房地产企业开发成本核算、归集、分配实务应用及纳税风险管控.ppt

房地产企业开发成本 核算、归集、分配 实务应用及纳税风险管控,课程简介,本课程从解决房地产企业成本核算具体实务应用角度出发，通过对开发企业成本核算、归集、分配各环节相关财税基础理论知识结合对应的涉税风险分析，培养管控房地产企业全程的成本架构能力和涉税核算效率及技能。运用具体案例讲解各类房地产企业成本核算实务问题，全面提升财务人员对房地产企业的成本管控和税收筹划技能。,前 言,房地产企业在成本核算、归集和分配方面存在的常见问题： 1、开发项目成本核算对象确定前缺少对开发项目经营计划的透彻了解，缺少统一规划，给后期成本项目的预算和决算带来难度。财务部门决算与工程部门的分项目决算不匹配，造成成本核算信息的通用性差。 2、成本核算项目确定过程中缺少对企业所得税和土地增值税等相关税种的统盘考虑，加大了后续核算的工作量。如确定成本项目时没考虑土地增值税清算单位的确定问题，进入土地增值税清算阶段不得不按土地增值税的清算单位进行整个项目的重新计算。 3、开发前期票据监管不规范，造成后续核算难度加大。特别是土地增值税清算阶段出现票据处理的严重危机。 4、会计核算技能薄弱，缺少对房地产企业成本核算的预算和决算知识，不能有效管控不同成本项目的比例，加大了票据的涉税违法风险。,目 录,一、成本核算的总体要求及原则 二、成本核算的基本程序 三、成本核算对象的确定 四、成本核算对象的具体设置 五、成本核算科目的核算及票据处理 七、开发成本的归集和分配 八、开发企业成本归集和分配的税会解析 九、开发成本核算、归集、分配的实务案例讲解和涉税风险分析 十、所得税汇算清缴中成本与收入的税务处理 十一、“营改增”对成本核算带来的影响及应对方法,1、符合会计准则等会计政策; 2、与税收政策相衔接，减少税会差异，有利于税收利益最优化原则; 3、满足企业成本管理要求，便于为管理层提供有效数据、适应决策服务的需要。,一、成本核算的总体要求及原则,1、确定成本核算对象 应根据成本核算对象确定原则和项目特点确定。 (一)费用 指企业一切开支及耗费各种日常活动发生的所有耗费，包括生产产品、提供劳务发生的各种耗费。分计入当期损益的期间费用和最终形成存货（开发成本和开发产品）的生产性消耗费用。 (二)开发企业成本对象 成本即对象化的费用。房地产企业核算对象指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。包括土地开发产品、房屋开发产品，及按一定标准划分的具体成本对象。 每一独立编制设计概（预）算或每一独立的施工图预算的单项开发工程项目为成本核算对象。,二、成本核算的基本程序,(三)不同税种成本核算对象的确定 情况1、土地增值税清算单位确定的相关税法要求。 国税发2006187号：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对分期开发项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。属多个房地产项目共同成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积比例或其他合理方法，计算确定清算项目扣除金额。 辽地税函201292号：确定土地增值税清算单位时，地税机关应以发改委审批、备案确定的房地产开发项目作为清算单位；对分期开发项目，应以住建部门或国土规划部门下发的建设工程规划许可证确定的分期建设项目作为清算单位。,二、成本核算的基本程序,二、成本核算的基本程序,情况2、企业所得税在成本对象确定方面的相关要求。 国税发200931号第26条:成本对象指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。 总局公告2014年第35号 （2014-6-16）自2014年7月16日起： 1、房地产企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同企业所得税年度纳税申报表一并报主管税务机关。房地产企业将已确定成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报主管税务机关。,二、成本核算的基本程序,总局公告2014年第35号 2014-6-16： 2、房地产企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。 3、主管税务机关应对房地产企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产企业补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按税收征收管理法相关规定处理。,二、成本核算的基本程序,2、设置成本核算科目，归集开发成本。建立成本合同台账，核算和归集开发成本。 3、确定成本分摊方法。按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间分配方法和标准。 4、在成本核算对象之间分摊成本。将归集的开发成本费用按确定方法和标准在各成本核算对象之间分配。 5、计算各成本核算对象的开发总成本，编制项目开发成本计算表。 6、结转完工开发产品成本。正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。,二、成本核算的基本程序,7、结转已销开发产品成本。正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担成本，按与结算销售收入配比原则正确结转完工开发产品的销售成本。 