浏阳河江岸风光项目可行性研究报告

浏 阳 河 江 岸 风 光 项目 可行性研究报告 长沙 XX 实业集团 有限公司 上海中建建筑设计院有限公司 XX 分公司 二 OO 七 年 三 月浏阳河 XX 外滩项目可行性研究报告 商业机密 目 录 第一章 公司概况 1.1 公司简况 1.2 公司组织机构 1.3 公司的经营管理 第二章 项目分析 2.1 项目说明 2.2 项目背景 2.3 项目价值分析 2.4 项目立项及建设规模 2.5 项目建设方案 2.5.1 设计原则 2.5.2 建设布局 第三章 市场分析 3.1 中国房地产宏观环 境分析 3.2XX 房地产发展现状 3.3 长沙房地产行业发展变化 3.4 长沙房地产产业发展趋势 3.5 项目的市场分析 第四章 财务分析 4.1 财务分析目的及依据 4.2 投资估算及资金筹措 4.2.1 资金筹措 4.2.2 资金运用 4.3 财务评估说明 第五 章 结 论 浏阳河 XX 外滩项目可行性研究报告 商业机密 摘 要 长沙是个发展中的城市，根据长沙 2000 2010年 城市社会经济 发展纲要， 2020年 城市人口将增加至 350万。 21世纪以来， 省委省政府积极推进长、株、潭三市融城， 制定了一系列的重大举措， 其城市产业、资金、人口等城市要素正处在高速发展之中。随着城市社会经济的发展， 城市居民 收入的 不断增加， 城市居民的居住方式、居住质量也随着 发生 突破性的 改变 ， 这种改变主要体现在由传统式的小面积住宅、单体住宅、危房住宅 向高档的住宅小区、高层住宅、大面积住宅的提升。不少房地产策划商对长沙市居民住宅情况的调查反映，长沙 210万居民中，尚有 70%的居民面临着住宅结构的调整和 改善 ：一是居 民家庭住宅老、旧、小，需要更住换新； 二是 上世纪 七 八十年代 生育高峰期出生的人口需要独立成家分居； 三是城市化外来新增的城市人口对住宅需求的急剧 增加 ； 四是老城区的提升改造和城市道路等基础设施的扩容建设所产生的乔迁居民的住宅安置 。而目前 长沙房地产业所打造的住宅楼盘远远不能满足现有城市居民的住宅需要。从目前的住宅供求形势分析， 长沙 住宅市场发展前途很大，市 场利润在未来相当长的时间之内，仍然保持着高位运行，住宅市场的资金投入可望得到丰厚的回报，外产业间的资金转移投入，在未来一段时间内仍将保持 快、大 、高 的势头。 浏阳河江岸风光 地产开发项目具有独特的开发优势： 从本身的条件来看，该地块 地处 著名的浏阳河与 湘江 交汇入口浏阳河 XX 外滩项目可行性研究报告 商业机密 稍上游， 沿河 600米 风景秀丽，一衣带水，南北各有环城高速平行穿过，交通方便，河堤设施修筑完善，基础设施配套齐全， 是宜居宜商的佳选之地；从该地域所在板块的城市建筑功能群体来看， 西及西 北有长沙市两馆一中心（博物馆、音乐馆、文化中心），东 及东北 有世界之窗、广电中 心、国家级经济开发区和长沙县城以及河对面大型的水上娱乐中心，南边紧邻城市中心 ，是各大典型城市功能建筑群体的中心地带，该地块的房产开发既容易接受各大城市功能群体的人气辐射，又能使居者容易共享城市资源，特别是城市中少有的生态资源，是居住人气聚旺的风水宝地；从政策环境来看，去年来，该项目 已 列入长沙市政府和开福区政府的重点建设工程， 各项行政性收费减半， 税收全返，政府统一拆迁，安置政策规范，不存在扯皮、闹事的现象；从附近地块的楼盘开发销售的情况来看，价位久处高位运行，日增不减，空房率极低， 炙手可热，旺销不滞。因此该项 目的开发，无论是从地域地理、外围环境、同类楼盘的销售情况、还是从政府支持、政策条件、群体集合、开发时期 、市场前景 等方面来看，都具有很大的 开发价值和 开发 优势 。 