山东青岛银座李沧区项目市场调研和物业发展建议（161页））

赢响胶东 银座雄心 李沧区面粉厂项目市场报告 本项目将是银座第二个 SHOPPING MALL，也是占领青岛北部城区市场的桥头堡，将辐射四方区北部、李沧区和城阳区大部。它对银座的意义不仅仅是成功整合第二个综合商业，更是全面占领青岛乃至胶东的至高点。 济南银座中心 本 案 项目目标 项目宗地分析 市场研判 市场机会分析 项目定位 目标沟通 项目背景 机会与策略 定位 主要的研究内容 物业发展建议 营销策略 /执行 问题判断 营销构想 产品建议 信立怡高逻辑思维导图 目 录 contents 1 2 3 项目愿景及目标 市场研判 宗地分析 项目愿景 企业战略意义： 成功布局青岛，辐射青岛北部区域， 为未来占领胶东市场奠定基础。 企业品牌意义： 打造青岛人高度认可的银座品牌商 业，商业品牌提升其他物业品牌。 实现开发目标： 以商业为主体，其他各类物业协调运 作，稳定回现，并最终服务商业。 目 录 contents 1 2 3 项目愿景及目标 市场研判 宗地分析 市场研判 项目背景研究 房地产市场研究 2010年 1月 12日晚间，央行宣布，自 1月 18日起，上调存款准备金率 0.5个百分点。以 2009年 11月底 59.27万亿人民币存款余额估算，同时考虑农村信用社等小型金融机构暂不上调因 素，分析师预计这将回收 2500亿基础货币。 而且，由于央行上调时点早于预期，预计将对市场产生强烈紧缩预期。 中国人民银行决定，从 2010年 2月 25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。为加大对 “ 三农 ” 和县域经济的支持力度，农村信用社等小型金融机构暂不上调。 2010年 1月 10日 国务院办公厅日前发布通知要求，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。 通知还要求，住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。 宏观政策 2010年 4月 15日国务院常务会议明确确定对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭 ,贷款首付款比例不得低于 30 ,对贷款购买第二套住房的家庭 ,首付款比例不得低于 50 ,贷款利率不得低于基准利率的 1 1倍 ；对贷款购买第三套及以上住房的 ,大幅度提高首付款比例和利率水平。 随着新“国四条”的颁布，新一轮政策打压即将开始，二套房首付不得低于 50%仅是国家政策调控的第一拳，未来市场形势不甚乐观，建议开发商在开发过程中要快进快出，规避风险。 李沧区开发过程可分为三个阶段 发展初期（ 2000 2002 年）：经济适用房基地 上世纪末，李沧区地产给人们的印象就是“野战军”，当时第一代李村开发商的动作多是一些零星战役，早期楼盘广业西山花园 7万平方米的规模已经创造了李沧地产的纪录。其消费人群主要是在李沧区工作和生活的人 ，当地购房需求有限，导致地产销售速度缓慢。 发展中期（ 2002 2006 年）：进入快速发展期，市区中低端客户开始涌入李沧 2001年青岛申请奥运会帆船比赛举办权成功，政府决定缩小南北差距，多个市政项目开始实施， 2002年青岛确定李沧区为城市副中心开始规划，在此后 4年， 308国道改造完成、后海供热项目开建，李沧区的综合配套状况大为改观，让李沧地产具备了前所未有的潜力，为更多的购房者看好 。 近期发展（ 2006 年至今）： 主要承接城市中端臵业需求，并向中端臵业需求过渡 2006年年初，李沧地产的终极目标 CLD得到确认，同年绿城、伟东、百通等知名开发商开始进驻李沧，现在李沧的准确定位为“一极两轴三区四带” 的规划。作为未来 CLD的配套区域，李沧区的综合配套完善的前景更加为人们看好，规模宏大的李村商业区改造项目已经启动，青岛火车站总站也将落户沧口，李沧区有望成为未来青岛市人气最旺的居住社区。 随着政府规划的逐步清晰，城市功能配套的逐步成熟，李沧区历经十年，其居住价值实现了低端 - 中低端、中低端 -中端的不断提升 一极两轴三区四带 “一极”就是全力打造区域增长极。 “两轴”是联系青岛城区南北、承接中心城区功能的重庆路发展轴和黑龙江路发展轴。 三区分别是交通商务区 、现代商贸区以及生态商住区。 四带分别是“蓝带” 全长 17公里的李村河休闲产业带、“银带” 全长 12公里的九水路 (九水 京口 振华 )商贸产业带、“金带” 全长 12公里的金水路商务产业带、“绿带” 全长 14公里的 (百果山 老虎山 烟墩山 )商旅产业带。 李沧区发展历程 城市发展 “ 环湾保护，拥湾发展 ” 是青岛拓展城市发展空间，改善青岛产业结构水平，塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城的战略。 青岛拥湾发展战略决定了城市市区空间由南向北发展的战略 李沧成为连接市南市北、黄岛、红岛的地理中心 青岛城市化发展轨迹 2006 2002 2010 中心城 郊区化 新城 城市群 30% 50% 70% 城市化率 平稳发展期 2007年，青岛城市化率超过 60%，城市化处于高速发展阶段，同时城市呈现多核发展，新的城市核心的发展，必将导致大量的农村人口和流动人口的涌入，李沧区作为青岛未来的城市副中心，城市多核发展的一核之一，人口的大量涌入，将成为青岛市房地产市场最大的引爆点。 青岛城市化率超过 60%，城市化处于高速发展期，受城市多极化影响，农村人口和流动人口的大量涌入，将使李沧区成为青岛市房地产市场最大的引爆点。 青岛市地铁规划 轨道网由轨道交通 M1、M2、 M6及 L2号线构成环湾轨道交通线。通过 M3及 M5号线可增强环湾带与城市中心地带联系。 地铁 M2线：太行山路 李沧东部。线路经黄岛区政府、薛家岛、青岛火车站、台东、市政府、啤酒城、李村，到达李沧东部。 李沧区位于青岛市轨道交通的重要位臵，地铁的建设，将拉近与市中心的距离，加快市中心人口的外溢，使李沧区更加成为人口的聚集地。 李沧板块 城市蔓延区、城市中低端居住区 李沧区区位 青岛老城区南部靠海，东部受崂山阻拦，城市发展沿四方、李沧，从南向北蔓延开来，李沧位于城市地理中心。 李沧区经济 伴随中央居住区建设的启动以及一系列重要商贸项目的引入，李沧第三产业发展势头良好，产业结构呈现代化趋势。 青岛 CLD，共 7个片区设计趋于面积 34平方公里，控制规划的建筑面积达 800万平米，竣工后居住人口将达 20多万， 2010年“中央居住区”将建设完成。 绿城理想之城是青岛 CLD中第一个项目，占地 4100亩，建面202万，预计入住人口 5万人。分五期开发，第一期占地 12万平米，建面 23万平米，容积率1.4 李沧区发展 近期李沧的新客站，跨海大桥等重大设施与资源，进一步提 升李沧区作为青岛交通要塞，城市咽喉的战略优势。 李沧区发展 李沧区规划的三大组团，将推动李沧从城市地理位臵向功能多 元复合，环境生态友好、都市特色鲜明的城市新中心转变。 李村片区规划 李村片区总体功能定位是以 “ 现代商业、服务业、休闲娱乐、居住 ” 为主体功能的综合片区。规划形成“ 两心、三带、四轴、六片区 ” 的规划结构。 李村片区总体功能定位是以“现代商业、服务业、休闲娱乐、居住”为主体功能的综合片区，规划人口 20万人。 李村片区规划区域东起 308国道、西至重庆中路、北起金水路、南至张村河，规划总面积 986.77公顷，现状总人口 17.5万人。 规划形成“两心、三带、四轴、六片区”的规划结构：“两心”指本区域李村商业中心和李村公园绿化中心；“三带”指本区域李村河、大村河、张村河滨河绿化景观带；“四轴”指夏庄路、京口路、书院路和九水路四条景观轴线；“六片区”指六个综合居住片区。 小结 青岛已经进入城市高速发展阶段，居民消费以及物业投资也将得到提升。青岛城市化率已经超过 60%，受城市多极化发展的影响，李沧区将成为青岛市房地产市场最大的引爆点，为未来房地产开发提供了市场机会。 李沧区是青岛传统的工业区，在青岛新一轮规划中，第二产业将全部搬迁至远郊区，李沧区将成为集总部经济，生产服务业等都市副中心；李沧区规划的三大组团，其中桑毛渠和中央居住区已经具有一定基础，未来将推动李沧功能多元复合、环境生态友好、都是特色鲜明的城市新中心转变，发展潜力巨大，孕育着巨大的市场机会。李村片区未来总体功能定位是以“现代商业、服务业、休闲娱乐、居住”为主体功能的综合片区，为综合体项目开发提供了巨大的市场空间。 