项目策划定位分析报告

项目策划定位分析报告 2012年9月目 录思路决定出路 卖给谁 如何建 怎样卖 赚多少信息：桂元路状元折桂 雄楚大道翘楚动静 华中师范大学甲第 街道口商圈副中心商业光谷 高校山水坡地长巷小铺街区 机关企业 高校餐饮娱乐酒店干休疗养所校园文化社区文化一消费文化创智天地生活空间创意空间创业空间宜居空间社交空间餐饮空间娱乐空间 学生老师二次置业者居民婚车队陪读公寓小户型小三房街铺投资换房1、项目基本情况分析1.1、项目地块位置项目地块位于武汉三镇之一的武昌洪山区，珞狮路以东约600米，卓刀泉路以西约1公里，桂元路西侧与雄楚大道交汇处的南北两侧。图1-1 洪山区洪山街洪山村城中村综合改造规划项目k7地块项目k8地块1.2、地块四至分析项目位于武汉市洪山区雄楚大道与桂元路交汇处，隔雄楚大道(100m)南北两块地皮；东临卓刀泉南路商圈(800m)，西接珞狮路（二环线）(600m)，南望南湖(600m)，北览华中师大(100m)、武汉理工大学(600m)。雄楚大道：临街优势将成为本案形象的最佳展示面，利于规划临街商业裙楼及住宅楼；近期将建城市快速干线，对我项目的交通便利将是很大的提升，而且对汇聚人气也将是很好的促进；（现项目旁营运的公共交通线路请看附件）桂元路：路面窄，且周边城中村形象较差，商业价值较低；安康路：隔街毗邻是省检察院以及其宿舍，居住氛围相对较好，可考虑作为住宅楼规划及生活配套型商业规划。项目南面为军区干休所、华中师大学生宿舍（皆为十层以下的建筑）和南湖，产品定位及建筑设计时应结合该景观进行考虑。图1-2 洪山村K7、K8地块周边环境现状1.2、周边交通穿越项目用地的雄楚大道是武汉最长的街道，跨越武昌区和洪山区两区，与武珞路平行向东，是武昌地区东西向的交通动脉，据悉2012年6月雄楚大道快速化改造工程开工，按规划，雄楚大街快速化改造工程西起梅家山立交，以高架形式连续跨过京广铁路、静安路、丁字桥路、石牌岭路、珞狮南路、卓刀泉南路、民族大道、关山大道、光谷大道后接落地，接现状地面道路至三环线胜利立交，全长14.8公里，建设工期27个月。地块向东约600米接二环线，通过野芷湖立交可快捷抵达三环；地铁11号线（蔡甸豹澥）沿K7地块北端桂狮路规划。穿越本案中间雄楚大道与其上面的高架快速干道，形成双层立体交通，在带来车辆交通便捷的同时，也对本项目带来了一定的负面影响。珞狮路 雄楚大道 桂元路 卓刀泉路 卓刀泉路口小商圈 珞狮路口小商圈 思玛特公寓 Bobo城公寓 K7K8图1-3 洪山村K7、K8地块周边道路交通等情况1.3、项目条件分析项目地块的价值要素、地块环境要素、地块基本要素等是项目的进行开发建设的重要依据,是决定项目开发建设方向的基础。1.3.1 地块的价值要素分析项目地段要素表1-1项 目具体内容地段位置项目地块位于武汉三镇之一的武昌洪山区，珞狮路以东约600米，卓刀泉路以西约1公里，桂元路西侧与雄楚大道交汇处的南北两侧。项目地段处一个有些尴尬的位置，有利有弊。片区认知度项目片区由于政府对旧城与旧村的拆迁改建，及周边商业、住宅、基础设施将不断建设完善。但目前武汉人对该片区的认知度还不太高。周边配套项目周边配套（详见附表）目前该片区的相关配套还不够完善交通状况目前有多路公共汽车路过项目，桂元站就位于项目的K7、K8两地块之间，项目的北端距华师大北门地铁站约1公里，雄楚大道将建城市高架快速干道，形成双层立体交通。交通状况还算可以，但不特别好。综合分析：本项目地段属于尚未成熟但有一定基础的区域，片区整体人流量、交通状况、配套设施、居民认知度等一般，各项要素对项目的开发建设有利有弊。1.3.2 环境要素分析表1-2 环境要素分析表项目基本情况备注区域印象项目区域一般自然环境K7北端与两块地的东面均有成片的绿化，南面距K8地块直线距离约500米有南湖，空气良好，高层可环视绿景，远眺湖景，自然环境还可以。建筑环境两地块东有华师大校园，K7地块西南有综合大楼，西、北有居民小区，K8地块西有酒楼与检察院大楼，南面与西南面有住宅小区等，虽已形成一定的规模，但建筑环境整体相对杂乱。