深圳南华大厦营销策划报告中金岭南

深圳南华大厦营销策划报告目 录第一篇 市场篇 第 1章 市场分析第 2章 消费者分析第二篇 项目篇第 1章 项目分析第 2章 项目定位第三篇 营销篇第一章 营销策略第 2章 营销准备第 3章 推广计划住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理1深圳南华大厦营销策划报告第一篇 市场篇第一章 市场分析住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理2深圳南华大厦营销策划报告1、 写字楼市场分析2、 公寓市场分析3、 商服用房市场分析四、 车公庙片区市场分析住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理3深圳南华大厦营销策划报告一、 写字楼市场分析（一）写字楼市场供需现状1、市场供需（截至 2001年 5月）供深圳市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310平方米罗湖区 1,024,516平方米福田区 1,636,999平方米南山区 240,830平方米需市场占有量为 2,212,732.5平方米（占用率75%）罗湖（ 75%）：福田（ 80%）：南山（ 70%）：中心区确立给福田区写字楼市场带来商机，罗湖区区域优势 （二）写字楼市场 势 1、 写字楼市场 售略 平 2001年第一 ，写字楼市场 一 略 平 ， 一方 大 公 年年currency1的“公场 ，fifl 新的物业 使有 ， 为年”的准备 一住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理4深圳南华大厦营销策划报告方 ， ，一公 定的计划 fi 的 大市，公 深圳的 ， 的物业需 有的 2、 大 年 消 来， 深圳的 产 的 ，深圳的写字楼市场有 的 现 2001年 年， 计深圳写字楼市场 除 福田中心区仍将保持势头以外，高新技术产业 物业需 的增加，科技产业园片区的写字楼市场 逐 起动 b) 加 后， 动 量的增加，将从 大内房地产的需 量，而需 的增加又将导致供给 一期增加，形动态平衡的关系 北京、 海、深圳等大中城市，其位 CBD的写字楼、高档公寓、商住楼 开 区的工业厂房的需 都将大为增加 3、 写字楼市场整 向深圳写字楼市场整 势向，吸引 fl 者的目光，买卖市场开始 位置、价格currency1理、升值潜力大的楼盘 热点，如位 中心区的江苏大厦， 达到 96%的 住率 4、 高交 写字楼市场深圳举“的高交 ， 许 知识密集 的高新中小企业蓬勃 ， 写字楼市场需 有 升 5、 赁写字楼的大 为新立的公 前期（ 2001年 年） 赁交 的续 或 ，其中 AIA赁信兴广场地王商业中心三个整层的基础 又 29层整层 近期的住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理5深圳南华大厦营销策划报告中有部分新立公 这类 一般交迅速， 积以100-200平方米的小单位居 三、南华大厦区域市场分析1、车公庙片区市场背景材料车公庙片区 地理环境：车公庙 天安工业区、泰然工业区、安华工业区 车公庙工业区组 片区东临福田中心区，北临交通干道深南路，隔深南路北农科中心、蜜湖片区 高尔夫球场，西临竹子林，南临滨河路干道 2、南华大厦区域市场分析1）车公庙片区写字楼、公寓现状写字楼：车公庙 形 的“公区域：四大工业区的大量的厂房写字楼 售，优 的价格吸引 大量深圳中小公 ，高档写字楼 的有天安 工业城、 中心、 大厦、 大厦、大 大厦 广 大厦， 项目有 都大厦、 新产业广场南华大厦等，隔深南路 写字楼项目有 中心大厦、交通大厦等 逐 形西部的写字楼组 ，“公 来 公寓： 地工业区为 ， 一 、 工 工厂，导致 区域环境 文环境fl，以有泰安、泰等 个公寓项目， 以中档为 ，一般， flcurrency1 2）车公庙片区公寓、写字楼市场的 分析公寓： 平 ， 区域以小为 ，高层住宅“以70 100平方米为 销售率 ， 片区公 ，公寓 ， 使住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理6深圳南华大厦营销策划报告地区小 积公寓 现供fl应 外，价格 的中高层住宅 fifl市场 价格 ，公寓价格 6000 平方米 ，而高层住宅 积 6500 平方米 写字楼： 平 ， 区厂房 写字楼以大中 积供为 ，而高档写字楼（ 、大 ）“以小为 销售率 ，深圳中心区的fl，这区写字楼市场fl到” 消费者，厂房高档写字楼，都 fl的市场 价格 ，厂房的售价 3800-4000平方米 ，而高档写字楼的售价 7800至 8000 平方米 . 