2010年厦门市商圈市场调查报告

厦门市商圈市调报告 前言 最近几年 在大型 mall 相继开发并投入 运营之后 ，厦门商业 布局 发生了很大的变化，由原来的中山路商业街，扩张到从火车站到江头 、 SM 沿厦禾路嘉禾路的 主力 商业带 ，同时还衍生出禾祥西商业街和厦大商业街等多个辅助商业地带 。其中 从火车站到江头 SM 共 分布 了三 个 mall，分别是火车站的世贸商城、莲坂的明发商业广场以及江头的 SM 城市广场。这个商业带构成了厦门现代商业的核心部分， 另外近几年随着特色经济的发展也 厦门岛内 也呈现出多样的商业氛围。 中山路商圈 ： 中山路，是厦门最老牌的商业街，人流旺，商品多 ，名气大，不论往昔还是如今，人们一提及厦门，就言必中山路，好似纽约的曼哈顿、东京的银座、香港的中环、北京的王府井、上海的南京路。中山路代表了厦门的繁华 、富有和时代韵律。到这里可享受丰富的物质世界，领略现代风采。中山路是厦门人的骄傲！ 但是中山路经历岁月的洗礼之后发生了巨大的变化。 21 世纪初期，由于中山路 交通停车 不便、商业结构不适应新的市场发展以及厦门东部开发中山路 居民 开始迁移和 火车站、 SM 等新 商圈的崛起 使 中山路经济出现衰退。 针对 这一 现状，厦门市政府 经过多方调查研究后制定出新的 发展 战略，如鼓励原有“杂货店、小 百货”按照经营业态进行功能转型、实施步行街改造计划、塑造中山路文化氛围等 。 通过 这一系列的改造措施， 中山路现在的定位与以前 发生 较 大的转变 已经 从初级的购物商业街变身为 一条集购物、 娱乐、 休闲为一体的 具有文化内涵的 商业街， 整体人气也得到 一定的提升 。 在未来的发展中， 中山路还需要结合特有的历史文化底蕴以及著名的旅游景区 鼓浪屿万石山风景区和南普陀环岛路旅游带等旅游资源，来构建一个特色的旅游消费商圈。 火车站莲坂商圈 ： 在火车站世贸商圈未形成之前， 火车站商圈早期有赖于华星大厦的友谊商场，之后的梧村华联商厦、假日 商城、富山好又多等；之后在友谊商场落没之后是世贸商城的崛起。世贸商城集合各种业态，既有百货如巴黎春天，又有购物广场如沃尔玛；既有美食如卡乐美食广场，又有娱乐影院如世贸金鹰影城；既有各种各样的精品饰品店，也有各种时装精品屋 等等不一而足，吃喝玩乐老少皆宜，是现代商业模式的 MALL 形态 。加上 已经开工建设的罗宾森广场和梧村车站广场、火车站地下商城等都将为商圈成为厦门第一商圈添加分量。 明发 商圈： 号称南中国市区最大的 MALL， 近 40 万平方米的建筑面积， 业态集购物美食娱乐休闲旅游等于一体。 尽管从现今的经营状况来看， 无论是招商还是运营管理上均面临诸多的挑战。但明发的未来繁荣和成熟将不可避免的重新更改厦门的商业格局，分流消费客层，引发零售业的激烈竞争。 江头 SM商圈 ：江头因为 SM 的兴建和投入运营而价值倍增。 SM 城市购物广场是只租不售的 SHOPPING MALL，开发商为 来自菲律宾的世界第二大 MALL开发商。这样只租不售的商业形态，最大限度地发挥统一招商 和 统一管理的连续性，也决定着这样的业态生命力旺盛。业态包括 主力店（百货、量贩、超市） 购物广场、精品专卖店、图书城、数码广场、家居家广场、美食广场等。正在开发的 SM 二期，将会 使得 SM 城市广场的业态更加齐全，商业氛围将会更加浓厚，影响和辐射面将会扩展到整个厦门岛的中北部以及岛外甚至是泉州漳州地区。SM 商圈周边兴起的家电大卖场如龙门天下的国美电器、国泰大厦的永乐生活电器、松柏永乐思文电器、摩尔莲花焦点装修家居网的苏宁电器以及汇腾大厦的天虹商场以及江头电信一条街等构成江头 SM 商圈。 禾祥西 商圈 ：禾祥西的业态很难界定，大家通称叫精品街。从 90 年代的家具一条家发展到现在的精品、咖啡、美食一条街，禾祥西在厦门人心中的位置是比较有品位的，主要是其浓浓的小资风格。美食够小资、服装够小资、饰品 也小资、化妆品也小资、咖啡牛排很小资、还有装修风格各异的小酒吧小茶楼 总之是一种只可 意会 不易 言传 的浓浓的小资情调，所以深得厦门广大的小资喜爱。以至于前一段时间里由于业主暴涨租金导致的咖啡屋关门搬迁等在网上以及媒体掀起一阵房租暴涨是否是 “杀鸡取卵 ”的大讨论。不过禾祥西的软肋也是不可回避的：交通与停车问题。原先是人行道禁止停车，有车族 望 而兴叹，随意停车之后是罚单不断，任是如何钟爱也不能再而三了；后来是人行道开辟成为停车 “场 ”，也 使 各有特色的店铺门面和经营特色几乎全部掩盖在各色的车辆背后，交通停车是方便了，可是 行人的空间却被严重蚕食了，小资们逛街的感觉没有了；虽然色彩斑斓的 LED 装饰着躁动的夜空，高租金之下的经营状况也只有店主老板心里有数。禾祥西的另一软肋是街铺连续性较差，逛街的意味不够深长。目前的禾祥西最好的路段是国贸广场古龙商城汇禾新城禾祥商城五州大厦聚祥广场一带形成十分浓厚焦点房地产网的精品街韵味；聚祥广场往西直到后埭溪路口的街铺根本不配精品街的称号；繁荣广场的街铺相当不错，对面的福满家园和其形成半条不错的双面街，可惜福满家园东边的街铺太过一般。市府大道往西的街铺是断断续续的单面街，只能是普通的住 区商业而已，档次太过一般。因此，大家常说的禾祥西，应该是禾祥西路后滨路十字路口周边一带，不可能是指市府大道以西尤其是豆仔尾路往西的禾祥西。 湖里商圈 ： 湖里 厦门经济特区的发祥地，位于厦门岛北部，三面临海。 1987年 11 月建区，辖禾山镇、湖里街道和殿前街道，陆地面积 61.41 平方公里，占全岛 46.33%，海岸线长达 24 公里。区内大型深水码头、国际机场、市政道路网、区域公路网，城市通讯网和供水、供电、供气及污水处理系统等基础设施星罗棋布，区位优越明显，投资软、硬环境已日臻完善。 免税商场是湖里区最主要的百货卖场， 由于外来人口多，湖里的步行商业街人气非常旺盛，尤其是湖里区政府的湖里步行街集中了众多的服饰、餐饮店，目前正在修建的闽南古镇商业街（翔鹭酒店后）及人和百货（湖里寨上 1003 号）将成为湖里新的商业区 。 备注：人和百货由深圳人和商业有限公司投资，业种为品牌百货、生鲜超市、数码产品等，类似好又多的业种配置。 厦大商圈 ： 厦大 师生 成就了厦大 商业 街的繁盛，厦大 商业 街装饰了厦大学子生活的精彩。 这里的 店铺里面透出自然的气息，那种青春无限又有几分叛逆的酷酷的味道。这里的商铺租金好的要到每个月每平方米 400 元以上，这个价格完全不输 中山路的旺铺，高出火车站商圈铺面租金的两三倍。虽然换手快，但店家从来没有落寞。更具特色的是，这里的不少店主还是正在就读的学生。除了小打小闹，这里也有竞争激烈的专业市场。以图书业为例，厦大商圈以其在厦门市场所占的绝对比重和高端消费群体，为所有欲在图书文化市场有所作为的商家所看重。其中，以晓风书屋、光合作用、外图，三家体量不同、风格各异的书店构筑起厦大商圈独特的图书市场。而隐居于南华路的老别墅咖啡馆群，则是整个厦门的咖啡文化高地。 除了以上的商圈外，厦门的东部商圈也在快速的成长中。商圈的激发带动商业地带的繁荣， 市场经济也将随之发生变化，这即为 给 零售 百货同业 带来 新的商业契机，同时也为同业带来 不小的竞争压力。那么如何把握这种新的商业氛 围和商业契机来寻求更好的发展？这就需要我们及时准确的了解同业 资讯 、商圈发展 ，以更好的把握市场，提升企业竞争力。 下面我们将按照各商圈形成的时间先后顺序，详细的对各商圈进行综合分析！ 中 山 路 商 圈 最知名的百年老街 一 商圈介绍及发展概况 中山商圈位于厦门岛的西南部，以中山路为主干， 沿街向南北 辐射出多条支路，主要分支有太平路、局口街、大中路、镇邦路、海后路、水仙路，其 向外围延伸出来的商业街主要有定安路、升平路、思明东西路及大同路等。局口女人街、大中路、镇邦路等支路的经营业态都已逐步形成特色商品专业街。中山商圈是厦门乃至整个闽南金三角最具商业价值的商圈之一，除了与生俱来的区位优势，还有独特的人文积淀，体现出厦门商业兼容并茂、开拓进取的风格。商圈内的中山路是目前全厦门市唯一一条国家级“百城万店无假货”示范街，并且被誉为中华十大名街之一。 商业辐射：外地旅游者、老市区居民等 功能描述：超区域性骑楼商业，旅游、休闲型商业。 商业规模：共有 31 万 m2，铜锣湾广场 6 万 m2、南中大地广场 5 万 m2，其他商场、沿街店面等 20 万 m2。 业态分布：有来雅百货、巴黎春天、铜锣湾百货、联华超市、永乐电器等主力店，以及分布服饰、小吃、首饰等大量骑楼店面业态。 价格表现：销售价格 2 8 万元 /m2，一层沿街主流价格 5 6 万元 /m2；租金 400 700 元 /m2/月。 商业意义：独特的骑楼 建筑风格，百年商业、人文积淀，在探索中前进，在浴火重生。 中山路经历了风风雨雨的变迁和起落， 早期的 中山 路，麻雀虽小，五脏俱全，有着适合于不同层次客户的商品。各大药店、惠济堂（当时最大的百货商场）、大三元酒店、各大书房、以及天仙旅社等，都是 中山 路的主要 组成部分 。 80 年代中期，个体经营大规模进入 中山 路。 80 年代末 90年代初，第一百货、华联商厦等大型国有企业相继成立，担起 中山 路繁荣的大梁， 中山 路越来越繁荣。 随着 厦门 经济的发展，问题也相继出现。 