2007年福建宁德房地产市场调研报告

宁德房地产市场调研 报告 潘氏机构 潘 国 荣 地产 顾 问 2007.7.9 调查说明 福建省 宁 德市房地产 市 场调研报告主要 是 针对宁德房地产市场为特定调查对象，通过对宁德市城市经济发展状况和房地产市场状况的调查和分析，采用实地踩盘、业内访谈的调研方法、收集、整理、记录和分析相关市场信息系统，以房地产市场基本情况为出发点，专业且客观的评价市场，精心编写福建省宁德市房地产市场调研报告。为下步项目地块的选择和开发提供科学数据支持以及决策上的重要依据。 目 录 第一部分 宏 观环境 一、城市概况 1、地理位置 2、行政区划 3、城市面积和人口 4、交通状况 5、优势资源 二、宏观经济 1、国内生产总值（ GDP） 2、产业比重 3、城乡居民年收入 三、城市规划发展 1、总体规划 2、市区整体布局 （ 1）宁德城市用地发展方向 （ 2）工业用地规划 （ 3）居住用地规划 第二部分 宁德市房地产市场分析 一、 宁德房地产市场概况 二、 宁德房地产市场现状 三、房地产市场分析 （一）商品房市场分析 1、商品房供求分析 2、完成投资及“三工”面积 （二）宁德住宅市场分析 1、宁德住宅分布 2、价格走势 3、住宅面积比例 4、住宅户型面积比例 5、住宅总价比例 6、销售去化分析 7、板块分析 市场板块划分 （ 1） 物业类型 （ 2） 均价、主力面积、总价 （ 3） 面积 （ 4） 户型 （ 5） 近期销售项目资料 第三部分 地块评估 一、地块分布图 三、地块分析 1、项目宗地现状 2、交通状况 3、项目周边环境 4、项目分析 5、个案分析 名阳帝景 （ 1）项目区位 （ 2）项目基本经济指标 （ 3）营销推广 第一部分 宏观环境 一、城市概况 、地理位置 宁德市位于福建省东北沿海，俗称闽东 。地理坐标为北纬 2617-2741，东经 11832-12052。 东临东海，南接福州，西连南平，北与浙江省温州市接壤。 、行政区划 是于 2000 年撤地设市的新兴港口城市。 截至 2005 年 12 月 31日，宁德市辖 三市六县 55 个建制镇 ： 个市辖区、 6 个县 （ 寿宁县 、 霞浦县 、 柘荣县 、 屏南县 、 古田县 、 周宁县 ） ，代管 2 个县级市 （ 福安市 、 福鼎市 ） 。 、 城市 面积 和人口 2005 年，宁德全市面积 13452 平方公里，人口总数 325 万人。 其中畲族人口 15.8 万居全国之冠。 面积 （平方公里） 人口 （万人） 面积 （平方公里） 人口 （万人） 宁德市 13452 325 福安市 1795 67 蕉城区 1537 42 福鼎市 1526 62 寿宁县 1425 25 霞浦县 1726 54 柘荣县 544 10 屏南县 1485 18 古田县 2377 42 周宁县 1047 19 备注： 区划地名资料截至 2005年 12月；面积、人口数据根据中华人民共和国行政区划简册（ 2006），人口截至 2005年底。 宁德市城区面积为 3381平方公里 市区 人口数量为 80 万 霞浦县 面积为 1726平方公里 人口数量为 54 万 福安 市面积为 1795平方公里 人口数量为 67 万 4、交通状况 宁德地区交通便利，有 104 国道贯穿南北 ，各县市间都有省道连接。铁路以莱（舟）福（州）线上的古田站为中转 ， 构成与全国公路、铁路的联运网络。三沙、赛岐等港口开辟有直达香港、上海等地多条定期和不定期航线，其中三沙码头是上海到福州客轮的中途停靠港 。 城市路网骨架基本形成，新建、改建宁德、霞浦、古田、福安、周宁、福鼎等城市主干道，长度达 340 公里，比 1980 年 30 公里增 310 公里，面积 316.5 万平方米，比 1980 年 40 万平方米增 276.5 万平方米，人均道路面积达10.09 平方米，高于全省平均水平，同时，新建道路等级高，并注重地面地下工程配套建设，对保障 城市发展，促进城市建设起到积极的作用。 5、优势资源 宁德市资源丰富，有海运、林产品、工业、旅游四大优势。 