【商业地产】北京市顺沙项目营销策划提案-17DOC-2008年

沙 目 策顺 项 营销 划提 案1北京景瑞嘉和房地产经纪有限公司2008.09.18目录:一、宏观市场分析 .3 1 、土地供求 .3 2 、金融政策 .4 3 、销售市场 .4 4 、二手楼市 .5 二、微观市场分析 .5 1 、亚奥京北版块 .5 2 、昌平八达岭别墅区板块 .6 3 、沙河大学城片区 .6 三、项目概况 .7 四、项目 SWOT 分析 .8 1 、项目优势 .8 2 、项目劣势 .8 五、目标客户群定位 .9 1 、目标客户群分析 .9 2 、目标客户群锁定和消费心理分析 .10 六、项目市场定位和形象定位.11 1 、市场定位： .12 2 、国外都市农业发展模式举隅 .12 七、产品定位 .13 1 、北京的都市现代农业 .13 22 、需求价值定位 .14 6 、主要特色定位 .14 八、营销推广 .15 1 、形象诉求 .15 2 、卖点梳理 .15 3 、案名建议： .16 4 、媒体途径 .16 5 、销售道具 .16 6 、各阶段推广实施计划（略） .17 九、销售执行 .17 1 、销售 .17 2 、销售 .17 3 、销售 阶段的实施 分计划（略） .17 、 .17 一、宏观市场分析一 分 的项目 一 现 的 观场 发 行 大 的currency1 “政 fi地产市场的 fl fi价 的消” ：行 的、 发 金、 fi的观 、政 的金融 、fi价 、 北京楼市 现 , 卖fi的 currency1 楼市的一 三 实业 ： 奥 品fi 八 八一 奥 的 楼市 进入低迷 观严重1、土地供求2008 半 分土地 现流拍 使 的土地楼面地价首 现 首央行根 发 款 121文件使得楼花销售放； 销售 畅 现金 款金链的张 分企业无力竞价拿地股市的惨烈跌挫；对未 国 、国际通货膨胀的担忧 对整体经济形势的悲观预 ；经 07 疯狂拉升起 的物业价格高位使老百姓的观态势浓烈 “楼市持续销售低迷状态 发 拿地fl情受挫32、金融政策行对fi地产 发的款审核 始 款门槛 高业 露 分行针对fi地产 发的 标准已一季 的三 三 标准提升 三 五 标准所谓三 三 申请款的fi地产公司净产必须达 3000万、 发面积3万平方米、款需求 少3000万 二季 这一标准提升 申请款的fi地产公司净产必须达 5000万、 发面积5万平方米 、款需求 少5000万 此举 限制更多的小型fi地产 发公司款对 发 的 行没对 fi 绿灯 二套fi 很的例证 三套fi屋款更加 可能二套要提高款首付款 中国 民行2007 128currency1宣布 1225currency1起调存款类金融机构 民币存款准备金率1 百分点调整 存款类金融机构执行14.5的存款准备金率标准 创20余 历 高 央行2007 10 调 民币存款准备金率此 调 续 流 对货币政策的 中国 民行 定2007 1221currency1起调整金融机构 民币存款 准 率 2007 央行 6 加” 老百姓的fi 率调 少 款 ”率提高6 3、销售市场08 半 北京 楼面 价 7% 对 经 07 疯狂拉升起 的物业价格高位 各大城市 30%-50%调 北京44.75%的 fi对目 市场 担心楼市一 fi产价值 值； 楼 大 价 fi得 公平的 42.34% 这项 大；currency1 8.09%的 “；4.82%的 “fifl 楼市大的 很多 担心 fi 所 要能 fi 很高 对 fi的 ”没 多地“现 发 销 主 价 无理 fi值 使 消费持币观 浓 对楼市未 的 多的 对 fi的“机 产 fi地产市场观情 浓 销售持续低迷半 北京市 品fi销售面积457.1万平方米 47.1% 一季 大1.1 百分点中 fi销4售面积313.7万平方米 现fi销售143.4万平方米 分别 