8、编织成本报表。根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 注意：对房地产企业成本核算，成本对象和成本项目的划分和确定是正确核算开发成本的基础。,二、成本核算的基本程序,三、成本核算对象的确定,为满足核算企业经营成果需要，须按一定原则和方法确定成本核算对象，归集不同开发产品成本支出，正确配比不同开发产品收入和成本，准确核算项目开发经营成果。 1、什么是成本核算对象？ 指房地产企业开发经营中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。 成本核算对象不同于最终开发产品，它是具有不同使用功能的开发成本归集单元，可理解为归集最终开发产品成本的手段和中间步骤。归集不同最终开发产品成本才是成本核算的目的。,三、成本核算对象的确定,2、成本核算对象确定前提。 （1）确定前要透彻了解开发项目经营计划，合理确定项目分期，清楚项目立项文件、“四证”等项目合法性文件中关于项目建设内容、土地性质等方面规定，清楚所有开发产品处理方式或处理方式可能发生变化，提高划分合理性。 （2）确定时财务部门和预算或成本部门应充分沟通，规范成本核算对象使用名称，保持部门之间成本核算对象划分一致，提高成本信息通用性。 （3）在项目策划、实施和决算阶段，保持划分一致，保持项目预算和决算成本核算数据口径一致。 （4）成本核算对象不同于开发产品种类，确定成本核算对象宜细不宜粗，以适应开发产品处理方式可能发生的变化，满足土地增值税计算、对成本核算进行策划和共同成本分配需要。 （5）成本核算对象划分应满足成本计算的需要，便于成本费用归集，适应成本监控要求。,三、成本核算对象的确定,3、成本核算对象的确定原则。 （1）可否销售：开发产品能对外经营销售的，应作独立成本核算对象核算；不能对外经营销售的，先作为一般成本核算对象进行成本归集，然后再将其成本摊入能对外经营销售的成本核算对象。 （2）分类归集：对不同开发地点、竣工时间跨年或产品结构类型存在明显差异的群体开发项目，应分别作成本核算对象核算。 （3）功能区分：开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可作独立成本核算对象核算。 （4）定价差异：开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，可分别作成本核算对象核算。 （5）成本差异：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，可分别作成本核算对象核算。 （6）权益区分：开发项目属受托代建或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本核算对象核算。,三、成本核算对象的确定,4、成本核算对象确定具体方法。 情况1、一期开发完毕项目。 按差异性原则和不同属性（可否销售）原则分别划分确定。 （一）按开发产品差异性原则划分确定。 1.住宅：多层、小高层、高层、别墅（独体、联排）； 2.商业地产：独立商业、写字间、酒店、公寓，车库（有产权）等； （二）如有不同属性（可否销售）分别按销售和持有划分确定。 情况2、成片分期（区）开发项目。 以各期(区)为成本核算对象。在按期(区)划分基础上： （1）如同一期内有不同属性（可否销售）、物业类型，还应按可否销售及物业类型划分。 （2）如同一项目有裙楼、公寓、住宅、写字楼等不同功能的；或同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按功能或结构划分成本核算对象。,三、成本核算对象的确定,3、成本核算对象确定具体方法。 情况3、配套设施。 （一）对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发成本，一般应单独作成本核算对象。 （二）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按属性（是否出售）确定成本对象。 1. 属营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应单独作成本核算对象。除企业自用按建造固定资产处理外，其他一律按建造开发产品处理。 2.属非营利性且产权属全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费有关规定处理。,三、成本核算对象的确定,3、成本核算对象确定具体方法。 情况4、车库 （一）计容积率的地上车库，可办理产权对外销售的，单独作成本核算对象。 （二）地下、半地下车库（车位）可办理产权对外销售的，单独作成本核算对象。 （三）利用人防设施的车库（车位），不单独作成本对象，其建造费用按公共配套设施费有关规定处理。 注意事项：成本对象在开工前根据规划等确定，已确定不得随意变更。,情况1：一期开发完毕的项目， 成本核算对象两层设置。 第一层：项目内共同成本设置 土地征用及拆迁补偿费（土地成本） 前期工程费 基础设施费 开发成本项目（一期）共同成本 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费,四、成本核算对象的具体设置,情况1：一期开发完毕的项目， 成本核算对象两层设置。 第二层：具体成本对象设置 土地征用及拆迁补偿费（土地成本） 前期工程费 基础设施费 开发成本项目具体成本对象（住宅等） 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费,四、成本核算对象的具体设置,情况2：成片分期（区）开发的项目， 成本核算对象三层设置。 