1）海运 全市拥有海岸线 878 公里，海域面积 4.45 万平方公里，可造地的滩涂面积 50 万亩，均约占福建省的三分之一。宁德港作为国家一类口岸，已正式对外开放，下辖三都澳、赛江、三沙、沙埕四个港区，可利用岸线 222.9 公里，其中工业岸线 80.3 公里。在四个港区中可建泊位 221 个，其中万吨级以上泊位 151 个，年吞吐能力可达 4 亿吨以上。 2） 种植、养殖 宁德是全国最大的大黄鱼人工养殖基地、绿茶种植基地，也是 银耳、香菇、太子参的主产区，茶叶、水产、食用菌、水果、花卉、蔬菜、畜牧等产业已基本形成基地化、规模化生产经营格局，有着发展资源转化型产业和农产品加工业的良好基础。 3） 工业 初步形成了电机电器、船舶修造、医药化工、建筑建材、食品加工、汽摩配件等优势产业，其中，闻名海外的 “ 中国电机电器城 ” ，已经成为世界微型电机生产销售网络的中坚力量，产品远销 40 多个国家和地区；民营企业建造的万吨轮船已顺利下水，开创了全国民营造船业之先河。 4）旅游资源 旅游资源丰富。有三大旅游优势 “ 山海川岛、宗教文化、畲族风情 ” 。全 市拥有国家地质公园、 “ 海上仙都 ” 太姥山和堪称宇宙之谜、天下奇观的 “ 十里水街 ” 白水洋两个国家级风景名胜区，拥有碧水如带、榕枫盈眼的杨家溪、日本高僧空海入唐求学的登陆地赤岸、 “ 中华奇观、人鱼同乐 ” 的鲤鱼溪、 “ 华东第一 ”的九龙际瀑布群、 “ 胜似太湖 ” 的翠屏湖、 “ 海上天湖 ” 三都澳、妇幼保护神陈靖姑的朝圣地临水宫、明朝永乐皇帝赐为 “ 天下第一山 ” 的支提山、保留古朴民俗风情的畲乡村寨等一大批自然景观和人文景观。 小结： 1、 从城市整 体区位来看宁德做为闽、浙两省的交接的边缘城市，紧临浙江的温州市与省会福州市， 城市发展资源 易被分流，缺乏大规模房地产市场开发的市场条件与经济基础。 2、 从城市面积及人口来看，宁德属于中小型城市。 城市向心力不足，房地产 外来 需求少 ，市场辐射能力较小，主要吸引城市西部的古田及屏南两县的购房群体。 3、 从交通状况来看，宁德的路、海交通便捷，城市路网骨架基本形成，为整个城市的发展起到了积极的促进作用。 二、宏观经济 1、国内生产总值 （ GDP） 2006 年，宁德市 GDP 实现 385.72 亿元，按可比价计算比上年增长 11.2%，比上年增加了 38.85 亿元。 宁德G D P 增长图1 9 8 . 5 42 1 5 . 6 12 3 4 . 3 72 5 5 . 4 72 8 2 . 5 53 1 3 . 6 33 4 6 . 8 73 8 5 . 7 22 2 . 31 1 . 21 0 . 6111 0 . 698 . 78 . 60501001502002503003504004501995 2000 2001 2002 2003 2004 2005 20060510152025G D P ( 亿元) G D P 增长值( % ) 近年来，宁德经济发展迅速，已步入城市发展的快速通道。 2、产业比重 宁 德 第 一 , 第 二 , 第 三 产 业 比 重37.639.722.7第一产业 第二产业 第三产业2006 年宁德产业比重增长图8 6 . 8 61 1 9 . 2 71 4 0 . 8 78 7 . 5 61 5 3 . 1 31 4 5 . 0 38 . 70 . 82 1 . 6708090100110120130140150160第一产业 第二产业 第三产业-2381318232 0 0 5 年 ( 亿 元 ) 2 0 0 6 年 ( 亿 元 ) 增 长 比 例 ( % )从宁德产业比重来看，宁德主要以第二产业 的工业及第三产业的旅游服务业为主要支柱型产业。 从宁德产业比重的增长变化来看，第二产业的增长幅度最大，为 21.6%，远高于第三产业的 8.7。 这与宁德近期大力发展其工业及产业园区有着密不可分的联系。 3、城乡居民年收入 与 2005 年相比， 2006 年 宁德 市城镇居民人均可支配收入为 10741 元，比上年同期增长 9.8%。 