天星物业管理有限公司管理制度目录MicrosofWord文档.doc

精选资料 天星物业管理有限公司管理制度目录一、目的：二、适用范围：三、职责四、关于服装、装束五、关于上班时间六、关于公司内设备和备件七、注意事项八、处罚九、员工考勤和休假的规定十、办公管理制度十一、工程部的主要工作职责十二、公司财务部主要职责十三、办公室的主要职责 天星物业管理有限公司管理制度一、 目的：规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。 二、 适用范围：天星物业管理公司所有工作人员。三、 职责：3.1物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。四、关于服装、装束4.1进公司必须穿好工作服；4.2工作服要干净；4.3进公司须戴工作证；4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司；4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领；4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理；4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用；4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。五、关于上班时间5.1时间为上午8：30-12：00 下午2：00-18：00 保安特殊情况除外5.2不得无故迟到、早退、外出；5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假（特殊情况例外）；5.4严禁无故旷工；5.5上、下班必须签到；5.6不许代别人签到；5.7不得涂改签到表。六、关于公司内设备和备件6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观；6.2注意整理整顿；6.3道路要保持畅通，不许摆放东西；6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴；6.5节约用水，用电，不得浪费；6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理；6.7凡盗窃本公司财物，从严处理；6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。七、注意事项7.1服从上司的命令；7.2发生事情必须立即上报、联络；7.3严禁在花园内吐痰或丢垃圾；7.4严禁在花园内吸烟；7.5不准喧哗、赌博；7.6不准盗窃他人或公司内的东西；7.8工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势； 7.9离开作业现场（岗位）时一定要跟直接主管打招呼后方可离开；7.10严禁在办公室私用电话；7.11除急事外不许接听私人电话；7.12未经许可不准在公司内演说集会示威；7.13不许用任何方式威胁、恐吓同事；7.14不许在公司内打架；凡有打架者，无论何原因，一律做无条件开除处理；7.15凡在被本公司开除的雇员，一律不准再招入公司，一经发现，即时开除并扣除所有工资；八、处罚8.1 无故早退或迟到，罚款5元，8.2 无故旷工一天扣除2天工资；8.3 旷工连续3天，按自动离职处理；8.4 忘记签到或签错日期同样罚款5元；8.5 发现代人签到，一律罚款20元；8.6擅自涂改签到表，一律罚款20元。8.7弄脏设备和备件或粗鲁使用物品情节较为严重者，则警告并罚款5元；8.8屡次不搞整理、整顿、清扫、清洁的部门全体人员给予罚款10元/人；8.9凡盗窃本公司设备、备件等财物，立即开除并扣当月工资20%；8.10凡故意损坏本公司设备等财物，按所购入价2倍赔偿；8.11在公司或花园内张贴、乱涂，按警告处理并罚款5元；8.12设备引起故障擅动机器而导致设备损坏，则需等价赔偿其修理费，并酌情加倍处罚；8.13所罚款项存用于公司活动基金。8.14不服从上司的命令，按严重警告处理并罚款520元，屡次重犯则开除处理。8.15疏忽报告或联络而受到损害，则严重警告并罚款10元。8.16在公共场所或花园内吸烟，则罚款10元；8.17发现喧哗、赌博，按严重警告且罚款20元处理，情节严惩者以开除处理；8.18凡盗窃他人的物品，立即开除并送公安机关处理；8.19上班时间内怠工或打瞌睡，则严惩警告并罚款10元起。情节严重者开除处理。8.20不按时上交工作报表、不按时填写工作记录，查到一次罚款10元。8.21内部培训时间无故不到者，罚款10元，并给予警告。九、员工考勤和休假的规定为了维持良好的生产秩序，提高劳动生产率，保证生产工作的顺利进行，为了使员工保持良好的身体素质和旺盛的精力，努力做好本职工作，并考虑员工与家属团聚的问题，根据国家有关规定，结合公司的实际情况，特制定本规定（一） 考勤1 考勤内容 上班时间已到而未到岗者，即为迟到； 未到下班时间而提前离岗者，即为早退； 工作时间未经领导批准离开工作岗位者，为擅离职守； 迟到、早退或擅离职守超过30分钟，或未经准假而不到班者，均为旷工。