52%和31.9%4、二手楼市2008 半 北京市二手fi的 18277套 31.8%； 半 的 “ 更 高达45.4%价格方面 2008半 北京市二手fi价格 放 50万 的低 价fi屋 体 的57.6% 目 的 主力2008 半 北京二手fi 低 平 态势 二、微观市场分析项目位 八达岭 别墅区和亚奥京北别墅区大 别墅片区 中的位 沙河大学城、 观大型区位 的 定 定 沙河大学城 文和 态主 的 片区 区位的特 定 态 主 的观农 的市场可行 项目 的特 使 沙河大学城市场区 形 的特市场群体”可 整 亚奥北区 八达岭高 别墅区fl 持续高的别墅类物价“洋叹的主力客群1、亚奥京北版块北京2008奥 功举办 亚奥地区 北京楼市fl的黄金地段 尽天地 势某种义说 亚奥京北版块已 京城 富 区 地位和财富的象征区亚奥京北别墅区条高 路加小汤山构 五 路算起 这 地区大概五百平方公里左右这 地区 北京 地段优势相 亚奥京北板块所处的这 区大的价值体现 通和源 通角 分析 京昌高 横一条京昌高 穿 直达机场的高 公路 建的这条给这 区的 业 很大的机 源角 看 北 山 山 温榆河 清河 三条河 远山 大的树木 地脉温泉得天 的 源 别墅项目发展的首地带该区的别墅项目超 三 2005 要推向市场的别墅案值 100亿 150亿 这说该区非常 的市场价值和发展潜力 另外这 区已经 影 北京别墅市场走势的一 区5 小汤山地区 京高 边地区 已经 北京集中的豪宅别墅聚集地 一 未 可能真的 一别墅区 说 一别墅区加中央别墅区形 一条叫温榆河游的别墅走廊 区的 通、市政配套大改 它使别墅售价空 目 昌平别墅的价格 本分三 级 Townhouse的价格 12000-14000/平方米 ；双拼的价格 15000-17000/平方米 ；栋别墅的售价 20000/平方米左右2、昌平八达岭别墅区板块昌平地区一直北京fi地产市场的老牌别墅带 挟亚北富 区的地理优势和北京经济中心北 的 条件 很早的 各种类型、各种产权的别墅项目 发展起 经几 的发展 昌平的别墅市场逐渐分 现状 各异的大板块：一 小汤山板块 一 沙河板块 八达岭 别墅区一直 北京fi地产市场高档别墅聚集的区 凭借优的 通条件和地理位 这一区的别墅市场很早 始发展 世纪80、90 代 碧 庄园、玫瑰园代表的顶级豪华别墅的相 现更 极大的提升 该区的价值 受 通改的影 昌平八达岭别墅区吸引 更多别墅 倾向的群体 经济型别墅主的产品足 层 的 需求 如 假型、养老型别墅 郊外画室、乡 别墅 目 该区别墅产品的价格 本分三 级 Townhouse的价格 10000-12000/平方米 ；双拼的价格 12000-15000/平方米 ；栋别墅的售价 18000/平方米左右 昌平的别墅 国 富裕阶层目标客户 起点相对 低 区的 通、市政配套大改 它使别墅售价空 相北京别墅聚集区 昌平别墅的售价处 低的 平主要fifl 该区的价格一直 低 大 多 竞争 激烈业界预计 昌平别墅价格 一路走高 3、沙河大学城片区沙河大学城片区的形 发展主要借助 区 诸多规划高校的 、建 提 “对 通条件的currency1益改、轻轨的规划得 很的区借势、特别 国教 城、国界、玫瑰园别墅大 的加剧 大大的提升的区的 价值和升值潜力6目 沙河片区的物业主要三大类：大产权的别墅和宅、小产权的别墅和宅、 租赁式的乡产权四合 、农 旅游地产价格“ ：大产权 价：花园洋fi 800010000/平米 别墅1000020000/平米小产权 价：普通宅 30003500/平米 别墅 00012000/平米租赁类旅游乡产权 价：四合 5000 000/平米 平fi 观大 0005000/平米本案位 沙河大学城 未 规划轻轨S2 升值潜力 大 未 边物业的 价值必进一 提升 可 展 的 片区客观的经济状况 特别件配套 存 大劣势 未 的潜力激发需要假 