生活氛围周边以学校、老住宅区、办公楼、宾馆酒店为主，居民以旧城旧村居民与大学生为主，消费层面主要为中等及中低等，虽有一旦人气，但生活氛围不浓，品质不高。人文氛围该片区除了华师大以外，其他方面文化底蕴不足。治安状况治安环境相对一般，安全感不强。区域前景由于政府重视对该区域的环境改造，区域升值潜力大，总体前景看好。综合分析：项目环境相对来说处于一般，不具备开发建设高档社区的相关条件。由于项目的总体环境相对不平衡，本项目走中档精品社区建设路线比较有利于项目的开发。1.3.3 地块基本要素分析开发地块位于洪山区珞狮路（二环线）以东约600米，由位于雄楚大街南北的K7K8两幅地块组成。 规划条件按照政府土地招标文件K7地块规划如下：净用地面积为26317平方米（含村属国有土地3191平方米，以实测面积为准）；规划用地性质为居住用地、商业设施用地；建筑面积不大于平方米（其中商业设施建筑面积为44400平方米）；容积率根据建筑面积与净用地面积比值计算；建筑密度不大于25%；（按照规划局给的条件，该地块的容积率按建筑面积与未实测的净用地面积比值约为4.41。按照该地块建筑面积不变的原则，净用地以实测为准，地块实际容积率按建筑面积与实测后的净用地面积比值为准。）建筑高度结合具体方案确定；按照规划局给的条件，该用地位于三级控制区，其中套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的66%。绿地率按武汉市绿化管理条例执行；国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年、商用用地40年；K8地块规划净用地面积为31689平方米（以实测面积为准）；规划用地性质为居住用地；建筑面积不大于平方米；容积率根据建筑面积与净用地面积比值计算；建筑密度不大于25%；（按照规划局给的条件，该地块的容积率按建筑面积与未实测的净用地面积比值约为4.29。按照该地块建筑面积不变的原则，净用地以实测为准，地块实际容积率按建筑面积与实测后的净用地面积比值为准。）建筑高度结合具体方案确定；按照规划局给的条件，该用地位于三级控制区，其中套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的66%。绿地率按武汉市绿化管理条例执行；国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年。图1-4 洪山村K7、K8地块红线图 地块状况：K7地块南临雄楚大街（50米规划路），面宽约60米，向北通过桂圆路与华中师范大学南门相接，东为桂圆路（20米规划路），面宽240米，西邻建桥小区；规划净用地面积为26317平方米，约合39.5亩。地块南低北高，南北高差约10米左右，高处视野较开阔，呈不规则形状，但相对便于规划利用。K8地块位于K7地块南端，北临雄楚大街，临街面宽约190米，西接给水加压站用地；规划净用地面积为31689平方米，约合47.5亩。地块相对平坦，呈倒凹型布局，不利于规划利用。2、 市场分析2.1 宏观环境分析 从一些宏观的基础数据来看，出目前武汉的房地产市场的发展具有一定的市场基础。 近几年武汉市第三产业一直稳定发展，处于“三产”的前列，已经成为武汉房地产市场需求的主流，并保持着房地产市场的繁荣。 图2-1 武汉市20072011年三次产业比重消费转向以购置固定资产为主开始有能力购置固定资产主要解决温饱问题购房需求逐渐饱和 图2-1 武汉市20072011年人均GDP对房地产市场的影响 从近几年武汉的人均GDP来看，武汉武汉居民的消费早已转向以固定资产为主，进入全民置业高潮，并又有从近两年开始逐渐出现刚性需求的饱和。未来武汉人购房，除部分尚未完成首次置业的以外，其他的购房将主要以改善居住环境和投资为主。 近几年武汉城镇居民的人均不断提高，促进了有效购买力的不断提高，也坚挺地支撑着房价的不断上涨。图23 20072012年武汉城镇居民的人均收入图24 20072012年武汉市城镇居民人均居住面积 随着武汉城镇居民人均居住面积的逐渐提高，刚性需求在逐渐减弱。