兴隆珠江湾畔项目房地产开发项目可行性研究报告(doc)

知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）兴隆珠江湾畔项目房地产开发可行性研究报告知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）目录：1、项目基本情况1.1项目概况1.1.1位置1.1.2用地规模与地块现状1.2项目主要技术经济指标1.3项目主要财务评价结果指标2、项目开发宏观环境分析2.1贵阳经济发展状况2.2贵阳经济发展趋势分析2.3小河经济发展趋势分析2.4贵阳住宅市场分析2.4.1住宅市场供给情况分析2.4.2住宅市场需求情况分析2.5贵阳新兴住宅区域的分布分析2.6项目开发宏观环境评价3、贵阳城市总体规划描述3.1贵阳市2010年总体城市规划3.2贵阳城市发展战略目标3.3总体发展战略3.4项目开发规划环境评价4、项目区域环境分析4.1区域定义4.2现状与规划4.3房地产开发供应量5、项目开发条件分析知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）5.1地块概况5.2地块所在区域城市规划5.3交通5.4地块周边环境5.5项目建设大型住宅区的SWOT分析6、项目开发竞争对手分析6.1区域内竞争对手及竞争性 分析6.2 区域竞争对手及竞争性 分析6.3项目开发竞争对手评价7、市场需求分析7.1基 分析7.2 分析结 8、项目住宅开发市场定价8.1目标 定8.2项目概 定位8.3项目产 设 定位8.4项目价 定位9、项目开发 分析与财务评价9.1项目的总开发 本9.1.1项目的 9.1.2项目总 与 本 9.1.3项目 与 划 项目 划9.2项目的财务评价与 定性分析10、项目 分析10.1项目性 10.2项目市场 10.3项目财务 知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）10.4项目 10.5项目 11、项目currency1述、评 结 与建“知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）、项目基本情况：（）项目概况：1、地理位置：珠江地块位fi小河区fl 区”fl为小河区 场 为房与 规划的珠江与小区对 为 ”2、用地规模与地块现状：珠江地块项目 地 ”规划 内大 为小 地 地块 地 水”地块 建 地 为地大 ”fl 地 为主为 fl为地地 大量、 场 水 地块 与 处为聚居地建 大量房大约 230 左右拆迁 万2千方该区域 是小学目前小学新址已 定但仍位fi内” 巷道与小河区长江居住区联 ”地形、道规划杂乱折迁量大”与规划的珠江 现在是条便道便道另是小区与之 现小区的建设已 近此处” 是片 ”（二）项目主要技术经济指标：1、珠江地块用地平衡表：项目 用地 （ ） 百分比（%）居住用地 21.19 58.5%知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）建用地 3.1 8. %道用地 5. 2 15%共绿地 6. 1 .8%总用地 36.25 100.00%2、珠江地块规划经济技术指标：序号 项目 量1 总建 .3 万2 住宅建 1.1 万3 建建 3.2万总居住 32 5 总居住人 1135 人6 人口毛密 313人/ 人口净密 535人/ 8 容 率 1.239 绿地率 33.5%（3） 项目主要财务评价结果指标：知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）现金流量表（单位：万元）12.50% 年 销售量 合 二 三 四 五 六 七 八 九启动 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50%现 流入 销售收入 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72000小 0 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72000现 流出 1、土地费用 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 172202、前期费用 212 212 212 212 212 212 212 212 16963、建安费用 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 422285、开发费用 778 778 778 778 778 778 778 778 778 70026、开发税 347 347 347 347 347 347 347 347 27767、 可预见费 62.5 62.5 62.5 62.5 62.5 62.5 62.5 62.5 小 7897 