2 考勤须知 对有迟到、早退、擅离职守现象的员工，应进行教育，数屡教不改的，给予适当的纪律处分，如有造成严重后果的，应追究其责任。 对旷工者，应责成其作出书面检讨，并按下表计扣工资，扣发当月各项奖金，旷工二天以上，每增加一天，加扣年终奖10%。连续旷工10，或一年内累计旷工超过15天或旷工虽未达到上述天数，但次数较多，情节严重，均应作除名处理。 公假经公司批准脱产参加会议、学习、出差、从事社会活动均属公假；经公司指定或批准休养、参观、访问的模范代表人物或代表，以及因公负伤人员在医疗期间，根据实际情况核给公假。调遣假员工异地调动，因要处理个人琐事给一天公假。如有非经常性事务，需员工本人办理或参加的，如迁居、开家长会等，各单位可考虑到工作安排及员工的需要，酌情处理，不计算假期。因工作需要积累工时工休，一般应在当月补休，如确因工作一时不能安排补休的，经部门经理同意可适当推迟，可保留至当年底，但必须在本年度休完。如确因工作不能补休的，应按有关规定给予补发加班费的形式予以补偿。补偿办法：平日加班：工资26天1.5加班天数；法定假日加班费：工资26天2加班天数计算。（二） 休假1 员工休假必须服从组织安排，并按规定逐级审批，报人事部批准，主任一级由部门经理安排休假，部门经理由总经理安排休假。2 员工申请休假须一个星期前填写请假申请表送交部门主管审批。未通过审批的，不得擅自休假，否则按旷工处理，因特殊原因本人不能亲自办理的，应委托别人或电话告假，回来上班后再补请假条。3 婚假员工申请结婚，需在本公司办理结婚手续，并以领取结婚证为准，有薪婚假三天，晚婚者有薪假6天，（晚婚条件：女满25周岁，男满28周岁）。如到外地（指配偶工作所在地在外地，不含旅行结婚）结婚的，根据在途往返时间核给路程假。4 丧假员工的直系亲属（祖父母、父母、配偶、子女，以及领先本人供养的弟妹、养父母、岳父母、公婆）过世，给予有薪假3天，员工到外地办理丧事，可根据实际路程所需时间给假。5 产假、计划生育假 女员工产假按下列标准核给（发基本工资）表二假期内容 假期天数 说明产假90天难产或双胞胎14天假晚育假加15天 年满25周岁生育为晚育独生子女假 35天 凭独生子女证核给 临时工产假56天，发60%的工资。 产妇如遇实妹困难，可请哺乳假，工资按本人基本工资75%发给，其他补贴照给。 接受节育手术者，经医生证明，分别给予以下假期： 放置宫内节育器的，自手术之日起休息3天，手术后7天内不安排重体力劳动； 经计划部门批准取宫内节育器的，休息2天； 怀孕不满3个月人工流产的，休息7天，3个月以上的休息15天；6 病假 员工因病或非因工（公）负伤，经公司指定的医疗单位出具的证明确定不能坚持工作，可参考医生建议，根据实际情况核给病假； 有薪病期3天。4天以上按以下规定执行：表三连续工龄 不满一年 不满二年 满二年不满四年 满四年以上三个月内病假工资 50% 60% 80% 100%连续病假六个月以上 建议离职并补发一个月基本工资。7 事假员工因个人事务，必须亲自处理的，根据工作安排以及本人的实际需要酌情核给，请事假员工按无超过两天者按无薪处理。8 探亲假 探亲假是给予加入公司满一年，在职期间没有请过探亲假、回家假等； 员工需要回家探望父母，假期为15天，（包括公休日、法定节、假日）不包括路程，路程根据实际需要核给； 探亲假给予基本工资。（以提供路程票为准，否则以事假论） 在本公司休过年假者，不再适用此条。9 年假 凡加入公司工作满一年者，均有休年假规定。 在本年度病、事假累计超过3个月或工伤假超过3个月者，当年不再享受年假，旷工累计两日者，当年不再享受年假。 受过各种公司处分、警告者，当年不再享受年假。十、办公管理制度（一）、员工办公制度为加强管理、严明纪律、发挥效益、创一流服务质量，特制定以下规定：1 出勤：一月内迟到或早退两次扣一天工资。2 请假：必须要请假条，写明事由，由部门负责人批准，办公室核实。一天以上由主任批准，三天以上要经理批准，擅自离开者，按自动辞工处理，扣发15天工资。（1） 请事假扣发当天工资。（2） 请病假，必须要有医生证明，三天以内工资照发，三天以上扣除请假期间工资。（3） 旷工者除扣当天工资外，年终奖扣发一天工资。（4） 请假一天以上请假者必须提前申请。（5） 上班时间内，必须坚守岗位，如检查不在岗位范围内，则按未上班处理，扣半天工资。3 坚守工作岗位，必须按质、按量达到管理处要求，完成各自职责，不能胜任工作，住户反映较大意见者，管理处有权做出调离原岗位或辞退处理。4 如损坏管理处及住户财产，视损坏程度照价赔偿并扣发工资。5 管理处的工具、机器、设备未经管理处或办公室同意，不准外借。6 上班时间不得看报、闲聊，不得用通迅设备聊天；业余时间应努力学习业务知识及相关知识。7 不得在工作时间在本住宅区从事本职工作以外的有偿劳务。8 严禁向业主、住户索取财物、吃、拿等不良行为。9 热情、周到、主动、高效服务住户，依靠法规严格妥善管理，绝不可粗暴、冷漠、置之不理。