2.2 房地产市场分析 近几年武汉市房地产市场发展迅猛，投资、施工、销售、价格整体齐升。 近几年武汉房地产投资的幅度在25%至40%之间波动，基本上处于稳步上升状态。图25 20072012年武汉市房地产年投资额 由于市场需求的不断增长，近几年武汉市房地产开发施工量逐年上升。图26 20072012年武汉市房地产年施工量 由于中央宏观调控，2011年以来，武汉市房地产销售量逐渐下降，图27 20072012年武汉市房地产年销售量 随着施工量的不断增加，销售量的逐渐减少，待售现房的空置量也在不断增加（2011年政府未公布空置量）。图28 20072012年武汉市房地产年销售现房年空置量 年施工量与年销售量之比，反映了市场竞争的压力，从下图中可以看出未来市场的销售压力较大。3倍以上供过于求23倍供求平衡2倍以下供不应求图29 20072012年武汉市房地产年施工量与销售量之比根据武汉市统计局公布的2012年上半年房地产开发销售的数据来看，上半年房屋施工总量是销售量的9.9倍，住宅的施工总量是销售量的7.9倍，商业用房的施工总量是销售量的28倍，办公用房的施工总量是销售量的24倍。这个数据已经在向我们释放危险信号。2.2 区域市场分析 洪山村片区的城市化基本完成，但由于早期的城市规划与开发建设比较混乱，该片区公共建设，商业配套，生活配套以及居住环境等等，都不够完善，显得有些滞后，整体形象也较差。洪山村片区的居民，多数人已经完成首次置业，部分人已经逐渐进入二次以上购房的行列，为改善居住环境或投资而购置房产。该片区的华师大与武汉理工大学两所大学以及部分企事业单位，具有一定的购买需求和购买能力。但从该片区的住宅房价（每平方米大约在8000元/左右，大约相当于全市的平均水平）上可以看出，总体上购买能力仍有限。由于该片区的居住环境一般，片区之外的购房者光顾洪山村片区的并不多。 由于洪山区的商业市场发展缓慢，繁华商圈主要集中在武珞路的街道口一带，区内的其他商业网点都比较分散，商业设施也相对落后，具有一定的提升空间，为该片区商业用房的开发经营提供了一定的商机。但由于洪山区的商业长期发展滞后，政府对该片区的商业区也没有进行很好的规划，以致该片区的商业对外来消费者和外来投资者缺乏吸引力。因此该片区商业的涵盖面基本上属于局限于社区性服务，缺乏对外的辐射影响。街道口商圈石牌岭路小商圈光谷广场商圈卓刀泉与虎泉路小三角商圈本项目未来小商圈珞狮南路与雄楚大道交汇处商圈民族南路与雄楚大道交会处小商圈图2-10 项目周边分布的各个大小商圈2.3 市场争分析未来几年，本项目的市场竞争主要来自三个方面的压力，一是全市房地产市场总量的供过于求；二是项目周边小商圈的逐渐形成，商业用房体量不断增大；三是洪山村片区旧村改造项目供应量过的的压力。洪山村片区的第一轮房地产开发建设基本上已经完成，可开发的空地基本已用尽，目前已进入旧村改造的开发建设阶段。未来几年，洪山村区域的旧村改造规划项目如下：2012年洪山村区域旧村改造项目规划基本情况表2-1地块名称地址距本项目用地面积（）用途沿街面K-1石牌岭路与雄楚大道交界处西侧约2.5公里16,351居住用地约200米长K-9洪达巷北面约2.5公里5,163居住用地约80米长K-2书城路与雄楚大道交界西南角约1.5公里16,825商务用地约200米长K-3工大路和雄楚大道交汇处东侧约1.2公里20,779居住用地约250米长K-6珞狮路与雄楚大道交界的西北角约700米8,943商务用地约70米长K-5珞狮路与雄楚大道交界的西南角约800米6,790居住用地约80米长K-4崇文路东端约1公里54,529居住用地约300米长K726,317居住、商业K831,691居住未知名珞狮路与珞桂路交界东南角（省军区警备司令部对面）约30,000未明约500米长合计217,388估计建筑面积869,5552假设平均容积率为1：4估计商业建筑面积173,910假设平均占20%从上表的统计情况来看，未来几年，洪山村片区约1.5平方公里的范围内，商品房的市场供应量将达80余万平方米以上，其中商业用房将达约20万平方米左右，市场供应量压力较大。