邵伯湖天伦乐园可行性研究报告

扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12扬州邵伯湖天伦乐园可行性研究报告中国江苏国际经济技术合作公司江苏中江国际房地产公司二一年十二月目 录第一章 总 论1第一节 项目概况1第二节 承办单位概况4第三节 可行性研究工作概况5第四节 研究结论7第二章 项目建设背景和必要性11第一节 项目建设背景11第二节 项目建设的必要性15第三章 发展前景及需求分析20第一节 扬州市社会经济发展现状及发展目标20第二节 扬州市公道镇发展现状22第三节 项目发展目标及前景分析23第四章 总体规划及建设条件27第一节 总体规划27第二节 建设用地规划28第三节 项目建设规模和建设内容29第四节 建设条件32第五章 建设方案39第六章 环境保护、节能与安全卫生44第一节 环境保护44第二节 节能及安全50第七章 项目组织、经营与管理53第一节 项目组织53第二节 项目建设管理54第八章 项目实施进度及招标57第一节 总体建设进度计划57第二节 项目招标58第九章 投资估算与资金筹措62第十章 财务分析及评价66第十一章 社会效益分析72第十二章 风险分析74第一章 总 论项目名称：扬州邵伯湖天伦乐园建设内容：养老住宅组团、公共服务组团、商品交易组团及配套建设等投资总额：.53万元建设单位：中国江苏国际经济技术合作公司（中江国际）江苏中江国际房地产公司建设地址：扬州市公道镇邵伯湖西岸联系人： 李粉山联系电话：025-、联系地址：南京市云南路31-1号苏建大厦19楼第一节 项目概况一、项目由来欲得天下者，先得长三角。长三角是中国乃至世界经济增长的发动机，是全球六个超大型城市群之一，是中国经济发展速度最快、综合实力最强、经济总量最大、最具活力和竞争力的地区，同时也是老龄化程度急剧增长的地区。江苏作为长三角地区的主要省份，积极探索当前养老服务业的发展道路，思考如何创新养老模式，使得江苏不仅要成为国内养老服务业的领航者、开拓者，还应通过抢占长三角养老市场，应对人口老龄化危机的挑战。不断发展服务业，拉动内需，把扩大内需与经济增长、社会建设、民生改善和提高开放水平结合起来，推动发展方式根本性转变，进一步推动江苏经济可持续发展。通过近两年时间的广泛调研、对国内外养老模式的比较分析和向政府主管等部门的汇报请示，在扬州市委、市政府领导的关心和支持下，初步形成了“创新江苏养老模式，加快抢占长三角地区老年服务产业制高点”的基本思路和方案，以及筹建“扬州邵伯湖天伦乐园”初步思路。“人生只爱扬州住,夹岸垂杨春气熏”。扬州是一座古老而又年轻的城市，近年来，扬州市委、市政府坚持以人为本和可持续发展，转变城市发展模式，提出“创新、精致、幸福”6字箴言，城市发展成果更多惠及百姓，城市面貌变化得到广泛认同，城市和谐发展进入全新境界。2004年喜获”中国人居环境奖”,2006年又成为“联合国人居奖”的城市。扬州邵伯湖天伦乐园能落户在这里，可谓既得天时、地利，又得人和。扬州邵伯湖天伦乐园，将成为江苏养老事业的领航者和示范者，既培养专业化机构和团队，满足多层次养老需求，提高老年人生活品质；又解决养老机构的可持续性营运，实现自身经济的良性循环。二十世纪八十年代以来，城市滨水区的开发与复兴成为世界性潮流和趋势。后工业化时代的城市滨水区的更新开发作为城市重要空间的开发实践，契合时代发展脉搏，伴随着城市功能的再造和升级。从美国旧金山的“渔人码头”到英国伦敦的“牛津港再造”，从日本的“大阪复兴”到马拉西亚的“海岸开发”，无论是发达国家还是发展中国家，都把滨水地区的开发列为重中之重。核心目的就是：借用滨水资源，塑造全新风貌，提升城市品质，促进经济发展。在中国，以上海外滩为代表的繁荣面貌和生活方式，对许多滨水城市是一个标杆和巨大的鼓舞，从北方的青岛、大连，到南方的苏州、广州、厦门等，都把滨水区域作为振兴城市的重要经济手段。对这一现象，有专家指出：这是对世界滨水开发潮流的呼应，也是滨水城市发展积累到一定阶段的必然出路。扬州及时调整了发展战略，积极参与到全球滨水开发的浪潮中来，把目光转向目前苏中地区尚未开发的天然资源邵伯湖。邵伯湖西岸的公道镇人民政府经与中江国际合作，共同打造“扬州邵伯湖天伦乐园”，建设大型现代化老年服务产业集聚园区，吹响了滨湖开发的号角，昂首阔步迈向邵伯湖时代。邵伯湖优美的自然景观资源和其独特的文化底蕴、历史文脉以及与新园区的多功能配套，必然能使扬州市邗江区不辱使命，成为带动新城发展的一面旗帜。二、项目基本情况1、建设地点本项目拟对扬州市公道镇邵伯湖西岸河东村地块进行开发建设，项目位于扬州市区以北约18公里，距公道镇区东北部约4公里，东临邵伯湖，北靠高邮湖，南连颖水河，自然生态条件十分良好。本项目规划面积为3652.75亩，其中建设养老住宅组团1279.95亩，公共服务组团791.55亩，商品交易组团431.2亩，配套建设1150.05亩。2、主要建设内容本项目建设内容主要包括养老住宅组团、公共服务组团、商品交易组团及配套建设等组成。