第一层：分期（区）项目内共同成本设置 土地征用及拆迁补偿费（土地成本） 前期工程费 基础设施费 开发成本项目共同成本 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费,四、成本核算对象的具体设置,情况2：成片分期（区）开发的项目， 成本核算对象三层设置。 第二层：项目内共同成本设置 土地征用及拆迁补偿费（土地成本） 前期工程费 基础设施费 开发成本项目（一期）共同成本 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费,四、成本核算对象的具体设置,情况2：成片分期（区）开发的项目， 成本核算对象三层设置。 第三层：具体成本对象设置 土地征用及拆迁补偿费（土地成本） 前期工程费 基础设施费 开发成本项目（一期）具体成本对象（住宅等） 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费,四、成本核算对象的具体设置,开发成本的核算 一、土地成本（土地征用及补偿费） 指为取得土地使用权而发生的各种成本费用。具体包括： （一）土地出让金：按国有土地使用权出让合同缴的土地使用权转让成交价，包括土地使用权出让地价、纯土地出让金、土地转让费、土地变更用途和超面积补交的地价、耕地占用税、及其他为取得土地使用权发生支出。 国税发2007129号：耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的，用地人为纳税人；审批文件中未标明用地人的，应要求申请用地人举证实际用地人，实际用地人为纳税人；实际用地人尚未确定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，实际用地人为纳税人。 因此企业购买土地缴纳的出让金和缴纳政府购地发生的相关费用，应包含耕地占用税。,五、成本核算科目的核算及票据处理,（二）土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆除及拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。 （三）购土地的契税：土地使用权转让缴的契税。 契税相关政策：财税2004134号 1、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 情况1：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没成交价格或成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认价格。土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。,六、成本核算科目的核算及票据处理,情况2：以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价成交价格，土地出让金、市政建设配套费及各种补偿费用应包括在内。 2、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。 案例：某房地产公司开发一处经济适用住房(土地系划拨用地)，同时发生部分土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等。 请问：房地产企业发生的“土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费”是否需缴契税？,六、成本核算科目的核算及票据处理,【相关文件】 辽地税发200749号： 1、棚户区改造项目指符合城市棚户区改造条件，列入城市棚户区改造方案和计划，报全省城市集中连片棚户区改造协调小组审定后列入省棚户区改造计划的城市棚户区改造项目。 2、对上述棚户区改造项目，实行下列契税、城镇土地使用税、营业税征免政策： （1）以划拨方式取得土地使用权用于棚户区改造的，不征契税；以出让方式取得土地使用权用于棚户区改造的应按规定征收契税。（分土地取得方式） （2）对政府组织并实施的拆迁补偿免征契税；对由开发企业实施的拆迁补偿应按规定征收契税。（分实施方体）,六、成本核算科目的核算及票据处理,（四）大市政配套费：按政府相关文件规定缴的大市政配套费用及自建红线外基础设施费用，如：红线外排水、采暖、燃气、高低压系统发生费用。 （五）其他：土地闲置费、滞纳金、土地登记费等不能在以上明细中进行归集的或不能预期的其他土地成本。 相关税收政策 根据土地增值税暂行条例第六条和土地增值税暂行条例实施细则第7条规定，对企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用，不能作为扣除项目金额。因此，在计征土地增值税时不能作为正常成本费用支出予以扣除。 国税函2010220号：房地产企业逾期开发缴的土地闲置费计算土地增值税时不得扣除。,六、成本核算科目的核算及票据处理,开发前期准备费（前期开发费） 指取得土地使用权后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘等前期费用。包括内容： （一）咨询调研费：项目立项前、立项后对项目进行可行性研究及聘请相关专家或向中介机构支付的咨询调研费。如：可行性研究费、公证费及规划、交通、环境评估费、市场调研费及委托其它公司所支付的咨询服务费用等。 （二）设计费：项目立项后的规划设计费、施工图设计费及各项基础设施单独发生的设计费，如：方案招标费、规划设计模型制作费、专家咨询费、方案设计费、初步设计费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、主体工程施工图设计费、修改设计费、施工图审查费、基础设施类园林设计费等。,六、成本核算科目的核算及票据处理,开发前期准备费（前期开发费） （三）报批报建费：缴给政府行政事业单位的项目开发相关费用，包括消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费、规划管理费、工程定额测定费、新材料基金(或墙改专项基金)、价格调节基金、劳保基金、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、安检费、质检费、验收费、质量监督管理费、标底编制费、交易中心手续费、招投标管理费；水、电、煤气、热力等增容费及其他报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费等。 （四）人防建设费：按政府相关规定缴的人防异地建设费及自建人防设施完工后分配进入的成本费用。自建人防设施作为单一产品对象进行管理，其成本核算同无偿公共配套设施，完工后分配计入单一产品对象对应的该科目。,六、成本核算科目的核算及票据处理,开发前期准备费（前期开发费） （五）勘探测绘费：初勘、详勘及建造研究用房的材料及施工费等费用。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等；项目开发前各种测绘费，如土地测绘费、房屋测绘费等。 （六）临时设施费：接通红线外施工用临时道路的建造、拆除等费用；接通红线外施工用临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费、开发商承担的工程前期施工用电费等费用；接通红线外施工用临时给排水设施的建造、管线铺设、改造、迁移、拆除费，开发商承担的工程前期施工用水费等费用；为达到设计地坪标高发生的场地清运费、平整等费用，包括挖山，大回填等；非总包单位的临时围墙、围板的建造、装饰、拆除费用；工地临时办公室的租用、建造及装修、装饰、拆除费用；施工用临时占道费、临时借用空地租费等；临时设施内的电器、家具等资产不属临时设施费。 （七）其他：不能在以上明细中归集的、不可预期的其他开发前期准备费，如挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。,六、成本核算科目的核算及票据处理,基础设施费。 指项目开发中发生在红线内、主体建筑安装工程外的道路、广场、供电、供水、供气、供热、排污、排水、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施工程发生支出。包括内容： （1）室外给排水系统费：开发产品红线内给排水系统，包括：红线内自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、中水系统、热水系统的管线铺设费、接口补偿费、搭桥费等费用。 （2）室外采暖系统费：开发产品红线内采暖系统，包括：红线内铺设管道系统的管线铺设费、接口补偿费、搭桥费等费用，独立建设的热交换站土建、安装工程费，独立建设的锅炉房土建、安装工程费等费用。 （3）室外燃气系统费：开发产品红线内燃气系统，包括：红线内铺设管道系统的管线铺设费、接口补偿费、搭桥费等费用，调压站土建、安装工程费等费用。,六、成本核算科目的核算及票据处理,（4）室外高低压系统费：开发产品红线内高低压系统，包括：红线内高压线路及低压线路的线路工程铺设费、接口补偿费、搭桥费等工程费，独立建设的配电室、开闭站的土建、安装工程费等费用。 （5）室外消防系统费：开发产品红线内的室外消防系统的施工费等。 （6）室外智能化系统费：开发产品红线内的电子巡更系统、监控系统等线路铺设、设备安装、室外背景音乐设施采购及安装及按规定应缴的有关费用等 （7）园林环境工程费：开发产品过程中发生的绿化、环境等设施支出。 （8）绿化及小品建设费：人工草坪、栽花、种树等绿化支出费用；雕塑、喷泉、环廊、假山、凉亭、人工湖、儿童乐园、健身器材等工程费用。,六、成本核算科目的核算及票据处理,（9）道路及广场建设费：道路铺设及广场建设等工程费用。 （10）室外交通设施费：各种室外交通划线，各种交通指示牌、标识牌、示意图、档车器、防撞器等费用。 （11）其它园林环境工程费：围墙建设费用；室外照明电气工程，如路灯、草坪灯、室外灯箱、灯牌等；垃圾筒、坐椅等零星设施支出。 （12）其他：不能在上述明细项目中归集的、不可预期的建设基础设施费用支出。,六、成本核算科目的核算及票据处理,建筑安装工程费 指项目开发中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项建筑安装工程费及设备费。自营工程应包括建筑过程中发生的材料费、人工费、机械使用费等；发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”确定，有甲供材料、设备的，还应包括甲供材料、设备费。具体内容： （一）主体建筑工程费：产品开发建设中发生的各项建筑工程费用，包括内容： （1）基础工程费：包括地基处理、土石方工程、护壁（坡）、降水、桩基及桩基检测、主体结构基础等费用。 （2）结构主体及粗装修工程费：包括结构主体及粗装修、总包开办费、照管费、外墙保温及涂料、防火卷帘门、防火门、入户门等工程费用。,六、成本核算科目的核算及票据处理,（3）铝合金塑钢门窗及幕墙工程费：除通风工程以外的室外百叶，阳台玻璃栏板及金属栏杆。 （4）公共部位精装修工程费：主要包括大堂、楼梯间、雨蓬、连廊公共走道及电梯厅等精装修费用。 （5）室内精装修工程费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台精装修费用及户内门费用。 相关文件 关于印发建筑安装工程费用项目组成的通知（建标2003206号）规定，建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成。直接费由直接工程费和措施费组成。 直接工程费：指施工中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。材料费：指施工中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品费用。 根据建标2003206号规定，只有构成工程实体的材料费才构成建筑安装工程费内容。而精装修所用家电、家俱不构成工程实体，不符合土地增值税扣除项目内容，因此不能作成本项目扣除。,六、成本核算科目的核算及票据处理,其它主体建筑工程费：除上述工程费用外其他与主体建筑工程相关的费用支出。 （二）主体安装工程费：产品开发建设中发生的各项安装工程费用，包括内容： （1）给排水工程费：给水、排水、中水、直饮水、热水等管道敷设及设备安装费用。 （2）空调工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制等空调设施安装及管道敷设等费用。 （3）采暖工程费：水暖、汽暖等供热设施安装及管道敷设等费用。（属房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起） （4）通风工程费：通风风道及设备的安装等费用。,六、成本核算科目的核算及票据处理,（5）电气工程费：主体工程中变配电室的设备安装及管线敷设费用、动力照明及防雷接地工程费用。 （6）室内弱电工程费：包括保安监控、停车管理系统、电信网络、卫星电视、三表远传、家居智能化、独立于消防广播外增设的背景音乐等弱电工程的设备采购及安装费用。 （7）消防工程费：消防报警系统、气体灭火、消火栓及自动喷淋系统设备采购及安装工程费用。 （8）燃气工程费：煤气管线等燃气设施采购及安装工程费用。 （9）电梯工程费：电梯设备供应及安装费用。 （10）其它主体安装工程费：除上述工程费用外其他与主体安装工程相关的费用支出。,六、成本核算科目的核算及票据处理,（三）其他工程费：其他不能在上述两项中归集的建筑安装工程费，具体内容： （1）工程监理费：支付给工程监理单位的费用。 （2）工程咨询服务费：招标咨询公司招标费，代办招投标费用，预算和结算审核费用。 （3）车库交通设施费：车库内交通设施、划线、标识费用，室内标识牌、示意图等费用。 （4）检验检测费：项目开发中的有关主体工程的室内空气检测费，消防、环境、电气等各种检测费用。 （5）其他工程费：除上述工程费用外，其他不能在主体建筑工程费、主体安装工程费中归集的工程费用。,六、成本核算科目的核算及票据处理,公共配套设施费 指项目规划许可中配套设施。 指产品开发过程中，根据有关法规，产权（包括收益权）不属开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。 一般包括：游泳池、会所、学校、幼儿园、网球场、邮局、临时公建、独立垃圾楼、居委会、派出所、岗亭、自行车棚、公厕等设施的大市政配套费、设计费、报批报建费、主体建筑安装工程费等费用。,六、成本核算科目的核算及票据处理,开发间接费 指房地产企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项目费用。各项目公司开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等部门发生的费用计入本科目。包括内容： （一）现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资、福利费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、住房公积金、劳动保护费、临时用工劳务费、办公费、通讯费、差旅费、业务招待费、培训费、会议费、市内交通费、车辆使用费、租赁费、修理费、折旧费、低值易耗品摊销、无形资产摊销、水电费、误餐费、物业管理费、咨询费、保险费、办公室装修费用、周转房的摊销等。,六、成本核算科目的核算及票据处理,工资：指开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等(以下简称现场管理部门) 人员的工资、奖金及工资性补贴。对临时雇佣的劳务工支付劳务费不在本项目核算，在“临时用工劳务费”科目核算。 福利费：指现场管理部门人员实际发生的福利费支出。 工会经费：指现场管理部门人员工资总额2%计提的缴工会掌握使用的工会活动经费。 职工教育经费：指按现场管理部门人员工资总额2.5%计提的用于职工教育的经费。 社会保险费：指按现场管理部门员工提取的基本社会统筹保险基金，包括基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险等。 住房公积金：指按国家规定为现场管理部门员工提取的住房公积金。,六、成本核算科目的核算及票据处理,劳动保护费：指现场管理部门发生的劳动保护用品购置费等。 临时用工劳务费：指现场管理部门临时雇佣的劳务工所支付费用。 办公费：指现场管理部门发生的各种办公用品、文件资料的邮寄费、IT软件硬件维护费、资料费、印刷费等。 通讯费：指现场管理部门发生的通讯设施开通费用、固定电话费、手机费、网络使用费等。 