21 世纪初， 火车站、富山商业区、 SM 商业城、 禾祥商业街 等地商业中心 纷纷崛起，超市规模日益扩大，倡导休闲购物为一体的大型购物广场的出现，导致以中山路旧城为核心的商业街区在厦门地位逐年下降；城区扩大，老 城 区人口大量向东部新区转移，热点区域也随之逐渐向东部地区分散 ；同时， 中山路 原有的 商业结构不合理 ， 服饰类比重过大，文化、休闲、服务类发展不足 （ 以上的商家从事的是商贸零售业，据不完全统计，百货类占商业总量的，服装营业面积占总营业面积的，其营业额占总额的 ）， 作为百年老街经营的商品特色不明显，经营档次参差不齐，空间拥挤，购物环境不佳。 针对中山路的 这一经 济衰退 现状，厦门市政府 经过多方调查研究后制定出新的 发展 战略，如鼓励原有“杂货店、小百货”按照经营业态进行功能转型、实施步行街改造计划、塑造中山路文化氛围等 。 通过 这一系列的改造措施， 中山路现在的定位与以前 发生 较 大的转变 已经 从初级的购物商业街变身为 一条集旅游、购物、休闲为一体的 具有文化内涵的 商业街， 整体人气也得到 一定的提升 。 二 商圈内各大零售业 1. 商圈内各大型零售企 业 基本状况了解 中山路商圈内的主要大型零售业有：来雅（中山店、思明店）、巴黎春天百货、华联百货、富山诚达购物广场、名汇广场（ 铜锣湾百货）、国美电器等，各卖场的经营状况等如下表一： 表一：中山路商圈各百货资料调查表 营业面积 商业业态 类型 定位 卖场服务设施 停车位 备注 华联 1.5 万平米 百货 中档品牌现代百货、平民化大众化 无 0 巴黎 春天 2.66 万平米 百货 中高档精品百货 服务台：积分兑换、赠品赠送执行、顾客咨询 VIP 室：咖啡、点心、杂志 0 富山 诚达 1 万多平米 超市 +服饰 平民化卖场 开发票、物品打包、赠品领取、免费雨伞租界， 70 多个停车位， 收费 5 元 /4 小时，购满 100元免费停车 联华 1.15 万平米 超市 中高档超市 自动寄存柜 /雨伞免费租 借 /开发票 /物品打包 0 铜锣湾百货 百货 中低档流行百货 服务台：播音寻人、免费包装（制式包装纸）、办理 VIP 卡、轮椅免费租 借 、对外电话接 转 VIP 室：棋类、饮料自动售卖机 300 多 该停车位为名汇广场的公共停车位 思明店 1.8 万平方米 百货 动感流行 服务台：物品寄存、播音、婴儿车 /雨伞租借、停车卡领用、办 VIP 卡、药品领用、包装 VIP 室：免费提供饮料 /报刊 /杂志 /上网 一分钟经理台 /奉茶 40 思明店 与国美公用物业停车场 中山店 1.7 万平米 运动休闲 服务台：物品寄存、播音寻人 /物、婴儿车 /雨伞租借、停车卡领用、办 VIP 卡、药品领用、包装 VIP 室：免费提供饮料 /报刊 /杂志 /上网 一分钟经理台、奉茶 自动存取款机、磁卡电话、自动缴费易、移动自动售卡机 34 上表为本次对中山路各大卖场的基本功能属性等状况的市调结果。从该结果可以看出： 第一， 中山路上虽然有五家百货商场，但是各自的市场定位各不相同，主力业种也有较大的不同，因此各自的消费群体有一定的差异。 第二， 商圈内各大零售业的业态类型比较齐全，有百货、超市、家电等，来满足该商圈消费 者不同的消费需求。 第三， 各大卖场的服务功能差异较大。做为厦门百货业优质服务引领者的我司在卖场服务功能方面相对表现较为突出，受到较多消费者的认可和称赞，比如每天下午的免费奉茶服务、 VIP 生日送花等；巴黎春天则在来雅的带动之下也开始注重提升自身的服务意识和服务功能；相比之下华联的优质服务意识不强。 2. 商圈内各大百货 卖场 优劣势分析 中山路商圈内各百货同业都存在一定的差异化和优劣势，我们要认清这些优劣势，扬长避短发挥自身特色，以更好的达到吸引消费者的目的。现针对中山路各百货商场的优劣势进行以下分析： （ 1） 巴黎春天 属中高档精品百货定位，优势业种 国际一线服饰品牌成为其在同业竞争中的主打招牌，再加上较大的购物空间、较为丰富的商品种类和品牌，从而吸引了不少收入高、消费力高的中青年消费者。目前巴黎春天主要的国际名品有 宝姿、 BOSS、宝马、都澎、登喜路、施 华洛 世奇水晶 等。最近一年巴黎春天针对内部卖场结构、业种配置及服务设施做了较大的调整：首先取消了原来 B1F 的特卖场，将其改造成高档小超市；第二，服务台从原来的 6 楼移至 1楼，方便了顾客咨询需求， 4 楼增加咖啡厅，为消费者在购物的同时提供了一个很好休闲空间；第三，儿童游乐场移至 6 楼，同时还在 6 楼增设了 VIP 室，以为贵宾提供免费咖啡、点心等服务，另外 6 楼的其他区域改为名品折扣及儿童玩具区。这一改造将巴黎春天整体形象带向精致化路线，强化了其高档百货的地位。 但是巴黎春天在目前仍然存在一定的问题：第一，作为高档百货，消费客层较为高端，因此对便捷、周到的购物环境要求也会比较高，而巴黎春天由于地处中山路步行街中间，无法解决顾客的停车问题， 致 使一部分消费者流失。目前虽然步行街的客流量在逐步回升，但是步行街目前的消费层次还与巴黎春天的定位有一段差距。第二，服务项目虽然在逐步提升，但是还不够完善， 不够精致化。第三超市的改造并不成功，商品选择配置不合理，显现出明显的管理不够专业，造成空间资源浪费。 针对以上问题点，巴黎春天可在后续继续强化和提升服务品质，完善服务机能，为消费者营造出一个轻松愉快、高品质的消费环境；同时可继续加强高端品牌的引进来稳固和带动更多品牌爱好者的消费热忱；另重新规划经营超市，以把其改造成为带动客流量提升的优势。 （ 2） 华联百货 经过 05 年的大转型，已经从原来的传统百货变身为现代流行百货， 原 有的 品牌进行了替换 ，崭新的设计装修、切实的市场定位、别具一格的经营模式为其带来了新的炒 做话题。目前华联的主要优势为： 第一，经营业态较为丰富多样，含盖了百货、专卖店、品牌店、连锁超市等经营种类，目前华联在中山路除了百货和连体超市外，还有三家品牌形象专卖店：李宁、七 匹 狼和背靠背。其中李宁总经营面积 1500 多平米，经营种类 3000 多种，该店为李宁目前在中国最大的旗舰店；七匹狼的经营面积也超过 1000 平米，是厦门目前最大的旗舰店；而国际运动品牌背靠背为华南地区最大旗舰店。这些品牌 “最大” 专卖店的加入，为华联注入了年轻活力的新鲜血液。 第二，有政府的绿色壁垒保护，华联为全市唯一一家国有百货公司，政府在其礼卡的销售上给予了较大的帮助。 第三，准确 的市场定位为其带来新的生命力，华联是厦门最早的一家百货公司，深 受 老厦门人（应该是土生土长的、年龄在 50 岁左右的消费群体）的喜爱，因此变身后的华联百货定位为中档、大众化百货，以满足其原有消费者的购物需求，他们将主力业种放在淑女装，抓住了淑女装的消费群体，为自己开拓出与同业差异化的市场品牌竞争 优势 。 第四，拥有便利的交通，华联处在靠近轮渡的中山路位置，此处 既有较大的游客量，同时又有丰富便捷的公交线路和停车场所，为消费者带来购物的便利。 然而在百货的激烈市场竞争中华联也反映出一些不足之处：首先表现在它的卖场服务机能不够完善，现在各流行百货商品经营差异化不大，随着消费者的生活品位和消费理念的进一步提升，贴心的服务将成为今 后竞争的方向，而华联虽然已经变身为现代百货，但是卖场内除了收银台外无其他服务设施，为消费者购物带来一些不便。其次卖场业种布局不太合理，如 2 楼的流行淑女馆夹杂了男鞋业种，睡衣等居家服分布于 2 楼和夹层区等。 （ 3） 铜锣湾百货 为一家新的百货公司，有着优越的地理位置和崭新明亮的购物空间，同时 以 名汇广场的依托，有着充足便利的停车场所，为有车族的消费者带来购物便利。但是目前由于名汇 MALL 的运作还不成熟，招商方面尚存在一定的困难，致使 MALL 内的商业氛围无法得到提升和改善，因此 MALL 内的人气显得格外冷清，自然不能很好 的带动卖场的客流量。 （ 4） 来雅 思明店 优势：第一，地处中山路与思明路交汇的核心地带，是来往车辆、客流的必经之路，因此该地段客流量较为密集、交通较为便利，再加上体系良好的经营管理优势，为思明店带来较好的人气；另外思明店西边是钻石城、金鹭首饰专卖店，东边是周大福专卖店，从而造就了思明店 1 楼宝珠业种的销售优势。 思明店的劣势在于定位与符合的业种优势不明显。思明店定位为动感流行，比较符合中山路的客层定位，但是思明店符合该定位的商品较少，且品牌性相对较弱，不能在众多的同行中跳脱出来。虽然珠宝业种有一定的优势，但业种占 比较小，对整体业绩和消费客层带动不明显。另外，思明店作为一家新店，虽有体系主顾客的影响，但是其主顾客业绩占比仍然不高，只有 30%多，说明思明店自身主顾客群较少。面对这些问题思明店需要对业种配置方面进行调整来取得一定的商品突破，来深化自身的定位。 （ 5） 来雅 中山店 做为体系较为资深的店别，有着较多的经营优势：第一，中山店定位与商品结合较为紧密，且商品品牌性较好，有一定的业种优势，比如运动用品、少女装、少淑女装业种。第二，经过多年来对主顾客的维护和管理，中山店的主顾客资源较为丰富和稳固。第三，新贵卡的带动影响为 中山店带来了很多消费者的支持。第四，体系的优质服务得到广大消费者的好评。 中山店的劣势：首先，停车位数量太少，无法满足现有消费者的停车需求，从下表中可以看出调查期间每天都会因车位满而流失了一些有消费力的顾客，如果到大型促销活动期间停车难问题将会更为突出，势必会影响消费者的消费趋向。