8244 8244 8244 8244 8244 8244 8244 5817 70922现 净流量 -7897 756 756 756 756 756 756 756 3183 1078土地及 费用按八年 平均分批付出”知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）二、项目开发宏观环境分析（1）贵阳经济发展状况：2003年贵阳市国经济保持了持续、快速、健康 协调发展的良好势头经济运行质量 断提高结构调整取得 效人生活继续改善各项事业全 步”1、合：全市经济快速增长”全年实现生产总值280.92亿 按可比价比 年增长13.0%增 是近年 的 好水平比全国平均水平高出3.9 百分 比全 平均水平高出2.9 百分 ”人均生产总值 10962 比 年增长11.8%”三 产业全发展” 产业 增 值28.81亿 增长6. % 二产业 增 值191.9 亿 增长1 .8% 三产业 增 值160.1 亿 增长11.8% 三 产业结构比 年的.9：50.9： 1.2调整为 .6：50. ： 2.0三 产业对经济增长的率分 为 .1%、59.3% 36.6%”知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）237.59 264.81302.75 336.37380.929.70% 10.60% 11.20% 11.30% 13.00%01002003004001999年 2000年 2001年 2002年 2003年生产总值（亿 ）增长经济快速增长”全年 经济实现增 值147.85亿 按可比价 比 年增长了22.0%高fi全市经济增长9 百分 全市生产总值的比 38.8%比 年提高了2.6 百分 ”价 总体水平 所 ”全年居 费价 指 为100.8比 年 0.8%” 居 费的八大 、 保健 人用 、居住、 用 及务四大 价 分 2.4%、7.6%、1.6%、0.9%及用 、交通 通、currency1设“用及务四大 价 分 fi2.6%、6.2%、2.9%、4.7%”fl动 业规模继续大”年全市在 55.45万人在年平均 12182 比 年增长10.9% 除价 实增长10.0%”全年 1.82万业人”实现了 业”年城业率3.9%”知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）经济 发展在的主要 是：供需仍出业经济效 步提高经济结构 合理 分行业水平 建设 费状况仍 在 业基 设仍 增收 道 城居收入 继续大 业 业 仍比大”2、 业 建 业：业生产在结构调整 定增长在国经济仍 主 地位”全年全 业增 值 151.62亿 比 年增长14.1%”全业对经济增长的 率 45.3% 动经济增长5.9 百分 为 动经济全市经济增长的主 量”规模 业业 增 值121.21亿 增长16.1%” ：业 增 值76.56亿 业 增 值44.64亿 分 比 年增长14.6% 19.6% 国 及国 业 增 值77.9亿 增长7.9% 业 增 值79亿 增长18.0% 大知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）型业 增 值78.02亿 增长9.4%”产 销售率 96.76%”业经济效继续提高”全市规模 业业 实现总 11.18亿 比 年增长1.6 ：市 增业 实现 3238万 ”建 业持续发展”全市建 业 增 值40.32亿 比 年增长17.9%”全年 质 的建 业实现 总 3.89亿 实现税 总 4.75亿 ”全年房 建 1217.8万平方 比年增长14.5%房 建 368.49万平方 比 年fi11.2%”3、定 产 ：定 产 快速增长” 阳新区建设取得 效出口、贵阳大 、 心 场环境 、业GMP改、 业 生产 、 方 通微硬 项目 基 设 技改项目顺”全定 产 239.9亿 比 年增长27.6%” ：基本建设 破百亿 大关 104.45 亿 增长知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）33.0% 更新改 53.45亿 增长28.0% 房地产开发 60.62亿 增长21.2%”全定 产 产业2.19亿 比 年增长67.5% 二产业 71.34亿比 年增长29.5% 三产业 166.37亿 比 年增长26.4%”4、国内贸易：费 市场继续保持增长”全年 费 零售总 153.67亿 比 年增长了12.5%” 城 城市 费 零售总 140.7亿 比 年增长了12.6% 零售总 的91.6% 县及县 费 零售总 12.97亿 比 年增长11.1% 零售总 的8.4%” 行业 批发零售贸易业 零售 118.44亿 比 年增长12.0% 餐饮业 零售 30.98亿 比 年增长16.6%增高fi批发零售贸易业4.6 百分 全 费 零售总 的比年的19.5% 