衡阳XX土地开发项目可行性研究报告

可行性研究报告 1 衡阳 XX房地产公司四一七队土地开发项目 可行性研究报告 目 录 第一章 项目提要 . 2 1.1 项目名称 . 2 1.2 项目建设单位 . 2 1.3 建设地点 . 2 1.4 建设性质 . 2 1.5 建设内容及规模 . 2 1.6 建设期限 . 2 1.7 总投资及资金筹措 . 3 1.8主要技术指标 . 3 第二章 项目建设单位概况 . 3 第三章 市场分析及销售预测 . 4 3.1 衡阳市房地产市场分析 . 4 第四章 项目建设内容及技术方案 . 6 4.1 项目建设内容 . 6 4.2 项目技术方案 . 7 第五章 项目管理及工程进度 . 8 5.1 项目实施管理 . 8 5.2 工程进度 . 9 第六章 项目投资估算及资金筹措计划 . 10 6.1 投资估算 . 10 6.2 项目建设资金筹措计划 . 13 第七章 项目的经济效益及社会效益分析 . 15 7.1 计算依据及范围 . 15 7.2 经济效益分析 . 15 7.3 社会效益分析 . 17 可行性研究报告 2 第一章 项目提要 1.1 项目名称 衡阳 XX房地产 有限公司 公司四一七队土地开发项目 1.2 项目建设单位 衡阳 XX房地产 有限 公司 1.3 建设地点 衡阳市 XX区 XX路 1.4 建设性质 新建 1.5 建设内容及规模 本项目建设规划总用地面积为 23120m2，总建筑面积 103185m2， 其中 ：商住楼 4栋，住宅用房建筑面积 64328m2， 地下室 10287m2， 商业用房建筑面积 2460 m2；综合楼 1栋，建筑面积 25360 m2。 1.6 建设期限 2011年 10月 2013年 10月 可行性研究报告 3 1.7 总投资及资金筹措 项目总投资 20737 万元，其中： 土地征用费用： 200 万元， 工程费用14105 万元，工程建设其他费用 6112 万元，预备费用 100 万元， 财务费用420万元 。 其 资 金 筹措方式为：项目业主自筹 及 商品房预售 。 1.8主要技术指标 序号 指标名称 单位 指标 备注 1 规划总用地面积 m2 23120 2 总建筑面积 m2 103185 其中 住宅用房 m2 64328 商业用房 m2 2460 综合楼 m2 25360 3 建筑密度 % 28 4 容积率 4.0 5 绿 化 率 % 35 6 项目总投资 万元 20737 7 销售 收入 万元 25588 第二章 项目建设单位概况 衡阳 XX 房地产公司 是由 *发起并于 *年 *月 *日成立的 有限责任公司 ， 法定代表人 *，营业执照号 430400000029107，法定经营住所 :衡阳市华新开发区 东风北路 395 号 ，注册资本人民币 捌佰壹拾捌万 元整 ， 经宫范围 ： 房地产开发 经营、 建筑材料 销售 （ 以上经营范围不含前置许可项目，涉及后置专项审批的须审批后方可经营） 。 可行性研究报告 4 公司于 2009 年通过土地招拍挂程序购得 衡阳市 华新开发区 *号 ，面积为 *平米的地块。购买价格为 *万元。 公司本着 遵循规则，遵守承诺，尊重业主宗旨，秉承严谨，创新的风格，立足改善城镇居民居住环境，不断开发高品格的商品房，厚积薄发，倾力打造公司品牌，使之成为行业之星。 公司建立了完善的企业管理制度，有健全的组织机构，现设有项目开发部、财务部、办公室等部门。 公司以 “ 建设和谐社区，提高人居价值 ” 为开发理念，积极把握市场机遇，多上新项目，提升企业品牌。目前， 四一七队土地开发项目 所处区位优势明显，具有建设成为 华新开发区 标志性的高层建筑的良好外部环境，符合新公司提升形象、提升品牌，走可持续发展道路的策略，可以考虑作为公司重点发展 的项目。 