绿色低碳地产实践案例专题

国际绿色低碳地产实践案例专题之英国 BedZed、阿联酋 Masdar零碳城、天津中新生态城 世联通过对国际绿色低碳开发案例的研究，得出目前绿色低碳在城市及房产开发领域实践主要有以下三种类型， 产居综合社区开发模式是当前低碳经济背景之下，复制（推广）性较强，且能实现较高开发价值的最优实践方案 生态宜居社区型开发 产居综合社区型开发 技术创新型开发 典型案例 荷兰 Ecolonia小区 英国 BedZed太阳村 阿联酋 Masdar零碳城 关键驱动因素 规模区位 欧美发展城市郊区，规模大小不一 发展初期规模较小，有向郊区大规模发展的趋势 城市郊区较大规模，普遍在 5平方公里以上 开发背景 由发展商和建设事务所共同承担 投资基金会为主体，环保组织及政府予以资助 由政府主导开发，并结合国际基金投资平台进行开发 功能 以 住宅开发为主，配以商业、文化休闲配套 综合性社区，功能包括办公、住宅及基本配套设施 综合性新城，功能包括商务商业、科技研发、生态居住、科教配套等等 驱动因素 人文环保理念 人文环保意识与绿色效益相结合 需要巨大的人力物力财力投入 绿色低碳体现 技术节能 ：通过降低建筑设计、交通规划、能源方面等能耗，达到低碳绿色目的 1、特别之处： 主要通过产、居一体化，减少外出，从而达到降低排放 、技术节能： 同类型一 使用一系列高新绿色科技项目，通过城市内部自循环，完全实现零碳排放 总结 形式单一且不具有规模 是狭窄局限的生态系统 绿色与效益结合的模式，处于发展初期，但表现出 较高的开发价值和社会效益，具有发展潜力 国家战略，成本过高， 发展模式不具有可复制性 “ 产居一体 .绿色低碳”模式是全新的开发思路，目前还没有真正意义上的成功案例，但我们还是可以从产居综合的实践论证以及技术创新性的规划方向，得到发展启示 美国纽约 Ecovillage 亚利桑那州 Civano社区 芬兰 赫尔辛基 Viikki 瑞典 马尔默 Vastra Hamnen 斯德哥尔摩 Hammarby Sjostad 荷兰 伊科鲁尼亚小区 Ecolonia 格林威治世纪村 Greenwich Millennium Village 英国 BedZed太阳村项目 阿联酋 阿布扎比 Masdar零碳城市 中国 天津中新生态城 绿色社区综合开发 基本功能：产业、居住 先进绿色节能技术 新城市主义、循环经济 英国 BedZed太阳村项目 阿联酋阿布扎比 Masdar零碳城市 中国天津中新生态城 重点研究案例 英国 BedZed太阳村是欧洲在生态社区开发基础上，向生态低碳综合社区转变的典范，首次在生态住宅社区内加入办公产品 英国 BedZed 太阳村 1 开发背景：根据其规划新意，获得政府地价优惠以及基金会的资金支持，加上环保组织顾问共同促进项目开发 区位： 英国伦敦南部的萨顿市，距伦敦市中心 20分钟车程 功能：混合型社区开发模式，集住宅、办公、商务于一体 规模：占地 1.65公顷 ， 包括 82个单元（ 271套公寓）和约2500平方米的办公、商用面积，现有 250人居住 建成时间： 2002年 总成本： 1500万英镑 鉴于 BedZed在可持续发展方面作出的贡献，世界自然基金会 WWF为其提供了资助，并且萨顿市政府也以低于正常价格的地价作为鼓励 英国悠久的 Peaboby基金会投资，建筑师 Bill Dunster及英国环保顾问组织 Bioregional Development Group共同策划 战略意义：作为世界第一个生态村，向全方位的永续社区发展，创造一个全新的生活方式，引导英国成为环保先驱 2 BedZed 米查姆 汉克站 项目价值：绿色与效益成功结合的典范，实现了住户的居住舒适和生活支出双赢，提升了周边区域价值，同时通过租售结合，实现了更高的开发价值 