升到20.2%”知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）5、财 融：2003贵阳市财收入 定增长”全市财总收入91.6亿 比年增长 15.7% ：地方财收入 40.39 亿 增长22.1% 财支出保持 增长支出结构日趋合理全年财总支出53.03亿 增长8.8%”融 业务量继续增 长期 增长快 运行趋fi活跃”年全市 融机构各项 余 893.6亿 比年初增长22.1% ：业 余 352.55亿 增长16.1% 城居储蓄 余 344.95亿 增长19.8%” 融机构各项 余 763.61亿 比年初增长28.2% ：长期 398.47亿 增长41.4% 短期 267.15亿 增长1.5%”全市 融机构现 收入1606.06亿 现 支出1577.59亿 收支净回笼现 28.47亿 比 年回笼现 0.88亿 ”保 、证券业 步发展”全市保 门的保费收入10.95亿 增长11.1% ：财产保 费收入3.92亿 寿 保费收入5.9亿 知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）分 增长3.7% 12.4%”全年保费陪付 为2.97亿 ：财产 陪付2.05亿 寿 陪付0.7亿 分 增长12.0% 4.2%”年全市共 市 司8currency1 票交易 为17万 比 年增长2.0%全年 票交易 为181.11亿”6、城市建设 环境保护城市基 设 建设步伐 快 用事业合务水平 断提高”年市区道总长787 里道 624.3万平方 ” 交运营辆1870辆折合标准运营辆2238标台 ： 共汽1077辆巴793辆”运营 网长 1298 里 交 运总量4.49亿人城市出租汽2444辆”全市 水合生产能125.7万立方 /日供水管道长 1735.48 里”全年供水总量25551万立方 生活用水13687万立方 ” 水普及率 97.1%年 煤气用 24.78万 液 气用 19万 ”全年煤气供应量10990万立方 currency1用气5737万立方 液 气供应量气量23517吨”知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）环境保护 断 强”建设循环经济型生态城市 顺 实 深入开展城市环境合治理 极实 清洁能 建设大气环境质量 所改善全市空气质量污染指 fi至65空气质量好fi国currency1二 标准（优良）的天 到351天 全年总天 的96% 市区大气可吸入颗粒 年平均值为0.103毫克/平方 二氧 硫的年平均值为0.089毫克/平方 酸雨污染得到 效的 fi水PH值为6.08”地水环境质量 步提高水质 标率为94.44%饮用水水水质 标率100%”城市区域环境噪音 交通干 噪音平均值分 为55.8DB（A） 69 DB（A）” 强对废水、废气、废渣 噪音污染的治理新增 业废水处理能8980吨/日 业废气处理能16. 76万标立方 /时主要污染 排放量 步fi治理污水、生活、 业体废 取得 的 效”年建 区 林绿地 4738 建 区绿 覆盖 4801 共绿地 1691 ”建 区绿地率38.8%绿 覆盖率39.4%人均 共绿地 12.4平方 ”知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）7、人口、人生活 保障：年全市总人口为348.7万人（常住人口）比 年增 2.43万人增长0.7% 城市人口163万人”人口出生率12人口死亡率5.78人口增长率6.22”城居收入继续增长生活水平 步提高”全市城市居人均可支配收入7985 比 年增长9.3% 除 价实增长8.4%”人均纯收入2510 比 年增长6.7% 除 价实增长6.4%”居 费支出 费性支出的比 （恩 而系）为38.7%”保障体系建设继续 强”养老、业、 保 逐步 开“两 保”得到 步的巩保障水平 断提高”年全市养老保 参保人 为28.41万人业保 参保人 为26.4万人 基本 保 参保人 为32.96万人”福 事业继续发展”全市城各 办福 、敬老 共75 床位1582张年收养人”1399人 已建立城区知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）务心34 城各 区务设 1239 享受 生活保障的人 7.16万人国currency1抚恤、补助各 优抚对象7265人”全年共发行福 票964.7万 受捐赠现 195.6万 捐赠 价值29.1万 ”料 ：贵阳市统 局（二）贵阳经济发展趋势分析：、贵阳经济 200 年首季开局良好房地产 为定 产主军”月12日召开的市府常务“ 获 年季 贵阳市国经济运行总体保持了持续、快速、协调、健康发展”市 、市长 国强在 要求要 立 学的发展观出长短结合、统 协调 在 保经济 常增速的 时增强经济长 健康发展的 ”全市 业克煤、 约保持快速增长态势经济效知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）继续提高”是大型业的增速高fi全市水平 