currency1 特别 大学城、轻轨的规划和建 客户更 的 的客观实 一定 说 力”本片区 售的 项目 少（租售 的乡产权项目） 无 形 借势和项目 推 的可能所 本案能 体 功 分 发 产品力 低的准入门槛、 的产品品 和 高的 合 价 客户所 面的产品规划和定位 得 重要三、项目概况项目位 沙河大学城 北中 奥 公园的北、 地 北京市规划的 态带 昌平 城 规划的沙河 观和天通的另一四 万 大型 区规划中的S2 经 大学城6所重点国级大学入 各项 件、 通 施、 业currency1 建 中 “目 边 的 配套项目地300余 产品形式 态旅游观主的农业fifl园 地规划 态园乡产权 地 使 限20 建业态 一种：户一 400平米的标准温室花园和一 150平米左右的配套 fi 分构 一 产品 计规划 表：fi案名 业态建形式层建面积主力户型 建进进 入 备1 顺沙农业体园fifl园 1 15000100套”150 0051112现fi 现fi7四、项目SWOT分析1、项目优势（1） 区位优势位 八达岭高 沙河大学城规划中S2一 一定的升值潜力 区位优势的体现具加大的 客户对该区未 规划发展实现的积极预（2） 租金优势小面积户型的租金 800/ 市区 大面积租金 2000/ 市区fi 租 带 很大的租金异 （3） 价优势项目存 使 限 的劣势 20 使 限 价fl 限“定位 低 “使目标客群的 大 具别墅类 物业的使 能力 对这类客群起 大的吸引能力 （4） 可 优势客户 使 售情况 产业园根 已使 限使 租金 余 分可 给客户 大大消 客户的 忧2、项目劣势(1) 配套项目处 沙河北 沙河大学城 无沙河 无大学城中心城区 物、 、 、教 一 配套 对 类物业 一 销售 (2) 权 本项目20 乡产权 地 限 势必 影 fi消费(3) 形象项目 始 市场fl 建 主要 整体规模 小 面积小 形 入提高 fl此 形象给 客户的 (4) 通8项目 八达岭高 可 4.2公里的 公 条件 本 对客户 “S2 规划 客户 (5) 政策影 政策的 定 的 2006 始对小产权项目的 的需求方对 产权的currency1益 更需求方 的加理 此 的需求市场 ；(6) 市场竞争2007 11 的市场状况 未 08 fi地产销售市场极 条； 大 小产权 的项目 少 带 需求方“ 余地大更加 此 竞争持续激烈五、目标客户群定位1、目标客户群分析 对北京乡产权旅游农业观园租赁市场的 合大 的市场调 和 司 通 和fi山 的农业观园物业销售推广经 对市场进行 分 定位 农业fifl园产品情况 本项目的主要客户群体 ：1) 城市中产阶级中产阶级 可 轻 配、 的金 情调fl 受别墅类高档物业的消费 引 “ 别墅高 的价位 “农业fifl园别墅产品 向 的 重价值 此 定：北京中产阶级 一 大的客户群体 大概 fi 群的50 左右；2)养老 群老 的 、向 的心态、对郊区宅的消费受能力 此 定：养老 群 农业fifl园的主要消费群体 例大 30 ；3)客市区fi 高 的租金 郊区低廉的fi价 一 郊区的宜农”的宅 把城里的fi租 产 润可观的租金 此 定 客大 目标 群的15 左右；4) 富裕阶层 体 户、高级白领、小企业主富裕阶层通 努力 使 经济实力 具备一定的消费能力 城市的辛 劳 向城外的郊野此 定 富裕阶层 目标 群的10 左右；9养老 群50 客10 富裕阶层5 城市中产阶级30 5 城市中产阶级养老 群客富裕阶层源：北京 瑞嘉和fi地产经纪限公司 市场 中心2、目标客户群锁定和消费心理分析1) 目的： 主2) 业类别：二 业主、一 业可忽略 计3) 龄：主力客户界定35岁50岁的二 业 群4) 力：主力消费群 力 1 20万左右5” 背 、事业观点、 态 ：受 高教 高职业 具 放 创 思维对 的“ 的主张 需要的 文 要 定感 要 