其次，百丽系统女鞋即将 撤 柜，消费者对新引入的女鞋品牌接受需要时间培养，因此短期内将会对公司的整体业绩带来一定的影响。针对停车问题，我司可通过改造停车场为双层或外租附近停车场来改善停车状况。对于女鞋方面的暂时影响，我司可通过增加 1 楼 名表业种及强化化妆品业种品牌等来提升楼层品牌性来带动和培养新女鞋品牌的销售。 中山店停车场停车数量统计表 日期 7/2（一） 7/3（二） 7/4（三） 7/5（四） 7/6（五） 7/7（六） 7/8（日） 停车数量 110 107 105 98 113 120 100 因车位满流失车辆数 40 43 20 20 35 44 27 外地车辆数 15 20 30 25 40 39 30 主要归属地 泉洲 泉洲 泉洲 泉洲 泉洲 泉洲 泉洲 使用停车卡数 40 30 21 35 40 40 42 3. 中山路百货同业入店客流量和提袋率调查分析 以下为 中山路各百货的入店客流量及提袋率的调查结果。从统计表中的数据可以看出：第一，各店下午的入店客流量均较少，差不多是晚上客流量的一半左右，但是下午的提袋率较晚上稍高些，这说明下午到商场逛的消费者有较高的购物意向，而晚上闲逛的人员相对较多。第二，中山店和巴黎春天相对较好，铜锣湾的人气较差，其中两店在平常日的下午和晚上的入店人数基本相当（当期各店都有一定的促销活动），但是周末日中山店客流量明显超出巴黎春天较多。从中山路东西段晚上人潮的密集度来看，西段远远高于东段 ，但是我司的客流量却高出巴黎春天，这说明我司中山店的定位及商品更符合中山路消费者的购物需求。而思明店资历较浅，消费群体积累略显不足，从而入店人数稍微少于中山店和巴黎春天。本次在对华联相关数据调查统计时由于 统计方式有误，造成数据偏差较大 ，故不能进行有效的对比。这也提醒我们做数据调查时调查统计方式对调查结果有着直接的影响，在后续的统计工作方法一定要注重数据统计方式的统一性。 （执行长批注：华联入店人流十分可观，是否有活动执行？） 百货入店客流统计表 店别 时间段 7/2（一） 7/4（三） 7/6（五） 7/7（ 六） 7/8（日） 客流量 （人 /h） 提袋率 客流量 （人 /h） 提袋率 客流量 （人 /h） 提袋率 客流量 （人 /h） 提袋率 客流量 （人 /h） 提袋率 华联 15 点 -16 点 240 20.4% 769 9.9% 775 9.7% 754 31.7% 569 10.0% 19 点 -20 点 1024 20.8% 997 11.4% 1856 9.1% 2563 11.2% 1595 10.0% 巴黎春天 15 点 -16 点 334 15.3% 286 13.6% 298 12.1% 572 10.8% 610 9.2% 19 点 -20 点 536 9.9% 583 9.8% 683 9.4% 725 10.1% 631 10.8% 思明店 15 点 -16 点 156 16.0% 178 16.9% 138 16.7% 277 15.5% 485 17.3% 19 点 -20 点 308 10.7% 325 14.5% 337 9.2% 630 8.9% 654 15.6% 中山店 15 点 -16 点 247 23.1% 265 15.1% 335 17.9% 539 13.5% 551 14.2% 19 点 -20 点 585 11.1% 529 12.7% 601 9.8% 969 12.0% 918 14.1% 铜锣湾 15 点 -16 点 104 18.3% 61 11.5% 201 12.9% 190 10.5% 19 点 -20 点 106 7.5% 106 7.5% 208 8.7% 322 13.0% 264 15.2% 三 中山路及分支街区商铺调查 中山路 中山路为中山商圈的核心地带，全场 1202 米，街宽 15米，骑楼走廊 6米 。 沿街共 将近 200 个商铺，主要经营服饰类和特产类 业种 。本次针对中山商圈各商铺进行了深入全面调查，从下图的业种占比可以看出 中山路业态比例不够合理，其中服饰类业种 比重过大， 达到 58.2%； 文化、休闲、娱乐类发展不足， 其中 文化艺术占 10.7%，餐饮占 7.9%，特产占 9%，珠宝占 10.2%。而 服饰类商品 中 女装和运动 类 占主要部分， 但是 该类商品显示出明显的参差不 齐 。因此中山路需要 加快改善和调整各 业态数量 比例的步伐，增加娱乐休闲以及餐饮项目，全面发展建设中山路购物、娱乐、休闲的综合商业街。 中山东西路商铺业态调查 业态数量 占比 备注 服饰 103 家 58.2% 女装 25、男装 17、男女装 7、鞋 17、运动 13、箱包 12、内衣女杂 12。 珠宝首饰 18 家 10.2% 玉器 8、珠宝 7，东段主要为玉器、西段为珠宝 特产 16 家 9.0% 茶叶 8、肉松馅饼 8家 文化艺术 19 家 10.7% 书店 3、眼镜 9、唱片 2、工艺 3，其中西段眼镜居多达到 8家 餐饮 14 家 7.9% 其中 6 家为西段露天休闲吧 其他 7家 4.0% 中山路商铺比例特产9.0%文化艺术10.7%服饰58.2%珠宝10.2%餐饮7.9%其他4.0%特产文化艺术服饰珠宝餐饮其他 政府推出一些优惠措施来大力扶持中山路原有零售商铺转型，从而整体品牌性得到了很大改善，目前中山路已经有了多个品牌性和形象都较好的专卖店，如 G2000、 SKAP、 ADIDAS、 NIKE 等。另现在一些品牌将形象旗舰店选择在中山路，如李宁、七匹狼等，这些品牌成为中山路又一道亮丽的风景。看来中山日后的发展将大步迈向品牌化、精致化，而这些将是中山路未来竞争的又一大优势。 另 中山路西段于 2006 年 9月初开始变身为全日步行街， 街边舒适的露天休闲吧、闽南特色摊点以及独具匠心的民间艺术雕塑，为中山路又增添一丝悠闲浪漫的海边风情，同时散发出深厚的艺术内涵和文化底蕴。中山路的购物地位似乎已经不在是顾客光顾的主要因素。 思明南北路 思明南北路是厦门历来最重要的商业 繁华街之一， 含盖了服饰、特产、文化艺术、餐饮、休闲娱乐等业态。 早期 著名的 “新南轩酒楼 ”（已经倒闭） “思明电影院 ”“慎时钟表店 ”以及照相馆 ”雅波 “咖啡馆等等，现在已经时过境迁了。 特别是思明北路，其距离中山路较远，商铺过于陈旧，再加上商业优势不明显等客观因素，使中山路的商业辐射不能发挥较好的带动作用。 局口街 局口街 ，又称 女人街 ，是中山路几条支路中最著名的一条。街不长，约 200 米，巷也不宽，不足 2 米，却有着 423 年的历史。街上有 四 十 多 家经营时尚女性服饰为主的店铺，吸引了 厦门 的许多大小女人。 因为这里的服饰款式既 时尚流行，价格又便宜，多数价格在 100 元左右。所以到这里淘“宝”是女人们逛女人街的唯一理由和乐趣。 镇邦路 与中山路相邻最长的支路。在改革开放初期，许多商品只有这里才找得到，曾被称为厦门商业的活化石。镇邦路业态丰富，种类齐全，还集中了多家厦门地道小吃。从中山路到升平路段主要以中高档品牌服装专卖店为主 ，服饰类店铺数量占到所有店铺数量的 78%，且这些店铺销售价格带集中在 200 到 500 之间，以少淑女风格为主。 升平路 小家碧玉的女人天堂是人们对升平路的认识和评价，这里是女生们“淘货宝地” ，升平路主要以中低档特色时尚服饰满足 20岁左右的年轻男女生的购物需求，价格带主要集中在 200 元左右。这里既汇集了时尚特色的男女装，同时又布满独具特色的精品、饰品店。 类别 业态数量 占比 备注 鞋服包 38 61.3% 女装 9 家、男装 6 家、男女装 9家、鞋 1 家、包 4家、运动 7家。以时尚男女装为主 精品、饰品 10 16.1% 餐饮 7 11.3% 特产 1 1.6% 茶叶 文化艺术 2 3.2% 医院 1 家、文具 1 家 其他 4 6.5% 美容 2 家、儿童类 2家 水仙路、海后路 水仙路 与 鹭江道相连，沿街店家主要以餐饮企业为主。 南洋风情、佳裕堂、永和豆浆大王 ，分别代表了东南亚、闽南和台湾三地的不同饮食风格。水仙路连接着三座写字楼，可以到达海滨大厦、海关大厦、国际银行大厦。 海后路连接中山路和升平路，靠近轮渡，因此该路附近酒店、餐饮较为集中以便于旅游消费者休息就餐等，其中主要有东海酒店、鹭江宾馆、港务酒店、中燃海鲜酒楼等。 大中路 沿街店家以经营大众化的儿童服饰、儿童用品、玩具为主 ，在目前的 20 家的店面里，有 14 家童装、 2 家童鞋，另外 小朋友需要的书包、 文具、 玩具等 也 都能在这里找到 ，因此如今大 中路也被成为 “儿童用品一条街”。 这里云集了许多 国内外童装品牌， 有momoco、麦当劳、米奇、吾儿等 。 太平路、定安路 沿路的商业布局与中山路一脉相承，包括饮食、服装、首饰店。沿着太平路前行到达定安路小商品夜市，夜市主要经营低档服装鞋帽， 另有数家具有浓郁地方风味的小吃摊档。 （ 7 月中旬起定安夜市转移至定安广场） 四 步行街商业规划、 商圈 商业 规划 及 项目了解 步行街 商业 规划 按步行街规划，中山路整体改造成商业步行街，步行街区总用地面积 79840平方米。规划以 “ 一带 ” 、 “ 二轴 ” 、 “ 一区 ” 、 “ 六片 ” 为结构 ，一带指沿鹭江道公建带，二轴指中山路步行商业轴和思明路交通商业轴，一区为局口街步行商业街区，六片指思北片、霞溪片、中华片、同文片、思西片和营平片。