差旅费：指现场管理部门因公出差、法定探亲假实际发生的车、船、飞机、交通费、住宿费、住勤补助费、误餐补助、司机出车补助和单位核定的差旅费包干费用等。 误餐费：指现场管理部门的人员因公错过就餐时间，需在外就餐的，根据实际误餐次数，按规定标准支付的误餐费。,六、成本核算科目的核算及票据处理,交际应酬费：指现场管理部门为开发经营活动的合理需要而支付的招待费用。 会议费：指现场管理部门召开的专业工作会议费用，包括会议期间租用场地的费用、车辆使用费、资料印刷费等。 市内交通费：指现场管理部门人员办理公司业务时在本市发生的交通费用。 车辆使用费：指现场管理部门使用的内部、外部运输车辆及职工上下班使用的车辆所发生的汽油费、维修费、保险费、通行停车费等。 租赁费：指现场管理部门租赁的开发用及管理用设备、办公场所或建筑等支付的租金。 办公室装修费用：现场管理部门的办公室发生的装修费用。 水电费：指现场管理部门使用水、电的费用。,六、成本核算科目的核算及票据处理,物业管理费：指现场管理部门发生的物业管理费，包括物业维护保养费、保安服务费、保洁费等费用。 折旧费：指现场管理部门使用的各类固定资产计提的折旧费用。 低值易耗品摊销：指项开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门使用的低值易耗品摊销的费用。 无形资产摊销：指公司分期摊销的与产品开发管理相关的无形资产价值，一般是工程管理软件的摊销。 （二）资本化利息：直接用于开发项目借款利息支出、汇兑损失、金融机构手续费，减去利息收入、汇兑收益净值。 （三）咨询服务费：指各项目公司支付给集团开发咨询服务费。 （四）物业完善费：按规定应付的物业前期开办费、委托物业代管已竣工但未交付房屋的物业费、水电费等费用。 （五）公共维修基金：按政府规定应由开发商承担的公共维修基金。,六、成本核算科目的核算及票据处理,（六）后期维修费：开发产品竣工验收后由开发商承担各项维修费用。 （七）产权登记费：办理住宅相关权证的登记费、手续费等。 (八)营销设施建造费： 广告设施费；销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间现场设计、工程、装饰费；临时销售通道设计、工程、装饰等费用；售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品及保洁、保安、维修费。主体外搭设样板间还包括建造费用； 其他。 （八）其他：项目交付使用后发生的，按规定应由开发商补贴给物业公司水、电、气等价差，及其他不可预期、应计入开发间接费的费用，及营销设施建造费。,六、成本核算科目的核算及票据处理,一、房地产企业涉及发票方面主要法规 1、行政处罚 发票管理办法第22条 任何单位和个人不得有下列虚开发票行为： (1)为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符发票； (2)让他人为自己开具与实际经营业务情况不符发票； (3)介绍他人开具与实际经营业务情况不符发票。 虚开发票的，由税务机关没收违法所得；虚开金额在1万元以下的，可并处5万元以下罚款；虚开金额超过1万元的，并处5万元以上50万元以下罚款；构成犯罪，依法追究刑事责任。,六、成本核算科目的核算及票据处理,六、成本核算科目的核算及票据处理,一、房地产企业涉及发票方面主要法律法律规定 2. 刑事处罚 【虚开除增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵押税款发票以外的其他发票的刑法规定】如建安发票 “虚开本法第205条规定以外其他发票，情节严重的，处二年以下有期徒刑、拘役或管制，并处罚金;情节特别严重的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 （刑法修正案（八）第33条（在刑法第205条后增加一条，作为第205条之一） 【虚开其他发票的立案标准】 虚开刑法第205条规定以外的其他发票，涉嫌下列情形之一，应予立案追诉： （1）虚开发票一百份以上或虚开金额累计在四十万元以上的； （2）虽未达到上述数额标准，但五年内因虚开发票行为受过行政处罚二次以上，又虚开发票的； （3）其他情节严重情形。（在立案追诉标准（二）中增加第61条：虚开发票案（刑法第205条之一）,六、成本核算科目的核算及票据处理,虚开建安发票案例： 【例1】：辽宁侦破一房地产公司虚假发票偷税案 2010年1至3月，辽宁省地税局在实施房地产税收专项检查中，与公安机关密切配合，成功破获辽宁某房屋有限公司利用虚假发票偷税案。经查，该公司2007至2009年间，利用虚假发票、虚构业务、多列成本费用、虚开发票、重复列支、多列开发成本等手段偷逃税款。此案共查处非法发票1,016份，查补税款3,630万元，加收滞纳金1,090万元，罚款5,550万元。 例2：北京天富房地产公司在开发北京美惠大厦项目中，该工程项目预算造价2.3亿元，工程1998年12月完工后，根据实际造价总结算金额1.3亿元，但该企业开具发票总额人民币2.3亿元。涉嫌虚增1亿元成本，逃税2,577万元。 2008年该公司总会计师、会计人员分别判处有期徒刑3年，罚金3万元。对该公司罚款5,154万元，加滞纳金3,098万元。,六、成本核算科目的核算及票据处理,3.【明知是伪造的发票而持有的刑法规定】 “明知是伪造的发票而持有，数量较大的，处二年以下有期徒刑、拘役或管制，并处罚金;数量巨大的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。