感 重 品 ” 心理特点：主力受众（二 业 群）的 龄确定35岁 50岁的中产阶级 辅助受众（二 业 群） 体 、中小企业主富裕阶层 高级白领、企业高管富裕 层行业特点使 张扬 大多 受 的教 相对一 业 说 fi 优的 的进一 提高 几 拼 进入更加品味、享受的阶段 追求的 方式 更亲方、现代的模式 所 主 思路确定展 一种准产阶级（形象中产阶层略高）的品位的、低调的 形象 更 本案的受众键词：需求、小情调、产 品 需求无论对目标客户进行多角 或要点 产品的区位和权 特征 定 客户牺牲些许 通 本、位 异 要实现的 低门槛 实现 的享受、品位需求对价格敏感 更多的 对产品重 节品 的要求 要求社区整体规划合理、亲10 零 触、 、 要求 的物业管理和效益六、项目市场定位和形象定位项目市场定位和形象定位容一 项目市场定位分析北京旅游 假型乡产权楼 市场定位调 分析楼 名 位 产品 市场定位产权 价1 溪谷情旅游 假态园柔九渡河物护区假型栋别墅旅游 假 态园乡产权（ 0 ）95万2 山 小昌平区流村栋 态、 、颐养心 二 所大产权（ 0 ）5 150万3 紫檀 北京 柔区界河村假型栋别墅、四合 假、颐养心二 所乡产权（ 0 ）3050万宽沟 柔桥梓金宇瑞产业地假型栋别墅假、 、颐养心农 乡产权（ 0 ）0万5 青湖旅游 假农 青湖 假型四合 、别墅农 发区乡产权（50）2030万鑫绿园私农场 通 区张湾假型四合 都市现代农业私 农场乡产权（50 ）5万11（50）通 表的分析 如 ：纵观北京 售的 分小产权别墅、四合 、私农场楼 市场定位 发现 楼 市场定位多集中 几 方向：旅游 假 态园、 颐养 二 所的 农 、私 农场市场定位表现共 特点:1 、 假、养 概念 多；2 规避小产权 项目 多称农 、 态园、农场3 业类别大产权一 二 所1、市场定位：合北京市众多 态农业园 的 功经 提 项目的市场定位：都市现代农业体式纯私 农场（园） 都市现代农业 的概念 世纪五六 代 国一些经济学首提 的它 指 都市 地区 田园 观、 态 源 合农 牧渔 产、农业经营 、农村文 农 旅游、体农业、 农村提供场所 都市型现代农业 代 的概念 起源 国 迅 向经济发达国如英、 、德、currency1、 南亚国的大城市 播、普 都市型现代农业英文名词（Agriculture in countryside） 的本 都市圈中的农业 发达国一些大都市里一些可 耕的土地”市民进行农 ；都市发展和城市社 的 市区 少 土地进行农 已经 能足都市 民 的消费偏产 的需要 市区农业 地的职能 始市郊土地所代替 “都市型现代农业的区 乃 功能 currency1渐 展国际看 都市型现代农业 业 和城市 高 发达的代提 的 业 、城市 高 发展代 对都市区农业的一种 识、 观念2、国外都市农业发展模式举隅荷兰模式荷兰都市农业 创汇经济功能主的都市农业主要 园艺业和畜牧业主的 口型农业荷兰借助 发达的 施农业 集约 产经营花卉、蔬菜 奶制品 使 农产品 口创汇 世界榜首 世界都市农业的典 荷兰都市农业重点发展具 施园艺技术辐射、园艺产品集散、农业 态观功能和地区专业分的都市农业 产体 currency1本模式currency1本都市农业发展重点 施农业、加农业、观 农业、多 农业 合功能的都市农业 重点 发农业的绿色、 、体、 和 功能 建 高 技术产业和镶嵌式多功能的 绿岛农业 大特征currency1本的都市农业主要集中 三大都市圈12 京圈、大阪圈和中京圈 蔬菜、 果、多 物、多品种 产主 主要市民提供优 农产品和足绿 的需要德国模式德国都市农业 社 功能型的都市农业 主要形式 农庄和市民农园市民农园 城市地区或区 农地、规划 小块 租给市民 取租金 租市民可 农地种花、 、蔬菜、果树 市民享受耕种体田园 大 的国模式 国都市农业 态功能主的都市农业 