市场研判 项目背景研究 房地产市场研究 房地产市场研究 住宅市场分析 公寓市场分析 商业市场分析 整体住宅市场研究 区域住宅市场研究 城阳： 价格区间： 4500-8000 别墅： 15000 产品形式：高层、多层、别墅 开发区： 价格区间： 5000-16000 产品形式：高层、多层 四方李沧 CLD 价格区间： 7500-1万 产品形式：高层 崂山中心区 价格区间1.2-2万 产品形式高层 市南市北 价格区间： 1-1.8万 产品形式：高层 未来城市核心区、高端产业积聚区 崂山区是青岛城市的绿肺，是距离城市最近的资源型居住区，目前已经形成高端居住区认知 重工业区、港口区 依托港口和产业集群优势，形成重工业区和港口区 核心海景豪宅区 城市与海资源的叠加打造青岛最高居住价值 城市核心区 市南市北是青岛城市的商贸、金融、行政、商务中心，是城市核心资源及配套集中区 高端海景居住度假区 具备崂山区的良好空气质量及山体资源，配合海景及与城市适当的距离，成为青岛兼居住和度假功能的第一选择 空港和高科技产业新城 具备高新产业基础及与国际机场最近的距离，打造生态新城的意象 中央居住区 承接城市外溢人口，通过便利的交通与城市形成了较为密切的联系 市南沿海一线 价格区间： 3万 -8万 产品形式：高层 崂山沿海一线 价格区间： 2-3万 产品形式：高层 青岛房地产市场已形成明显的板块特征，随着青岛市区房价不断上涨，李沧 CLD成为城市人口主要外溢方向。 青岛中央休闲区 温泉镇已形成休闲度假认知，鳌山在打造大型度假休闲设施。温泉镇和鳌山卫板块将成为青岛首席 resort区 房地产市场 板块格局 浮山新区 8500-1.3万 高层 多层 住宅市场 -供应 2 0 0 9 年七区住宅供应量及比例（单位：万）1 7 1 . 5 1 , 1 8 . 9 %1 1 7 . 9 , 1 3 . 0 %9 6 . 5 5 , 1 0 . 6 %9 4 . 6 2 , 1 0 . 4 %1 9 7 . 5 7 , 2 1 . 8 %1 4 0 . 2 8 , 1 5 . 5 %8 9 . 2 3 , 9 . 8 %城阳区 开发区 崂山区 市南区 市北区 四方区 李沧区区域 供应量（所占比例） 单位：万平米 城阳区 197.57（ 21.8%） 开发区 171.51（ 18.9%） 崂山区 140.28（ 15.5%） 市南区 117.9（ 13%） 市北区 96.55（ 10.6%） 四方区 94.62（ 10.4%） 李沧区 89.23（ 9.8%） 2009青岛七区总供应为 906.7万平米，其中新增供应 560.04万平米。 供应量最小的区域为李沧区 ，供应量为 89.23万平米， 所占比例不足 10%。 住宅市场 存量 区域 存量（所占比例） 单位：万平米 开发区 57.28（ 21.5%） 城阳区 53.71（ 20.1%） 市南区 44.83（ 16.8%） 崂山区 35.6（ 13.4%） 市北区 33.36（ 12.5%） 李沧区 23.34（ 8.8%） 四方区 18.51（ 6.9%） 截止 2010年 2月底，青岛七区住宅总存量为 266.63万平米。李沧区存量面积位列第六 ，截止到 2010年 2月底区域存量为23.34万平米， 所占比例为 8.8%，目前存在较大的市场空间。 2 0 0 9 年七区住宅存量及比例（单位：万）5 3 . 7 1 , 2 0 . 1 %3 5 . 6 , 1 3 . 4 %3 3 . 3 6 , 1 2 . 5 %2 3 . 3 4 , 8 . 8 %5 7 . 2 8 , 2 1 . 5 %4 4 . 8 3 , 1 6 . 8 %1 8 . 5 1 , 6 . 