房地产投资项目可行性研究报告提纲

1 房地产投资项目可行性研究报告提纲 第一部分 项目概况 一、 项目背景 二、 项目投资者背景 1 以往开发项目概况 2 项目资金概况 3 公司组织结构 4 项目合作方式与性质 三、 项目基本内容 1 项目选址及周边环境 1.1 项目土地性质：地理位置、地质地貌状况、土地面积及其红线图、七通一平现状 1.2 项目用地周边环境：地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观、环境污染状况 1.3 地块交通条件：地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划、项目对外水、陆、空交通状况、地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 2 市政配套设施情况： 购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、 邮政服务、娱乐、餐饮、运动、生活服务、游乐休憩设施、周边可能存在的对项目不利的干扰因素、历史人文区位影响 3 土地利用现状 4 项目土地 SWOT 分析 5 建设用地规划指标 6 项目拟建规模与标准 四、 报告编制依据 2 第二部分 项目投资环境 一、 当地总体社会经济情况：国内生产总值、房地产所占比例及数量、国家宏观金融政策（货币政策、利率、房地产按揭政策）、固定资产投资总额、社会消费品零售总额、商品零售价格指数（居民消费价格指数、商品住宅价格指数 ） 二、 当地政府经济政策 1. 土地使用制度 2. 金融与税收政策 3. 政府鼓励投资政策 4. 房地产开发制度与政策：政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规、政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规、短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 三、 城市市政基础设施 四、 居民住宅形态及比重、 第三部分 市场研究（请详细参考市场定位研究） 一、 本地土地市场 二、 本地写字楼市场特点分析 1. 房地产市场供求现状及未来估计 2. 市场购买力的分布状况 3. 市场板块的划分及其差异 4. 市场价格水平及其走势分析 三、 客户构成及购买实态分析：写字楼投资购买客户心态分析 四、 同类 典型 写字楼的分布及其现状 五、 项目附近周边地区竞争性楼盘情况 1 楼盘特征 2 营销方式 3 3 销售进度与售价（重点） 六、 竞争对手的状况 七、 项目定位： 1、 市场定位（区域定位、主力客户群定位） 2、 功能定位 3、 建筑风格定位 第四部分 项目规划方案及建设条件 一、 规划方案构想 二、 市政建设条件 三、 建筑与环境设计 四、 结构与设备 第五部分 建设方式与进度安排 一、 工程发包方式 二、 施工组织总设计 三、 建设进度安排与资金投放 四、 物料供应及价格变化 第六部分 投资估算与资金筹措 一、 估算数据依据 二、 项目总投资估算 1. 土地费用 1.1 土地出让金（地价） 1.2 与 取得土地有关费用：征地管理费、测绘费、重点项目建设费 1.3 拆迁安置补偿费：征用农地补偿费、土地及附着物补偿费、耕地占用费、搬家费、拆迁工程费、拆迁管理费、临迁房、有关税费 4 1.4 土地利息 2. 前期工程费 2.1 可行性研究费 2.2 规划设计及管理费 2.3 工程设计费 2.4 勘察设计费 2.5 申领施工许可证费 2.6 工程招标管理费 2.7 三通一平费 2.8 报建费 2.9 质安费 3. 建筑安装工程费 3.1 建筑工程费：住宅、商业、办公、其它 3.2 安装工程费：机电设备工程、给排水工程、电视电话网络工程 4. 基础设施配套费 4.1 道路工程费 4.2 排水管道工程费 4.3 供水工程费 4.4 供电工程费 4.5 绿化工程费 4.6 煤气工程费 4.7 电信工程费 5. 公建配套费 5.1 居委办公用房 5.2 变电站 5.3 垃圾站 5.4 文体活动场所 5 5.5 停车场 5.6 学校 (幼儿园 ) 5.7 其它配套工程费 6. 开发期税费 6.1 投资方向调节税 6.2 竣工档案保证金 6.3 报建费 6.4 工程质安费 6.5 水网电网费 6.6 配套设施建设费 6.7 消防、环保、公安部门收费 7. 管理费 8. 财务费用 8.1 借款、债券利息 8.2 手续费 9. 不可预见费 10.销售费用 10.1 宣传推广、中介代理 10.2 销售税费：营业税、教育费附加、教育专项基金、城市维护建设税、土地增值税、房地产交易税费、契税、企业所得税 第七部分 销售估算与项目现金流测算 一、 项目销售收入估算 1. 