金地乐城公寓物业入伙筹备方案

1 金地乐城公寓入伙 筹备方案 2 目 录 一、乐城国际公寓（一期）总体入伙计划 二、入伙清单 三、入伙公告 四、入伙通知书 五、入伙流程图 六、办理房产证通知 七、工程工作计划 已包含培训计划 八、环境工作计划 -已包含培训计划 九、安全工作计划 -已包含培训计划 十、行政、客服工作计划 -已包含培训计划 1） 入伙现场布置 2）入伙工作流程 3）入伙应对方案及业户经常提到的问题 4）乐城国际应知应会 5）物资采购 6）入伙岗位安排及借调人员需求 7）借调物品 8）客服工作计划 9）文件、表格 3 十一、现场导示系统 十二、现场宣传及后勤 十三、费用合计 一、乐城国际公寓（一期）入伙计划 -（地产） 乐城国际公寓（一期）入伙计划 1、 入伙时间： 2、 目标：合理安排客户的入伙工作，确保入伙工作顺利有序的进行。 3、 筹备计划 序号 工作内容 完成时间 责任部门 备注 一 入伙准备工作 1、项目入伙小组 成立 组织召开项目交底会、培训成员小组掌握入伙流程等相关知识。 客服组、工程部、维修组 人员组成有：工程、设计、维修、客服营销、律师、物管。正式成立项目交楼小组，要求物业在前期验楼时做到替业主预验楼的工作，将工程整改工作提前完。入伙后的整改跟进事宜等。 2、入伙业主资格确认、业主花名册 客服组 签约情况、房款缴纳情况，按揭手续等核实（财务部） 3、入伙通知书、办证通知书 客服组 律师审核、领导审批印刷完成。 3、住宅质量保证书、住宅使用说明书、业主手册 项目管理中心 律师审 核、领导审批印刷完成。 4、业主公约、物业管理协议书、房屋装修管理协议等 管理处 律师审核、领导审批印刷完成。 * 5、竣工备案收文回执及单项验收合格证 工程部 提供备案收文回执原件，单项验收合格证复印件备查、供现场明示。 6、业主分户面积审核 项目开发部 提供查丈报告原件备业主查阅；审核入伙通知书及办证通知书；提供相关法律咨询 7、业主临时公约等文本 管理处 由物业准备的所有规定文本， 4 序号 工作内容 完成时间 责任部门 备注 须在 20 日前完成。 二 入伙通知工作 * 2、入伙通知书、办证通知书 邮寄。 起草附件内容：入伙流程、入伙费用明细。 客服组 ?日完成邮寄以 EMS特快专递方式。如须分批入伙，客服组应提前一天确定分批入伙名单。 7、入伙费内容、标准（物业管理费、暖气费） 物管、 客服组 相关费用标准和收取方式的确认。 三 交楼准备工作 1、 召开验楼交底会 业主入伙之前，由工程组织各相关部门召开交底会。主要就项目的交楼标准和注意事项向大家做个交底。 客服组 工作内容包括：设计规划、配套设施、工程质量、建筑风格、销售承诺、物业管理、 3、物业整体移交 （包括管理用房、图纸，权属清册等物业资料移交） 工程部 管理处 项目管理中心 物业进场验楼，实现全面管理。 * 3、管理处验楼员专业培训 管理处工程部 项目管理中心 工程部协助培训。要求熟知交楼标准，户型、结构、管道、预留接口等，了解简单的土建、设计、材料知识；掌握验楼技巧，充分展示物业专业形象，提高验楼效率和客户满意度。 4、管理处保洁、清理 管理处 交付前清扫整饬 6、各入户门门牌，小区导示系统 设计部 完成小区的路牌等标识 四 入伙现场准备工作 1、入伙准备会及现 场安排 客服中心 客服、管理处召开入伙现场协调会 2、现场活动策划、宣传准备 客服中心营销部 突出亲和力，提高乐城国际品质感 3、现场整体布置设计（客服、营销、物业提出要求，完成时间： ） 设计部、客服组 现场的展板、入伙指示牌等等的布置。 5 序号 工作内容 完成时间 责任部门 备注 4、现场布置 管理处客服组 （绿植，条幅、装饰、接待台，流程图 , 人流导引牌 , 手册资料架、饮料点心、背景音乐等） 5、现场接待（门迎、接待礼仪人员） 管理处 培训上岗 五 入伙现场工作小组 六 入伙组织、现场协调工作 * 1、现场调度，协调 客服组 现场调度、资源协调。 七 入伙现场手续办理、流程执行 1、验证收证，确认盖章 管理处 核查原件，收复印件，委托办理入伙手续需公证 2、签订协议，填写相关资料 管理处 资料、表格、笔准备 3、入伙费收取 管理处 营销提供：减免管理费客户的清单 * 4 验房交匙 管理处工程部 地产工程师、物业验楼员陪同验房 :物业 ,工程 ,设计填写 房屋验收遗留项目报告表并在该套房草图上标明部位，登录水电气表读数，钥匙发放等。 注：标示“ *”为重点完成项目 二、入伙清单 -（地产） 入伙清单 办公时间：上午 9： 00 至 18： 00 1、第一天（ 年 月 日） 集中办理入伙手续 主要受理 栋 户业主 2、第二天（ 年 月 日 集中办理入伙手续 主要受理 栋 户业主 3、第三天（ 年 月 日 集中办理入伙手续 主要受理 栋 户业主 4、第四天 （ 年 月 日 6 集中办理入伙手续 主要受理 栋 户业主 5、持续零散办理业主入伙手续 三、入伙公告 -（地产） 入伙公告 乐城国际公寓一期入伙公告 尊敬的乐城国际公寓一期业主： 乐城国际公寓一期已通过政府有关部门验收，并于 年 月 日取得北京市房屋建筑工程项目竣工验收备案收回回执，已具备入伙条件。现定于 年 月 日开始正式办理入伙手续。集中办理入伙时间为 年 月 日至1 日，入伙通知书及办理房产证通知等相关 文件以邮寄特快专递方式寄出，敬请各位业主在近期留意查收。 恭祝各位业主生活美满幸福！入伙大吉！ 特此公告 北京达义北方置业有限公司 年月日 咨询电话： 地产公司客服专线： 四、入伙通知书 -（地产） 乐城国际公寓一期入伙通知书 尊敬的栋号房业主： 乐城国际公寓一期已通过政府有关部门验收，并于 年 月 日取得 7 北京市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执。您所购买的乐城国际公寓栋号房，竣工建筑面积平方米，其中：套内建筑面积平方米， 分摊公用建筑面积平方米，现已具备入伙条件，从20 年 月 日起开始办理入伙手续。 集中办理入伙手续时间为 年 月 日至 年 月 日。请您在 200 年月日（上午 /下午）前往办理入伙手续。 由于此次办理入伙的业主很多，为使入伙工作顺利有序进行，免除您在现场长时间等候的辛苦，请您按通知指定时间到现场办理相关手续，如有不便，敬请谅解。 在办理入伙手续前，请您付清购房全款或办妥银行按揭手续，并于入伙当日携带以下资料前往 办理入伙手续。 一、 个人身份购房业主需携带资料： 1、乐城国际公寓（一期）入伙通知书； 2、业主本人的有效身份证 /护照原件及 2 份复印件； 3、非按揭业主携带房地产买卖合同（预售）原件，按揭业主携带个人住房担保 借款合同原件； 4、 银行存折原件及存折复印件一份； 5、将业主 /住户情况登记表填写好后，贴上照片（家庭成员为小区常住人员），并将每一位成员的照片另带一张用作备份； 6、预交费用（请参照入伙流程指南）。 注：如您不能亲自前来，可委托他人代办。 委托他人办理时还应带上： 业主经公证的授权委托书原件； 业主的身份证原件和复印件、护照原件和复印件（若业主为境外人士）； 代理人身份证原件和复印件、护照原件和复印件（若代理人为境外人士）； 联名业主须同时到现场办理入伙手续，如一方无法到现场可委托另外一方联名业主办理，须出具经公证的授权委托书原件； 业主为未成年人，由其法定监护人办理入伙，须出具监护人证书原件。 8 二、单位名义购房业主需携带资料： 1、乐城国际公寓（一期）入伙通知书； 2、营业执照 /商业登记证原件及复印件； 3、法定代表人证明 书，法定代表人身份证原件及复印件 1 份； 4、法定代表人授权委托书及单位印章； 5、手续办理人有效身份证 /护照原件及复印件（若办理人为境外人士）； 6、房地产买卖合同（预售）原件，按揭业主应同时携带贷款合同原件； 7、法定代表人彩色一寸照片 3 张； 8、填写好的业主 /住户情况登记表（单位）； 9、预交费用（请参照入伙流程指南）。 10、单位账号 四、入伙流程图 -（地产） 乐城国际公寓一期 入伙流程指南 开发商 管理处 发出入伙通知、办证通知、入伙通知 按本通知时间前来办理入伙手续。 确认业主身份及入伙资格 缴付入伙费用 验楼并接收单元钥匙 签订入伙文件 核准入伙通知书、房屋买卖合同及业主相关资料身份证明。 签订业主公约、前期物业管理服务协议等，领取住宅使用说明书、住宅质量保证书、业主手册等。 缴纳煤气、有线电视开户费、预交三个月物业管理费。 领取钥匙。 9 二、入伙费用明细表 收费标准 说明有线电视开户 有线电视开户费 待定 查询电话：煤气开户 开户费 待定 查询电话：预收费用 物业管理费 3 个月（房产建筑面积元/ m 月3 个月） 在以后的月收费中抵扣备注收费项目以上费用请备现金 如您有任何疑问欢迎致电垂询： 乐城国际管理处电话： 地产客服： 五、办理房产证通知 -（地产） 乐城国际公寓一期 办理房产证通知 尊敬的业主： 乐城国际公寓一期已经符合交付入伙条件，在我公司积极筹备下 ，拟于 待定年 待定 月份向北京市国土资源和房产管理局上报申请办理初始登记，预计 待定 年 月 日可以开始办理各位业主的房地产。为方便业主并预留充足的准备时间，我司从 待定 年 月起开始受理各位的办证申请，以确保各位业主能尽快完成产权手续的办理。以下是办理房产证的有关事宜，敬请业主留意： 一、 非银行按揭的业主请准备 1、购房合同正本 2 本（其中 1 本到 领取）； 2、身份证原件及复印件； 3、付清楼款证明及发票（办证联）； 4、房地产转移登记申请表（到 领取）； 5、办证费 根据北京市国土 资源和房产管理局有关规定，房产证办理需业主亲自到国 10 土资源和房产管理局申请，因此请业主本人于 待定 年 待定 月 待定 日前先到 办理领取资料等有关手续，再携带以上资料亲自前往国土资源和房产管理局申办并领取房地产证。 