用总体规划(2006-2020年)（9）*总体发展规划（20122030年）（10）项目单位提供的其他相关资料1.4 编制范围及内容针对项目的特点、要求，对其建设的背景、建设的必要性进行了认真的调查研究，在此基础上，对项目的建设内容、建设规模、工程总投资及资金筹措等进行了全面的分析。其主要编制内容：项目建设背景与意义分析、项目建设的必要性和可行性分析、项目建设内容、环境保护、劳动安全卫生与消防、项目实施进度、投资估算及资金筹措、财务评价等。在此基础上，通过定性分析和定量计算，深入分析论证了本项目建设的必要性、经济合理性与实施的可行性，为政府有关部门审批项目和建设单位进行投资决策提供可靠的依据。1.5 主要技术经济指标表1-1 主要经济技术指标序号名称单位数量备注一、技术指标1总用地面积亩191.07 A地块142.48亩、B地块48.59亩2总建筑面积m2混凝土框架结构2.1A地块建筑面积m2三层标准化厂房2.2B地块建筑面积m268032三层标准化厂房2.3其他附属设施m2500一层砖混结构3道路m231846长3.1km、混凝土路面4容积率2.105建筑密度%706绿地率%4二、经济指标1总投资万元34525.632资金来源2.1项目单位自筹万元14525.632.2银行贷款万元200001.6研究结论1、本项目建成后，不仅解决原有企业发展壮大面临着资金与用地的瓶颈问题，同时也解决了中小型和创业型企业因资金不足不能买地自建厂房的问题，促进中小企业集聚壮大，提高*的承载能力，优化*的结构布局，集约节约用地，同时拉动了*以及附近区域的经济增长，大力促进*产城一体化建设，有效推进*县城市化进程，对促进*县经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。2、本项目建设符合*县城市总体规划(2010-2030年)、*县土地利用总体规划(2006-2020年)、*总体发展规划（20122030年）等相关政策文件的要求，对*的发展有重要意义，具有良好的政策背景支持。3、项目单位具有较强的经济实力，具有一批技术力量过硬的工程技术人员，同时具有一定的市政配套工程的建设经验，在业内信誉良好，故项目建设具有一定的可行性。4、项目总投资34525.63万元，主要建设*标准厂房及其配套工程，建设投资合理，建设方案可行。资金来源为申请银行贷款20000万元，单位自筹14525.63万元。5、在项目实施的过程中通过制定具体有效的环保措施，避免项目的环境污染；同时在施工及运营中采取一系列节能措施，降低能源消耗；项目实施的过程中及其建成后，带动了相关行业的联动发展，提供了一定量的就业岗位，具有良好的社会效益。综上所述，本项目建设是必要的、可行的。2 项目建设背景及必要性2.1 项目建设的背景国务院相关政策。国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见（国发201532号）提出：发展创业创新区域平台。推动实施小微企业创业基地城市示范。鼓励有条件的地方出台各具特色的支持政策，积极利用工业厂房、企业库房、物流设施和家庭住所、租赁房等资源，为创业者提供低成本办公场所。*城市带承接产业转移示范区的辐射影响。2010年1月，国务院正式批复*城市带承接产业转移示范区规划。根据*城市带承接产业转移示范区规划要求，*城市带承接产业转移示范区将依托现有产业基础，继续发挥区位和资源优势，在空间布局上以沿长江一线为发展轴，以*和*两市为“双核”，以*和*两市为“双翼”，构筑“一轴双核两翼”产业分布的新格局。*邻近“*城市带承接产业转移示范区”，并受到*市、*市、*市发展的影响，接受示范集中区的辐射。*县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中，明确表达了要突出工业主导，实现工业经济大跨越。继续实施工业强县战略，全力加速新型工业化进程，不断壮大资源产业、发展配套产业、培育新兴产业，实现总量攀升、质量提升，全力打造三大百亿工业主*主导产业链，切实提高县域经济综合竞争力。