雄楚一号本项目洪山村旧改规划K1地块项目区位项目规模区域印象交通状况消费群体商业氛围商业辐射面项目产品未来商业项目比较谁优？与未来竞争项目比较图2-11 与雄楚大道东西两头的商业竞争项目比较金地雄楚一号位于雄楚大道东段南侧，民族西侧500米，总建筑面积150万平方米，其沿街面约长500米，估计临雄楚大道的商业面积大约将在5万平方米左右，体量较大。已经在施工，对其对面的工程学院和工业大学具有较大的吸引力，可分流卓刀泉路以东的商业消费客源；洪山村旧改规划K1号地，位于石牌岭路西侧，其临街面比本项目大有优势，周边社区也比较成熟，临近理工大学，可分流理工大学以东的部分商业消费客源。这两个商业项目也将因此而分流部分购房客源。洪山村旧改规划K2地块本项目洪山村旧改规划K3地块项目区位项目规模区域印象交通状况消费群体商业氛围商业辐射面项目产品未来商业项目比较谁优？与未来竞争项目比较图2-12 与洪山村旧改规划项目比较洪山村旧改规划K2号地，项目位于雄楚大道西段南侧，长江日报大厦旁的书城路西侧，为商务用地，其沿街面约长250米，地势方正平坦。对其对面的理工大学和周边的居民具有较大的吸引力，可分流珞狮路路以东雄楚大道两侧的商业消费客源；洪山村旧改规划K3号地，位于雄楚大道西段北侧，崇文路东侧，其临街面约长300米，比本项目大有优势，周边社区也比较成熟，临近理工大学，可分流其周边的部分商业消费客源。这两个商业项目也将因此而分流部分购房客源。珞狮路未知名项目本项目项目区位项目规模区域印象交通状况消费群体商业氛围商业辐射面项目产品未来对本项目威胁最大的商业项目比较图2-13 与珞狮南路东侧，雄楚大道北侧的未知名项目比较该项目位于雄楚大道北侧，珞狮南路东侧，占地大约3万平方米，其沿街面约长500米，地势方正平坦。项目地块早已平整好，围墙已经做好，只等动工。该项目的各方面优势都强于本项目，又是距离本项目最近的竞争项目，将是本项目最大的威胁。思玛特公寓本项目公寓bobo公寓项目区位项目规模区域印象配套设施客户资源周边环境生活成熟度项目产品公寓项目比较谁优？与在售项目比较图2-14 与周边正在销售的公寓相比较通过与周边不同的项目比较，本项目在许多方面具有不少差距，未来竞争压力大，但只要做好产品特色，加大市场推广力度，只有强化项目性价比竞争优势，本项目才有可能顺利实现销售。3、项目SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析与对策 SWOT分析与基本对策内部优势（S）S1 开发商的团队S2 有市场理念S3 项目位置前景好S4 土地干净无纠纷S5 交通便利内部劣势（W）W1 目前位置有些偏W2 目前生活配套尚未完善W3 公路跨越两个地块W4 社区消费层面不高W5 商业辐射面不大外部机会（O）O1 总体市场前景看好O2 社区环境将逐渐改善O3 周边发展迅速O4 自然环境好O5 政府支持杠杆效益（SO）策略P1 专业团队发挥优势P2 整合资源P3 突出项目优势P4 做好产品抢占制高点P5 营造无竞争市场固本保元（WO）策略W1 选择产品结构W2 处理好相关问题W3 控制建设成本W4 争取政府更多的支持W5 寻找办法化解风险外部威胁（T）T1 未来高架路修建有影响T2 未来市场将供过于求T3 消费市场被分流T4 市场价格提升空间有限T5 潜在竞争压力较大逆境突破（ST）策略P6 突出项目产品特质P7 做好产品细节P8 提高项目知名度P9 加强市场推广P10 满足和引导市场需求危机因应（WT）策略S1 产品策略 S2 市场策略S3 建立渠道S4 价格策略S5 非常策略3、 初步方案分析比较 以下三个方案从不同角度对该项目进行规划，其规划的出发点主要基于两个方面，一是依据规划局控规指标，在可实现利润最大化的前提下，进行项目产品的功能布局规划，二是根据项目的地形地貌，进行安排，各有利弊。在这个地段不宜建超高层综合性建筑，不但建造成本高，也很难实现销售。