大田 物主 fi取大规模的专业 农场 产 逐 少小型农场 的都市农业对城市 品供 的功能” 的各种 品供 主要经 四通八达的高 公路 国各地乃 国 所 的都市农业 给足的 产 “ 农业的 态功能 农业把高 公路、 的地区和 民分 营 、清 的 七、产品定位1、北京的都市现代农业21世纪的北京和奥 的北京 国际大都市 国政 高 民主 经济、文、教 高 发达的中心城市 对农业 都市经济的 地位提 更 、更高的要求:一：要求农业能提供更多的国际 的优 、 、 净、 、 的农 产品 此 必须 城市优势发展集约 、 技 、园艺 、市场 的都市型现代农业；二 ： 必须 国际大都市 的城市 口 集引起的 态 、 、空、土地 所 必须把发展都市型现代农业改城市 态 合起 农业 产的 要 态农业建 走 态城市发展的道路；三 城乡一体 经济一体 外 须、 、教 、文 、 方面 融合 要求农业 进行 产的 创 心 目 假的优 使市民、青少 体农业文 受农耕教 “使都市 农业 真currency1地融一体根 北京城市 体规划 2010 北京市规划城区面积 展 10 0平方公里 城郊区3/ 地区 入市区 农业的发展方向、价值、功能必 发 极大的 需要 城市提供的一 高 技 果发展 三高 农业 发展具旅游、观 、无公特点的 都市农业 如果北京的城乡 合 建 都市农业带 可 避走发展中国的老路改城市 观 中国特色的都市 发展 路132、需求价值定位北京农业的地位、价值、 currency1 发 城市 产业currency1 向农业 农业观、农村 假已经 市旅游业的重要 分 所重currency1 逐 提高城市功能的角 看 宜 城市 北京的重要定位 宜 态 都市型现代农业currency1 护 态 提 构建宜 城市的要求 一 的 本的角 看 发展现代农业currency1能足 产的 能足消费的各种需求 沟通 城乡 进 和“经济 的 大 首都经济发展加 势 消费观念、消费 构currency1 发 亲大 、放 心情currency1 假的首 特色优 农产品 受 的青fi此给北京农业带 的直 影 农业价值 fl体现 经济层面 足 的需求 “体现 社 层面 态 、 的 价值 始 现 足 、 、 的需求实证 产力的发展 城市功能的 的消费需求 农业的 价值 现 “ 值农业 的 识优势得天 北京 潜力 大的高 消费市场 都市型现代农业发展创 广空 民 郊区消费的重 大首都城乡和“的必 条件 首都、富裕农民的必 “农业主要 足 品需求 体现的 产、经济功能“都市型现代农业 产、经济功能外 具 态、 、观、文 、教 多种功能发 功能 发展 农业 农村旅游观、 假 农业 识 体农耕文 ” 000 的阶段 已经 一种 “ 一种 需求对 消费 说 都市农业currency1要 心的 要 目的田园 观 currency1能足观看 可亲体 劳 中 益 加的机农产品供消费 得 面的 分的享受6、主要特色定位1” 观fifl展园建 农业 观fifl带地区2” 建具四合 纯中式格 外表、色、条 3” fi 加 fifl 的色种 各种 花的树木 14 花 重点 观和重要媒 ”大面积的种 各种花 使 一 的主 公园fifl园 的 ” 大 fi 的重 格；5” 配套 施fi、 场、 ”A流 理 、 场 中国地方特色和方情调的”存的 ” 主张亲体农种 园式的 ”可 私 农场种 各种蔬菜、 果、树木如租赁田地给客户享受种 的 currency1常维护” ” 假村的田中 享受天 ” 假村分中心 一 和多 别墅 供客 享 9” 发建 二 二 产权的私 四合 10” 引进国外 管 式物业 假山庄提供 天、 、 、 、的 八、营销推广1、形象诉求都市 态私 农场“ 常规义的 态农场实的手 进行实的产品特 高举产品大 避概念2、卖点梳理根 项目优势 推广中价位、 、园 、 途多、 益、产业模式、未 