车公庙片区公寓、写字楼市场 的公寓： flcurrency1，片区内 ， fl一 商业 ，商业、文 、 等分 ， 有形 大 的市 环境 写字楼：高档的写字楼 形， 3、 整 状分析（写字楼）1）深圳写字楼 分析一： 深圳写字楼售价 项目 位置 楼盘 售价（平米） 销售状报业大厦 深南路 写字楼 13000 林大厦 景田商报 写字楼 10900 一般子科技大厦 深南大道 写字楼 10000 中心 深南大道 写字楼 7800 大 大厦 深南大道 写字楼 8200 一般 文 大厦 深南大道 写字楼 8000 江苏大厦 田路 写字楼 12000 现 华北 写字楼 8600-11000 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理7深圳南华大厦营销策划报告二：深圳写字楼 价 罗湖区写字楼 报价物业 位 置 积（ 2） 月平 价（ B 2）月管理费（ B 2）地王大厦 138,075 130-200 32年广场 路 23,853 80 27中心 民南路 60,736 100 28振业大厦 宝安南路 24,478 A座60，B座50 30 融大厦 民南路 38,828 81 18 调计深房广场 民南路 95,269 52 25天安 大厦 民南路 68,600 65 27中心大厦 民南路 61,705 60 34阳光酒店 路 80 大厦 39,000 65新都酒店 路 120三：福田区写字楼 报价物业 位 置 积（ 2）月平 价（ B 2）月管理费（ B 2）区报业大厦 深南大道 89,300 85 25住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理8深圳南华大厦营销策划报告深茂商业中心 华泰路 35-40 12 文 大厦 深南大道 51,000 80 18F以 10以6长江 大厦 深南中路 42,569 70 冬 ：12.4夏 ：22.4华大厦 深南中路 41,187 70 8.5赛格广场 深南中路 92,800 90 25联currency1广场 滨河大道 114,400 50 25信 大厦 福华路 30000 90 17.7 科技大厦 深南中路 35,200 70 21中心 深南大道南 39,370 65 3.8大 大厦 深南路旁 35,000江苏大厦 田路 37,500中心大厦 农科中心旁 64,211 120 28分析： 可出， 区域或接近 区域的 写字楼售价 以 区域都低，但 赁 ，可见 区楼盘有一定的 价值 分析：福田中心区为深圳城市 间的倾向 择深圳写字楼中心从以 大厦为中心的写字楼集中区域，到以地王大厦为中心的新的写字楼热点区域，fl福田中心区概念 ，导致写字楼西移 位 深南大道旁的 文 大厦、大 大厦、 中心 江苏大厦的热销， 写字楼热点西移的有力佐证，沿深南路的车公庙片区逐 向新的商务中心区泛商务中心区形靠拢 以 写字楼售价调查料可以出，中心区 中心区幅射地区的 写字楼项目价格 接近甚至超过 有写字楼中心片区的价位，西部写字楼热潮fl日掀起 二、 三 示： 赁方 据 示， 文 大厦、 中心等中心区 中心区辐射写字楼出 率达到 100%，而 区大厦、 中心大厦 价直逼深圳福田、罗湖 写字楼，西部写字楼市场，日 感fl市场热力 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理9深圳南华大厦营销策划报告2）片区 楼盘借鉴类别 大 大厦 中心 积37690平方米，33层楼，风格西方超现 占地5288平方米， 积47921.3平方米 31层塔楼能 