二是 项目及技术改项目 产、 产 动 业增长 ”三是高技术产业产销 步增长出口交 值大 ”四是 经济 业业增势强 ”五是运行质量良好业 总 大 提高” 1 2月全市规模 业业 实现 总 2.1 亿 增长96.0 ”大业产业结构调整 开 业门 增收 道全市业 经济发展开局良好”业发展势头良好各项指标均 目标”定 产 持续增长预 全市 定 产 30亿增长30 仍保持了增长势态但增 比 年 期 所回 ”fi新开 的房开项目房地产开发 开局良好 11.8 亿 比增长 50 为全市定 产 增长的主要 动 ”财收入 步增长 融形势平 ”全市地方财收入 11.85亿 为年 预 的26.31%”市三县季 收入预 首 全年收入 务的20 ” 融形势平 总量知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）步 升”2月全市 融机构 余 919.0 亿 比年初增 25. 5亿 ”季 城人均可支配收入季 性增长高 比增长15 ”人均现 收入预 551 比增长5.5 ”全市居 费价 总水平比 年 期 2.1 ”对 贸易发展好 效 ” 至2月实现 出口总 1 10 万 比增长30.3 ： 口增长21.8 出口增长38.6 改 了 年 期出口增长的局”季 预 用 可 00万 比增长1 1. 内 实到位破20亿 ”业 步 保障逐步大”全市新增 业位88 为年 目标的21 实现城统 业102 9人 城业人” 业5610人为年 目标的20 业人” 业2 51人为年 目标的1 .9 fl动2 26人为年 目标的2 .3 ”城 业率3.9 ”“两 保”到了100 知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）发放currency1 2 01万 ”养老保 、业保 、 保 常开展”、200 年1季 贵阳市城市居收入 费 增长年1季 “市城市居月均收入86 余 费595余 ”年1季 “市城市居收入 费 步增长：月人均可支配收入为86 .58 比增长15 除 价实增长12.6 月人均 费支出为595.3 比增长8. 除 价实增长6.5 ” 可支配收入增长的主要是 fi收入比 年 期 了大增长：1季 月人均 收入为610.2 比增长23.3 ”除此而 fl、 发放年 年增长市机关、事业位在 人”发放 务”动通补国currency1机关、事业位两年合 升务 地 动了 年1季 城市居的可支配收入增长”知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）在 费八大 除了 保健 务 费 所fi 余的 、currency1设“用 及务、交通 通、居住、杂项 及务六 费均 的增长” 杂项 及务 大 比增长分 为2 2 .8 ” 调 时 “市”价 的 了 价 的 应” 年1季 “市 费 比增长12.1 fi受” 的 除 价 费实 增长6. ”（三）小河经济发展趋势分析： 2000年贵阳市城市总体规划1996-20102010年形 心区为市 心小河、为市 心 阳、 、三 、新、二 为片区心的城市结构”各片区 心区形 “ 月”的空布局形态”小河片区（ ）规划总用地约81.3平方 里” 善基 设 配 建设” 业 机 、 、 空、新 料为主”片区 共务设 用地 河两布置三江口 大道 fl 居住用地为主三江口 河 为 业用地规划 知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）机 fl 为 储用地 场 建 运 质、” 储区 建设” 期 交易心 在新建设污染水处理” 发展 污染 业 对 水 的污染规划期内 迁贵 水 ”规划城市建设用地约21.2平方 里规划人口21.7万人”形 定规模、各 、 能 补、配 全的城市 心分市 心对 、对内务的 能 通 心的配 建设 善城市基 设 为 心区人口 条件”（四）贵阳住宅市场分析：贵阳房地产市场经 10余年的发展开发 实的增强市场费 费 识的提高贵阳 市逐步摆脱了体、小规模 住 的开发模式向小型区、大规模纯住宅或纯 业办 的方向发展fi开发规模大、开发 本对、便fi建高质量的建 环境好、配 善”大 规模 开发经营 为 市的开发的趋势”全统 贵阳 市10万平方 的项目已经 2050万平方 的住宅小区逐渐增 地1000亩开发量100万平方 的项目也已经 市舞台”而且大 的开发启动知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）主要 在200 年 2005年”贵阳的大 竞争时代已经 临！