二、 办银行按揭的业主请准备 1、银行按揭合同复印件； 2、身份证复印件； 3、办证费。 请业主本人携带以上资料及费用于 待定 年 月 日前亲自前往乐城国际售楼处办理有关手续，并签署下列文件： 1、房地产转移登记申请表； 2、楼花转现楼申请表； 3、业主委托银行办证、办理抵押 登记的委托书（外籍及港澳台业主需公证） 您前往乐城国际售楼处办理上述手续后，由按揭银行向北京市国土资源和房产管理局申办房产证。 房产证办好后直接由银行领取保存。 三、 办证费用明细表 （以下费用待定） 收费标准 说明登记费 个人5 0 元，单位8 0 元印花税 总房价0 . 3 + 5 元贴花契税 总房价1 . 5 委托办证费用外销业主公证费用收费项目办理房产证代售费用3 0 0 元3 0 0 元税率按政府部门相关规定执行 请各位业主尽快备好上述资料及费用，务必在 待定 年 月 日前往乐城国际售楼处办理上述手续。如因业主个人原因暂不办证或逾期未办理上述手续的，您所购房产将不能获得及时确权。 专此通知并顺祝乔迁新 七、工程工作计划 -（管理处） 11 工程工作计划 一、 人员招 聘及岗位安排 1. 责任人： 2. 完成时间：人员招聘：（ 1）招聘 名维修人员。（ 2）保安部借用人员 名。 (入伙 ) 3. 岗位安排 户 内 验 楼 人 员 序号 人 员 内 容 时 间 1 验楼及现场负责人 2 对户内现场验收清点、问题记录整理，与地产问题协调 ,交总包及时整改。 3 对户内现场验收清点、问题记录整理，与地产问题协调 ,交总包及时整改。 4 对户内现场验收清点、问题记录整理，与地产 问题协调 ,交总包及时整改。 5 对户内现场验收清点、问题记录整理，与地产问题协调 ,交总包及时整改。 6 对户内现场验收清点、问题记录整理，与地产问题协调 ,交总包及时整改。 7 对户内现场验收清点、问题记录整理，与地产问题协调 ,交总包及时整改。 注： 负责华西总包整改问题的全程跟进。 合计人数： 人 机电公共设施验收人员 序号 人 员 内 容 时 间 1 分系统组织人员对实物现场进行验收移交清点。供配电、空调、给排水、电梯、消防、监 控、车辆道闸门禁、道路停车场系统由验收小组逐个进行验收。 2 配合工程部对实物现场进行验收移交清点。 入 伙 人 员 序号 人 员 内 容 时 间 1 陪同业主收楼及现场负责 2 陪同业主现场收楼，问题记录整理，与地产问题协调 ,交总包及时整改。 12 序号 人 员 内 容 时 间 3 陪同业主现场收楼，问题记录整理，与地产问题协调 ,交总包及时整改。 4 陪同业主现场收楼，问题记录整理，与地产问题协调 ,交总包及时整改。 5 陪同业主现场收楼，问题记录整理 ，与地产问题协调 ,交总包及时整改。 6 陪同业主现场收楼，问题记录整理，与地产问题协调 ,交总包及时整改。 7 对户内现场验收清点、问题记录整理，与地产问题协调 ,交总包及时整改。 8 对户内现场验收清点、问题记录整理，与地产问题协调 ,交总包及时整改。 注： 负责收楼整改问题的全程跟进。 合计人数： 名 4. 验楼人员岗位说明 （ 1）验楼现场负责人参与并指导、监督验楼工作。 （ 2）验楼人员按验楼标准逐项仔细查验，对查验出须整 改问题 ,清晰、明了地记录，交华西总包整改。 （ 3）工程问题整改负责人逐单逐项跟踪华西整改。 二、维修工具、材料申购 （ 1）责任人： （ 2）完成时间： （ 3）采购材料如下 序号 名称 单位 数量 预计价格 采购时间 备注 合计 三、人员培训 （ 1） 责任人： （ 2） 完成时间： 阶段 项目 内 容 责任人 完成时间 第 一 阶 制定人员培训计划 1.小区概况及人员进场培训 2.工程专项供配电、空调、消防、给排水、电梯、弱电、土建等专业培训 地产、 厂家 3.职业安全管理专业培训 13 阶段 项目 内 容 责任人 完成时间 段 4.礼仪礼节、入伙流程专业培训 5.移交验收人员安排及移交验收表格填写与注意事项，各系统验收标准，各系统交接内容 6.入伙验收知识深入培训 7.装修手续及管理培训 8.水电表的底数抄取、记录培训 培训效果考核 人员培训（第一次） 小区概况及人员进场 培训 移交验收人员安排及移交验收表格填写与注意事项，各系统验收标准，各系统交接内容 四、交楼准备工作 （ 1）责任人： （ 2）完成时间： 交楼准备工作 时间 人员 内 容 2、 召开验楼交底会 业主入伙之前，由地产组织各相关部门召开交底会。主要就项目的交楼标准和注意事项向大家做个交底。 工作内容包括：设计规划、配套设施、工程质量、建筑风格、销售承诺、物业管理、装修标准。 2、验楼表格、资料的准备。 工作内容包括： 验收表格 .doc 五、工程人员进场验楼 （ 1）责任人： （ 2）完成时 间： （ 3）验楼标准： .工程各类表格 验楼标准 .xls 六、机电公共设施验收接管 （ 1）责任人： （ 2）完成时间： （ 3）机电公共设施验收标准及项目 14 内 容 员人 时间 分系统组织人员对实物现场进行验收移交清点。供配电、空调、给排水、电梯、消防、监控、车辆道闸门禁、道路停车场系统由验收小组逐个进行验收。 验收标准。 整改项目标准：便于管理、使用安全、节约能源。 成立验收小组成员包括： 公司工程部、管理处工程部 供配电 系统验收交接。出验收缺陷报告，钥匙进行移交（由地产用钥匙箱分类做好明细表后整理清楚移交，便于清点。对不合格项拍照记录 ,填写验收缺陷表格（各一份） .） 工程部、物业、 地产、总包、监理、分包 空调、给排水 系统验收交接。出验收缺陷报告，钥匙进行移交（由地产用钥匙箱分类做好明细表后整理清楚移交，便于 清点。对不合格项拍照记录 ,填写验收缺陷表格（各一份） .） 物业、地产、总包、监理、分包 电梯 系统验收交接。出验收缺陷报告，钥匙进行移交（由地产用钥匙箱分类做好明细表后整理清楚移交，便于清点。对不合格项拍照记录 ,填写验收缺陷表格（各一份） .） 电梯部、 工程部、物业、 地产、总包、监理、分包 消防 系统验收交接。出验收缺陷报告，钥匙进行移交（由地产用钥匙箱分类做好明细表后整理清楚移交，便于清点。对不合格项拍照记录 ,填写验收缺陷表格（各一份） .） 工程部、物业、 地产、总包、监理、分包 技防 系统验收交 接。出验收缺陷报告，钥匙进行移交（由地产用钥匙箱分类做好明细表后整理清楚移交，便于清点。对不合格项拍照记录 ,填写验收缺陷表格（各一份） .） 工程部、物业、 地产、总包、监理、分包 机电公共设备设施图纸、资料整体移交。 地产 /物业工程部 七、户内工程遗留问题整改 （ 1）责任人： （ 2）完成时间： 15 1 缺陷维修整改 楼 验收后的维修、整改整理成册，作成电子件存档、打印三份（管理处、地产、总包各一份） ,整改跟进。 工程整改负责人 楼 验收后 的维修、整改整理成册，作成电子件存档、打印三份（管理处、地产、总包各一份），整改跟进 工程整改负责人 和地产、总包开维修整改沟通会，明确维修整改项目，确定维修整改质量、完成期限（期限 10 天） 物业 地产 维修整改工作跟进 工程整改负责人 2 复检 维修整改项目再次验收 工程部 3 整改、验收 维修整改项目再次整改、验收 工程部 4 办理物业整体移交手续 整体一期物业验收签字 公司 地产 八、人员培训 （ 1）责任人： （ 2）完成时间： 序号 培训内容 培训人员 培训时间 第 二 阶 段 工程专项供配电、空调、消防、给排水、电梯、弱电、土建等专业培训 职业安全管理专业培训 九、入伙准备工作 （ 1）责任人： （ 2）完成时间： 项目 时间 人员 内 容 1、入伙准备会及现场安排 客服中心 工程人员 客服、管理处召开入伙现场协调会（场地、通讯等定位） 2、现场布置 客服组 工程人员 （绿植，条幅、装饰、接待台，流程图 , 人流导引牌 , 手册资料架、饮料点心、背景音乐等） 16 十、人员培训 （ 1）责任人： （ 2）完成时间： 序 号 培训内容 培训人员 培训时间 第 三 阶 段 .礼仪礼节、入伙流程专业培训 管理处 入伙验收知识深入培训 工程部 装修手续及管理培训 工程部 .水电表的底数抄取、记录培训 工程部 保安 培训效果考核 工程部 保安 十一、入伙 （ 1）责任人： （ 2）完成时间： 序号 项目 时间 人员 内容 1 验房交匙 工程部 物业验楼员陪同验房 :填写 房屋验收遗留项目报告表并在该套房草图上标明部位，登录水电气表读数，钥匙发放等。 2 工程问题 工程部 工程遗留问题交整改负责人，须整改户钥匙交客服组保管。 八、环境工作计划 -（管理处） 环境工作计划 为了确保一期入伙工作顺利进行，今后一期环境管理服务工作正常开展，管理处考虑到一期绿化暂不接管，固此，环境部就清洁这一块拟定了工作计划： 一、 人员招聘及开荒岗位安排 1、 责任人： 2、 完成时间： 3、 人员招聘： 4、 清洁开荒岗位人数安排表 17 序号 人数（人） 岗位 工作内容 工作时间安排 1 班长 协调全班的清洁开荒工作，指导员工的作业规范和物品发放 全程 2 负责天面、楼层地面、墙面、电梯、公共设施 、大堂的清洁工作 3 负责天面、楼层地面、墙面、电梯、公共设施、大堂的清洁工作 4 负责天面、楼层地面、墙面、电梯、公共设施、大堂的清洁工作 5 负责天面、楼层地面、墙面、电梯、公共设施、大堂的清洁工作 6 负责所辖范围的地面、公共设施的开荒清洁 7 负责山体公园所有公共设施、绿化带的清洁 8 负责水水景的开荒情景 9 负责 1 期车库内地面、公共管道、公共设施、设备、排水沟的开荒清洁 10 负责地面的机器开荒清洁 全程 注 :开荒工作按时间安排进 行 ,人员按工作需要调动 合计人数 人 开荒人员安排说明： 1、 班长 1 人，负责全班开荒清洁的指导、人员安排协调、监督检查工作。 