（二）、文明办公制度1 员工应以认真负责的态度，严谨务实的作风做好本职工作，办公讲求效率。2 员工应自觉遵守管理处作息时间，严格执行劳动纪律，上班不迟到、不早退、不准中间私自离岗，外出办公说明去向。有私事或生病不能上班须事先请假。3 讲究礼貌，注重仪容。员工服装庄重、大方、清洁。4 各办公室、会议室严禁吸烟。5 保持办公环境优美清洁，不得随意丢弃杂物。6 爱护公共财物，节约用水用电。7 重视防水、防盗和安全生产。8 办公时间要保持肃静，不准串岗聊天；嘻闹、高声喧哗和争吵。9 严格要求自己，遵守公司的各项规章制度。10 以上规定，有违者将按管理处规定，予以经济处罚。（三）、办公室值班制度为及时处理突发事件，维护小区正常的生产、生活秩序，制定本制度：1 值班人员：公司各部门经理以下人员，均应参加值班。2 值班地点：公司客户服务中心。3 值班时间：星期一至星期日18：0020：30。4 值班人员应填写值班登记表，注明值班人、值班起止时间、值班情况等。5 值班人员必须及时处理各类突发事件。如遇重大事件，难以处理的，应及时报告公司经理，并请求有关部门协助处理。6 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗。若因此而造成损失的，追究当事人的责任。7 值班人同因事、因病无法参加值班的，应事先安排调班，并报办公室。事先无法安排的，应找机动人员暂替，并在值班登记表上注明。8 国家法定节假日另做加强值班安排。（四）、管理处接待来访设诉工作制度为加强管理处与业主、住户的联系，及时为业主、住户排忧解难，提高社会效益，特建立接待来访投诉工作制度。1 接待来访工作由客户服务中心负责，宣传接待投诉的办公地点、电话，让业主、住户来访投诉有门、信任管理处。2 任何管理人员在遇到业主、住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，面带微笑，不得刁难，不得推诿，不得对抗，不得激化业主、住户情绪，并做到对熟人、陌生人一个样、对大人小孩一个样、忙时闲时一个样。3 对住户投诉、来访中谈到的问题，客服人员应及时进行记录，须于当天进行调查、核实，并将结果和处理建议汇报办公室主任，由主任决定处理办法和责任部门。4 责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务。不得推托、扯皮、推卸责任、为难业主、住户、或乘机索取好处、利益等，在处理完毕后应将结果回复业主、住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。5 全体管理人员要认真负责做好本职工作，为业主、住户提供满意管理、服务，减少住户的投诉、批评，将业主、住户的不满消解在投诉之前。（五）用户投诉处理制度1 用户投诉的接收 11 凡用户对公司服务方面的投诉，不论采取何种方式，如信函、电话、传真或来人面谈，统一由管理处物管员集中登记、组织处理、向客户反馈处理结果。1.2 管理处建立客户投诉登记表，对每一份投诉或意见均予以记录。记录的内容包括客户名称、投诉文件（信件、传真、电话及面谈的正式记录）的编号、投诉性质或内容摘要、处理结果等。1.3 管理处亲自或指定人员根据客户投诉或意见，填写客户投诉处理通知单。为了便于跟踪、检索，每一份客户投诉处理通知单应进行编号，并与客户投诉登记表中的编号以及对客户投诉或意见原件所作的编号保持一致。2 用户意见的处理（必须满足公司对用户的承诺要求处理）2.1管理处将用户投诉处理通知单连同用户投诉或意见原件责成相应班组进行处理。（1） 由有关班组负责作出补救措施。（2） 作出补救措施的同时，还需采取纠正措施，近预定时间完成。（3） 对重大问题的投诉，管理处不能处理的需统一协调的问题，直接报经理，由经理作出处理决定。3 对需采取纠正措施的问题要在用户投诉处理通知单中记录，以便跟踪检索。4 在完成补救措施后，应将处理结果反馈给管理处，由管理处负责与用户联系，报告处理结果，直到用户满意为止。（六）、业主投诉处理和分析制度1 凡业主对管理处管理、服务方面的投诉，不论采取何种方式如信函、电话或面谈，均由客服务中心进行接待、记录，然后按照投诉内容反馈给各相关责任部门，各责任部门应做好相应记录。2 各责任部门接到投诉后，在预定时间内向业主答复采取何种补救措施，答复时间最长不应超过三天。3 各责任部门按照业业投诉的内容，安排相应人员解决问题，并将结果反馈给部调度室。4 对重大问题的投诉，各责任部门不能处理的或需统一协调的问题，直接报办公室主任，由主任作出处理决定。5 服务中心应采用电话或其他形式跟踪投诉解决后是否仍存在问题，如有，仍需责成有关部门迅速处理。6 对业主的投诉，分半年和年终进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。（七）业主意见调查和回访制度1 客服中心每年至少进行一次业主意见调查，业主意见调查应列明业主对以下方面的满意程度：a） 供电管理；b） 供水管理；c） 消防治安管理；d） 卫生管理；e） 绿化管理；f） 公共设施管理；g） 维修服务；h） 服务态度。