浏阳河江岸风光 商住小区项目 由 长沙 XX实业集团有限 公司 鼎力打造。根据政府有关部门的规定，该地块容积率为5.06，总建筑面积逾 69.7 万。目前 公司已进行了多个阶段的市场调研和数据论证，认为要达到预期的经济效益，必须有计划的进行资金的持续投入。据计算，公司需要外部 融资 1亿元 -3 亿元 人民币的资金 作为该项目的启动资金。 长沙 XX 实业集团有限 公司 ，于 2006 年 11 月升级 成立 ，浏阳河 XX 外滩项目可行性研究报告 商业机密 注册资金 1 亿 元人民币， 项目 立项批准后即正式 进行该项目的开发运行 。 目前在建和拟建的主要项目有： 邵阳 占地 366亩、建筑面积 70 万 的中南农贸大市场，湘潭占地 500 亩 、总建筑面积约 66 万 的国际有机绿色复合肥厂，长沙西苑银座商住小区等。 第一章 公司概况 1.1 公司 简况 长沙 XX 实业集团有限 公司 成立于 二 00 六年十一 月 ，注册资本为 一亿元人民币 ， 集团下辖 XX金天地市场开发有限公司，XX 雪纳新能源有限公司等控股和全资子公司。 主要从事 房地产 的投资 开发及配套设施建设和自建房产销售、租赁 以及新能源开发等配套 产业 。公司自成立以来， 牢固树立 “ 打造经典 、成就 事业 ”的经营 理念， 把 品牌效益 、 社会效益 、经济效益 、生态效益四 位融为一体 ， 追求企业全方位的形象塑造和可持续发展 。 公司董事长经营房地产业 十多年， 对房地产的开发及管理运营具有丰富的实际操作经验 ， 同时，公司还拥有多名高级工程师 及 市场推广、营销类高级人才，负责公司各领域内的 策划、 经营 和 管理。他们在各自的工作领域中均具有独到的专业知识， 曾 在各自的工作岗位上做出 过 突出的 业 绩，可充分保障本项目建设的顺利实施。 浏阳河 XX 外滩项目可行性研究报告 商业机密 1.2 公司组织机构 长沙 XX实业集团有限 公司 严格按照现代企业制度及 科学经营管理的要求，建立严密、高效的组织机构，规范运作。公司实行总经理负责制的全员责任制的管理，总经理全权负责经营管理企业的全部业务。公司本着“统一、精简、效能”和稳健经营的原则，下设质量控制部、工程技术部、财务部、营销策划部、招商部、 信息部、物业公司以及办公室等核心管理部门，各部门 权责分明，运行 高 效，推行层次管理，形成了完整的责任管理 组织 结构 体系 。 1.3 公司的经营管理 1）经营管理原则 公司以规范化管理为原则，以制度为行动指南，制定了各项必要的规章制度和操作流程，并在实践中不断完善。为保障规范化、制度 化管理，目前公司已经建立了健全有效的职能机构，各机构成员均能尽勤勉之责，具有相当的专业能力，保证公司沿 着 规范化、制度化的轨道发展。 2）员工激励机制 员工的薪酬与业绩相联系。授予管理层一定的自主权，尊重和认可他们的工作业绩，从而将员工与公司利益联系在一起。 对于新进入公司的员工，在公司工作满一年以上的，浏阳河 XX 外滩项目可行性研究报告 商业机密 每年将按其工作绩效和岗位给予一定的物质奖励。 对于高层管理人员，公司将安排适当时机为其提供外培机会。 提供良好的培训和职业发展机会，是企业留住人才的关键。为此我们拟订了切实可行的员工培训计划及 员工奖励和晋升发展的制度。 制定灵活的福利计划，使员工可以从一系列的福利方案中选择最佳方式。 建立员工和公司之间良好的沟通机制，可通过例会或其它渠道使员工和公司之间进行有效的沟通。 3）福利界定 养老保险：公司所有员工实习期满后，由公司负责，个人与公司共同承担费用，办理基本养老保险。 医疗保险：根据公司经济效益情况，原则上由公司与个人双方共同按当年所定比例承担费用，办理医疗保险。 人身安全保险：所有员工企业内的人身安全保险，由公司统一办理。 