2010汇鑫国际名城营销策划报告.ppt

汇鑫国际名城营销策划报告,我们的团队， 2002年进入吉安市场 调研/策划/推广/代理/ 在职员工70余人 累计服务项目近200万平米 大型居住区/高端住宅/酒店式公寓/商业 海通地产/鸿鑫地产/天立实业/恒鹏实业 和济置业星港地产 2009在楼市极不稳定的形势下毅然突围 2010年期待新的更大突破,钜太的团队,细分吉安当前的市场环境/为本项目找到准确的市场定位 在现有环境下,为迅速建立本项目品牌形象/找到良好的沟通平台 在当前的市场环境下,为达成本项目的成功销售,准确找到目标客户/找到与客户沟通的渠道/找到与客户对应的话语体系,我们的任务：,钜太的任务,市场研究分析,吉安经济研究 市场环境研判 城市板块发展规划 市场研判结论 竞争楼盘对比分析 本项目定位问题思考,项目四周简析 项目产品户型分析 项目swot分析 项目属性定位,营销定位思路 客群定位分析 市场竞争定位 项目市场定位 形象定位 营销策略,报告整体框架,项目研究分析,项目定位分析,开发策略思考及建议,开发策略建议 开发及推售建议 规划建议 户型设计建议 物业安保智能化建议 开发产品建议,阶段营销分析,全程推广建议 阶段营销细则,市场研究分析,吉安宏观经济背景分析,2008金融危机下经济运行情况,2008年吉安全市实现生产总值505亿元，同比增长15.2%，比上年同期提高1.6个百分点，速度创13年来的最高增幅。分季度看，全年四个季度累计增速分别为13.0%、14.9%、13.6%和15.2%，四个季度增速全部保持在13.0%以上，全市经济呈快速增长态势。人均生产总值达到10571元，可比增长14.4%。,2008年在美国次贷危机及由此引发的全球金融危机下，吉安全市生产总值同比2007年增长15.2%，为近年来最高增幅。,吉安经济研究,2009年18月经济运行情况,1-8月，全市规模工业增加值可比增长17.8%，较前6个月分别回升2.25、2.45、2.35、0.77、0.75和0.72个百分点；固定资产投资增长45.4%，始终保持高位运行之势；社会消费品零售总额增长18.2%，较1-5月、1-6月和1-7月分别回升0.4、0.4和0.1个百分点；外贸出口增长50.4%，增速除1-2月外始终保持在50%以上；财政总收入增长13.1%，连续3个月实现两位数增长，较1-2月的8.7%回升4.4个百分点。,1.从宏观上看,经济运行呈逐月回暖之势。虽然受2008年全球金融危机影响，吉安全市经济仍然保持了高水平的增长，其中全市生产总值同比2007年增长15.2%，为近年来的最大增幅。 2.2009年全球经济逐渐从危机中走出，中国经济在一系列扩大内需、增加投资等宏观调控措施的刺激下，实现了经济的平稳增长。 3.从2009年18月吉安全市经济运行情况来看，预计2009吉安全市经济将仍然保持较快的增长态势，吉安经济发展将进一步得到快速成长。,吉安宏观经济背景分析,吉安经济研究,【钜太看点】：,2007年: 全年房地产开发投资23.68亿元，比上年增长0.4%。 2008年:全年房地产开发投资29.9亿元，比上年增长36.7%。,2007年:商品房施工面积472.51万平方米，下降4.5%，其中，住宅投资401.69万平方米，下降7.4%； 2008年:商品房施工面积452.3万平方米，下降4.3%，其中住宅380.69万平方米，下降5.2%。,市场环境研判,吉安房地产发展现状分析,2007年:商品房销售面积190.66万平方米，增长13.0%，其中，住宅销售面积为174.49万平方米，增长10.0%。 