2 服务中心对回收的意见表进行统计分析工作，并将结果如调查表的回收份数，总的满意率以及分项满意率，业主对物业管理的意见（共性的意见）等书面报告办公室主任。3 对各部门存在问题，办公室主任提出整改意见，责成有关部门限期解决。4 对业主的误解，服务中心应进行必要的耐心解释。5 对业主意见调查结果及整改方案应定期向业主委员会进行通报，接受监督。6 物管员及相关职能部门应定期对相关业主进行回访。7 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。8 回访中，对业主的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。9 回访后遇到的重大问题，应上例会讨论，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。(八）、管理处接待来访投诉定期固访制度为加强管理处与住户的联系，及时为住户排扰解难，把管理工作置于住户监督中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理，提高服务质量，特建立接待来访投诉工作制度。1接待来访投诉工作11接待来访望风披靡工作由服务中心物管员负责，管理处应广为宣传接待投诉的办公地点、电话，让住户投诉有门。1.2 任何管理人员在遇到住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，耐心、细致地做好解释工作，当住户有不理解住宅区的管理规章制度时，要晓之以理，动之以情，让住户理解并支持管理处的工作。1.3 对住户投诉、来访中谈到的问题，接待人员应及时进行记录，当天进行调查、核实，然后将处理结果汇报管理处责任部门和主任；不能解决的，要将问题和意见向有关部门和主任汇报，由主任决定处理办法。1.4当住户主动前来提合理化建议时，要详细、认真地做好记录，并及时向主任汇报，由主任决定采取或制定整改计划，并张榜公布整改措施和表彰“爱我小区”的住户名单，同时给住户优先评选“文明户”。1.5责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务；不得推诿责任、为难住户或乘机索取好处，在处理完毕后应将结果回复住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。1.6全体管理人员要认真负责，做好本职工作，为住户提供满意的服务，尽量减少住户的投诉、批评。将住户的不满消解在投诉之前。1.7当同行物业管理单位要求参观时，管理处员工应给予热情接待，把住宅区情况做全面的介绍，通过互相学习，共同提高小区管理水平。2.回访工作2.1回访要求：（1） 办公室主任把对住户的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。（2） 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。（3） 回访中，对住户的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。（4） 回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。回访处理率达100%，有效投诉率力争在1%以下。2.2回访时间及形式：（1） 办公室主任每年登门回访12次。（2） 物管员按区域范围分工，每季回访1次。（3） 每季度召开一次住户座谈会，征求意见。（4） 利用节日庆祝活动、社区文化活动、村民集会等形式广泛听取住户反馈。（5） 有针对性地对住户发放住户调查问卷，作专题调查，听取意见。(九）、回访工作制度1.维修回访由经理、主管、维修负责人担任。其中：经理回访率不低于10%；主管回访率不低于30%；维修负责人回访率不低于60%。2. 回访时间安排在维修后一星期之内。其中：安全设施维修两天内回访；漏水项目维修三天内回访。3.回访内容：3.1实地查看维修项目。3.2向在维修现场的业主（住户）或家人了解维修人员服务情况。3.3征询改进意见。3.4核对收费情况。3.5请被回访人签名。4.对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员进行整改。（十)住宅区管理处回访回访制度为加强物业管理处与广大住户（业主）的联系，使管理处各项工作置身于住户（业主）监督之中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定对住户回访制度。1.回访要求1.1物业管理处正、副主任把对住户（业主）的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。1.2回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。1.3回访中，对住户（业主）的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。