奖金与津贴：依据公司经济效益和公司劳动定额制度及出勤率等 考核情况决定具体发放办法。 浏阳河 XX 外滩项目可行性研究报告 商业机密 4）人事计划 人员任用 本公司除高层管理人员外，其他所有人员均采用聘任制和聘用制。具体聘任及聘用办法同当地劳动人事部门联系，按公司所定实施办法进行。 人员培训 所有被聘任和被聘用的员工，上岗前均采用委托办法进行培训，即委托国内同类企业代为培训。具体如下： 岗位培训 对每一个岗位的员工上岗之前必要培训，特别是专业性、技术性和业务性比较强的工作岗位，培养员工在作业过程中的行为规范，提高工作效率。 技能和业务培训 为提高员工的劳动绩效和业务水平而进行的专项培训，包括一般技能和岗位技能的训练。 管理培训 提升企业整体管理水平，包括综合管理素质的培养和专业职能管理能力的训练。 技术培训 针对行业特点对员工进行新技术、新工艺、新产品、新设备的技术知识培训。 素质培训 为提升企业整体员工素质而设计各类专题培训，如市场变化与发展、企业文化以及与本行业相关的背景知识等。 生产经营期间的培训均按公司制定的员工培训管理制度、外培管理制度、公司员工培训计划，由公司负责组浏阳河 XX 外滩项目可行性研究报告 商业机密 织安排进行各类定向培训。 人员考核 公司在定编、定员、定岗、定责、定酬的基础上实行两级考核，两级分配的制度。 公司职工按照公司的劳动定额制度，参照内部制定的有关劳动纪律和制度进行月榜季评年考核。考核与工资、奖金、福利挂钩，具体按公司所制定的考核办法执行。 实际工作中采用全方位、多角度的考核方式，以做到公开、公正、公平，具体包括： 上级考核 包括直接上级和间接上级对下级部门进行全面考核和评价。 同事评议 同级或同岗位的职工之间相互考核和评价，主要用于专业性组织（如营销部门）和中层职员。 自我鉴定 给予 定的参照标准，让职工对 自己进行评价，自己寻找差距和需要达到标准的方法，增强职工尤其是管理干部的自我管理能力和意识。 管理人员的考核以各级管理人员的职责、任务、目标为依据，按照公司所制定的各级管理人员的考核制度和考核办法进行。原则上与个人在公司的职位升迁和工资、奖金及福利挂钩，进行半年一考核，一年一总评。 总的原则是：公司考核部门，部门考核人员，公司根据对各部门考核结果同工资基数计算当期工资分配总额，分配到浏阳河 XX 外滩项目可行性研究报告 商业机密 部门，部门根据员工岗位责任考核分配给员工个人。 5）企业文化 企业文化是员工在企业这个特定环境中的行为准则，它是为企业的生存 和发展服务的，是管理制度实施的需要，健康的企业文化将为企业的平稳发展创造条件。公司的企业文化主要有以下几个方面构成： 价值观 团结合作、务实求新、优质服务、诚信经营。 质量观 科技创新，科学管理，精益求精。 6）激励机制 激励是激发职工行为动机的心理过程。具体来说，它是通过外部刺激来唤起人的需要，诱发和引导人的动机，并按照激励者的意图产生行动的一种方式或手段。在市场经济迅速发展的今天，人力已经被看成是一项重要的企业资源，有效的激励措施将激发这一资源的巨大潜力，有效的激励已经不仅仅限于物质上的奖励，心理 认同和荣誉感等精神上的激励作用更能激发出员工的潜能，这种潜能更有持久力和稳定性。 薪资激励 员工的薪酬与业绩相联系，用数据显示成绩和贡献，能更有可比性和说服力，更能直接激励员工的进取心。对能够定量考核的各种指标，都要尽可能地进行定量考核，并定期公浏阳河 XX 外滩项目可行性研究报告 商业机密 布考核结果，这样可使员工明确差距，迎头赶上。 责任感激励 结合本企业的实际情况，让员工了解他们的工作贡献，赋予员工工作使命感，给予员工一定自主权，树立员工的主人翁意识，提高员工的工作的积极性和主动性。 