其中， 职工平 均工 资 收入 16284 元，增长 9.1%； 020004000600080001000012000140001600018000城乡居民年收入( 单位: 元)农民人均纯收入( 元) 604 2965 3087 3246 3517 3808 4117城镇居民可支配收入( 元) 1311 6352 7408 8014 8985 9782 10741职 工 平 均 工 资 ( 元 ) 1708 10503 12083 12973 13962 14891 162841990年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 小结 1、 近年来宁德经济发展迅速 ,步入了城市经济快速发展的通道 ,为房地产市场的发展提供了坚实的经济基础 . 2、 目前宁德以工业等第二产业为主导，以旅游服务等第三产业为辅助，大力兴建工业 及产业园区，凭借其资源及产业优势，打造海湾港口城市 ，港口型城市定位将增强城市的竞争力 。 3、居民收入稳步提升，居民生活得到了实质性的改善 ，其住房需求逐渐被释放，宁德市 房地产业发展将面临一个持续快速发展期 。 三 、城市规划发展 1、总体规划 宁德城市定位为 闽东中心、海 湾 港口城市 。 在城市的北部及南部兴建大型的工业及产业园区， 即漳湾片区和铁基湾片区。 位于城区东 部的 三都岛 则规划发展旅游业现代服务产业。 而在远景规划中，则在下白石、溪南、城澳 等片区发展大型工业园区。 2、市区整体布局 宁德市市区总体布局为组团式结构形态 ， 规划结构 “ 为 一心一核，三轴两港七片区”的紧凑组团式城市。 一心：“ 城市绿心 ” 一核：行政、商务 文化核心 “一心” 指城市中部大型山体构成的城市绿心，形成城市的生态基质。 “一核” 指位于东兰片区的全市 行政 、商务、文化核心 。 “三轴” 城市三条功能发展轴线，分别为南北向的城市发展轴，贯穿蕉城老城区、东兰片区、漳湾片区的城市生活轴，以及上起漳湾片区下至铁基湾片区的沿海的滨海景观轴。 “两港” 指城澳港、漳湾港。 “七片区” 指蕉城老城区、东兰片区、金塔片区、金涵片区、井上片区、漳湾 片区、铁基湾片区。 （） 宁德城市用地发展方向 “东扩面海、北展南移”。 城市东部的东侨新区、漳湾南埕平原、六都西陂塘等地是城市近远期的主要拓展空间。铁基湾等地的滩涂区经围垦和工程改造后亦可以作为城市远期发展用地和远景发展备用地。 （ 2） 工业 用地规划 规划期末市区 工业用地 661.71 公顷 ，占总建设用地的 14.70%，人均 12.03 平方米。集中布置两大工业区、一个高新技术产业园区，分别为城市北部位于 井上片区的闽东工业园区 、南部的 铁基湾工业区以及位于金塔片区的东侨高科技产业园区。 闽东工业园区 东侨高科技 产业园区 铁基湾 工业区 （ 3） 居住用地规划 规划目标： （ 1） 规划期末市区 居住用地为 1316.08 公顷 ，占总建设用地的 29.24%， 人均居住用地面积为 23.93 平方米。 （ 2） 老城居住改造以加强居住的配套设施和绿化建设为重点，全面改善居住环境。 （ 3） 新城以配套完善的居 住小区为基本单位，实现有机增长的开发模式。 居住片区规划布局： 规划形成蕉城居住片区、金涵居住片区、东兰居住片区、金塔居住片区、铁基湾居住片区 五 大居住片区。 金涵居住片区 蕉城居住片区 金塔居住片区 东兰居住片区 铁基湾居住片区 小结 1、 宁德城市定位为“ 闽东中心、海 湾 港口城市 ”，随着 城市规划的逐步实施，多个工业及产业园区的建设，其城市辐射力增强，必将吸引大量外来人口进入城市 ，助推房地产市场发展 。 2、由于受到山体等地理条件的限制， “东扩面海、北展南移” 是宁德城市发展的主要趋势 。 3、自 2003 年以来，宁德整体的市区面积增加了将近 1 倍。 4、根据宁德居住用地规划，及宁德目前发展的状况，东兰、金塔及 铁基湾 这三大片区在 未来两 至三年中， 将 是房地产开发的热点，其前景看好。 第二部分 宁德市房地产市场分析 一、 宁德房地产市场概况 近年来，围绕建设海峡西岸经济区东北翼中心城市目标，宁德市加大了对住宅建设为主的房地产开发投入，房地产开发投资连续多年保持较快增长，成为拉动国民经济增长的重要支柱产业。 