养老住宅组团：建设一个多元化、多层次的养老空间，包括高档养老社区、居家养老社区、机构养老社区和福利型养老社区。公共服务组团：包括学校、医院及护理、老年娱乐机构及酒店等。商品交易组团：包括老年商品交易中心、会展中心、创意中心及其它辅助建筑。配套建设：包括道路景观、园林绿化和高效农业生态园等。3、投资资金来源本项目投资总额为.53万元，其资金来源为由中国江苏国际经济技术合作公司和江苏中江国际房地产公司自筹及申请银行贷款来解决。4、建设进度：本项目建设期8年（20112018年）。本项目建设周期为8年。预计2011年3月底前完成可行性研究报告并通过审批，2011年10月底前完成项目准备工作，2018年底完成项目。预计分三期进行，一期于2011年年底开工，进行基础设施建设、养老住宅和公共服务设施建设，2013年底完工；二期于2014年初动工，预计2015年底完工；三期于2016年初动工，预计2018年底完工。第二节 承办单位概况中国江苏国际经济技术合作公司是经国务院批准成立的大型外经贸企业，是集国际国内工程承包、工程咨询、房地产、国际贸易、劳务合作为一体的综合性跨国经营集团，拥有50多个分支机构，其中有境外机构30多个，是江苏省的重点企业之一。中江国际至今已有30年的经营历史，具有对外承包工程劳务合作经营权、进出口贸易经营权、国家建设部确定的房屋建筑工程施工总承包一级资质，国家商务部确定的承担国家援外成套项目施工任务和物资项目A级实施企业资格。中江国际已在世界上80多个国家和地区开展了业务。自1995年以来连续被美国工程新闻记录评为世界最大的225家国际承包商之一，已进入全国30家最大的外经企业和500家最大的进出口企业行列，已通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系的认证。 2003年，在中非论坛上，中江国际引起中央及省领导的重视，提出要把中江国际打造成走出去的龙头企业。为此，省委省政府采取一系列有效措施，对其进行了资产资本的整合：原江苏省建材资产管理公司、江苏省建设总公司、江苏省成套设备公司、江苏省建达公司先后被其重组；禄口国际机场10亿资产划拨并入；与此同时，省财政按年财政收入的一定比例分三年增资扩股。通过以上三步战略措施，使中江国际跻入国家级跨国企业。中江国际老年生态社区项目是新时期中江公司重点打造的品牌项目，以国际化的视野、国际化的管理，服务于国际化的目标客户群。项目开拓银发朝阳产业，以CCRC（连续型退休社区）为基本，进一步引入教育科研、文化创意、银发农业、咨询顾问、休闲度假等工作机会，用规模降低养老成本，为入住的老年人搭建发挥才智、服务社会、享乐养老的平台。江苏中江国际房地产公司成立于一九九二年，是中国江苏国际经济技术合作公司旗下的全资子公司，九十年代主要在国际市场开发建设，二零零零年后逐步转入国内市场，先后开发了高层、小高层、多层、经济适用房、商铺、别墅等多种商住房近100万平方米，现具有国家二级房地产开发资质，已通过ISO9000认证。公司注册资金五千万元人民币，现有员工五十多人。企业的发展宗旨是“优先理念、优质工程、优美环境、优良服务”。中国扬州“邵伯湖天伦乐园”项目是新时期中江国际重点打造的品牌项目，以国际化的视野、国际化的管理，服务于国际化的目标客户群。项目开拓银发朝阳产业，以CCRC（连续型退休社区）为基本，进一步引入教育科研、文化创意、银发农业、咨询顾问、休闲度假等工作机会，用规模降低养老成本，为入住的老年人搭建发挥才智、服务社会、享乐养老的平台。第三节 可行性研究工作概况一、可行性研究报告编制依据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；2、中国老龄事业发展“十一五”规划；3、江苏省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；4、江苏省老龄事业发展“十一五”规划；5、中共江苏省委、江苏省人民政府关于加快我省老龄事业发展的意见(苏发20095号)；6、国家发展计划委员会办公厅计办投资200215号投资项目可行性研究指南(试用版)；7、国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；8、扬州市城市总体规划(20022020)；9、扬州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；10、项目单位提供的有关资料。二、可行性研究内容本报告根据对扬州邵伯湖天伦乐园进行可行性研究，研究工作力求切合实际，本着“经济合理、技术可行”的原则，以当前实际需求、资金筹措能力及规划发展等为基础，对项目的市场及建设方案的技术、功能、经济等方面进行分析，根据国家有关规定确定合理的建设规划和投资。本可行性研究的主要内容如下：1、项目建设的背景和必要性2、发展与需求前景分析3、建设方案及建设条件4、工程方案及环境评价5、项目实施进度计划及招标6、组织、经营与管理7、投资估算及资金筹措8、借款偿还方案的确定和分析9、社会效益分析10、风险分析第四节 研究结论一、主要研究结论1、项目建设具有充分的必要性扬州市的区位条件优越，地处长江下游北岸，位于南京都市经济圈和上海都市经济圈的交汇地带，南接南京、镇江，西连宿迁、安徽，北与淮安、盐城接壤，东邻泰州。