划分六大功能片区 ，进行不同定位， 在现有基础上打造中山路副街 ， 将商贸服务由中山路向更广的 范围 渗透，最终形成商业网络乃至成为中山大商圈中的小商圈，成为中山路的有益补充。 具体定位规划如下表： 中山路副街定位 中山路副街 特色街定位 思明东西路 时尚一条街（现有面对年轻女性的时尚服饰精品，可丰富服务 内容，如美容等，满足时尚需求） 开元路 饮食一条街（在原有基础上，进 一步提升档次，形成特色） 大同路 旅游纪念品及土特产一条街 大中路 儿童服饰一条街（在原有基础上不断补充完善） 中山路副街 特色街定位 局口街 女性内衣一条街（针对 厦门 女性内衣独立店面并未形成集中经营的态势而设） 镇邦路 男士精品服饰一条街 定安 太平路 台湾小吃一条街 海后路 茗茶一条街 商圈商业项目 目前中山路一带的在建大型商城有南中 大地 广场、名汇广场、中华城、香港时代广场、老虎城等，基本都定位为旅游、休闲、娱乐、购物一体的综合性商城。而这些项目都是政府在未来一到两年中针对中山商圈改造实施的重点项目，目的就是能够带来更多的商业契机，重塑并超越中山路过往的经济繁荣昌盛景象。 此类项目的筹建对中山商圈的未来前进发展来说在一定程度上扩大了商圈的独特聚客力、提升了自身的商业竞争力。但是 很多业内人士很担心中山路 的 商圈 经济能否支撑 这么多 个商业中心的发展， 然而这 并不是关键问题 所在 ，关键是商家 如何去运作商业中心。像中山路这样历史悠久的大型商业 聚集 点，能否成为商业革新后的新亮点，首当其冲应该是这个商业 聚集点 的主导商业内涵 和文化 ，通过挖掘和提炼新的商业内涵 和商业文化 来弥补不同商圈商品同质化现象，所以商业内涵 和商业文化 在一定程度 上成了影响市场竞争的关键因素之一，它与商业中心的业态和业种的规划一样重要，是商业资源共享的关键环节。 目前筹建中的各大型商 城 各尽其貌，风格特色独具一格： （ 执行长批注：未必！） （一） 南中大地广场 南中大地广场 由厦门中南房地产开发有限公司投资开发，总投资5.8 亿元。 该项目位于中山路与思明北路交叉口的西北侧，东至局口街，西至大中路，北至思西路，南至十六间， 占地 面积为 1.86 万平方米，总建筑面积 8 万多平方米。建筑层数共七层，地下两层为停车场，地下一层至地上五层作商业用途，是一个集购物、休闲、旅游等多种功能为一体的多元化 立体步行街区。 其目前规划的主力业态有以下几种： 奥特莱斯购物中心 奥特莱斯，即 “国际名牌商品折扣店 ”，是从国外引进的欧美当代商业中最为流行的一种全新的零售业态。 百事可乐运动城 南中大地广场项目地下一层中国首个百事可乐运动城。据介绍，南中大地广场 百事可乐运动城，拥有多种流行运动项目，不仅有多种文化休闲表演，还有百事品牌大型推广，时尚明星 见面会等。 休闲会馆酒店 该 休闲会馆酒店目前在西方欧美国家 比较 流行， 它 没有传统五星级所必须拥有的附加硬性配套，除了拥有一定数量的房间和配套一个早餐餐厅外，其他购物、娱 乐、健身、休闲等配套全部去掉，丢掉了非房间部分的包袱，降低了住房的费用。 美食天地 美食天地规划主要有两种饮食业态：各地传统特色小吃和现代中西餐饮。 中山路配套的大型停车场 南中大地广场规划了可停将近 500 部车的地下停车场，若局口街改造完，可停车将近 700 部。 （二） 名汇广场 名汇广场由厦门龙潭房地产开发有限公司投资开发，投资总额为 5 亿元。该项目位于中山路东段，四面临街，北面紧临思明东路，东面为古城西路，占地面积 2.1 万平方米，建筑面积 9.2 万平方米。 名汇广场整体为全透天复合式街区，广场划分为 “二主四街 ”，以中 山路、思明东路各一端为 “两大区块 ”，四大主题街区连接两个主体区，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、商务等功能，辅以主题广场、室外休憩区、展览空间、图书文化中心、育儿室、科技娱乐、表演区等区域 。 其 配备 设施有： 2 部观光景观梯、 51 部手扶梯， 3 部货梯 。 目前主要的业态有 香港铜锣湾百货、运动 100、动漫城、美食城（该业态预计 9 月份开始正式营业）等业态 ，并有地下停车位 300 多个，其他配套工程应该是因为招商问题还没有开始启动。 （三） 中华城 中华城的开发商为 厦门融坤房地产开发有限公司，总投资额为 10 亿元，为中山路投资最多 的项目。该项目东临宏辉大厦和石顶巷西侧，南至镇海路北侧，西至思明南路东侧，北至中山路南侧， 用地面积 4.2 万 平方米，建设用地面积为 3.6 万平方米，规划总建筑面积（含地下室） 16万平方米，容积率为 2.32，绿化率 10%，停车位共 1100 个。 该项目是台湾海峡西岸第一个以生态园林为开发理念的大型商业地产，将建设成集旅游、购物、餐饮娱乐、休闲、品读等功能为一体的景观型商业中心；将引入大型超市，精品百货，品牌旗舰店，台湾主题餐饮，豪华电影院等等；并将建造第一个国际标准的真冰滑冰场（执行长批注：莲前加州广场已将先行兑现 ） 和福建当前最长的室内音乐喷泉。备注：上图为中华城效果图 （四） 鹭江道商业景观工程 鹭江道商业景观工程由信基置业（厦门）有限公司开发建设，一期项目总投资 1.7 亿元。该项目 背靠同文顶，从水仙路路口与鹭江道交叉口的大石头所在地开始，沿鹭江道向南大约 130 米， 直至 民防综合楼，隔鹭江道与鼓浪屿遥遥相对 ，工程预计 2007 年底完成 。 该项目由一座四星级酒店、低层商业建筑群和若干个别具一格的广场组成。配备闽南特色小吃店、特色酒吧、咖啡厅、茶馆及其他一些精品店，打造出极具闽南文化特色的休闲旅游中心。 而 鹭江道商业景观二期工程总投资 约 13 亿元，拆迁成本预计 7.8 亿元，目前正申办有关手续。同样位于鹭江道的厦门第一广场项目总投资 7 亿元，目前一期工程已封顶，预计 07 年年底开业。该项目以写字楼为主，二期工程正在进行拆迁前准备工作。 （五） 老虎城 老虎城由厦门汇盛房地产开发有限公司投资开发，总投资额 2亿元。该项目 位于厦门市思明区思明南路 118 号，周边毗邻好又多量贩超市 ，是中山商圈交通便利第一站。其用地面积近 8000 平方米，总建筑面积近 26000 平方米，商业建筑面积约 15000 平方米，有近 1500 平方米地上户外广场及停车场 ,88 个地下停车位 ， -1F 至 3F 规划为前后双幢交互式精品商城，其中将有 400多 个大小不一、功能不同的各种店铺，主楼地上 4 层至地上 6层则规划为住宅和酒店公寓。 “ 老虎城 ” 的定位非常明确 做时尚、个性、专业的 “ 女性主题商城 ” ，目标客户主要是 “ 心理年龄 ”18 岁至 28 岁的年轻女性。老虎城流行购物中心以女性特色店集结为手法，集零售、餐饮、休闲、美容美发等诸多功能，提供女性从内到外，身心一体的全方位满足，特别强调特色品牌的收集与杂货类商品的丰富多样，以 “ 年轻、多样、流行、速度、个性 ” 为主题，包罗万象，应有尽有，将为女性消费者带来全新的消费概念 和生活体验，成为厦门居民和外来游客向往的好去处。 （六） 香港时代广场 香港时代广场厦门市双民房地产开发有限公司 投资开发，总投资额为2.3 亿元。该项目西面紧邻思明电影院，南面紧靠中山路公交站点，东面为妙轩商厦，北面为霞溪路。 香港时代广场 商业可经营面积约 17000 平方米 ,采用 混业经营 的业态模式 , 首创“体验式享受、发现式消费”的理想休闲消费方式，形成一个集购物、休闲、游乐、美食等功能于一体的国际化休闲、文化、娱乐中心。 小区以商业为主，地下二层，其中地下二层为车库，地下一层为商场；地面一层为步行街，二至七层为多层 带电梯的高档住宅。 备注：上图中的巴黎春天现为来雅思明店 （七） 第一广场 第一广场由厦门滨江房地产开发公司投资 3 亿元进行开发创办。该项目位于鹭江道与市府大道及环岛路交汇处，厦门妇幼保健医院的右侧。建成后将与国际银行大厦、建行大厦共同构筑厦门中央商务区 CBD。第一广场定位为厦门规模最大、功能最完善的甲级写字楼，既可为世界级跨国公司架起进军中国市场的桥梁，又可为厦门及周边地区中小企业在厦建立总部提供平台。 （八） 和平里酒店 和平里酒店由厦门华远建设集团有限公司投资 6 亿元来完成，该项目位于鹭江道北侧，用地面积 1.05 万平方米 ，建筑面积为 7.1 万平方米，共 116 个停车位，由日本知名酒店设计公司 KKS 装修设计，同时引进国际知名酒店管理公司。若建成后该酒店将成为拥有 500 多间豪华海景套房的高档商务型酒店，现拟申报五星级酒店。 （九） 鸿图嘉园二期 鸿图嘉园二期由惠扬（厦门）房地产发展有限公司投资开发，总投资额 3.3亿元。该项目位于思明南路与镇海路交汇处，主要用于住宅，部分为商场 （十） 华辉广场二期 华辉广场二期由厦门鹰辉房地产开发有限公司开发，总投资额 2 亿元，预计2008 年 底 完工。该项目位于中山路南侧，泰山路东侧，规划为地下室三层、地上两层商场， 两幢 9-10 层建筑物， 总建筑面积 9 万平方米 ，主要用于商务办公楼，部分商场。 从以上项目的规划方向和功能来看，增加了丰富的娱乐休闲和酒店项目，从而多数趋向于旅游型商业零售氛围，这样的商业环境可以更好的发挥和带动中山路旅游消费经济。