到 2004 年底，宁德市 房地产业法人单位共有 254 家 ，比 2001 年第二次基本单位普查增加 78 家，年末从业人员 4352 人。其中：房地产开发企业 174 家，物业 管理企业 38 家，房地产中介服务企业 21 家，其他房地产业活动单位 21家。 宁德 市房地产开发结构发生新的变化，住宅投资成为房地产开发投资的主体 。 近年来，宁德 市 涌现出了一大批中、高档次、高质量、配套成熟的较大型的住宅小区 ，如逸涛房地产有限公司开发建设的“东湖豪门”项目获得“中国最佳户型奖”。 东侨开发新区，是近几年来宁德房地产重点发展的板块。 二、 宁德房地产市场现状 宁德 市房地产开发投资持续增长； 销售市场依然旺盛，销售面积增加，供求关系基本合理；竣工面积下降，土地投放量减少，存量土地开发进展偏缓；住房供应结构基本 合理；住房价格稳中有升， 但个别县市增幅较大；金融部门对房地产行业信贷支持加大；房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调。 三、房地产市场分析 （一）商品房市场分析 1、商品 房 供求分析 05、 06 年宁德房地产的供求状况显示，两年间房地产销售面积都都超过预售面积 10 几万平方米，说明 宁德商品房 开发市场供不应求。目前宁德商品住宅市场整体发展良好，需求量较为旺盛 。 宁 德 2 0 0 5 - 2 0 0 6 年 商 品 房 供 求 关 系 图7 9 . 9 49 2 . 8 69 5 . 0 28 0 . 4 21 . 0 2 30 . 9 9 47075808590951002005年 2006年0 . 9 7 50 . 9 80 . 9 8 50 . 9 90 . 9 9 511 . 0 0 51 . 0 11 . 0 1 51 . 0 21 . 0 2 51 . 0 3预 售 面 积 ( 万 平 米 ) 销 售 面 积 ( 万 平 米 ) 供求比 2、完成投资及“三工”面积 从宁德 2005-2006 年完成投资及“三工”面积增长对比图 中，我们可以发现 2006 年宁德 完成投资增幅 开始 偏缓，商品房竣工面积下降 ，同时 商品房施工面积继续增加，新开工面积增幅较大 。 这说明宁德 2005 年以前的商品房已基本去化完毕并投入建成使用，而自 2006 年开始的新一波房地产开发热潮即将开始。 宁 德 2 0 0 5 - 2 0 0 6 年 完 成 投 资 及 三 工 面 积 增 长 对 比 图3 9 4 . 8 24 5 6 . 5 21 1 0 . 3 41 7 0 . 8 43 6 . 2 65 3 . 6 8205621420501001502002503003504004505002005年 2006年200020202040206020802100212021402160施 工 面 积 ( 万 平 米 ) 新 开 工 面 积 ( 万 平 米 ) 竣 工 面 积 ( 万 平 米 ) 完 成 投 资 ( 万 元 ) （二） 宁德住宅市场分析 1、 宁德住宅分布 从分布图中我们可以发现 ,宁德房地产近两年的开发主集中在市中心的旧城改造 ,东侨及金塔片区 ,而城南板块则是沿着宁川南路进行驳地式开发 . 2、价格走势 自 2003 年开始，宁德商品住宅开始飞速上涨，尤其是在 2006 年。 2006 年住宅均价 为 2500 元 /，比上年上涨 18.92%。 而 在 2006 年一年中，宁德局部地段商品住宅价格涨浮多达 40%。 宁 德 2 0 0 3 年 - 2 0 0 7 年 初 商 品 住 宅 均 价 走 势 图 ( 单 位 : 元 / 平 米 )约 3 2 0 0约 2 8 0 0约 2 5 0 0约 2 2 0 0约 1 9 0 0约 1 6 0 0约 1 3 0 010001500200025003000350003年 04年 05年 0 6 年 初 0 6 年 中 0 6 年 底 2 0 0 7 年 初 3、住宅面积比例 4、住宅户型面积比例 宁德在售项目面积比例图( 单位: % )5%16%10%23%6%9%31%6 0 以 下 60-90 90-120 120-140140-160 1 6 0 以 上 复式目前宁德商品住宅的供应面积主要集中在120-140 ，所占比例为 31%，其次是 60 以下的小户型产品，所占比例为 23%。 