BedZed太阳城值得借鉴之处在于，建设环保的和谐社区，必须考虑到市场关系，要使参与各方都能够得到利益，在利益机制诱导下，使经济活动当事人主动参与社区的建设 地价与售价双重收益，平价运作具市场推广的潜力 开发商价值 住户价值 舒适和谐与生活支出双赢 入住第一年的监测数据（较平均水平的减少量）： 热水能耗 电力需求 耗水量 普通汽车行驶里程 57% 25% 65% 50% 社区综合开发，产居一体化模式 卖与租结合，实现社区循环发展，带来持续效益 相比传统项目 多投入 52.12万英镑 世界自然基金会资助 +政府地价鼓励 相比传统项目 多收益 66.8万英镑 英国 BedZed 太阳村 注：实际投入盈利数据根据建筑单元所得 典型小区建设单元 (六套三居室复式公寓 +六套一居室公寓 +六套办公单元 ) For sale 销售物业 For key worker shared ownership 持有性经营性物业 Social housing for rent租赁型公房物业 50% 25% 25% BedZed通过办公单元与住宅单元的产品融合，期望实现居民在社区内打包解决办公、居住，从而降低就业办公出行，但最终由于规模太小，没有实现最初规划 项目荣誉： 英国最大的碳中和社区 OPI计划的第一个实现项目 2004年公众信任可持续发展奖 2003年副首相可持续发展社区奖 2003年斯特灵奖 2002年世界人居奖 2002年环境全球奖 2002年施工服务创新奖 2001年英国太阳节能奖 2001年住宅设计可持续发展奖 BedZed为混合性社区 ，除了有一般住家外，也有办公室和工作室，同时配备商店和医疗机构以及展览空间 拥有包括公寓、复式住宅和独立洋房在内的 82套住房，以及 2369平米的工作空间 ，体现了住宅高密度与舒适生活的完美融合 社区中规划的各种 办公空间的高科技网路设施 ，进一步营造了一个未来生活的理想社区 社区形态： BedZed的产居一体雏形，规模较小，格局稍显单一，但为产居一体化发展提供了先进理念及参考价值 工作间 住宅区 住宅区 产居一体体现在 住宅区向南，以便于白天吸收热量； 工作间靠北，以减少白天办公过多热气，减少冷气需求 英国 BedZed 太阳村 案例借鉴小结：产居一体 .绿色低碳的探索者，较好地实现了绿色与效益的结合，提升了周边区域价值，但由于规模过小，格局有限，项目并未实现真正意义上的产居一体 功能定位 ：纯生态社区向综合生态社区转变，居住功能为主转变为居住与办公功能一体化 1 规划布局 ：住宅单元与工作单元融合，减少出行，真正意义上实现低碳 2 项目价值 ：项目实现了绿色与效益的结合，实现了住户的居住舒适和生活支出双赢，提升了周边区域价值 3 产居一体化并未最终实现 ：由于规模过小，格局有限，项目最终并没有真正意义上的产居一体 4 英国 BedZed 太阳村 阿联酋马斯达 Masdar是阿联酋政府主导的大规模的绿色低碳区域试验项目，是世界首座碳中和、零废弃物城市 阿联酋正在沙漠地区建设的一座城市。这将是世界第一座不 使用一滴石油、碳排放为零 的绿色城市。 马斯达再进化（ Masdar Initiative）意味着阿联酋正开始由 开发石油向开发新能源转变 。 1 规划特点：可持续发展性质的新城开发，拥有绿色节能产业，研发科技机构、住宅、商务、教育等多功能 开发主体：由政府主导，整合世界先进研究力量以及规划理念，投资规模巨大 3 区位：马斯达位于阿联酋的首都阿布扎比的 西南公里 。 规模：马斯达（ Masdar）发展规划的首个项目是一个占地约 600公顷 ，是具有可持续发展性质的地产开发项目，预计可容纳 5万人。 Masdar Initiative由官方机构阿布达比未来能源公司 (统筹规划，主要合作对象有世界野生动物基金会 -WWF、 OPL、美国麻省理工学院、英国 Foster + Partners建筑设计与城市规划公司等，预计打造一处可容纳五万人的未来城市，并计划在 2016年前开发完成。 