2、楼层一个组，由 5 人组成（设 1 名组长负责本组工作），依次 11、 12、 13、 15 栋进行开荒，洗地机组 2 人先对楼层公共露台花园地面进行机洗，计划 12 天完成。 3、外围包括：中心庭院、架空层、小区道路， 7 个人组成一组，先从 11 栋前中心庭院开始，依次进行开荒，洗地机组 2 人对架空层地面、庭院地面进行机洗，预计 3 天完成。 4、水景清洁 1 组 7 人，预计 1 天完成。 5、山体公园清洁 1 组 5 人， 1 天完成。 6、安排 7 人，加上洗地机组 2 人，先清浩地库消防管道及设施，再清洗地面，地库清洁 3 天。 7、安排人员配合工程对设备房、空置房进行开荒清洁。 8、清洁出一块可以安排 1 人对岗位进行日常巡视保洁。 9、每天下班后班长汇报当天工作进程，交流工作经验，主管总结工作情况，安排、布 18 置、调整第二天的工作任务。 二、 保洁开荒 （一）楼层开荒 1、开荒范围：天面及公共设施，楼层天花、地面、墙面、玻璃及公共设施、住户大门、消防楼梯，大堂天花、墙面、地面及公共设施，电梯。 2、开荒流程：天面 楼层墙面公共设施地面消防 楼梯电梯大堂天面、墙面、地面。 3、开荒工具：扫把、拖把、尘推、毛巾、拖桶、小灰铲、小刀片、 1.5 米铝梯、玻璃刮等。 4、开荒材料：绿水、洗洁精、洗衣粉、去污粉、洁厕灵等。 5、开荒内容： 序号 内容 方法 1 天面清洁 1 对天面的公共设施进行清洁。 2 对天面墙面、地面进行清洁、用刀片刮掉污迹油漆 。 3 对天面楼梯进行清洁 。 2 电梯 1) 对电梯内轿箱、灯、地面进行清洁。 2) 对电梯轿厢进行清洁，确保无手印、不锈钢呈本色。 3) 保证电梯内无杂物、无灰尘、保持空气清新 3 清洁楼层 1) 对楼层天面进行清扫 确 保无明显灰尘，无蜘蛛网 。 2) 对墙面进行清洁。 3) 清扫楼层地面，将拖布放入少量洗洁精从开始进行清洁，用刀片刮掉污迹油漆。 4) 用洗地机机洗公共露台花园地面。 5) 对住户家大门外侧进行清洁。 6) 保证楼层墙面、地面卫生、住户大门，无明显污迹、灰尘。 4 楼层内的消防 设施 1) 用清水清洗消防管道、抹消防栓及里面的设施。 2) 保证消防设施的清洁卫生。 5 楼层内的设施 1) 对楼层内的灯具、消防指示牌、正压送风阀进行清洁，清洁时不用湿手摸开关，不许用湿布擦洗开关。 2) 保证灯具的清洁。 6 楼层内的消防 门与扶手 1) 清洁消防门及门边框，保证消防门 的清洁。 2) 对楼道内的扶手进行清洁。 7 楼道地面 1) 用扫把清扫楼道地面的杂物与灰尘。 2) 用拖布清洗楼道地面灰尘。 3) 发现地面有污渍地方使用少量清洁剂进行清洁。 4) 保证楼道内清洁。 大堂清洁 1 清扫大堂天面 确保无明显灰尘、无蜘蛛网。 2 对高位设施进行清洁。 3）负责对大堂的设施、设备、墙壁、玻璃等进行清洁。 4）对大堂地面进行清洁，确保无灰尘、无污迹。 5）保证地面、公共设施无明显杂物、干净明亮、不锈钢呈本色、玻璃无污迹、手印。 19 （二）庭院、路面开荒 1、开荒范围：乐城国际二期范围内的庭院及各栋架空层， 从 11 栋后面到网球馆的路面。 2、开荒流程：架空层墙面、装饰物、玻璃 、地面庭院公共设施地面水景。 3、开荒工具：洗地机、高压水枪、胶水管、洗地刷、大竹扫、毛巾、玻璃刮、铲刀、胶桶、垃圾铲、铝梯等 4、开荒材料：盐酸、洁厕灵、洗衣粉、绿水等 5、开荒内容 序号 范围 清洁内容 1 架空层 1）对天面进行清扫， 确保无明显灰尘，无蜘蛛网。 2）高位瓷砖墙面清洁用高压水枪冲洗、用铝梯清洁的必须一人扶梯进行清洁。 3）对较底位墙面清洁， 铲除污渍， 保证无污迹、灰尘。 4）对公共设施进行清洁。 2 庭院公共设施 1） 对公共设施玻璃、天花进行清洁。 2） 对公共设施的标示牌、公共照明灯、垃圾桶等进行清洁。 3） 冲洗地面，铲除路面污渍，香口胶等杂物质，如地面的明显油渍需用清洁剂进行清洗后用清水冲洗。 4） 用洗地机对地面进行彻底的清洗。 3 水泥地面的清洁 1) 清理路面，将垃圾分别扫入边角并铲入垃圾桶。 2) 铲除路面污渍，香口胶等杂物质，如地面的明显油渍需用清洁剂进行清洗后用清水冲洗。 3) 清理沙井内的杂物。 4）对地面进行冲洗，重点部位用洗地机机洗。 4 水泥地砖面的清洁 1) 清理路面，将垃圾分别扫入边角并铲入垃圾桶。 2) 铲除路面污渍，香口胶等杂物 质，如地面的明显油渍需用清洁剂进行清洗后用清水冲洗。 3）涮洗砖面、对地面进行冲洗，重点部位用洗地机机洗。 5 大理石、火烧面的清洁 1) 清理路面，将垃圾分别扫入边角并铲入垃圾桶 2) 铲除路面污渍，香口胶等杂物质，如地面的明显油渍需用清洁 3) 剂进行清洗后用清水冲洗。 4) 清除路面杂草与杂物。 5）用洗地机对地面进行清洗。 （三）水景开荒 1、开荒范围：小区内水景。 2、开荒流程：水景周边 设施装饰物池底。 3、开荒工具：洗地机、 水泵 、胶水管、洗地刷、毛巾、铲刀、胶桶、铁铲等。 4、开荒材料：洗衣粉、洁厕灵、绿水 等。 5、开荒内容 序号 阶段 内容 1 操作流 1、 先将作业区域外建立隔离带，将清洁标示牌摆放于较为明显处。 20 程 2、 排出污水，排水前应先将排水口用筛网处理好。 3、 用铁锹将池底卵石铲起排成宽 30 公分左右长任意的石排以便仔细清洗，也便于将污水排出，把水泵安装在排污坑内依次安装好水带、水管以备使用。 4、 先清洗池周边立面石壁，先用水大面清洗，再将灯饰等设施清理干净如有较难处理的青苔、污迹应用地刷仔细清洗，随后操作人员可使用扫把、地刷、铁锹对池底及卵石进行清洗，并把青苔、污迹、泥沙扫入排污坑内进行水泵排污，要求务必做到彻底 、全面。清洗后再用清水全面冲刷一遍。 5、 达到清洗标准后把卵石均匀铺于湖底，开始注水，水的高度应为超过池内壁灯 2 公分左右。 6、 将所有工具及隔离带、标识牌收好并妥善保管。 （四）地下停车场开荒 1、开荒范围：乐城国际一期地下停车场地面、管道、各公共设施、设备。 2、开荒流程：管道 公共设施地面排水沟。 3、开荒工具：洗地机、胶水管、洗地刷、大竹扫、 垃圾斗、 毛巾、玻璃刮、铲刀、胶桶、铝梯等。 4、开荒材料：洗衣粉、洁厕灵、绿水等。 5、开荒内容 序号 阶段 内容 1 操作程 序 1) 对车库天面、高位消防管 道、给排水管道除尘一次，确保无明显灰尘，无蜘蛛网。 2) 对 2M 以下公共设施进行全面清洁，包括烟灰盅、消防栓、护车栏、保安岗亭等， 铲除路面污渍，香口胶等杂物质， 确保干净、地面无明显垃圾、无杂物、无泥沙、无纸屑等、不锈钢呈本色。 3) 对车库进行一次冲洗，冲洗后应及时将积水清扫干净。 4) 对下水道清理一次，确保下水管道通畅。 2 注意事 项 1） 冲洗地面时，应避免将水溅到墙壁上。 三、 物料采购申请 1、 责任人： 2、 完成时间： 3、 采购内容分为： 清洁专用机械（ 7 种）：洗地机、吸尘器、高压水枪、抛光机、打蜡机、吹风机、水池吸尘器，此机器 与一期共用，无需再采购。 保洁清洁剂（ 12 种）：去绣灵、二甲苯、起蜡水、洗洁精、洁厕灵、漂白水、盐酸、天那水、绿水、不锈钢清洁剂、静电吸尘剂、洁而亮等； 保洁易耗品（ 20 种）：拖把、扫把、尘推布、毛巾、玻璃刮胶条、毛扫、垃圾袋等； 21 保洁专用工具（ 15 种）：玻璃刮、涂水器、铲刀、尘推架、刀片、铝梯、垃圾车、胶水管等； 保洁安全性工具（ 4 种）：保险带、保险扣、安全帽、提示牌等； 保洁服装、宿舍配套：按 12 人预编申购。 附采购物资清单 : 序号 物资名称 单位 数量 单价 (元 ) 估算金额 (元 ) 备注 1 盐酸 桶 40 35.00 1400.00 2 红水 桶 30 18.00 540.00 3 漂白水 桶 15 18.00 240.00 4 洗洁精 桶 20 18.00 360.00 5 洁而亮 瓶 30 13.00 390.00 6 绿水 瓶 40 40.00 1600.00 7 起蜡水 瓶 20 35.00 700.00 8 天那水 桶 10 60.00 600.00 9 洗水粉 袋 5 38.00 190.00 10 三芯电缆线 米 100 11 胶扫把 把 50 6.80 340.00 12 大竹扫把 把 15 12.00 180.00 13 垃圾斗 个 40 4.50 180.00 14 拖把 个 40 12.00 480.00 15 拖桶 个 30 8.50 255.00 16 水刮 个 10 45.00 450.00 17 36 型尘推 个 10 30.00 300.00 18 24 型尘推 个 10 28.00 280.00 19 16 寸涂水器 个 10 13.00 130.00 20 地刷 把 20 2.50 50.00 21 钢刷 把 30 2.50 75.00 22 胶手套 双 30 2.80 84.00 23 单面刀片 片 500 0.26 130.00 24 玻璃铲刀 把 10 18.00 180.00 25 云石铲刀 把 10 18.00 180.00 26 灰刀 把 20 3.5 70.00 22 27 老虎钳 把 