从整个供应情况来看， 140 以上产品供应较少，复式占比例的 5% 宁德在售项目户型比例图( 单位: % )6%38%14%20%6%16%一房 二房 三房四房 四房以上 复式目前宁德商品住宅的供应户型主要以三房为主，占总比例的 38%。其次是一房，占比例的 20%。 从宁德商品住宅户型的整体供应情况来看，宁德的户型产品偏向于居住型的三房。 5、住宅总价比例 宁德三房户型面积比例图( 单位: % )51%23%10%16%100-110 110-120120-130 130-140宁德的商品住宅在三房产品的供应上主要集中在 120-130 三房两厅两卫的标准三房的面积段上。占比例的 51%。 其次是 130-140 的大三房户型。 宁德住宅总价比例图( 单位: % )9%9%14%12%25%20%11%1 5 万 以 下 15-20万 20-30万 30-40万40-50万 50-60万 6 0 以 上从图表上看，目前宁德住宅的总价 主要集中在 40-50万这个区间内 ,占比例的 27%。 而 60 万以上住宅多为别墅项目，主要集中在君临天下，华建新村和灵秀山庄这 3个项目。 小结 1、 目前宁德市场上主要以 120-140 三房的产品为主 . 2、 目前 40-50 万是宁德房地产市场的主力总价 ,也是目前宁德市场上消费者可以承受的总价范围 。 3、 三房是宁德市场上的主力户型产品 。 4、 三房的面积主要集中在 120-130 的标准三房为主 5、 四房及 140-160 是宁德市场上供应量较少的产品，主要是由于这一类型产品在宁德市场上的需求不是很强劲。 面积 房型 总价 主力 120-140 三房 40-50 万 次主力 60 以下 一房 12-18 万 6、销售去化分析 （ 1） 从销售曲线图分析显示，宁德房地产市场整体销售情况良好，但在所有户型面积段中， 100-130 户型的销售率最高，说明经济、舒适型住宅具有较强的市场接受基础。 50 的户型由于供应量大且区域 较为集中，所以销售去化速度相对较慢。 （ 2） 从面积供应量与销售率交叉分析显示， 110-130 是目前宁德房地产供应量最大，同时也是市场消化量最多的户型，说明 110-130 户型是 宁德 房地产的主力消费需求面积。 宁德在售楼盘各面积段户型销售对比图01002003004005006007000%20%40%60%80%100%120%供应量（套） 615 97 161 135 33 128 132 255 617 334 586平 均 销 售 率 （ % ） 58% 92% 87% 87% 82% 79% 99% 98% 95% 83% 76%50以下50-60 60-70 70-80 80-9090-100100-110110-120120-130130-140140以上 (1) 从宁德在售楼盘各总价区间户型销售对比图中我们可以发现 ,宁德房地产整体价格消费需求呈多点分散 ,在整体市场中 ,45 万以下的户型产品销售速度较快 ,是宁德的热销户型 。 (2) 在宁德各总价区间的套数中 ,45-60 万之间的套数多于 20-35 万 ,但在销售速度上却慢与 20-35万的户型产品 .这说明了 ,宁德房 地产开发商在房地产开发的过程中没有对市场做出正确判断 ,没有考虑到因单价上涨过快而造成的总价过高的现象 .同时这也说明了 ,在未来均价继续上扬后 ,宁德市场的需求面积会继续缩减 。 