是国务院首批公布的二十四个历史文化名城之一，是获得“中国人居环境奖”、“联合国人居奖”的城市。本项目符合扬州有关国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目目标与规划内容衔接和协调。公道镇区域内建立本项目，具备发展老年服务产业的基础条件。同时对扬州经济的快速发挥，具有较为明显的吸聚功能、增值功能、优化功能和可持续功能，对周边地区的发展具有影响、辐射和示范功能。本项目建设是十分必要的。 2、项目建设符合总体规划项目总体建设方案符合扬州市总体规划以及扬州市邗江区公道镇概念规划的要求，道路布局合理，各项工程技术指标恰当，配套设施完善。并能适应公道镇整体发展要求。3、项目建设具有良好的建设条件扬州市委、市政府以及扬州市邗江区公道镇政府对项目的建设予以高度重视，政府各部门将给予项目大力支持和配合，可确保项目顺利实施，本项目具备良好的开发建设条件。4、项目建设内容本项目建设内容主要包括养老住宅组团、公共服务组团、商品交易组团及配套建设等组成。5、环保与劳动安全本项目通过加强管理，严格执行环保措施，不会对环境产生太大影响。项目劳动安全措施落实。6、项目组织、管理、实施进度及招标项目组织机构健全，并将建立完善的项目管理体系。按照国家的相关规定，采取相应的招标方式。7、投资及回报本项目固定资产投资总额.53万元，其中：项目工程费用.97 万元，工程建设其他费用.96 万元（含土地费用51000万元），预备费用44126.60万元，建设期利息73680万元（投资估算详见表1）。资金来源由中国江苏国际经济技术合作公司和江苏中江国际房地产公司自筹及申请银行贷款来解决。经测算，项目计算期内，项目全部投资财务内部收益率所得税后18.39%，高于基准收益率；所得税后财务净现值大于0，该项目在财务上可以接受；项目投资回收期为5.88年，项目能较快收回投资。二、主要技术经济指标本项目主要技术经济指标详见下表：序号指 标 名 称单 位数 值备 注1工程内容1.1高端住宅m21.2居家养老住宅m21.3机构养老住宅m2800001.4福利型住宅m2800001.5学校m21.6医院及护理机构m21.7老年娱乐机构m2820001.8酒店 m2400001.9老年国际商品交易中心m21.10会展中心m21.11创意中心m2650001.10其他辅助建筑m21.11道路及配套m21.12园林绿化m22建设期年83总投资额万元.533.1工程费用万元.97 3.2工程建设其他费用万元.96 3.3预备费用万元44126.603.4建设期利息万元736804经济指标4.1财务内部收益率（税后）%18.394.2财务净现值（税后）万元.374.3投资回收期（年）年5.88三、建议1、按照国家有关规定，做好单项工程建设招标工作，实现项目建设“投资省、建设快、质量好”的目标。2、制订资金使用计划，监督资金使用，将建设资金落到实处，保证项目建设完成。3、做好与地方政府、财政、金融等各相关部门的协调工作，争取更多的政策倾斜，支持、促进公道镇的稳定、快速发展。4、在项目建设过程中，建设单位需加强与地方有关部门的联系，如规划、土地、交通、消防、供水、供电、环保、地质等部门，确保项目在操作过程中严格按照程序办事。5、着力做好拆迁安置的工作，这对整个项目的如期进行关系极为重要，在本项目中起决定性作用。建议作为重中之重的工作，花大力气做好。第二章 项目建设背景和必要性第一节 项目建设背景一、扬州市概况扬州位于江苏省中部，江淮平原南端，南临长江，北负淮河，中贯京杭大运河。市区位于京杭大运河与长江交汇处，是长江下游重要的滨江城市，也是江苏重要的水陆交通枢纽。扬州市历史悠久、人文荟萃，至今已有近2500年的历史。历史上，扬州曾作为经济大都市和重要的通商口岸，经济繁荣、文化发达。扬州市风景优美、文物古迹众多，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，1998获 “全国优秀旅游城市”称号，2002年被评为“国家环保模范城市”、 “国家卫生城市”和“国家文明城市工作先进市”，是长江三角洲重要的对外开放城市和旅游城市。扬州市水陆交通基础设施优良，运输便捷。南京到扬州汽车只需1个多小时，上海到扬州只需2个多小时，北京至扬州只需要8个多小时。扬州由于具有沿江滨海的优越区位条件及稳定的农业、特色的工业、丰富的物产资源和人文优势，1988年被国务院批准为开放城市。党的十一届三中全会确定改革开放方针以来，特别是党中央实施“建设上海浦东，推动长江三角洲和长江沿江地区开放与经济发展”战略以来，扬州作为长江下游的重要沿江城市，经济和社会事业得到了迅速的发展。新的世纪又给扬州的发展带来新的机遇，勾画出新的蓝图。