目前中山路的酒店相对不足，主要集中于轮渡附近，且多数规模和档次略显不足，对于中山路这种重点旅游景点已经不能很好的满足旅游消费需求，有了这些丰富业态的支持，相信可以更好的促进中山路的经济发展。 五 中山路交通状况 交通是企业发展的命脉，而对于零售业来说便利的交通对其发展影响更为重要， 因为它直接决定了所在处客流量的大小，而客流量的大小又直接影响到零售业的商业氛围和商业利益。随着生活水平的提升，交通的需求也在发生微妙的变化。虽然现在一半以上的大众消费者还是以公交作为主要交通工具，但是自驾车的数量比重在大幅度增大，这就对该区域的交通有了更深一步的需求，即便捷的停车场位置和充足的停车数量。那么在本次市调中，我们也专门针对中山路的公交线路、车流量以及周遍的停车状况进行了调查和统计。 1. 公交线路 本次市调对 700 多名顾客进行了问卷调查，其中搭乘交通工具项目的调查结果如下图。该图反映出一半以上的消费者 来中山路是搭乘公交车， 27%为步行， 11%为自驾车，出租车为 8%。从这一比例看出中山路的消费者以乘公交车为主，那么公交线路和站点的便利性对中山路的客流量起到决定性作用。自从 06 年 9 月初之后中山路西段彻底改为步行街、东段改为单行道以后，虽然对交通带来较多的不便，但是消费者的热情依然不减。目前中山路附近的公交站点有中山路区域内的站点有四个：文化宫附近、诚达购物广场处、国美旁以及海滨大厦。 通往中山路站的公交车有： 1 路（厦大 火车站）、 3 路（莲花三村 轮渡）、 8 路（松柏 轮渡）、 10 路（乌石浦 轮渡）、 11 路（大 唐世家 轮渡）、12 路（东渡 轮渡）、 15 路（仙岳小区 厦大）、 18 路（集美龙舟池 厦大）、19 路（会展中心 轮渡）、 21 路（厦大 火车站）、 22 路（胡里山 保税区）、27 路（机场 轮渡）、 32 路（松柏 轮渡）、 45 路（金尚 厦大）、 48 路（胡里山 火车站）、 501 路（珍珠湾 东浦路）、 520 路（怡景花园 厦大学生公寓）、 811 路（ SM 厦大学生公寓）和 812 路（ SM 景州乐园），共 19 条线路。 以上所有公交线路的班次频率基本上为 5 10 分钟 /班，从各线路的起始点可以看出各线路基本上散布于厦门各主要区域，其 中较为集中的区域为厦大及环岛路方向。这说明中山路的客流量中厦大一带的顾客群体数量占比相对较多，且有很大一部分为中山路在职人员。另从下图也可以看出步行逛中山路的顾客占比也相对较大，这说明中山路的客流量中相当一部分来自附近的居民。 交通工具步行27%出租车8%自驾车11%公车54% 2. 车流量 为更好的了解中山路的交通状况，本次针对中山路的车流量状况也进行了为期 5 天的统计调查，调查时间为每天 15： 00 16： 00、 19： 00 20： 00，调查点设为思明南路国美处以及中山路东段中山店附近。调查结果如下： 中山路 车流量统计表 备注： 思明北路的 通行能力为 800 pcu/h 、中山路东段的 通行能力为 1000 时间 国美 中山店 车流量 外地车辆 主要归 属地 饱和 度 车流量 外地车 辆 主要归属地 饱和度 7/2（一） 15 点 -16 点 695 3 闽 C 0.87 531 11 闽 C 0.53 19 点 -20 点 916 5 闽 C 1.15 463 6 闽 C 0.46 7/4（三） 15 点 -16 点 859 2 闽 C 1.07 381 8 闽 C 0.38 19 点 -20 点 876 4 闽 C 1.10 394 1 闽 C 0.39 7/6（五） 15 点 -16 点 865 6 闽 C 1.08 19 点 -20 点 896 5 闽 C 1.12 427 3 闽 C 0.43 7/7（六） 15 点 -16 点 873 4 闽 C 1.09 19 点 -20 点 906 5 闽 C 1.13 7/8（日） 15 点 -16 点 887 3 闽 C 1.11 19 点 -20 点 921 5 闽 C 1.15 pcu/h。 饱和度 =交通车流量（ pcu/h） /通行能力（ pcu/h） 目前思明南北路仍为 双行道，路面和人行道都较为狭小，车流量和客流量较多，从而经常出现交通拥挤、人车混流等。另从上表的数据看出思明北路的车流量已经过饱和，也就是说目前其车流量已经超过了该路面的承受力，因此在未来的规划发展中政府部门有必要对该区域道路实施一定的措施来缓解交通压力，以保障中山路交通的有序进行。目前路面狭窄这一客观因素是我们暂时无法改变的事实，但是如果将其在适当的时机改为单行道，应该可以较好的改善交通负荷。当然这种举措在一定程度上会影响商圈的客流量，但是从长远来看，提升和改善中山路交通问题是很有必要的。 3. 中山路停车状况 中山路公共停车位统计 停车位置 停车位数量 每日停车量 主要停车时间段 街边停车位 中山路沿街 23 550 18 点 20 点 思明西路 26 300 思明东路 27 300 400 大中路 23 19 点以后 开元路 74 700 大同路 110 1000 升平路 17 200 镇邦路 32 300 海后路 11 200 300 合计 343 公共停车场 轮渡 435 海滨大厦 65 思东 30 文化宫 154 合计 684 商厦停车位 定安广场 160 中山店 34 大陆商厦 40 名汇广场 300 宏辉大厦 50 合计 584 筹建停车场 南中广场 500 多 中华城 1100 合计 1600 总计 3211 目前 中山路 附近的停车途径主要有 以下三 种： 一是 中山路 副街路边停车 。 这些停车位主要分布在 思明东、西路、大同路、开元路、大中路、升平路、镇邦路、中山东路等九条道路上 ，总共 343 个停车位，从上表的每日大概停车数量可以看出这些车位使用率较高， 多数集中在晚上停车，这主要是受购物影响的结果。现在 中山商圈 已经开始对街边停车位使用 停车位 电子诱导系统 进行监控 ， 以 即时发布 中山路 周边 停车位 的动态使用情况， 以让顾客可以更方快捷的找到 停车 位 。 然而 中山路 附近一带街区历史较老，沿街建筑布局较紧密，副街路面普遍为三车道居多。 因此 路边占道停车期间出现一定人车混杂现象，带来了不小的安全隐患。 另外，副路地形复杂，部分停车位距离中山路较远，无论是购物还是逛街都较为不便。 二是 公共停车场 。 中山路 周边现有的公共停车场主要包括鹭江道地下停车场、海光大厦及海滨大厦的地面一层停车场、文 化宫停车场和思东停车场等， 共684 个停车位。 不过由于一些停车场标示不明以致难于寻找等原因，这些停车场仍然存在使用效率相对较低的问题。 三 是 中山路 商场地下停车场。 我司 中山店 、 大陆商厦（思明店）、定安 广场 、名汇广场 、宏辉大厦以及还在建设当中的中华城、 南中大地广场、香港时代广场、老虎城等等 都 自有停车场 ，其中中华城计划建造的停车位数量为 1100 个，这将是厦门有史以来容量最大的停车场，如此多的停车位将会成为中山路经济带动又一亮点 。这些商场停车场处于繁华商业区，地理位置优越，停车场所能得到较好的流转利用。与鹭江道、文化 宫停车场不同，商场停车场由于产权私有等原因，其定位反倒更针对 中山路 消费群体，一定程度上更有利于促进 中山路 购物、商务业发展。 六 中山路消费者个人情况及消费习性调查了解 消费者是零售业乃至整个服务业赖以生存的群体，销售为消费者而生，只有真正了解消费者才能更好的为消费者服务，满足其消费需求。那么怎么样才能了解消费者？怎样才能满足消费者的需求呢？这就需要我们从消费者本身的实际状况出发调查，认识消费者的各种消费习性和生活特性来更好的指引企业向满足消费者需求的方向发展。但是在了解消费者之前我们需要明确的一点 是哪些群体是我们需要了解和维护的主要消费群体，哪些是未来发展过程中需要挖掘的潜在群体，哪些是经历演变需要淘汰的群体，而这一切的变化离不开商圈消费者的特性。因此在本次商圈市调中我们针对该商圈的消费者进行了为期一周的问卷调查，调查的时间段为 7/2（一） 7/8（日）每天下午 15： 00 17： 00，主要调查对象为该时间段内在中山路逛街的消费者。本次问卷调查的 项目 和结果 详见附件一，针对这些调查进行如 下 分析 ： 1. 商圈消费者的基本状况及特性 年龄以 18 25 岁的女性顾客为主 ：本次接受问卷调查的消费者共 743 名 ，其中 36%为男性顾客， 64%为女性顾客，这一占比也较为符合女性热爱逛街的特性。另外从下图顾客的年龄特征可以看出 54%的顾客为 18 25 岁的年轻消费者，26%为 25 35 岁的中青年消费者， 18 岁以下及 36 岁以上的消费者相对较少。这说明中山商圈定位比较年轻时尚，吸引了较多热爱潮流的年轻消费者。该群体的特征就是经济比较独立，且大多数没有家庭经济负担，因此在消费中体现出偏重于享受生活和享受美丽的特征，这些消费者有强烈的消费欲望。 年龄特征2 5 岁 - 3 5 岁26%3 6 岁 - 4 5 岁7%4 5 岁 以 上4%1 8 岁 以 下9%1 8 岁 - 2 5 岁54% 学历以高中专居多 ：从下图受 访者受教育程度对比可以看出中山路上的消费者普遍学历不高，高中专学历的顾客占比较大，达到 45.3%，其次为大专学历，占比为 22.9%；而高中以下的占比为 163%。