*是*县域经济发展的龙头，是发展新型产业、促进产业集群发展的重要平台，同时*也是*县对外开放、招商引资的主要载体之一。因此，*的建设事关*区域经济发展全局。加快*的发展，对加速推进新型工业化和新型城市化进程，全面提升县域经济实力来说，作用巨大。2.1.1 *背景分析泛*区域合作的推进，是中央对*发挥更大的辐射作用提出的新要求，同时表明了*地区的扩容和产业外溢是进一步发展的必然选择。*省“东向”发展战略，表明了其积极参与泛*区域合作的决心。产业转移示范区的建设，是*省更快融入*的重大机遇。*城市带承接产业转移示范区规划的颁布实施是*省第一个进入国家级层面的区域经济社会发展规划，为*的建设发展提供了新机遇。随着国家开放战略向内陆延伸、泛*区域发展分工深入实施，国内外产业向中西部转移的步伐将进一步加快，层次水平不断提高。*处于铜池枞产业组团范畴，紧临江南集中区，有着良好的区位、产业和资源优势，承接产业转移的条件得天独厚，完全可以在更大范围内参与区域合作，集聚要素资源，拓展发展空间。2.1.2 *现状分析1、*规划范围*于2006年8月经省政府批准开始筹建，规划面积达10平方公里。2013年8月，经省政府批准扩区后，规划面积由原先的10平方公里调整到16.33平方公里米，形成“一区两园”的空间布局，其中：*位于*县城的东部，北至环城北路；南至城南路、纬十九路、纬二十路；东至山脚；西至天柱路，规划用地规模控制为9.76平方公里（含原3.54平方公里）。*位于*以南新河以北，北至河五路、工六路；南至纬八路；东至杨冲大道；西至河北路、经一路和318国道，规划用地规模控制为6.46平方公里（含原6.46平方公里）。2、区位及对外交通条件*位于*县县城以东、318国道*镇至蓉城镇段两侧，交通便捷。1）公路交通:京台高速公路、沪渝高速公路均穿境而过，并在*东侧设有出口立交；318国道横穿东西，*直穿南北。2）水运交通:县内*港水运直通长江；距市内国家一类对外开放口岸、万吨级深水港*港30公里；距*港90公里、*港30公里、*港100公里、*港130公里。3）铁路交通:*-*铁路在我县过境设有客货站，*至*城际铁路、北京至福州动车组即将建成通车。4）航空交通:*距*国际机场仅20分钟车程，目前已开通北京、上海、成都、广州、厦门、泉州、晋江等区域航线。距*禄口国际机场、*新桥国际机场以及*机场均2小时车程内。3、经济区位*处于*经济带、*城市带承接产业转移示范区的“龙头龙尾”重要节点上；环区200公里经济圈覆盖*、*、*、*、*、*、九江等城市；环区400公里经济圈覆盖上海、苏州、杭州、无锡、温州、宁波、湖州、武汉、南昌、株洲等城市。4、基础设施纵横交错的循环路网格局、变电站、自来水厂、医院、学校、通讯、银行、邮政等共同构成运转高效、功能齐全的*基础设施配套网络，为企业营造了良好的投资环境。5、*设施（1）政务*中心*县政务*中心位于*内，距离管委会仅500米左右，中心推行一表通，即整合市场管理、税务等部门的相关职能，实行一窗受理、一表登记、一口收费、一次送达，为*企业提供了良好、便捷的一站式*。（2）人力资源*人力资源*中心成立于2008年，主要为*企业提供招工、培训等*，经过几年的探索，建立了一系列*机制，形成了自己的人力资源市场，有效地缓解了企业用工压力。目前，*人力资源*中心现有登记在册人员2.7万人，累计培训人员达8000余人，就业率高达85%以上，基本解决了*企业的用工难问题。（3）金融*2012年3月经省政府批准同意成立全资国有企业*县金诺融资担保有限公司，注册资本壹亿元整，主要是无偿协助企业融资，搭建银企合作平台。截止2015年4月，已经成功帮助40余家*企业解决融资问题，直接担保融资约1.6亿元。目前公司主营业务有:贷款担保、票据承兑担保、贸易融资担保、项目融资担保等。对于新落户的企业，主要提供三方面的帮助:一是介绍公司金融产品，让新落户的企业选择适合自身的融资方式；二是帮助企业逐步完善贷款前期资料；三是协助企业进行贷前调查。