9 %开发区 城阳区 市南区 崂山区 市北区 李沧区 四方区住宅市场 成交 区域 成交量 （所占比例） 单位：万平米 城阳区 136.59（ 21.83%） 开发区 112.85（ 18.04%） 崂山区 102.04（ 16.31%） 李沧区 75.03（ 11.99%） 市南区 71.63（ 11.45%） 四方区 70.31（ 11.24%） 市北区 57.21（ 9.14%） 2 0 0 9 年青岛市住宅成交月度变化（单位：套）010002000300040005000600070008000成交套数 1931 1574 4242 5008 5570 6998 6804 5391 5368 5668 6548 5736 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 09122 0 0 9 年青岛市住宅成交月度变化（单位：万平方米）01020304050607080成交量 19.77 15.96 45.77 50.57 56 70.34 71.71 56.24 56.03 58.66 64.96 59.650901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 09122009年青岛七区住宅共成交 625.66万平米 。其中李沧区成交量位列第四。 2009年区域总成交量为 75.03万平米， 所占比例为 11.99%。 住宅市场 价格 住宅均价月度变化0150030004500600075009000元 / 平米系列 1 6 2 6 4 . 3 7 7 3 8 3 . 0 8 7 2 1 6 . 4 3 7 6 7 4 . 5 3 7 4 7 1 . 2 9 7 5 2 8 . 4 9 8 5 4 8 . 7 9 7 9 1 3 . 1 3 7 7 6 4 . 1 3 7 8 2 9 . 7 3 7 8 6 3 . 8 9 8 4 5 9 . 0 8 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912从市场总体来看，年初均价为 6264元 / ，随后随着岛城楼市的火爆，青岛市总体均价呈现上升趋势。其中在 7月份有着较大幅度的提升， 7月份的均价高达 8549元 /平米 ，为全年的最高值，主要由于上实海上海、海信天玺等高端项目成交较好，拉动整体均价的大幅度上升。 7月份以后均价呈现平稳上升的状态， 截止年底，均价为 8459元 /平米 。 2009年青岛市住宅价格稳中有升，年底均价较年初上涨 2000元 /平米左右，涨幅 31.9% 小结 从供应量方面来看， 2009年供应量最小的区域为李沧区，供应量为 89.23万平米。 从存量方面来看，当前李沧区的存量面积位列第六，存量为 23.34万平米。 从成交方面来看， 2009年李沧区成交量位列第四位，区域月均成交量为 6.25万平米 2009年李沧区在售房源总供应量最少，当前的存量仅为 23.34万平米，预计消化期不到 4个月，目前市场存量明显不足。 房地产市场研究 住宅市场分析 公寓市场分析 商业市场分析 整体住宅市场研究 区域住宅市场研究 从市场存量来看 李沧区可售房源主要以 60-90平米的两室产品为主， 90-120平米的产品位居第二。 60平米以下和 180平米以上的产品供应较少。 从成交情况来看 李沧区 2009年全年总成交量为 75.03万平米，月均销售 6.25万平方米，按照 2010年三月初李沧区住宅存量 23.34万平方米，销售期约 3.7个月，目前供应量明显不足；李沧区域内房源充足的楼盘销售状况良好，月均销售量在 70套以上。蓝山湾、春和景明等项目由于价格相对较低和前期长时间的积累客户，成交量较高，月均销售量均在 120套以上。 从物业价值看 目前区域内在售项目普通住宅均价在 7500-8500元之间，花园洋房均价在9000-10000元 /平米之间，二手房价格集中在 7000 10000元 /平米之间。客户为刚性需求和初级改善性需求并重；客群以青岛本地为绝对主力。 从潜在供应量来看 李沧区作为青岛未来的中央居住区，可预见市场供应量为 1116.91万平米，供应量巨大，未来市场竞争环境将异常激烈。李沧中央居住区现在推盘量不足，但未来供应量巨大，按照 2009年市场推盘量 89.23万平米计算，保守估计 12年推完。 住宅市场概述 李沧区整体市场现状 李沧区住宅市场 供应及成交情况 李沧区区住宅供应量月度变化图04008001200160020002400280032003600套04812162024283236万平米套数 2942 3464 3035 2993 3477 3023 2727 3107 2990 3423 3061 2581 2484 2502 2617 1880 2033 2071 2981面积 3 0 . 