扬州市城市发展总目标：按照率先实现全面小康，率先基本实现现代化的要求，将扬州建成“经济强市”、“文化大市”、“旅游名市”和“生态园林城市”，成为古代文化与现代文明交相辉映的名城。扬州市城市功能定位：历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲区域性中心城市之一。从宏观政策上看，在二000年全省城市工作会议上，我省勾勒出南京、苏锡常、徐州三大都市圈，作为南京都市圈重要增长极的扬州，提出了要在苏中地区率先崛起，使扬州尽快从中等城市发展成为一个大城市。从宏观交通上看，扬州正在形成一个四通八达的现代交通立体网络。宁通公路贯穿东西，京沪高速公路纵横南北；宁启铁路的开通，扬州从此告别了“地无寸铁”的历史，圆了扬州人百年美梦。西北绕城公路的通车使扬州成为全省首个具有环城高速公路网的地级市。润扬长江大桥的全线贯通，使扬州至镇江的天堑变通途。此外沿江高等级公路、扬州港扩建等一批重大基础设施的建设构筑了扬州大发展的新平台。水陆交通的改善将为扬州市的经济腾飞奠定坚实的基础。目前，扬州城市规模不断扩大，城市人口不断增长，城市交通体系不断完善，城乡布局发生了显著变化，一个“东城西市”、 “南港北区”的城市格局已初步形成。根据扬州市建设百万人口城市的总体要求和发展规划，必须进一步推进城市化的发展进程，加快扬州市的发展步伐。在经济全球化的时代，国际资本和生产要素在向全球发展中国家扩散，随着中国加入WTO，各地新一轮迎接资本的开发热潮正在形成，各地都在比拼发展载体、城市环境和综合经济实力，城市间的竞争日益激烈。根据扬州市“富民强市、建设名城”的发展要求和实现“两个率先”、力争苏中第一的奋斗目标，为抢抓发展机遇，进一步改善投资环境，提高城市综合竞争能力，2001年9月扬州市委、市政府提出用三年左右时间完成以“四点、五片、六线、一环”为重点的城市环境综合整治任务的城市建设目标，和“一年一变样，三年大变样”的城市环境综合整治的战略构想，吹响全力推进名城建设的号角。通过道路改造、河道整治、广场建设和绿化亮化以及老城区的改造等一系列举措，再现了“春风十里扬州路”、“绿扬城廓是扬州”的古诗意境，体现了“绿色扬州”、“生态扬州”的城市特色。城市生态环境变美了，城市形象变靓了，古城扬州的知名度、美誉度大大提高，自2002年一举夺得“国家卫生城市”、“国家环保模范城市”、“全国文明城市工作先进城市”三块金牌，接着又相继获得了“国家园林城市”、“中国人居环境奖”、“国家节水型城市”、“国家畅通工程B类优秀城市”和2006年荣获的“联合国人居奖”等一块块沉甸甸的城市奖牌，并已连续五年被台湾电电公会评选为台商极力推荐的十佳城市之一。扬州市委、市政府深刻地认识到，2500年的历史文化底蕴是扬州的城市之魂，也是扬州城市发展的独特优势。在城市规划建设中，必须坚守住彰显“人文、生态、宜居”的鲜明个性特色，不和其他城市比规模、比高楼、比洋气，而要比特色、比秀气、比大气、比文气。循着这一理念，在进行古城整体保护的同时，扬州对城市空间布局进行优化调整，确立“跳出老城建新城”的思路。“邵伯湖天伦乐园”在邗江区公道镇的落户正是贯彻这一思路的重大举措之一。二、人口老龄化背景分析1982年，联合国老龄问题世界大会的文件规定：60岁及60岁以上的人为老年人；而老龄社会，指的是60岁以上人口占总人口10%以上的，就开始进入老龄社会。2009年，我国60岁以上的老年人已经达到1.67亿，占全国人口的18，约占世界老龄人口的15，是世界上唯一一个老龄人口过亿的国家。与此同时，2009年，我国80岁以上的高龄老人已达1899万，占老年总人口数的11.4。2020年，中国老年人口预计将超过2.4亿。到2040年，将达到3.97亿，超过法国、德国、意大利、日本和英国目前人口的总和。我国如何应对这一挑战，将在一定程度上决定我国是否能够成为繁荣和稳定的发达国家。而江苏省早在1986年就进入了老龄社会，是我国最早进入老龄社会的省份之一，比全国提早了13年。我国目前的老年人口已经达到了1.69亿，到2020年将达到2.48亿。截至去年底，全省60岁及以上老年人口1258.8万，占户籍人口总数的17，高于全国约4.5个百分点！目前江苏省老龄化程度在全国排名第三位，前两名的省市分别是上海、浙江。江苏省目前已进入老龄化加速发展阶段，加快老龄事业发展成为一项重大而紧迫的战略任务。省委、省政府对此高度重视，专门出台了关于加快我省老龄事业发展的意见（苏发20095号），把发展老龄事业提到重要的议事日程上。第二节 项目建设的必要性一、老龄化产业发展的需要目前我国已进入老龄化社会，而江苏比全国提前了13年进入老龄化社会。今后一段时间，老龄化加剧发展的态势更为严峻。江苏是经济大省，文化大省，也是老年人口大省。江苏省人口年龄老龄化呈现出现早、基数大、增速快、“空巢”多、寿龄高等五大特点。2008年末，我省60岁及以上老年人口1218万人，占我省总人口的16.5%，“空巢老人”的占比更是明显上升，城市超过40%，农村也在38%以上。预计到2010年老年人口将达到1260万，老龄化水平将达到17%以上。