让企业明确如何能贷款，何时能贷款，能贷多少款，切实提高融资的成功率。（4）商会*为了更好的促进企业之间交流以及搭建好企业与政府之间的沟通桥梁，帮助企业有效解决经营活动中遇到的难题，2011年6月，成立了*商会，截至目前，已有会员单位69家。另外，*商会已多次举办大型活动，并取得良好效果。6、主导产业现状*通过几年坚持不懈的招商选资和精心培育，基本形成了三大产业集群。（1）高端装备制造及配套生产产业。重点培育区域内支柱产业的高端装备制造及配套生产。目前已落户的重点企业有柯力电气、昌利锻造、富莱茵汽配、瑞泰汽配、华瑞科技、瑞华航空零部件、方兴实业、北斗导航、弘港电子等。（2）高科技新材料产业。依托本县方解石、碳酸钙、铜钼矿以及毗邻中国铜都*的资源优势，同时通过招商引资、招才引智等措施，重点发展高科技新型材料等战略性新兴产业。目前已落户的重点项目有*铜业、*实业等高科技新材料产业。（3）电子商务及现代*业。依托*便捷交通和已建成的标准化厂房等优势，大力发展电子商务及现代*业。目前已落户的重点项目有*等。7、现状建设情况*自建设以来，因地制宜，依托原有产业基础和资源禀赋，不断转变招商方式，优化产业结构，重点培育区域内高端装备制造业。截止2014年，*已建成面积约10平方公里，入驻企业658家，其中工业企业521家，其他商贸物流、电子商务等现代*业137家。*先后荣获*省新型工业化产业示范基地、*省信息化与工业化融合示范区、*低碳综合性示范基地、*省*县机械基础件高新技术产业基地、*省小微企业创业基地、交通部交通运输北斗卫星导航产业基地等一系列荣誉称号。省委书记*来*视察调研时，对*人力资源*工作给予了充分肯定。省人社厅领导多次实地调研指导，把*创新方式、着力构建的人力资源*体系总结为“*模式”，并批示在全省推广。当前，*正按照国务院和上级党委政府关于*建设的有关要求，围绕产城一体、城乡统筹、节约用地、宜居宜业的建设目标，不断完善功能，提升产业层次，着力把*打造成为全县新型工业的核心区、开发开放的先行区和城乡统筹的示范区。2.1.3 *发展策略1、指导思想*按照县委、县政府“工业强县”的总体要求，以企业增效、财政增收为目标，以市场需求为导向，以科技为支撑，以产城融合为理念，抢抓发展机遇，推动产业集群发展，不断延伸产业链，走新型工业化道路，大力推进*产业快速、持续、健康发展，努力把*打造成皖南地区具有一定规模、科技含量较高、主导产业明确、基础设施配套完善、综合实力较强的产业集聚区。2、*总体发展目标建设成为*省重要的机械制造和有色金属深加工产业基地，以非金属矿综合开发为主导的省级*。3、*总体发展策略坚持基础设施先行、重大项目带动、支柱产业引领、产业链条延伸、高新技术培育的发展策略。4、*产业发展战略按照高新技术产业战略、产业可持续发展战略、创新提升竞争力战略发展，坚持走新型工业化道路，按照立足资源、延伸资源、超越资源的思路，更加注重现有企业的改造提升和技术创新，更加注重引进培育大企业、好项目，不断提升产业层次和技术水平。1）提升资源深加工产业。做足矿产等资源深度开发利用文章，是*工业快速壮大的现实选择。坚持做大总量与提升质量并重，做大做强非金属材料、有色金属等资源加工型产业，大力发展资源精深加工，延伸产业链条，积极发展下游终端产品和高新技术产品，加快形成若干个具有较强竞争力的产业集群，真正变资源优势为产业优势、经济优势。2）发展配套产业。积极融入现代城市经济大循环，抢抓*、*、*等中心城市主导产业快速扩张有利时机，紧盯江南集中区重大项目引进和产业布局，主动承接辐射带动，加快搭建与大企业合作的有效平台，大力引进培育关联配套中小企业，坚持走“专、精、特、新”的发展路子，进一步拓宽发展空间。3）培育新兴产业。按照产业链发展的主攻方向，重点构建以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系。