投资：“马斯达城”已于 2008年初开始兴建，总投资大约为 220亿美元。项目建设分为 7期，将于 2016年完成建设。 战略意义： Masdar 城将是世界上首座完全由可再生能源供电的碳中和、零废弃物城市（零碳城市），承担着国家发展战略转型的重大意义 地中海 阿布扎比 马斯达 1公里 迪拜国 际机场 2 阿联酋 Masdar 项目特点及技术创新：马斯达利用太阳能等可再生能源作为区域的能量来源，并在采用环保材料，真正实现区域的零碳排放 Masdar城是关于可持续设计的一个展示物，建成后，这座城市将完全依赖太阳能和风能等可再生能源，城里没有汽车，绿树成荫，整座城市将实现零废物、零碳排放 全城以坐东北朝西南的走向兴建，以获得最佳采光及蔽荫效果 街道限制在三公尺宽、七十公尺长，以维持微气候稳定并促进空气流通 建筑设计 短期内透过回收再利用的机制，减少 98%废弃物的产生 预计 2020年达成零废弃物、零掩埋的目标 减废与减费 透过不同用途的规划，降低对饮用水的需求 预计全城每日仅需 8,000吨的饮用水，为现有同等规模城市的五分之二 (约 20,000吨 ) 透过绿色建筑的设计，降低对电力的需求 发电方式以风力、水力、太阳能与氢气发电并行，并计划未来进一步提高太阳能发电的比例 全城禁止汽机车通行，改以大众运输工具做为交通方式 以输运需求设计三类交通方式，长程运输以轻轨电车为主，城内交通将利用轨道或磁浮建立个人快速运输系统来取代，而短程的部分则以兴建步道，鼓励步行 水资源利用 电力供应 交通运输 阿联酋 Masdar 产业选择：基于阿联酋马斯达 Masdar“ 零废弃物”、“零车辆（自用车辆）”的发展目标和战略基础，将着力推动环保绿色产业的研发，主力产业将以环保相关产业为主 马斯达尔计划未来实现永续发展，世界第一座 “ 零碳、零废物排放 ” (zero-carbon，zero-waste)的绿色城市，进一步将 “ 零废弃物 ” 、 “ 零车辆 (自用车辆 )”列为发展主轴。 马斯达尔计划一切以绿色低碳为核心，在产业选择有一定的规范和标准，全部围绕环保等绿色行业进行筛选与引进 发展主力产业 绿色运输 废弃物管理 饮用水和污水处理 绿色建筑与工业材料 生物多样性 气候变迁研究 再生能源 1 68%32% 可再生能源项目投入资金占总投入资金比例高达 68% 2 注重绿色食物、原生态环境、历史遗迹 在 Masdar Initiative与世界野生动物基金会 One Planet Living的合作项目中，对于开设有机食品店、推行公平贸易、兴建保留地方特色建筑物、野生动植物保育，以及订立公平的工资及工作环境等等 3 阿联酋 Masdar 用地规划与招商策略：政府采取一揽子激励政策，推出一站式的政府服务、免税优惠、知识产权保护等政策以促进与支持项目的实施落地，同时城市规划全面而系统，涵盖产居一体所需的办公、住宅、商业、文化与娱乐、教育等各种物业 30%24%19%13%8% 6% 住宅用地办公用地交通用地商业用地文化与娱乐用地学校用地总部 大楼 住宅 研究院 广场 五星级 酒店 会议 中心 零售 商店 娱乐 综合楼 长住 酒店 政府为了吸引企业投资，推出一揽子激励政策，包括一站式的政府全方位服务、免税优惠、知识产权的保护等等政策。 政府在选择企业倾向于拥有开发、经营先进能源技术的国际投资者。 政府招商政策 城市用地规划 城市中心的功能核心 阿联酋 Masdar 投入与经济效益： Masdar City项目将有世界顶级国际公司和组织参与，投入资金高达 220亿美元，然而建成后的马斯达尔城也必然带来巨大的经济效益，将提供 70000个就业职位，为当地贡献 2%的 GDP年增长率 按照 9年的建设周期计算， Masdar城将 25年中节省价值超过 20亿美元 的石油提供 7万个就业 职位，同时给 当地贡献 2%的年度 GDP增长。 