荣誉感激励 表彰每个人的贡献，每名员工再小的好表 现，若能得到认可，都能产生激励的作用；通过给予集体荣誉，培养集体意识，从而产生自豪感和光荣感，形成自觉维护集体荣誉的力量。各种管理和奖励制度，有利于集体意识的形成，以形成竞争合力。 7）模范作用 一个好的领导行为能给员工带来信心和力量，激励员工朝着既定的目标前进。这种好的行为所带来的影响力，有权力性的和非权力性的，而激励效应和作用更多的来自非权力性因素。包括领导者的品德、学识、经历、技能等方面，而严于律己、率先垂范、以身作则等，是产生影响力和激励效应的主要方面。 浏阳河 XX 外滩项目可行性研究报告 商业机密 第二章 项目分析 2.1 项目说明 项目整体 开发分为两期开发：第一期为安置房开发 。 需求资金 3 亿元人民币， 商需融资 1 亿元人民币 。 项目 融 资以安置房的政府定向销售为保证，安置建筑总面积约 19 万平方米，政府安置成本总预算 3.51 亿元，政府兜底安置销售收入共计 4.56 亿元；第二期为商品房开发。第一期府 4.56 亿元兜底安置销售收入 ， 全部 转为置换 225 亩商品房开发用地出让金 及工程建设用款 。该项目前期所融 1 亿元资金直接滚入第二期开发后，开发初期可以 225 亩开发用地作为抵押保证，后期可以银行贷款或预售资金 偿还 ， 从而充分保障投资者的资金安全及预期的风险资金变现回 流 和经 济收益。 2.2 项目背景 长期以来，由于浏阳河堤改造，重要交通道路、桥梁的修建，以及 旧城 改造 等，致使该地域的开发拆迁安置久久不能到位。目前，该地域上的居民大部分已经拆迁完毕，附近地域的拆迁安置也势在必行，但安置房的开发，政府不能抽出更多的财政资金予以支持，只能以土地补偿开发的形势来浏阳河 XX 外滩项目可行性研究报告 商业机密 开发安置住宅。因此政府在行政支持、政策扶持、让利让惠方面将 采取较大措施，以解决重大的安置问题。在解决安置问题的同时，市政府和开福区政府将该地域板块纳入旧城改造的重点工程项目，将其建设 成为 浏阳河 沿岸 重要的城市亮点。 为 适应 城市 规划和城市发展 形势的要求，该地 地块 必须按照城市 统一规划 ， 打造高规格、高等级、现代化的城市建筑 群 和商业及住宅小区， 以全面 提升城市功能和 城市形象。 2.3 项目价值分析 第一地段，第二地段，第三还是地段 本用地选址在长沙市 开福 区 四方坪 街道 胜利村 ，交通便利、四通八达， 浏阳河依边而下，风景秀丽， 占地位置十分优越，本案东 西 紧 靠城市主干道 319 大道和环城高速 ，临 浏河河堤 大道长为 600 米， 周围紧邻世界之窗、广电中心、长沙县城、大型房产金霞小区，对河 为大型城市水上乐园， 周边市场群落集中，如： 毛家 桥大型水果市场、 商贸 中心 等，居住房产开发 价值突显，物业升值潜力巨大。 本 项目 的 开发，依河造景 ， 得天独厚，布局合理、规划完善，是长沙 水边住宅 超大规模的 房产开发项目 ，它不仅为当地 居民的安置 提供了方便， 也 为 居者提供了一个少有的天然生态景观的高级住宅园区， 更为具有超前意识的专业地产投资人士打造了一个财富聚 集的平台和契机 。 浏阳河 XX 外滩项目可行性研究报告 商业机密 2.4 项目立项及建设规模 （一）项目立项 该项目已于 2006 年 11 月 由 开福 区政府 立项 ，作为拆迁居民安置的重要工程， 据此， 我们 编制了此项目的可行性研究报告。 （二）项目的建设规模 项目总建筑面积 95 万 ，其中安置建筑 19 万 ， 商业住宅 开发建筑面积 76万 m2，容积率为 5.06，建筑密度为 35，绿化率 35%，控高 30 层， 其中商业门面面积 约 6 万 m2，住宅及其他配套面积 70 万 m2。） 