1.4回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。对住户（业主）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。回访处理率达100%，投诉率力争控制在1%以下。2.回访时间及形式2.1牧业管理处办公室主任每年登门回访12次。2.2物管员按区域范围分工，每月回访1次。2.3每季度召开一次楼长会，征求意见。2.4利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。2.5有针对性地对住户（业主）作专题调查，听取意见。2.6物业管理处设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交办公室主任及时处理。2.7随时热情接待来访，作好登记。十一、工程部的主要工作职责1、 负责制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定；2、 负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作；3、 负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施；4、 负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审；5、 负责小区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审；6、 负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核；7、 负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等；8、 配合客服中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作；9、 负责配合客服中心物管员派发的维修施工单；10、 负责小区内紧急情况的处理工作。工程部主管的岗位职责执行管理处经理批示，对管理处经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：小区内主要设备的运行技术状况，发现总是立即处理检查下属岗位纪委及精神状态，发现不良现象立即纠正现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象2、 设备发生故障及时维修，发现隐患及时组织检修，把好技术关，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；当重要设备发生故障或影响小区正常运作时，迅速到达现场组织处理，并及时向管理处经理报告；3、 负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗；4、 负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；5、 切实执行管理处经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）。严格检查督导下属的工作。6、 针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德物业服务意识教育和专业技术知识培训；7、 审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月由技术资料员整理归档；8、 掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工作参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。9、 负责小区内业主/住户的装修管理，按有关规定审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求；10、 及时完成上级交办的其他工作。工程部领班岗位职责1、 规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成主管下达的各项工作任务；2、 管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备处于良好的技术状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行，是领班的首要责任。对管辖设备要严格做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）；3、 工程部领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题；4、 做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效的组织力量抢修，保证小区内的正常运作；5、 做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核。