传统城区 Masdar城 电能： 800兆瓦 耗水： 20000立方米 电能： 200兆瓦 耗水： 8000立方米 堆填区：百万方 堆填区：无 这里将是： 一个产生强大经济效益回报和社会价值的圣地 一个为世界提供可再生能源开发技术的集群 一个低能耗、零碳污染的绿色生态无碳城 总投入 220亿美元 入驻商家 1500余家 参与组织 英国石油、壳牌、道达尔、通用电气、三菱、三井、劳斯莱斯、伦敦帝国理工学院、美国麻省理工学院和世界自然基金会等 经济效益、社会效益 绿色效益 阿联酋 Masdar 优先与麻省理工学院共同设，做为专注研究开发未来能源的前哨站 第一阶段 总部大楼 光伏电厂 马斯达尔理工学院 第二阶段 教育、娱乐设施 住宅区 政府办公区 第七阶段 启动区开发：在造镇的第一阶段，优先兴建与麻省理工学院共同设立马斯达尔理工学院，和专注于研究开发未来能源的总部大楼，这会做为城市建设的重要示范，也将吸引大批教授、科研专家、学生定居与生活，是明显的以产带居的开发模式典范 总部大楼率先兴建，作为城市建设的标杆和示范，后期再建设住宅区和娱乐设施，是典型的以产带居的开发模式 吸引大批研究者、学生、科学家、商业投资人士和政府官员，真正达到了集生活、工作、娱乐于一体，会将成为可持续发展的典范 工作 居住 娱乐 产居一体 首先建设光伏电厂，以满足几个阶段的能源需求 在既定的办公空间之外，还规划了 商场与 100家住户 作为城市建设的重要示范和引领标杆 未来将满足 50000住户的购房需求 国家政府机构将会入驻新城 未来将打造主题广场、五星级酒店、会议中心、娱乐综合楼等设施 引入 1500余家商家进驻，商业配套丰富多样 阿联酋 Masdar 案例借鉴小结：以产带居的开发思路、有条件的产业筛选、政府的强力支撑以及绿色环保技术的全覆盖式应用是本案例值得借鉴的要点 以产带居的开发思路 ：项目规划以科研院所、总部大楼为启动，为实现产居一体奠定基础 1 产业选择原则 ：绿色低碳为核心，产业严格筛选，以绿色环保等相关产业的研发为主导，知识密集型与人力密集型相结合 2 政策支撑 ：政府强力支持，在用地、招商等方面的一揽子激励政策 3 技术创新 ：新能源、环保材料利用，实现区域真正的绿色低碳 4 阿联酋 Masdar 天津中新生态城是继苏州工业园后中新两国政府作出的重大战略决策，以应对全球气候变化、节约能源及保护生态环境 天津中新生态城 项目意义： 中新天津生态城是 中国、新加坡两国政府战略性合作项目 ，是继苏州工业园之后两国合作的新亮点，为资源节约型、环境友好型社会的建设提供积极的探讨和典型示范 项目背景： 两国政府签订 中华人民共和国政府与新加坡共和国政府关于在中华人民共和国建设一个生态城的框架协议 ，确定中国和新加坡政府合作建设中新天津生态城 项目定位： 中新天津生态城作为 世界上第一个国家间合作开发建设的生态城市 选址原则： 一是 临海或港口城市 ；二是 城市水资源匮乏 指标体系： 中新天津生态城指标体系依据选址区域的资源、环境、人居现状， 突出以人为本的理念 ，涵盖了生态环境健康、社会和谐进步、经济蓬勃高效等指标 区位与规模： 天津滨海新区范围内 ，毗邻天津经济技术开发区、天津港、海滨休闲旅游区，地处塘沽区、汉沽区之间，距天津中心城区 45公里，距北京 150公里， 总面积约 31.23平方公里，规划居住人口 35万 规划设计： 建设基础设施功能完善、管理机制健全的 生态人居系统 生态城区域开发力求以人为本，全方位打造集宜居、生态、活力、和谐为一己的现代化城区，产业定位先行，但以居住销售撬动，实现区域先期人气集聚与现金流平衡 生态城产业、居住和城市配套作为区域发展三大构成要素： “生活 /商业”包括城市基本设施等 硬件元素 及文化氛围等 软件元素 ，以吸引更多优秀人才入驻 “居住 /土地”体现了区域对城市人口的 容纳和吸引能力 ， 首批 500套公屋正式开工建设， 加之即将开工的商业住宅项目 ，生态城年内开工建设住宅总面积 “经济 /产业”提升了生态城的 经济价值 ，为其效益增值奠定坚实基础 居住 /土地 经济 /产业 生活 /商业 人 规划先行 以产带居 居住启动 先期人气集聚 现金流平衡 配套增值 天津中新生态城 中新生态城的绿色科技应用，落实“生态城”理念 绿色交通： 提升公共交通和慢行交通的出行比例，以轨道线串联 4个综合片区和生态核，与两侧居住、绿地以及公共设施紧密联系，形成生态谷 生态能源： 绿色技术应用于建筑，增加建筑的保温性能，减少对不可再生能源需求 节水效果： 人均生活用水指标控制在 120升 /日，人均综合用水量320升 /日，非传统水资源利用率不低于 50%。 循环用水： 建立广泛的雨水收集和污水回用系统，实施污水集中处理和污水资源化利用工程，建设良好的水生态环境。 天津中新生态城 设计理念 产业引进 区域增值 2009上半年，天津市生产总值同比增长 16.2%，增幅继续处于全国前列 滨海新区开发建设全面快速推进，上半年生产总值增长 23% 环保主题 城市环保可持续发展 环保产业化 产业定位符合环保主题，大力引进生态型产业，周边区域经济持续增长 产业定位为：生态环保科技研发转化产业，现代服务业，绿色建筑产业为主导的产业 产业聚集效应初步形成，国家动漫产业综合示范园、科技园、产业园全部开工，一批知名的开发企业相继落户 截至目前，累计入驻企业达到 85家，注册资金近90亿元；累计完成投资 70亿元 人与人和谐共存、人与经济活动和谐共存、人与环境和谐共存的产业模式，能复制、能实行、能推广 天津中新生态城 案例小结：开发思路上产业定位先行，但以居住销售撬动，从而能实现先期人气集聚与现金流平衡，而大规模的区域开发又能保证未来“产”与“居”在一定程度上的一致 开发思路 ：产业定位先行，但以居住销售撬动，实现区域先期人气集聚与现金流平衡，同时区域规模能保证未来产居一定程度的一致性 1 功能定位 ：以人为本，全方位打造集宜居、生态、活力、和谐为一己的现代化城区 2 绿色科技应用 ：交通、能源、节水、循环用水等全方位的技术应用 3 产业定位 ：生态环保科技研发转化产业，现代服务业，绿色建筑产业为主导的产业 4 天津中新生态城 案例启示“产 .居”模式界定一：大中等规模的区域开发比较适合产居综合开发模式，不同规模下产居融合的方式有所差异 大规模产居综合新城 中等规模产居社区 区位与规模： 天津滨海新区范围内 ，距天津中心城区 45公里，距北京 150公里， 总面积约31.23平方公里，规划居住人口 35万 规模： 马斯达（ Masdar）发展规划的首个项目是一个占地 约 600公顷，是具有可持续发展性质的地产开发项目 ，预计可容纳 5万人。 规模： 占 地 1.65公顷 ，包括 82个单元（ 271套公寓）和约 2500平方米的办公、商用面积，现有250人居住 BedZed 米查姆 汉克站 阿联酋 Masdar 天津中新生态城 英国 BedZed太阳村 中等规模的产居综合社区由于规模有限，产业办公有限，不能作为社区的核心功能设臵， 在满足居住、配套的需求后，选择适合的企业入住，提升区域价值 大规模的产居综合社区的产居融合是建立在统一规划，明确产业定位后，以产带居，以居促产 案例启示“产 .居”模式界定二：功能复合，在明确产业定位之下，发展办公、居住、休闲，打造宜居宜工作的配套体系 体现生产经济要求的同时符合城市社会功能的要求，创造良好的生产与生活环境，以完善配套 “ 留人 ” 生产、生活平衡，辅助商务、娱乐、休闲、文化等功能 现代生态低碳社区开发正步入 “ 复合发展时代 ” 居 强 业 弱 业 盛 居 优 纯住宅开发为核心，配套休闲娱