在这个地段建大商场很难实现销售。二层大面积架空，仅用作超市和活动场所，浪费很大。下沉式商业广场不可取。方案一（K7地块）方案一（K8地块）背街商业价值不大，难以销售。背街商业价值不大，难以销售。大型商业难以销售此处做超市商业辐射面太小，难以经营。东西朝向住宅不好销售东西朝向住宅不好销售商业体量过大，销售与回笼资金的难度也相应加大。方案二（K7地块）背街商业价值义不大，难以销售。大型商业难以销售东西朝向住宅不好销售背街商业价值不大，难以销售。方案二（K8地块）方案三（K7、K8地块）公寓楼朝向不宜正东正西，不好销售。此处做商业不宜做大，更不宜做大型商业用房。背街的商业价值不大。这里做大型商业用房不好销售。这里做大型商业用房不好销售。由于项目所处的地段位置与地形布局的局限性，该方案是在项目地形布局的基础上进行规划，其他规划方案可选择的方向也有限，建议在下面方案的基础上进行规划调整。方案比较 单位：方案一方案二方案三K7K8合计K7K8合计K7K8合计总建筑面积160,762136,443287,205150,161140,818298,969115,980136,443252,423商业面积41,05428,60569,65966,21236,078102,29025,20028,60553,805住宅面积63,00095,250158,25096,02096,02045,98095,250141,230公寓面积33,7083,78837,49659,9393,24081,17944,8003,78848,588酒店面积12,00012,00024,00018,00018,00012,00012,000地下超市4,0004,0008,0004,0004,0008,00015,0004,00019,000架空层6,0006,000容积率4.544.394.464.444.414.39结论 商业体量较大，有获取高额利润的机会，但风险较大；其建筑形式不好使用，比较难卖，尤其是此处不宜建超高层。 商业体量较大，有获取高额利润的机会，但风险较大；其建筑形式不好使用，尤其是住宅朝向都不好，比较难卖。 K7商业体量过小，K8商业体量过大，可在该方案的基础上进行适度调整。4.1、产品定位分析4.1.1项目定位相关的条件利弊分析问题思考：该地块能做什么？投资者想要什么？市场能够接受什么？项目定位的平衡点在哪里？如何取舍？A、项目有利因素与可选择机会充分利用项目市场有利因素，选择可利用机会，有利于顺利实现项目销售和快速回笼资金。项目有利因素与可选择机会如下表：项目有利因素与可选择机会表1-3有利因素可选择机会商业项目片区的高校、企事业单位与居民，有购房居住和改善居住环境的刚性需求，同时也有部分投资需求；湖北省各地区的居民有迁居武汉的购房需求。可根据项目的位置与地块情况，规划中高档住宅小区，营造一个具有配套完善、方便、安全、舒适、优美、温馨的居住环境；针对相应的消费群体量身定造，打造适合其需要的产品。住宅项目片区具有一定的消费群体和消费能力，可营造涵盖该片区的社区商业中心；项目旁的便利交通，可吸引周边3公里范围内的消费群前往该项目的商业中心进行消费；如果该项目的商业中心能够树立名声，可吸引更为广泛的消费群体前往消费；武汉和湖北省内以及其他省份具有置业投资能力和投资意向的投资者越来越多。营造适合本地居民消费的商业环境；策划适合本地居民消费的商业业态；规划适合投资者购买的商业空间；制定投资者能够接受的商铺销售价格；公寓项目片区的高校、企事业单位与居民，对于公寓的投资与居住具有一定的需求。项目片区的高校与企事业单位，具有教育陪读与商务往来的居住需求；项目片区的高校、企事业单位具有小型办公用房的需求；家庭办公也逐渐成为部分电子商务、业务联系与技术人员工作场所的趋势。设计具有个性鲜明与品质高雅的建筑风格特征的公寓大楼；设计户型多样化，小而全的小型公寓，宜居宜商，满足不同的消费需求；打造精装修和配置完善的公寓，提高性价比，增强吸引力，可促进顺利销售。