2020年，老年人口数量将增加到1648万人，老龄化水平达21%。另据预测，未来50年内，老龄人口规模将以年均1.9%的速度递增，到2050年，全省老龄人口将达到1702万人，老龄人口比重将超过四分之一，老龄人口社会抚养比将达到35%以上。江苏老龄化对经济社会的影响日益显现，现有分散养老模式无法满足多样化养老需求，以纯福利形态由政府举办养老机构难以满足老年服务的需求规模和多样性。当前养老形式主要包括居家养老、社区养老和机构养老三种，这三种类型的共同特征是养老服务的分散化供给，特点如下：（一）是分散化供给无法实现老年服务供给的规模化经营，分散在城市各个角落的老年服务提供机构以机构所在为中心覆盖范围有限，无法实现规模经济；（二）是分散化供给依赖城市设施如医院等机构支撑，然而此类设施在建设之初就不是为老年人服务所设计，因此无法实现专业化供给，也无法满足老年人多层次需求；（三）是受城市空间限制和相对分散的老年需求，集中供给难以实现。因此提供专业化、多样化老年服务，缓解供需矛盾，需要以服务产业园区的形式进行：（一）是通过集中需求解决专业化供给的市场规模，使专业化供给机构能够持续发展；（二）是通过专业化供给培养老年服务的人才、管理团队并总结经验。然而，人口老龄化的迅速发展背后也意味着一个潜力巨大、亟待开发的大市场正在形成。预计到2010年，江苏省老年人的退休金总收入将达到615亿多元，2020年将有1898.9亿多元。而2007年江苏省城市老年人中42.8%的人拥有存款，其离退休金加子女赡养费，可用于购买老年用品和服务的支出可达到480亿元人民币，而2020年江苏老年人口消费规模将超过950亿元，老年人口消费占总消费的比重在2010年将达到11.4%，到2050年将超过28%。在当前全球经济不景气的情况下，发展老年服务产业则成为活跃经济，进一步拉动内需的重要突破点，也是加快推进江苏“两个率先”的新增长点。二、江苏经济发展的需要产生良好的经济效益。吸引约30个各类养老机构入驻，提供护理性住房比例为7千套，居家养老住宅1万套。吸引多层次的养老服务机构直接服务多达3万名老年人口，直接护理收入12亿元。老龄事业配套服务营业收入7亿元。促进地方经济增长，100亿规模投资可为地方增加52亿元GDP，增加税收9.36亿元。解放家庭劳动力，减轻1万户家庭的养老负担。按目前江苏人口结构比例测算，每名超过60岁的老年人对应4.5名15岁-59岁的劳动力，大型老年综合社区直接服务3万老年人后，将近能够解放13.5万劳动力。由专业化机构和社区的综合服务来替代家庭劳动力，不但促进了社会分工，而且将家庭劳动外部化，直接产生了GDP。增加就业渠道。为满足园区功能，学校、医院和市场服务等功能可增加直接就业约4万人，按1：3的拉动比例，可带动间接就业12万人。推动老龄服务业的专业化分工。形成向省内、长三角和全国范围内实现服务功能辐射，提高老龄事业的整体社会化水平。本项目的建立有利于发展老龄服务产业，提升江苏服务业水平，加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，通过“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的和谐社区向老年人提供符合老龄人口需要的物质文化产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。三、城市化建设的需要随着我国城市化进程的进一步加快，扬州城市建设也进入了一个高速增长的阶段。为了推动社会经济的发展，扬州提出了以扬州、江都、仪征三个城区构成带状联系的“一体两翼”的城市组群，形成城区与开敞生态绿地、水系有机协调、疏密有致的组团式城市空间布局。城市性质为历史文化名城，是具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲北翼中心城市。把扬州建设成为100万人及100平方公里的新城。这一城市格局的确立和城市化进程的加快给老城区周边地区的发展带来了契机。项目土地综合利用开发，可使区域符合规划并满足城市化建设需求；对拆迁居民给与一定的补偿，可改善他们的生活环境。因此，项目的实施可以提高项目区域城市化建设中的定位，有助于和谐社会的构建，是改善提高当地居民人居环境，加快城市化建设的需要。四、城市功能完善的需要扬州是历史文化名城，中国优秀旅游城市，国家级文明城市、卫生城市、环保模范城，“中国人居环境奖”获得城市，同时又是一座滨江通海的新兴工商城市。近年来，扬州市的发展日新月异，城区面积不断扩展，宁通公路早已通车，扬州至南京路程只需一小时左右，润扬长江大桥的建成使扬州和镇江之间的长江天堑变为通途。围绕“富民强市、建设名城”的目标，扬州正不断向“经济强市、文化大市、旅游名市、生态园林城市”跨越。随着扬州城市规模不断扩大，国民经济保持较快增长，整个城市建设如火如荼，城市形象也在不断提高。五、改善投资环境、促进区域经济发展的需要扬州市位于长江三角洲经济发达地带，作为沿江经济带的重要城市，扬州市在江苏省沿江开发战略中具有重要的地位。