2008年:商品房销售面积128.05万平方米，下降32.8%，其中住宅116.13万平方米，下降33.4%。,2007年:商品房竣工面积100.19万平方米，下降8.2%。 2008年:商品房竣工面积85.44万平方米，下降14.7%.,市场环境研判,吉安房地产发展现状分析,1.房地产开发投资：自2006年2008年，连续3年呈上升增长态势，其中2007年同比增长0.4%，2008年受全国楼市低迷影响仍然同比增长14.7%，由此可以判断2009年吉安房地产开发投资仍将呈增长态势。 2.房地产施工面积：从20062008年，与房地产开发投资相反，连续3年呈下降态势，其中2008年受全国楼市低迷影响，同比2007年更是下降5.2%。由此可以预知2009年吉安楼市的总体供应量将同比有较大下降。 3.房地产销售面积：以2007年为拐点，在20062007年以10%增长，在20072008年，受全国楼市低迷影响，同比以33.4%下降。由此可知，2008吉安楼市受全国低迷楼市的影响可见一般。,【钜太看点】：,市场环境研判,吉安房地产发展现状分析,吉安楼市现状竞争态势,一江两岸，三大分区 吉安楼盘分布与中心城区分布一体，以赣江为界，一江两岸，河西河东。其中河西板块随着近年城南的飞速发展，特别是随着城南新区概念的提出，城南的发展加速，逐渐成为河西板块的另一重要区域，河西板块也分为了城北板块和城南板块。,城北板块最为成熟 城北板块涵盖了城中及城北两大板块，是当前吉安楼盘开发量最大也最为成熟的一大板块，当前区域的开发重点已转移到以吉州大道为主轴的城北片区，本次重点调查有当前在售楼盘10个。,市场环境研判,河东分区稳步上升 随着“一江两岸、决战两区”等概念的提出,河东分区近年得到了迅速发展，依托火车站、井冈山大学、贸易广场等重点项目支撑，河东城区的开发建设得到了进一步的完善，城市基础设施配套逐渐齐全，随之的房地产开发也得到了更加成熟的发展。,城南分区潜力巨大 十一五规划，重点提出了城南新区的建设，吉州区新行政中心的建设及搬迁，而随着后河的整治及后河景观的形成，城南无论是从未来发展前景还是当前的生态居住条件都更加优势。,吉安楼市现状竞争态势,市场环境研判,河东板块,河东板块逐渐赶上，特别是随着青原区乡镇人口的进城，住房需求量快速增加，片区楼盘开发量已逐渐增加，当前可售楼盘房源已逐渐减少，部分楼盘未来可售产品也仅为小高层及高层物业。,吉安楼市现状竞争态势,市场环境研判,城南板块,城南板楼盘基本上沿江沿河排布，总开发量相对其他区域较少，当前各大楼盘基本上已进入开发后期，预计未来市场上可售产品多为小高层及高层物业，对于本项目前期低密度产品花园洋房入市将有更大优势。,吉安楼市现状竞争态势,市场环境研判,城北板块,城北板块为当前开发最为成熟的一个区域，目前片区楼盘售价同比其他区域较高， 约在26004000元/平米之间，目前可售楼盘中大多数产品仅剩余高层物业，剩余极少量楼盘多层产品受市场追捧。,吉安楼市现状竞争态势,市场环境研判,吉安楼市09年发展简析,市场环境研判,回过头看吉安09年的楼市发展历程，初步可以总结出以下几种现象： 一是供不应求的不均衡现象：受08年楼市环境的影响，08年和09年市场基本上没有什么新项目入市，有的也是搭上09年最后市场的末班车，如城南的凯旋华府；其他就是08年及08年以前推出市场的在售项目，从而形成了市场放量相当减少，所以在很大程度上导致09年楼市出现了供不应求的市场现象； 二是房价快速攀升的非理性现象：受市场供求关系的作用和国家楼市政策不稳定的双重刺激下，吉安09年房价在6-12月份月月攀涨，平均每个月的涨幅高达80120元/平米，有的楼盘半年内价格上涨幅度高达1200元/平米； 三是市场销售去化快速热销现象：因08年消费者对市场观望心态的释放和09年市场供不应求的市场关系，共同刺激了吉安09年楼市火爆热销的现象； 四是多层越来越稀缺、高层逐步发展成为市场的主力产品：无论是从目前在售楼盘项目的后期开发还是到即将入市的项目，多层产品已经越来越稀缺，高层产品将逐步占有市场绝大部分的比例。