鼓励企业加强与省内外大专院校、科研院所的联系和合作，培育高新技术企业和创新型企业，高起点引进电子信息、新材料等新兴产业和一批高成长性企业，大力发展节能环保产业和循环经济，着力发展铜拆解回收、机电产品再制造、合同能源管理等产业，不断形成新的经济增长点。5、产业发展目标（1）经济目标主动承接产业转移，努力把*建设成*经济创优争先的主脊梁、*市域经济率先崛起的战略支撑点、富有活力的县域经济增长极。以*为龙头，强化区域统筹发展，实施整体发展战略规划，*主要工业指标发展计划如下：2015年，实现工业总产值达75亿元以上，财政收入16亿元；2030年，实现工业总产值达600亿元以上，财政收入130亿元。（2）龙头企业培育目标坚持走“龙头企业产业链产业集群产业基地”的发展模式，着力打造“五大产业基地”，发展新兴产业，积极构筑承接产业转移高地，确保综合实力远高于全省平均水平。到2015年末：年产值5亿元以上企业达到10-15家；年产值亿元以上企业达到20-30家。（3）建设目标到2015年，充实完善现有10平方公里*基础设施建设，基础设施先行、环境建设先行，土地利用率达到90%以上；2030年，以五大产业基地建设为抓手，*规模达到16.22平方公里，人口规模达到8万人，直接就业人口6万人，使*成为*县工业化、城市化实践示范区。（4）节能减排目标到2015年，万元工业增加值能耗较2011年下降25%，工业污水处理率100%，生活污水处理率100%，固体废弃物无害化处理100%，COD下降15%，SO2含量下降15%。2.1.4 *企业情况1、现有企业概况*自建设以来，县委、县政府举全县之力，不断加大基础设施投入，完善配套*功能，着力打造并初步形成了机电装备制造、非金属新材料、有色金属深加工三大特色产业集群，目前已拥有了*汽车部件有限公司、*市瑞华航空部件有限公司、*方兴实业（集团）有限公司、*省*县华瑞科技有限公司、*有限公司、*科技电子有限公司、*实业（集团）有限公司、*制造有限公司等一批龙头企业。*2014年总的财政收入完成2.26亿元，其中*企业土地挂牌所交土地出让金收入6008万元，税收收入1.66亿元（其中国税收入6308.4万元，地税收入10313.4万元），在*县县12家考核单位中收入进度排名第五，收入增幅排名第四，累计完成税收总量排名第一。其中：*企业缴纳城镇土地使用税税收达6960万元，占总税收收入40%；水陆路、仓储物流税收达3240万元，占总税收收入20%；其他第三产业(含建筑工程、汽车销售*及餐饮娱乐业)税收达1680万元，占总税收收入10%；其他*企业税收4680万元，占总税收收入30%。*企业实现的税收中不含企业因购进固定资产留抵扣的税收约1200万元。现已成为*县工业化、城镇化的重要载体、承接产业转移的重要平台和全县经济发展的重要增长极。2、招商企业概况目前已有*）、*设备有限公司等近十家企业已经与*签约，准备入驻标准化厂房，具体见下表2-1。这些企业入驻后，达产年可实现年收入49800万元，年实现税收近3000元，能够较好的带动地方区域性经济发展，促进当地工业结构调整和工业产业的升级，提升*的投资环境，增加了*的吸引力。表2-1 2015年*招商情一览表序号项目名称总投资行业投产产值/万元目前需要厂房面积/m21*市*科技有限公司6500半导体200080002*有限公司5000箱包200030003*县科技有限公司6000机械制造600080004上海*有限公司45000光伏28000120005*有限公司5000金属制品350060006* 有限公司5000电子250060007*技有限公司6000新材料300080008*有限公司6000新材料280080009合计8450049800590002.1.5 项目的提出*自建设以来，因地制宜，依托原有产业基础和资源禀赋，不断转变招商方式，优化产业结构，经过近10年的发展，现状基础设施、公共*设施较完善，已基本形成了三大产业集群（高端装备制造及配套生产产业、高科技新材料产业、电子商务及现代*业），龙头企业众多，产生了一批如柯力电气、富莱茵汽配、华瑞科技、*铜业、*实业等具有国内外竞争力的大型企业，为其配套的机械电子、非金属新型材料加工、物流*等产业的中小企业生存空间巨大，发展前景广阔。