四层石油交易中心，五至六层，18-22层酒店，其余写字楼 1-5楼裙楼，5层 6-10楼 商自用，11层备转换层，其余写字楼价格 价8200平方米 价7800平方米付款方式 一次 付款， 按揭 一次 付款， 按揭销售 一般 购买 身份 部分石油系统公 ，新兴中、小公 “ 新兴中、小公 “ 销售策略小至大，可自 组currency1，层差价位小，中央 调，小“公室 概念 小，可自 组currency1，currency1三五 接洽的商务酒吧，独立式 调，月供以平方米报价 五六层 五层 楼盘优点 大至小全有，定位fl 确 离地铁口远，内部装修档次fl够销售方式 方 理 联 理商 大 民 府 安徽省 府4、 来 势分析 CBD写字楼将为市场热点CBD（ Centr l Busness Dstrct）商务中心区，北京、 海写字楼大炒CBD概念，而中心区位 深圳 区的地理中心，整 正处一个飞速 的阶段 区内 形便捷的交通网络，六大市 重点工程 十个开 项目 紧锣密鼓的 ， 来城市核心的雏形 现 深圳 府 划，中心商务区CBD位 中心区南区，占地 积223万平方米 划 能为 公 的商务 动供便捷、高效的最工作环境 目前，中心商务区 CBD 边的写字楼物业 fl升值 从江苏大厦、中大厦、 中心到正 的 商 大厦等写字楼，都 现热销、currency1 的市场反应 其中江苏大厦的销售 价 13000 平方米 ，销售率 90%以 ，一批 大基 、证券、 、公 ，其中 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理10深圳南华大厦营销策划报告中心 个月内达到98%的高销售率 而目前市场反应 示，” 的 中心区南区CBD内物业：目前 深圳 CBD第一个公开 售的写字楼 商 大厦 有 外 的 ， 一个 月的fi间内达到30%的销售率， 、置业者 CBD 来前景的 目前中心商务区 边的写字楼的 平 高 市内 等物业，如 大厦 70100 平方米 间， 报大厦 100120 平方米 间 整出 率 高 而 售的项目如 商 大厦的按揭月供 4068 平方米 间，远远低 平 一方 ，中市场 一 开 将加的 ，深圳作为高新技术产业密集的 区，将 ” 中市场的公 外 企业的 地，而这公 写字楼 别 写字楼的需 将 大的 这个市场，起到一个 的作用 准备大公 ，升公 形，加 商务来 的公 或机 ， 中心区将带来 大商机 加 后， 动 量的增加，将从 大内房地产的需 量，而需 的增加又将导致供给 一期增加，形动态平衡的关系 其 北京、 海、深圳 都、 等大中城市，其位 CBD的写字楼、高档公寓、商住楼 开 区的工业厂房的需 都将大为增加 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理11深圳南华大厦营销策划报告第二章 消费者分析1、写字楼 调查分析2、公寓 调查分析3、商服用房 调查分析住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理12深圳南华大厦营销策划报告第二篇 项目篇住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理13深圳南华大厦营销策划报告住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理14深圳南华大厦营销策划报告第一章 项目分析1、项目概2、分析3、 策住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理15深圳南华大厦营销策划报告1、 南华大厦项目概1、地理位置南华大厦位 深南路 蜜湖路西南 ， 深圳 宅东海 园，北蜜湖 景，西临泰然 路，南临泰然装 城 东临 的 大厦 ，前有深圳公交大 路点农科中心 路公交大 、中 来 近：泰然工业园内超市、酒店、 、currency1、 等2、策划背景 料南华大厦处 车公庙片区，地分别为四“ 商有（、 fi、中 等）， 地占地 积为5146.8平方米，形状 “，调整核增fl积率为 7.31 层 为 26层 其 ： 划 划计 ， 项目的 积为37585.407平方米，为一26层单 ， 有商场、 