4 9.00 36.00 28 雨鞋 双 12 38.00 456.00 29 胶水管 米 200 5.50 1100.00 30 蓝色毛巾 条 50 3.50 165.00 31 镜光布 块 20 3.0 60.00 32 镜干布 块 20 0.30 6.00 33 三节伸缩杆 根 1 140.00 140.00 34 二节伸缩杆 根 1 25.00 25.00 35 2 米铝梯 架 1 120.00 120.00 36 1 米铝梯 架 1 60.00 60.00 37 80*90 大垃圾袋 个 2000 0.18 360.00 38 60*70 中垃圾袋 个 1000 0.09 90.00 39 清洁球 个 200 1.00 200.00 40 玻璃刮 把 10 18.00 180.00 41 小心地滑指示牌 块 20 18.00 360.00 42 严禁入内指示牌 块 5 18.00 90.00 43 清洁进行中指示牌 块 5 18.00 90.00 44 雨衣 套 12 32.00 384.00 45 细密 -捞鱼网 个 2 28.00 56.00 46 云石铲刀片 片 30 1.50 45.00 47 玻璃铲刀片 片 30 1.30 39.00 48 保洁服装 套 24 80.00 1920.00 49 洗地机圆盘刷 个 1 60.00 60.00 50 60 升带盖的大白桶 个 156 55.00 8580.00 51 带烟灰盅式的钛金垃圾桶 个 12 300.00 3600.00 52 园林休闲垃圾桶 个 8 450.00 3600.00 53 其它 1000.00 费用合计 34126.00 元 四、 培训 阶段 序号 培训内容 预期效果 责任部门（人） 时间 第一阶段 1 公司简介 基本了解公司情况 集团物业部 23 阶段 序号 培训内容 预期效果 责任部门（人） 时间 2 物业管理基本知识介绍 大体了解物业管理基本 知识 3 服务意识 树立正确的服务意识 4 礼仪礼节 知道文明用语、仪容仪表 5 安全生产意识 了解安全生产的重要性 6 应知应会 了解公司、小区的基本情况 7 现场熟悉小区的情况 了解小区的具体情况 第二阶段 1 员工考核规程 让员工了解考核规程 2 清洁安全管理规定 树立安全第一意识 3 清洁机械、工具管理规定 了解机械管理内容 4 清洁机械使用、保养、管理方法 了解机械及其性能 5 保洁工作应急处理规程 了解应急处理工作要求 6 外围清洁规程 了解外围清洁方法 7 不锈钢清洁方法 了解不锈钢清洁方法 8 地面清洁方法 了解地面清洁方法 9 大理石打蜡操作方法 了解大理石打蜡方法 10 办公室、洗手间清洁规程 了解办公室、洗手间清洁方法 11 中控室清洁规程 了解中控室清洁方法 12 地下停车场清洁规程 了解地下停车场清洁方法 13 空置房清洁通风规程 了解空置房清洁方法 14 楼层清洁规程 了解楼层清洁方法 15 水景清洁规程 了解水景清洁方法 24 阶段 序号 培训内容 预期效果 责任部门（人） 时间 第三阶段 1 熟悉入伙实际演练工作岗位安排 熟悉各岗位的实际工作要求 2 安排入伙期间的岗位 熟悉各岗位的实际工作要求 3 入伙期间应急事情处理 熟悉应急事情处理流程 五、 入伙期间保洁岗位人员安排 项目 班次时间 岗位名称 人数 主要负责区域 早班 7： 00-13： 00 14： 00-18：00 中午值班 11： 00 14：00 中班 16： 00 22：00 外围 3 人 中心庭院、山体公园、二期路面、架空层、地下车库 11 栋楼层 1 人 负责 11 栋两个单元天面、楼层地面、 墙面、电梯、公共设施、大堂的清洁工作 12 栋搂层 A 单元 1 人 负责 12 栋 A 单元天面、楼层地面、墙面、电梯、公共设施、大堂的清洁工作 12 栋搂层 B 单元 1 人 负责 12 栋 B 单元天面、楼层地面、墙面、电梯、公共设施、大堂的清洁工作 13 栋楼层 1 人 负责 13 栋天面、楼层地面、墙面、电梯、公共设施、大堂的清洁工作 15 栋偻层 1 人 负责 15 栋天面、楼层地面、墙面、电梯、公共设施、大堂的清洁工作 水景处理 1 人 山体水景，庭院水景，人员可与一期调动 入伙办公现场 1 人 现场巡视清洁 机动顶岗 1 人 玻璃、道路冲洗、应急清洁处理、垃圾清运等日常清 洁，人员可与一期调动 中班机动岗 1 人 巡视清洁及应急清洁处理等 保洁班长 1 人 小区环境卫生巡视检查、协调工作 合计 13 人 注：机动岗人员与一期共用 六、垃圾桶设置 1、楼层垃圾桶： 259 个 楼号 层数 数量 单元数 合计数量（个） 11 栋 18 1 个 /层 2 36 12 栋 27 1 个 /层 2 54 13 栋 33 1 个 /层 1 33 15 栋 33 1 个 /层 1 33 总计 156 个 说明 垃圾桶 放于消防楼梯防火门远处后面 款式 1 单元 3 户：可用 60 升带盖的大白桶 25 2、 大堂垃圾桶（含地库 1、 2 层 ）： 12 个 （ 1）垃圾桶分布： 11 栋 4 个， 12 栋 4 个， 13 栋 2 个， 15 栋 2 个 （ 2）款式：带烟灰盅式的钛金垃圾桶 3、庭院、道路、山体公园垃圾桶： 8 个 （ 1）中心庭院 4 个，道路 2 个，山体公园 2 个 （ 2）款式：同一期 七、设定装修垃圾堆放点 1、在 2 个地下停车场较偏僻地方设定装修垃圾堆放点，并由维修工对墙面、地面进行有效的保护。 2、装修垃圾堆放点贴上明显的标识及从各大堂地库电梯出口到堆放点设 立明显的路引标识。 八、绿化管理 1、安排班长现场与绿化施工队跟进绿化品种、结构、养护情况，熟悉小区内的绿化植物。 2、统计需整改的绿化地点、品种，为今后绿化移交做准备。 3、统计需制作的绿化标识牌名称、数量。 4、协助绿化施工队在入伙期间做好绿化养护、修剪工作。 九、就保洁、绿化存在问题，列出清单要求地产进行整改 如： 1、 保洁、绿化用水水龙头盲点，加装水龙头； 2、绿化补苗； 3、路面地砖破损整改。 九、 安全工作计划 -（管理处） 安全工作计划 为了确保二期入伙工作顺利进行 ，今后二期安全管理服务工作正常开展，管理处考虑入伙、装修、入住同时进行，为保障小区的正常生活秩序，确保小区的安全，在人员编制上作适当的增加，特拟定了工作计划如下： 一、 人员招聘 5、 责任人： 6、 完成时间： 7、 人员招聘： 28 人、其中 3 名分队长助理， 25 名安全管理员 8、 报人力需求报告至安全管理部。 二、 人员培训 26 1、 责任人： 2、 完成时间： 3、 岗位培训 月 日 - 月 日； 4、 培训计划表 序号 时间安排 日期 培训内容 培训人 备注 1 第一天 公司、小区简介及熟悉 下午军训 2 第二天 服务礼仪， 治安条例 下午军训 3 第三天 内务管理及请销假 下午军训 4 第四天 中控室规程及各项制度 下午军训 5 第五天 门岗规程和巡逻规程 下午军训 6 第六天 消防理论和消防实操 下午军训 7 第七天 入伙流程要求及演练 下午军训 8 第八天 车门岗及车巡逻岗规程 下午军训 9 第九天 装修管理规程和要求 下午军训 10 第十天 岗位体验 下午军训 三、岗位安排 1、责任人： 2、完成时间： 3、人员安排：入伙时间内三班制改为二班制，调出一个分队的人员 30 人、另请安全管理部抽调 10 人协助管理处入伙工作、由一期和二期的机动岗人员加强小区的的三个门岗。 4、人员岗位安排表 序号 岗位位置 岗位人员安排 岗位编号 1 分队 2 分队 3 分队 1 11 栋与 12 栋地面巡逻岗 1 1 1 2 D 区负一层地库巡逻岗 1 1 1 3 D 区负二层地库巡逻岗 1 1 1 4 11、 12 栋楼层巡逻岗 1 1 1 27 序号 岗位位置 岗位人员安排 岗位编号 1 分队 2 分队 3 分队 5 13、 15 栋楼层巡逻岗 1 1 1 6 13、 15 栋地面巡逻岗 1 1 1 7 F 区负一、二层地库巡逻岗 1 1 1 8 东门岗 车场进出口 1 1 1 9 东门岗人员进出口 1 1 1 10 南观景台岗 (网球中心 -会所 ) 1 1 1 11 机动岗 (调休 ) 1 1 1 12 主管助理 1 合计 28 人 四、安防设施的验收 1、责任人： 2、跟进人： 3、完成时间： 4、具体计划由安全管理部成立一个验收小组， 月 前提交一个整改建议报告。 五、物资采购 1、责任人： 2、跟进人： 3、完成时间： 4、采购清单 序号 名称 单位 数量 单价 (元 ) 估算金额 备注 1 保安冬装 套 66 230 15180 2 保安夏装 套 60 127 7620 3 保安秋装上衣 件 68 88 5984 4 保安服配件 套 30 65 3900 5 保安皮鞋 双 90 160 14400 6 迷彩服 套 32 57 1824 28 7 迷彩鞋 双 30 18 540 8 迷彩 T 恤 件 44 15 660 9 被子 床 28 85 2380 10 被单 床 28 15 420 11 垫被 床 28 35 980 12 蚊账 床 28 26 728 13 大衣 件 30 85 2550 14 雨鞋 双 10 20 200 15 雨衣 套 20 85 1700 16 电烫斗 个 4 200 800 17 烫衣板 个 4 60 240 18 对讲机 部 5 2100 10500 19 四门衣柜 个 5 380 1900 20 办公桌 (保安用 张 6 230 1380 21 圆椅子 张 6 35 210 22 桶 个 28 10 280 23 军用杯 (牙缸 ) 个 28 6 168 24 脸盆 个 28 4 112 25 凉席 床 28 18 504 26 探照灯 个 8 78 624 27 胶警棍 条 10 15 150 28 书报架 (保安用 个 5 50 250 29 保安腰带 条 30 20 600 30 白涤手套 双 110 2.5 275 31 工牌 个 106 6 636 1-106 32 太阳伞 把 10 200 2000 33 铁床 (上下铺 ) 张 10 220 2200 总合计 81895.00 元 29 十、行政、客服工作计划 -（管理处） 1）入伙现场布置 30 洗手间 观光 电梯 验房 休 息 区 接待室（三楼） 复印处 钥匙保管、分发 水 吧 31 2）入伙工作流程 集中入伙操作规程 1 0 目的 规范、完善集中入伙工作。 