目前，扬州市已经成为江苏中部地区经济发展的重心之一，作为区域经济中心的作用日益明显。近几年来，公道镇作为扬州市邗江区的重要组成部分，借助紧邻扬州邵伯湖的地理优势，有利于与主城区的沟通联系，依托主城区的发展形成自身发展的动力，尤其是老龄服务产业的发展。养老产业是朝阳产业，必将成为扬州市经济增长的重要驱动力。该项目的主要服务范围是整个长三角地区，面向全国乃至整个国际市场，对扬州提升自身城市职能、优化产业结构有巨大的促进作用。第三章 发展前景及需求分析第一节 扬州市社会经济发展现状及发展目标一、发展现状2009年，面对国际金融危机的严峻形势，全市人民在市委、市政府的领导下，以科学发展观为统领，认真贯彻落实中央和省一系列决策部署，围绕“发展创新型经济、建设创新型城市”的主题，坚定信心，迎难而上，保增长、保民生、保稳定，全市经济发展企稳向好，开放创新深入推进，城乡统筹协调发展，社会事业全面进步，民生状况进一步改善。2009年全市实现地区生产总值1856.39亿元，可比价增长13.8%。其中，第一产业增加值144.88亿元，增长5.1%；第二产业增加值1042.03亿元，增长14.3%；第三产业增加值669.48亿元，增长15.0%。人均GDP达41406元，按当年汇率计算折合6065美元。产业结构不断优化。三次产业比例由上年的8.1：56.2：35.7调整为7.8：56.1：36.1，二、三产业增加值占GDP比重达到92.2%。扬州市历年社会经济主要指标变化见表2-1、2-2。表3-1 扬州市历年地区生产总值表年份GDP（亿元）第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）1994265.3842.9117.81104.671995338.3053.79164.83119.681996351.1555.09185.38110.671997376.6757.74188.94129.991998401.5959.40194.17148.011999426.9761.65204.77160.562000472.1263.10231.40177.502001505.4667.25246.08192.132002558.9370.83272.60215.202003647.2269.92332.42244.882004788.1379.79419.87288.472005922.0289.29519.17313.5620061100946213852007131110174846220081573.29117.47897.71558.1120091856.39144.881042.03669.48图3-1 扬州历年GDP变化趋势二、扬州城市发展总体规划1、发展总目标扬州市城市发展总目标：按照率先实现全面小康，率先基本实现现代化的要求，将扬州建成“经济强市”、“文化大市”、“旅游名市”和“生态园林城市”，成为古代文化与现代文明交相辉映的名城。2、城市功能定位历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲区域性中心城市之一。第二节 扬州市公道镇发展现状公道镇地处扬州北郊、邵伯湖畔，扬菱公路穿境而过。全镇面积100平方公里，其中陆地面积66.6平方公里，辖11个行政村、3个居委会，常住人口4万人。享有“玩具鞋服之乡、柴油机配件之乡”之美誉，是江苏省重点中心镇，先后荣获全国群众体育先进单位、江苏省卫生镇、江苏省文明镇、江苏省教育现代化示范镇等荣誉称号。公道，是人杰地灵的风水宝地。碧水婆娑、岸荡逶迤，原生态的风光，抚育了许多仁人士。这里是明代大将常玉春的出生地，全民健身是源远流长的历史传统；这里是清代大学士阮元的故乡，教化文章是一肪相承的文化底蕴。乾隆皇帝下江南时，曾戏说“普天之下，唯此公道”。 公道，是“九龙临水”的创业福地。物华天宝、事业鼎兴，诚信朴实的人们，创造了许许多多经济奇迹。经过多年的努力，公道已经初步形成了柴油机配件、电子通讯、化工化纤、汽车配件、玩具鞋服、模具灯具六大经济板块。完善配套的基础设施、便捷顺畅的交通网络、结构合理的人力资源、宽松和谐的投资环境、淳朴深厚的人文基础、旖旎富饶的自然资源，使得其成为投资兴业的宝地。 自然环境优越，盛产优质大米；生态环境极佳，是鱼、虾、蟹、等水产品养殖的理想场所，素有“鱼米之乡”的美称。2008年，全镇实现地区生产总值15.85亿元，一二三产比例为12：61：27，财政收入5253万元，农民人均纯收入8650元。实现全部工业产值52.86亿元、销售51.01亿元、利税4.71亿元。全镇纳入城镇规划面积4.5平方公里，耕地面积3.5万亩，08年新增高效农业面积8600亩。第三节 项目发展目标及前景分析一、项目建设发展目标总体愿景：以综合性园区的建设模式，努力打造世界一流、国内领先、江苏特色的养老示范基地。两个集聚：1、集聚众多的养老机构和相关配套服务设施，形成一个层次丰富、类别多样的养老服务机构的集聚园区，为养老服务机构的发展提供良好的空间；2、集聚不同收入水平的老年服务需求。