规划七大方面卖点梳理 七大点 分体现 实产品特 高举产品大 避概念 的形象诉求（1）投 （2） 、 、 、 的 （3） 大 （4） 的 （）色农业外currency1（6）“值 fifl 153、 ：沙私人家庭 、 沙都市生 体顺 农场 顺 态 园4、fi取多的媒体手段 的销售阶段 根 的销售 款要求 进行 的媒体整合、合（1） 对 的营销 空 区机 竞争 或替代 楼 （2） 异地分销卖场分卖场 对区客户进行宣 聚 对案场 客户的 和 持（3） 看fi 执行客户 宣 项目形象 大项目影 流 宣 媒体（4） 平面 广平面媒体效果currency1 大市场 可 进行一定的媒体放（5） 优 销销的手段 多的 fl限 限 ；如 社区 ； 物业管理费；积分 多 的 销 施助 进 和 签、销售”（1） 项目宣 页制 繁冗的楼书 核心卖点 海 或页的形式进行表现和 达（2） 售楼处调整售楼处建门 绿 区重 整饬卖场 包括 大卖场面积、调整 灯、背 、更 案场具、 计主 墙和更 墙面产品宣 张贴品 加绿 物 可能 中式的修格 售楼处的主调未 售楼处可 改 （3） 沙 模型建议制 对园 分能够给 感的表现面 制 要 （4） 板 制 板 和 本的 加大户型、层高优势对 客户的 空 冲 建议制 fi标准 套白的空 主体施阶段的灰 反 166、 推广 （）、销售1、销售（1） 案场销售 ：项目经理1名；销售代表2名；销售助理1名（2） 分卖场销售 ：计大钟寺、公主坟、广 门分卖场待 门建 届达 8-10销售分卖场 ”根 市场 馈调整 配 和 销售经理名 销售代表20名 销售助理5名2、销售 销售 计1 2008 9 旬 2000 9 旬 共计12 3、销售 的 分（）、 一 专业的 案fi地产代理经纪机构 公司的核心 具 fi地产一操 经的 业 英 目 公司 营代理项目 项目 公司秉必行 行必果 的经营理念 专业、敬业的态 客户希能够贵司本案提供代理 通 的专业努力和贵司的 诚配合 持 通 对产品规划调整的 专业的策划包 效地媒体渠道 力的案场执行 确市场影 力的项目形象 ” 形象拉升 “实现 销售 障项目销售 的情况 达 项目 润的大 注：由于 原因，部分 点未能 述，下 段，我司拿出更 的可 行的策备 观 尽 阶 详 执 划方案供 司 考。贵 妥 处 敬请见谅17 北京 瑞嘉和fi地产经纪限公司策划专案2008 09 18地产委托物业前期管理工作相关业务指引1、目的以 部市 化 原 ，理 地 公司 物 公司之 前期介入工作的 和 系。 场 顺 产 业 经营 业 2、适用范适用于地 公司和物 公司前期介入相 工作但不限于工程 、施工、工程接管 收、产 业 规划 计 售配合、售后服 等 段工作的指 。销 阶 3、职 3.1 物 公司新 目管理部、地 目部和地 客服委 共同 制、修 和履行本指引。业 项 产项 产 编 订3.2 物 公司新 目部在新 目 告中 物 管理准入可行性 行分析。业 项 项 论证 对 业 进3.3 地 公司和物 公司 照本 范， 合各 目的 情 制定具体的工作方案和产 业 须 规 项 实际 况，以明确 方 和 系。协议 双 业 经营 4、原 4.1 物 公司 地 公司之 本着有利于 得客 意、有利于提升招商品牌、有利于业 产 赢 户促 招商地 售的原 ，合理确定物 公司和地 公司因 品 性不同而 交叉进 产销 业 产 产 带 工作的 ，理 在 和 方面的相互 系，建立 范、高效的 同机制。节 权 顺 业 经营 规 协4.2 在 系上，物 公司 地 公司之 需建立 晰的 流程，按照 部市 化业 业 产 清 业 场原 ，明确 方 、 、利，在此基 上理 方的人、 、物 系，以确 物 公司的 双 权 顺双 财 业性 。作 立 的 体，在各 具体 上，地 公司 物 公司之经营 经营 经济实 项 业 产 业 以 明确各 利和 。