,吉安楼市2010年市场发展形势,市场环境研判,吉安楼市经历08、09年的调整过渡，由于近两年市场供应量相当性的减少，造成09年市场阶段性的供不应求的需求关系。因出现了这样的市场现象，致使在未来一段时期内，出现了多个项目并发上市，目前包括本案在内的就有8个项目，总量约在100万平米。据知还有3-5项目正在报批中，以及加上一些正在建项目的后期陆续推出，初步保守统计：2010年吉安市场入市总建面积将突破200万平米！,【钜太看点】：,1.市场供应量严重过剩，形成市场竞争严峻！ 2.受09年房价上涨过快的影响，2010年吉安房价上涨幅度缓慢，基本上维持一定市场价格！ 3.受楼市政策的影响，2010年的楼市发展，也将呈现出平稳的发展趋势。,综合考虑到吉安市中心城区三大片区联动和紧凑发展的基本要求，规划期内可选择的城市发展方向有： 河西片区向南发展至新村、宋家、神岗山；向西发展至路口、庙背、普塘、罗家坊；向北发展至曲沙。 河东片区铁路以西地带适当向南北方向扩展，北至沙芜，南至老虎坑水库；铁路以东部分向南发展至横江，向东发展至菱塘、大塘、浒岗、云江，向北发展至临江。 河南片区向西发展至罗家、塖上、对门、店下；适当向南发展至社前、连山、梨塘。另外将京九铁路以东与西陇山以南的用地作为远景城市发展方向。,城市发展方向,城市板块发展规划,利用赣江、禾河在中心城区交汇，将整个城区自然划分为三大片区：河西片区（吉州区），河东片区（青原区），河南片区（吉安县敦厚镇及高新技术产业园区）。各个片区内部又被河流、绿地、主干道、过境公路等分隔为若干组团。整个城区呈现“一城三片，两水三岸，多中心多组团”的城市空间格局。 河西片区：集中心城区文化、娱乐中心，行政中心，商业金融服务中心为一体的综合型片区； 河东片区：集旅游休闲、教育科研、商业贸易以及生态居住为一体的，具有滨江特色的新型片区； 河南片区：工业及生产服务型片区。,城市空间基本格局,城北居住片区新建居住、公共设施一体化的城北居住片区。居住用地275公顷，人口规模为9万人。 中心居住片区调整、优化中心居住空间环境，配套市政设施、公共服务设施和公共绿地。居住用地400公顷，人口规模为14万人。 后河居住片区注重后河自然环境与景观风貌的保护，打造景观环境优美的后河居住片区。居住用地390公顷，人口规模为13.5万人。 城东居住片区新建居住、公共设施一体化的城东居住片区。居住用地300公顷，人口规模为11万人。 滨江居住片区注重后河自然环境与景观风貌的保护，打造景观环境优美的后河居住片区。居住用地290公顷，人口规模为10万人。,城市板块发展规划,城市居住用地布局,钜太研判结论,市场分析结论回顾,市场研判结论,区域房地产市场整体进入买方市场,竞争楼盘对比分析,发现和挖掘市场的空白点,产品功能空白点分析 目前在市场上，各个楼盘推出各自的产品牌来抢占市场，如 阳光澳洲风情牌（星港澳园）、 地中海风情牌（水岸名都）、 建筑格调牌（鹭洲府邸庐陵文化建筑牌）、 产品功能牌（鸿泰华庭商用两用）、 客户尊贵身份象征牌（汇贤国际都会修身、齐家、观天下） 在项目产品定位百家争艳的市场背景下， 我们该以怎么样的产品，达到强势抢占市场？ 