经 年的开发、培 发展贵阳的开发 也逐步 长壮大形 了定的市场 如老牌的天 团、鸿基 团”市场宏观经济的良性走势、各 经济实体的 发展、些 老牌的地产 司 入市场共 发展 分享贵阳的 市蛋糕如 五局旗的 五建房开、营的麒房开”更 实的本地 地机构也续 入市场如官房、振 团、澳房开” “强 实 运 能的 司增、增强”延续2003年的发展势头贵阳 市在步入200 年、2005年全市的房地产开发量继续保持强 的增长态势”预 房的 总量 新开 2003年” 市开发区域 的三 （岩、 、小河）独俏走向fl、 、 、新全开”市场竞争日趋激烈”、各区域 房供应量分析：知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）小河板块步入200 年板块整体开发量前两年fi但 fi兴隆大 的支撑 近10 小项目的开发建设预 全年 约50万平方 的项目开 ”200 年 2005年的市场 三 、 阳、乌当 为 市的新亮 市销售的 竞争者”三 随大贵阳战略的实 、 阳新区的建设、岩区府的 发展凭独的区位 便捷的交通区域内良好的 用地条件 优势吸 了 内 currency1“强实的地产机构 入开发行列些新的地产思想与贵阳本土为 的开发经验使这 区域内的项目 “很强的竞争”阳新区经 几年 的强开发在市府的全支持 网、行心到市 场、城市 、 、 交配 设 逐步实现碧 的陆续 交房 阳的行地位 流的配 规划、优秀的环境的房价 样也 为 市的 竞争者”乌当板块内的地产开发已经 端市场向高端市场前 挟便捷的交通优势、环境优势、配 优势、价 优势200 年乌当地产在贵阳知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）市 “当的 ”二手房日趋活跃、梯 费结构初现 促 房的 质提高” 关 料 示贵阳的GDP增长 到12.9%三城区的居人均可支配收入 近1000 ”这些 示在宏观经济增长的 时市的 人经济收入也在 断的增长按照国标准划分1000 的收入水平 味高 费时代的 临这切 疑为市购房、改善居住条件提供了坚实的 费基 ”贵阳市“大贵阳”战略的实 城市 的 快也给贵阳的房地产业发展提供了持续的市场空”知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）二、在售及 市大型房地产项目列表：区域 项目名称 开发 总开发量（万M2）目前状况 “注小河 兴隆城市 五建房开 60 期已基本 二期处fi前期规划、拆迁兴隆珠江湾畔 56 前期规划、拆迁瑞 currency1 尔房开 17 期销售态势好二期 开 经济实用房绿 50 四方河 附近动 经济实用房兴世currency1 大兴房开 11.46 除 墅 已基本 墅 分fi年底发售城市 房开 11 二期 分建 已封顶 二期已fi04年9月17日 式发售05年5月交房区水黔城 宏立城房开 93 期全 封顶 期交房时 迟 体时定佳馨苑 宏安房开 10 在售 宏安房开 时开发位fi 的“ 佳大厦”岩区天 世纪天房开 110 小区普通住宅 分已基本入住目前主 月亮湖 墅区入市时早、区 熟、市场知名 大天世纪新城 世纪天房开 100 期联排 墅、回迁 已基本入住二期 在建设 “Townhouse”在市场 知名 暂定名 嘉天 房开 50 拆迁 地 优越拆迁量大定位高暂定名 亨房开 30 拆迁 地 优越拆迁量大定位高小石城 泰联房开 37 期基本 二期在建 销售情况 错狮小区 经济 38 期已基本 经济实用房三 枫丹露 天纬房开 38 所、期 分 栋已动 预 年 季可 市圣泉流 房开 48 所已动 周边居居住分散拆迁难 大贝地卢 诺 三房开 22.3 地堪已 04年10月动 贵苑 贵房开 29.5 1号 已入住期1-8栋陆续fi05年10前 前期销售情况好目前处fi沉静状态智慧城 智诚房开 55 期基本 受拆迁 大 处fi见缝插针的状况四季 房开 21 期大 分已 、交房 该项目 规划的16万方现已增 到21万方新水城市 泰房开 20 前期规划 04年 季房交项目 行 展示但目前 动乌当蓝波湾 德房开 31 前期规划 地块生活氛 浓拆迁量大暂定名 定 前期规划 乌当二周 项目总 10亿”知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）阳 丽水茗苑 永 房开 纯 墅区期基本 二期在建 市场 好二期内 购贵阳 报04-09-30 6 报道： 阳两块土地要 年10月至年 年 阳新区陆续 牌 标 6块土地” “ ”之位fi 阳大道与 口fl 市 行心 约200亩建 容 率为2.0建 密 30%”另块土地位fi 阳心 务区内 阳大道与 大道交 总用地 约130亩（ 者： 敬 ）”知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（双击删除）、销售价 环境合 、房价 升”2003年贵阳全市的房地产销售均价为1991 /平方 住宅预售均价为1 30 /平方 ”房地产的整体预售价 年 期fi2.83%住宅 分的预售价 比 2. 3%办 用房预售均价 到315 /平方 比10.06% 业用房预售均价为 5 0 /平方 比fi了10.8 %”值 贵阳的房