2 1 3 5 . 8 2 3 1 . 5 1 3 0 . 8 4 3 4 . 5 3 3 0 . 4 1 2 7 . 8 8 3 1 . 0 6 2 9 . 7 5 3 4 . 9 2 3 0 . 4 5 2 6 . 1 9 2 5 . 6 3 2 5 . 6 3 2 5 . 6 4 1 8 . 2 7 1 9 . 5 1 9 . 1 7 2 7 . 2 30808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001崂山区住宅成交量月度变化图020040060080010001200套012345678910万平米套数 363 447 161 221 475 296 125 348 532 1032 1040 721 651 905 757 773 587 375 412面积 4 . 6 9 4 . 5 4 1 . 6 7 2 . 1 1 4 . 3 2 . 5 3 1 . 2 5 3 . 3 5 . 1 1 9 . 7 7 9 . 1 9 6 . 9 7 6 . 7 6 9 . 5 6 7 . 5 8 7 . 2 9 5 . 7 2 3 . 4 9 3 . 8 90808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002供应： 2009年李沧区供应 89.23万平米。供应量呈现逐月下降趋势。 2010年2月份李沧区住宅供应又大幅上升，至 2010年 2月底，李沧区住宅存量面积为 23.34万平米。 成交： 2009年李沧区共成交 75.03万平米。自 3月份以来基本在高位运行。至 1月份随着传统淡季的到来，成交量略减。 2009年李沧区全年销售率高达 84%。按去年的销售速度，当前剩余存量需3.7个月时间可以消化完毕。 李沧区 2009年住宅全年供应量为 89.23万平米 ；成交量为75.03万平米 。成交率高达 84%。按去年的速度存量只需 3.7个月时间即可消化完毕。目前供应明显不足。 李沧区住宅市场 住宅成交价格 在最近 6个月中，李沧区住宅成交均价呈波浪形起伏状态。 2010年 2月由于整体成交量较小且价格较高项目（百通尚风尚水、伟东幸福之城尾盘价格较高）基本无成交，因为本月成交均价较 1月有着较大幅度的下降。 2月份李沧区的住宅成交均价为 7469.25元 /平米。 李沧区目前住宅市场整体成交均价在 7469.25元 /平米左右，较 2009年 9月上升 10.4%。 李沧区住宅均价月度变化图62006400660068007000720074007600元/ 平米系列1 6 7 6 5 . 4 6 6 7 9 2 . 2 6 7 8 0 . 8 9 7 3 0 5 . 4 9 7 4 1 0 . 9 8 6 6 9 4 . 3 8 7 4 6 9 . 2 50909 0910 0911 0912 1001 1002 10032 0 1 0 年3 月初李沧区可售住宅面积分段0300006000090000120000150000平米0400800120016002000面积 3 0 3 8 . 7 6 1 4 8 2 0 6 . 5 3 4 1 3 2 5 . 3 1 8 0 4 9 . 8 5 2 4 5 8 7 . 7 5 8 1 4 9 . 8 4套数 59 1836 418 61 162 336 0 以下 6 0 - 9 0 9 0 - 1 2 0 1 2 0 - 1 4 4 1 4 4 - 1 8 0 1 8 0 以上目前李沧区可售房源主要以 60-90平米的小户型产品和 90-120平米的两居为主， 120-144平米的大两室产品和 144-180平米的三室产品也存在一定的市场供应量。 60平米以下的产品和 180平米以上的产品供应量较少。 李沧区住宅市场 可售住宅情况 截止到 2010年 3月初，李沧区存量房源主要以 60-90平米的产品为主， 90-120平米的产品位居第二。 60平米以下和180平米以上的产品供应较少。 