在此基础上，*中小企业发展迅猛，新增企业数量多，发展速度快，而原有工业用地已基本用尽，可供使用工业用地日趋紧张，致使*企业的发展壮大面临着资金与用地的瓶颈问题，不能形成产业集群和产生协同效应，也不能有效吸纳中小企业的入驻。与此同时，国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见（国发201532号）文件及省市相关文件精神提出：为中小型和创业型企业提供低成本生产办公场所，扶持其发展。为了响应（国发201532号）文件及省市相关文件精神，扶持中小微及创业型企业发展，同时也为了从根本上解决企业发展发展壮大面临着资金与用地的瓶颈问题，促进中小企业集聚壮大，提高*的承载能力，近一步优化*的结构布局，集约节约用地，经*管委会的研究决定并一致通过，在*实施标准化厂房建设项目。2.2 项目建设的必要性1、是中小企业，特别是小型企业和创业型企业发展的需要在中小企业的创业初期，资金是制约其生存与发展的关键因素，如何利用好有限的资金，集中研发产品与拓展市场是中小企业面临的最大挑战之一，而租赁工业园区标准化厂房将成为缓解其资金瓶颈问题的重要途径。从目前已上和拟上创业板的公司来看，其中有很大一部分企业都是通过租赁园区标准化厂房进行生产经营的，由此可见标准厂房建设的重要性。另外，企业就是在资本充足的情况下自建厂区，从建设到投产至少需要1-2年的时间，这对一般企业来讲，并不利于产品市场的抢先占有。由此，标准化厂房建设及租赁是促进中小企业发展的需要与客观要求。2、是承接产业转移的需要国务院正式批准实施*城市带承接产业转移示范区规划，是党中央、国务院着眼于中部崛起和区域协调发展全局作出的重大战略部署，更是*发展史上千载难逢的重大战略机遇，给*城市带工业园区发展带来了良好的机遇，也对工业园区平台建设提出了更高要求。标准化厂房的建设将为承接企业提供快速、便捷的落地条件，有利于保持企业在产品转移投资地连续性和市场拓展的延续性。*处于*城市带铜池枞产业组团范畴，紧临江南集中区，有着良好的区位、产业和资源优势，承接产业转移的条件得天独厚。因此，本项目建设是承接产业转移的必然要求。3、是*发展的需要随着*城市带承接产业转移示范区的建设发展，*充分利用自身的资源优势、区位优势，外加*管委会的高效管理，发展迅猛，目前主园区入园企业658家，已完成10平方公里工业区基础设施建设，还有近5平方公里的基础设施建设工程正有序推进中，各项配套设施较健全，其整体环境、*质量得到企业认可。在此基础上，新增入区企业日益增加，而原有工业用地已基本用尽，可供使用工业用地日趋紧张，制约了*企业的发展壮大，滞后了*的发展。本项目的实施将解决企业发展壮大与用地日趋紧张的矛盾，促进中小企业集聚壮大，拉动了*以及附近区域的经济增长，大力推动*“产城一体化”战略目标的进程。4、是大力发展产业集群，优化规划*功能布局的需要目前，国内很多省、市、县级*由于缺乏科学规划和合理布局，致使引进的中小企业布局散乱、不能形成集聚、协同效应，削弱了*企业的竞争力。*标准化厂房是按“产业集群、企业集聚、土地集约”的总体要求和“统一规划、统一设计、集中配套、分块实施”的开发建设原则，在符合区域土地利用总体规划、*总体发展规划和生态环境的前提下，结合*县及周边各个集中区、*的资源和产业特色进行科学规划和合理布局。项目的实施，可以避免单独引进中小企业而造成的零星布局和散、乱现象的存在，真正形成企业协同效应和产业集聚效应，增强*企业的竞争力，进一步优化*的结构布局，提升*的承载能力。5、是集约节约用地的需要目前，“用地难”是困扰各地经济发展的一大难题，如何在加快发展的同时，实现土地集约利用，已经成为各个工业园区发展面临的主要问题。从*县周边地区的具体实践来看，入驻标准厂房项目比单独建设可节约土地资源50%以上。