（刑法修正案（八）第35条 在刑法第210条后增加一条，作为第210条之一） 【明知是伪造的发票而持有的立案标准】 明知是伪造的发票而持有，具有下列情形之一，应予立案追诉： （1）持有伪造的增值税专用发票五十份以上或票面额累计在二十万元以上的，应予立案追诉； （2）持有伪造的可用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票一百份以上或票面额累计在四十万元以上的，应予立案追诉； （3）持有伪造的第（1）项、第（2）项规定以外的其他发票二百份以上或票面额累计在八十万元以上的，应予立案追诉。 （在立案追诉标准（二）中增加第68条之一：持有伪造的发票案（刑法第210条之一） ）,六、成本核算科目的核算及票据处理,发票违法对社会信用体系的影响 总局公告2014年第41号 2014-7-4 自2014年10月1日起，税务总局公布各级税务机关查结的符合下列标准的税收违法案件信息： （1）虚开增值税专用发票或虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票，虚开税款数额1,000万元以上的； （2）虚开普通发票，票面额累计5,000万元以上的。,二、开发成本明细科目具体内容对应的票据处理。 土地增值税：国税发2006187号 扣除取得土地使用权所支付金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 企业所得税： 企业所得税法第8条：企业实际发生的，与取得收入有关的，合理的支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。 国税发200084号第3条：纳税人申报扣除要真实、合法。真实指能提供证明有关支出确属已实际发生的适当凭据；合法指符合税收规定。其他法规与税收法规规定不一致，以税收规定为准。 结论：企业发生支出允许税前扣除条件：既要符合与取得收入有关的、合理的支出等相关性原则，又要提供适当合法凭据。 凭证总原则：经营活动发票；政府规费行政事业统一收据；非经营活动充分适当凭据。,六、成本核算科目的核算及票据处理,（一）土地征用及拆迁补偿费。 内容：为取得土地开发使用权(或开发权)发生的各项费用，包括：土地出让金或转让金、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出等。 合法有效凭证： 1.土地出让金或转让金：国土资源部门开的“国有土地有偿使用收费专用收据”规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票； 2.耕地占用税、契税： “契税完税证”、税收缴款书等税收完税凭证； 3.拆迁费:协议、建筑安装发票; 4.土地评估费：服务业发票；,六、成本核算科目的核算及票据处理,5.拆迁补偿： 情况1：补偿个人：1.拆迁补偿协议；2.身份证复印件； 3.原房产证复印件； 4.收据（本人签字）；5.拆迁验收单。 情况2：公司：1.拆迁补偿协议；2.营业执照和法人身份证复印件；3.原房产证复印件；4.收据 相关文件：国税函2008277号：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为，按国税发1993149号规定，不征营业税。 土地管理法规定，征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。 结论：青苗补偿费不征营业税。 注意：国税函199787号规定：对土地承包人取得土地上建筑物、构筑物、 青苗等土地辅助物补偿收入，应按营业税暂行条例的“销售不动产其 他土地附着物”税目征营业税。此文件根据国家局2011年2号公告已将其废 止。,六、成本核算科目的核算及票据处理,5.拆迁验收单。 产权调换：项目内、项目外异地购房安置。 异地购房安置拆迁户，拆迁与补偿面积差如何进行纳税处理？ 案例：甲房地产公司向A房地产公司购房500套安置被拆迁户，每套面积100平方米，价值80万元，甲与A约定将房屋过户至指定安置人。按补偿协议，甲应补偿被拆迁户人均90平方米，超出部分甲按市场价1万元/平方米与被拆迁户结算并收价款10万元。 请问：甲每套安置房收取10万元是否涉及营业税？会计处理时应冲减拆迁安置成本吗？,六、成本核算科目的核算及票据处理,企业处理：甲购A房用于拆迁补偿，根据国税函1995549 号规定，外商投资企业从事城市住宅小区建设，对偿还面积 与拆迁建筑面积相等部分，由当地税务机关按同类住宅房屋 成本价核定征营业税。本例，若认定甲购入房再转让，购房 成本价已确定，无须核定征营业税。购置与转让价相等，偿 还面积与拆迁建筑面积相等部分即90平方米补偿不需缴营业 税。超过部分即每套10万元，仅需按购置差额2万元（1010 0.8）缴营业税。,六、成本核算科目的核算及票据处理,企业会计处理如下（单位：万元，下同）： 购入房屋 借：开发产品 80 贷：银行存款 80 安置补偿 借：土地征用及拆迁补偿费 72 贷：开发产品 72 收取差价 借：银行存款 10 贷：营业收入 10 借：营业成本 8 贷：开发产品 8,六、成本核算科目的核算及票据处理,分析：根据实质重于形式原则，上述处理欠妥。甲购房没以自己 为购买人，而直接将房屋过户给拆迁安置人，甲相当于以每套90 平方米标准价72万元支付货币补偿给被拆迁户，被拆迁户委托甲 以每套80万元购A公司房屋并支付甲手续费2万元。A销售不动产发 票直接开给被拆迁户，与甲无关。因此，甲应以收取超面积价差2 万元按“服务业代理业”缴营业税。 