2 0 适用范围 适用于新项目集中入伙工作。 3 0 岗位设置及工作职责 序号 岗位名称 人数 岗位人员要求 职责 1 礼仪接待 4 形象气质良好好， 2 男 2女 1) 迎接办理入伙手续业主及亲属。 2) 根据现场情况，安排办理入伙业主。 2 现场调度、协助调度 2 熟悉入伙流程及各岗位职能，责任心强，灵活度高，综合能力强。（男、女各 1 人） 1） 负责按顺序安排业主办 理入伙手续。 2） 根据现场情况合理调配人员、物品。 3） 安排等候业主。 3 引导员 3 熟悉入伙流程及本岗位职责，责任心强、具有较强灵活度。 1） 引领业主办理入伙手续、验楼手续。 2） 及时通知现场调度入伙办理情况。 3） 协助处理办理手续现场突发问题。 4 验证签约 10 熟悉本岗位职责及入伙流程，应对能力强、良好的服务礼仪。 1） 核验业主身份及入伙资格。 2） 与业主签定业主公约、前期物业管理服务协议。 3） 收集业主资料（照片、登记表） 4） 交付业主手册、房屋使用说明书、房屋质量保证书。 5 收费 5 财务内勤及财务部 人员 1） 根据应收费用登记表收取三个月管理费。 2） 开具发票 /收据。 3） 通知验楼人员带领业主验收。 6 钥匙保管员 3 熟悉岗位操作规范，责任心强、细致 1） 负责分发、整理、保管业主单元钥匙、信箱奶箱钥匙、门卡。 2） 负责统一调配验楼人员。 7 验楼员 40 熟悉岗位操作规范，具有一定灵活处理问题的能力。 1） 负责协助业主验收单元设备设施。 2） 解答业主关于单元设备设施的咨询及疑问。 3） 及时记录、反馈工程验收问题。 8 资料员 3 细致，熟悉业主资料内容及本岗位的操作规范。 1） 为业主复印入伙相关资料。 2） 及时补充空白入伙资料。 3） 及时收取、整理、保管已入伙资料。 9 投诉咨询 3 熟悉业主可能提出问题的应对方案，具有较强的处理问题能力。 1） 及时解答、处理业主咨询、投诉。 2） 配合调度人员引导业主。 3） 紧急情况下根据临时补充它岗位。 10 总指挥 1 管理处主任担任 1）处理现场重大投诉 32 4 0 操作规范 4 1 礼仪规范 4 1 1 仪表 岗位 着装要求 其它要求 礼仪接待（男）、 现场调度（男） 深蓝色西装制服（双排扣）、白衬衣、黑色领带、皮鞋 礼仪接待（男）戴白手套、佩礼宾花 现场调度（男）戴岗位工牌 1） 按要求着装，服装应保证整洁，礼 宾花、岗位工牌配带端正； 2） 手部、面部保持洁净，女员工应化淡妆； 3） 头发梳理整齐，接待、调度、签约、收费岗位女员工应将长发盘起； 礼仪接待（女） 现场调度（女） 引导员（女） 深蓝色西装套裙、白衬衣、红白色领花、黑色皮鞋、肉色丝袜 礼仪接待（女）佩礼宾花 现场调度（女）、引导员（女）戴岗位工牌 验证签约人员（男） 收费人员（男） 深蓝色西装制服（单排扣）、蓝色衬衣、蓝色领带、黑色皮鞋、戴岗位工牌 验证签约人员（女） 收费人员（女） 深蓝色西装制服（裤装）、蓝色衬衣、蓝色领花、黑色皮鞋、肉色丝袜、 戴岗 位工牌 验楼员 维修制服、带白手套、岗位工牌 资料员 家政人员服装、戴岗位工牌 投诉咨询 总指挥 钥匙保管员 职业装、带岗位工牌 4 1 2 礼仪 1）微笑 接待业主或为业主办理入伙手续，应保持自然微笑。 2）站立 A. 男员工：挺直身躯、双肩保持平直，双脚分开约一拳，右手搭在左手上双手放在身体前方。 B. 女员工：挺直身躯、双肩保持平直，双脚脚跟并拢，脚掌分开约 60 度，右手搭在左手上双手放在身体前方。 C. 手中拿有物品时， 可将拿有物品的手放在下方，未拿物品的手放在上方。 3）坐姿 A. 男员工：上身挺直，双腿分 开一拳距离，坐在距椅背 3/4 处。 B. 女员工：上身挺直，双腿双脚并拢，坐在距椅背 3/4 处。 4）行走 A. 勿因事情急促在入伙现场跑动 B. 引领业主办理手续时，应走在业主右前方，保持 2-3 步距离，并随时回头察看业主是否跟上。 C. 需要指引方向或到叉路口及需转弯时、应停住站立并伸出右手指引方向。 D. 指引方向方式：使用右手，掌心向上，五指并拢，肘部稍弯，胳膊抬起伸向要指引的方向。 33 E. 随身携带物品时，应尽可能左手提拿。 5）言谈 A. 使用礼貌用语。 B. 表达应清晰、简洁、准确。 C. 避免过于口语化或过于书面化。 D. 慎重使用语气词。 E. 不应直接、生硬地 拒绝业主要求，而应委婉说明无法满足的原因。 F. 业主询问或与业主交谈时，应保持与对方目光接触。 6）其它 A. 业主来办理手续或办理完手续，应起身站立迎、送。 B. 收取业主交付物品及递交物品给业主时，应使用双手。 C. 空闲时间不应互相聊天、打闹或做其它与入伙无关的事情。 D. 使用对讲机岗位人员应佩带耳机，通话音量不宜太大。 E. 进出房间、乘坐电梯应请业主先进先出。 F. 业主办理手续处及验楼等侯处均放置有糖果，业主需要等候时可请业主自行食用。 4 2 各岗位工具、物品配备 序号 岗位名称 配备工具、物品 /使用文件、表格 1 礼仪接待 对讲 机（配耳机），每人一部 2 现场调度、协助调度 对讲机（配耳机），每人一部 3 引导员 对讲机（配耳机），每人一部 4 验证签约 入伙业主清单、入伙业主统计表、入伙资料、手提袋、黑色水笔 2 只 /人、涂改液 1 只 /人、备用纸张若干 5 收费 应收费用登记表、点钞机一台 /组、计算器 1 只/组黑色水笔 2 只 /人、备用纸张若干、 6 钥匙保管员 对讲机一部、入伙业主统计表、黑色水笔 1 只 /人、信封若干 7 验楼员 收楼书、入伙业主统计表、业主房门钥匙签收单、文件夹板、黑色水笔 1 只 /人 8 资料员 对讲机一部、入伙业主统计表、复印机 9 投诉咨询 / 10 总指挥 / 4 3 操作规范 4 3 1 迎接、接待 1) 接待人员应主动上前问候 ,并询问、判断来人身份。 2) 如业主是亲属多人陪同，应说明业主办理手续即可，并向业主亲属介绍休闲项目并指引休闲区位置。 3) 通过对讲询问现场调度办理手续现场情况，如可以直接办理手续，将业主引领到现场调度处后立刻返回岗位；如需要等候，则向业主说明，引领业主到等候休息区后立刻返回岗位。 4) 协助调度安排业主按顺序就座等候，提供杂志、报刊，并通知服务员送茶点。 4 3 2 调度 34 1） 现场调度随时观察或与引导员对讲确定手续办理情况，并及时通知协助调度、接待人员。 2） 手续办理处有空位后，引导员应立刻通知现场调度按顺序引导业主办理手续。 3） 协助调度应注意观察业主等候时间，及时向现场调度或引导员了解手续办理情况。 4） 如业主较多等候时间较长时，协助调度应向业主致歉并说明情况，请业主谅解。 5） 协助调度应及时提醒服务员保证充分的茶水供应。 4 3 3 验证 1) 业主办理入伙手续应首先确认业主入伙资格和身份。 2) 首先请业主出示入伙通知书，并核对入伙业主清单。 3) 无误的情况下，请业主出示身份证件，与入伙 业主清单及本人进行核对。 4) 验证无误，留存入伙通知书和业主身份证件复印件，如 业主未带身份证件复印件，则请引导员通知资料员代为复印，复印后留存复印件将原件交还业主，并 继续办理签约手续。 5) 如遇业主未带入伙通知书、入伙业主清单无该业主、业主委托他人办理入伙手续、联名业主未全部到场办理入伙手续、业主是未成年人等情况时，按入伙应变方案处理。 4 3 4 签约、收集资料 1） 首先请业主出具随入伙通知书寄出的业主情况登记表（个人），如业主是单位性质，则先不要求出具。 2） 取出入伙资料，将其中的业主公约、 前期物业管理服务协议和银行代缴款协议交业主翻阅，并说明无问题需业主签署。 3） 业主翻阅协议的同时，在入伙业主登记表、入伙工作流程单登记业主房号、姓名，并查看业主情况登记表是否填写完整。 4） 解答业主对业主公约、前期物业管理服务协议和银行代缴款协议的疑问。如无法回答业主疑问，应请引导员通知投诉咨询人员前来解答。具体操作依照入伙应变方案。 5） 业主对条款无异议的，指引业主在签约页和银行代缴款协议上签字。 6） 业主未填写业主情况登记表或填写不完整的，指引业主填写。 7） 整理业主资料（包括 入伙通知书、业主情况登记表、身份证件复印件）及签订的签约页、协议文件和业主及家庭成员彩色一寸照片。 8） 对照入伙工作流程单，如有缺失或业主未签定相关协议的，在入伙工作流程单上标注，并签字确认。 9） 将业主手册、房屋使用说明书、房屋质量保证书示意给业主看，简要说明内容，然后与业主公约、前期物业管理服务协议、银行代缴费协议一并装在手提纸袋内双手递交给业主。 10） 将入伙工作流程单交给收费人员并引领业主交费。 11） 如需等候收费，则先请业主在原座位上稍等，待收费处有空位后再引领业主交费。 