建设标准厂房，向“空间要土地”，显然是有效利用土地最为可行的办法之一，同时也必将成为今后各工业园区经济发展的一种模式。*现有企业规模的扩大需要大量建设用地；同时随着*软硬件环境的进一步改善、招商引资力度的加大、*承接产业转移示范区辐射作用的增强，入驻的主导型企业的增多，也需要大量土地；本地蓬勃发展的配套产业的中小型企业和创业型企业入驻*，更是需要大量的土地。而目前*工业储存用地已不多，土地的供需矛盾已显现，从可持续发展的角度来看，需要集约节约用地。另外，通过标准厂房项目的实施，可以使生产用房和生活、办公等配套用房合理布局，有效节约土地资源；*通过标准厂房的建设，建立中小企业产业资源共享平台，可有效降低企业的研发支出和生产成本，实现土地的集约使用。综上所述，本项目建设具有必要性。2.3 项目建设的可行性1、外部支撑条件坚实*位于*经济带、*城市带承接产业转移示范区的“龙头龙尾”重要节点上，区位资源优越；经过近10年的发展，*先后荣获*省新型工业化产业示范基地、*省信息化与工业化融合示范区、*省*县机械基础件高新技术产业基地、*省小微企业创业基地等一系列荣誉称号，已基本形成了三大产业集群，现状基础设施、公共*设施较完善，对外交通便捷，综合*能力不断增强，从而为本项目建设提供坚实的外部支撑。2、项目建设政策背景良好本项目的建设符合*县城市总体规划(2010-2030年)、*县土地利用总体规划(2006-2020年)、*总体发展规划（20122030年）等相关政策文件的要求，同时项目建设积极响应了（国发201532号）文件及省市相关文件精神“扶持中小微型企业及创业型企业发展”；2011年5月*县人民政府办公室发布了关于印发*县工业园区标准化厂房建设及使用优惠办法的通知（青政办【2011】43号），对*县县域内工业园区标准化厂房建设给予支持与肯定。故，本项目建设具有良好的政策背景支持。3、项目建设资金来源有保障本项目建设资金来源由项目单位自筹与银行贷款两部分组成，其中项目单位自筹由*县*有限公司解决，该公司注册资本8000万元，近几年发展状况良好，经济效益逐年增长，能够为本项目提供足额的资本金；银行贷款部分，项目单位已积极与中国建设银行沟通，初步达成贷款意向。综上所述，本项目的建设具有可行性。3 项目选址及建设条件3.1 项目选址*位于*以东、318国道*镇至蓉城镇段两侧，交通便捷。境内有京台高速公路、沪渝高速公路、318国道、*，距国家一类对外开放口岸、万吨级深水港*港30公里，距*-九江铁路*县客货站5公里，距*国际机场仅20分钟，区位交通条件优越。*标准化厂房*建设项目位于*内，建设场地东临*，南临*，西临*大道，北临*。3.2 建设条件3.2.1 地理条件*县为*省*市辖县，位于皖南北部，长江中下游南岸，为长江中下游平原与皖南山区交界处(北纬301916305044)。县中低山和丘陵居多。县境东接南陵、泾县，南邻石台、*，西连*，北交*。*县境域东西宽约40公里，南北长约65公里，总面积1180.6平方公里(含*管理处辖区面积12.6平方公里)。*，位于*县县城以东。3.2.2 地形地貌*县地处皖南山区东北部，*脉绵亘中南部。地势南高北低，南部高山峭拔，中部为丘陵，北部多平原、圩区。有海拔千米以上高峰多座。十王峰海拔1344米，为*县最高点。青通河及支流七星河中下游沿岸为岗畈相间的河谷盆地。有七山一水一分田，一分道路和庄园之称。青通河、七星河、九华河北流入长江，南阳河、陵阳河南流入太平湖。3.2.3 地质、地震根据地质勘探分析，拟建场地地层自上而下依次为：层素填土； 层淤泥质粉质粘土；层中粗砂夹圆砾；层强风化砂岩；层中风化砂岩；层微风化砂岩。现将各层地基岩土的岩性结构特征分别叙述如下： 层素填土(Qml)，层厚0.501.80米，层底标高7.9512.96米。灰褐色、灰黄色，松散，很湿饱和，该层上部为耕土，下部为淤泥质冲填土。层淤泥质粉质粘土(Q4al+pl)，层厚12.0021.70米，层顶埋深0.501.80米，层底标高-11.58-2.54米。灰、灰褐色，流塑状，该层以流塑状淤泥质粉质粘土为主，局部夹少量粉细砂。