第三章 市场分析及销售预测 3.1 衡阳市房地产市场分析 衡阳房地产市场 受诸多因素的影响，有房地产自身的特点，也有衡阳房地产鲜明的的特点，两种因素交织对衡阳房地产市场产生深远的影响。 房地产市场自身的特点表现在房地产市场既是保障老百姓的民生工程，又是投资回报率高，风险巨大的商业大舞台；它既受市场的影响，有受政策外部性影响深远，一项政策有时决定一个企业，甚至一个行业的生 可行性研究报告 5 死存亡；它既可以是国民经济的支柱产业，又可能成为一个国家政局不稳，金融紊乱的根本原因。衡阳房地产的特点首先是房地产与衡阳本土文化 和购房理念相互融合的产物，这是由于房地产的不可移动性造成的，其次衡阳的市场经济较沿海城市的市场经济落后，因此，对房地产的波动反映不是很敏感。 3.2 衡阳市房地产销售预测 1.2010年 ，我市房地产市场表现较为火爆，销售数据同比都有五成以上的增长，房价在 11 月份攀升至历史最高点 2711 元 /平方米。 4 月份 ,国家为防止房价过快上涨带来负面影响 ,出台了 “ 新国十条 ” ，新政对二套改善型住房需求有严格限制，部分购房者保持持币观望，我市商品房市场销售量同比增速明显放缓，但是房价仍然保持上升的趋势。 2.商品房供需结构不平衡，我市房地产市场从 08年 11月起我市持继了 18 个月销大于供，虽然市场持续销售量增长成功消化了我市历年的的积压存量房，但也造成我市商品房供应不足的情况。据统计，我市现库存商品房仅有 66 万平方米，如果市场供应不上，按每月 20万平方米销售量 ，库存商品房将在 3个月内消化完。 3.二手房方面受新政影响比较明显，新政颁布后的 4 月份、 5 月份，成交量环比分别减少 26.65%、 28.40%，虽然 6月份成交量环比有 14.75%的增长，但与新政颁布前的各月成交量相比都有很大差距。因为购买二手房用作投资的占多数，而新政在对多套购房及异地购房都采取了严格的调控手段，所以近期投机、投资性需求不敢冒然入市。 4.年初随着一、二线房地产价格飞涨，部分投资客选择了投资三线城市房地产市场，但随着新政颁布，外来购房投资人员比例有所下降。上 可行性研究报告 6 半年，从新建商品房网上签约的购买人统计显示，所有购房者中 :55.87%为本市城区居民， 20.91%为周边县、区人员， 23.22%为 衡阳 市以外地区人员，新政 颁布以来，外地购买人所占比例教 4 月份下降了 2个百分点。 通过对市场的深层次调查， 70.6%的开发企业认为，国家新政出台对一、二线城市影响巨大，对衡阳这种三线城市的房地产市场虽会产生一定影响，但影响不会很大，各开发企业对我市房地产市场发展充满信心，认为我市住房需求仍以刚性需求为主，投资性需求为辅，随着城市发展及人均收入水平的不断提高，我市房价仍会稳步上涨，但涨幅不会超过 15%。当前，开发企业大多都是 “ 以价补量 ” 的作法，短期内的销量下滑不会导致资金链出现问题。 第 四 章 项目建设内容及技术方案 4.1 项目建设内容 四一七队土地开发项目 为具有 独特 魅力的 欧式风格 高档精品楼盘 ，总用地面积 23120平方米， 总居住户数 558户，总居人数近 2236人 （每户按 4人计），建筑密度 28%，容积率 4，绿地率 35%，小区内为满足不同层次消费群体需求设有 6栋高层建筑 ，总建筑面积 103185平方米 。小区采用综合网络布线系统，高速宽带接口，配备的智能化物业管理将使您的生活更方便，更安全。 本项目根据规划要求和地块特点， 拟建设 6 栋高层建筑：建筑总面积103185 平方米，其中：住宅建筑面积 64328平方米， 商业建筑面积 2460 平方米， 综合楼建筑面积 25360 平方米 。 