形成一个需求高度集中、层次复杂多样的需求集聚区。形成一个“老有所养、有老所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的和谐社会，为缓解养老服务的供需矛盾做出贡献。项目以大型专业养老机构、中小老年公寓和居家养老集聚区为依托，实现高水平养老服务的公平性供给，最终实现服务功能全面覆盖区域老龄人口，让覆盖区域的老年人都能快乐地生活。项目架构与总体设想：借鉴开发园区建设模式，努力打造世界先进、国内一流、江苏特色的养老示范基“怡养福地 乐活社区”。项目建设发展目标：将本项目打造成为华东地区规模较大、省内最大的集休闲养老、老年创意、银发农业、老年用品交易、老龄产业学术研究、老龄产业人才培养和老龄产业发展论坛为一体化的多功能、综合性、现代化养老服务产业基地，并以此为基础在全国范围内实施养老服务机构连锁经营扩张战略。项目定位：以高质量、高品位、综合性老年服务产业为核心，以大型专业养老机构、中小老年公寓和居家养老集聚区为载体，公益基金、民间资本、政府扶持资金、国有企业资金参与老年产业的经营模式，打造一个既与国际接轨又有中国特色的创新型的老年服务产业基地，用高品位打造的品牌，改变人们的养老观念，用高端市场带动低端市场，用核心区带动周边地区，既满足高收入老年人的多样化养老需求以实现养老机构运营的效率目标，又能满足低收入老年人基本需求以实现公平性的和谐社会建设目标，确保所辖区域养老无盲点，实现企业的社会责任。市场导向：集聚养老三种模式，丰富家庭养老、社区养老和机构养老内涵，满足自理、半自理和不能自理老人的需求，立足江苏，辐射长三角，面向海外群体。项目意义：提倡尊老、敬老、爱老、养老、护老的社会风尚，弘扬中华民族传统的寿文化、孝文化。形成一个“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”的和谐社会，健全对老年人的社会保障制度，逐步改善保障老年人生活、健康以及参与社会发展的条件，为缓解养老服务的供需矛盾做出贡献。开发理念：乐活养老、天伦养老、生态养老、科技养老、创意养老、互动养老。乐活养老：乐活概念由美国社会学家保罗. 雷在1998年提出, 并以lifestyles of health and sustainability中每个英文的笫一个字母组合成了“LOHAS”这个新词汇, 直译过来就是“健康可持续性的生活方式”, 意译过来就是要让人们快乐地生活, 老有所乐。天伦养老：在中国人的传统观念中，居家的感觉是无可替代。作为一个好的老年社区，如何为老人们营造出温馨的居家之感，是首先需要考虑到的。“天伦乐园”的建筑在硬件的配套上，将能满足居家所需的各项功能。同时，会更注重社区人文环境的打造，让老人们能够处处感觉到家的温馨。此外，社区还将在“天伦养老”方面下足工夫。千百年来，中国人的家庭生活都离不开三四代人的聚居，儿孙绕膝一直都是老人们最大的快乐。“天伦乐园”准备在这样一个大的社区当中，设置从幼儿园、小学、中学到成人教育等一系列的教育配套设施，孙辈不必远离家庭去求学，可与祖父母们生活在同一个社区之中，拉近彼此的距离。老人们可以享受到天伦之乐，儿孙辈也可以找到感情的寄托，几代人的情感得以维系。生态养老：“生态养老”指的是通过建设生态农业区、生态种植基地等方式，给老人们创造回归自然、亲近自然的机会。社区将成立专业的生态农业园管理公司，负责提供农具、农业技术指导和农田基本维护。每家将分得一块土地，有兴趣的老人将能在专业人员指导下从事农耕，还能将种出的果实与亲朋好友分享，共同体会收获的快乐。如果不愿劳累，也可以请专业公司来管理。这样一来，老人们可以吃上无公害的绿色食品，保证了他们饮食的健康与安全。科技养老：所谓“科技养老”，就是运用各种高科技手段打造新型的智能化养生社区。在功能上高配套，创造在家五星级养老的感觉，高起点引进、高标准消化，形成具有鲜明特色的自主产业；在项目建设上，建设高标准，从规划、设计、建造、运营高标准起步，突出智能化、恒温化和低碳环保，为老人们的健康长寿保驾护航，让他们能尽享现代科技所带来的安全和便捷。同时，通过现代通讯手段和物联网技术加强老人和儿女间的交流与沟通，让儿女即使是远在千里之外也能实时获悉父母的身体健康状况，能够更加放心。创意养老：如何让老人们退休后继续为社会做贡献，从而实现自我价值。在“天伦乐园”中，就充分考虑到了这一点，为老年人追求心灵满足和服务社会，提供了一个很好的平台。退休不应是工作的终止，而应是另一段全新生活的开始。要想方设法降低他们的失落感。在这个新型的社区中，将建立一个“智囊库”式的平台，作为老人们施展自身才华的舞台。无论是教授、学者，还是某一领域的专家，都可以在这里找到自己的位置，都可以发挥自己的余热、再创辉煌。互动养老：所谓互动型养老，是指在国内、国际的养老机构之间，架设起一座相互交流的桥梁，甚至发起成立一个国际性的养老联盟，加强国内外老年人之间的互动。