层中粗砂夹圆砾(Q4al+pl)，层厚1.1011.20米，层顶埋深12.5018.60米，层底标高-15.25-10.16米。灰黄色、青灰色，稍密，饱和状，该层以中粗砂为主，夹少量圆砾，分选性一般，颗粒级配一般。该层区域内局部分布。标贯试验击数一般在12.015.0击/30cm，平均值为13.5击/30cm。层强风化砂岩(K)，层厚0.8013.20米，层顶埋深16.3023.70米，层底标高-19.65-10.96米。紫红色，密实状，该层钻探提物为碎屑、碎块状，风化裂隙很发育，节理面有黑色片膜状铁质氧化物，岩体破碎，为软岩岩体基本质量等级为V类，岩石质量指标RQD为极差的。标贯试验击数一般在29.042.0击/30cm，平均值为36.1击/30cm。层中风化砂岩(K)，层厚2.004.00米，层顶埋深20.3029.50米，层底标高-22.25-13.36米。紫红色，钻探提取物为短柱状、柱状，结构部分破坏，风化裂隙发育，沿节理面有次生矿物，岩体较完整，属软岩，岩体基本质量等级为IV类，岩石质量指标RQD为较好的。层微风化砂岩(K)，揭露层厚27.2046.50米，层顶埋深22.8032.70米。紫红色，钻探提取物为长柱状，结构基本未变，仅节理面有黑褐色铁质渲染，有少量风化裂隙，岩体完整，属较软岩，岩体基本质量等级为III类，岩石质量指标RQD为好的。地基岩土物理力学性质指标详见土工试验成果表、地基土物理力学指标数理统计表及岩样试验报告。 根据中国地震动峰值加速度区划图（2002年），路线经过地区地震动峰值加速度值为0.05g，相当于原地震基本烈度VI度。3.2.4 水文气象*县属亚热带季风气候区，受华东季风、温暖地带的大气环流影响，气候温和，阳光充足，四季分明，降雨丰沛集中，年际变化大。根据*市气象站多年降雨资料统计，*县多年平均降雨量1483mm，汛期降雨约占全年降雨量的60，最大年降雨量2285mm(1954年)，最大1d降雨量226mm(1970年7月12日)，最大3d降雨387mm (1953年6月24日)。一般暴雨多出现在6月下旬至7月上旬。*县城区多年平均温度16.1，最高年份17.0，最低年份15.5，最热月(7月)平均气温28.7，最冷月(1月)平均气温3.1，平均年温差25.5，极端最高气温40.6，极端最低气温-15.6，大于10活动积温平均5120，持续时间平均232天，平均无霜期240天。年平均日照时间1968.5小时，最多年份为2161.8小时，最少年份1726小时，年日照百分率44，常年各月以78月份实照时数最多，平均每天达8小时以上，日照百分率在56以上。多年平均蒸发量695.5mm，汛期(59月)水面蒸发量451.4mm，占年蒸发量的64.9。长江流经*市境内全长145km，根据距池口18km的大通水文站资料，年平均流量28800m3/s，多年平均含沙量0.533kg/m3，年均输沙量4.71108t。根据池口水位站资料，长江最高洪水位多发生在汛期(59月)，汛期最高洪水位均值为12.42m，实测最高洪水为1954年的15.31m，第二位为1998年的15.13m。3.2.5 交通1）公路交通:京台高速公路、沪渝高速公路均穿境而过，并在*东侧设有出口立交；318国道横穿东西，*直穿南北。2）水运交通:县内*港水运直通长江；距市内国家一类对外开放口岸、万吨级深水港*港30公里；距*港90公里、*港30公里、*港100公里、*港130公里。3）铁路交通:*-九江铁路在我县过境设有客货站，*至*城际铁路、北京至福州动车组即将建成通车。4）航空交通:*距*国际机场仅20分钟车程，目前已开通北京、上海、成都、广州、厦门、泉州、晋江等区域航线。距*禄口国际机场、*国际机场以及*机场均2小时车程内。3.2.6 基础设施*内基础设施配套完善，场地平整、道路贯通，强电、弱电、供水、排水、供电、排污等配套建设全面跟进，项目入驻建设的硬件完全成熟。