那就需要我们的产品既要充分满足消费者对未来生活的向往需求 又要适应市场未来发展的趋势 所以钜太公司：提出中央公园和临园观景相结合的生活享受,竞争楼盘对比分析,发现和挖掘市场的空白点,市场价位和品质的空白点分析通过下图竞争楼盘的未来价位和项目品质的综合对比，发现市场空白（即本案的机会点）即中高价位和中高偏上的产品品质，这样的产品也同样深受消费者的青睐和喜欢，真正实现物超所值的价值表现。,在这样的市场中我们要达到“热销、快销”的经营目的需要解决的问题如下： 1、客户在哪里？ 2、如何在巨大的供给和激烈竞争中胜出？,问题思考,1把握本地的主流客户（城市精英新贵），在此基础上吸引和抢夺周边产业就业人群和改善性需求客户,中长期拓展投资客户； 2区域的发展前景、产品科技的建筑运用、智能化安保、超值实惠的价格体系、小区内外公园化的居住环境。,问题思考,基于以上问题的思考，本案要想突破区域激烈的竞争压力获得成功，有以下三个突破方向： 1、依靠成熟的城北中央生活板块，突出本案为城北cld中央生活区的核心地段； 2、放大和凸现本案所拥有的12000平米的中央景观园林、底层架空花园、入户花园，充分利用“一江一带两公园”（老虎江、吉州大道景观带、真君山公园和50000亩的湿地公园）打造公园化高尚人居环境； 3、实现科技智能化居住产品在区域市场的差异化竞争，通过总价控制，切入市场空白点。,项目研究分析,项目四周,项目西临环湖路，紧邻老虎江景观带，远眺天华山、真君山森林公园，均为本案主要外部自然资源。 项目东临吉州大道；为城市外环线主干道，与城市南北主干道（井冈山大道）相连，吉安河西城区主要的交通大道。 项目北侧规划路，相邻为穗华名郡项目，一期多层售完，小高层预计2010年5月份推出市场。 项目南侧为待开发用地，规划使用性质为商住建设用地。 本案是一个以高层住宅为主、包括沿街商铺、商业会所等多种建筑形态的复合社区。,本案位于成熟城北板块的中心区域,其一：城市外环线绿化景观大道吉州大道； 其二：项目西侧保留几棵香樟古树，为项目增添又一绿色景观；,与穗华名郡隔路相邻，便捷享受穗华名郡30000平米的大规模的商业生活配套，如深圳新一佳超市的意向加盟等。以及城市生活配套的不断完善，成就成熟生活区。,项目产品户型分析,项目户型统计表,产品户型简析： 1.本案三房的户型为主打户型，面积基本上控制在100-130平米，深受市场和客户的青睐； 2.配入户花园的户型所占比较较少，建议增加配有入户花园的户型的套数； 3.1#和3#部分户型功能结构不合理，以及8#楼的户型面积浪费过大，户户都达不到空气对流，居住舒适性较差 4.具体户型产品建议见后（待续）,项目swot分析,【钜太看点】：公共交通等配套现状不成熟，所以本司认为将项目自身优势、超值性价比和所具有的自然资源进行充分挖掘和放大是进行定位和后期营销概念的方向。,项目属性定位思考,让我们回归项目的本质，我们现在有什么？,1.城北板块中心的区位优势； 2.12000平米中央景观园林、架空层景观花园、入户花园等； 3.老虎江景观带、真君山森林公园、吉州大道绿色景观路等外在自然景观； 4.85135平米的公园式豪宅户型； 5.超值性价比的人文景观社区； 6.运用现代居住科技装典本案，如做内外墙保温、双层真空玻璃、智能化物业安保系统等； 7.小区内人车分流、多功能高级会所； 8,我们为什么不回避难以感知的未来，定位现在？