、管理用房、地车等安 地车 积为：7482.08平方米 地车有146个车位 层 积为： 1579.606平方米 二至四层安 商场 五至十二层为公寓 十三至二十五层为写字楼 二十六层为 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理16深圳南华大厦营销策划报告 项目 2001年 7月 22日开工， 工期500天，为深圳市 公 深圳开 的第三个地产项目 3、 划重点： 大厦楼高 99.8米， 形，外”用形 ”，大 ，现 感 科技感 大厦全 ， 层 六米 ，二至四层裙楼六米中 大，用 ”五至十二层层 个 中 园，十三至二十五层，隔层四个 中 园， 分 现 态 概念 全都用日 装三 南华大厦有中央 调系统，可集中、分层、分房网联动供 大厦高能 系统 大厦 内 有中 ，整个通 系统用 公用 道为 南华大厦的计 路现 ，基 写字楼需 ，可供营销卖 点的内fl ，为策划工作 一个的平 4、工程 安装修工程（ 7月 20日开工）1 方 基 2001年 7月 -9月2 地室 工 2001年 9月 -11月3 工程 2001年 11月 -2002年 4月4 室内公部分 室外装修 2002年 4月至 2002年 9月住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理17深圳南华大厦营销策划报告5 等 工程 2002年 11月前工 交付使用正 2002年 11月”2 项目 售工作 2001年 12”月开始内部购2002年 3月（ 后）开始正式销售2、 南华大厦优势分析1、项目现状优势1）区位优势：南华大厦处深南路，深圳最重的交通干道 作为福田中心区一辐射区， 商 ，位 项目大厦 的 中心大厦，作为西部 的写字楼，将以其为中心向四 射出一个 大的写字楼组 2）景 南华大厦 边可用景 ，蜜湖、高尔夫 园、东海 风景、深圳 深南大道 带，都可炒作的景 3）地铁概念南华大厦为地铁沿 物业 4） 划优势大厦外形现 感，内外部装修高档， 态 概念的 层 隔层 中 园，为 供 的 间，有 销售 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理18深圳南华大厦营销策划报告5）企业形优势南华大厦 商中 南集 为 市公 ，其 力 商形都 立 形的基础 2、项目潜 优势1） CBD中心商务区一辐射区域 2） 能价值 优势：高个单位的价格 量，导 服务概念、能概念 动概念，可能升物业 加值 3、 南华大厦势分析1、区位然炒作地铁概念，但 近 个地铁出口，一个位 大 大厦旁，车公庙 ，大厦 500米远，一个为东海 园 修 蜜湖立交 ，将蜜湖天 掉，如果 府fl开深南大路地道， 项目将流失地铁这一大交通炒作 2、裙楼部分1 商业 ，销售有fi大难 2 600平米中 大计使用率大大降低， 商场可用 积仅为2000 平方米，为招商带来一定限 3、公寓部分1 作为高档楼盘的组部分， 公寓 档次 价格为公寓销售的一大阻碍点2 高公寓外部环境 差 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理19深圳南华大厦营销策划报告4、写字楼1 写字楼平 分隔难 大 P ：写字楼平 层有 划大为 ，现有 划使划分小 积写字楼有一定困难，难以 划 道且fl易 现，给写字楼销售带来fi大阻碍 2 中 园开敞式，将 调热量 ”吸 热量 分 ， 白天 园温 高，给 中 园的用率 一定难 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理20深圳南华大厦营销策划报告叁销售 的锁定（市场定位）住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理21深圳南华大厦营销策划报告一、公寓 分析高公寓 调查 职 业 白领40%，商 40%，其它职业20%向 酒商式公寓10%，商务公寓90%择 据 地段，交通，价格积 40平米 装修程 基 装修50%，中档装修40%付款方式 按揭80%（其中 有一 期占40%） 阅览室，游泳池，健身房、音乐茶室商务公寓需 真，视， 调商务服务 商务中心，公用大中小 