3.2.7 人力资源项目区周边劳动力资源较丰富，目前在*人力资源*中心登记在册人员2.7万人，能够忙着本项目的用工需求。3.2.8 建筑材料项目所在地建筑材料资源丰富，水泥可从境内海螺水泥采购，钢筋、木材可直接从城区市场购买，块石、碎石、黄砂可从境内乡镇购买。4 建设规模与内容目前，*经过近10年的发展，现状基础设施、公共*设施较完善，已基本形成以高端装备制造及配套生产产业、高科技新材料产业、电子商务及现代*业为主导产业的三大产业集群，产业基础较好，入园企业数量多，发展势头良好，入园企业逐年增加并呈加速扩展的态势。未来随着*软硬件设施的进一步完善，对外部资本的吸引力将进一步增强，入驻企业将不断增加，项目的前景很好。根据*产业布局、发展定位和项目功能要求，并考虑项目资金能力、建设场地和目前已签约及拟签约企业发展需求等其他因素，*标准化厂房*建设规模为：征地191.07亩，总建筑面积 m2，容积率2.10，符合*县工业园区标准化厂房建设及使用优惠办法对*县工业项目建设用地控制指标的要求，投资强度为181.5万元/亩。本项目主要建设内容为：1、标准化厂房本项目标准化厂房总建筑面积为m2，其中A地块为三层框架结构标准化工业厂房，建筑面积m2；B地块为三层框架结构标准化工业厂房，建筑面积68032m2。2、给排水工程1）给水管网：沿道路拟铺设给水管网3185m(PE80管材)，埋深为2.5m3m。2）雨水管：沿道路拟铺设3185m，钢筋混凝土管，埋深为2.5m3.0m。3）污水管：沿道路拟铺设3185m，钢筋混凝土管，埋深为2.5m3.0m。3、道路工程本项目拟新建混凝土路面31846m2，长约3.1km。4、电力工程1）本项目拟新建配电房2所共100m2，其中A地块1所50m2，新购置高效节能变压器2台；B地块1所50m2，新购置高效节能变压器2台。2）拟架空铺设高压线路为3.1km，埋地铺设电信电缆3.1km。5、绿化、亮化工程本项目拟铺设草皮、植树5095m2；新购太阳能路灯120杆，沿道路铺设。6、其他附属工程本项目拟新建公厕4座400m2（其中A地块3座、B地块1座），一层砖混结构。5 建筑设计方案5.1 规划说明5.1.1 指导思想1、坚持以人为本的规划理念，制定科学的厂区综合开发建设控制指标体系，积极营造高品质的厂区环境，实现经济、社会、环境三个方面的综合效益，促进地区社会经济的可持续发展。2、完善标准化厂房的各项配套设施，形成合理紧凑的用地布局结构和高效的道路交通系统，以保证厂区机能高效持续地运转和空间的秩序化、宜人化、效率化。3、集约利用土地，成规模紧凑开发，提高土地效用，同时充分考虑分期分片逐步开发建设的可能性和时序性，体现弹性原则，以适应市场经济发展变化和规划建设的可塑性。5.1.2 设计原则1、现实性原则：根据地块开发建设的实际情况，立足建设和规划管理的现实要求，要适应批租、出让和招商引资的具体特点。2、超前性原则：高标准、高要求，加强规划科学性、前瞻性，引导开发建设健康、协调、持续发展。3、综合效益原则：调整土地利用结构，增加土地利用集约性；同时，决不能因为短期、局部的经济利益而影响整个地区的建设水平，在追求经济效益的同时，也应兼顾社会效益和环境效益，处理好局部与整体、近期与远期的关系。土地利用应统筹安排各项用地，保证市政设施和绿化用地，并控制用地合理利用与适度开发。4、控制与引导相结合原则：规划强调控制与引导相结合，对配套的市政设施、道路、公共绿地等实行严格的控制规定，而对其它类土地的使用可根据土地兼容要求，保留适当的灵活性。规划成果体现土地有偿使用和管理运作要求，达到系统、规范、简明的目的，增强可操作性。5.1.3 设计依据1、中华人民共和国城乡规划法2、城市规划编制办法实施细则3、*县城市总体规划(2010-2030年)4、*县土地利用总体规划(2006-2020年)5、*总体发展规划（20122030年）6、建筑设计防火规范（GB50016-2006）7、国家及地方相关法规8、建设单位提供的设计要求5.1.4 规划目标1、处理好*与周边区域的关系，实现可持续发展。2、坚持高起