会计处理如下： 购入房屋： 借：其他应收款 80 贷：银行存款 80 代购房屋收取差价 借：土地征用及拆迁补偿费 72 银行存款 10 贷：其他应收款 80 营业外收入（或其他业务收入）2,六、成本核算科目的核算及票据处理,最终，甲实际承担拆迁补偿费支出72万元，与国税2010220 号“异地安置房屋属购入的，以实际支付购房支出计入拆迁补 偿费”纳税处理一致。甲不需就10万元差额缴营业税，仅就收 取代理手续费2万元缴营业税即可。 国税发200931号第27条:开发产品计税成本支出内容如下： 土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括：土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。,六、成本核算科目的核算及票据处理,（二）前期工程费。 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平、围挡、报批报建费,包括：消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费、规划管理费、工程定额测定费、新材料基金(或墙改专项基金)、价格调节基金、人防建设费等。 合法有效凭证： 1. 水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究：服务业发票； 2. 场地通平、围挡：建筑安装发票等； 3. 散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费、规划管理费、工程定额测定费、新材料基金(或墙改专项基金)、价格调节基金、人防建设费：行政事业单位票据。,六、成本核算科目的核算及票据处理,（三）基础设施建设费。 指开发项目开发中发生的各项基础设施支出，主要包括：开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 合法有效凭证： 1.开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费建筑安装发票； 2.非应税行为的，提供行政事业单位票据。 （四）建筑安装工程费。 指项目开发中发生的各项建筑安装费用，主要包括：项目建筑工程费和项目安装工程费等。 合法有效凭证：除购门窗和电梯可提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他须提供建筑安装发票。建安发票应在项目所在地税务机关开。 甲供材：直接购入安装：,六、成本核算科目的核算及票据处理,1.“甲供材”由来： “甲供材”是建筑行业术语。在建筑工程中，建设方一般被称甲方，建设方自行购买用于工程材料称“甲供材”。在原建设部建设工程工程量清单计价规范解释，也称“甲方供料”。 2.“甲供材”目的： 一是控制工程质量， 二是降低工程造价。,甲供材的合同规定和票据处理,甲供材的合同规定和票据处理,3、“甲供材”依据： 根据建筑工程施工发包与承包计价管理办法（原建设部令第107号）规定，工程总造价根据发包与承包价计算方法分工料单价法和综合单价法。 工程造价直接费中的材料费，指该项建筑工程使用所有材料，不管这些材料是施工方购买的，还是建设方即甲方直接提供的。这可从建设工程工程量清单计价规范解释中得到印证。该解释规定，甲方供料应计入投标报价中，并在综合单价中体现；甲方购买材料费须列入综合单价，如在招投标阶段无法准确定价，应按暂估价。 4、涉税问题： 施工方因“甲供材”需缴相关税金，实际上是包含在工程造价中的。即“甲供材”涉及营业税名义纳税人是施工方，但实际负税人却是建设方。,甲供材的合同规定和票据处理,5.实施方式： 主要有两种，一是合同内“甲供材料“，二是合同外“甲供材料“，主要体现在合同签订时不同处理。 合同内“甲供材料“，又分甲方转售材料和甲方代购材料。 6.具体涉税问题： （1）合同外“甲供材料“。 甲方与乙方签订合同价款中不包括甲方自行采购材料部分。工程所需主要原材料由甲方自购，并提供给乙方但与乙方不发生材料结算。合同中注明材料部分由甲方自购，相关增值税发票开给甲方。与乙方合同中仅规定乙方施工费。 合同外“甲供材“税收政策： 除提供建筑业劳务的同时销售自产货物行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供设备价款。（营业税暂行条例实施细则第7条和第16条）,甲供材的合同规定和票据处理,合同外“甲供材“，甲方应按提供建筑业劳务材料金额于建筑工程所在地缴建筑业营业税，甲供材料直接计入本单位工程成本，不再给施工方开建筑业发票。甲方资产计价中应包括“甲供材“发票实际金额。 乙方应就向甲方收取施工费缴建筑业营业税，并向甲方开施工费部分“建筑业“发票。施工方在收到材料及以后发出材料时不作账务处理，只在账外登记管理，“甲供材”部分不反映在施工方工程收入和工程支出中。,合同外甲供材的具体应用,1.甲供材料由建筑公司施工 案例 A房地产公司发包一建筑工程，工程价款1,000万元，其中甲方供材料600万元，乙方劳务费400万元。 问： （1）600万元甲方供材是否需缴建筑业营业税？由谁缴纳？ （2）A公司应取得何种发票作开发成本税前扣除依据？ （3）合同签订时应注意什么问题？,合同外甲供材的具体应用,涉税分析 【营业税计税依据】：除提供建筑业劳务的同时销售自产货物行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供设备价款。（营业税暂行条例实施细则第7条和第16条） 结论：甲供材需纳营业税 【营业税扣缴义务人】：中国境外单位或个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或购买方为扣缴义务人（ 营业税暂行条例第11条） 结论