负责检修保养计划实施；6、 做好本班设备的运行、检修记录和技术档案，每月定期报主管审阅；7、 做好本班组人员的考勤制度和维修台帐，每月报主管汇总；8、 完成上级交办的其他工作。工程部维修工的岗位职责1、 严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领班安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务；2、 努力学习技术，熟练掌握现有电气设备的原理及实际操作与维修；3、 积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从领班的指挥；4、 招待执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格；5、 严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作；6、 交班时发生故障，上一班必须协同下一班排队故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗；7、 请假、补休需在一天前报告领班，并由领班安排合适的替班人；8、 搞好班内外清洁卫生工作；9、 完成上级交办的其它工作。十二、公司财务部主要职责（一）、财务会计管理的涵义 财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。在物业管理经营过程中，各类管理服务费、特约代办服务费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等，就构成了物业管理公司的资金运行。 物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理，在资金运行过程中，包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政府有关规定，规范物业管理企业的财务行为，加强财务管理和经济核算。物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益，扩大收入来源，使物业不断保值增值，许多物业管理公司实行“一业为主，多种经营”的方针，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有出租物业及其他提供有偿服务服务机构。 财务管理的主要内容有：对资金筹集运用的管理，固定资产和经租房产租金的管理，租金收支管理，商品房资金的管理，物业有偿服务管理费的管理，流动资金和专用资金的管理，资金分配的管理，财务收支汇总平衡等等。 财务管理的任务是：1。筹集、管理资金 这就是要保证物业经营的需要，加快资金周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入，要大力组织租金收入，加强有偿服务管理费的收费工作，做到应收尽受，提高回收率。另外，在资金使用上，对各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费。充分发挥资金的效果。2。经济核算 通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低修缮、维修、养护成本，不断降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益。3。多元经营 积极组织资金，开辟物业经营市场，“一业为主，多元经营”，不断寻求物业经营的新生长点，不断拓展物业经营的新领域，形成新优势。4。财务监督 实行财务监督，维护财经纪律。物业管理公司的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划，对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。同时，要在分配收益上严格遵守国家规定，及时上缴各种税金，弥补以前年度亏损，提取法定公积金、公益金，并向投资者分配利润。 公司财务会计管理制度 财务管理制度是公司内部管理的重要制度，是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。（二）会计核算方法及凭证账册制度 1。公司采用借贷复式计账法，会计科目和核算方法以企业单位预算会计为主，结合公司的实际，设置银行现金日记账、总分类账、各项明细分类账； 2。原始凭证是计账的依据，财会人员必须认真审核各种原始凭证，要求一切原始凭证必须手续完备、合法，内容真实，数字正确，日期和印章齐全，大、小写相符等，不得有白条报账，不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后，才能填制记账凭证，据以记账；3。