李沧区住宅市场 潜在供应量情况 项目名称 供应量（万平方米） 绿城理想之城 190 伟东幸福之城 130 尚风尚水 7.7 春和景明 22.38 山河城 90 和达和城 23 蓝山湾 72 东城水岸 12 合计 547.08 项目名称 供应量（万平方米） 中南项目 180+130 万科项目 100 中海玫瑰庭院 16.7 唐街印象 20 李沧宝龙城市广场 35 山溪春城 36 青山绿水 15 龙苑豪庭 26 阳光千千树 11.13 合计 569.83 已售项目未推供应量 未售项目 李沧区作为青岛的中央居住区，可预见市场供应量为1116.91万平米 ，供应量巨大，市场竞争环境将异常激烈。 已售项目未推供应量为 547.08万平米，未售项目总供应量为 569.83万平米。总潜在供应量高达 1116.91万平米，未来供应量巨大，竞争将异常激烈。按照 2009年全年推售量计算，保守估计 12年推售完毕 李沧区典型项目分析 区域重点楼盘分布图 绿城理想之城 伟东幸福之城 百通尚风尚水 蓝山湾 春和景明 山河城 和达和城 中南世纪城 万科假日风景 唐街印象 宝龙城市广场 东城水岸 山溪春城 中海玫瑰庭院 青山绿水 龙苑豪庭 阳光千千树 在售项目 待售项目 李沧区域内房源充足楼盘销售状况良好，月均销售量在 70套以上。 蓝山湾、春和景明等项目由于价格相对较低和前期长时间的积累客户，成交量较高，月均销售量均在 120套以上。 项目名称 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 月均销售 套数 伟东幸福之城 268 175 173 225 26 27 41 23 8 2 7 89 绿城理想之城 44 84 69 75 85 83 34 17 15 10 2 1 4 43.25 春和景明 76 254 214 222 4 0 1 110 和达和城 105 292 62 26 6 5 0 71 尚风尚水 58 37 8 4 0 0 0 17.83 蓝山湾 260 8 212 90 152 0 81 114 东城水岸 45 20 152 72 2009.3 2010.3月李沧区典型项目销售状况 李沧区典型项目分析 项目名称 绿城理想之城 伟东幸福之城 蓝山湾 尚风尚水 资源 项目规划有住宅、商业、公用、行政办公、教育。其中学校共有十所。 东部虎山片区，北临六号线，南抵环城北路，东起青银高速，西侧紧邻 308国道 紧邻万虎山森林公园，李村公园、十梅庵公园 西侧是虎山体育场，周边重庆路、黑龙江路 规模 总建面 210万平米 总建面 14万平米 总建面 80万平米 总建面 9.87万平米 物业类型 花园洋房、高层小高层 高层 高层 多层公寓、花园洋房及 叠拼、联排 开盘价格 高层均价 6000元 /平米，花园洋房均价 8500元 /平米 均价 5500元 /平米 均价 6000元 /平米 花园洋房均价 8600元 /平米 目前均价 高层均价 8000元 /平米，花园洋房 10000元 /平米 均价 8500元 /平米 均价 7500元 /平米 公寓 8500元 /平米，花园洋房 9300元 /平米 销售情况 2008年 1月 14日市南区售楼处开启，从蓄势期一直持续到 8月 2号开盘至强销期期间一直密集推广，现在一期处于尾盘期，销售率已超过 98% 伟东幸福之城一期于 2009年5月 16日开盘，共 986套房源现已销售 974套，余 12套，销售率接近 99%。 2009年 8月 23日开盘，共推出 962套房源，目前已售 780套，销售率为 81%。 一期于 9月 26日开盘，推出 112套住宅已售 107套。销售率高达 95.5%。 月均销售速度 43套， 8450平米 89套， 9370平米 114套， 9981平米 17套， 3219平米 客户 以青岛本地为主，约占 67%左右（以私营业主、企业高管 为主）外地占 33%左右（其中部分团购客户），以自住客户为住，约占 90%，投资客户较少， 仅占 10%左右。 以青岛本地为主，约占 80%左右，外地占 20%左右（其中以潍坊、淄博的客户居多），以自住客户为主，约占 90%，投资客户较少，仅占 10%左右。 以青岛本地为主，约占 75%（以周边客户为主），外地客户约占 25%。多为首次臵业者。 青岛市区客户为主，约占 70%（以私营企业主为主）。