,项目属性定位,城 中 央：凸显本案地处城北板块的中心地段、也是吉安城市的核心地段，以达到体现本案所处城北区域发展前景及本案区位价值优势； 11万平米：体现本案精致、安逸的公园里的家的生活环境； 公园样板：具备一河双公园的外部自然环境优势（老虎江绿化景观带、真君山森林公园、天华山公园）和项目内在的优美环境（12000平米的中央景观公园、底层架空花园、入户花园等）,城中央11万公园样板社区,释义：,项目定位,定位思路,真正的客户定位，就是发现客户需求和与客户真正实现心灵上的沟通：2010年吉安市场竞争将异常的激烈，在此市场状况下，传统的按部就班的推广形式必须摒弃，必须继续深入研究目标客群心理，发掘能与其内在需求相共鸣的价值点，引导其对我项目进行重新思考和认知。故发现需求/心灵沟通是本案全程推广的首要原则。,准确性：放弃大海撒网般的盲目宣传，定位客户群，在目标圈子中利用小众媒体传播，做到矛之所指，有的放矢。 创新性：规避千篇一律的活动形式，充分与项目实际结合，体现公园豪宅样板社区的价值和特性。 生活化：以 “科技改变生活”、“回归公园式自然生活”的概念 ，融合大量生活化的元素引导目标客群产生认同和思考。,客群定位,客群定位,我们的产品将卖给谁？不仅仅只是传统意义上金字塔尖的富豪，而是社会中坚力量的稳定的白领中产阶级。他们是中国改革开放时期出生的一代，生活在科技智能化和居住建筑同步发展的信息化时代。,汇鑫国际名城客户定位,城市精英新贵,客群定位,城市心贵的特征和细分,客群定位,特征吉安工作的首次置业、周边换房置业、不排除养老购房、年龄25-50岁、家庭年收入6万以上、见证着科技智能化对社会和生活带来的影响。,a类：,b类：,以年龄及事业细分,2535岁之间 事业处于上升期 见证和享受到科技智能化给生活带来的影响,3550岁之间 事业处于停滞或者衰退期 向往回归自然、享受幽静的公园化生活,诉求策略：产品诉求，促销诱导。,b类人群,事业处于停滞期或衰退期 他们的支出计划以改善目前生活状况为主 对公园化房产具有较强的个人倾向性 消费观念理性，不易受广告等手段影响 更重视项目自身条件及促销性的利益引导,客群定位,他们是本项目的主流消费者！,a类人群,事业处于上升期，对于前途充满信心 中产白领，年轻知识型，注重内心 见证和享受到科技智能化给生活带来的好处 会因各人个性不同，产生不同的安排,与目标客户的心灵沟通,他们是心贵，他们爱生活，他们渴望更高品质的生活，因此我们推广工作的中心环节是：,客群定位,竞争定位,有别于市场楼盘的竞争利剑！,综合前部分对市场、项目产品研究分析、目标客户定位分析和项目属性定位分析之后得知：2010年城北板块市场楼盘竞争异常激烈，本案要想在众多同质化楼盘中竞争凸显出来，就必须有区别于市场其他竞争楼盘的竞争利剑,案例借鉴及分析,吉安市场典型在售楼盘的主题定位及slogan定位：,市场定位,市场定位,我的公园家,释义：,在市场，我们真正卖什么？！,我的：用第一人称的语法形式，形式随意，诉求贴近人心，引发对人生意义的思考：放下种种喧嚣和诱惑，拥有内心的宁静安逸； 公园：凸显本案优越的外部自然环境和内在的景观优势。具备一河双公园的外部自然环境优势（老虎江绿化景观带、真君山森林公园、天华山公园）和项目内在的优美环境（12000平米的中央景观公园、底层架空花园、入户花园等），与项目属性“11万平米公园样板社区”相呼应； 家：突显出城市心贵对家的眷恋、对科技智能化家的向往、对公园化居住环境的回归。,形象定位,我们的感动口号就是？,大景观止公园首府,释义：,大景观止：意为看过此景，就足够啦；出自古文观止。此半句寓意12000平米中央园林大景带给人的一种震撼的视觉和精神感受。有“五岳归来不看山”之意境。 公 园：凸显本案优越的外在和内在环境优势。如具备一河双公园的外部自然环境优势（老虎江绿化景观带、真君山森林公园、天华山公园）和项目内在的优美环境（12000平米的中央景观公园、底层架空花园、入户花园等），犹如公园里的家一样。 