可行性研究报告 7 4.2 项目 技术方案 1、建设规划设计说明 （ 1） 设计的总体思想是：创造一个 具有独特魅力的 欧式风格 高档 精品楼盘 ，并以现代手法融合当地特色文化。 （ 2）建筑设计指导思想： 质量要求：达到省优工程及园林式工程标准 功能要求：实用方便，齐全有效 形式要求：稳重大气，简洁美观 环境要求：绿色健康，舒适清静 消防要求：道路畅通，设施齐全 （ 3）设计概念：打造 具有独特魅力的高档 欧式风格 精品 楼盘 ，争做低碳、环保、居住的先锋 。 2、建筑单体设计 主体建筑采用新型节能墙体材料，屋面采用 架空等隔热措施； 采用新型节能型门窗，改善建筑热工性能。 4、建筑环境及园林景观设计 整体环境景观体现现代人文景观环境特色， 采用欧式风格 结合自然，地势，地貌，塑造小区优雅，宁静，宜人的居住环境，辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积，增强视觉冲击力。 5、道路交通设计 充分利用用地的 地形、地势 ，组织人流、车流。 6、车位及车库 可行性研究报告 8 设置露天停车 165 个泊位，在地下层设置 258 个停车泊位以满足 30%比例需求。 7、物业管理实行 “ 绿色安全环保小区 ” 概念 为了管理及 小区 安全的需要，在 小区 内设保安监控系统，该系统在物业管理处设保安监控室，在电梯轿厢、电梯前室、走道、地下室主要出入口道路等处设置摄象机。该系统与电子巡更系统、停车库管理系统以及门禁对讲系统联合使用。全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家情趣，让业主过上省心、舒心、放心、贴心、怡心的 “ 五心 ” 级生活。 第 五 章 项目管理及工程进度 5.1 项目实施管理 本项目按照高起点规划、高标准设计、高质量建设、高要求管理的总要求，为确保项目顺利实施，采取以下措施： 1、成立工程部，负责整个项目建设的管理 公司成立项目开发工程部，聘请有丰富经验的高工担任总工程师，抽调公司最优秀的工程技术人员到工程部从事项目管理，具体的管理工作由工程部负责。公司为确保工程进度与质量，实行 “ 四制 ” 管理，一是实行招投标制，对于设计及工程建设，应组织具有相应资格和资质的施工、设计单位进行招标；二是实行设计，施工质量终身负责制；三是实行工程质 可行性研究报告 9 量监理制；四是推行材料及设备采购招标制 。 2、组建售房部，负责整个项目的营销策划 组织营销策划人员了解项目各种情况，学习营销技巧，严格规范日常工作行为，提高营销人员素质，准备营销宣传资料，为整个销售工作的顺利展开奠定良好基础。 3、项目招投标管理 本项目的勘察、设计、建设工程、设置购置、装修及设置安装工程、监理等进行招标，选择具有相应资质有实力、有技术优势的单位进行设计、施工等，确保项目开发建设全过程的质量。招标通过委托招标的组织形式，争取邀请招标的方式进行。 5.2 工程进度 由于本项目是利用现有场地建设，建设条件较好，因此可加快前期准备进度。 本项目预计建筑工期为 3年 内完成，具体进度安排如下： 1 2011 年 6月至 2011 年 12 月完成项目立项、设计招标、可行性研究报告及审批、组织新的筹建单位、初步设计及审批、施工图设计和施工招标； 3 2011 年 12月至 2013年 6 月完成项目的基础工程、主体、外装修工程； 4 2012年 3 月至 2014 年 6月完成销售经营工作 。 该项目拟进度计划安排如下： 项目 时间 2011.4 2011.6 2011.72013.12 2010.112014.12 备注 项目立项、可行性研究报告及审批、组织新的筹建单位 、 设计招标、初步设计及审批、施工图设计和施工招标 6个月 可行性研究报告 10 项目的基础工程、 主体、外装修工程 30个月 销售经营 38个月 第 六 章 项目投资估算及资金筹措计划 6.1 投资估算 1、估算编制依据 本估算依据本项目提出的各项技术参数、数据，根据衡阳市类似工程近期造价水平估算，根据湖南省工程概算定额、建设造价、湖南省建设工程材料预算价格及同类建筑经济指标，本项目估算总投资为 21805.6 万元（本估算不含二次装修）。 