约 权 义4.3 地 公司 物 公司 按照 确定的各 委 用 确 按 产 业 项 业费 办和收 准 行 。 费标 进 5、定义5.1 前期物 管理业 指 中交 用之 ， 、 物 管理 之业 业 业 业前，由地 公司委 物 公司 施的产 业 实 物 管理。业5.2 前期介入 指 目立 后 中交 用 段，物 公司 在 用的 项 项 阶 业 业 ，管理需 和 用合理性、管理本、可 性 更新、升 等方面，地 公司 发 级 产提出建 性意 ，以 品的 程。 见 产 5.3 交 用 指 收currency1 面入“ 理 相 入 fi 收currency1入“业 书 ”办 伙 续 业后在限定期限 不 理相 的， 交 用。 办 续 5.4 目项 办费 指在 目 中入 前，物 公司 新 目的fl 物 管理而 生的项 伙 业 实现 项 业 产人 、 公 施 、工具 、 工生 施等前期 用。储备 办 费5.5 物 交业 在工 收后地 公司 物 的公共部、配” 施 和 交 物 产 业 备 场 给公司，物 公司 相 施的 、 用性、性、 效等 行 收。业 业 对 观 进 5.6 指 目接管 收合后，物 公司 目 各 、共用部、共用项 业 对项 类 备18施 行面 ，以 入 的 。 场 进 清 证业 状态6、方 和 程制 6.1 目前期介入项6.1.1 提供客 意的 品， 和 目，在 目的 、施工建 和 户 产 规 项 项 规划 计 策 段地 公司 物 公司提前介入，物 公司 在 用的 ，营销 划阶 产 业 业 业 管理需 和 用合理性、管理本、可 性 更新、升 等方面，提出建 性意发 级 。见6.1.1.1 程的制。地 公司 物 公司 明 ， 明相规划 计 产 业 计说 说 计 、提供相 。物 公司新 目管理部 人 目 方案， 物 术 业 项 织专业 项 计 业管理 用 方案提出建 供地 公司 考，地 公司 策部 确业 对 计 议书 产 产 门 终定 物 公司提出的建 物 公司。” 纳 业 议” 业6.1.1.2 施工 程的制。物 公司新 目管理部 人 定期 地 公司 目部 业 项 织专业 产 项 地 公司工程 以 和 工程 ， 和 工程的管 现场 议 产 进 记录 和 。同 管理需 的 、 、 施的 、 配”等方面提出 对 区 备 建 性意 提交 工程 建 。 见 议书6.1.1.3 工程接管 收 程的制。入 之前 伙 3-5 ，物 公司、 理公司 各 工程 业 监 对 类 进行面的 收 提交 物 收 告 ，有 工程 目 在入 前 “ 检 ” 业 专业 项 证 伙 工 收。建立工程 工作流程和 分工 定 限。地 客服委 物 遗 ”规 产 公司的 接部 ，由客服委 地 各部 物 公司 的工程 行 ，业 对 门 协调 产 门对 业 发现 进确 入 之前的工程 伙 。6.1.1.4 配合 程的制。物 公司需配合地 公司 以下工作： 售中 、 营销 业 产 销 、 服 fi客 的接 服 fi 地 公司 的 工作 户 询 对 产 业 联谊 织 实 fi ， 在客 fi 地 公司 “的 ， 在 售楼 挖 户 产 业 沟 桥 业 楼 销 程中 、 的合理 地 公司。对 区规划 计 馈给 产6.1.1.4.1在 程中，地 公司和物 公司 相 ， 售 出 的营销 产 业 对 径 规 楼 现。6.1.1.4.2 于 段 生的 用，地 公司和物 公司 按照 物 服 前期介入对 营销阶 发 费 产 业 严 业 委 合同 行。进6.1. 2 目前期介入 段，地 公司 ， 物 公司项 阶 产 织 业联 议 业 相 人 物 公司提出的意 行 “。 业 见进 沟6.1.3 目前期介入期 物 公司 生的人 本、物相 本的项 业 产 10-15% 由地 公司 考 准：按前期介入 目建筑面 ， 平方米产 标 项 积计 24元 。