首 府：指本案为吉安公园华宅的王者地标，指这样奢享的大面积中央观景园林和外在的自然公园景观的豪宅只此一家，别无他有。,营销策略,广告媒体策略,根据钜太公司当前吉安在售项目的实践经验，我们可以得出结论， 当月前在吉安市场，最有效的传播媒体依次是： 短信户外电视朋友介绍派单,因此本项目的媒体策略： 传统媒介形象宣传，营销活动主动出击,传统媒介,活动推广,营销策略,广告媒体策略,开发策略思考与建议,开发思路建议,开发策略指导思想分期分批次适量开发，多层次、小批量、快节奏推售,开发策略建议,根据区域目前房地产市场消化量、项目开发条件和同类项目销售周期，按照项目规划经济指标：总占地33330平米，总建筑面积为109856平米，其中住宅面积101113.3平米、商业建筑面积8245.4平米，现按照区域同类物业销售速率来计算，我们初步判断如下： 周 期：约2-2.5年； 开发节奏：年均4-5万左右，约300-450套。 注：具体每年开发和销售量只有在项目方案确定后，待市场进一步调研后方能确定，后期可提供详细方案。,开发及推销顺序建议,如右图所示，根据项目的楼宇位置排布，确定项目共分四期分批入市。 一期:8#、9#楼 二期:5#、6#楼 三期:1#,3#,10# 四期:1#、3#楼沿吉州大道段,1.整体规划设计原则建议以目标客群需要和整体开发策略为出发点，以中庭景观利用价值最大化指导，根据项目地块特征，围合式建筑布局。 2.建筑建议多采用板式和部分点式建筑设计，在不过多损失经济指标的前提下提高项目舒适度、差异化和竞争力，并以此凸出高层洋房的概念；通过户型创新设计即满足目标客群需求，又保证居住舒适性，为区域塑造一座体现未来科技居家理念的科技公园样板社区。 3.部分建筑规划修改建议 a.8#楼板式建筑的一单元两梯五户，建议分为两个单元，一单元两梯三户和一单元一梯两户的结构布局，达到80%的户型通透； b.3#楼15f裙楼的建筑，建议单独改为点式建筑结构布局。以避免现有部分户型结构的不规则性，从而达到户型最大的实用性。,规划建议,规划建议,户型设计指导思路建议 空间构成丰富、具有层次特色和文化品位 空间功能分区极为明显，无干扰空间、过渡空间充足 公共空间的集中性和私人空间的隐密性突出 高度讲究空间的舒适性和享受性 具有良好的改造条件和复合利用条件,户型设计建议,偷面积落地飘窗,常规意义上的飘窗并未落地，若将其设计为落地飘窗（验收前可以先简单的封闭起来（见图1），等业主装修时再自行敲掉（见图2），客户则可以将室内空间获得一定程度的延伸（见图3），同时通过立面拉平的处理（见图4），整体外观也不受任何影响。,户型设计建议,户型修改建议,入户花园修改设计建议,入户门外移，形成入户花园,a,1#,f,e,公共部分， 形成空中花园,3#,户型修改建议,入户花园修改设计建议,卫生间改成主卧私用卫生间,a,c,客厅尺寸加大，不应小于3.9米,厨房隔墙不砌，避免形成狭长过道,1#,户型修改建议,部分修改设计建议,可变空间-阳光房,以阳光房的设置充分满足不同业主亲山亲水亲自然的意愿。,户型修改建议,智能化安保配套建议,1. 安全防范子系统 (1)住宅报警装置 (2)访客对讲装置 (3)周界防越报警装置 (4)闭路电视监控 (5)电子巡更装置 (6)智能一卡通系统 2.管理与监控子系统 (1)自动抄表装置 (2)车辆出入与停车管理装置 (3)紧急广播与背景音乐 (4)物业管理计算机系统 (5)设备监控装置 3. 信息网络子系统 本系统由居住小区宽带接入网、控制网、有线电视网和电话网等所组成，采用多网融合技术。,物业管理建议,参考标准 1.常规的保洁、安保服务； 2.