2.5 项目建设方案 2.5.1 设计原则 该市场作为长沙市新城中心区建设的标志性地块，设计上力求通过专业超前的手法，表现出省会城市乃至中南地区城市生态 高层 住宅 小区 的特点。 小区 整体 规划 和谐， 单体设计要造型 新颖，配合 市政府沿河、沿江的重要城市功能建筑风格， 力求与城市 东北板块 融为一体， 在 较好地提升城市品味 的过程中 ， 突出和打造自己的建筑亮点。 浏阳河 XX 外滩项目可行性研究报告 商业机密 2.5.2 建设布局 本项目 按功能分设 五 区，如下图所示： 说明： （ 1） 安 置住宅 区 48 亩， 约 19 万 m2 ； 浏阳河胜利外滩住宅小区 安置住宅 小区 商业住宅小区 休闲娱乐区 配套功能区 市场交易区 浏阳河 XX 外滩项目可行性研究报告 商业机密 （ 2） 市场交易 区为 沿河 600 米 商业门面及安置小区 内的市场用地 ， 占地 50 亩； （ 3） 商业住宅小区 225 亩 ， 总 建筑面积 69.7 万 m2； （ 4）休闲娱乐 区、 配套 功能区： 10 亩。 东市、六桥三环、山水洲城” 城市格局的基本形成，长沙市二十一世纪的发展规划已重彩描绘，城市的规模正在延伸扩展，经济建设的步伐也正在逐步加快，房地产开发已开始成为经济腾飞的新热点。 第四 章 财务分析 4.1 财务分析目的及依据 本章旨在为项目意向投资者提供该项目投资规划及建设运营期间的财务分析，就项目的可行性提供有效的财务评估。其编制严格按照现行企业会计制度及会计准则，并参照遵循国家颁布的相关法律法规执行。 浏阳河 XX 外滩项目可行性研究报告 商业机密 4.2 投资估算及资金筹措 本项目计划投资总额 180230 万元 ，其中自筹 47250 万元，需向银行及其它渠道融资 20000 万元。 4.2.1 资金筹措 公司依据目前国内外资本市场状况，结合企业发展目标，计划采取分期、分步融资扩张策略，循序渐进扩大经营规模及市场占有规模，以期达到预定经营目标。测算达到 预定目标需对外融资额总计为人民币 2 亿元。公司拟以土地权益或股权融资的方式获得发展资金，同时也可以股权出让的方式获得资金，亦可商榷其他融资方式方法。 4.2.2 资金运用 目前已投入资金 50 余万元，主要用于办理 土地的转用手续及前期工作费用 。 其次公司对外所筹资金总额 2 亿元人民币将全部投入于该项目的开发建设 。其中首期融资人民币 10000 万元主要用于完成 安置房的启动开发 。第二期筹措资金 10000 万元，用于 商品房 工程的报建、拆迁补偿及工程启动。 资金筹措与运用情况详见项目筹措计划表（表 1）、项目建设总投 资估算表（表 2）。 浏阳河 XX 外滩项目可行性研究报告 商业机密 表 1 项 目 筹 资 计 划 表 金额单位：万元 序号 项 目 金 额 备 注 说 明 一、 外部融资 20000 1 一期融资 10000 1-1-1 其中：土地 工程款 8500 48 亩土地的土地出让金及相关税费 1-1-2 部分拆迁补偿费 1500 2 二期融资 10000 二期资金筹措到位 ，进入 69.7 万商品房开发 2-1-1 工程报建支出 4500 2-1-2 拆迁补偿费 2000 2-1-3 工程启动资金 3500 二 项目自筹 47250 利用 安置房 项目获利快、收益高、现金流大的特点将获得资金投入 二期商品房 项目 的 后续 滚动 开发 合 计 67250 浏阳河 XX 外滩项目可行性研究报告 商业机密 表 2 项 目 建 设 总 投 资 估 算 表 金额单位：万元 序号 项 目 金 额 备注说明 一、 安置房建筑成本投入 1 土建工程成本 费 31230 2 勘察设计监理 费 1200 3 电梯设备安装 费 2160 40 万 /台 *54 台 4 管理