宁德在售楼盘各总价段户型销售对比图01002003004005006007000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%供应量（套） 615 258 161 135 113 260 617 255 334 586平 均 销 售 率 （ % ） 58% 89% 86% 90% 94% 99% 96% 84% 76% 71%1 5 万 以下15-20万 20-25万 25-30万 30-35万 35-40万 40-45万 45-50万 50-60万6 0 万 以上 7、板块分析 市场板块划分 以现有住房分布状况，分为三个板块： 市中心板块： 主要以原有的蕉城区为主，包括 闽东西路以北，鹤峰路及暑前路以南为界为市中心板块。 东侨板块：主要 东侨经济技术开发区为主， 以宁川路以西，东湖路以北为东侨板块。 城南板块： 将 闽东路以南 的部分划分为 城南板块。 （ 1） 从在售项目数量来看，目前除了东侨 板块外，其余两个板块的在售项目数量较少。 （ 2） 从待推项目数量来看，未来市中心可开发地数量已基本没有，而东侨板块的东兰、金塔及城南板块的宁川南路、 铁基湾 片区仍有大量的储备土地，将是宁德未来开发的热点。 621106 7 7240246810市中心片区 东侨片区 城南片区宁德各板块推售项目数量对比图( 单位: 个)售磬项目 在售项目 待推项目 1、物业类型 （ 1） 从全市整体物业类型来看，小高层是全市物业类型的主导产品，而多层比高层数量多 （ 2） 从各板块物业类型来看，在市中心及城南板块都没有在推的高层产品；而城南板块目前主要以多层产品为主而市中心及东侨则是以小高层产品为主 （ 3） 从各板块物业数量对比图中我们可以发现，目前宁德房地产市场在物业类型上 已经开始发生转变，在未来 -年中 ,电梯房的数量将持续增加 ,这也为宁德房价的增长及住房舒适性的提高起到了重要的作用 . 各板块物业类型数量对比图（单位：套）030060090012001500市中心 0 490 0东侨 513 813 603城南 347 80 0合计 860 1383 603多层 小高层 高层 2、均价、主力面积、总价 （ 1） 目前宁德各板块中，东侨板块的价格最高，城南板块受到金港明都的影响价格最低，而市中心受到放量不足的影响，价格低于东侨板块。 （ 2） 从主力面积来看，市中心目前主要以小户型为主 ，而东侨及城南主要是以 120-140 为主力区间。 宁德各板块价格及主力面积对比图124-132127-13831-3538.1-41.442.2-44.310.3-11.2300034003200020406080100120140160180市中心片区 东侨片区 城南片区28002900300031003200330034003500主 力 面 积 ( 平 米 ) 主 力 总 价 ( 万 元 / 套 ) 销 售 均 价 ( 元 / 平 米 ) 3、面积 宁德各板块面积对比图( 单位: 套)-2080180280380480580市中心 416 41 57 12 24 0 16 0 24 0 0 0城南 22 29 19 26 0 39 43 28 44 56 16 37东侨 177 20 85 118 9 73 44 127 559 278 293 12950以下 50-60 60-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140 以上 复式 （ 1） 市中心主要以 50 以下的小户型产品为主，受供应量不足 的影响，市中心没有 90-110 ， 110-120及 130 以上的户型。 （ 2） 城南板块 除了缺少 80-90 这个面积段的产品之外， 各面积段的分布比较均匀，相比之下 130-140是该板块的主力 面积，比东侨板块的主力面积大 10 。 （ 3） 东侨板块的主力面积主要集中在 120-130 ，同时这一面积的放量较大，因此使得此面积成为宁德全市的主力面积。 4、户型 宁德各板块户型对比图( 单位: 套)-5050150250350450550650750850市中心 358 48 16 8 0东侨 136 277 823 411 179城南 70 79 167 64 0一房 二房 三房 四房 四房以上 (1) 市中心的主力户型主要落在一房 ,其三房及四房成为市中心的稀缺产品 (2) 东侨的主力户型主要落在三房和四房之间 ,其三 房比重较大 ,且在面积上多为标准三房 . (3) 城南的主力户型主要为三房 ,相与其他户型相比 ,其四房的供应量较少 ,为该板块的稀缺产品 . 