2007年醴陵市中央商业广场营销总体方案.ppt

中央商业广场营销总体方案湖南金荣企业集团2007年4月28日目录营销体系框架营销总体思路招商总体方案销售总体方案营销推广计划项目营销背景背景1：金荣商业地产品牌之作本项目是金荣集团第一个真正意义上的商业地产项目，对金荣品牌及商业地产开发模式的形成意义重大。背景2：商业部分肩负赢利重任由于地价高企，商业部分是本项目重要利润来源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎本项目的整体赢利水平。背景3：醴陵市商业地产第一盘本项目是醴陵市有别于散铺的第一个品牌整合型商业地产项目SHOPPINGMALL，由此打响该区域商业地产占位竞争的第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。背景4：醴陵市商铺投资回归理性文化广场项目针对中小实力投资客的虚拟产权商铺销售市场反馈不错，独立产权街铺仍成为实力投资型客户主流投资品种，对本项目是一个利好。背景5：规范操作与商业地产营销模式的矛盾品牌塑造，在广告宣传、投资模式设计等营销环节中应以相关法律法规为前提，避免违规营销影响金荣品牌美誉度，而商业地产实际销售中存在太多的擦边球行为。背景6：企业的当地政治人脉资源当地丰富的政治人脉关系是金荣重要的资源，其中有丰富的商户，也有具有良好投资能力的潜在投资型客户资源，如能善用将对本项目的招商和销售有很大帮助。背景7：“旧城改造”之概念及资源整合的深远意义醴陵市是金荣未来几年中在商业地产领域发展的最重要的区域之一，打造“中央商业（励节路）板块”以及由此带来的商业人气预期将同样是本项目的重要营销背景。重要营销命题命题1：“商”与“铺”的关系有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。命题2：招商时机的选定关于招商时机的选定。商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。但一旦突破著名品牌，将形成强大羊群效应。因此在招商过程中，如何制订“头羊突破”策略尤为关键。命题3：商铺产权销售时机的选定关于商铺产权销售时机的选定。一个很重要的规律是：商业开业是商铺销售的坟墓！因此，除非对商业一开业就能形成汹涌人潮有100%的把握，否则应当在开业之前消化90%以上可售单位。如何实现这个营销目标？命题4：商业经营推广对项目的价值提升在商业地产中“经营决定价值！”是根本价值规律。本项目未来预期不错，但目前商业人气十分薄弱，如何建立市场信心，除了品牌之外，还必须从商业经营角度落足功夫，整合各种社会资源，提升未来商业价值。命题5：商业与住宅营销的“统一对立”关系本项目商业与住宅同步销售，但在项目命名、形象设计、宣传推广、销售模式及销售接待中却不尽相同，如何解决其“统一对立”关系，非常重要。命题6：营销人员的“金荣化”作为一线员工，营销人员将成为项目形象代言人，如何将营销人员在规范基础上“金荣化”，是合作过程中需要积极探讨并制订规则的重要事项。营销体系框架醴陵市商业房地产市场分析项目可行性研究商业规划方案项目定位方案项目商业营销体系项目住宅营销体系商业招商模块商业销售模块整合推广体系经营运作管理体系营销总体思路商业策划与招商在前操盘阶段性控制放量多渠道多方式营销全程整合营销推广全程专业经营管理4S无忧物业服务招商总体方案重要时间节点招商节奏及招商策略概要业态组合定位及租金定位商户资质审核策略重要招商促销策略概要重要节点-开发时间节点2007年6月份开始拆迁2007年11月16日奠基仪式2007年11月18日主力店进驻2007年11月28日内部认购2008年1月1日开盘2009年1月中央商业广场开街重要节点-招商时间节点1.确定业态的组合定位、招商策略及招商政策-2007年10月15日前2.完备招商物料及法律文件-2007年11月15日前3.整合第三方资源-2007年11月30日前4.突破主力商家招商（包括综合超市、电器、家居广场、鞋城、主力酒楼及娱乐城等）-2007年10月5.全面展开招商工作-07年