12） 需 业主等候时请业主自行食用糖果。 13） 当天入伙工作结束后，将入伙业主统计表交到资料员处分类存档。 4 3 5 收费 1） 由签约人员处接收入伙流程单，按顺序排列。 35 2） 引导业主就座。 3） 查询应收费用登记表中列出该业主应缴金额。 4） 明确告知业主应缴金额，业主如有疑问，现场进行复核。复核发现金额不符，应核对售房合同（原件），确系计算错误的立即向业主致歉，并将正确金额注明在原金额旁，并签名。 5） 银行人员负责收取现金。 6） 收齐款项后，开具收据，递交给业主，同时留存一联给银行人员。 7） 在入伙流程单上注明收取款项金额，签字确认。 8） 如业主对收费提出异议，可按照入伙应对方案处理。 9） 需业主等候时请业主自行食用糖果。 10） 通知引导员引领业主办理验楼手续，并将入伙流程单交付引导员。 11） 引导员立即通过对讲通知钥匙保管员业主房号，并请其他引导员临时顶替岗位。 4 3 6 验楼 1） 接到引导员验楼通知后，钥匙管理员立即安排验楼员领取钥匙并将房号登记在入伙业主统计表中。 2） 验楼员领取全套钥匙并在入伙业主统计表中签收，放入信封。 3） 验楼员在验楼等候区内接待验楼业主，引导员交付入伙工作流程单后返回岗位。 4） 钥匙保管处保持 5-8 名备用验楼员，钥匙管理员负 责及时通知补充。 5） 如业主验楼时无备用验楼员，则通知引导员安排业主在验楼等候区休息，引导员将入伙工作流程单交钥匙管理员后返回岗位，钥匙管理员将入伙工作流程单按先后顺序排放，待验楼人员回来后统一安排进行验收。 6） 验楼员引领业主前往验收单元后使用房门钥匙开启房门，并请业主先行进入。 7） 由房门处开始引导业主按照电 -水 -墙 -地 -窗户 -其它设备设施 -水电表顺序验收。 8） 业主有疑问的，如有地产工程师陪同，应由工程师负责解答，如属工程质量问题则征求工程师意见后记录到收楼书中；无工程师陪同时，如业主提出的问题不属于工程 质量问题，应向业主说明、解释，如属工程质量问题或业主坚持的，应记录到收楼书中，记录应尽可能准确、详实。 9） 无地产工程师陪同时，如解答业主询问可能耽搁时间太长或无法解答的，则向业主说明稍后请专人解答，并在验楼结束后引领业主给地产工程师。业主询问整改期限时，不应给盲目答复整改期限，而应根据入伙应对方案处理。 10） 验楼时间应尽可能控制在 30-40 分钟左右。 11） 验收完毕，将房间钥匙当面清点后装入信封交付业主，并根据验收情况和入伙工作流程单填写收楼书，请业主签字确认。 12） 如需留存房门钥匙进行整改施工，则开具业 主房门钥匙签收条给业主，并说明凭条领回钥匙，请其小心保管。 13） 如业主拒绝在收楼书上签字，则先不交付钥匙，并通知工程主管或相关人员协助处理。 14） 填写入伙工作流程单、入伙业主统计表，并将入伙工作流程单与收楼书交回钥匙管理员处。 15） 钥匙管理员将已验收完毕的入伙工作流程单和收楼书移交给资料员。 16） 当天入伙工作结束后，将当天的入伙业主统计表和业主房门钥匙签收条（存根部分）统一交到工程主管处，工程主管可安排专人负责保管业主房门 36 钥匙签收条（存根部分），并将入伙业主统计表交资料员。 4 3 7 资料管理 1） 资料员定时从入伙手续办理处收回已办理完毕的业主资料袋，并及时补充新的资料。 2） 资料员定时从钥匙管理员处收回已办理完毕的收楼书和入伙工作流程单。 3） 业主入伙资料按业主情况登记表 -身份证件（复印件） -业主公约、前期物业管理服务协议签约页 -银行代缴款协议 -收楼书的顺序存放，业主及家庭成员照片直接放入资料袋内。 4） 入伙工作流程单应复印并分别单独存放，资料员负责及时登记、整理，并将入伙手续办理完毕的业主档案分栋保管。 4 3 8 工程问题整改 1） 资料员负责在当日及时 将入伙业主单元存在的工程问题汇总 2） 次日，资料员负责将工程遗留问题汇总资料及收楼书的复印件统一交工程主管。 3） 工程遗留问题统计应及时存放并报客服主管及管理处主任处备案。 4） 工程主管负责及时将工程遗留问题提交地产专人进行整改，并及时跟进整改进度。 5） 工程主管应及时将整改情况通报给管理处主任及客服人员。 5 0 附件 5 1入伙应对方案 6 0 相关记录 6 1入伙业主登记表 6 2入伙工作流程单 6 3收楼书 6 4业主情况登记表（个人、单位） 6 5 签约页 6 6业主临时公约 6 7前期 物业管理服务协议 6 8委托银行代收费协议书 37 4 3 乐城国际集中入伙工作流程 验证、签约、留存资料、 发放文件 接待、排序 收费 验楼、交付钥匙 1） 验证业主入伙资格及身份； 2） 签订业主公约、前期物业管理服务协议等； 3） 留存业主资料（身份证明文件、登记表、照片、存折复印件等）； 4） 发放相关文件（业主手册、房屋使用说明书、房屋质量保证书、业主公约、前期物业管理服务协议等）； 5) 填写入伙工作流程单 ,登记已办理业主房号； 6) 指引业主交费； 1） 迎接业主 ,与总调度联系并根据现场情况安排业主等候或指引给现场调度安排办理手续。 2） 现场调度按照先后顺序安排业主办理手续。 3） 接待休息区调度人员协助现场调度安排业主 办理手续 1） 核对入伙工作流程单 2） 协助银行人员收取入伙费用 a 3 个月管理费； b 煤气、有线电视开户费 3）填写入伙工作流程单，通知引导员引领业主办理验楼手续。 3） 登记已收费业主房号及款项； 1） 钥匙保管员负责调配 验楼员； 2） 验楼员首先领取全套房间钥匙； 3）由引导员处接收核对入伙工作流程单 4）引领 业主按验楼操作规程进行验收工作。 5）登记已收楼业主房号，将收楼书交钥匙管理员。 汇总、登记、提交、跟进整改工程验收问题 1）每日入伙结束，资料员将登记的工程问题及收楼书复印件汇总交工程主管。 2）第二日工程主管负责将汇总问题提交地产工程部。 3）工程主管负责跟进整改情况，并及时向管理处主任汇报及通报客服人员。 1) 业主需要复印资料时，签约人员安排引领员通知资料员进行复印 ； 3）签约人员无法解决业主提出问题时，安排引导员通知投诉咨询人员处理。 2) 资料员定时收取已办理完成的业主档案，登记并分栋、分类存放。 1）收费 人员无法解决业主提出问题时，安排引导员通知投诉咨询人员处理。 2）引导员通知钥匙保管员安排验楼员领取钥匙，携入伙工作流程单将业主引领交付验楼员。 1） 资料员复印 有工程问题的收楼书 . 2） 原件登记后归入业主档案内 . 3）复印件登记、单独存放。 38 3）入伙应对方案及业户经常提到的问题 入伙应对方案 类别 情况 /问题 应对方案 /回答 验证 1业主未带身份证原件 询问其是否携带其它证件，护照、回乡证、驾驶执照、暂住证均可作为有效身份证件。 如均未带应向其解释无法办理入伙手续，指引其向地产人员咨询。 2入伙业主未带入伙通知书（或称未收到入伙通知书） 请业主出示房地产 买卖合同（预售）的原件 （按揭贷款的应核对 个人住房担保抵押、保证借款合同原件） ， 并 核对 具备入伙资格业主名单。 1） 均确认无误的方可办理手续。 2） 名单上有房号，但未带合同原件的，请业主出具身份证明确认无误的可继续办理手续。 3） 具备入伙资格业主名单上没有的，向业主简要说明，并通知调度人员陪同业主到地产处查询。地产确认的应现场开具入伙通知书，可继续办理入伙手续。 3业主持有入伙通知书，但具备入伙资格业主名单中没有其房号 /或业主既无入伙通知书，名单中也无其房号 向业主致歉并简要说明，并通知调度人员 引领业主到地产咨询处查询，地产确认的，可继续办理入伙手续。 4业主委托他人代办入伙手续 应出具：业主授权委托书、业主身份证件及代办人身份证件原件（种类同 1），同时核对授权委托书与合同原件上的签名。 5业主委托他人代办入伙手续，而无授权委托书 无业主授权委托书，不能代办入伙手续，向业主委婉解释说明。 6联名业主委托其他联名业主代办入伙手续 应出具业主授权委托书、业主及代办人身份证件原件（身份证件种类同 1）。 7授权委托书未进行公证 向业主声明应进行公证，核对授权委托书与合同原件上的签名 笔迹无误后可继续办理。 8联名业主委托其他联名业主代办入伙手续，无授权委托书 向业主声明应出具授权委托书，代办人确系其他联名业主的，请其出具声明书后可继续办理。 9业主为未成年人的 应由其法定监护人代为办理，并需要出具法定监护人证明及代办人身份证件原件（身份证件种类同 3）。 签约 1如业主询问“为什么签订业主临时公约、前期物业管理服务协议？” “为维护全体业主的共同利益，避免个别业主的行为侵害其他业主的合法利益，同时明确物业管理服务内容和标准。” 39 2如业主询问“业主临时公 约、前期物业管理服务协议有何区别？” 业主临时公约规范业主公共行为，前期物业管理服务协议明确物业服务内容和服务标准。 3如业主询问“业主临时公约、前期物业管理服务协议以何为依据？有效期到什么时候？” “业主临时公约、前期物业管理服务协议都是依照国家建设部示范文本制定的。” “业主公约有效期： 15%以上的业主签字生效，至业主大会成立后修订新的业主公约。” “前期物业管理服务协议有效期：自房屋出售之日起至成立业主委员会与物业管理公司签定新的物业管理合同生效时止。 3如业主提出“是否可不签业主临时公约、前期物业管理服务协议？” 建议业主最好签订，并根据第 1 项说明作用及对业主有益之处。说明“业主是否签订是业主的权利”，并声明公约和协议生效的条件。 4如业主提出“是否可先验房再签约？” ”为了提高入伙效率，把签约手续放在验楼手续之前”。 ”签约之后验楼发现问题，我们会及时进行整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经签约就不去整改”。 如业主仍坚持，可请现场咨询人员处理。 5业主没有工商银行存折 “工商银行在现场可以办理开户手续，一会儿您交费时可以一并 办理开户手续。” 6为什么要填写业主 /住户情况登记表？ 原因有两个： A、管理处建立住户档案，以便更好地为业户服务； B、派出所户藉管理部门户籍管理要求。 交费 1如业主提出“是否可先验房再交费？” ”为了提高入伙效率，把收费手续放在验楼手续之前”。 ”交费之后验楼发现问题，我们会及时进行整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经交费就不去整改”。 如业主仍坚持，可请现场咨询人员处理。 2如业主询问“管理费从何时开始计算？” “考虑马上就是春节，很多业主无法立刻开始装修，所以管理费一律从 2 月 22 日开始计收。” 3业主未带现金 “由于我们无法办理银联刷卡，所以只能缴现金，请您谅解。” “您可以先到附近银行取款，回来后直接到我这里办理交费手续。” 将该业主的入伙工作流程单单独存放在一边，并告知引导人员。 如业主坚持，可请现场咨询人员处理。 40 4如业主询问“是否可不办理银行托收手续 ?” “如果考虑您今后交费的便利性，建议最好成绩办理银行托收。”业主坚持不办理的，可以同意不办理。 5如业主询问“依据什么收取 3.8 元管理费？” 管理公司对小区开支进行了详细预算，要保证向业主承诺的管理标 准，大致估算费用是 4 元钱左右，所以在前期物业管理阶段将管理费定为 3 8 元。 6如业主询问“收取的管理费标准是否办理物价报批手续？” “我们会根据相关规定实施相关手续，但批复需要时间。” 如业主就该问题纠缠，则立刻将其带到接待室交专人处理。 5如业主询问“为何预交三个月的管理费 ?” “主要考虑到前三个月的装修期间业主未入住，交费会非常不方便，银行录入代交费资料也需要一段时间，托收可能不及时，所以根据北京市关于物业管理服务收费若干问题的通知规定预收三个月管理费。” 6如业主询问“是否可选择委托收费银行 ?“ “为便于规范托收银行行为，及时核对托收金额，目前的人力、物力只能限定于一家银行。“ 其它咨询 1业主询问整改项目何时可以完成？ “为最快完成整改，我们专门制定问题整改流程，最迟在第二天上午把问题交到施工单位，施工单位根据先后顺序进行整改。但集中入伙期内可能会在同一时间汇集较多问题，所以整改需要一定的时间。” 2业主提出组织一批业主共同验楼，并由律师验证入伙手续的法律效力。 可以，入伙本质上就是一个严格的法律程序。但今天是为业主集中办理入伙手续，我们会另外安排时间。 2业 主询问二期施工是否会对正常生活造成干扰 ? “二期施工现场会与一期隔离封闭管理，二期项目施工在三月份基本可以结束，这个期间内业主大多在进行装修，业主入住后，我们会和施工单位严格控制施工噪音。” 3业主询问“整改项目如使用水 /电 ,如何结算费用 ?” “整改结束和业主验收时我们会再核验一次水、电表，今后计收水电费会依照第二次水电表度量开始计算。” 4业主询问“业主资料如何管理 ,是否会泄露 ?“ “管理处已制定严格的制度和工作纪律，业主资料由专人保管，如查明是管理处人员泄露业主资料，将进行处罚甚至予以辞退。 ” 5物业管理服务有哪些项目和内容 ? 公共区域清洁卫生管理，除“四害”消杀服务，绿化日常养护管理，治安消防管理，公共设备、设施的日常维护管理，社区文化活动的组织等 41 6如业主询问关于装修的问题 1）“我们会在 1 号 5 号集中入伙工作结束后，安排集中办理装修手续，到时候会有专业人员解答业主咨询。” 2）“请您在集中办理装修手续时向专业人员咨询，会更准确一些。” 3）“业主手册里有办理装修程序的详细介绍，您可以查阅一下，如果还有不清楚的地方，可以打管理处电话咨询，号码是 83153440、 83153424 7如业主询问“有线电视、煤气、电话、网络等是否可由管理处代办开户手续？” 有线电视、煤气、网络等管理处可代办开户手续，办理时间和方式会另行通知。 电话开户手续管理处无法代办，业主可以直接采取电话开户方式或直接到电话公司营业厅办理，具体办理方法在业主手册中有说明。 敏感问题 1业主质问周边噪音问题 “开发商已向政府部门申报过一次安装隔音屏，但政府没有批准。最近有消息说政府有要在北环安装隔音屏的考虑，开发商会积极促成此事。如果最后政府部门决定不做，开发商初步决定会自己来安装隔音屏。” 2业主询问隔音屏效果 “对不起，这个问题太专业，具体请您向专业人员咨询。” 3业主询问 7 栋、 10 栋改造双层玻璃，为何其它栋没有改造？ “对不起，这个问题请您向地产公司人员咨询好吗？” 4业主询问周边土地规划 “西侧规划是一个住宅项目，具体名称未正式确定。” “ 7 栋正前方的土地规划不太清楚，具体的您可以向地产公司人员咨询。” 入伙中业主可能提出的需注意的问题 1、 管理处、管理处简介 公司全称：北京市金地物业管理有限公司，是金地集团全资子公司 管理处主任： ，主任助理： 客服主管： ，安全主管： ，工程主管： ，环境主管： ，会所兼品质主管： ， 管理处全体员工人数共约 人：保安 人，客服 人，维修 人，保洁 ，绿化 人，会所 人，资料秘书： ，管理人员 人 管理处电话： 小区概况 a) 占地面积： 万平方米 42 b) 总建筑面积： 万平方米 c) 总户数：户 d) 容积率： e) 绿化率： f) 通讯地址：北京市 乐城国际公寓。 g) 邮编： 小区配套设施 。 2、 乐城国际所在的街道办事处、派出所： 3、 整改时水、 电如有使用，如何清算？ 入伙当天管理处会抄水、电度数，如有整改项目，整改完毕，业主复验时，再抄一次水、电底数，发生的实际费用由发展商承担。 4、 空调室外机如何安放？ 安放在预留的指定的位置，使用分体式空调。 5、 可视对讲、配电箱、宽频、电话插口、电视插口、煤气管道可否移动？ 配电箱不可移动，其它项目不可私自移动，如需改动需到相应部门申请，由专业公司现场指导或施工。 6、 地面、墙壁有很多修补的痕迹，是否有裂纹？ 因表面砂浆层有裂缝，为业主装修方便，发展商将其补平，不影响主体结构 7、 阳台可不可以装防盗网之类的防盗设施？入户防 盗门安装有什么要求？ 为统一小区外观，阳台不可安装防盗网。入户防盗门统一用不锈钢质地、原色。 8、 墙可不可拆除？ 外墙和公共隔墙不可动（包括毗连部位），室内自有隔墙可拆除。 9、 燃气报警器可不可以更换安装地点？煤气管道可否改动？ 可以，但必须与煤气公司联系申请更改，经过燃气公司审批同意后由燃气公司改动。否则燃气公司不办理开通手续。 10、 证件未带齐，能否办理入伙手续？ 身份证未带不可办理。其它资料未带可办理，资料不齐注明以后再补。 11、 业主的个人资料如何管理，会否泄密？ 由管理处资料员统一归档，封闭管理。 12、 各项费用标准如何？ 管理费： 元 /平方米 , 水、电：按水电部门确定的标准收费，管理处不收取手续费。 43 13、 可否不办理银行托收，管理处上门收费？ 可以，但为方便缴费，统一由银行托收，建议业主办理银行托收。 可委托工商银行缴费 14、 为何预收三个月管理费？ 装修期间业主未入住，交费可能不及时和不便。入伙初期银行托收信息输入需要一段时间，托收可能不及时。为方便缴费，特预收三个月管理费。北京市关于物业管理服务收费若干问题的通知规定可以预收三个月管理费。 15、 管理处可否代办申请有线电视、宽频、煤气开户？ 可以，业主提供身份证复印件、银行存折 或卡复印件，由客服中心代办。具体收费参照各单位收费标准 16、 何时成立业主委员会？ 小区入住率超过 50%，或入伙满两 年 17、 银行扣款时间？ 每月两次银行划款：第一次 日，第二次 日。请勿必在 日前或 日前存入足够的费用。按期不能缴交管理费及其它费用时，按照物业管理规定，超过期限每日收取 5的滞纳金。 18、 管理服务项目有：公共区域清洁卫生管理，除“四害”消杀服务，绿化日常养护管理，治安消防管理，公共设备、设施的日常维护管理，社区文化活动的组织等 19、 小区车位有多少个？停车场如何收费？ 共个，一期个，买断车位每 月管理费：元。租用车位每月：元。 临时停放车辆： 30 分钟内（不含 30 分钟）免费；超过 30 分钟、 3 小时以内（含 3 小时）收取临时停车费 5 元；超过 3 小时、 24 小时内（含 24 小时）收取临时停车费 10 元；超过 24 小时按前述标准重新计费。 20、 装修期间如何控制人员出入？ 装修工人凭证件出入，装修工人和装修车辆从专门通道出入。 21、 小区安全管理如何进行？ 小区实行封闭式管理 22、 室内水电煤气如何走向？ 已在户内标明 23、 装修需交哪些费用？ A、 装修押金：业主、装修各 1000 元； 44 B、 装修垃圾清运费：按建筑面积每平方米 8 元标准收取； C、 装修期间公共 设施维护、楼道粉刷费（装修公司交）：按建筑面积每平方米 3 元标准收取； （原因：装修期间小区公共设施会受到不同程序的损坏，装修材料从楼道出入也会对楼道墙体、设施造成不成程度的损坏，大量装修灰尘弄脏楼道内墙。为恢复公共设施的正常使用功能及外观，将对小区公共设施进行整体维修与维护，对楼道进行粉刷） D、 证 件工本费：工人出入证每证收取押金 10 元、工本费 5 元 ,施工许可证 5 元 . 先到管理处财务费。 24、 管理费从什么时候交？为什么？ 从入伙通知书规定最后期限开始计收管理费。 