6.2前期物 管理 段业 阶6.2.1 前期物 管理服 合同业 ：196.2.1.1由物 公司新 目部 在 售之前，按照相 ， 草 前期物 管业 项 销 规 业理服 合同 、 公 。 业 临 约6.2.1.2 地 公司 物 公司共同 可后， 方 前期物 管理服 合同 ，明确委经 产 业 双 签订 业 管理事 、委 管理期限、 方 、服 准、收 准、 用 、 修 项 双 权 标 费标 专 维 违约 等。在合同 分考 其 后期的影 ， 前期物 管理 渡currency1 委 管理 段签订 对 业 业 阶 ， 合同 和地 公司在 售 的 合同的 于前期物 管创 条 该 产 销 业 签订 卖 业理的 定 致。约 6.2.2 物 管理方案策业 划：在 工 收之前，物 公司新 目部 定 目的物 管 业 项 拟 项 业理方案， 方案 管理服 工作的面策 ，具体包括管理模 、服 、管理服该 对 划 标准、 部管理机制、品 制方 、管理 等 。 费测 6.2.3 物 管理 业 费测6.2.3.1 物 公司 在物 管理策 方案中 列物 管理 的 依据以 。业 业 划 详 业 费 测 测 6.2.3.2 物 管理 定价 照 地政府指 准和行 水平，确 物 管理 目 含分业 费 标 业 业 项期 目 收支平衡，原 上不 同 促 地 售而降低物 管理 引 管理 定价 发项 赞 进 产销 业 费 费亏 的 ，如确有必，地 公司 相 亏 。损 产 损6.2.4 目项 办费6.2.4.1物 公司 在物 管理 ， 目 在合同期限 分 currency1物 管理业 业 费测 项 办费 摊 业本中。6.2.4.2如地 公司 物 公司 的物 管理 准偏高，物 公司也可 部分产 业 测 业 费标 业 本 地 公司 ，“ 在 目入 前三 由地 公司物 公司支 产 项 伙 产 业 办费照 准：按接管面 ， 平方米 标 积计 23元 ，以便物 公司fl 工作业 6.2.5 管理用 提供：6.2.5.1 地 公司 按照 物 公司 提供管理用 ，用于管理 产 规 业 业 处公、 、接 、 等。办 议 仓库6.2.5.2 管理用 的 准， 地 有 定的， 其 定fi 地 有 定的，地标 规 规 规 规没 规 产公司 按照 目 建筑面 千分之二比 不足 项 积 50平方米的按50平方米 物 公司计 业提供管理用 ，不足部分由物 公司 行 ，由此 生本 在物 管理 业 产 业 费测 考 。筹 6.2.5.3 地 公司 在 段 分考 管理用 。 公 具体的 分产 规划 计阶 办 场 规划 考 currency1 目物 管理模 的需，可 服 射 域、交“、 、 民等 考 项 业 辐 区 尽 扰fi如管理用 中涉currency1 工生 用 的，具体 根据 目具体情 确定。 的面 项 况 规划，需考 管理 人 和周 施等因素。管理用 的 公和 工宿不能积 处场 边 办 在地下室中， 确 “ 、噪音 currency1 家宅 准。须 达 国 标6.2.5.4管理用 修由物 公司提出 和施工方案， 地 公司 核。管理用 修业 计 产 审用由地 公司 ， 修 准：按照 提供的建筑面 ，不低于 平方米费 产 标 实际 积计 500元。6.2.6 206.2.6.1 品符合性 ，地 公司 督各施工 其作 范 的 产 产 监 业 清 工作。场 6.2.6.2 地 公司如 工作委 物 公司，期 生的人工本、物和 产 业 产本的 10-15% 由地 公司 产 . 6.2.7 中交 用 中入 伙6.2.7.1 中交 用 行地 公司 目 理 制，立由地 客服、 、工实 产 项 经 产 营销程、物 等各部 、各 合 的入 工作 ，策 、 入 工作。业 门 专业 联 伙 划 织 伙 中入 期伙 生的 用由地 公司 ，具体包括： 布、 公 、 用、印刷 、发 费 产 现场 办 备 费 费各 用等。种 费6.2.7.2 地 公司如委 物 公司 理 中交 用 的，物 公司需提前产