B、 项目制约因素与基本对策由于本项目受到各种因素的制约，寻找解决制约因素的基本对策是实现项目操作的前提，项目的具体制约因素与基本对策分析如下表：项目的制约因素与基本对策表1-3制约因素相应对策商业项目片区周边配套设施不完善，居住人口规模有限，车流量大等因素不利于片区的商业气氛的形成。区域市场供过于求竞争局面大战的帷幕已经拉开，区域性商业用房将严重过剩已成为必然。市场已被周边众多的商业分流，我们的“上帝”有更多的选择。控制在有可能实现快速销售和有利于未来商业经营的前提下，适度控制商业规模；为保证顺利实现销售和有利于未来商业经营，在商业定位，规划设计，产品包装和市场推广方面具有特色，并具可操作性。住宅由于区域印象与项目规模的影响，该项目的住宅销售难以吸引区外购房者，主要靠本区域消化，而本区域的购买水平有限，将影响销售价格的提升空间。主要通过规划设计，打造产品，并通过与特色商业的互动，通过资源整合营造良好的内部环境氛围，提高性价比，扩大区域性影响，以提高其销售附加值。公寓目前缺乏完善的生活配套，对于公寓的消费群来说缺乏吸引力，也也难以唤起投资者的信心。主要通过规划设计，打造产品，并通过丰富的产品特色，完善内部设施的配置，强调浓郁的文化色彩与生活品位，提高性价比，吸引消费群与投资者。4.1.2 我们不能进入的误区A、误区一：高架路带来商业的福音雄楚大道沿线的商业发展滞后，无规划，较零散，没有一条完整有序的商业带或商业中心，高端规模集中商业业态基本空白。从理论上来说，雄楚大道需要打造一条完整有序的商业带或一个规模化的商业中心。但是，无序的规划与无序的开发建设造成的现状，使得如今的雄楚大道已经难以通过“大手笔”来实现我们的理想。如果认为雄楚大街道路改造和形象提升必将带动沿线商业档次的提高，那将会进入一个投资建设的误区。因为高架路的建设将是把双刃剑，它在给我们带来快捷行驶便利的同时，也破坏了本可以便利繁华的街景，至今我们还没有看到中国的那座城市因高架路给道路两旁的商业用房带来的利好案例，相反，高架路不仅从视角上破坏了街景，带来诸多的不便，更重要的是商业的氛围（或者叫风水）因此而遭到破坏，导致其道路两旁的商业用房价值大跌。如何规避高架路给我们带来的弊端，才是我们要冷静思考的问题。 高架桥下的街景，商业氛与风水已经完全拦腰被破坏B、误区二：孩子是自己的好喜爱自己的孩子天经地义，看好自己的项目也可以理解。但是，在看到好的一面时，更应当注意不好的一面，如果我们只从好的一面去思考，不去从客观的角度去考虑其风险因素，陷进去的这个误区也可能将是致命的。从前面的分析当中，我们可以看出，要将K7、K8这两块地打造成雄楚大道的“商业中心”，也许就是一个万劫不复的“温柔陷阱”。如何做好量身定造的功课，顺利实现销售，快速回笼资金，才是我们需要冷静思考的问题。C、误区二：一切以实现利润最大化为准则企业要获取高额利润也是天经地义的，但是要看在什么样的情况下去获取，如果是“火中取栗”，就要充分考虑是否可行。4.1.3项目定位的可行性方向商业住宅公寓大型购物中心（建筑体量大，但不好卖）传统步行街（好卖，但体量小）楼中步行街（好卖，并有一定的体量）大户型豪宅（可卖高价，但容易积压）中、小户型住宅（多数好卖，但价格不宜太高）酒店式公寓（多数不好卖）办公式公寓（量大就不好卖）普通毛坯房公寓（价格提升有限）豪华装修高档公寓（多数不好卖）特色多元化公寓（可满足不同需求，好卖） 注：1、鉴于建设酒店的资金回笼缓慢，甚至会出现经营亏损，建议不考虑规划酒店； 2、鉴于该地段缺乏商务氛围，同时未来武汉的办公楼供应严重超量，开发风险较大，建议不考虑规划办公用房。4.1.4 地块建设条件与规划思考：K7地块西面与北为成熟住宅小区，比较适合建中高档住宅（其中最高处可建一栋高档住宅，供改善型换房者购买）；东面为桂元路，该路两侧原为附近居民与华师大学生为主要消费群的中档食街，比较适合建步行商业街（楼中街），南面临雄楚大道，因面宽仅约60米，又面对高架马路，可考虑建一栋高层公寓（地下一层为超市，地面一层为银行等营业用房，超市、酒楼入口等，2-4高档餐饮、KTV等，裙楼体量不宜太大）。