由于本次问卷调查的时间为 7/2（一） 7/8（日）的 16 点左右，此时正是中山路各大卖场上下班的时间，可能部分受访者为各大卖场的销售人员，该群体的普遍受教育程度多数在高中专以下。虽然如此，但该部分人群也存在一定的消费能力，他们也算是中山路的重要消费者之一。因为一部分人群在为中高收入的消费者服务的同时，可能经常会受到他们的熏陶和影响，在消费观念发生一定 的转变。 消费者受教育程度16.3%45.3%22.9%13.4%2.1%0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0%高中以下高中/中专大专本科研究生以上 大多数顾客为收入在 1200 1800 元的公司职员 ：下图为受调查所从事工作的职业特性和受访者月收入状况图，从图中的对比可以看出公司职员的占比相对较高，占到受 访 者的 37.2%，其它职业人群占比基本相差不大，这一比例辐射出中山商圈定位的个性化和多元化，能够满足从事不同职业的消费群体消费需求。不过我们需要注意的是学生人数在本次调查中的占比达到 17.3%，算是职业调查中占比排列第二高的，这表明中山商圈有着青春活力和文化底蕴的独特魅力，其辐射力强烈的 吸引到周遍以及厦大商圈的消费者，这些学生群体目前的消费特性就是 具有一定的生活品味，但是多数受经济因素制约，消费档次只能集中在一些较中低档的个性店。因此我们有理由相信这些学生群体有着较大的开发潜力。 职业特性7.7%37.2%10.3%7.3%15.7% 17.3%4.5%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%经商 职员公务员居家自由职业者学生 其他人数占比 下图的月收入状况图 显示出： 35.3%的顾客收入主要在 1200 元 1800 元之间，另 22.6%的顾客收入 1801 3000 元，但是还有 16.7%的顾客收入不足 1200元 ，其他的 12.4%则处于保密。这说明中山路的顾客群中 普遍的公司职员月收入不高 ，。 这一方面可能是由于高收入人群相对年龄较大，资历较深等，对此类调查有一定的防范和抵触情绪，而相对年轻的顾客接受度稍高些。另一方面，可能是受到调查时间的影响，受访顾客人群相对不够全面（本次的问卷部分都是在下午 3 点到 5 点进行，此时大多数公司职员正是上班时间）。不过，这也体现出中山路的经营档次较为齐全，低档店铺占有相当的比例，吸引了不少低收入客层。 消费者月收入状况16.7%35.3%22.6%8.1%5.0%12.4%0 . 0 % 1 0 . 0 % 2 0 . 0 % 3 0 . 0 % 4 0 . 0 %1200 以下1 2 0 0 -1 8 0 01 8 0 1 -3 0 0 03 0 0 1 -5 0 0 05000 以上其他 商圈 消费者 以 思明区 为主 ：本次调查对象中常住人口占 41.6%，暂住人口占46.3%，另外的 8.1%为外地游玩人员 。这说明厦门是一个以外来人口为主的海湾城市，注定了城市文化、经济的多元化发展。另从受访者的居住地分布可以看出中山路的顾客一半来自思明区， 26.9%来自湖里区，另外的 23%来自岛外。从这些居住区比例可以看出中山商圈的聚客力有着一定的地域性和消费便利性，另我们从岛外顾客占比达到 23%可以看出对岛外的消费者对中山路有着较大的吸引力，这也充分体现出政府在改造中山路成为集购物、休闲、旅游等为一体的综合商业街的方向和目标有了一定的成效。目前中山路正在筹建一些辅助的配套设施，如星级酒店、大型娱乐场所等，来带动更多的消费 人群，相信不远的将来中山路以其独具一格的商业魅力将会再次成为厦门的商业经济核心，厦门对外的招牌名片。 50 . 1%26 . 9%8.9%4.5% 2.3%7.3%0.0%20 . 0%40 . 0%60 . 0%居住地区分布系列 1 50 . 1% 26 . 9% 8.9% 4.5% 2.3% 7.3%思明区 湖里区 海沧区 翔安区 同安区 其他 百货公司是消费者最喜欢的购物场所 ：在受访的所有顾客当中喜欢在百货公司购物的占比最高，为 29.1%，其次是超市 19.3%，而购物中心和品牌专卖店、个性店基本相当，精品店的比例较小，占比为 8.6%。这一调查结果 反映出中山路消费者的消费观念品位比较强，另外中山路的百货比较密集，且定位各不相同，而正是这种密集和差异吸引了各种不同层次的消费客层，同时也为很多喜 欢逛街的顾客带来方便，减少了他们往返于不同商场需要搭车的麻烦。总体上来看，中山路商圈就象一个含盖了多家百货公司、大型超市、各种专卖店等业态超大型购物中心，这也是中山路商圈在其他所有商圈中无法比拟的特色。 品牌专卖店 ,1 5 . 4 %百货公司 ,2 9 . 1 %超市 , 1 9 . 3 %购物中心 ,1 5 . 4 %精品店 , 8 . 6 %流行个性店 ,1 2 . 2 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %喜欢的购物场所 到中山路的顾客多数是随便逛街 ：从下图可以看出 34%的顾客到中山是随便逛街， 31%是为了购物需求， 19%则是为了娱乐休闲。这些占比很好的证明了中山路的改造已经初见成效，它已经不再是一个单纯的购物街，目前正在政府的整体规划下，逐步朝着集旅游、休闲 、购物为一体的“管理规范、功能完善、业态丰富、特色鲜明”的综合性露天全步行商业街、富有闽台文化特色的“中国著名商业街”、厦门乃至闽西南区域最富有城市特色的城市商业中心发展和建设。中山路改造中业态比例及各业态档次的调整功不可莫，休闲娱乐成为中山路吸引人潮的又一大因素，目前中山路的业态占比正在向百货、餐饮、娱乐各 30%的比例慢慢转型。 来中山路原因购物31%娱乐休闲19%随便逛逛34%上下班路过9%上班5%旅游2% 月消费额主要用于鞋服类商品： 月消费金额情况1 8 . 6 %3 7 . 9 %2 8 . 6 %8 . 1 %3 . 7 %3 . 1 %300 元以下3 0 0 - 5 0 0 元5 0 0 - 1 0 0 0 元1 0 0 0 - 1 5 0 0 元1 5 0 0 - 2 5 0 0 元2500 元以上系列 1 1 8 . 6 % 3 7 . 9 % 2 8 . 6 % 8 . 1 % 3 . 7 % 3 . 1 %300 元以下 3 0 0 - 5 0 0 元5 0 0 - 1 0 0 0元1 0 0 0 - 1 5 0 0元1 5 0 0 - 2 5 0 0元2500 元以上 从上表可以看出大多数受访者的月消 费额主要集中在 300 1000 元，以 300 500 元居多，这一占比和受访者的月收入水平大多数为 1200 1800 元之间有着直接紧密的联系。由此说明中山路低档商品的销售受到顾客收入影响有着较大的市场空间。 受访顾客中每月消费以鞋服帽类为主，其次是日用品、食品，另消费化妆品的顾客占比也相对较多，达到 12.6%。这一结果和受访对象有着紧密的联系。本次受访对象以年轻女性为主，装扮美丽是大多数女性的天性。无庸置疑服饰类是消费的主体业种。但是食品和日用品消费占比也占据相当大的比例，一般消费者对该类商品都有就近购买的心理 ，这就要求商家在营销策略上要有针对性，有所创新，使之转变为顺便消费或长期稳定消费。 消费类别14.7%26.5%31.1%2.6%12.6%3.4%1.9%4.3%2.8%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%系列1 14.7% 26.5% 31.1% 2.6% 12.6% 3.4% 1.9% 4.3% 2.8%食品 日常用品 服装鞋帽 家电 化妆品 文体用品 儿童用品 珠宝首饰 其他 七 针对商圈未来发展我司应对提升改变措施 从长远场景来看，中山路商圈的一系列改造将会强化商圈整体形象、扩大中山路市场影响力、增强商圈商业竞争力、提升商圈顾客聚集力等。这无疑对于身处其中的商家来说中山路巨大的潜力消费商机充满了极致的诱惑力。诱惑归诱惑，商机归商机，商家只有拥有强大的竞争实力才能在商机与竞争中生存。竞争实力需要在市场的变化推动下不断改善提升和加强维护。目 前我司在中山路商圈具有较强的竞争优势，但是仍然需要不断的完善各项工作来提升同业竞争力： 第一， 深化 市场 定位，使商品与定位更准确合理有效的结合，来增强商品品牌和品牌商品竞争优势。 从问卷调查 中可以看出中山路的顾客层较为年轻，且学生占据了相当的比例，说明中山路受周边经济文化影响，市场定位较为年轻化，而我司中山店的定位为运动休闲，且目前一直在强化这一定位特点。自 06 年开始中山店一直注重提升运动业种品牌性和商品优势、增加少女装业种品牌占比。从该两个业种的业绩成长表现来看，基本上“运动休闲”的定位较为符合中山路商圈消费 者的购物需求，因此中山店在后续的调整中应继续强化这一主题定位：首先，目前中山店男装部分过于成熟，与整体定位差异较大，因此总体业绩成长幅度不大。那么在后续的调整中，应增加男装品牌休闲服数量来满足众多年轻消费者的喜爱；其次，从问卷调查的结果可以看出化妆品的消费占据了月收入的相当比例，而目前中山路整体化妆品品牌性不强，如果在今年秋冬女鞋部分调整之后， 1 楼将面临一定的品牌尴尬，此时我司可以调整化妆品品牌性和品牌数量来减弱女鞋的影响。 第二，继续深化服务，做到用心感动顾客。 