5、近期销售项目资料 所在板块 项目名称 开盘时间 物业类型 推出套数 均价 主力面积 主力总价 东侨 东海富豪世家 2006-6-28 2 栋 9F,1 栋 7F 多层 24 2300 112-115 26.8-27 小高： 150 2400 116-117 26.6-6.9 东湖豪门 2006-12-1 1 栋 11F 小高： 55 2500 94-97 23.5-24.2 2007-6-1 1 栋 11F、 1 栋18F 小高： 60 3200 121 38.7 高层： 122 3550 142-148 50.4-52.5 东嘉花园 06-7-6 4 栋 7F 多层 211 2700 114-119 30.7-32.1 金龙纽约街 1 栋 12F、 1 栋18F 小高： 96 124-127 金域兰湾 2006-09-17 5 栋 9F 小高： 240 2800 121-122 33.8-34.1 2007-4-1 2 栋 11F.2 栋18F 小高： 126 3500 124-128 43.4-44.8 高层： 120 3600 134-137 48.2-49.3 2007-7-3 1 栋 12F.1 栋18F 高层： 257 3800 49 18.6 建发绿庄 2007-3-6 2 栋 6F， 1 栋9F， 2 栋 11F 多层： 45 2100 242-246 50.8-51.6 小高： 84 2400 162-168 38.8-40.3 琴海豪庭 07-2 2 栋 6F， 1 栋9F 小高： 95 2800 112-117 31.3-32.7 多层： 72 2700 124-127 33.4-34.2 怡和嘉园 2006-12 1 栋 7F 多层： 72 2900 122 35.3 2007-2 2 栋 7F 多层： 84 3100 72-74 22.3-22.9 2007-4 1 栋 13F 高层： 104 3200 130 41 所在板块 项目名称 开盘时间 物业类型 推出套数 均价 主力面积 主力总价 市中心 嘉兴大厦 07-1-21 1 栋 11F 小高： 78 3231 122-127 39.4-41 金甸名苑 06-12-27 2 栋 9F 小高： 304 3000 32-36 9.6-10.8 07-5-1 2 栋 9F 小高： 208 3200 31-39 9.9-12.4 所在板块 项目名称 开盘时间 物业类型 推出套数 均价 主力面积 主力总价 南区 金港名都 06.10.28 1 栋 7F 多层 40 2200 41-46 9.4-10.1 4 栋 7F 90 2100 121-125 25.4-26.2 07.1.22 4 栋 7F 168 2200 103-108 22.6-23.7 华建新村 2006-11-10 2 栋 6F 53 3000 127-142 38.1-42.6 名阳帝景 07-6-9 2 栋 9F 80 3500 131-138 43.2-45.5 第 三 部分 地块评估 一、地块分布图 地块 三、地块分析 1、 项目宗地现状 项目位于万安西路南侧，美伦大饭店西侧，项目目前为荒地，未经过工地平整。 2、交通状况 项目位于城市边缘区域，紧临万安西路，该道路为区域交通主干道，项目距市中心约 7 分钟车程，其心理距离大于实际距离。 项目周边路网已基本建设完成，目前 1-2 条公交线路经过，交通可达性良好。 3、 项目周边环境 自然条件： 半坡地 人文条件： 位于城南板块，靠近高速公路路口及国道路口，周边车流量较 大。 市政配套：项目周边的蕉城南路上聚集如国税局、交警大队等多家市政单位。 房地产状况：多集中在宁川南路，项目周边房地产项目分布较为零散。 生活配套： 周边生活配套基本齐全， 多家大型酒店。 建筑形态：单位集资房 、早期建筑，村民自建房 环境规划： 无 4、项目分析 S： 1、地块方正易于规划。 2、道路路网规划齐全，交通便捷。 3、毗邻交通干道，位