物业管理服务：公共性服务收费（物管费）、公众代办性服务收费（水、电、气、供热、电视、通讯等）、特约服务收费、转售与租赁中介服务，代管房屋服务，装修套餐及配套服务，管家式延伸服务等； 3.设备、设施管理维修上门服务：专业人员负责机电设备、设施管理维修； 4.安全维护服务：24小时值班守卫监控系统，小区内消防管理、车辆、交通等秩序管理； 5.保姆式家政服务:家居清洁维护服务，车辆清洗，家电维修，代送修各类物品，影碟租赁，请星级厨师上门烹调，提供美容健康护理，代请保姆、钟点工、照看（接送）幼儿服务，报刊订阅服务、代办各类宴会服务等； 6.特约家庭医疗保健服务（特约家庭医生、上门体检、各科医生专家上门咨询服务、电话医疗保健咨询服务等）；,开发产品建议,科技智能的应用,新风系统,水处理系统,外墙系统,防噪音系统,规划高起点,产品高规格,外窗系统,其他科技系统,开发产品建议,1、水处理系统设计建议,开发产品建议,同层排水系统水处理系统建议,2、外墙系统,开发产品建议,3、外窗系统,开发产品建议,4、防噪系统,开发产品建议,运用法国aldes （爱迪士）自平衡式通风系统； 室内90以上的空间实现自然通风，“会呼吸的窗”。中央式机械通风系统原理：vmpk 系统能保证室内高质量、持续、无噪音通风，尤为适用新建的住宅。风机通常安装于屋顶，用于排出污浊空气，室外新鲜空气通过自平衡式进风口进入各主要房间内。异臭味、悬浮颗粒物、水蒸气，引入室外自然新风，防止交叉感染疾病。,5、新风系统,开发产品建议,开发产品建议,其他科技节能系统还包括地源热泵系统、毛细管辐射制冷采暖系统、置换式新风系统、 太阳能节能系统、外遮阳系统、智能联控系统、中央吸尘系统、集中式生活热水系统、建筑隔声系统、同层排水系统、闭合式保温隔热外围护系统等在内的多项节能及健康楼宇技术，以最新的住宅科技、最为优越内在品质，为业主打造健康舒适的居所。,阶段营销分析,2010年推广整体思路 （重点详解上半年）,营销推广策略,以活动为主线，贯穿小众媒体传播为主，大众传播为辅，结合项目节点，有效宣传：,营销推广策略,整体时间节点安排,三大阶段推广细解,营销推广进程,经上述分析，上半年我项目大体存在三个推广阶段，即：科技节能、公园智能化的主题推广阶段（1月-2月/项目形象导入期）；豪宅品质、高性价比的主题推广阶段（3月-4月/项目销售强销期）和科技住宅热销、公园样板升级主题推广阶段。 在未来2010年的激烈竞争的市场下和在新年伊始如何打响第一枪意义极为重大，因此，第一个阶段（1月-2月）是本案入市推广工作中至关重要的一环。 有鉴于此，我们将重点对这一阶段推广工作进行研究和分析。,从产品本身来分析,项目形象导入期营销简析,要完成好工作，首先必须遵守的原则就是：有的放矢。准确定位小高层产品的目标客群，然后对其进行针对性的分析和引导。集合有效资源，实现推广效果。在现在的市场环境下，谁会买小高层产品？,形象导入期营销细则,阶段时间：2010年0203月份 阶段目的：告示性营销，完成项目的形象导入，完成项目的形象包装，让客户认知和识别本项目 阶段工作内容： 1.售楼处选址及装修设计包装 2.项目形象包装：户外及围墙形象包装展示项目基本形象 3.销售物料落实准备：楼书、折页、单页、沙盘及分户模型的制作 营销活动安排：现场售楼部开放活动 推广主题：大景观止，公园首府,“科技改变居住”主题的科技住宅峰会,形象导入期营销sp活动,届时邀请江西建设厅、吉安市建设局、吉州区建设局、以及科技住宅方面的专家，共同研讨江西科技住宅的发展等。 以及把办案打造成为江西首个科技住宅的样板工程，邀约全省开发商前来观摩等。,售