客户以自住为主，约占 85%，多为改善居住环境客户。 李沧区典型项目分析 目前区域内在售项目普通住宅均价在 7500-8500元之间，花园洋房均价在 9000-10000元 /平米之间。房源充足的项目月均销售在 80套以上，销售面积约 9000平米左右。 项目名称 和达和城 东城水岸 春和景明 资源 与滨海大道、青银高速公路 毗邻 台柳路西侧，张村河北岸 临近青银高速 规模 总建面 28万 总建面 12万平米 总建面 30万平米 物业类型 高层、花园洋房 多层、高层 高层 开盘均价 高层均价 5800元 /平米，花园洋房均价 7000元 /平米 均价 7500元 /平米 均价 6260元 /平米 目前均价 二期预计高层均价 7500元 /平米，花园洋房 9000元 /平米 均价 7500元 /平米 二期预计均价为 8500元 /平米左右。 销售情况 一期于 2009年 9月 20日开盘，共推出 1174套，已售 1098套，销售率约为 94%。 2010年 1月 18日开盘，共推出614套，已售 196套，销售率为31.9%。 2009年 9月 20日开盘，推出 831套，已售 771套，销售率约为 92.8%。 月均销售速度 71套， 9000平米 72套， 6160平米 110套， 9244平米 客户 以青岛本地为主，约占 85%左右，外地占 15%左右，以自住客户为主，约占 90%，投资客户较少，仅占 10%左右。 以青岛本地人为主，约占 80%，外地客户约占 20%（多为聊城、安徽客户）；以自住为主，多为年轻人首次臵业。 以青岛市区客户占 98%左右，其余为青岛周边区市客户，成交主要以自住为主，约占 90%左右，投资客户约占 10% 李沧区典型项目分析 李沧区二手房情况 项目名称 面积 户型 所在 /总楼层 总价 (万元 ) 单价（元 / ） 均价（元 / ） 百通花园 148 四室两厅 6/6 75 5068 8023 134 三室两厅 3/6 98 7313 109 三室一厅 1/6 85 7798 96 两室两厅 2/6 79.9 8323 86 两室一厅 4/4 99.9 11616 福林苑 110 三室一厅 2/6 90 8182 8045.2 97 两室两厅 3/6 90 9278 184 两室两厅 5/7 105 5707 87 两室两厅 11/14 79 9080 94 两室一厅 1/6 75 7979 百通馨苑 111.27 三室两厅 5/6 110 9886 9054 103 两室两厅 2/6 91 8835 92 两室两厅 8/14 73 7935 78.2 两室一厅 5/9 76 9719 66.33 一室一厅 12/14 59 8895 华易春之都 125 三室两厅 1/6 116 9280 9356.6 75 两室一厅 5/6 76 10133 84 两室一厅 4/6 71 8452 90 两室一厅 5/6 78.5 8722 51 一室一厅 5/5 52 10196 李沧区二手房价格集中在 7000 10000元 /平米之间。 客户梳理 李沧区典型项目客户分析 项目名称 客户来源 客户类型 臵业目的 开盘价格（元 / ） 目前价格 （元 / ） 百通尚风尚水 青岛市区客户为主，约占 70% 以私营企业主为主，其余主要为企业高管、泛公务员、公司白领等。 客户以自住为主，约占 85%。多为改善居住环境 花园洋房均价8600元 /平米 公寓 8500元 /平米，花园洋房9300元 /平米 伟东幸福之城 以青岛本地为主，约占 80%左右，外地占 20%左右（其中以潍坊、淄博的客户居多） 客群主要职业为白领、泛公务员、私营企业主等 以自住客户为主，约占 90%，投资客户较少，仅占 10%左右。 均价 5500元 /平米 均价 8500元 /平米 绿城理想之城 以青岛本地为主，约占 67%左右（以私营业主、企业高管 为主）外地占33%左右（其中部分团购客户） 高端人士为主，主要为企业中高级管理者、私营企业主等。 以自住客户为主，约占 90%，投资客户较少， 仅占 10%左右。 高层均价 6000元 /平米，花园洋房均价 8500元 /平米 高层均价 8000元 /平米，花园洋房 10000元 /平米 蓝山湾 以青岛本地为主，约占 75%（以周边客户为主），外地客户约占 30%。 