财会记账员应对一切原始凭证记账负责，账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹，记账应使用钢笔，不准用铅笔或圆珠笔，发生错误应根据性质，采用划线更正或红线更正。凭证、账册应根据专人列册登记，妥善保管，不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理；4。指定专人保管一切未使用的重要空白凭证，如支票、现金收据、发货票据等，动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作废的支票，应注销作废章，妥善保存，不得销毁废弃。（三）货币资金管理制度 1。严格按照国家有关现金管理制度的规定，除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线； 2。做好库存现金的保管工作，有关证券和现金必须放在银箱内，确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对，做好备用金的管理，库存现金不得超过银行规定的限额。建立健全现金账目，做到日清月结，钱账相符，杜绝白条抵库或账外现金，禁止私立“小金库”； 对超过现金收付限额以上的收付款项，必须通过银行结算。（四）费用现金报销制度 为了加强现金报销管理，严格执行财政纪律，对各项现金报销拟定以下制度： 1。差旅费报销制度(具体内容略，下同)； 2。加班费报销制度： 3。医药费报销制度； 4。客饭招待费报销制度。 5。往来账目清理制度 做好结账收付款的工作是保证管理正常运转的重要环节。财务人员要及时结账收款，摧收应收账款。过月未收的账款，要上门催收。对月终尚未清理的债权债务，应查明原因，列出清册。财会人员不能解决的事项应及时上报领导。(五)会计报表制度 会计报表是经营收支执行情况的重要组成部分，其书写报告是领导和上级主管部门了解管理部经济状况和领导工作的重要信息资料，也是编制下半年收支计划的重要依据。所以，要保证报表的数据准确，内容完整，报送及时，手续完备。对年度结算报表，应附有分析收支计划执行情况的说明。(六)固定资产管理制度1.固定资产的涵义 固定资产是指使用期限较长，单位价值较高，在使用过程中保持原有实物形态的资产，是管理部门进行有偿服务所必须的物质条件。为保证固定资产的安全完整，提高使用效率，应管好用好这些资产，提高服务效益和经济效益。2.固定资产的范围和分类(1)凡单价在200元以上的一般设备，单价在500元以上的专用设备，其耐用时间在一年以上的，均列为固定资产；(2)不满上述金额的设备而耐用时间在一年以上的大批量同类财产，也列为固定资产；(3)固定资产分为房屋及建筑物，专用设备，家具设备，电器设备，一般设备等大类。3.固定资产的账务处理(1)固定资产实行分级管理，物资管理部门应建立分类明细账和固定资产登记卡，使用部门应掌握本部门的物品情况，建立物品使用登记卡；(2)购入、自制和馈赠的固定资产，一律开具验收单，并填写登记卡，标明编号；(3)固定资产领用时应填写领用单，并由使用人在登记卡上签名，表明其设备由其保管使用；调离岗位时应将物品缴回，并注销账卡；(4)固定资产的报废、报损，应由部门填写报废、报损单，经财产管理部门审核后，按批准权限逐级审批，方可核销；(5)固定资金调拨，应严格按规定办理。调拨时，先由部门填写调拨申请单，经双方部门领导和上级主管部门签章后有效，使用部门不得自行处理。4.固定资产的管理职能(1)固定资产管理员应负责管理部全部财产的管理，办理固定资产的购置、验收、领发、建卡、报废、报损的处理及账务核算工作，做到账、卡、物相符，每年末进行一次清点、核账，并及时调整账目；(2)为保证固定资产账、卡、物的准确性，管理部门和使用部门要相互配合，定期进行盘点，盈、亏要填表，通过财务部门调整账、卡。公司财务管理的机构及职责(一)财务部门机构的设置 财会部门一般可设置下列人员：财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、统计员、收费员。(二)财会人员的岗位职责1.财会部经理(1)向企业领导人负责，组织公司的财会管理工作，当好企业负责人的经营管理参谋； (2)每月、每季审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分析报表，送企业法人审阅；(3)检查、监督物业管理各项费用的及时收缴，保证企业资金的正常运转；(4)审核控制各项费用的支出，杜绝浪费；(5)合理有效地经营管理好企业的金融资产，为企业创造利润；(6)根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件，制定财会管理具体制度和操作程序；(7)组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定；(8)研究熟悉和实施相关的工商、财会及税务、物价等管理制度，运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。2.