品牌差异化和和服务差异化是公司后续与同业竞争 的一个重要因素，目前体系体贴用心的服务已经在消费者心中形成一定的影响，我们要继续深化这一项目，就需要更深层次的为顾客多方面需求考虑来挖掘出让他们开心舒适购物的辅助条件。目前我司服务项目相对较为丰富多样，但是还不够完善。现在有车族的消费者日趋增多，中山路停车位虽然有较大的改善，但是大多都比较偏远，因此为顾客提供送货上车或上门服务可以抓住该部分人群的购物心情。 第三，做好 VIP 主顾客维护。 目前我司有将近 67%的业绩来自 VIP 主顾客，这一群体对于我司业绩起着关键的促进作用。后续我们在原有措施的基础之上需要继续增加 VIP 特殊尊荣服务及独享促销来稳固该部分人群：（ 1） 尽快增加客服课来专门针对 VIP 提供专业、便捷的“绿色”服务 ；（ 2） 积分兑换增加 50 分级距 来满足消费能力较低的顾客群体 ， （ 执行长批注： 未提列可能增加之成本数据，企划作业不能仅从单一角度规划） 从过往积分兑换来看，我司回门礼的级距基本上为 20 分以上且所有贵宾都可以享受到，年度积分赠品级距为 100 分以上，但是不少的主顾客积分在 50 99 分之间，他们在积分兑换时没能享受到贵宾尊荣待遇而表现出较大的失落感，这种失落可能会影响到他们对我司的后续消费支持。另外同业针对 VIP 的返利方式相对较我司方便且照顾到的群体比较全面，比如 天虹 VIP 卡返利规则 为百货 1 元积 1 分、超市 2 元积 1 分，返利方式为直接将返利金额注入到 VIP 卡中，标准为 积分额 返利标准 返利额 1000 分 1999 分 按 1%返利 返 10 元 19. 99 元 2000 分 4999 分 按 3%返利 返 60 元 149. 97 元 5000 分 9999 分 按 4%返利 返 200 元 399. 96 元 10000 分及以上 按 5%返利 返 500 元及以上 巴黎春天的返利方式与我司雷同，但是其最低返利积分为 50 分。所以我司在积分兑 换方面除了照顾到高端消费者外，应该还需要照顾和培养那些目前消费力不足的群体，从而巩固和强化我司的 VIP 顾客群体。 世贸商城 最具流行时尚主题的 mall 一、 火车站世贸商圈 介绍及商圈概况 火车站世贸商圈 地处厦禾路中段，是厦禾路大型繁华商业路段（厦门核心商业区）与厦禾路生活区路段（厦门时尚都市高档住宅典范区）的分界点， 拥有厦门火车站、公交总站、汽车站的三大交通枢纽的人流，目前已开业有世贸商城、嘉年名华、华联百货等，建设中有罗宾森广场、火车站地下商业街等。突出 年轻、时尚 的主题商业定位。 从商业到市政配套，从住宅品质到都市生活观念都代表了这座城市最高水平。 火车站世贸商圈 商业辐射：以火车站、公交总站、梧村汽车站的流动人流为依托，目前日商业人 流 25 万人次。 功能描述：城市中心型商业，主题明显，时尚型商业。 商业规模：共有 22万 m2，世贸商城 5万 m2、嘉年名华 2万 m2、罗宾森广场 7 万 m2，香格里拉 3 万 m2，以及梧村汽车站、火车站地下商业街等 5 万 m2。 业态分布：以巴黎 春天百货、沃尔玛等主力店为依托，结合肯德基、麦当劳、电 影院等次主力店；未来将通过地下商业步行街与嘉年名华、华联百货、罗宾森广 场等联成一体。 价格表现：销售价格 1.5 3.5 万元 /m2，租金 120 400 元 /m2/月。 商业意义：走时尚主题性商业路线，打造地上、地下联体商业，规划地下商业街 连接贯通整个火车站商圈，突破交通因素制约。 世贸商城、罗宾森广场、华联百货、嘉年名华等几大商城、商场以及火车站、长途汽车站、公交车站连成一片，串起的周边商业面积可达 22 万平方米， 世贸商城 5 万、嘉年 名华 2 万、罗宾森广场 7 万，香格里拉 3 万，以及梧村汽车站、火车站地下商业街等 5 万。 形成一个四通八达的名副其实的独特大商圈 ，商圈核心人口达 25 万。 同时， 明发商业圈的建设完成与火车站商业圈形成一条其影响整个海西板块的大型商业街。近两年火车站商圈的建设即将发展到更高阶段，长 420M，宽 38M 的地下商业街将火车站区域的世贸商城，罗宾森广场，梧村汽车站商业城等大规模、高档次的商业连接成为一个整体，这样不仅将原各自为营的商业归于一统，形成整合力，扩大影响力，更是解决了未来火车站商圈的交通、停车问题，也进一步改善市 政面貌。 二 商圈 业态构成 火车站世贸商圈 以巴黎春天百货、沃尔玛等主力店为依托，结合 KFC、麦当劳、电影院等次主力店；未来将通过地下商业步行街与嘉年名华、华联百货、罗宾森广场等联成一体。 目前主要业态种类有：酒店宾馆、银行、商场、超市、餐饮、各商铺等丰富业态。同时也配备了较为完善的基础设施。 各业态数量及占比如下表： 业态种类 业态数量 业态占比 酒店 /宾馆 13 3.67% 银行 6 1.69% 商场 3 0.84% 超市 10 2.82% 餐饮 61 17.18% 小吃 87 24.51% 商铺 175 49.3% 020406080100120140160180酒 店 / 宾 馆银行商场超市餐饮小吃商铺基础设施包括： 1、小区：千禧园、金源花园、龙祥花园、益城广场、金祥小区、东方巴黎、 凯旋广场、枫丹雅苑、文华阁、鹭滕花园、源昌广场、东方瑞士、 铁路小区等 2、学校：厦门梧村小学、美联国际英语、厦门会展职业学院 3、机关：工商行政管理局、思明企业服务中心、思明区劳动保障中心， 思明区地方税务局、厦门城市管理综合执法大队、厦门火车站派出所、 4、医院：厦门国泰妇科医院、中山医院分部、仁安医院、 三 建筑 分布及交通 世贸 商城 小区 小区 小区 小区 火车站 公交车站 （大） 公交 257 车次 /小时 的士 107 车次 /小时 私家车 872 车次 /小时 公交 282 车次 /小时 的士 114 车次 /小时 私家车 916 车次 /小时 的士 42 车次 /小时 私家 车 91 车次 /小时 公交 152 车次 /小时 的士 67 车次 /小时 厦禾路 湖 东 路 华星大厦 嘉年名华 仁安医院 农业银行 小区 小区 小区 招商银行 小区 东南亚大酒店 罗宾森广场 华联商厦 公交车站 公交车站 公交车站（小） 公交车站 公交车站 公交 165 车次 /小时 我们对火车站世贸商圈的四个主要公交站点做了统计，得到以下数据： 火车站大站（ 16： 20 17： 20） 公交线路 车次 809 6 海福广场 -景州乐园 46 2 金尚公交车站 -火车站 19 11 大唐世家 -轮渡 815 3 松柏长途汽车站 -火车站 1 11 厦大 -火车站 37 6 火车站 -机场 28 9 岭兜小区 -轮渡 厦大学生公寓 2 6 21 10 厦大 -火车站 806 5 湖里保税区 -轮渡 804 8 文屏山庄 -新安 25 5 江头小区 -轮渡 813 7 湖里保税区 -文屏山庄 16 5 石头皮山 -万寿 102 5 和旭路 -火车站 33 33 麦德龙 -火车站 96 4 胡里山 吉家家世界 3 7 莲花三村 -轮渡 42 9 文屏 -穆厝 思 2 1 石泉干休所 -浦南新村 金榜公园（ 16： 2017： 20） 公交线路 车次 79 8 同安影视城 -火车站 610 5 620 5 46 2 金尚 公交车站 -火车站 501 8 东浦珍珠湾 33 5 麦德龙 -火车站 37 7 火车站 -机场 617 2 815 2 松柏长途汽车站 -火车站 05101520253035809461981513728厦大学生公寓22180680425813161023396342思201234567879610620465013337617815 火车站小站（ 16： 20 17： 20） 公交线路 车次 79 13 同安影视城 -火车站 56 4 轮渡 -新店 620 2 52 6 轮渡 -杏南 1 6 厦大 -火车站 610 4 501 5 东浦红星汽车修理厂珍珠湾 532 4 33 3 麦德龙 -火车站 529 6 59 4 同安影视城 -胡里山 53 3 思北 -东孚钢宇工业公司 28 4 岭兜小区 -轮渡 517 8 前埔南区 -文园 -第一医院站 534 4 507 5 522 4 松柏汇成 -保税区 617 1 508 3 火车站湖里区政府 813 2 湖里保税区 -文屏山庄 96 3 胡里山 吉家家世界 21 4 厦大 -火车站 42 8 文屏 -穆厝 25 3 江头小区 -轮渡 19 6 会展中心 -前埔污水厂 -轮渡 28 5 会展中心 -前埔污水厂 -轮渡 102 1 和旭路 -火车站 3 2 莲花三村 -轮渡 806 1 湖里保税区 -轮渡 804 2 文屏山庄 -新安 024681012147956620521610501532335295953285175345075226175088139621422519281023806804 湖东车站（ 16： 2017： 20） 公交线路 车次 72 8 火车站 -未来海岸 -嵩屿 快 2 7 火车站 -杏林内茂 80 12 保税区 -火车站 43 12 保税区 -火车站 815 4 松柏长途汽车站 -火车站 46 4 金尚公交车站 -火车站 6 4 五缘湾运动馆 -火车站 610 5 617 4 9 7 湖里 -火车站 50 5 杏南 -火车站 804 7 文屏山庄 -新安 109 8 火车站 -芙蓉苑 7 5 火车站 -五缘湾商业街 48 11 胡里山 -火车站 38 9 软件园生产基地 火车站 17 3 国家会计学院 -火车站 37 3 火车站 -机场 33 6 麦德龙 -火车站 13 4 穆厝东站 -火车站 16 6 石头皮山 -万寿 809 5 海福广场 -景州乐园 44 7 高崎新村 -火车站 526 3 521 8 620 3 501 2 东浦红星汽车修理厂珍珠湾 79 3 同安影视城 -火车站 四 消费者调查 1、调查对象基本情况 性别 人数 男 126 女 226 02468101272快280438154666106179508041097483817373313168094452652162050179年龄 18 岁以下 18 - 198 - 112 - 14 岁以上 8 居住区域 思明区 150 湖里区 86 海沧区 28 同安 /集美翔安 40 省内其他城市 36 职业 政府公务员 28 公司职员 182 个体经营者 42 学生 54 其他 38 月收入 - 180 - 94 - 26 以上 8 （执行长批注：与中山店商圈调查级距不一样，较难有效比较） 在接受本次调查的人群中，女性比例占 了近七成，且年龄大都在 18 25 岁之间。