2、估算编制范围 本估算包括规划红线内的人防基础 工程、主体工程、附属工程和室外工程费用。其中电气工程包括配电照明工程，公用工程含变配电、泵房设备投资；弱电工程包含保安监控系统、电话网络、有线电视、综合布线系统等投资。 本估算还包括红线外市政工程，投资方向调节税暂免考虑，建设期设备、材料预调费按有关规定指数为零。 3、估算编制方法 新建工程参照湖南省概算定额和建设造价，以及类似工程造价水平 可行性研究报告 11 估算。 4、投资估算 本项目总投资为 20914 万元，各项投 资测算见投资估算表。 编码 工程或费 用名称 取费说明 计算基数 数量 基数单位 估算 指标单位 估算 指标 价值 (万元 ) 1 土地征用 费 200 1.1 支付土地 款 23120 100 1.2 支付土地 契税 23120 60 1.3 支付拆迁 补偿费 23120 10 1.4 其它费用 23120 30 2 工程费用 14105 2.1 住宅建筑工程 （含地下室） 按建筑面 积 74615 1380 元 / 10297 2.2 商业建筑 工程 按建筑面 积 2460 1250 元 / 308 2.3 综合楼 按建筑面 积 25360 1380 元 / 3500 3 前期工程 费 298 3.1 其他前期费用（可研、规划、设计） 综合 按建筑面 积 103185 20 元 / 206 3.2 地质勘测 费 综合 用地面积 23120 8 元 / 18.50 3.3 其他费用 工程费 按建筑面 积 103185 4 元 / 50.00 3.4 土地平整 费 综合 用地面积 23120 10 元 / 23. 4 基础设施 建设费 610 4.1 道路 /供水/排污 综合 按建筑面 积 103185 10 元 / 103 4.2 供电工程 综合 按建筑面 103185 20 元 / 206 可行性研究报告 12 积 4.3 电话 /智能/宽带 综合 按建筑面 积 103185 0.5 元 / 5 4.4 小区绿化 /景观 综合 按建筑面 积 103185 10 元 / 103 4.5 围墙 /大门/岗亭 综合 按建筑面 积 103185 1 元 / 10 4.6 消防配套 综合 按建筑面 积 103185 6 元 / 61.00 4.7 水池 /泵房 综合 按建筑面 积 103185 6 元 / 61.00 4.8 其他基础 设施费 综合 按建筑面 积 103185 6 元 / 61.00 5 公共配套 设施费 275 5.1 居委会 /物业管理用房 综合 发生额 150 1000 元 / 15 5.2 活动室 /游乐场 综合 按建筑面 积 600 1000 元 / 60 5.3 其他公共配套设施费 综合 按建安费 比例 万元 1 % 5.4 地下工程 费 综合 发生额 0 0 200 6 开发期税 费 4424 6.1 开发期税 费综合 综 合 按建安费 比例 14282 万元 18 % 2567 6.2 报建费 综合 发生额 103185 180 元 / 1857 7 开发间接 费 0.00 8 其他工程 费 105 8.1 施工图预算或标底编制费 综合 按建安费 比例 14282 万元 0.1 % 14 8.2 工程合同预算或标底审查费 综合 按建安费 比例 14282 万元 0.1 % 14 8.3 招标管理 费 综合 按建安费 比例 14282 万元 0.05 % 7 可行性研究报告 