主管会计(1)向部门经理负责，具体组织好本部门的日常管理工作；(2)每日做好各种会计凭证和账务处理工作；(3)每月、每季按时做好各种会计报表，定期向业主委员会公布管理收缴及使用情况；(4)负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目，向企业领导及时汇报工作情况；(5)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；(6)按照物业管理的行业特点和需要，分类计账；完成企业领导交办的财会工作。3.出纳(1)遵守公司员工守则和财务管理制度；(2)管理好公司的现金收付、银行存款的存取，保管现金、有价证券、银行支票等；(3)及时追收企业各种应收款项，保护企业和业主利益不受损失；(4)编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作；(5)及时办理各项转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符，并交会计作账。4.统计员(电脑员)(1)及时统计、存储各种费用收付资料，供主管会计参考；(2)维护好电脑设备，保管好所有资料，对变动资料数据应及时修改并存储；(3)及时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴。5.收费员(1)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴；(2)对缴费情况随时进行统计，及时追讨欠缴费用；(3)承接与物业管理相关的经营服务收费，为业主办理各项公用事业费的缴付；(4)和业主(使用人)交朋友，争取他们对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务；(5)完成企业和部门领导交办的其他任务。13、 办公室的主要职责（一）、目的规范办公区的管理工作。（二）、适用范围适用物业管理有限公司及下属各管理处办公区的日常管理工作。（三）、职责1.行政人事部负责人负责公司办公区的日常管理监督工作。2.管理处经理负责管理处办公区的日常管理监督工作。3.行政人事部文员负责管理处办公区公共区域的日常管理工作。3.各管理部负责人负责管理处办公区域的日常管理工作。5.各岗位工作人员负责本岗位的日常管理工作。6.程序要点6.1物品摆放。6.1.1办公区的桌、台、椅、凳均须按规定位置放置，不得随意调整。6.1.2各岗位员工上班前需检查所属物品是否丢失及损坏，发现丢失或损坏的应及时向部门负责人报告，并采取相应的补救措施。须申领或修理的，按办公用品管理标准作业规程或报修管理标准作业规程办理。6.1.3上班时应保持桌面整洁、有序、不允许摆放与工作无关的其他用品。6.1.4下班前应将桌面清理干净，办公椅放在办公桌的恰当位置。6.1.5行政人事部文员及各管理处负责人应在上班前10分钟打开办公区内的照明设备、空调通风设备，检查公共区域物品摆放是否整齐、有序。6.1.6遇到雨天，各管理处负责人应当在办公区门前显眼位置放置公益伞、防滑设施及标识。6.1.7办公区严禁高声喧哗。6.2常用办公设备的使用。常用办公设备包括：电脑、打印机、复印机、传真机、碎纸机、电话及其他设备。6.2.1电脑。A） 经公司电脑培训合格或具有电脑操作证的员工方可单独使用电脑，否则须在电脑管理员陪同下使用。B） 启动与关闭的一般程序：-启动电源插座开关；-启动稳压器开关；-启动电脑主机开关；-启动显示器开关（电脑开始正常操作）；-关闭电脑程序：首先在“开始”栏选择“关闭计算机”对话框，用鼠标点击“关闭计算机”，然后按开启程序的反方向操作。C） 电脑应避免频繁的开关程序，暂时不用的，可将电脑转换为休眠状态。D） 正确使用电脑的详细程序按有关电脑操作工具书的指导进行操作。6.2.2打印机。A） 联机。一般情况下，打印机与电脑连通之后，无须再进行联机。B） 打印机启动与关闭的一般程序：-启动打印机的开关；-放好所需打印机的纸张；-在电脑对话框进行打印操作；-关闭程序按启动程序的反方向操作。C）打印机应避免频繁的开关机操作。D）使用打印机的详细程序按有关打印机操作说明书的指导进行操作。E） 打印文稿经部门负责人、行政人事部、管理处经理或分管人员批准，在文稿上签字后方可予以打印。F） 打印出的文稿应进行校对。一般情况下由发稿部门/人校对，然后将校对好的文稿经电脑修改后，再进行打印。G） 为节约纸张，文稿未进行校对之前，打印时应使用可以使用的旧纸张或旧文稿的背面打印。6.2.3复印机。A） 管理人员应在开始上班时接通复印机插座电源：-开启复印机开关，复印机需自动预热；-检查复印纸是否放好（可以开始工作）；-复印机管理人员下午下班时关闭复印机开关；-关闭复印机电源插座；-正确使用复印机的程序按复印机有关操作说明书进行操作。B） 复印程序-所有需复印的文件、资料必须先在复印记录本上登记，然后再复印；-复印页数在两份（含）以上或三页以上的，须部门负责人在打印复印审批表上批准签字后，方可复印；-复印人员做好登记以后，调定复印纸规格及复印的深浅后，选定复印数按“开始”键复印；-复印机管理员检查复印数量及登记记录是否属实，属实的，在复印记录本上签名确