依据北京经济特区住宅区物业管理条例实施细则第三条规 定 9 月 1 日前入伙的从 9 月 1 日开始收取； 9 月 1 日至 9 月 30 日入伙的从入伙之日开始计费； 10 月 1 日以后入伙的从 10 月 1 日开始收取。 25、 委托银行是否可选择建行、工行以外的银行如招行、农行等？ 为方便银行统一托收，请使用建行和工行的卡。不可用其它银行卡。 26、 为什么要填写住户情况登记表？交照片？ 原因有两个： A、管理处建立住户档案，以便更好地为业户服务； B、派出所户藉管理部门需要辖区内住户资料、统一管理。 27、 业主公约、前期物业管理协议签订依据？有效期多久？ 业主公约、前期物业管理协议内容约定以物业管理法规为基础和前提。 前期物管协议根据建设部颁发的前期物管协议示范文本制订，业主公约以北京市住宅局颁发的示范文本为模本制定。 有效期： 业主公约： 15%以上的业主签字生效，至业主大会成立后修订新的业主公约生效之日 前期物业管理服务协议：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定物业管理合同生效时止 28、 为何要签区域防火责任书？ 消防法第五条和北京经济特区消防条例规定“任何单位和个人都有维护消防安全和消防设施的义务” 29、 现场办理入伙手续时，未带或未带齐预交三个月管理费怎么办？预交费用可不可以不交现金而通过银行托 收？ 未带或未带齐请业主在一周内补交；可不交现金而通过银行托收，但请业主一定要在银 45 行存足应交金额 30、 为什么交两张像片？ 一张存档一张给辖区派出所。 31、 管理费按实际面积还是建筑面积为什么？ 按建筑面积， 32、 为什么要签定前期物业管理协议？ 33、 管理处能不能保证业主的财产与人身安全？ 4）乐城国际应知应会 乐城国际公寓应知应会 一、地理位置 乐城国际公寓 ， 定位为高尚住宅小区。 公交路线： 6 路 福田南 -桃源村总站 服务时间： 6： 30 22： 00 41 路 华新村总站 -桃源村西 -服务时间： 7： 00 21： 00 104路 宁水花园 动物园 -服务时间： 6： 40 20： 00 328路 岗头村 蛇口港 -服务时间： 5： 30 22： 00 325路 皇岗口岸 光明农场 -服务时间： 6： 30 22： 00（临时车） 466路 上步码头 松坪山 -服务时间： 6： 30 21： 30 441路 水贝 竹子林 -服务时间： 6： 30 21： 30 二、发展商： 三、建筑设计单位介绍 四、园林景观设计单位 五、建筑工程单位介绍 六、物业管理公司介绍及物业管理特色服务 金地物业管理有限公司，是建设部首批一级资质的物业管理企业之一，信奉“服务创造价值”的理念，并率先在行业中 ISO9001质量管理体系，以标准化的服务技能，为客户提供一流性能价格比的高品质精品服务。 特色物业管理： a、 7 24小时服务模式，通过客户服务沟通渠道，全天候为业主提供不间断服务； b、以客户为中心的物管服务，将业主需求第一时间传递给保安、环境、工程服务等各职能部门，实现业主需求最迅速、有效的处理 . c、通过细节实现个性化服务，关注专业生活细节，记录与业主沟通中细节信息，建立业主个性 化档案，实现个性化服务。 七、地块周边有哪些相邻住宅小区？ 46 乐城国际东侧有 住宅区。 八 、一期有多少栋，各栋建筑层数，建筑高度是多少？ 一期有 9栋，其中 6栋和 9栋是 24层，其他都是 18层建筑。 九、 一期每层高度是多少？ 1栋和 2栋层高 2.8米， 3栋至 10栋层高 2.9米，均超过住宅高标准。 十、 车位有哪些规格，价格分别是多少？ 1、 乐城国际有阳光车库和全地下车库，阳光车库至少有一面自然开敞，车库有自然采光和绿化，所有车位规格为 2.5m 5.0m(宽长 ) 2、如果车位出售，则按管理费 ?元 /位收取管理费（该费用包括车位地面的保洁，车位设备设施的维护维修等。） 3、临时停放车辆： 30分钟内（不含 30分钟）免费；超过 30分钟、 3小时以内（含 3小时）收取临时停车费 5元 ；超过 3小时、 24小时内（含 24小时）收取临时停车费 10元 ；超过 24小时按前述标准重新计费。 4、根据政府现行规定，车库 停车月租按 250元 /位标准收取 。 十一、 一期有多少种户型，主要的户型和面积是多少？ 一期共有 8大户型，主要户型是 120 -160 的三房、四房， （其他是 75 -105 的两房和三房，是 1栋和 2栋， 所属网球馆配套用房不销售） 最大的是 185 的大四房。 十二、 二期规划如何，何时完工？ 二期将有 2栋 33层的建筑， 1栋 27层建筑和 1栋 18层的建筑，预计 2006年初竣工。 十三、 小区水景观有多少？是否卫生？ 乐城国际的水景面积约 4500平方米，小区内的水景设有自动循环静水泵，所以水景都达到饮用水卫生标准 . 十四、 社区内有什么休憩休闲的设施？ 在整个园林中，人们休闲与交流的需要也得到充分的尊重，中心山体和各个院落都有便利的运动站和合适的场地，供儿童、成年人、老年人锻 炼健身，山林和庭院中还散落有休闲凉亭、各式各样的漫步小径。 十五、 建筑与户型介绍 1、 一期建筑结构和抗震度是多少？结构为框架剪力墙主体结构，抗震设防烈度为7度。 2、一期有多少栋，各栋建筑层数，建筑高度是多少？ 一期有 9栋，其中 6栋和 9栋是 24层，其他都是 18层建筑 3、一期每栋单元数？ 一栋 2个单元 136户、 2栋 2个单元 120户、 3栋 102户、 5栋 102户、 6栋 67户、 7栋52户、 8栋 51户、 9栋 65户、 10栋 104户 3至 10栋共 543户 1栋分 2个单元，每个单元 4户或 3户，每个单元两部电梯，共 四部。 2-16层，每层 8户（ ABCD组成 1单元、 EFGH组成 2单元）， 17、 18层每层为 7户（ ABCD、 EFG），共 136户。 2栋分 2个单元，每个单元两部电梯，共四部。 2-17层每层共 7户（ ABCD组成 1单元、 EFG组成 2单元）， 1层有 3户（ AB、 G）， 18层 5户（ ABC、 EF），共 120户。 3栋分 2个单元，每个单元两部电梯，共四部。 3-18层每层共 6户（ ABC组成 1单元、 DEF组成 2单元）， 1层有 1户（ A）， 2层有 5户（ ABC、 DE），共 102户。 5栋分 2个单元，每个单元两部电梯，共四部。 2-18层每层共 6户（ ABC组成 1单元、 DEF组成 2单元），共 102户 47 6栋只有一个单元，每层 3户共两部电梯， 4-24层每层 3户（ ABC）， 2层和 3层每层有 2户（ B、 C），共 67户。 7栋只有一个单元，每层 3户共两部电梯， 2-18层每层 3户（ ABC）， 1层只有 1户（ A），共 52户。 8栋只有一个单元，每层 3户共两部电梯， 2-18层每层 3户（ ABC），共 51户。 9栋只有一个单元，每层 3户共两部电梯， 5-24层每层 3户（ ABC）， 2层、 3层、4层每层只有 2户（ BC），共 65户。 10栋分 2个单元，每个单 元两部电梯，共四部。 2-17层每层有 6户（ ABC组成 1单元、 DEF组成 2单元）， 1层有 2户（ AF），共 104户。 户数共计： 799户，电梯共计 28部，其中有 9部观光电梯，一期除开 1栋和 2栋外，共有 543户，电梯共有 24部。 4、 小区的车行路线如何？ 安托山九路西门为机动车出入口，侨香西路为小区主入口（南门），每栋楼下都有地下车库，业主可以从车库乘电梯回家。 5、 每栋楼底部全部架空 4.5米 -4.8米 。 6、 一期每户有几个阳台，是否能封闭？ 为了外立面的协调统一，管理处一般会规定不能封闭阳台，具体情况要依据国家相关的法律 法规。 7、 户内结构是否可以改动？ 乐城国际大跨度板式与短肢剪力墙结构，竖向干管集中，横向支管不穿楼板，为住户提供了最大程度的灵活性，户内的非承重墙可以改动。但任何改动之前都需要得到管理处的批准。 8、 乐城国际坡地会发生滑坡或坍塌吗？ 经地质勘察报告，乐城国际基地稳定性好，岩土层分布稳定，适宜建筑；此外我们对场地采取永久边坡支护，挡土墙等设施，保证建筑过程中无滑坡、泥石流、洪水的影响。 十六、 材料与设备介绍 1、一期外墙的材料是什么？外墙采用高级通体仿石面砖金属釉面砖条带。 2、 窗户是什么材料？采用优质碳灰色静电粉末 喷涂铝型材玻璃。 3、 入户门材料是高级胡桃木饰面防火、防盗门，配高档防盗锁，防盗眼。 5、地库列表： A、 7栋和 10栋属于一个地库，有两层每层各有一个出入口，两层上下不通车。 B、 1栋和 3栋属于一个地库，只有一层，并有两个出入口。 C、 2栋、 6栋一层地库并连接 5、 8、 9栋的负一层地库， 5、 8、 9栋的负一层地库连接 11栋，现 11栋正在施工，出入口不能使用。 D、 2-9栋地库只有 2栋下面一个口出入。 6、电梯是“ OTIS”品牌，载重是 800Kg， 6栋和 9栋是有机房电梯的速度为 2.0米 /秒，其他 18 层楼栋是 无机房电梯的速度为 1.6米 /秒。（无机房电梯安全、节能、且节省公共空间） 7、每户楼栋入口电梯大堂内均设有住户专用信箱。 8、每间厅房都预留空调安装位，每户设有分体空调室外机位。 9、每户在客厅与主卧都留有电话插座，户内设置独立弱电总箱，客户装修时可灵活配置电话 48 装置。同时，每户安装一个宽频网络插座。 10、每户的客厅和主卧均设有电视插座