议室，网络物业管理 订机船票， 洁洗衣，送餐服务（以 字来 江苏大厦 群广场 分析）分析：可居住可“公的商务公寓被绝大 ，白领 士 小 营者 睐 可 售的小 积公寓，且 公寓有一 定的装修 二、写字楼 调查分析 年龄 30岁以14%，30-40岁占74%向 自筹 82%向 自用90%， fl 可 公寓54%，写字楼44%，商场 可地理位置 100%付款方式 按揭90%，一 期60% 阅览室，游泳池，健身房、音乐茶室商务服务 商务中心，公用大中小 议室，网络物业管理 订机船票， 洁洗衣，送餐服务（以 字摘自江苏大厦 分析 ）分析：30至 40岁的中小公 营者 写字楼的 购买住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理22深圳南华大厦营销策划报告群，大“择有 前景的中心区写字楼自买自用， 大的 压力，按揭形式fl到绝大部分买 ，轻 的一 期市场呼声fi高 三、写字楼 心理，吸引炒“ 场，将 写字楼 公寓的销售起来 大的 作用， 年加 的 ， ， 者 物业 、前景的 新一轮的 热潮，南华大厦将这一轮热潮中的佼佼者 有前途、 报率高、风险低的项目” 房地产 买“的统一目 而确定目 的最 准基 有 ： 物业 身的软件 硬件 量 就说，既有 平的计、 划，又有过硬的 、装修工程 量， 有的服务 系整的 分析物业的 前景乐 目 物业处的大环境 小环境都有 续快速 的可能，这样才能蕴藏巨大的升值潜力 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理23深圳南华大厦营销策划报告而最为关键的就优 的地段，这种物业才能 来的 售市场中立 fl败 地 一热销地段 ， 者们大都 择高档物业 为：高档物业 的 报 高， 其 用按揭贷款方式的购房者来说，fl仅可以用 贷， 可 部分净 长期 赁 期转卖， 报都 当可 其二，中 的 动向，包括将加 的 势 ，房地产的需 将 来 大 据有关 士统计， 写字楼需 近 年内增长有可能达到15%，而 写字楼 公寓 售市场来说，倾向最大的 高档物业 4、 高公寓（CBD白领公寓） 分析1 、 CBD白领工作 奏快，消费 念超前，又有 营头脑，他们安“置业的出 点：工作、 、 三fl误 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理24深圳南华大厦营销策划报告2 、 CBD内有 大的购房群 ， fi， 他们的文 背景、教育背景、 消费 准，以 工作环境、工作地点具有一定的 殊 高效、快 奏地工作， fi又懂 怎样 地享fl CBD白领一个 的 这一点决定 这一购房 群购房置业的一 为 点 3 、 住房消费 念fi 、超前 CBD内企业机 身份的 点，CBD就业的白领阶层大 fl过的教育，信 达的当 ，包括住房消费 内方 ，其获能力肯定最的 ，他们 愿意接flfi 的消费方式 4 、 其次购房fi最关键的 住房 工作的 currency1 CBD内工作群 最 的 点快 奏、高效率 这一群购房fi，有 都fl能fl居住 工作便的关系 支付能力能够保证的前，他们 择 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理25深圳南华大厦营销策划报告接近CBD或交通便捷的区域安“ 5 、 有就 CBD这 高的群 购房fi，有 当一部分 房产 这一 内 正处升期，加 、 府加大CBD开 力 等 ，使许 意识到 深圳， 别 CBD范 内 房产一个的机遇 以自购房，连带 CBD购房群又一 6 、 从住房需 律 ， 平、消费 念、fl教育程 、工作就业环境等都 们择住房的 7 、 择 CBD核心区居住，房价 高一，但 、工作便，以 高的房价换交通fi间 的 低 8 、 目前，深圳CBD核心区内楼盘 供的大或超大 说 区域内小供应 ，能供的必fl， fi 反映 买“近一年来 量猛增，具住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理26深圳南华大厦营销策划报告有 CBD材的物业其 价值被 可 9 、 CBD城市的 核心区域 以信 业为 导的现 fl地 变