泛公务员、公司白领以及私营业主等。 自住为第一需求，投资比例约 10%。 均价 6000元 /平米 均价 7500元 /平米 李沧区核心客户 李沧区客户 青岛市客户 外地客户 李沧区核心客户按照来源可分为： 1、 李沧区客户 （李沧区内客户，有一定的区域情结） 2、 青岛市客户 （青岛本地或常驻青岛工作、生活类客户，此类客户不能承受市南、市北的高房价） 3、 外地客户 （潍坊、淄博、北京、上海客户较多） 置业关键 ：资源占有、产品品质、价格合理、配套成熟 置业关键 ：价格合理、产品品质、配套齐全、生活方便 置业关键 ：稀缺地段资源、产品品质、升值潜力、价格合理 对价格和配套的关注度：青岛市客户李沧区客户外地客户 从区域来源上可将李沧客户分为三类 客户梳理 潜在客户写真 姓名：王先生 （伟东幸福之城业主） 年龄： 42岁 来源：李沧区 职业：外贸行业 总购臵物业金额： 50 80万之间 100平米左右户型 我购买伟东幸福之城的房子，主要是从地段、购物和价格上考虑的，我觉得 李沧这边商场非常多，生活比较方便，价格还合理， 不像市南、市北的房子，一般都在 100万以上，我们这些做小生意或上班的购买压力太大。而且我听说李沧是青岛未来的中央居住区，有一定的升值潜力，所以就买了伟东幸福之城，我老婆也非常喜欢这里，生活很方便。 姓名：孙先生 年龄： 29岁 蓝山湾业主 来源：淄博人，在青岛工作 职业：某保险公司职员 我在市南区上班，想在市南区或者市北区买套房子，考察了很久，都太贵了，动辄几百万，我买不起，所以只能去郊区买。我当时考虑别的地方的房子时，我首先考虑的就是李沧区的房子，因为我以前也经常来李沧买东西，这里的东西相对价格比较合理一些，所以在这边生活比较方便，我当时来问了一下蓝山湾，价格在 7000元 /平米左右，觉得还可以，两个人还房贷比较轻松，就过来买了一套。 1 2 客户梳理 需求共识 资源共识 配套齐全 商业氛围浓厚，生活方便 升值潜力大 关注产品价格和面积； 对社区配套要求不高； 李沧区客户最终价值诉求以对配套资源的占有、对区域价值和项目价格的认可 客户共性特征梳理 客户梳理 目的共识 刚性需求为主； 少量的初级升级需求； 房地产市场研究 住宅市场分析 公寓市场分析 商业市场分析 二级市场 三级市场 从市场供应量来看 2009年 1月至 2010年 2月青岛七区商业的总体供应量（底商 +商场）为163.78万平米，李沧区商业的总供应量（底商 +商场）为 12.08万平米，仅占总供应的 7.4%。 从成交情况来看 2009年 1月至 2010年 2月青岛七区商业总成交量（底商 +商场）为 44.38万平米。李沧区商业总成交量（底商 +商场）为 4.78万平米，占总成交量的 10.8%，成交速度相对较快。 从物业价值看 项目周边典型竞争对手：百通大厦商业价格为一层 4万 /平米以上。二层2.8万 3万 /平米，三层 1.5万 2万元 /平米；伟东幸福之城商业整体均价约 2.5万元 / （地下一层，局部两层，地下四层）。 从潜在供应量来看 李沧区潜在可监控的大型商业项目供应量为 66.66万平米，供应量较大，未来竞争较为激烈。 商业二级市场概述 商业宏观研究 2009年 1月至 2010年 2月青岛七区商业的总体供应量为 163.78万平米。自 2009年 3月起七区商业供应量居高不下 , 到 2010年2月份商业供应才有大幅回落。 商业供应月度变化图（面积）9095100105110115120万平米系列1 1 0 4 . 1 3 1 0 2 . 4 2 1 1 1 . 2 2 1 1 0 . 7 8 1 1 1 . 0 7 1 1 1 . 0 4 1 1 1 . 1 1 1 1 1 . 5 2 1 1 6 . 2 6 1 1 8 . 5 1 1 1 7 . 6 2 1 2 2 . 0 6 1 2 6 . 5 2 1 0 8 . 9 60901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 10022009年 1月至 2010年 2月青岛七区商业的总体供应量为 163.78万平米。 自 2009年 3月起七区商业供应量居高不下， 9月份开始又有较