在国外，不少高学历、高素质的退休人士都有较强的意愿来中国养老，如能建立起这样一个通畅的交流渠道，通过互动型、置换型、侯鸟型养老，将有可能吸引国外的专家学者来中国养老，这既能推动养老机构所在地的产业升级，又可大大降低人才引进的成本，可谓是一举多得。二、市场分析1、老年人居住意愿分析根据2006年中国城乡老年人口状况追踪调查表明：（一）老年人居住意愿。城市老年人愿意与子女住在一起的为37.2%，无所谓21.0%，不愿意的为40.8%；农村老年人愿意与子女住在一起的为54.5%，无所谓24.0%，不愿意的为20.5%；农村老年人更倾向与子女生活在一起。（二）愿意入住养老机构比例。城市地区老年人中愿意入住养老机构的占16.1%，农村地区老年人中愿意入住养老机构的占15.2%。根据我们对长三角地区老年人所作调研，约70%的老人选择居家养老，10-25%的居民选择社区养老，约有6-8%的老人选择机构养老，其余老人进入福利院。在城市人群中，约有2%的收入水平较高的老年人有意愿选择服务设施更为完善的养老公寓、养老机构。2、老年市场规模分析机构养老需求。以现在的养老意愿比率，江苏到2010年约有56.93万、2020年约有76.68万人选择机构养老，市场规模庞大。仅南京、苏州、常州和无锡四地老年人口规模就分别达到16.6万和19.2万。如果完全由园区供应服务，至少可满足20个左右的3万人规模的老年人服务产业园区。园区可辐射到沪浙两地，2010和2020年浙江和上海两地有意愿入住的老年人数分别为165和234万人。高端养老需求。理论研究表明，文化程度较高者一般收入水平较高，老人的独立意识和经济能力，使其愿意支付更多费用以获得高端养老服务。根据2005年全国人口变动情况抽样调查样本数据中江苏人口文化程度可知，大学本科及以上老年人口占总老年人口比重约为4.5%，大学专科以上者占9%；上海分别是8.3%和14.7%；浙江分别为2.7%和5.4%，则2010和2020年江苏高端老年市场需求为16万和21万。其中2010年南京、苏州、常州和无锡高端市场需求约为6万。3、老年支付能力分析中国老年人每年的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助等加在一起，城乡老人可支配的收入2010年达到10000亿元人民币，但在目前市场上，专门为老年人提供的产品和服务尚不足1000亿元人民币。长三角地区是我国经济最为发达的区域，人均收入水平较高，2009年苏浙沪三地人均GDP分别为43778、44765、76978元，而南京、苏锡常分别为55743、84810、81738和57150元，人均GDP较高也意味着人均可支配收入较高，因此家庭也具有更强的支付能力。老年支付能力受三个因素影响：1.养老金发放规模；2.老年收入差距（机关事业单位养老金收入均高于企业退休人员，最高的可能高出2-3倍；3.老年人储蓄。各地养老金支出水平较高的老年人月支付能力应在：江苏为5145元、浙江为4815元、上海为8615元。预计到2010年，江苏省老年人的退休金总收入将达到615亿多元，2020年将有1898.9亿多元。而江苏省城市老年人中42.8%的人拥有存款，其离退休金加子女赡养费，可用于购买老年用品和服务的支出可达到480亿元人民币，而2020年江苏老年人口消费规模将超过950亿元，老年人口消费占总消费的比重在2010年将达到11.4%，到2050年将超过28%。总的来看，从意愿、客户群体和支付能力来看，扬州邵伯湖天伦乐园高端市场足以得到保障。其中江苏高收入老年人群大约14万人，南京、苏锡常地区总计约有4.64万人，长三角地区老年人口则高达44万人，支付能力可在4-6万元/年以上。因此，扬州邵伯湖天伦乐园项目符合当地有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目目标与规划内容衔接和协调。在这一区域内建设天伦乐园，具备发展老年服务产业的基础条件，同时，对扬州的整体规划区域内在经济功能的快速发挥方面，具有较为明显的吸聚功能、增值功能、优化功能和可持续功能；在对扬州的整体规划区域外地区施加影响方面，具有辐射功能和示范功能。第四章 总体规划及建设条件第一节 总体规划一、总体规划理念（1）迎对大社会、大文化、大科技、大经济、大市场、大平台，转换观念，实施多元整合。（2）体现时代性、国际性、原创性、社会性、交易性、展示性，高瞻远瞩，把握发展趋势。（3）凸显综合化、标准化、个性化、品牌化、智本化、高端化，统筹兼顾，迈出坚实步伐。（4）成就大视野、大气魄、大格局、大手笔、大举措、大运作，突破定势，开创率先局面。二、总体规划原则（1）空间开放化。妥善处理各老年住宅的独立性与空间开放性的关系，以开放型的老年社区环境促进各老年住宅间的交流、老年社区与市民的交流，从而带动地区文化和经济跃升，提升竞争力。（2）资源共享化。运用崭新的空间组织模式，设置不同共享程度的共享体系，本着“互利、自愿、利于交流”的原则，提高生活居住、休闲娱乐、文体活动、教学咨询、园林绿化等各类资源的共享程度和利用率，优势互补，极大地减少重复建设。（3）建设弹性化。充分考虑引入老年服务机构的自身特点和自主性，运用“刚