K8地块北临雄楚大道，面对高架马路，临街面宽仅约190米，但商业价值不高，可考虑建三层特色商业步行街，其余建中高档住宅。4.2 项目整体市场定位 项目整体市场定位为：宜商宜居的综合体。商业-以风情餐饮、休闲、购物、娱乐、酒吧等为主要特色的楼中街形式（其风情特色与商业功能业态的划分，待进一步深入研究后再确定），店铺按产权单位进行分割成约20-100平方米的面积（户型面积比，将根据确定的规划方案另行划分），便于快速销售；住宅-以中、小户型（户型面积比，将另行深入分析后制定）为主的中高档住宅小区（含部分高档住宅）；公寓-为普提百变空间宜住宜商多元化特色公寓（户型面积大约为30-60平方米，具体户型特色及比例，待深入研究后再制定）。4.2.1 K7- K8备选商业规划布局商业从销售角度分析，block式的商业街更适于本案销售适应性概念Village(k8)Block(k7)如何增加街铺制造商业内街制造商业内街产品附加值退台和外摆退台和外摆主力店招商面积固定同时垂直交通较难解决，不便于主力店招商面积灵活划分，垂直交通可适当向主力店倾斜，便于主力店招商便于划小铺四个面对外，划分小铺割裂了商业价值通过铺铺临街规划，主要对开间调整，划小铺对商业价值影响较大以风情步行街为主（楼中街）所有店面可进行分割销售。以风情步行街为主（楼中街）所有店面可进行分割销售。公寓楼朝向不宜正东正西，为东南西北比较好。取消背街的商业用房商业街内广场建议K7- K8备选商业规划布局 K7商业规划布局概念示意建议K8备选商业规划布局K8商业规划布局概念示意楼中步行街参考示意图 重庆的楼中街天街柳州的楼中街山东临沂兰田步行街（楼中街）武汉光谷步行街（楼中街）特色公寓参考图30平方米小户型空间的利用参考门厅:从进门开始每一个空间都得到充分的利用厅：圆形玻璃间隔的卧室既节省空间又使厅房通透明亮卧室：室内虽仅一张床的空间，但一点也不感到拥挤，却显得非常温馨浪漫特色来源于创意！30平方米小户型 过道：弧形的过道既节省空间又显得流畅书房：即使是一个角落，也能营造出一片天地卫生间：空间虽小功能齐全，布置贴切特色来源于创意！空间的利用参考 成本不高但具有品位的特色公寓4.3 客户定位A、 购房客户项目的目标客户定位如下：核心客户重点客户游离客户洪山片区：项目周边中高端客户，包括大、中学校教师，企事业高管、公务员、经商者、技术人员、业务员、二次以上置业者及购房投资者等。湖北省内各地中高端客户及其他购房投资者。武汉市其他中高端客户及其他购房投资者B、商业零售消费客户项目商业零售的目标客户定位如下：核心客户重点客户游离客户洪山片区：项目周边高校师生，附近企事业单位工作人员和居民及亲朋好友。湖北省内及国内外各地的旅游消费者。武汉市其他区域消费者4.4公寓住宅户型初定位4.4.1公寓/住宅户型配比建筑类型户型户型面积每栋户型套数比重合计高层住宅A三室二厅二卫12013020%100%三室二厅二卫12013020%四室二厅二卫14015020%四室二厅二卫15016040%高层住宅B二室二厅一卫809020%100%二室二厅二卫9010020%三室二厅二卫9010040%三室二厅二卫12114020%高层公寓K7普提百变空间SOHO、复式LOFT公寓、平层公寓于一栋楼，不同户型从上到下垂直摆布)一室一卫304540%100%一室一厅一卫455540%一室一厅一卫（复式）506010%二室二厅二卫758510%多层公寓（k8或小高层）一室一卫354580%100%一室一厅一卫455520%4.4.2 住宅户型参考户型平面布置参考4房2厅2卫2阳台，带工人房，1564房2厅2卫2阳台，带工人房，145该楼平面布局的最大特点是通风很好4.4. K7.k8各方案指标K7.k8各方案指标方案一方案二方案三方案四方案五计容积率总建筑面积289,405297,489255,623 292,100 297,563 商业面积(商业街、楼中街)69,659102,29053,805 64,153 76,375 住宅面积158,25096,020141,230 154,050 14