13 8.4 总承包管 理费 综合 按建安费 比例 14282 万元 0.05 % 7 8.5 合同公证 费 综合 按建安费 比例 14282 万元 0.02 % 2.85 8.6 施工执照 费 综合 按建安费 比例 14282 万元 0.05 % 7 8.7 工程质量 监督费 综合 按建安费 比例 14282 万元 0.05 % 2.85 8.8 工程监理 费 综合 按建安费 比例 14282 万元 1.5 % 9.85 8.9 竣工图编 制费 综合 按建安费 比例 14282 万元 0.05 % 7 8.1 工程保险 费 综合 按建安费 比例 14282 万元 0.05 % 7 8.11 城市规划 管理费 综合 按建安费 比例 14282 万元 0.03 % 4.3 8.12 审图费 综合 按建安费 比例 14282 万元 0.05 % 7 8.13 零星工程 费 综合 按建安费 比例 14282 万元 0.1 % 15 9 管理费用 200 9.1 管理费综 合 综合 按 1-8投入比例 16720.05 万元 4 % 200 10 预备费 100 10.1 预备费综 合 综合 按建安费 比例 8264.80 万元 4 % 1-10 项小计 20394 11 财务费用 420.00 11.1 财务费用 综合 综合 按借款额 计算 5000 万元 8.4 % 420.00 12 流动资金 合计 20737 6.2 项目建设资金筹措计划 本项目的资金来源主要有自筹和银行贷款两个来源，计划自筹资金6000 万元， 商品房预售资金 10000万元 。 (1) 自筹资金约 200 万元支付土地费用。自有资金结余支付项目前期 可行性研究报告 14 各项手续的办理和在开发期内的日常运转。 (2)本项目 商品房预售资金 10000 万元 。 完 成工程至项目对外发售的工程量，以销售回笼资金滚动资金至项目完工。 为更准确地安排投资计划，每项投资费用分别进行。根据合理的原则分配到每一期。本项目遵循下述原则： （ 1）前期费用 工程开工前 1 个季度全部投入。 （ 2）基础设施建设费、公共配套设施费 基础设施建设费：工程竣工前按比例用款。比例 25%， 25%， 25%， 25%。 公共配套设施费：工程竣工前 3 年 按比例用款。比例 50%， 25%， 25%。 （ 3）开发期税费 工程开工前 1 个季度投入 42%。 （ 4）其他工程费用 按比例用款。比例 50%， 15%， 15%， 20%。 （ 5）管理费用 工程竣工前按比例用款。比例 25%， 25%， 25%， 25%。 （ 6）预备费 工程开工第 1 季度全部投入。 可行性研究报告 15 第 七 章 项目的经济效益及社会效益分析 7.1 计算依据及范围 项目评价是依据国家发改委和建设部颁布的建设项目可行性研究指南（试用版）以及建设项目经济评价方法与参数（第三版）的要求，按照投入产出相对应的原则进行评估的。 本项目技术经济分析基础为工程投资估算及相关资料。 财务预测及效益分析详见财务预测及效益分析表。 7.2 经济效益分析 1、本项目计算期 3年，其中建设期 18个月， 销售期 24 个月。 2、本项目住宅销售面积为 64328 ，商业用房销售面积 2460 ， 综合楼 25360 。根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，高层住宅按每平方米 3300 元估算，商业用房按均价每平方米 6800 元估算， 综合楼 按 平均 租金 30元 /月 估算。 3、项目销售进度预计： 本项目抓好社会舆论导向（电视、报纸及广告牌）等多种形式的宣传，先施工，后销售，计划在第 3 年内完成。各年销售计划见表： 年度 2012 2013 2014 销售比例预