销售单价，考虑： 1.1 整体市场环境分析推断市场价格走势 1.2 消费者对项目销售价格预期 1.3 周边竞争楼盘价格评估推断项目销售价格 6 2. 项目总销售收入 二、损益表 三、现金流量表 2. 全部投资现金流量表 3. 自有资金现金流量表 第八部分 项目经济评价 一、静态盈利分析 1. 利润总额 2. 全部投资利润率 3. 自有资金利润率 二、动态盈利 分析 1.净现值（ NPV） 2.内部收益率（ IRR） 三、项目不确定分析 1.盈亏平衡分析 2.敏感性分析 2.1 单因素敏感性分析：开发成本、销售单价、开发工期、建筑面积、项目销售期间 2.2 多因素敏感性分析 3.概率分析（实际应用取决于历史数据的积累） 4. 投资风险分析及其规避方式提示 四、项目多方案比较 五、最优方案确定 7 附表（相关数据根据项目具体情况各异）： 表一：项目主要技术经济指标 序号 项目名称 取费标准 数量 单位 1 项目容积率 % 2 项目占地面积 平方米 3 绿化面积 平方米 4 项目建筑面积 平方米 5 项目贷款利率 % 6 项目建设进度 月 表二：项目实施进度计划 序号 项目名称 持续时间 （月） 进度安排（按双月计） 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 1 获取土地使用权 2 前期工程 3 桩基础 4 主体结构 5 设备安装 6 室内外配套 7 销售 表三：项目销售进度计划 序号 项目名称 持续时间（月） 销售比例 1 获取土地使用权 8 2 前期工程 3 桩基础 4 主体结构 5 设备安装 6 室内外配套 7 后期销售 表四：周边竞争楼盘价格对比 品住宅项目价值分析和基本方法和概念 。商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法 A 选择可类比项目 B 确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重 C 分析可类比项目价值实现的各要素之特征 D 对比并量化本项目同各类比项目 诸价值实现要素的对比值 E 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 。类比可实现价值决定因素 。类比土地价值，地段资源差异 *市政交通及直入交通的便利性的差异 *项目周边环境的差异包括：周边自然和绿化景观的差异、教育、人文景观的差异、各种污染程度的差异、周边社区素质的差异 *周边市政配套便利性的差异 B 项目可提升价值的判断 *建筑风格和立面的设计、材质 *单体户型设计 *建筑空间布局和环艺设计 *小区配套和物业管理 *形象包装和营销策划 *发展商品牌和实力 C 价值实现的经济因素 9 *经济因素 *政策因素 2、 分析项目可实现价值 。类比楼盘分析与评价 。项目价值类比分析 A 价值提升和实现要素对比分析 B 项目类比价值计算 项目名称 项目价格 影响因素 权数 可比物业 A 可比物业 B 可比物业 C 可比物业 D 评估物业 区域因素 基础设施 公共配套 交通因素 自然环境 景观因素 个别因素 占地面积 地貌 建筑结构 建筑设计 园林设计 内 部配套 物业管理 智能化 销售形式 销售时间 修正指数 销售均价（元 /平米） 10 修正价格 可比权重 表五、项目投资费用估算表 序号 项目名称 取费标准 数量（元 /平方米） 总计（万元） （一）开发成本估算 1 地价 2 前期工程费 3 建安工程费 4 基础设施费 5 室外配套费 6 开发期间税费 7 不可预见费 合计 （二）开发费用估算 序号 项目名称 计费标准 单价 总额 1 管理费用 2 销售费用 3 财务费用 合计 建设投资费用合计 （一） +（二） 表六、销售收入表 序号 项目名称 总额（万元） 第一年 第二年 1 2 11 3 4 表七、销售税金及附加估算表 序号 项目名称 总额（万元） 第一年 第二年 1 营业税 2 城市维护建设税 3 教育费附加 4 教育专项基金 5 印花税 6 交易管理费 7 表八：土地增值税 序号 项目名称 计算依据 总额 1 销售收入 2 扣除项目费用 2.1 开发成本 2.2 开发费用 2.3 销售税金及附加 2.4 其他扣除项目 3 增值额 4 增值率 5 增值税率 6 土地增值税 12 表九：损益表 序号 项目名称 计算依据 总额 1 销售收入 2 建设投资费用 3 销售税金及附加 4 土地增值税 5 利润总额 6 所得税 7 税后利润 8 全部投资利润率 9 自有资金利润率 表十：现金流量表 序号 项目名称 合计 第一年 第二年 1 现金流入 1.1 销售收入 2 现金流出 2.1 建设投资 2.2 销售税金及附加 2.3 土地增值税 2.4 所得税 3 净现金流量 表十一：项目敏感性分析 项目 投资利润率 敏感系数 -10% -5% 0 5% 10% 项目建筑面 13 积 地价 商业销售单价 建安工