这与公司的主顾客群一致，保证了此次调查的质量。同时从数据中我们可以看出，大多数该商圈的消费者居住地也都集中在商圈所在区 思明区，且职业大都以公司职员为主，这一群体也是社会活动最为活跃的群体，收入都集中在1000 元 3000 元不等。 2、调查对象构成 调查对象构成 学历 人数 高中以下 18 高中中专 104 大专 104 本科及以上 124 类型 购物 176 上下班经过 36 回家 4 公务 22 其他 44 到此最常用交通方式 步行 34 乘公交车 212 的士 76 自驾汽车 26 在本次调查中，大专和本科以上学历的消费者居多，在消费类型方面，前往卖场购物的类型居多，说明大多数消费者都具有比较明确的消费需求。其中上下班途径消费类型位居第三位，是十分具有隐性消费潜力的客群。此外，通过 对交通方式的调查我们发现城市公交仍旧是消费者最主要的交通工具，这也说明了便利的公交系统对于一个商圈有效引导客流的重要作用。 3、消费习惯 常去的购物场所 人数 来雅百货 162 巴黎春天百货 114 新世界百货 22 天虹百货 86 华联百货 38 附近专卖店 98 朋友商店 18 超市 186 去这些场所购物原因 商品价格适中 138 名牌商品多 140 服务态度好 130 购物环境好 162 交通方便 152 有促销活动 48 较为熟悉 108 您平均每月购买支出 人数 元以下 60 -元 110 -元 100 元以上 60 世贸最吸引您的地方 巴黎春天百货 86 卡乐美食广场 98 沃尔玛 202 金鹰电影院 64 品牌专卖店 110 其他 16 在问卷调查中，令我们倍感欣慰的是，我司成为众多百货商场中消费者最理想的购物场所。而超市以其便利、平价及业种的多样性成为消费者的首选。在针对消费者选择购物场所原因的调查中，我们发现购物环境成为最主要的决定因素，这与我司宣导的为消费者提供一个宽松、舒适的购物空间相一致，同时也是我司在调查中成为消费者最理想的购物场所的最主要原因。与此同时，消费者平均每月的购买支出大多集中在 300 元 500 元之间，从这点看消费力并不大。此外，我们从调查数据中可以很明显地看出沃尔玛这一国际零售巨头的 强大号召力，其对商圈的人流贡献率是相当突出的。同时，我们也可以看见卡乐美食城和巴黎春天百货都有不俗的表现。 4、您经常购买那类商品及价位 女装 192 元以下 2 -元 7 -元 89 -元 67 -元 24 元以上 3 男装 116 元以下 0 -元 8 -元 19 -元 32 -元 39 元以上 18 运动用品 56 元以下 0 -元 7 -元 14 -元 17 -元 11 元以上 7 化妆品 102 元以下 2 -元 5 -元 11 -元 47 -元 29 元以上 8 鞋子 165 元以 下 0 -元 19 -元 29 -元 67 -元 37 元以上 13 童装 24 元以下 1 -元 5 -元 7 -元 7 -元 3 元以上 1 床上用品 27 元以下 0 -元 0 -元 0 -元 9 -元 11 元以 上 7 生活用品 122 元以下 11 -元 57 -元 33 -元 14 -元 5 元以上 2 从调查数据我们可以看出，女性消费者的购买价格带大多集中在 200 300元，以之对比，男装的消费价格带则主要集中在 500 1000 元，价格带明显高于女装。而运动用品类消费则价格带比例相差不是很明显，较多集中在 200 500元之间。化妆品类消费则基本上保持在 300 500 元之间。鞋类消费的价格带与运动用 品类相似，无太明显区隔。童装类消费价格带大都保持在 200 300 元。床上用品价格表现多数集中在 500 1000 元，生活用品类消费价格带则较明显地集中在 100 200 元之间不等。 五 世贸 商圈优劣势分析及我司与 SM 商圈、世贸商圈优劣势对比分析 1. 世贸商圈优劣势 火车站世贸商圈 定位 年轻、时尚 的主题商业定位 主力店 巴黎春天百货、沃尔玛 、 KFC、麦当劳、 金鹰 电影院 业态组合 大型超市、百货、电器、家居、餐饮、娱乐、品牌专卖、精品店 集客能力 强 优势 1、 地处市区中心地段，地 理位置优越，集市区 火车站、公交总 站、 汽车站 于一体，交通便利； 1、 地处市区人流量最大区域，集客能力较强； 2、 业种规划较为完善，主力店阵容拥有较强实力。 劣势 1、 处于市中心繁华地段，地价成本高，租金也较高； 2、 虽然人流量大但相对其它商圈而言，人员较为复杂，给卖场管理带来一定的问题； 3、 停车不便，特别是进入 MALL 所需绕行距离较远。 机会 1、 火车站地下商城的兴建将与莲坂相连，从而更有利于形成显著的商圈效应。 2、 明发商业广场的开局失利及目前所出现的一系列问题都将大大减少其对火车站商圈的影响； 3、 禹洲世贸国际“双子楼”公寓的热 销无疑将为未来商圈形成一批稳定的客流。 威胁 1、 SM 二期的兴建与业态的逐渐完善； 2、 中山路商圈的开发和改造 自古以来，城市的车站、码头都是商家的必争之地，很多火车站就是高品质的城市商业、服务中心，厦门也是如此。除世贸商城，火车站对面是嘉年名华国际家具广场是闽南地区最高端的专业家具卖场，汇聚着来自世界各地的中、高档风格各异的家具、家居产品。与之距离百米的是集现代百货、专业店、品牌店、连锁超市等新型多业态模式为一体的厦门老牌企业华联百货 每逢节假日，世贸商城的人气与人潮，用沸腾和汹涌来形容一点也不为过，火车 站商圈的繁荣很大程度上得益于世贸商城。 世贸商城被誉为 “带有玻璃穹顶的竖立起来的中山路 ”，五层高的商城就像五条重叠的一字步行街，大卖场、专卖店、主力店应有尽有且区分明显。在这个总营业面积近 10 万平方米、以家庭式消费为主导方向的商城内，世界 500 强大型超市沃尔玛、厦门时尚高档百货巴黎春天百货、家居家电商场、儿童娱乐城、电影院等文化游乐购物设施，以及国际餐饮连锁品牌店麦当劳、肯德基和汇聚各地中华老字号的卡乐美食广场，将老中青三代 “一网打尽 ”，再针对各类消费者的需求辅以各类专业店 可以说，一个世贸商城，可基本 满足全家人生活的全部所需。汇集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务等各项功能于一体的世贸商城，以其本身的繁华、便利、一站式购物吸引了厦门乃至闽南的广大消费群体 。 2. 我司与 SM 商圈 、世贸 商圈优劣势对比 火车站世贸商圈 SM 商圈 来雅百货 业种搭配 包括服饰、鞋类、皮件箱包、音像制品、图书、饮食、居家用品、化装品、珠宝首饰、超市、娱乐、数码产品等 包括服饰、鞋类、皮件箱包、音像制品、图书、饮食、居家用品、化装品、珠宝首饰、超市、宠物、娱乐等 服饰、鞋类、皮件箱包、饮食（摩根咖啡）、居家用品、化装品、珠宝首 饰等 商品品牌力 拥有诸多国内外知名品牌，具有一定的品牌力 同样拥有诸多国内外知名品牌，特别是其有“省内手机航母”之称的手机城更增加了其品牌影响力 拥有诸多国内外一线品牌，对各业种做出明确区分，具有较强的品牌力 客层 包括了低、中、高各客层 同样客层也包括了各个层次，但总体偏向大众型消费 集中包括中、高客层，更多趋于中层，受MALL 及所处商圈的影响，大众消费居多 消费力状况 集合了中、高档消费以及集客力较大的大众型消费，具有较强的消费力 整个 MALL以体现居家生活为主，地处岛内外进出车的中转站加上其大 众化消费定位，所以具有很强的消费力 处于品牌定位，基本集中于中、高档消费，较之同业具有不错的消费力表现 服务设施 拥有国内各大卖场基本服务设施 在拥有国内各大卖场基本服务设施之外其拥有目前厦门最大的地面停车场，这也是吸引客流的很大原因。 除了拥有卖场所需基本服务设施外，还拥有众多特色服务设施，如育婴室、贵宾室、咖啡厅等 服务项目 基本卖场服务，人性化服务缺乏 配备卖场基本服务项目，无特色服务体现 较多体现人性化特色服务，包括每日免费下午茶、一分钟经理人服务等 促销 与大多数卖场一样，促销期均集中在各大 节假日且促销形式大都以折扣为主 促销期同样集中在各大节假日，主要形式包括折扣